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物業(yè)經(jīng)理人

物業(yè)案例:面對物業(yè)管理費 不要輕易說不

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  物業(yè)案例:面對物業(yè)管理費,不要輕易說"不"

  案例描述:

  管理處在催收某業(yè)主的物業(yè)管理費時,該業(yè)主投訴房子衛(wèi)生間滲水,存在質(zhì)量問題,所以不支付物業(yè)管理費。

  處理結(jié)果:

  管理處在得知信息后,立即安排管理處及工程班組相關(guān)人員上門實地檢查,在了解情況后發(fā)現(xiàn)確實存在如業(yè)主所反映的情況,因此管理處工作人員立即向業(yè)主表示愿意協(xié)助業(yè)主,要求開發(fā)商維修衛(wèi)生間的滲透部位并保證維修后的質(zhì)量,同時表示如果業(yè)主對處理后結(jié)果不滿可以提出其他要求,甚至直接向法院提起訴訟。

  但同時還向業(yè)主明確表示,按時交納物業(yè)管理費是業(yè)主的法定義務(wù),業(yè)主不能以房子質(zhì)量問題為理由來逃避自己交納物業(yè)管理費的法定義務(wù)。業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費。從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴重地損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

  最終在管理處及時聯(lián)系房地產(chǎn)相關(guān)部門對滲漏部位及時整改后,業(yè)主并沒有提出其他額外的補償,也將以前欠繳的管理費一并補交。

  案例點評:

  業(yè)主拖欠物業(yè)管理的原因有很多種,大部分業(yè)主之所以會拖欠物業(yè)管理費,是因為他們還并不清楚物業(yè)管理的權(quán)責范圍,很多事情都被誤認為應(yīng)該是物業(yè)公司的責任。但做為物業(yè)管理人員,在充分了解自己的權(quán)責范圍后,可以一方面在工作中對有此類誤解的業(yè)主進行解釋和溝通,宣傳相關(guān)知識,爭取消除業(yè)主的誤會,同時也可以盡可能的為業(yè)主解決問題。

  **豪苑接待班組

  20**年4月1日

篇2:影響物業(yè)管理費收繳率的因素和改進對策

  影響物業(yè)管理費收繳率的因素和改進對策

  一、物業(yè)管理費收繳現(xiàn)狀

  關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的收繳率,目前各部門在數(shù)據(jù)上存在些許的差異,包括不同的關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)組織和一些報道給出的數(shù)據(jù)。通過這些數(shù)據(jù),我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業(yè)服務(wù)費的收繳情況。

  序號 物業(yè)類型 收繳率(%)

  1 房改房 75.47

  2 經(jīng)濟適用房 76.09

  3 商品房 79.48

  4 辦公用房 90.71

  5 工業(yè)用房 92.85

  表1 全國物業(yè)服務(wù)費收繳率情況表

  資料來源:中國物業(yè)管理協(xié)會《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》20**.5

  從以上中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)可以看出,從全國的情況來看,居住型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費的收繳率明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè),其中房改房和經(jīng)濟使用住房的收繳率更低,相信今后這部分物業(yè)管理的物業(yè)費收繳問題會更加突出。

  而一些有關(guān)報道給出的數(shù)據(jù)也不甚相同,總體來說我們能夠透過這些數(shù)據(jù)了解到各個城市的物業(yè)管理費收繳率的情況,與中國物業(yè)管理協(xié)會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)據(jù)報告情況。

  以我國的一級城市的物業(yè)服務(wù)費收繳率為例,北京市的物業(yè)收繳率一般僅為50%-60%,最低的只有30%左右,能達到90%以上的屈指可數(shù);在武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中,小區(qū)物業(yè)管理運行得較好的的收繳率只能達到80%的,差的甚至只有20%;南京市居住型物業(yè)服務(wù)費平均收繳率不足70% ;廣州市約有20% 的業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費;深圳平均收繳率在80%以上。而內(nèi)地三級城市的收繳率最高能達到40%。據(jù)不完全統(tǒng)計,全國大城市的商品房物業(yè)服務(wù)費平均收繳率不足70%。從以上數(shù)據(jù)可以分析出目前從總體上講物業(yè)管理收繳率處于一個較低的水平。

  當物業(yè)收費難成為一種普遍現(xiàn)象,業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大,訴訟官司越來越多,甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會問題的時候,必然有其深刻的社會背景和原因,“物業(yè)經(jīng)理身背催費牌辦公”是一種無奈,也是一個悲劇。是與我們構(gòu)建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決,才能徹底消除這種不幸和悲劇。

  二、影響物業(yè)管理費收繳率低的因素

  筆者認為物業(yè)收費收繳率低主要是由開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方面的原因?qū)е碌摹?/p>

  (一)開發(fā)商的遺留的問題。

  1、部分業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由而拒交物業(yè)費。

  我國的物業(yè)管理有多種形式,但不管是哪一種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。由于少數(shù)開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進行施工,使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問題,業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見較大。面對這些建筑工程質(zhì)量方面的問題,有不少業(yè)主,分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題屬于建設(shè)質(zhì)量問題還是管理質(zhì)量問題,不知道應(yīng)該同開發(fā)商、施工單位(在維保期內(nèi))進行交涉和維權(quán),導致最終把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè),全部交由物業(yè)管理企業(yè)予以解決,讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。

  2、開發(fā)商越權(quán)承諾使物業(yè)管理公司長期受苦。

  開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶,實際上這些承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當初的承諾無法兌現(xiàn)。由于業(yè)主對物業(yè)管理了解不夠,不知道物業(yè)管理公司和開發(fā)商是“各司其職”,所以把一切怨氣都發(fā)泄在物業(yè)管理公司頭上, 而面對這些問題時,物業(yè)管理企業(yè)缺乏對開發(fā)商的有效制約,不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問題,從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)管理費的方式來維權(quán)。

  (二)業(yè)主的觀念以及意識問題。

  1、業(yè)主有償付費的觀念未形成。

  業(yè)主還沒有完全形成享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費的觀念。由于長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固,隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產(chǎn)迅猛發(fā)展,人們將逐漸告別原有的住房分配形式,也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識,來順應(yīng)和接受新興的物業(yè)管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期,業(yè)主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念,把物業(yè)管理當作一種服務(wù)性消費來支出還有待時日。并且廣大市民的素質(zhì)參差不齊,一部分業(yè)主對新的事物存在一定的抵觸心理。

  2、業(yè)主對物業(yè)管理實際內(nèi)涵的了解程度。

  由于部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)了解甚少,不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為,導致物業(yè)管理費用與業(yè)主期望的支付費用不成正比。少數(shù)業(yè)主甚至認為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外,自己的房屋存在的一切問題,包括建筑的質(zhì)量問題,也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負責,他們把物業(yè)管理公司的服務(wù)看作是萬能的,以為交了少量的管理費就可以包攬一切。所以,一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題,就將責任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上,并以此作為有力的“借口”,進而少交、欠交物業(yè)費。這樣必然會使物業(yè)管理公司進退兩難,不該服務(wù)的項目不得不去做,應(yīng)該服務(wù)的項目也沒有做好,導致整體服務(wù)水準下降。

  (三)物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題。

  1、從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識較低。

  據(jù)物業(yè)管理從業(yè)人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,80%的物業(yè)管理從業(yè)人員是半路出家,自身的服務(wù)意識和觀念滯后,不能夠及時地為業(yè)主解決問題,只管理不服務(wù),對業(yè)主要求的多,而自己卻做得少。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平和服務(wù)素質(zhì)不高,在服務(wù)過程中不能很好操作。再次,從業(yè)人員的方法不得當,加深了管理工作的服務(wù)難度,致使業(yè)主體會不到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

  2、服務(wù)項目的明晰程度。

  提交物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告,無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如何構(gòu)成和分配使用的。進而導致業(yè)主自身理解的偏差和接受服務(wù)的偏好不同,加之確實有一些物業(yè)管理企業(yè)為了一己之利巧立名目進行亂收費的現(xiàn)象,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費的標準、項目和收費方式不滿,以及對于共用設(shè)施設(shè)備、場地維護費用的分攤不滿等。

  3、多樣化服務(wù)的發(fā)展水平。

  一份調(diào)查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務(wù),其中較集中的是各種代繳費用,如代繳手機,電話費,占30.8%;其次是送報,送奶等各種專送占29.5%;管道疏通服務(wù)需要占26.6%,此外還有照顧老人或病人,接送小孩,提供家庭衛(wèi)生清潔,室內(nèi)裝修等也都有一定的需求,這也就意味著社區(qū)服務(wù)行業(yè)有著廣泛的發(fā)展前景。物業(yè)管理不是為一家服務(wù)的,“眾口難調(diào)”,表面上看似容易的事,在實施中卻不那么容易。需要物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣并創(chuàng)新的服務(wù),以使業(yè)主的滿意度達到最大化,進而達到物業(yè)管理費用收繳率的提高。

  4、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主溝通是否有效。

  有人把物業(yè)管理公司與業(yè)主間的關(guān)系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業(yè)主的關(guān)系,增強與業(yè)主間的溝通,樹立人性化管理、親情化服務(wù)的理念,妥善解決業(yè)主提出的實際問題,是提高物業(yè)費收繳率的先決條件。而有些物業(yè)公司缺乏與業(yè)主間的溝通交流,引起業(yè)主對物業(yè)公司在收費標準和服務(wù)質(zhì)量等方面存在質(zhì)疑,卻無法對物業(yè)管理企業(yè)進行及時地咨詢來消除疑慮,最終導致對物業(yè)管理費收繳的抵觸情緒。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)是否用心與業(yè)主進行交流交流、仔細傾聽業(yè)主的訴求,用每一個物業(yè)人自己的精神面貌和人性化的服務(wù),去打動業(yè)主。溝通將是影響整個物業(yè)服務(wù)費收繳率的關(guān)鍵所在,并且也是所有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主矛盾解決的關(guān)鍵點所在。

  (四) 法律規(guī)范不完善。

  《物業(yè)管理條例》于20**年9月1日實施后,從根本上改變了物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面,但是配套的法律規(guī)范還不健全和完善,在貫徹執(zhí)行中缺乏監(jiān)管力度。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè),它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各式各樣的問題,而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中,大多數(shù)都是因為沒有明確的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行有效地約束,無法明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)。所以一旦發(fā)生爭議,業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費的方式發(fā)泄出來。再加上政府宏觀調(diào)控不夠,導致新舊體制形成對立,對物業(yè)管理收費問題產(chǎn)生了影響。

  (五) 物業(yè)服務(wù)費本身所具有的特性。

  物業(yè)服務(wù)費的無形性使得業(yè)主所享受的服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費之間的性價比評估較為困難;物業(yè)服務(wù)費的綜合性、公共性使得單個業(yè)主不能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)服務(wù)標準做出選擇(尤其在前期),而物業(yè)管理企業(yè)也不能因個別業(yè)主欠費、違規(guī)而有針對性地終止服務(wù),所以雙方都很難以對服務(wù)進程進行控制。除此之外,物業(yè)服務(wù)合同期較長,容易使物業(yè)服務(wù)費這三大特征表現(xiàn)得更加明顯。使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方容易產(chǎn)生、擴散、積累矛盾,從而從長遠來說影響物業(yè)服務(wù)費的收繳率。

  三、物業(yè)管理收費難的解決方法

  解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費標準乃至整個社會,所以解決“收費難”是一項系統(tǒng)工程。

  (一)公開服務(wù)項目,增強信息透明度。

  物業(yè)管理服務(wù)收費是直接關(guān)系到業(yè)主,使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。物業(yè)管理企業(yè)要強化管理,建立規(guī)范自身行為的約束機制,使收費與提供的服務(wù)相符合。要加強收費的內(nèi)外監(jiān)督,加強財務(wù)審計和成本核算,規(guī)范收費行為。公開服務(wù)項目,服務(wù)標準及收費標準,定期公布收支情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。

  (二)加強物業(yè)管理有關(guān)政策知識的宣傳。

  為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系,從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題,應(yīng)對業(yè)主加強《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理有關(guān)收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標準、物業(yè)管理服務(wù)的標準,應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究,并公布于眾。同時,媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度,全面正確地進行輿論引導,提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的認知度,讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)成果的同時,明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務(wù)的意識。

  (三)加強物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)。

  1、培養(yǎng)高素質(zhì)的服務(wù)團隊。

  物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè),有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì),要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓,培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力,注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系,切實維護業(yè)主的利益,使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨,日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題,點點滴滴見真情,把各項服務(wù)都做到讓業(yè)主滿足。

  2、開展創(chuàng)新的多樣化服務(wù)。

  目前多數(shù)物業(yè)管理提供的專項服務(wù)和特約服務(wù)較少,并且業(yè)主消費得也不多。而使獨具特色的增值服務(wù)成為物業(yè)管理服務(wù)的亮點,將對提高物業(yè)費收繳率起到積極作用。因此物業(yè)管理公司要進行服務(wù)創(chuàng)新,積極開發(fā)延伸性和差異化服務(wù),在樹立良好的品牌服務(wù)的同時,分析業(yè)主需求,開發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務(wù)產(chǎn)品。并且采取有效的營銷策略,以滿足業(yè)主不斷增長的需求,進而提高業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度,改善物業(yè)管理現(xiàn)狀,增加物業(yè)管理的盈利,促進物業(yè)管理公司發(fā)展以及物業(yè)管理行業(yè)健康成長。

  (四)同開發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。

  為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當嚴格按照規(guī)章制度辦事,認真細致不漏項,對有問題的房屋,要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應(yīng)增強相應(yīng)的維權(quán)意識,認真參與房屋驗收工作,把問題盡可能在入住之前解決。

  (五)實施人性化服務(wù),加強溝通交流。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解,在制定前期物業(yè)管理方案的時候,更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā),充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力,確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案,才能為入住后的管理打下良好的基礎(chǔ)。業(yè)主入住后,加強溝通與交流,建立良好的溝通平臺,了解業(yè)主所需所想,更好的為業(yè)主服務(wù)。

  (六)加強和完善物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。

  政府部門應(yīng)盡快細化有關(guān)政策,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為,加強市場的宏觀調(diào)控,制定符合物業(yè)管理公司的收費標準,使收費透明化,合理化,遵循事物發(fā)展規(guī)律和原則,改變思路,充分發(fā)揮行政功能,使物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定,對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為尋求法律的途徑,以通過法律手段來保護自身的合法權(quán)益,解決好物業(yè)管理收費難的問題。

篇3:物業(yè)公司管理費收繳內(nèi)部控制和核算

  物業(yè)公司管理費收繳內(nèi)部控制和核算

  物業(yè)管理費收入隨著公有住房出售量的不斷上升,已成為物業(yè)公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)收入。規(guī)范收繳物業(yè)管理費內(nèi)控制度,正確計算各會計期間的物業(yè)管理費,已是物業(yè)公司財務(wù)管理、會計核算工作中一項重要內(nèi)容。為此在這方面作一些探討。

  一、收繳物業(yè)管理費和會計核算的現(xiàn)狀

  收繳物業(yè)管理費的工作是物業(yè)公司小區(qū)管理員或物業(yè)公司專職人員承擔的。業(yè)主收到物業(yè)管理費收據(jù)后向收費員繳款、收費員按收據(jù)金額收款后將“物業(yè)管理費”(收據(jù)聯(lián))作為付款憑證退回業(yè)主,同時將“物業(yè)管理費”(記賬聯(lián))和“現(xiàn)金”或“銀行解款單回單”交財務(wù)部門入賬,并由物業(yè)管理費臺賬記賬員(以下簡稱記賬員)記賬。這樣的業(yè)務(wù)流程從內(nèi)控角度考慮還有不完善的地方。

  第一,收費員收到的物業(yè)管理費是否按時、全部、足額上繳,有否拖繳,甚至挪用現(xiàn)象,財務(wù)會計無法進行有效的監(jiān)控。

  第二,記賬員登記的臺賬,記載是否正確,缺少行之有效的稽核制度,物業(yè)管理費臺賬登記收入與財務(wù)會計賬面物業(yè)管理費收入可能出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象。

  第三,物業(yè)管理費臺賬中應(yīng)收未收的物業(yè)管理費在會計核算賬戶上沒有正確信息的記載。

  第四,各會計期間物業(yè)管理費的收入按收付實現(xiàn)制方法結(jié)算當期損益,不能客觀、真實地反映各會計期間的收入,甚至出現(xiàn)將當期物業(yè)管理費收入,通過銀行調(diào)節(jié)表轉(zhuǎn)入下期會計期間,使已收繳物業(yè)管理費和應(yīng)收未收物業(yè)管理費成為調(diào)節(jié)企業(yè)利潤的蓄水池。

  二、完善收繳物業(yè)管理費流程,加強內(nèi)部控制制度

  內(nèi)部控制制度是保護企業(yè)資產(chǎn)安全,保證會計資料真實完整,及時發(fā)現(xiàn)、糾正錯誤和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收繳物業(yè)管理費的內(nèi)部控制制度和流程,能夠使物業(yè)管理費按時、足額入賬,杜絕挪用公款現(xiàn)象發(fā)生,及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費,正確記載物業(yè)管理費收入,真實反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。具體流程是:

  1.收費員在業(yè)主交納物業(yè)管理費時,必須在物業(yè)管理費(收據(jù)聯(lián))、(記賬聯(lián))上蓋公章、私章,還應(yīng)加蓋收款日期章,并規(guī)定收款員將當天收到的現(xiàn)金填寫“現(xiàn)金解款單”送交銀行。根據(jù)“物業(yè)管理費”(記賬聯(lián))定期填寫“收款清單匯總表”(一式三聯(lián))隨同“現(xiàn)金解款單”和“物業(yè)管理費”(記賬聯(lián))交財務(wù)部門審核、簽收、蓋章,將“收款清單匯總表”(第一聯(lián))退回收費員保管。

  2.財務(wù)部門將審核、簽收后的“收款清單匯總表”(第二、三聯(lián))和“物業(yè)管理費”(記賬聯(lián))轉(zhuǎn)記賬員稽核,并由記賬員在“收款清單匯總表”上簽字,然后將第二聯(lián)退回財務(wù)部門,作為現(xiàn)金交款單的附件。“收款清單匯總表”(第三聯(lián))由記賬員保存。記賬員憑“物業(yè)管理費”(記賬聯(lián))登記臺賬,月末將“物業(yè)管理費”(記賬聯(lián))和“收款清單匯總表”裝訂存檔妥善保管。

  3.記賬員月末編制“收繳物業(yè)管理費月報表”(一式二聯(lián))報財務(wù)部門。月報表的主要內(nèi)容包括:上月末累計欠交數(shù),本月應(yīng)交數(shù)(其中:調(diào)整本月前應(yīng)交數(shù));本月實交數(shù)(其中:實交下年度數(shù));本月核銷數(shù),本月末累計欠交數(shù)。經(jīng)財務(wù)部門稽核確認,本月財務(wù)賬反映的物業(yè)管理費實收數(shù)與月報表實交數(shù)無誤,財務(wù)部門簽字后退回一份由記賬員保管存檔。

  4.財務(wù)會計按稽核后的“收繳物業(yè)管理費月報表”對“應(yīng)收物業(yè)管理費”、“預(yù)收物業(yè)管理費”等科目進行賬戶處理。

  5.定期(年末)對應(yīng)收未收物業(yè)管理費進行清算。對由于各種原因確實無法收回的壞賬損失,按制度規(guī)定,由記賬員列表、小區(qū)負責人提出申請、物業(yè)公司經(jīng)理批準后進行賬戶處理。

  三、物業(yè)管理費的核算方法

  目前大多數(shù)物業(yè)公司是按收付實現(xiàn)制來核算物業(yè)管理費的,每月的營業(yè)收入與當期的費用不配比,年末預(yù)收下年度的物業(yè)管理費沒有列入“預(yù)收賬款”科目,本年內(nèi)應(yīng)收未收物業(yè)管理費也沒有列入當年收入。這樣就不能正確核算當期損益。影響了會計核算的真實性和正確性。

  根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》第十五條“企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人,雙方簽訂付款合同或協(xié)議的,應(yīng)當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)”和《上海市公有住房售后管理暫行辦法》業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司簽訂“房屋管理服務(wù)合同”的規(guī)定,物業(yè)公司物業(yè)管理費收入應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制原則進行核算。為了簡便操作,建議采取如下方法:

  1.當月收到物業(yè)管理費時借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目,貸記“應(yīng)收賬款--物業(yè)管理費”科目(退回多交物業(yè)管理費按相反科目處理)。

  2.月末按“收繳物業(yè)管理費月報表”中“本月應(yīng)交數(shù)”借記“應(yīng)收賬款--物業(yè)管理費”科目,貸記“經(jīng)營收入--物業(yè)管理費”科目。

  3.年末按“收繳物業(yè)管理費月報表”中實交下年度數(shù),貸記“預(yù)收賬款--物業(yè)管理費”科目,紅字貸記“經(jīng)營收入--物業(yè)管理費”科目。下年度初按上述會計分錄沖回:紅字貸記“預(yù)收賬款--物業(yè)管理費”科目,貸記“經(jīng)營收入--物業(yè)管理費”科目。

  4.年末物業(yè)管理費壞賬損失,經(jīng)物業(yè)公司領(lǐng)導批準,借記“管理費用”科目,貸記“應(yīng)收賬款--物業(yè)管理費”科目或“應(yīng)收賬款--物業(yè)管理費壞賬準備”科目。

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