商鋪出租交付條件及合同基本條件

　　場地交付標準

　　1基礎、結構商鋪間隔：砌體墻（向鋪內一側為砌體面）

　　2柱距:現狀

　　3層高:M層、一層5.5米，其余樓層4.8-5米

　　4其它結構要求

　　5地面建筑結構地面

　　6天花建筑結構面

　　7樓板活荷載：350kg/㎡

　　8供電系統提供租賃范圍內供電接駁口,總用量規劃KW,乙方需提供用電清單,若需增容,乙方負責相關費用。

　　9燃氣系統M層外圍清吧鋪位不提供燃氣接駁口，其余樓層餐飲店鋪提供燃氣表前接駁口至租賃范圍內，自行報裝開通。

　　10消防系統提供建筑物一次消防設施系統。

　　11通訊系統自行報裝,電信運營商將直接配合商家需要，光纖到戶開通

　　12空調系統甲方提供中央空調接駁口到租賃范圍內，乙方自行安裝分支（空調盤管風機、控制、閥門、連接商場系統管道、風口、風管及保溫）

　　13給水系統:提供給水接駁口到租賃范圍內（局限于提供給排水商戶）

　　排水系統:F、M層商鋪采用壓力排水處理，商戶自行安裝壓力排水管道連接商場總壓力排水管道，并且安裝三級隔油池和潛污泵。其余樓層提供排水接駁口至租賃范圍內。（局限于提供給排水商戶）

　　14井道預留餐飲排油煙：商戶自行安裝靜電排油煙過濾系統，符合當地環保排放要求，以達到環保排放標準，連接商場主排煙管道（管井）。

　　15餐飲新風：商家根據需要連接商場總新風井道（廚房專用），商鋪內已配置空調新風，普通排風商場協調配合。

　　16洗手間原則為共享公共洗手間

　　17門面現狀交付，乙方根據甲方要求、結合乙方裝修風格設計，經甲方審批后裝修施工

　　附件三合同基本條件

　　出租商鋪:出租商鋪為z購物中心三層編號L3-017的商鋪，詳見附件一黃色標示范圍位置。

　　出租面積:該商鋪的承租面積(GLA)約為149平方米，建筑面積(GFA)約為248.33平方米。（最終面積以雙方確定的測量面積為準）。

　　租賃用途:該商鋪用于經營“好孩子”之用。

　　乙方保證，在租賃期間，其是“好孩子”商標及所經營商品/服務的其他相關知識產權的合法所有人或合法許可/被授予人，該權利有合法來源且不存在影響該商鋪正常經營的限制。如因上述之權利瑕疵導致甲方被責令先行或連帶承擔法律責任的，甲方有權向乙方追償，并要求乙方賠償甲方損失。

　　交付日:雙方簽署商鋪交接文件之日。

　　租賃期限：乙方租用該商鋪的期限自商鋪交付之日起叁年。（即20**年09月28日至20**年09月27日）。

　　起租日：免租裝修期結束之次日。

　　租金：乙方每月租金為租金分成（含管理費和推廣費）：

　　1、乙方每月稅前營業額在35000元以下，按稅前營業收入的6%計算租金。

　　2、乙方每月稅前營業額在35000元（含35000元）至45000元，按稅前營業收入的12%計算租金。

　　3、乙方每月稅前營業額在45000元以上（含45000元），按稅前營業收入的13%計算租金。

　　年遞增：無。

　　上述租金并不包括乙方需繳付之推廣費、管理費、政府稅費及所有其它費用。

　　以上所稱“租賃年度”是指從交鋪日起滿十二個月為一個租賃年度，以此類推。

　　租金支付：除兩押一租于簽訂合同后即時支付外，每月租金須于每月第5日前支付（節假日不順延）。

　　租賃保證金：乙方應向甲方交納租賃保證金，該租賃保證金不是乙方預付的租金、管理費、推廣費或其它費用，僅是乙方履行本合同約定義務的保證。

　　租賃保證金相當于乙方租賃鋪位押金的總額共計人民幣5000.00元（大寫：伍仟元整），合同簽訂時乙方已向甲方交納。

　　管理費：管理費指z購物中心的物業公司為維護整個z購物中心的正常運作，而對z購物中心的公共區域執行保安、清潔、維修等工作而發生的必要費用以及該公共區域本身的水、電、空調用冷水費等費用。

　　乙方應交納的管理費按該商鋪建筑面積計算每月每平方米40.00元。租賃期間，甲方有權根據實際情況調整管理費，但每次調整需提前30日以書面方式通知乙方。

　　首月管理費于簽訂合同的5天內支付外，其余月份管理費于每月第5日前支付（節假日不順延）。

　　空調的正常供應時間為每日上午10：00時起至晚上10：00時止。如乙方須于空調正常供應時間以外使用空調，應支付額外空調費，額外空調費的收費標準為每小時0.16元/建筑面積平方米，不足1小時的按1小時計算.

　　推廣費：乙方應交納的推廣費按建筑面積計算，每月每平方米人民幣6.00元。租賃期間，甲方有權根據實際情況調整推廣費，但每次調整需提前30日以書面方式通知乙方。

　　首月推廣費于該商鋪交付之日支付，其余月份推廣費于每月第5日前支付（節假日不順延）。

　　水、電費：水、電費的計算標準按照政府相關規定及z購物中心實際情況結合制定，乙方須自行負擔租賃期限內的水、電費，乙方須按甲方的收費通知單所約定的日期前支付。

　　水、電費押金按該商鋪建筑面積人民幣30元/平方米計算，乙方應于該商鋪交付之日向甲方支付。

　　裝修押金：按該商鋪建筑面積人民幣50元/平方米計算，乙方應于該商鋪交付之日向甲方支付。

　　垃圾運輸費：乙方自行清理裝修垃圾，若有殘留，按該商鋪建筑面積人民幣6元/平方米計算垃圾清運費。

　　支付方式：上述金額可以用支票(抬頭請寫“”)或以匯款方式存入甲方下列銀行：

　　1)誠意金、租賃保證金、裝修押金、POS機押金、租金、推廣費、POS機月管理

　　費等，

　　匯款到以下賬戶：

　　開戶行名稱：中國工商銀行股份有限公司zz支行

　　戶名：zz商業管理有限公司

　　賬號：z（一般戶）

　　2)水電費押金、管理費押金及水費、電費、管理費，匯款到以下賬戶：

　　開戶行名稱：中國建設銀行zz廣場支行

　　戶名：z市z物業服務有限公司

　　賬號：z

　　免租裝修期：乙方有日的免租裝修期及天營運免租期，自該商鋪交付之日起計算。在免租裝修期內，乙方無需繳付基本租金，但仍需繳付管理費（期中裝修期管理費按建筑面積元每平方計算）以及裝修和/或經營活動而產生的政府稅費及其他費用（如水、電、

燃氣、電話費等）。

　　在營運免租期內，乙方無需繳付基本租金，需繳付推廣費、管理費（期中免租期管理費按建筑面積元每平方計算）以及裝修和/或經營活動而產生的政府稅費及其他費用（如水、電、燃氣、電話費等）。

　　如果乙方于免租裝修期結束之前完成裝修工程，則不論乙方是否進行經營活動，乙方依然只需于起租日開始向甲方支付租金。

　　如果免租裝修期滿，乙方未能完成裝修的，乙方應自起租日開始向甲方支付租金。

　　保險：乙方必須為其租賃的商鋪購買保險，其中，裝修期間至少必須購買安裝工程一切險和公眾責任險，營業期間至少必須購買財產一切險和公眾責任險，且甲方為公眾責任險的共同受益人。

　　公眾責任險的保險金額不得少于50萬元。

　　營業時間：z購物中心正常營業時間為周一至周四10：00－22：00，周五至周日10：00－22：30（法定節假日期間營業時間另行通知），乙方應服從甲方對z購物中心營業時間的安排，不得于營業時間內無故停止營業、撤離派駐人員或商品。

　　物業管理：甲方保留不時制訂、引進、修改、廢除任何其認為經營和維持z購物中心作為購物中心所必要的一切規章制度的權利。該等規章制度由甲方向乙方做出書面通知后即生效，但該等規章制度不得專門針對乙方做出，并因此而侵害乙方的合法權益。

　　商鋪交還：租賃合同期限正常結束后不超過10日內交還。除租賃期限屆滿合同正常終止外，合同解除/終止后不超過3日內交還。

　　轉租：未經甲方書面同意，乙方不得轉租、轉讓、分租、轉借他人、調換使用、委任或特許第三方經營或管理該商鋪。

　　續租：乙方如需續租，應于本合同期限屆滿前3個月向甲方提出書面續租申請。

　　基本違約責任：如因甲方原因逾期交付商鋪，則裝修期、免租期相應順延，按實際交付日開始計算時間。

　　在租賃期限內，乙方逾期交付租金、管理費、推廣費、倉庫租金（如有）及水、電、空調、燃氣費及其他費用之一或部分或全部的，每逾期一日，應按逾期交付金額的3‰支付滯納金。逾期達15日以上的，甲方有權委托z購物中心的物業公司采取停止供應或使用水、電、燃氣、空調或其他設施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承擔。逾期達30日，甲方有權單方面解除本合同，收回該商鋪，由此造成甲方損失的，乙方應予以賠償。

　　乙方擅自退租的，租賃保證金作為違約金賠償給甲方；若租賃保證金不足賠償甲方損失的，乙方還應負責賠償。

　　其他：

　　通知：任何與本合同有關的由本合同雙方當事人發出的任何文件、通知及其他通訊往來，必須采取書面形式，并送達至下述地址或雙方書面通知的其他地址：

　　甲方：zz商業管理有限公司

　　地址：z市zz號z購物中心營運中心

　　電話：zz

　　傳真：

　　郵編：

　　聯系人：

　　乙方：

　　地址：

　　電話：

　　傳真：

　　郵編：

　　聯系人：

　　爭議解決雙方在履行本合同過程中發生爭議，協商不成的，提交z仲裁委員會仲裁解決。

篇2：商鋪出租交付條件合同基本條件

　　商鋪出租交付條件及合同基本條件

　　場地交付標準

　　1基礎、結構商鋪間隔：砌體墻（向鋪內一側為砌體面）

　　2柱距:現狀

　　3層高:M層、一層5.5米，其余樓層4.8-5米

　　4其它結構要求

　　5地面建筑結構地面

　　6天花建筑結構面

　　7樓板活荷載：350kg/㎡

　　8供電系統提供租賃范圍內供電接駁口,總用量規劃KW,乙方需提供用電清單,若需增容,乙方負責相關費用。

　　9燃氣系統M層外圍清吧鋪位不提供燃氣接駁口，其余樓層餐飲店鋪提供燃氣表前接駁口至租賃范圍內，自行報裝開通。

　　10消防系統提供建筑物一次消防設施系統。

　　11通訊系統自行報裝,電信運營商將直接配合商家需要，光纖到戶開通

　　12空調系統甲方提供中央空調接駁口到租賃范圍內，乙方自行安裝分支（空調盤管風機、控制、閥門、連接商場系統管道、風口、風管及保溫）

　　13給水系統:提供給水接駁口到租賃范圍內（局限于提供給排水商戶）

　　排水系統:F、M層商鋪采用壓力排水處理，商戶自行安裝壓力排水管道連接商場總壓力排水管道，并且安裝三級隔油池和潛污泵。其余樓層提供排水接駁口至租賃范圍內。（局限于提供給排水商戶）

　　14井道預留餐飲排油煙：商戶自行安裝靜電排油煙過濾系統，符合當地環保排放要求，以達到環保排放標準，連接商場主排煙管道（管井）。

　　15餐飲新風：商家根據需要連接商場總新風井道（廚房專用），商鋪內已配置空調新風，普通排風商場協調配合。

　　16洗手間原則為共享公共洗手間

　　17門面現狀交付，乙方根據甲方要求、結合乙方裝修風格設計，經甲方審批后裝修施工

　　附件三合同基本條件

　　出租商鋪:出租商鋪為z購物中心三層編號L3-017的商鋪，詳見附件一黃色標示范圍位置。

　　出租面積:該商鋪的承租面積(GLA)約為149平方米，建筑面積(GFA)約為248.33平方米。（最終面積以雙方確定的測量面積為準）。

　　租賃用途:該商鋪用于經營“好孩子”之用。

　　乙方保證，在租賃期間，其是“好孩子”商標及所經營商品/服務的其他相關知識產權的合法所有人或合法許可/被授予人，該權利有合法來源且不存在影響該商鋪正常經營的限制。如因上述之權利瑕疵導致甲方被責令先行或連帶承擔法律責任的，甲方有權向乙方追償，并要求乙方賠償甲方損失。

　　交付日:雙方簽署商鋪交接文件之日。

　　租賃期限：乙方租用該商鋪的期限自商鋪交付之日起叁年。（即20**年09月28日至20**年09月27日）。

　　起租日：免租裝修期結束之次日。

　　租金：乙方每月租金為租金分成（含管理費和推廣費）：

　　1、乙方每月稅前營業額在35000元以下，按稅前營業收入的6%計算租金。

　　2、乙方每月稅前營業額在35000元（含35000元）至45000元，按稅前營業收入的12%計算租金。

　　3、乙方每月稅前營業額在45000元以上（含45000元），按稅前營業收入的13%計算租金。

　　年遞增：無。

　　上述租金并不包括乙方需繳付之推廣費、管理費、政府稅費及所有其它費用。

　　以上所稱“租賃年度”是指從交鋪日起滿十二個月為一個租賃年度，以此類推。

　　租金支付：除兩押一租于簽訂合同后即時支付外，每月租金須于每月第5日前支付（節假日不順延）。

　　租賃保證金：乙方應向甲方交納租賃保證金，該租賃保證金不是乙方預付的租金、管理費、推廣費或其它費用，僅是乙方履行本合同約定義務的保證。

　　租賃保證金相當于乙方租賃鋪位押金的總額共計人民幣5000.00元（大寫：伍仟元整），合同簽訂時乙方已向甲方交納。

　　管理費：管理費指z購物中心的物業公司為維護整個z購物中心的正常運作，而對z購物中心的公共區域執行保安、清潔、維修等工作而發生的必要費用以及該公共區域本身的水、電、空調用冷水費等費用。

　　乙方應交納的管理費按該商鋪建筑面積計算每月每平方米40.00元。租賃期間，甲方有權根據實際情況調整管理費，但每次調整需提前30日以書面方式通知乙方。

　　首月管理費于簽訂合同的5天內支付外，其余月份管理費于每月第5日前支付（節假日不順延）。

　　空調的正常供應時間為每日上午10：00時起至晚上10：00時止。如乙方須于空調正常供應時間以外使用空調，應支付額外空調費，額外空調費的收費標準為每小時0.16元/建筑面積平方米，不足1小時的按1小時計算.

　　推廣費：乙方應交納的推廣費按建筑面積計算，每月每平方米人民幣6.00元。租賃期間，甲方有權根據實際情況調整推廣費，但每次調整需提前30日以書面方式通知乙方。

　　首月推廣費于該商鋪交付之日支付，其余月份推廣費于每月第5日前支付（節假日不順延）。

　　水、電費：水、電費的計算標準按照政府相關規定及z購物中心實際情況結合制定，乙方須自行負擔租賃期限內的水、電費，乙方須按甲方的收費通知單所約定的日期前支付。

　　水、電費押金按該商鋪建筑面積人民幣30元/平方米計算，乙方應于該商鋪交付之日向甲方支付。

　　裝修押金：按該商鋪建筑面積人民幣50元/平方米計算，乙方應于該商鋪交付之日向甲方支付。

　　垃圾運輸費：乙方自行清理裝修垃圾，若有殘留，按該商鋪建筑面積人民幣6元/平方米計算垃圾清運費。

　　支付方式：上述金額可以用支票(抬頭請寫“”)或以匯款方式存入甲方下列銀行：

　　1)誠意金、租賃保證金、裝修押金、POS機押金、租金、推廣費、POS機月管理

　　費等，

　　匯款到以下賬戶：

　　開戶行名稱：中國工商銀行股份有限公司zz支行

　　戶名：zz商業管理有限公司

　　賬號：z（一般戶）

　　2)水電費押金、管理費押金及水費、電費、管理費，匯款到以下賬戶：

　　開戶行名稱：中國建設銀行zz廣場支行

　　戶名：z市z物業服務有限公司

　　賬號：z

　　免租裝修期：乙方有日的免租裝修期及天營運免租期，自該商鋪交付之日起計算。在免租裝修期內，乙方無需繳付基本租金，但仍需繳付管理費（期中裝修期管理費按建筑面積元每平方計算）以及裝修和/或經營活動而產生的政府稅費及其他費用（如水、電、

燃氣、電話費等）。

　　在營運免租期內，乙方無需繳付基本租金，需繳付推廣費、管理費（期中免租期管理費按建筑面積元每平方計算）以及裝修和/或經營活動而產生的政府稅費及其他費用（如水、電、燃氣、電話費等）。

　　如果乙方于免租裝修期結束之前完成裝修工程，則不論乙方是否進行經營活動，乙方依然只需于起租日開始向甲方支付租金。

　　如果免租裝修期滿，乙方未能完成裝修的，乙方應自起租日開始向甲方支付租金。

　　保險：乙方必須為其租賃的商鋪購買保險，其中，裝修期間至少必須購買安裝工程一切險和公眾責任險，營業期間至少必須購買財產一切險和公眾責任險，且甲方為公眾責任險的共同受益人。

　　公眾責任險的保險金額不得少于50萬元。

　　營業時間：z購物中心正常營業時間為周一至周四10：00－22：00，周五至周日10：00－22：30（法定節假日期間營業時間另行通知），乙方應服從甲方對z購物中心營業時間的安排，不得于營業時間內無故停止營業、撤離派駐人員或商品。

　　物業管理：甲方保留不時制訂、引進、修改、廢除任何其認為經營和維持z購物中心作為購物中心所必要的一切規章制度的權利。該等規章制度由甲方向乙方做出書面通知后即生效，但該等規章制度不得專門針對乙方做出，并因此而侵害乙方的合法權益。

　　商鋪交還：租賃合同期限正常結束后不超過10日內交還。除租賃期限屆滿合同正常終止外，合同解除/終止后不超過3日內交還。

　　轉租：未經甲方書面同意，乙方不得轉租、轉讓、分租、轉借他人、調換使用、委任或特許第三方經營或管理該商鋪。

　　續租：乙方如需續租，應于本合同期限屆滿前3個月向甲方提出書面續租申請。

　　基本違約責任：如因甲方原因逾期交付商鋪，則裝修期、免租期相應順延，按實際交付日開始計算時間。

　　在租賃期限內，乙方逾期交付租金、管理費、推廣費、倉庫租金（如有）及水、電、空調、燃氣費及其他費用之一或部分或全部的，每逾期一日，應按逾期交付金額的3‰支付滯納金。逾期達15日以上的，甲方有權委托z購物中心的物業公司采取停止供應或使用水、電、燃氣、空調或其他設施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承擔。逾期達30日，甲方有權單方面解除本合同，收回該商鋪，由此造成甲方損失的，乙方應予以賠償。

　　乙方擅自退租的，租賃保證金作為違約金賠償給甲方；若租賃保證金不足賠償甲方損失的，乙方還應負責賠償。

　　其他：

　　通知：任何與本合同有關的由本合同雙方當事人發出的任何文件、通知及其他通訊往來，必須采取書面形式，并送達至下述地址或雙方書面通知的其他地址：

　　甲方：zz商業管理有限公司

　　地址：z市zz號z購物中心營運中心

　　電話：zz

　　傳真：

　　郵編：

　　聯系人：

　　乙方：

　　地址：

　　電話：

　　傳真：

　　郵編：

　　聯系人：

　　爭議解決雙方在履行本合同過程中發生爭議，協商不成的，提交z仲裁委員會仲裁解決。

篇3：物業服務合同簽訂注意要點

　　物業服務合同簽訂注意要點

　　物業服務合同在簽訂時應以政府頒布的示范文本為基礎，雙方在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實信用與合法的原則，經充分的協商討論達成一致意見后方可簽訂。

　　物業管理工作自身的特點決定了物業服務合同簽訂時，除可遵循簽訂一般合同時的注意事項外，還要注意以下四個要點：

　　(一)"宜細不宜粗"的原則

　　為確保合同雙方的權益，明確各目的責任、權利、義務，減少日后的糾紛，業主和物業管理企業在對合同進行談判洽商時，要遵循"宜細不宜粗"的原則，即對合同的具體條款要進行細致的充分協商，取得一致，不僅要從宏觀上把握。更要從微觀上給予明確。 一般物業服務合同中對委托的管理服務應包括五個層次的約定：

　　1.委托項目　　委托哪些管理服務項目應逐項寫清。如"房屋建筑共用部位的維修、養護和管理"："共用設施設備的維修、養護、運行和管理"："環境衛生"等。物業管理委托最主要的是公共性服務項目，應逐項給予明確;同時哪些項目允許物業管理企業分包，對分包的原則要求和限制條件，也應給予明確。

　　2.各委托項目的具體內容

　　各委托項目所包含的具體內容，應表述清楚，越詳細越好。如房屋建筑公用部位的維修、養護和管理，項目內容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構......環境衛生包括哪些部分，樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托，哪些不委托。

　　不同性質的業主和不同類型的物業在某些委托項目的具體內容上是有很大差異的。這些差異和區別除在招標書中明確提出外，還應在合同談判時給予準確界定。如部隊和一些政府機關在"保安服務"這一委托項目的具體內容上與普通住宅區和寫字樓就是有較大區別的。

　　3.服務質量與標準　　各委托項目具體內容的管理服務質量標準，在定性的基礎上能量化的盡可能給予量化。這種量化標準有兩個層次，一是工作量的量化，二是質量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化;而環境衛生的清潔標準則屬于質量檢查評定的標準。要注意在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如"整潔"，因為是否整潔不易作出準確判斷。

　　目前，不少物業服務合同在簽訂時對質量標準闡述不準確。對此，中國物業管理協會印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》(中物協[20**]1號)，各地行政管理部門也頒布了各地物業管理服務的等級標準，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據。

　　4. 管理和服務費用

　　各委托項目在上述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應合理的成本或支出費用。物業管理服務是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委托項目、具體內容和質量標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時，要經過詳細的內容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費，還是酬金制付費，雙方都應經過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導價應視作一個參考依據，各物業區域的規模大小與構成均不同，對最終取費標準還應詳細討論確定。

　　5.對物業管理企業的獎懲約定條款　　物業管理委托的甲乙雙方應爭取雙贏的結果。在物業服務合同談判中，應對物業企業的工作有相應的獎懲條款。目前，各法規對物業管理企業的違法、違規、違約行為，對由于其工作不負責或失誤給業主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業管理企業的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意物業管理榮獲全國或省、市優秀(示范)小區的，物業服務費上浮10%～25%，但真正執行的并不多，執行起來也較難?？紤]到政府不宜對比做出規定，因而在合同談判時，業主可以設立一些獎勵條款，以激勵物業管理企業及其員工更好地做好物業管理服務。如，業主可設立業主獎勵基金，對有突出事跡或表現的員工給予一定獎勵;在酬金制的情況下，如物業管理企業在做好管理服務的前提下，其物業服務支出有較大的節約，可適當提高酬金等。

　　上述五個層次足物業服務合同不可少的必備的內容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業服務合同(示范文本)》中，包括《物業構成細目》、《物業管理服務質量目標》《物業共用部位明細》、《物業共用設施設備明細》四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件。

　　正因為物業服務合同的談判要遵循"宜細不宜粗"的原則，所以經過招投標確定了中標單位后，要有相對較長的(與一般招投標相比)的合同談判時間?！肚捌谖飿I管理招投標管理暫行辦法》第二十八條規定：招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

　　(二)不應有無償無限期的承諾

　　除委托方對物業管理企業可無償提供管理用房外，在物業服務合同中，不應有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務等。這是因為：

　　(1)物業管理從本質上講是市場經濟條件下的有償服務，無償提供服務是福利制的產物。尤其在我國體制轉軌時期，廣大消費者對計劃經濟時期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償的承諾不利于全社會全面、正確地理解、認識和實踐社會化、專業化、市場化的物業管理。

　　(2)無償提供服務導致住用人之間享受到的服務不一致。物業管理除了公共服務而向全體住用人，其他的專項服務、特約服務等都是面向部分或少數有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都收益，如果無償提供這部分專項、特約服務對那些不需要或未享受到該項管理服務的人來說就是不公平的。

　　(3)無償提供管理服務在實踐上也是有害的，行不通的。無償提供的管理服務仍是有成本，需要支付費用的，無論開發商還是物業管理企業不可能也不應該長期承擔這筆費用。否則，最終導致的結果一是降低管理服務標準，二是將該成本費用轉移或變相轉移分擔給全體業主。

　　(4)物業管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現在開發企業在售房時為促銷而作出的某些承諾，或物業管理企業為增加中標機會作出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無法全面履行，就給物業管理的正常運作帶來困難，極易成為雙方發生糾紛的重要原因。

　　在物業管理的具體實施中，有時開始開發商或物業管理企業會自行出資做一些公益性活動，如新年聯歡會、"六一"兒童付費活動等;或在某方面采取一些優惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優惠。這都是無可厚非的，這樣做有利于物業管理的運作，是應該提倡的。但是，除經業主大會同意，這些內容不應在合同中明確是無償提供，這些活動的費用也不應從物業服務費中指出，只能由開發商、物業管理企業自行支付。

　　(三)實事求是留有余地

　　物業服務合同雙方一旦簽訂，物業管理企業就要認真、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業管理企業都應承擔相應的責任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。下面幾點應引起開發商，尤其是物業管理企業的注意。

　　1.物業管理企業要量力而行　　在投標和承諾物業管理服務標準時，物業管理企業要量力而行，不同的物業有不同的檔次，這是客觀條件;不同的物業管理企業又有各自不同的情況，這時主觀條件。在實施物業管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業管理服務工作的基礎性條件，管理服務的結果只能建立在這個基礎之上。要注意，對經過努力才有可能達到的一些標準，要留有余地，更不能說過頭話。反之，則很容易成為產生問題的根源。

　　2.對分期建設項目、分期建成使用時物業管理的承諾

　　物業的開發建造是一個過程，有時又分期實施。在物業服務合同，尤其前期物業服務合同簽訂時要充分考慮這點。例如，24小時熱水供應，當最初個別業主入住時，一般無法提供，在合同中就要說明并給出該項服務提供的條件與時機以及未提供該項服務時物業管理服務費的適當減免;又如，當一個住宅區規劃分期建造時，在首期不應把小區全部建成后才能夠提供的服務項目內容列入合同。物業只有在具備入住條件后才能交付給業主入住，這個入住條件并不等于物業全部建成后提供的生活工作條件。這其中的差別在前期物業服務合同和前期物業管理服務協議簽訂時尤其應注意。

　　(四)明確界定違約責任與處理方式

　　在物業管理的實踐過程中，不可避免地會產生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發生在物業管理企業與業主之間，也可能發生在業主相互之間;既有違法的問題，但更多的則屬于違規、違約以及是非道德和認識水平的范疇。最然，對于不同性質、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑，采取不同的處理方式來解決。

　　由于物業管理活動具有生產與消費同時產生同時結束的特點，問題出現后不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導致解決這些問題比解決一般合同履行中產生的問題要更為復雜。因此，物業服務合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現后，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件;其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業服務合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應引起重視。