物業(yè)管理師操作技能試題簡答題(附答案)

　　1、物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求?

　　物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮，更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有:

　　1)、物業(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用、美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。

　　2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。

　　3)、設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

　　4)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　5)、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

　　2、物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備包括那些方面的工作?

　　1)、人員準備，綜合素質(zhì)高。

　　2)、資料準備，對方的資料和法規(guī)。

　　3)、設(shè)備準備，車輛、器材。

　　4)、資金準備。

　　3、規(guī)劃設(shè)計階段的工作應(yīng)該注意反映那些問題?

　　1)、配套設(shè)施的完善問題。

　　2)、水電供應(yīng)容量問題。

　　3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。

　　4)、垃圾處理方式。

　　5)、高層建筑物外觀的清潔問題。

　　6)、消防設(shè)施問題。

　　7)、物業(yè)管理需要的設(shè)備問題。

　　8)、對建筑材料得意見。

　　9)、其他問題。

　　4、物業(yè)建設(shè)階段的工作應(yīng)從哪些方面對工程進行監(jiān)督?

　　1)監(jiān)督工程質(zhì)量，漏水、滲水問題，水電管線的布置。

　　2)監(jiān)督建設(shè)工程，是否按圖紙施工，建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。

　　3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過程。

　　4)監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程。

　　5、擬管項目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容?

　　1)項目的位置。

　　2)項目的面積。

　　3)項目建筑情況。

　　4)配套交通狀況。

　　5)消防、安保、清潔等設(shè)施狀況。

　　6)項目性質(zhì)及特色。

　　7)政府的支持、扶持和介入程度。

　　8)開發(fā)商的背景。

　　9)周邊環(huán)境狀況。

　　6、竟標項目進行全面調(diào)查的主要內(nèi)容，從什么渠道得到信息?

　　1)派人實地考察。

　　2)從新聞媒介收集信息。

　　3)向政府有關(guān)部門了解。

　　4)其他途徑。

　　7、怎樣對住區(qū)人員自然狀況進行分析?

　　1)總?cè)藬?shù)，它決定需求的總體規(guī)模。

　　2)性別，不同性別具有需求的差異性。

　　3)年齡，不同年齡段有需求的特殊性。

　　4)職業(yè)和學(xué)歷，這決定了需求的種類和檔次。

　　5)民族，不同民族的生活習慣各異。

　　6)經(jīng)濟收入，收入水平直接決定需求水平。

　　8、我們應(yīng)該按什么思路對住區(qū)人員需求進行分析?

　　1)按需求的對象分為物質(zhì)需求和精神需求。

　　2)按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設(shè)施是必須的，滿足彈性大的公共設(shè)施應(yīng)從實際出發(fā)，注意提高其效益。

　　3)按需求的條件分為現(xiàn)實的需求和潛在的需求。

　　4)馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會、尊重、自我實現(xiàn)需求。

　　5)人的需求是由低級向高級不斷發(fā)展。

　　6)既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。

　　9、怎樣分析用戶需求特性?

　　1)對象性，人的需求總是指向某種物品和事物的，管區(qū)的各種設(shè)施越能滿足人們的需求，就越能激發(fā)人的需求。

　　2)條件性，人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的，最主要的條件是購買能力。

　　3)欲求性，需求一旦產(chǎn)生就會形成一種欲望，進而產(chǎn)生消費動機。

　　4)關(guān)連性，前一種需求得到滿足，后一種需求就會產(chǎn)生。

　　5)反復(fù)性，有些需求會產(chǎn)生周而復(fù)始的現(xiàn)象。

　　6)選擇性，對品種或地點的選擇。

　　10、如何進行對競爭對手企業(yè)情況的調(diào)查?

　　1)競爭對手總體情況調(diào)查，對手有多少，分布如何，具體競爭對手是誰?

　　2)競爭對手能力調(diào)查，資金、規(guī)模、業(yè)績、技術(shù)水平和經(jīng)營水平。

　　3)競爭者成功的奧妙。

　　4)本企業(yè)與之競爭成功的機會有多大。

　　11、擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應(yīng)該做好哪些準備工作?

　　1)組建工作班子。

　　2)對人員進行培訓(xùn)。

　　3)準備經(jīng)費。

　　4)準備設(shè)備。

　　5)準備相關(guān)資料。

　　12、物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容?

　　1)物業(yè)管理檔次，物業(yè)的類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)，管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。

　　2)物業(yè)管理服務(wù)的標準，物業(yè)的類型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。

　　3)物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算，物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理，物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準。

　　13、物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)?

　　1)項目管理的整體設(shè)想與策劃。

　　2)管理模式，包括:運作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制。

　　3)人力資源管理，人員的配備、培訓(xùn)、管理。

　　4)規(guī)章制度建設(shè)，規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。

　　5)經(jīng)營管理指標，經(jīng)營、管理指標承諾及采取的措施。

　　6)社區(qū)文化建設(shè)與社會服務(wù)。

　　7)財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算。

　　8)日常管理。

　　9)物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施。

　　14、制定物業(yè)管理方案的主要步驟?

　　1)成立機構(gòu)、培訓(xùn)人員。

　　2)準備經(jīng)費、設(shè)備、資料。

　　3)項目、使用人需求、競爭對手調(diào)查。

　　4)研究分析調(diào)查資料。

　　5)確立管理檔次、管理目標。

　　6)確立主要措施和服務(wù)管理項目。

　　7)經(jīng)費預(yù)算。

　　8)草擬方案文本。

　　9)向?qū)＜翌檰?/a>咨詢。

　　10)送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。

　　11)修改、研討、可行性研究。

　　12)定稿、實施、反饋。

　　15、制定物業(yè)管理方案的主要方法?

　　1)經(jīng)理意見法。經(jīng)理意見為主，征求意見為基礎(chǔ)。

　　2)內(nèi)部征詢法。廣泛征求意見，綜合歸納后制訂。

　　3)學(xué)習借鑒法。借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路。

　　4)專家意見法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂。

　　5)綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。

　　16、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容?

　　1)員工管理條例:勞動用工制度，員工行為規(guī)范，員工福利制度，企業(yè)獎懲制度。

　　2)各部門的職責范圍:辦公室、財務(wù)部、管理部門、服務(wù)部門。

　　3)員工崗位責任制:經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。

　　17、建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度，應(yīng)該從哪些方面著手建立?

　　1)物業(yè)接管驗收規(guī)定。

　　2)樓宇入住規(guī)定:入住通知單書，收樓須知，入住手續(xù)書，入住合約。

　　3)物業(yè)管理合約:明確業(yè)主、開發(fā)商、管理者的權(quán)利與責任，明確對物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理，對物業(yè)損壞無法正常使用的規(guī)定，管理費用的規(guī)定，法律責任和其他事項。

　　4)住戶手冊:居住區(qū)概況與管理，業(yè)主須知，日常管理與維修，物業(yè)管理條理，綜合服務(wù)和有關(guān)部門電話號碼。

　　5)住宅區(qū)房屋及設(shè)施接代管制度:對接管范圍、標準程序的規(guī)定，對房屋代管權(quán)責的規(guī)定。

　　6)房屋管理服務(wù)制度:房屋維修養(yǎng)護規(guī)定，房屋裝修管理規(guī)定。

　　7)住宅區(qū)管理規(guī)定:治安消防車輛，衛(wèi)生綠化，樓宇市場管理，禁止違章。

　　8)業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。

　　18、制定物業(yè)管理制度的程序?

　　1)研究所管物業(yè)的實際情況。

　　2)研究業(yè)主及使用人的全面情況。

　　3)正確評價本企業(yè)現(xiàn)狀。

　　4)學(xué)習有關(guān)政策法規(guī)，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。

　　5)形成規(guī)章制度條目及思路。

　　6)分頭草擬，征求意見，討論修改。

　　7)定稿-批準-執(zhí)行。

　　19、業(yè)主公約其法律依據(jù)?

　　1)《民法通則》規(guī)定:不動產(chǎn)的相林各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關(guān)系。

　　2)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》:所有人和使用人對公用的部位和設(shè)施，應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)義務(wù)。

　　20、業(yè)主公約的特點?

　　1)公約的主體是全體業(yè)主。

　　2)公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。

　　3)公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務(wù)，既有法律規(guī)范又有社會公德的內(nèi)容。

　　4)公約經(jīng)業(yè)主簽約，大會審議通過，對全體業(yè)主和使用人都具有約束力。

　　5)公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

　　21、業(yè)主公約的主要內(nèi)容?

　　業(yè)主公約一般由政府行政管理部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會通過后，上報行政主管部門備案。業(yè)主公約應(yīng)包括的內(nèi)容有:

　　1)物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)。

　　2)公共場所及公共設(shè)施狀況。

　　3)業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項的方式。

　　4)業(yè)主使用公共場所及公共設(shè)施的權(quán)益。

　　5)業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。

　　6)各項維修，養(yǎng)護和管理費的交納。

　　7)業(yè)主應(yīng)遵守的行為準則。

　　8)違約責任及其他有關(guān)事項。

　　22、業(yè)主公約訂立的原則?

　　1)合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。

　　2)集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標。

　　3)民主性原則。通過業(yè)主大會的形式訂立，反應(yīng)全體業(yè)主的利益和要求。

　　23、首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進行?

　　1)組織人員學(xué)習有關(guān)政策法規(guī)，研究“示范文本”。

　　2)結(jié)合實際情況，依照“示范文本”制定公約草案。

　　3)公約草案提交業(yè)主大會討論修改。

　　4)業(yè)主大會通過。

　　5)業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效。

　　24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別?

　　二者約束的主體不一樣。

　　在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》。《業(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主，《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營者。因此，違反《公約》行為一般分為三種:

　　1)業(yè)主違反《公約》。

　　2)使用人違反《公約》。

　　3)物業(yè)管理公司違反《公約》。

　　25、裝修時違反《公約》的行為界定?

　　裝修時違反公約的行為有:

　　6)隨意改動房屋結(jié)構(gòu)，拆出承重墻，改變水電氣管線走向。

　　7)外墻任意添裝防護欄和晾衣架。

　　8)裝修時違章使用或損壞

　　公共設(shè)施設(shè)備。

　　9)拒絕交納裝修垃圾清運費。

　　26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定?

　　搬遷時違反公約的行為有:

　　1)占用或損壞公共部位和設(shè)施設(shè)備，違章使用電梯等設(shè)備。

　　2)不按規(guī)定時間搬遷，妨礙滋擾他人。

　　3)用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。

　　27、日常違反《公約》的行為怎樣界定?

　　日常違反公約的行為有:

　　1)違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。

　　2)不執(zhí)行業(yè)主大會決議。

　　3)拒絕交納管理費和毗連部位的維修養(yǎng)護費。

　　4)任意搭建放置自用設(shè)施。

　　5)違章使用水電氣和電梯設(shè)備。

　　6)占用或損壞公共部位和公共設(shè)施。

　　7)隨意堆放雜物，丟棄垃圾和高空拋物。

　　8)違規(guī)存放易燃易爆等危險品。

　　9)踐踏占用綠化用地。

　　10)亂設(shè)攤點、廣告牌。

　　11)隨意停車，噪聲擾民。

　　12)違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。

　　28、做到及時發(fā)現(xiàn)各種違章行為應(yīng)該注意哪些方面?

　　1)物管人員要加強責任心，認真履行崗位職責。

　　2)各部門負責人經(jīng)常檢查員工是否到位，及時發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。

　　3)提高業(yè)主和使用人自覺遵守公約的意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

　　29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個性?違反了公約或管理制度應(yīng)如何正確處理?

　　1)公約與管理制度的共性有:1目的相同，都是為了維護物業(yè)的完好及正常使用。2實質(zhì)內(nèi)容相近，都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動中的行為。

　　2)公約與管理制度的個性有:1制訂者不同，管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會制訂。2承諾人與制約人不同，管理制度由物業(yè)管理公司承諾，制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾，相互制約。3性質(zhì)不同:制度是管理性，屬于硬性約束;公約是承諾制約性，具有軟約束的特點。4對違反者處理方式不同，違反管理制度輕者批評教育，嚴重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。

　　3)正確處理違反公約行為的方法有:1規(guī)勸。2制止。3批評。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。

　　30、有關(guān)裝修管理規(guī)定?(裝修的流程)

　　1)住戶裝修申報:1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業(yè)主的資格進行確認并提供有關(guān)資料。3業(yè)主盡快請設(shè)計公司設(shè)計并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設(shè)計圖紙交工程部。

　　2)物業(yè)管理公司審批:1業(yè)主遞交裝修方案一周后，工程部會同安保部對方案進行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。3方案批準后按規(guī)定簽協(xié)議，領(lǐng)取裝修許可證。

　　3)裝修施工單位:1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》，領(lǐng)取施工許可證。2按批準的方案進行施工，不得有任何更改。3在施工期間嚴格遵守管理規(guī)定。4嚴格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。

　　4)物業(yè)公司驗收:1裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門驗收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3驗收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗收單。4業(yè)主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。

　　31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念?

　　1)物業(yè)管理資金是:為保持物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮物業(yè)的各項功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同，分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。

　　2)物業(yè)資金的管理是:物業(yè)管理企業(yè)對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。管理對象是物業(yè)管理資金，管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。

　　32、物業(yè)管理啟動資金的來源?

　　物業(yè)管理啟動資金是物業(yè)管理企業(yè)開展工作初始階段所需各項必要開支的資金，以及物業(yè)公共設(shè)施專用維修基金。其中包括兩部分:

　　1)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位組織及個人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。

　　2)物業(yè)公共設(shè)施維修基金。來源-從三方面收取:國家、集體、個人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護。

　　33、物業(yè)公共設(shè)施維修基金如何進行管理?

　　1)物業(yè)管理委員會設(shè)帳存入銀行專戶。

　　2)使用時專款專用，由管委會監(jiān)察批準。

　　3)不宜由管理企業(yè)掌管，防止短期行為。

　　4)近期不用時應(yīng)在確保安全的基礎(chǔ)上，爭取合理運作使其增值。

　　34、日常物業(yè)管理資金的來源與管理?

　　1)物業(yè)管理服務(wù)費。由管委會、管理企業(yè)和政府物價部門幾方面考慮，共同協(xié)商制定。

　　2)物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營收入。

　　3)其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業(yè)升值、投機性收入。

　　日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個方面:

　　1)收取使用管理。及時有效地收取各種費用，有計劃地使用、量收支出、專款專用。

　　2)財務(wù)方面管理。加強財會制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事故;防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生;加強安全保衛(wèi)工作。

　　35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)?

　　1)根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。

　　2)根據(jù)物業(yè)管理的對象和目的分為經(jīng)營性資金和消費資金。

　　3)物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同，決定了經(jīng)營者對物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。

　　36、物業(yè)管理資金的使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性，具體包括哪些方面?

　　1)成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費，包括勞動對象如原材料、勞動手段如設(shè)備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收，是管理企業(yè)必須保障的資金。

　　2)公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務(wù)的資金性支出，包括各種捐資、贊助，做公益性廣告。必須支出無資金回收，有利于樹立企業(yè)形象。

　　3)投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金，把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意:選好投資的方向，資金的安全性，資金的回收周期，占整體資金的比例。

　　37、物業(yè)管理資金使用責任制?

　　1)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負領(lǐng)導(dǎo)責任，財務(wù)人員負管理責任，使用人員負使用責任。

　　2)領(lǐng)導(dǎo)下達資金使用指令與計劃，財務(wù)人員負責把資金撥給使用人使用。

　　3)領(lǐng)導(dǎo)與財務(wù)人員及資金使用人之間互相監(jiān)督，各負其責。

　　4)責任到人，層層負責，互相監(jiān)督，使資金安全準確地使用到位。

　　38、物業(yè)管理資金的預(yù)算及其所必須的前提條件?

　　物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標為導(dǎo)向，以提高管理效益為出發(fā)點，以財務(wù)管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。物業(yè)管理資金的預(yù)算及管理要達到目標必須具備的條件是:

　　1、扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作。

　　2、完善的制度體系。

　　3、好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體。

　　4、充分利用管理會計的職能。

　　39、物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則?

　　資金預(yù)算的編制程序有:

　　1)資金預(yù)算的編制由預(yù)算專業(yè)部門負責。

　　2)根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展。

　　3)根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初編制出本單位的資金預(yù)算計劃。

　　4)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

　　5)較大的管理企業(yè)應(yīng)分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證。

　　6)資金預(yù)算的編制可以自上而下、自下而上，或上下結(jié)合論證。

　　資金預(yù)算的編制原則有:

　　1)目標性原則。預(yù)算的編制應(yīng)圍繞管理經(jīng)營目標進行。

　　2)全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

　　3)范圍與周期性原則。確定預(yù)算單位范圍和預(yù)算周期。

　　4)人本原則。預(yù)算應(yīng)成為激勵人，使人看到希望，適合人完成。

　　40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容?如何選用修繕定額?

　　1)總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。

　　2)分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項目劃分原則，施工方法的確定，定額的主要內(nèi)容及換算方法，選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。

　　3)分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預(yù)算的基本數(shù)據(jù)，工程量的準確性直接影響到修繕預(yù)算的準確性。

　　4)定額項目表。規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標，還列有人工工資標準、材料預(yù)算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。

　　5)附錄。包括各種混凝土沙漿配比表，建筑材料名稱及規(guī)格表。

　　選用修繕定額時應(yīng)注意:

　　1)應(yīng)選用當?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。

　　2)利用附近地區(qū)的修繕定額。

　　3)利用工程預(yù)算定額。注意增加工料消耗數(shù)量，舊料回收利用。

　　41、房屋修繕預(yù)算的編制步驟包括哪些?

　　1)熟悉施工圖紙，收集預(yù)算材料。

　　2)計算工程量。

　　3)選用修繕預(yù)算單價。

　　4)編制修繕工程預(yù)算表。

　　5)編制主要材料用量表。

　　6)編制主要材料調(diào)價計算表。

　　7)編制修繕工程預(yù)算費用表。

　　8)寫編制說明、裝訂簽章。

　　42、編制房屋修繕預(yù)算需要了解收集了哪些方面的情況?

　　1)熟悉施工圖紙。

　　2)收集預(yù)算材料。

　　3)收集施工組織設(shè)計資料。

　　4)了解施工現(xiàn)場情況。

　　5)了解施工方式。

　　43、如何計算工程量?

　　1)先根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計資料和現(xiàn)場實際情況，確定工程量計算項目。

　　2)將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。

　　3)在計算工程量列項時，要按照先拆除、后新作和修補的修繕施工順序進行。

　　4)注意拆除工程對對其他部位的影響，應(yīng)同時考慮修繕工程量。

　　44、如何選用修繕預(yù)算單價?

　　1)按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用與施工圖紙中內(nèi)容相應(yīng)的預(yù)算單價。

　　2)如遇工程內(nèi)容與定額項目內(nèi)容不符時，應(yīng)換算成所需的修繕預(yù)算單價。

　　3)如遇定額中沒有的項目時，應(yīng)編制補充修繕預(yù)算定額。

　　4)選用修繕預(yù)算單價時，還要考慮舊料的回收利用。

　　45、修繕工程預(yù)算表應(yīng)反映出哪些主要費用?

　　1)單位工程的工程直接費。

　　2)分部工程的工程直接費。

　　3)單位工程的人工費、材料費和機械費。

　　4)各種主要材料需用量。

　　46、列出編制工程預(yù)算表的步驟和方法?

　　1)按定額編號的順序，把工程量計算表中相應(yīng)的定額編號、分項工程名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。

　　2)將預(yù)算單價和主要材料的定額量填入表內(nèi)。

　　3)將各分項工程項目的工程數(shù)量乘以預(yù)算單價，得出總價。

　　4)將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以人工費、材料費和機械費的單價，得出合價。

　　5)將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以各種材料的定額量，得出需用量。

　　6)將各分項工程項目的總價、合價及各種材料的需用量分別匯總，填入小計欄。

　　7)將各分項工程小計內(nèi)的工程直接費、人工材料和機械費、各種主要材料需用量分別匯總，得出單位工程的各種費用和材料需用量，填入總計欄。

篇2：物業(yè)管理師資格認定《物業(yè)管理實務(wù)》考試試題(附答案)

　　物業(yè)管理師資格認定《物業(yè)管理實務(wù)》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業(yè)管理師資格認定考試

　　《物業(yè)管理實務(wù)》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質(zhì)條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業(yè)管理招標投標結(jié)束后，招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起()日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應(yīng)以報價最低的為中標人

　　C. 應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人

　　D. 應(yīng)按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D(zhuǎn). ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業(yè)服務(wù)合同由()與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

　　A. 各業(yè)主分別B. 業(yè)主大會

　　C. 業(yè)主委員會代表業(yè)主D. 物業(yè)建設(shè)單位

　　8. 業(yè)主臨時公約由()制定。

　　A. 建設(shè)單位B. 購房人

　　C. 物業(yè)管理企業(yè)D. 房地產(chǎn)行政主管部門

　　9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的()。

　　A. 設(shè)計工作B. 工程監(jiān)理工作

　　C. 開發(fā)建設(shè)工作D. 物業(yè)管理咨詢活動

　　10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至()之日止的物業(yè)管理活動。

　　A. 首次業(yè)主大會會議召開B. 業(yè)主大會成立

　　C. 50%業(yè)主入住D. 物業(yè)服務(wù)合同生效

　　11. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向()交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

　　A. 建設(shè)單位B. 業(yè)主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業(yè)管理企業(yè)

　　12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應(yīng)當負責修復(fù)和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業(yè)

　　C. 裝修施工人員D. 物業(yè)管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，()。

　　A. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

　　B. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

　　C. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結(jié)構(gòu)B. 木結(jié)構(gòu)

　　C. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D. 框架結(jié)構(gòu)

　　16. 對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強調(diào)()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預(yù)防性維修D(zhuǎn). 大修

　　17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術(shù)改造D. 各項電氣預(yù)防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

　　B. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任

　　D. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示

　　D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進行管理

　　22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每()不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括()和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　A. 物業(yè)服務(wù)成本B. 物業(yè)服務(wù)支出

　　C. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費D. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業(yè)管理企業(yè)B. 全體業(yè)主

　　C. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主D. 建設(shè)單位

　　26. 在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)()。

　　A. 提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業(yè)主商議決定

　　D. 與建設(shè)單位商議決定

　　27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導(dǎo)價

　　C.業(yè)主定價

　　D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

　　28. 新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應(yīng)向()索取物業(yè)檔案資料。

　　A. 業(yè)主B. 建設(shè)單位

　　C. 施工單位D. 監(jiān)理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準，采用的文書類型應(yīng)是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號)，業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取()。

　　A.管理服務(wù)費B.審批費

　　C.施工現(xiàn)場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。

　　A.國務(wù)院建設(shè)主管部門

　　B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

　　C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

　　E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

　　32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持( )向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。

　　A.企業(yè)法定代表人的身份證明

　　B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

　　C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業(yè)服務(wù)合同

　　33.物業(yè)管理招標的主體包括( )。

　　A.物業(yè)管理企業(yè) B.物業(yè)建設(shè)單位

　　C.業(yè)主大會 D.業(yè)主委員會

　　E.物業(yè)所有權(quán)人

　　34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

　　D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

　　35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效

　　B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

　　C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

　　D.業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

　　E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應(yīng)履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設(shè)單位應(yīng)承擔此次事故的全部費用

　　D.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為( )物業(yè)。

　　A.居住B.公共

　　C.商業(yè)D.工業(yè)

　　E.其他

　　38.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導(dǎo)及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括( )收入。

　　A.物業(yè)管理B.物業(yè)經(jīng)營

　　C.政策性虧損補貼D.物業(yè)大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。

　　A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金B(yǎng).營業(yè)利潤

　　C.投資凈收益D.營業(yè)外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。

　　A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用

　　B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

　　C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用

　　D.管理服務(wù)人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導(dǎo)價

　　C.市場調(diào)節(jié)價D.業(yè)主定價

　　E.政府與業(yè)主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足

　　B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

　　C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

　　D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造

　　E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

　　44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用

　　B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

　　C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計

　　D.物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔

　　E.物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費

　　45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業(yè)管理企業(yè)B.物業(yè)管理專業(yè)人員

　　C.業(yè)主委員會D.建設(shè)單位

　　E.物業(yè)使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據(jù)背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患

　　3小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區(qū)外墻全部翻新

　　9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費

　　12希望提供家政服務(wù)

　　13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達小區(qū)的公交線路

　　14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務(wù)水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于20**年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于20**年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負責無償修復(fù)?(4分)

　　問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業(yè)管理師資格認定考試

　　《物業(yè)管理實務(wù)》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權(quán)直接處理(1分)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分)；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應(yīng)采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；

　　2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；

　　5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責任應(yīng)由建設(shè)單位負責(2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況(1分)，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位)，積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護技術(shù)檔案(2分)。

　　(3)乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料(2分)。

篇3：物業(yè)管理師實務(wù)技能模擬試題

　　物業(yè)管理師實務(wù)技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計工作，經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計及施工安裝階段應(yīng)做好的工作。結(jié)果經(jīng)理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內(nèi)容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業(yè)管理費用收支計劃。

　　4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預(yù)算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內(nèi)容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀花園的物業(yè)管理公司，公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗，連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎？特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業(yè)管理公司面對業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費的問題，采取了停水停電的方法，引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認為物業(yè)管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業(yè)服務(wù)收費糾紛？

　　3、某物業(yè)公司計劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時，參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項物業(yè)管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案？

　　三、方案設(shè)計

　　1、請根據(jù)所管物業(yè)的性質(zhì)和特點，設(shè)計一份物業(yè)管理方案。

　　2、請設(shè)計一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設(shè)計一份物業(yè)管理企業(yè)市場營銷策略方案。