住宅小區(qū)植入廣告收益如何分配典型案例

　　城市居民住宅小區(qū)以其超高的人員密集性，越來越受到廣告商的青睞。尤其是眾多中高檔小區(qū)的電梯、路燈桿、燈箱、墻壁、樓層牌以及停車場入口等處，花樣繁多的廣告你方唱罷我登場，小區(qū)已經(jīng)成為商家必爭的廣告戰(zhàn)場。但是，對于這些鋪天蓋地的廣告是如何進入住宅小區(qū)的，廣告費究竟有多少，恐怕少有業(yè)主知情。小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益到底該歸誰?近日，北京市海淀區(qū)人民法院對這些問題進行了法律解析。

　　“私吞”公共收益物業(yè)須返還

　　●典型案例

　　20**年11月25日開始，北京新華物業(yè)管理公司為富潤小區(qū)提供物業(yè)管理服務。20**年6月21日，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會作出的實施業(yè)主自治的決議，終止與新華物管公司的物業(yè)管理服務合同。后雙方辦理交接手續(xù)時，業(yè)委會認為雙方的移交清單中沒有囊括物業(yè)公司在20**年至20**年間對小區(qū)共有部分收益的廣告、經(jīng)營等收益，訴至法院，要求物管公司返還在20**年至20**年間收取的小區(qū)共有部分收益600萬元。

　　新華物管公司稱，20**年至20**年的共有部分收益的分割應當以公司有收入的純利潤為前提，但公司在上述期間不存在可分配利潤，即使業(yè)委會有權主張該部分收益，也因公司無利潤可分而無法主張。

　　海淀區(qū)法院審理后，支持了業(yè)委會的訴訟請求。

　　●法官評析

　　海淀區(qū)法院法官宋純峰指出，共有部分的物業(yè)管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十五條，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。另外，根據(jù)《物權法》第七十二條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。

　　由此可知，對于在小區(qū)公共區(qū)域做廣告得來的收益，確定無疑是屬于全體業(yè)主所有的，并主要用于補充小區(qū)業(yè)主的共益支出。但同時考慮物業(yè)服務企業(yè)在獲取上述收益時做出的貢獻，可以適當享有一定比例的收益，即除去物管公司為設置、維護廣告投入的必要成本和相應的勞務費用外，其他部分應當屬于全體業(yè)主所有。

　　上述案件中，因業(yè)主與新華物業(yè)公司對收益如何分配并未做出約定，根據(jù)公平原則的要求，同時考慮到雙方自行協(xié)商確定的20**年上半年共有部分收益的分配方案為業(yè)主得七成、物管企業(yè)得三成，法院最終認為該案對共有部分收益分配的比例為業(yè)委會得70%、物業(yè)公司得30%較為合理。至于新華物管公司是否有利潤并非其合理抗辯理由。

　　廣告收入抵物業(yè)費業(yè)主不得自行主張

　　●典型案例

　　王英作為富潤小區(qū)業(yè)主，自20**年至20**年期間，從未繳納物業(yè)服務費。物管公司訴至法院，要求王英交納上述期間的物業(yè)服務費。王英則辯稱，新華物管公司為富潤小區(qū)提供物業(yè)管理服務期間，將該小區(qū)內(nèi)大量公共電梯、燈箱等用于廣告位租賃，賺取了大量廣告費，廣告費應當歸全體業(yè)主共有，其作為業(yè)主也享有收益部分，且該公司從未進行過賬目公開。所以不同意交納物業(yè)費，要求用廣告費用進行沖抵。

　　海淀區(qū)法院審理后，駁回了王英的抗辯主張。

　　●法官評析

　　海淀區(qū)法院法官李曉馨認為，物業(yè)費的性質并非物業(yè)服務企業(yè)的酬金，它的90%以上都用于業(yè)主公共部位的維修養(yǎng)護及其他公共開支。業(yè)主不交納物業(yè)費，是損害業(yè)主共同利益的行為，因此業(yè)主沒有理由拒絕交納物業(yè)費用。同時，公共區(qū)域廣告收益應當由全體業(yè)主共享，但應由小區(qū)業(yè)主委員會代全體業(yè)主行使權利。個別業(yè)主做出要求沖抵的單獨行為，是無權代表全體業(yè)主行使公共收益沖抵的，所以法院對王英要求行使抵銷權的抗辯不予支持。

　　對于業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)涉嫌“侵吞”了公共收益的，可以提請業(yè)主委員會要求物業(yè)公司公開收支賬目，要求其限期改正。對于限期不改正的，可以由業(yè)主委員會代表業(yè)主提起訴訟，要求其承擔返還義務。物業(yè)公司實在不勝任的，還可以解聘，另聘用其他物業(yè)服務企業(yè)進場，而不應通過不交納物業(yè)費的方式表達異議。

篇2：電梯廣告收益抵扣物業(yè)費通知

　　電梯廣告收益抵扣物業(yè)費的通知

尊敬的業(yè)主：

　　為充分利用佳興園小區(qū)資源，我們首華物業(yè)佳興園物業(yè)處聯(lián)系了廣告公司，在小區(qū)各單元大堂和電梯內(nèi)投放了廣告。按照《中華人民共和國物權法》和其他有關法律規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域廣告收入歸全體業(yè)主共有。

　　經(jīng)過測算，廣告收益在抵扣業(yè)主應繳納的物業(yè)費后仍有部分結余，折合大約為0.31元/月/平方米。各位業(yè)主將不再需要繳納任何物業(yè)費，并且可以在每年底領取這部分收益。具體領取時間另行通知。

　　特此通知

　　佳興園物業(yè)處

篇3：小區(qū)廣告收益歸誰之案例

　　去年我在某小區(qū)買了一套房屋,最近發(fā)現(xiàn)小區(qū)的電梯內(nèi)、樓頂上,甚至外墻上都掛起了商業(yè)廣告牌,其中有一塊巨大的廣告就在我的屋頂上。我向物業(yè)管理公司業(yè)主能否獲得些收益,物業(yè)管理公司說這是物業(yè)自己的事情,和業(yè)主無關。我想知道小區(qū)內(nèi)做廣告的收益應該歸誰?吳先生

　　< 律師分析<

　　近年來廣告公司盯上了小區(qū)這塊風水寶地,許多小區(qū)的電梯內(nèi)、樓頂上和建筑物的外墻上一夜之間冒出了各種各樣的廣告牌。在不給業(yè)主帶來過多干擾的情況下,利用公共設施適當做點廣告,既可以增加小區(qū)業(yè)主的收入也可以豐富社區(qū)文化生活。然而,這些廣告收入到底流向何處很少有人問津。 根據(jù)相關法律的規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　小區(qū)的電梯、樓頂和建筑物外墻屬于共有部分,全體業(yè)主是其所有人,根據(jù)“誰所有、誰受益”的原則,利用電梯、樓頂和建筑物外墻做廣告,廣告收入應歸全體業(yè)主共有,而物業(yè)管理公司是小區(qū)業(yè)主的委托代理人,只不過是代替小區(qū)業(yè)主行使物權中的收益權。因此,物業(yè)管理公司在給小區(qū)公共設施帶入廣告前,應當先與業(yè)主委員會商量,對裝什么樣的廣告、裝在什么地方合適、廣告收入多少、如何開支等問題取得共識。同時,必須獲得業(yè)主委員會的委托。對這些廣告收入的處理一般情況下可以投入到小區(qū)管理費用和小區(qū)物業(yè)維修資金中,或者由業(yè)主大會根據(jù)業(yè)主的實際需要進行處理。

　　綜上所述,利用小區(qū)共用部位做廣告的收益并非與業(yè)主無關。吳先生可以向業(yè)主委員會反映情況,由業(yè)主委員會出面與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào),以維護全體業(yè)主的合法權益。