小區(qū)車位無產(chǎn)權(quán)，購買被判無效
小區(qū)車位能隨便購買嗎？答案是否定的，因?yàn)槟愕孟瓤窜囄挥袩o合法產(chǎn)權(quán)，沒登記的車位買賣就屬于無效交易。昨日，深圳中院二審一起因車位引起的糾紛引人關(guān)注。購買了11年的車位一朝被莫名搶走，原來車位沒有產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)初的購買屬于無效。深圳車位是否能合法買賣一直是爭議焦點(diǎn)，此案引發(fā)律師熱議。
市民林某起訴稱，1996年底深圳市蛇口企業(yè)(集團(tuán))公司將其所屬物業(yè)蛇口東角頭單身公寓的一塊三角地帶，改造成商鋪和車位同時(shí)出售。1997年1月7日，他和對方簽署了《臨時(shí)合同》，并一次性付款12萬元購買了3個(gè)車位。20**年5月，他的一個(gè)車位被深圳某實(shí)業(yè)公司強(qiáng)占，并出租給做汽車修理的商戶使用。他找到該公司經(jīng)理龐某某協(xié)商，雙方爭執(zhí)不下，當(dāng)?shù)亟值擂k和派出所調(diào)解均無果。隨后，林某將該實(shí)業(yè)公司和經(jīng)理龐某某一起告上法庭，請求對方停止侵權(quán)，返還停車位，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失34個(gè)月的車位租金共計(jì)1.7萬元及利息。
■案例
一審開庭時(shí)，該實(shí)業(yè)公司及其經(jīng)理龐某某辯稱：20**年，龐某某和某投資發(fā)展公司簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，支付對應(yīng)價(jià)格后依法獲得了深圳市蛇口企業(yè)(集團(tuán))公司單身公寓的房產(chǎn)，并獲得了房地產(chǎn)證。車位位于單身公寓房屋的建筑紅線之內(nèi)，而且相關(guān)權(quán)屬證書也沒有對林某擁有該車位的記載。林某和深圳市蛇口企業(yè)(集團(tuán))公司之間是因?yàn)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系獲得該車位，不是物權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，雙方的車位轉(zhuǎn)讓行為沒有向有關(guān)部門報(bào)批，也沒有為分割后的土地辦理使用權(quán)變更登記，該轉(zhuǎn)讓違反國家強(qiáng)制性規(guī)定，自開始便無效。
南山法院審理查明該車位確實(shí)是因債權(quán)債務(wù)關(guān)系而抵押抵償交易的，最后車位權(quán)屬被拍賣給該被告投資發(fā)展公司。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。林某依據(jù)和深圳市蛇口企業(yè)(集團(tuán))公司簽訂的車位買賣合同，稱自己擁有該車位的所有權(quán)，并據(jù)此要求兩被告返還所占用的車位。但涉案車位并未登記在林某名下，林某自始至終未取得該車位的合法產(chǎn)權(quán)，因此不能證明自己是車位的所有權(quán)人，其要求被告返還車位和賠償租金的要求沒有法律依據(jù)。該院一審判決，駁回林某的全部訴訟請求。
林某不服判決上訴。昨日在法庭上，他表示，自從購買了車位后，一直對車位進(jìn)行占有、管理、使用，被侵害的是車位的使用權(quán)。就車位產(chǎn)權(quán)來說，幾乎所有購買車位的深圳市民，都是買的車位使用權(quán)，沒有誰可以單獨(dú)過戶拿到車位的產(chǎn)權(quán)證，難道大家的使用權(quán)都不受法律保護(hù)嗎？目前，此案正在二審之中。
■爭議
深圳小區(qū)車位都無證
據(jù)了解，深圳市除少數(shù)公共獨(dú)立停車場外，大部分附建停車場存在產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)屬不明等問題。在法律概念模糊的情況下，小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸誰？業(yè)主和開發(fā)商觀點(diǎn)不一，各方人士也是眾說紛紜?！案鶕?jù)物權(quán)法規(guī)定，只有在獨(dú)立報(bào)建、獨(dú)立投資并取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的情況下，才能對車位進(jìn)行租售或轉(zhuǎn)讓，否則是違法的。據(jù)我了解，深圳目前還沒有開發(fā)商取得小區(qū)停車位的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證?！本S權(quán)名人、深圳景洲大廈業(yè)委會(huì)主任鄒家健日前接受南都記者采訪時(shí)表示。根據(jù)今年深圳市規(guī)劃國土委給市人大代表的建議答復(fù)，該委已草擬了《深圳市區(qū)分所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法(代擬稿)》，辦法擬允許住宅小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓，停車位少于房屋套數(shù)的小區(qū)，一套房屋只能購買或租用一個(gè)車位。但該“辦法”因爭議較大一直難產(chǎn)。
多樓盤變相賣車位
無獨(dú)有偶的是，近期深圳多個(gè)高檔樓盤變相賣車位的事件頻發(fā)，引發(fā)律師界在網(wǎng)上熱議。如多名律師微博曝光深圳半島城邦最近向業(yè)主“租”停車位：母子車位23.8萬元，豪華車位18.8萬元，普通車位17.3萬元；租賃期限為55年，一次性繳納55年費(fèi)用。有律師指出，此舉的所謂“租”，其實(shí)是賣，不符合法律規(guī)定。還有律師認(rèn)為，取得物權(quán)未必一定要房產(chǎn)登記，因此林某的主張有一定法律依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，成為不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主，形式有多種，除眾所周知的交易過戶外，還有法院的判決、裁定書的確認(rèn)，法定繼承、受遺贈(zèng)，合法建造等事實(shí)行為，以及基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
此外，有律師認(rèn)為，《物權(quán)法》特別強(qiáng)調(diào)“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)該優(yōu)先滿足業(yè)主的需要”，即小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對此車位有優(yōu)先購買權(quán)。如果侵犯了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，該購買行為也是無效的。另一方面，如果小區(qū)的車位已經(jīng)滿足了業(yè)主的需求，那么該車位使用權(quán)買賣便是有效。南都記者 劉曉燕
篇2：商品房停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬
商品房停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬
近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會(huì)問題和矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車位的買賣、租賃、使用、收費(fèi)的紛爭凸現(xiàn)，各方利害關(guān)系當(dāng)事人各執(zhí)一端，眾說紛紜。官員、專家、學(xué)者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。
筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。
一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征
在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》第一條第（二）款第2項(xiàng)、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第2．1．8條、第3．5條、第3．5．2條、第3．5．2．1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（一）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。
?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
?。ㄋ模┰诙壥袌鲛D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
?。ㄎ澹┩恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。
?。┩恋厥褂脵?quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
?。ㄆ撸锻恋厥褂脵?quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
筆者認(rèn)為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的以下幾個(gè)問題：
（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
?。ǘ┲挥杏?jì)算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。
計(jì)算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
?。ㄈτ诓挥?jì)算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，是計(jì)算建筑容積率建筑物的從物。
（四）不計(jì)算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
?。ㄎ澹┮罁?jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認(rèn)為：計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。
?。┰诙壏康禺a(chǎn)市場首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）與業(yè)主（買方）雙方當(dāng)然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買方）。
二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記
商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積沒有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額，其不可能有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上。
在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買方業(yè)主。
假若房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計(jì)算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”時(shí)，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會(huì)成為一個(gè)頗具爭議的法律問題。筆者有理由認(rèn)為，依據(jù)法律強(qiáng)制性規(guī)定，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
三、商品房住宅小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。
?。ㄒ唬┥唐贩孔≌^(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
此類停車位（場），在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位（場）的的建筑面積是計(jì)算容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位（場）可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。
（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。
1、地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。
房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位并無建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》。
可見，地面停車位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車位的法律權(quán)利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
2、樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時(shí)，樓房架空層停車位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。
根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，樓房架空層停車位不能從計(jì)算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
可見，樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車位住宅樓房的全體業(yè)主。
3、樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計(jì)算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車位（場）樓房的全體業(yè)主。
四、在今后的立法中，宜進(jìn)一步明確商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車位及不計(jì)算容積率停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車位不宜買賣，不計(jì)算容積率的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
目前，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的停車位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車位已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為，當(dāng)“停車場”是計(jì)算建筑容積率的建筑物或附著物時(shí)，“停車場”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時(shí)“停車場”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車位”，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時(shí)，適用《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。
有人認(rèn)為：“根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定，在任何情形下，經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買方的協(xié)商約定，商品房住宅小區(qū)的停車位的產(chǎn)權(quán)，均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認(rèn)為：上述的認(rèn)識并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車位沒有攤分土地使用權(quán)份額的事實(shí)，亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的，以致對法律適用的認(rèn)識出現(xiàn)偏差，人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。
據(jù)媒體報(bào)道，目前在深圳全市，平均每3．3部車輛才有一個(gè)停車位，停車位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認(rèn)為，在土地資源緊缺的國情下，應(yīng)科學(xué)地利用有限的城市土地資源，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對城市公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車位不宜買賣，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)進(jìn)一步明確定位于歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會(huì)需要。
篇3：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車位銷售合同范本
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車位銷售合同范本
中山市商品房買賣合同（適用于商品房銷售）
____市國土資源局
____市工商行政管理局
商品房買賣合同說明
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T咨詢。
2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。
3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。
5、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要約定的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打_，以示刪除。
6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。
7、本合同條款由__市國土資源局和__市工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
____市商品房買賣合同
?。ê贤幪枺篲____）
合同雙方當(dāng)事人：
出賣人：__市__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
注冊地址：__路1號
營業(yè)執(zhí)照注冊號：企獨(dú)粵_總字第00__0號
企業(yè)資質(zhì)證書號：粵房開證字第01__4_號
法定代表人：________
聯(lián)系電話：__________
郵政編碼：_______
委托代理人：_______
地址：_______
郵政編碼：_______
聯(lián)系電話：_______
委托代理機(jī)構(gòu)：_______
注冊地址：_______
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_______
法定代表人：_______
聯(lián)系電話：_______
郵政編碼：_______
買受人：_______
本人：姓名：_______國籍：中國
身份證：44200020____6____
地址：_______
郵政編碼：_______
聯(lián)系電話：_______
委托代理人：姓名：_______國籍：_______
地址：_______
郵政編碼：_______
聯(lián)系電話：_______
根據(jù)國家法律、法規(guī)和廣東省有關(guān)規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：
項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。
出賣人以出讓方式取得位于____鎮(zhèn)____村、編號為_____的地塊的土地使用權(quán)。取得《土地使用權(quán)證書》。土地使用權(quán)證書號為中府國用(20**)第2___號。
該地塊土地面積為35301.40平方米，土地用途為商住，土地使用年限自20**-12-25至2075-12-25止。
出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，現(xiàn)定名金逸豪廷。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_________，施工許可證號為__________。
商品房銷售依據(jù)。
買受人購買的商品房為預(yù)售商品房：
√1.該商品房作為預(yù)售商品房，已具備《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定的預(yù)售條件，已取得《商品房預(yù)售許可證》，證號為：中建房（預(yù)）字第20**___2號；核發(fā)機(jī)關(guān)為__市建設(shè)局。
2.該商品房作為現(xiàn)房，已具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)售條件，已領(lǐng)取《商品
房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》，證號為：______。
買受人所購商品房的基本情況。
買受人購買的商品房為預(yù)售商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖經(jīng)__市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）。
該商品房座落為：
____鎮(zhèn)____路1號____車庫001號小車位。
該商品房的用途為住宅（車位），屬鋼混結(jié)構(gòu)，層高為3.30米，建筑層數(shù)地上11層，地下1層。
該商品房陽臺封閉式的0個(gè)，非封閉式的0個(gè)。該商品房戶型結(jié)構(gòu)為其它，0廚0衛(wèi)。
該商品房合同約定建筑面積共28.61平方米，其中，套內(nèi)建筑面積13.75平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e14.86平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。
該商品房測算面積方式：測繪單位測算；
測繪單位名稱：__市__測繪工程有限公司或__市__測繪工程有限公司；
資質(zhì)證書號碼：（__）丙測資字：ff___016、（__）丁測資字：4____23；
在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司之前，該商品房所在的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)由出賣人選聘有合法資質(zhì)的物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理。出賣人與選聘的物業(yè)管理公司簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
出賣人在銷售該商品房前，應(yīng)向買受人明示出賣人制定的《業(yè)主臨時(shí)公約》并予以說明，買受人在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)對遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》作出書面承諾。
計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。
出賣人與買受人約定按下述第1種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：
√1、該商品房屬預(yù)售商品房，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為（人民幣）每平方米8888元，總金額（人民幣）___仟___佰壹拾貳萬貳仟貳佰壹拾零元整。
公共部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傆?jì)入上述套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。
2、該商品房屬預(yù)售商品房，按【套】【整層】【整幢】出售并計(jì)價(jià)，總金額為（）___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整。
面積確認(rèn)及面積差異處理。（當(dāng)事人選擇按第四條第二種方式計(jì)價(jià)的，不適用本條約定）
商品房交付使用后，合同約定計(jì)價(jià)面積與實(shí)測套內(nèi)建筑面積有差異的，以實(shí)測套內(nèi)建筑面積為準(zhǔn)。實(shí)測套內(nèi)建筑面積與合同約定計(jì)價(jià)面積發(fā)生差異（含誤差，下同），雙方同意按以下原則處理：
1、差異值為士0．6％以內(nèi)（含0．6％）的，買賣雙方不作任何補(bǔ)償；
2、差異值為士0．6％以上至士3％以內(nèi)（含3％）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；
3、差異值超過士3％的，買受人可選擇退回所購商品房或繼續(xù)履行合同。買受人選擇退房的，出賣人應(yīng)在買受人書面提出退房申請的30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計(jì)算，由付款日起至退款日止，下同）。買受人同意繼續(xù)履行合同的，房屋實(shí)測套內(nèi)建筑面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積差異值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人按照第四條約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積差異值超出3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)測套內(nèi)建筑面積小于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積差異值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積差異值超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
面積差異百分比=(實(shí)測套內(nèi)建筑面積－合同約定計(jì)價(jià)面積)_100%／合同約定計(jì)價(jià)面積
付款方式及限期。
買受人一次性付款按方式按期付款：
√1、一次性付款
約定金額：122210元(人民幣)；付款方式：現(xiàn)金；
2、分期付款
_____________________
3、銀行按揭方式
_____________________
4、其他方式
_____________________
買受人應(yīng)按以上約定的付款方式，將商品房預(yù)售款直接存入該商品房項(xiàng)目預(yù)售款專用帳戶，開戶銀行為______，專用帳戶為______。憑銀行出具的存款憑證，向出賣人換領(lǐng)交款收據(jù)。
買受人逾期付款的違約責(zé)任。
買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第1種方式處理：
√1、逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
?。?）逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；
?。?）逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的30%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2、_____________________
交付期限。
出賣人應(yīng)當(dāng)在前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
√1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。
3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
4、__________________
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：
遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起___日內(nèi)告知買受人的；
2、政府有關(guān)部門驗(yàn)收程序改變。
3、買受人未履行付款或合同所約定的各種手續(xù)和買受人郵寄地址變更，必須告知出賣人，若因地址不符，變更等原因?qū)е鲁鲑u人不能履行責(zé)任，后果由買受人承擔(dān)。
出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：
√1、逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；
?。?）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之五（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)種的比率）的違約金。
2、_____________________
規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。
該商品房預(yù)售后，出賣人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確需變更的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應(yīng)在受買人提出終止合同申請的30日內(nèi)退回已付購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計(jì)算，由付款日起至退款日止）。
第十一條 交接。
商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
如買受人不按合同約定時(shí)間支付車位款，專項(xiàng)物業(yè)維修基金、辦理房產(chǎn)證所需的稅費(fèi)等款項(xiàng)，出賣人有權(quán)拒絕交付車位給買受人而不需承擔(dān)延期交付使用的責(zé)任。
第十二條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第2種方式處理：
1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
√2、出賣人須以同等品質(zhì)的材料、設(shè)備替代。
3、___
第十三條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。
出賣人承諾與商品房正常使用直接關(guān)系的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：
1、______________________________
2、______________________________
3、______________________________
4、______________________________
5、______________________________
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1、______________________________
2、______________________________
3、______________________________
第十四條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后兩年日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第4項(xiàng)處理；
1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起___日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的___%賠償買受人損失。
2、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的___%向買受人支付違約金。
_3、買受人不退房，出賣人自遲延之日起每日按買受人已付房價(jià)款的___％向買受人支付違約金。
√4、（1）買受人退車位，出賣人按已付車位款1.0％向買受人支付違約金。（2）買受人必須在出賣人將該車位交付其使用時(shí)一次性付清辦理產(chǎn)權(quán)登記所需稅費(fèi)、車位款和面積差異時(shí)的差價(jià)補(bǔ)足及簽訂面積差異補(bǔ)充協(xié)議，否則出賣人有權(quán)拒絕為買受人領(lǐng)取契證而不承擔(dān)該條的違約責(zé)任。因買受人逾期提供辦證資料、逾期交納辦理契稅費(fèi)等買受人原因?qū)е虏荒苋缙谌〉梅康禺a(chǎn)權(quán)屬證書，出賣人不承擔(dān)任何責(zé)任。由于政府政策、法律、法規(guī)改變或其它影響辦證進(jìn)度的政府行為，出賣人可據(jù)實(shí)順延本條的辦證期限。
第十五條 保修責(zé)任。
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。
第十六條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：
商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)
屋面（安全平臺）屬公共所有。
2、商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)
由全體共有人享有。
3、買受人在該商品房外墻及屋面裝置空調(diào)機(jī)及其他設(shè)備的，需要取得物業(yè)管理公司的書面同意。
4、______________________________
第十七條 買受人的房屋僅作住宅（車位）使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
第十八條 本合同在履行過程種發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第2種方式解決：
1、提交___仲裁委員會(huì)仲裁。
√2、依法向人民法院起訴。
第十九條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第二十條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十一條本合同連同附件共18頁，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
出賣人1份，買受人1份，__市房地產(chǎn)交易所1份，___份，___份，___份。
第二十二條本合同自雙方簽訂之日起生效。
第二十三條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向_____市房地產(chǎn)交易登記管理所申請商品房合同銷售登記備案。
出賣人（簽章）：_________買受人（簽章）：_________
【法定代表人】：_________ 【法定代表人】：_________
【委托代理人】：_________ 【委托代理人】：_________
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______年___月___日______年___月___日
簽于簽于
附件一：房屋平面圖
附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明
分?jǐn)偛糠郑很嚨?、車庫梯間、外墻、車庫道等部份。
附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
外墻＼
內(nèi)墻＼
頂棚
膩?zhàn)优?/p>
地面
水泥砂漿抹平
門窗＼
廚房＼
衛(wèi)生間＼
陽臺＼
電梯＼
10、其他＼
附件四：住宅質(zhì)量保證書
附件五：合同補(bǔ)充協(xié)議一
附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議二