影響物業(yè)管理費(fèi)收繳率的因素和改進(jìn)對策

　　一、物業(yè)管理費(fèi)收繳現(xiàn)狀

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率，目前各部門在數(shù)據(jù)上存在些許的差異，包括不同的關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)組織和一些報(bào)道給出的數(shù)據(jù)。通過這些數(shù)據(jù)，我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳情況。

　　序號 物業(yè)類型 收繳率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 經(jīng)濟(jì)適用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 辦公用房 90.71

　　5 工業(yè)用房 92.85

　　表1 全國物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率情況表

　　資料來源:中國物業(yè)管理協(xié)會《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》20**.5

　　從以上中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)可以看出，從全國的情況來看，居住型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收繳率更低，相信今后這部分物業(yè)管理的物業(yè)費(fèi)收繳問題會更加突出。

　　而一些有關(guān)報(bào)道給出的數(shù)據(jù)也不甚相同，總體來說我們能夠透過這些數(shù)據(jù)了解到各個城市的物業(yè)管理費(fèi)收繳率的情況，與中國物業(yè)管理協(xié)會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)據(jù)報(bào)告情況。

　　以我國的一級城市的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率為例，北京市的物業(yè)收繳率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達(dá)到90%以上的屈指可數(shù)；在武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中，小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行得較好的的收繳率只能達(dá)到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率不足70% ；廣州市約有20% 的業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)；深圳平均收繳率在80%以上。而內(nèi)地三級城市的收繳率最高能達(dá)到40%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國大城市的商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率不足70%。從以上數(shù)據(jù)可以分析出目前從總體上講物業(yè)管理收繳率處于一個較低的水平。

　　當(dāng)物業(yè)收費(fèi)難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因，“物業(yè)經(jīng)理身背催費(fèi)牌辦公”是一種無奈，也是一個悲劇。是與我們構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。

　　二、影響物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的因素

　　筆者認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)收繳率低主要是由開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方面的原因?qū)е碌摹?/p>

　　(一)開發(fā)商的遺留的問題。

　　1、部分業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由而拒交物業(yè)費(fèi)。

　　我國的物業(yè)管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。由于少數(shù)開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進(jìn)行施工，使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問題，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見較大。面對這些建筑工程質(zhì)量方面的問題，有不少業(yè)主，分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題屬于建設(shè)質(zhì)量問題還是管理質(zhì)量問題，不知道應(yīng)該同開發(fā)商、施工單位(在維保期內(nèi))進(jìn)行交涉和維權(quán)，導(dǎo)致最終把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè)，全部交由物業(yè)管理企業(yè)予以解決，讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。

　　2、開發(fā)商越權(quán)承諾使物業(yè)管理公司長期受苦。

　　開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，實(shí)際上這些承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無法兌現(xiàn)。由于業(yè)主對物業(yè)管理了解不夠，不知道物業(yè)管理公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)泄在物業(yè)管理公司頭上， 而面對這些問題時，物業(yè)管理企業(yè)缺乏對開發(fā)商的有效制約，不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問題，從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式來維權(quán)。

　　(二)業(yè)主的觀念以及意識問題。

　　1、業(yè)主有償付費(fèi)的觀念未形成。

　　業(yè)主還沒有完全形成享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念。由于長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念根深蒂固，隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，人們將逐漸告別原有的住房分配形式，也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識，來順應(yīng)和接受新興的物業(yè)管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期，業(yè)主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來支出還有待時日。并且廣大市民的素質(zhì)參差不齊，一部分業(yè)主對新的事物存在一定的抵觸心理。

　　2、業(yè)主對物業(yè)管理實(shí)際內(nèi)涵的了解程度。

　　由于部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用與業(yè)主期望的支付費(fèi)用不成正比。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，他們把物業(yè)管理公司的服務(wù)看作是萬能的，以為交了少量的管理費(fèi)就可以包攬一切。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。這樣必然會使物業(yè)管理公司進(jìn)退兩難，不該服務(wù)的項(xiàng)目不得不去做，應(yīng)該服務(wù)的項(xiàng)目也沒有做好，導(dǎo)致整體服務(wù)水準(zhǔn)下降。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題。

　　1、從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識較低。

　　據(jù)物業(yè)管理從業(yè)人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，80%的物業(yè)管理從業(yè)人員是半路出家，自身的服務(wù)意識和觀念滯后，不能夠及時地為業(yè)主解決問題，只管理不服務(wù)，對業(yè)主要求的多，而自己卻做得少。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平和服務(wù)素質(zhì)不高，在服務(wù)過程中不能很好操作。再次，從業(yè)人員的方法不得當(dāng)，加深了管理工作的服務(wù)難度，致使業(yè)主體會不到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　2、服務(wù)項(xiàng)目的明晰程度。

　　提交物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)究竟是如何構(gòu)成和分配使用的。進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主自身理解的偏差和接受服務(wù)的偏好不同，加之確實(shí)有一些物業(yè)管理企業(yè)為了一己之利巧立名目進(jìn)行亂收費(fèi)的現(xiàn)象，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目和收費(fèi)方式不滿，以及對于共用設(shè)施設(shè)備、場地維護(hù)費(fèi)用的分?jǐn)偛粷M等。

　　3、多樣化服務(wù)的發(fā)展水平。

　　一份調(diào)查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務(wù)，其中較集中的是各種代繳費(fèi)用，如代繳手機(jī)，電話費(fèi)，占30.8%；其次是送報(bào)，送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務(wù)需要占26.6%，此外還有照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛(wèi)生清潔，室內(nèi)裝修等也都有一定的需求，這也就意味著社區(qū)服務(wù)行業(yè)有著廣泛的發(fā)展前景。物業(yè)管理不是為一家服務(wù)的，“眾口難調(diào)”，表面上看似容易的事，在實(shí)施中卻不那么容易。需要物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣并創(chuàng)新的服務(wù)，以使業(yè)主的滿意度達(dá)到最大化，進(jìn)而達(dá)到物業(yè)管理費(fèi)用收繳率的提高。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主溝通是否有效。

　　有人把物業(yè)管理公司與業(yè)主間的關(guān)系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業(yè)主的關(guān)系，增強(qiáng)與業(yè)主間的溝通，樹立人性化管理、親情化服務(wù)的理念，妥善解決業(yè)主提出的實(shí)際問題，是提高物業(yè)費(fèi)收繳率的先決條件。而有些物業(yè)公司缺乏與業(yè)主間的溝通交流，引起業(yè)主對物業(yè)公司在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量等方面存在質(zhì)疑，卻無法對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行及時地咨詢來消除疑慮，最終導(dǎo)致對物業(yè)管理費(fèi)收繳的抵觸情緒。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)是否用心與業(yè)主進(jìn)行交流交流、仔細(xì)傾聽業(yè)主的訴求，用每一個物業(yè)人自己的精神面貌和人性化的服務(wù)，去打動業(yè)主。溝通將是影響整個物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率的關(guān)鍵所在，并且也是所有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主矛盾解決的關(guān)鍵點(diǎn)所在。

　　(四) 法律規(guī)范不完善。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》于20**年9月1日實(shí)施后，從根本上改變了物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面，但是配套的法律規(guī)范還不健全和完善，在貫徹執(zhí)行中缺乏監(jiān)管力度。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性決定了在其運(yùn)作的過程中會出現(xiàn)各式各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因?yàn)闆]有明確的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)。所以一旦發(fā)生爭議，業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式發(fā)泄出來。再加上政府宏觀調(diào)控不夠，導(dǎo)致新舊體制形成對立，對物業(yè)管理收費(fèi)問題產(chǎn)生了影響。

　　(五) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)本身所具有的特性。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的無形性使得業(yè)主所享受的服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之間的性價(jià)比評估較為困難；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的綜合性、公共性使得單個業(yè)主不能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出選擇(尤其在前期)，而物業(yè)管理企業(yè)也不能因個別業(yè)主欠費(fèi)、違規(guī)而有針對性地終止服務(wù)，所以雙方都很難以對服務(wù)進(jìn)程進(jìn)行控制。除此之外，物業(yè)服務(wù)合同期較長，容易使物業(yè)服務(wù)費(fèi)這三大特征表現(xiàn)得更加明顯。使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方容易產(chǎn)生、擴(kuò)散、積累矛盾，從而從長遠(yuǎn)來說影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率。

　　三、物業(yè)管理收費(fèi)難的解決方法

　　解決“收費(fèi)難”的所有問題將會牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)乃至整個社會，所以解決“收費(fèi)難”是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

　　(一)公開服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)信息透明度。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。物業(yè)管理企業(yè)要強(qiáng)化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機(jī)制，使收費(fèi)與提供的服務(wù)相符合。要加強(qiáng)收費(fèi)的內(nèi)外監(jiān)督，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和成本核算，規(guī)范收費(fèi)行為。公開服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。

　　(二)加強(qiáng)物業(yè)管理有關(guān)政策知識的宣傳。

　　為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)政策知識的宣傳。物業(yè)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進(jìn)行輿論引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)成果的同時，明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理費(fèi)是全體業(yè)主的法定義務(wù)的意識。

　　(三)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)。

　　1、培養(yǎng)高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

　　物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè)，有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)，要不斷對員工進(jìn)行“職工道德、禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的利益，使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題，點(diǎn)點(diǎn)滴滴見真情，把各項(xiàng)服務(wù)都做到讓業(yè)主滿足。

　　2、開展創(chuàng)新的多樣化服務(wù)。

　　目前多數(shù)物業(yè)管理提供的專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)較少，并且業(yè)主消費(fèi)得也不多。而使獨(dú)具特色的增值服務(wù)成為物業(yè)管理服務(wù)的亮點(diǎn)，將對提高物業(yè)費(fèi)收繳率起到積極作用。因此物業(yè)管理公司要進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，積極開發(fā)延伸性和差異化服務(wù)，在樹立良好的品牌服務(wù)的同時，分析業(yè)主需求，開發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務(wù)產(chǎn)品。并且采取有效的營銷策略，以滿足業(yè)主不斷增長的需求，進(jìn)而提高業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度，改善物業(yè)管理現(xiàn)狀，增加物業(yè)管理的盈利，促進(jìn)物業(yè)管理公司發(fā)展以及物業(yè)管理行業(yè)健康成長。

　　(四)同開發(fā)單位一起做好房屋驗(yàn)收、交接工作。

　　為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，在與開發(fā)商辦理房屋交接驗(yàn)收的過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，認(rèn)真細(xì)致不漏項(xiàng)，對有問題的房屋，要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)相應(yīng)的維權(quán)意識，認(rèn)真參與房屋驗(yàn)收工作，把問題盡可能在入住之前解決。

　　(五)實(shí)施人性化服務(wù)，加強(qiáng)溝通交流。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，在制定前期物業(yè)管理方案的時候，更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，充分考慮這些群體的交費(fèi)意愿和承受能力，確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的管理打下良好的基礎(chǔ)。業(yè)主入住后，加強(qiáng)溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業(yè)主所需所想，更好的為業(yè)主服務(wù)。

　　(六)加強(qiáng)和完善物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。

　　政府部門應(yīng)盡快細(xì)化有關(guān)政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為，加強(qiáng)市場的宏觀調(diào)控，制定符合物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使收費(fèi)透明化，合理化，遵循事物發(fā)展規(guī)律和原則，改變思路，充分發(fā)揮行政功能，使物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的行為尋求法律的途徑，以通過法律手段來保護(hù)自身的合法權(quán)益，解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題。

篇2：物管案例：房子沒住，交不交管理費(fèi)

　　物管案例：房子沒住，交不交管理費(fèi)

　　某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？

　　[案例分析]

　　認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了。

　　物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。此費(fèi)用一般按物業(yè)100%入住率測算分?jǐn)偟矫科椒矫住Ｒ蚬芾碣M(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費(fèi)，物業(yè)管理管理公司收取的費(fèi)用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費(fèi)用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生。不可能因個別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少。

　　因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，故仍應(yīng)繳納管理費(fèi)。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費(fèi)，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補(bǔ)齊管理費(fèi)，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費(fèi)。考慮到該女士的特殊情況，經(jīng)請示業(yè)主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費(fèi)滯納金。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選）

　　一、目的

　　規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。

　　三、職責(zé)

　　1．出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。

　　2．各部門主管負(fù)責(zé)對本部門相關(guān)有償服務(wù)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)與審核。

　　3．財(cái)務(wù)部會計(jì)負(fù)責(zé)對各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算及填制收費(fèi)通知單。

　　4．服務(wù)處管理員負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。

　　5．財(cái)務(wù)部主管負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳工作的監(jiān)督。

　　四、程序要點(diǎn)

　　1．費(fèi)用收取的范圍

　　(1)管理服務(wù)費(fèi)。

　　(2)機(jī)電維修、清潔、綠化等各項(xiàng)特約服務(wù)費(fèi)。

　　(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費(fèi)用。

　　(4)兼營的餐飲、娛樂等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。

　　(5)其他各項(xiàng)多種經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用。

　　2．滯納金的計(jì)算方法

　　(1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費(fèi)的住戶，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1‰計(jì)收期滯納金。

　　(2)滯納金的計(jì)算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數(shù)）。

　　3．管理費(fèi)的收繳

　　(1)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供參考）

　　A．多層帶電梯：1.20元/月·平方米；

　　B．多層不帶電梯：1.00元/月·平方米；

　　C．別墅：3.00元/月·平方米；

　　D．商鋪：3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；

　　E．寫字樓：3.00元/月·平方米；

　　F．公寓：1.20元/月·平方米。

　　(2)管理費(fèi)的收繳程序：

　　A．公司財(cái)務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。業(yè)主收到入伙通知后一個月內(nèi)未來辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開始計(jì)收管理費(fèi)；

　　B．財(cái)務(wù)部會計(jì)每月20日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月《應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》，內(nèi)容包括：編號、房號、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費(fèi)、滯納金、本月應(yīng)收等；

　　C．財(cái)務(wù)部會計(jì)將《應(yīng)收費(fèi)用明細(xì)表》于每月20日報(bào)財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯，應(yīng)及時更正；如無疑問，財(cái)務(wù)部主管在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期；

　　D．財(cái)務(wù)部主管應(yīng)在22日前將審核無誤的《應(yīng)收管理費(fèi)明細(xì)表》交財(cái)務(wù)部會計(jì)填寫《收費(fèi)通知單》；

　　E．財(cái)務(wù)部會計(jì)應(yīng)在每月25日前將填寫完整的《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財(cái)務(wù)部主管在《收費(fèi)通知單》上加蓋財(cái)務(wù)專用章；

　　F．財(cái)務(wù)部主管在每月28日前將有效的《收費(fèi)通知單》交公共事務(wù)部管理員派發(fā)；

　　G．公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入《收費(fèi)通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式：

　　--需要直接送達(dá)的，管理員應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送交住戶家中，并請住戶簽收；

　　--如住戶家中無人接收的，應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送進(jìn)住戶信箱；

　　--需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。

　　H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費(fèi)通知單》的派發(fā)情況；

　　Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；

　　J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；

　　K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財(cái)務(wù)部用現(xiàn)金支付。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費(fèi)時應(yīng)按《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定收取；

　　L．出納員應(yīng)于規(guī)定收費(fèi)日后的五日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財(cái)務(wù)部會計(jì)；

　　M．財(cái)務(wù)部會計(jì)將已全額收回的管理費(fèi)用按《會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行賬務(wù)處理；對未能收取的費(fèi)用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費(fèi)資料填寫《管理費(fèi)用催繳通知單》；

　　N．《管理費(fèi)用催繳通知單》經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財(cái)務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；

　　O．公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；

　　P．公共事務(wù)部應(yīng)做好送達(dá)、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報(bào)。

　　......

篇3：物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費(fèi)由王小姐承擔(dān)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費(fèi)。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)？

　　[案例分析]

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費(fèi)。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

　　在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對物業(yè)費(fèi)繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費(fèi)。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。若租賃合同對物業(yè)費(fèi)由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。

　　根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)是有法律依據(jù)的，因?yàn)槟阋袚?dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費(fèi)后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點(diǎn)，以求得業(yè)主的理解。同時，還應(yīng)提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現(xiàn)。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

　　（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權(quán)屬有爭議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

　　（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

　　（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款；

　　（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責(zé)任；

　　（七）轉(zhuǎn)租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責(zé)任；

　　（十）當(dāng)事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

　　出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

　　（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權(quán)證書；

　　（三）當(dāng)事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。

　　第四章 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　　第十九條 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。

　　第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護(hù)建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計(jì)六個月以上的；

　　（五）公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的；

　　（六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。

　　第五章 轉(zhuǎn)租

　　第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

　　出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

　　第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

　　第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機(jī)機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場。林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十六條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

　　第三十七條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。