物管案例分析：物管人員處理違規裝修涉及的法律問題

　　案例：

　　某小區物業管理處規定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內有施工的聲音，于是推門而入。發現裝修工人在滿是易燃物的施工現場吸煙，并且沒有按規定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經業主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業主和裝修施工人的合法權益。同時表示將訴諸公堂。

　　備注：

　　1、該戶業主未簽署《裝修管理服務協議》。

　　2、管理處認為施工單位違反了該小區裝修安全管理規定，要對其作出相應的處罰。

　　點評分析：

　　1、本案例中物業管理工作人員的行為，似乎是在根據相關法規和合同認真履行自己的職責和義務，制止違規裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物業管理工作人員以裝修管理為由，在未經業主（所有權人）同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關于公民的合法財產以及人身權益不受侵犯的法律規定，侵犯了業主的合法權益，確有侵權之嫌。

　　2、物業管理人員在現場發現裝修施工人員的違規事實和安全隱患以后，按照相關法規的規定，將施工負責人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項，發放〈違章整改通知書〉要求限期整改等），并沒有限制該負責人的人身自由的主觀故意和事實情節，不構成所謂的“非法滯留”。當然，如果這時出現施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業管理人員也可以采取服務上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項”以及其他法定義務。

　　3、《物業管理條例》第四十七條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。可見物業管理企業沒有行政處罰權，不能對施工單位“作出相應的處罰”。

　　4、業主未簽署《裝修管理服務協議》并不能說明業主沒有履行《物業管理條例》第五十三條規定的“事先告知物業管理企業”的義務，因為“事先告知”不一定以簽署協議為載體。也不構成業主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業主的權利（在不違章的情況下）。

　　啟示與思考：

　　1、物業管理人員在現場工作中往往容易忽略細節處的法律問題，于不知不覺中“闖紅燈”。尤其是在法律法規日趨完善，人們維權意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應有的法律意識。本案例中業主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實并不重要，重要的是現場工作人員是否養成了良好的工作習慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進入業主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。

　　2、物業管理工作人員在面對業主和各種外來施工人員的態度上應一視同仁。在實施服務過程中始終保持有禮有節，不卑不亢，體現出熱情服務、依法管理的職業風貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。

　　3、事實上作為物業管理常規業務的裝修管理工作，可以在多種環節加以控制。比如在物業銷售環節可以在銷售合同中的物業管理內容里加以明確，也可以在《業主臨時公約》中加以明確。業主入伙環節可以在業主辦理入伙手續時明確。業主大會、業主委員會成立時在《業主公約》加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續辦理以及日常巡查等環節加以控制和處理。總之，物業管理企業可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報告以及協助處理等法定義務，規避這類風險。

　　4、在處理現場違章裝修時，如果出現業主或裝修施工單位拒不配合物業管理人員正當的裝修管理工作時，物業管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發放《違章通知書》、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據，以使自己始終處于主動有利的地位。切忌采取過激行為，授人以秉。

篇2：裝修違規造成業主受傷糾紛

　　裝修違規造成業主受傷糾紛

　　案情介紹：

　　狹窄的能道，陡峭的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著："大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。"正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈不得，頓時引起全幢居民議論紛紛。 有人說：房管所修房拆除未設防護措施，造成葉老太傷害，應承擔全部責任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責任自負。究竟誰應承擔責任呢?

　　某區房屋糾紛仲裁委員會受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴重，房管所接居民報修后正派修理。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護，并再三告誡居民留意。事發時，維修人員都外出吃飯，看護女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時葉老太下樓行經此處，未注意腳下"機關"，一腳踏空造成傷害。經向診治醫院查核，葉老太實際支付醫療費、護工費共計850元。仲裁委員會在調解無法達成一致的情況下，裁決由房管所承擔損害賠償的主要責任，一次性賠償葉老太太醫療，護工、營養等費用820元。

　　審理與評析:

　　這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責任問題。

　　根據　《上海城鎮公有房屋管理條例實施細則》第52條規定，房管所在房屋修理中的"施工現場應設置安全標志"。

　　本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護現場，但看護女工離開時未設置安全標志，防范措施不嚴，以致造成葉老太傷害，應負損害賠償的主要責任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應承擔相應責任。

　　據此，仲裁委員會根據《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第144條、第145條規定，確認房管所未盡防范職責，"侵害公民身體造成傷害，應當賠償醫療"及護理費用，同時充分考慮雙方在本案中應承擔的責任，做出了以上裁決，是恰當的。

篇3：用戶違規裝修應如何處理案例

　　用戶違規裝修應如何處理?

　　用戶違規裝修一般有如下表現形式：違規拆墻;違規在墻、梁、柱、樓板、陽臺、屋面鑿拆搭占等;占用公共通道放建筑材料;施工現場未配備滅火器材;住宅在午休或夜晚、寫字樓在辦公時間使用電鋸(電鉆)產生噪音，使用天那水、油漆等;亂倒泥(石、木等)渣;違規安裝空調;違規封閉陽臺;等等。

　　為了保證物業及用戶人身財產安全，加強對用戶室內裝修的管理，管理公司對用戶的違規裝修視情節輕重可采取如下措施：囗頭或書面警告;停止違規裝修;責令恢復原狀;扣留或沒收工具;停水停電;責令賠償(損壞公共管理利益)經濟損失。

　　由于物業管理公司沒有行政處罰權，管理公司一定要制定用戶室內裝修審批及監管制度，最好還要制定裝修保證金(押金)制度，報業主委員會審批，同時要求裝修隊伍書面承諾遵守裝修管理規定，安全施工操作，否則，管理公司有權對其處罰(收違約金)，糾正違規裝修行為，所收的違約金放入管理賬戶，歸全體業主所有。