關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃

　　引言：

　　實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的最大化，這是諸多開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)人的初衷與夢(mèng)想，但是如何實(shí)現(xiàn)這一理想的目標(biāo)，用什么方法解決這其中的一系列問(wèn)題，則是困擾開(kāi)發(fā)商的一塊心病。基于這一出發(fā)點(diǎn)，中原地產(chǎn)商業(yè)組將長(zhǎng)期探索和研究的部分成果，通過(guò)獨(dú)特的視角，結(jié)合國(guó)內(nèi)外案例的論證，將實(shí)際方法理論化地歸納和表現(xiàn)出來(lái)，供業(yè)界朋友交流。中原地產(chǎn)期待與大家一同分享商業(yè)地產(chǎn)的心得。

　　一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商常常會(huì)問(wèn)到我們和其它同行：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營(yíng)造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個(gè)共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價(jià)值從而提升其整體價(jià)值。

　　要回答這個(gè)問(wèn)題，首先必須弄清楚一點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰(shuí)而作？通常情況下，我們把商業(yè)的目標(biāo)客戶(hù)分為三級(jí)。投資者即買(mǎi)鋪的人是一級(jí)客戶(hù)；商家作為經(jīng)營(yíng)者即用鋪的人，是二級(jí)客戶(hù)；而普通消費(fèi)者才是真正消費(fèi)鋪內(nèi)商品的人，是三級(jí)客戶(hù)，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶(hù)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值必將通過(guò)終極消費(fèi)客戶(hù)-消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)可度得以體現(xiàn)。

　　消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價(jià)值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營(yíng)商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營(yíng)特色），二是消費(fèi)的氛圍（人是團(tuán)結(jié)的動(dòng)物，消費(fèi)氛圍的營(yíng)造對(duì)商家的進(jìn)入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。經(jīng)營(yíng)商家認(rèn)可的平臺(tái)，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營(yíng)的氛圍；消費(fèi)者認(rèn)可的平臺(tái)，則為經(jīng)營(yíng)商家的檔次和消費(fèi)的氛圍。

　　經(jīng)營(yíng)氛圍和消費(fèi)氛圍的營(yíng)造，所涉及的問(wèn)題主要有：

　　產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街；

　　檔次，經(jīng)營(yíng)的商品是頂級(jí)還是中高檔；

　　風(fēng)格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風(fēng)情；

　　主題，是有主題式還是情景式的。

　　那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該怎樣定義？中原認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是以商業(yè)為功能性質(zhì)，進(jìn)行商業(yè)交流和交易的空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開(kāi)性的特質(zhì)。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法--矛盾協(xié)調(diào)法（contradiction　coordinate　method）

　　商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對(duì)矛盾。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎(chǔ)上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。

　　矛盾一：集中（concentrate）--分散（scatter）

　　適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。

　　商業(yè)地產(chǎn)的體量和價(jià)值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價(jià)值高？其實(shí)不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣(mài)場(chǎng)、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項(xiàng)目本身所具備的實(shí)際條件，反而達(dá)不到總價(jià)高的效果。

　　案例一：澳洲某大型商業(yè)項(xiàng)目

　　該項(xiàng)目充分利用了景觀資源，留有寬敞的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風(fēng)景。這樣打開(kāi)了交流面，延展了活動(dòng)空間，打造出別具特色的景觀商業(yè)。

　　案例二：百康年世紀(jì)門(mén)（中心商業(yè)）

　　該項(xiàng)目位于重慶楊家坪步行街入口，在規(guī)劃時(shí)采用了室內(nèi)步行街的形式，使商業(yè)門(mén)面呈弧形帶狀鋪展開(kāi)來(lái)，加強(qiáng)了人力導(dǎo)入性，增加了人與商業(yè)的互動(dòng)關(guān)系。同時(shí)，由其地理位置引出"封面"概念，營(yíng)造了特色風(fēng)情。

　　案例三：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)）

　　該項(xiàng)目為公寓寫(xiě)字樓，其商鋪全部鄰街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面有滾梯直達(dá)公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。

　　啟示：

　　在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾；

　　不是體量越大，項(xiàng)目總價(jià)值越高；

　　要根據(jù)項(xiàng)目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃；

　　要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營(yíng)造。

　　矛盾二：整體（whole） --個(gè)體（individual）

　　適用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體立面風(fēng)格設(shè)計(jì)、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。

　　一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目既是一個(gè)整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個(gè)體商業(yè)空間。個(gè)體商業(yè)空間強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，個(gè)性化是否就意味著整體的凌亂無(wú)序？成功的商業(yè)項(xiàng)目在處理這個(gè)問(wèn)題的手法上大體有兩類(lèi)做法：

　　A類(lèi)：確定明晰的整體風(fēng)格，將個(gè)性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強(qiáng)、不生硬；

　　B類(lèi)：在打造整體外觀時(shí)預(yù)留個(gè)性化空間，將個(gè)性空間也作為立面的構(gòu)成部分。

　　啟示：

　　商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風(fēng)格的塑造；

　　個(gè)性化空間的預(yù)留應(yīng)在整體風(fēng)格的基礎(chǔ)之上。

　　矛盾三：公共（Public）--私密（Private）

　　重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問(wèn)題，即公共空間與經(jīng)營(yíng)空間、可售空間與非售空間如何劃分。

　　A類(lèi)：集中商業(yè)

　　對(duì)于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強(qiáng)主題的視覺(jué)共享性。

　　B類(lèi)：沿街商業(yè)

　　對(duì)于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。

　　啟示：

　　適度的公共空間（非售空間）的預(yù)留，對(duì)項(xiàng)目檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。

　　矛盾四：開(kāi)放（Open ）--封閉（Close）

　　本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問(wèn)題，需要注意的是對(duì)外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個(gè)性空間的協(xié)調(diào)。

　　A類(lèi)：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺(jué)，以此增加品牌的視覺(jué)導(dǎo)入性，自然導(dǎo)入人流；

　　B類(lèi)：適度的封閉，便于產(chǎn)品風(fēng)格的形成，利于局部通透空間的個(gè)性突出。

　　啟示：

　　私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營(yíng)造相當(dāng)關(guān)鍵；

　　商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；

　　商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。

　　矛盾五： 概念（Concept）--具像（Concrete）

　　重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實(shí)的問(wèn)題，主題是什么、體現(xiàn)的風(fēng)情、情景為何、帶來(lái)的體驗(yàn)等是這個(gè)問(wèn)題的主要內(nèi)容。

　　A類(lèi)：用建筑本身體現(xiàn)主題；

　　B類(lèi)：制造運(yùn)用視覺(jué)標(biāo)志，打造連續(xù)的、有設(shè)計(jì)的視覺(jué)焦點(diǎn)。

　　啟示：

　　商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng)；

　　建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品

主題風(fēng)格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容；

　　視覺(jué)標(biāo)志的巧妙制造和運(yùn)用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格體現(xiàn)的絕佳手法。

　　矛盾六： 功能 （Function）--美觀（Beautify）

　　解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價(jià)值體現(xiàn)的問(wèn)題。

　　啟示：

　　商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)"商業(yè)"特性；

　　商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)；

　　商業(yè)氛圍的營(yíng)造不是單一空間的設(shè)置，也不是產(chǎn)品風(fēng)格的獨(dú)立體現(xiàn)，而應(yīng)是全方位、多面的細(xì)節(jié)處理。

　　矛盾七：特色（Specilist）--普遍（normal）

　　解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位方向問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)定位應(yīng)注意適用性和實(shí)用性。

　　矛盾八：價(jià)格（Price）--價(jià)值（Value）

　　這是中原商業(yè)地產(chǎn)組經(jīng)過(guò)兩年研究得出的成果--商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個(gè)方法良好的考慮運(yùn)用后，商業(yè)價(jià)值的最大化才能得以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實(shí)，最終要實(shí)現(xiàn)的社會(huì)責(zé)任與社會(huì)效益的統(tǒng)一。

　　結(jié)語(yǔ)：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，猶如躍動(dòng)的旋律，我們必須用輕松的心態(tài)去創(chuàng)造美妙的作品，才能營(yíng)造出輕松的商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)輕松的招商過(guò)程，帶給客戶(hù)輕松的消費(fèi)感受。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類(lèi)，一類(lèi)是大型的Shopping Mall，還有一類(lèi)是商業(yè)街的店鋪。首先講一下大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)外叫做Shopping Mall，即購(gòu)物中心。北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個(gè)Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個(gè)都沒(méi)建起來(lái)。盡管立項(xiàng)非常多，規(guī)劃項(xiàng)目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒(méi)有一個(gè)開(kāi)始營(yíng)業(yè)。像豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)中心等，也可以叫做Shopping Mall，但按照國(guó)外意義上的Shopping Mall北京現(xiàn)在還沒(méi)有。從中反映出一個(gè)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問(wèn)題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，取得了一些成績(jī)也獲得了一些經(jīng)驗(yàn)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作，找地找項(xiàng)目，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng)，實(shí)際上存在很大的問(wèn)題。

　　為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個(gè)形象的比喻，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷(xiāo)，住宅項(xiàng)目是直銷(xiāo)。做住宅項(xiàng)目時(shí)，發(fā)展商可以自己分析市場(chǎng)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶(hù)型的比例以及住宅產(chǎn)品的類(lèi)型，然后通過(guò)銷(xiāo)售處進(jìn)行直接銷(xiāo)售。但大型的綜合商業(yè)項(xiàng)目則完全不同，它的銷(xiāo)售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者（可能有些散戶(hù)，可以把他們視為直銷(xiāo)），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。對(duì)于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個(gè)幾十萬(wàn)平米的店，招一家主力店最多是2萬(wàn)平米（家樂(lè)福分店賣(mài)場(chǎng)部分是8千－1.2萬(wàn)平米），就算能拿到能夠解決十萬(wàn)平米的主力店，還有十幾萬(wàn)平米等待解決，這會(huì)對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。

　　發(fā)展商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場(chǎng)需求。作為消費(fèi)者，我們也希望北京周邊能夠出現(xiàn)一些像樣的Shopping Mall。周末開(kāi)車(chē)到那里，連吃帶玩，還可以購(gòu)物，這種場(chǎng)所肯定會(huì)受到歡迎。然而具體操作并不容易。既然是傳銷(xiāo)，發(fā)展商要把店鋪賣(mài)出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉(cāng)儲(chǔ)式還是像家樂(lè)福這樣的家電用品，對(duì)于不同的主力店其賣(mài)場(chǎng)的比例大小也不同。對(duì)賣(mài)場(chǎng)面積、停車(chē)位面積、貨架陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計(jì)不符合這樣的要求，那絕對(duì)是錯(cuò)誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目好就能夠招商成功，其中有一個(gè)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷問(wèn)題。對(duì)于發(fā)展商而言，認(rèn)清商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。北京所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進(jìn)行設(shè)計(jì)。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗(yàn)式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂(lè)、電腦這類(lèi)游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無(wú)法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂(lè)福，或者國(guó)內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確業(yè)態(tài)的形式。另一方面是專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的重要性。國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)此基本沒(méi)有認(rèn)識(shí)，所以導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)化的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)。中國(guó)發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫(xiě)得一塌糊涂，真正講英語(yǔ)的人根本看不懂。中國(guó)人招商前幾頁(yè)總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國(guó)外的企業(yè)、財(cái)團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等，中國(guó)恰恰缺乏這些信譽(yù)保證。

　　全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問(wèn)公司不會(huì)超過(guò)十幾家。由于發(fā)展商不認(rèn)可，因此目前在北京沒(méi)有市場(chǎng)。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實(shí)際上是很困難的。像家樂(lè)福這樣的連鎖店，進(jìn)中國(guó)的目的是為了掙錢(qián)，因此對(duì)項(xiàng)目一定認(rèn)真評(píng)估，否則不會(huì)輕易投資。他們會(huì)把錢(qián)花在物業(yè)上，但不會(huì)自己成立一個(gè)開(kāi)發(fā)公司。市場(chǎng)如何，開(kāi)發(fā)商的房子如何，開(kāi)店的效益如何就需要做專(zhuān)業(yè)的評(píng)估。國(guó)內(nèi)如果提供不了這方面的評(píng)估，就需要像顧問(wèn)公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益，作為國(guó)外的連鎖店，需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。這樣的顧問(wèn)公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進(jìn)來(lái)，把幾十萬(wàn)平米的Shopping Mall撐起來(lái)就變得很容易。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大，總部設(shè)在法國(guó)、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個(gè)部門(mén)的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。國(guó)內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級(jí)部門(mén)，更需要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問(wèn)關(guān)系。

　　對(duì)于大型商場(chǎng)，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場(chǎng)里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見(jiàn)或者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來(lái)就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。整個(gè)空間可以通過(guò)天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場(chǎng)，做的最極端的是上海正大廣場(chǎng)，由泰國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進(jìn)去以后有游樂(lè)場(chǎng)的感覺(jué)。里邊天橋橫過(guò)來(lái)，繞過(guò)去，感覺(jué)很亂。

　　現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的大融合。比如我們做的深圳的一個(gè)項(xiàng)目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購(gòu)物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。室外廣場(chǎng)不僅是商場(chǎng)的需要，也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門(mén)口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子，或是時(shí)裝表演，或是抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)。跟原來(lái)的賣(mài)東西的方式不同的是，這些活動(dòng)都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來(lái)的形式。如今已經(jīng)變成一種模式。

　　大型商場(chǎng)的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個(gè)方面必須考慮：一是怎樣從一開(kāi)始就應(yīng)該人流分開(kāi)，讓人往樓上走，比如一進(jìn)門(mén)就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問(wèn)題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益。對(duì)大規(guī)模商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)這是最重要的。我們的處理方式是通過(guò)大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。

　　我們給珠江做了很多項(xiàng)目。珠江的項(xiàng)目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因?yàn)樽≌^(qū)有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。北京的高檔樓盤(pán)大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。隨著北方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京商鋪的發(fā)展現(xiàn)在基本可以標(biāo)志著北方經(jīng)濟(jì)水平的提高。

　　商業(yè)街不是簡(jiǎn)單的概念，更不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受，每個(gè)不同的廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性，怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有一種良好的感覺(jué)？這就需要建筑師進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。

　　現(xiàn)在中國(guó)處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別強(qiáng)調(diào)氣派，建筑設(shè)計(jì)也是如此。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但

缺乏人情味，不是很好的購(gòu)物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過(guò)改造以后，四、五十米寬的大尺度，購(gòu)物的人只能順著一邊走，不愿走"之"字形來(lái)回過(guò)到馬路對(duì)面購(gòu)物。過(guò)去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過(guò)去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒(méi)有人的尺度感。現(xiàn)在開(kāi)始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個(gè)凳子，幾個(gè)雕塑小品，試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出一點(diǎn)人情味。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。商業(yè)街要特別強(qiáng)調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來(lái)。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺(jué)得很舒服、很親切。柏?fù)P講過(guò)美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車(chē)非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺(jué)。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。

　　現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。每個(gè)商業(yè)街應(yīng)該有自己的個(gè)性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國(guó)貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。

　　在我們的設(shè)計(jì)理念中，認(rèn)為建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是宏觀的外觀造型。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二個(gè)層次是我們通常所說(shuō)的立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基本達(dá)不到這個(gè)層次。人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對(duì)跟人發(fā)生親密接觸、親密對(duì)話(huà)這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。越大的項(xiàng)目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　作為一個(gè)建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來(lái)做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，這就造成在結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白。現(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì)，就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果。現(xiàn)在新出的幾個(gè)樓盤(pán)，像珠江國(guó)際城、天津萬(wàn)科水晶宮這幾個(gè)項(xiàng)目的共同點(diǎn)，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出彩，尤其是對(duì)底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語(yǔ)言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設(shè)計(jì)的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。

　　在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面，首先要明確開(kāi)發(fā)者、使用者和消費(fèi)者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計(jì)比較相似，酒店設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來(lái)登集團(tuán)，假日集團(tuán)，還是國(guó)內(nèi)的錦江集團(tuán)，每一個(gè)集團(tuán)都有自己的管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣(mài)給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。

　　如果是做購(gòu)物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商應(yīng)該找一些專(zhuān)業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司，目的是明確商業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和具體的操作方式。每個(gè)項(xiàng)目都有自己明確的市場(chǎng)定位，應(yīng)該以高度專(zhuān)業(yè)化的方式進(jìn)行操作，由專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場(chǎng)判斷上可能還會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項(xiàng)目賣(mài)火就可以。社區(qū)配套中有沒(méi)有餐飲決定硬件如何設(shè)計(jì)，有的幾萬(wàn)平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒(méi)有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營(yíng)受很大影響。

　　在整個(gè)合作過(guò)程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。整個(gè)操作應(yīng)該以專(zhuān)業(yè)的態(tài)度去進(jìn)行，有錢(qián)、有權(quán)不等于有專(zhuān)業(yè)技術(shù)，否則最后項(xiàng)目賣(mài)不掉要砸在自己手里。有個(gè)廣告人曾舉過(guò)一個(gè)例子，主人買(mǎi)一條狗看家護(hù)院，夜里聽(tīng)到外面有動(dòng)靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡(jiǎn)單，當(dāng)然是狗出去叫，因?yàn)橹魅瞬皇菍W(xué)這個(gè)專(zhuān)業(yè)的。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是這樣一個(gè)道理，重視專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)很重要。同時(shí)也應(yīng)該選擇專(zhuān)業(yè)的建筑設(shè)計(jì)單位。

　　許多的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得不倫不類(lèi)，經(jīng)營(yíng)使用階段出現(xiàn)很多問(wèn)題，特別是硬件方面的問(wèn)題，如樓電梯分布不合理，店鋪價(jià)值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問(wèn)題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營(yíng)方帶來(lái)的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一次性的設(shè)計(jì)費(fèi)用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項(xiàng)目專(zhuān)長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師。同是甲級(jí)大設(shè)計(jì)院，可能專(zhuān)長(zhǎng)完全不同。正如醫(yī)療機(jī)構(gòu)中口腔醫(yī)院和婦產(chǎn)醫(yī)院的專(zhuān)長(zhǎng)天壤之別。商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過(guò)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)使項(xiàng)目升值。全憑發(fā)展商是否有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)。不同的發(fā)展商對(duì)建筑設(shè)計(jì)的重視程度和支付水平不同，實(shí)際上反映了有人把設(shè)計(jì)看作消費(fèi)，有人把設(shè)計(jì)當(dāng)作投資。那么建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量是否影響項(xiàng)目回報(bào)呢？大家心中自有答案。

篇3：國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃存在10大誤區(qū)

　　國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃存在10大誤區(qū)

　　目前，國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在這樣或那樣的問(wèn)題，究其原因，正是由于在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，存在著很多誤區(qū)所致。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃至少存在10方面的誤區(qū)。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)一，用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計(jì)師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒(méi)有商業(yè)理性認(rèn)知，因而也不能很好地把握商業(yè)需求，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向的，是依據(jù)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種需要而進(jìn)行的物業(yè)功能設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)往往是體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上的。所以，如果不具備大量的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是很難實(shí)現(xiàn)科學(xué)性的。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)二，建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)。一旦建筑設(shè)計(jì)完成了，商業(yè)物業(yè)的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設(shè)施就確定了，這樣就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)的業(yè)態(tài)和功能在設(shè)計(jì)上出現(xiàn)很大的局限性。建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)，這種局限性將不可避免地表現(xiàn)出來(lái)，使商業(yè)項(xiàng)目處于進(jìn)退兩難的境地。

　　比如一個(gè)購(gòu)物中心，至少要有通風(fēng)排水、煤氣管、垃圾處理等設(shè)計(jì)，如果之前沒(méi)有考慮到就沒(méi)有辦法滿(mǎn)足后期商戶(hù)的需要，滿(mǎn)足不了消費(fèi)者的需要。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)三，營(yíng)銷(xiāo)策劃代替商業(yè)規(guī)劃。銷(xiāo)售代理公司為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的是為了促進(jìn)銷(xiāo)售，而商業(yè)規(guī)劃則是為了促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，二者的本質(zhì)和要求都是不同的。由于銷(xiāo)售公司不能很好地把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，所以單純的營(yíng)銷(xiāo)策劃是不能解決商業(yè)規(guī)劃問(wèn)題的，進(jìn)而也使得一些商業(yè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售之后存在著一些經(jīng)營(yíng)和管理上的漏洞。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)四，重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)。一些商業(yè)項(xiàng)目為了打造標(biāo)志性商業(yè)建筑或城市地標(biāo)，往往對(duì)建筑外觀投入巨資，而忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，這樣也是不利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，就像一個(gè)人外表很漂亮，但是內(nèi)在素質(zhì)很低，那這個(gè)人也是要被打折扣的，畢竟，消費(fèi)者是在商業(yè)內(nèi)部消費(fèi)的，內(nèi)部功能是否完善也是消費(fèi)者關(guān)注的問(wèn)題。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)五，重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用。裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目是同等重要的。如果把商業(yè)的價(jià)值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種因素，例如地段、管理、服務(wù)、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長(zhǎng)，如果有一塊木板是短的，那這個(gè)木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業(yè)價(jià)值，就得保證影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面都是完美的，這樣才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標(biāo)準(zhǔn)而忽略了商業(yè)配套，這是會(huì)影響商業(yè)整體價(jià)值的。

　　比如廁所的配套設(shè)計(jì)，有的百貨店中女廁所只有三個(gè)蹲位，而男廁所一大排。事實(shí)上，一個(gè)商場(chǎng)里面，肯定是女性消費(fèi)者多。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)六，重硬件投入，輕人文關(guān)懷。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)往往是細(xì)節(jié)上的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)人性化的設(shè)計(jì)、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的，而這些正是這個(gè)鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的。現(xiàn)在除了肯德基、麥當(dāng)勞，國(guó)內(nèi)大部分商場(chǎng)中很少有在廁所中放手紙的。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)七，重共享空間設(shè)計(jì)，輕經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算。共享空間確實(shí)對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起到一定的作用，但我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會(huì)浪費(fèi)經(jīng)營(yíng)面積，大幅度增加運(yùn)營(yíng)成本的，所以一定要精準(zhǔn)地核算成本與收益，避免亡羊補(bǔ)牢。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)八，遷就主力店要求，忽視自己的投資。商業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)主力店的目的是通過(guò)主力店來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的招商和經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)銷(xiāo)售，提升項(xiàng)目和附屬物業(yè)的整體價(jià)值。一些開(kāi)發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益，有的時(shí)候，這樣的做法是沒(méi)有必要的，因?yàn)橹髁Φ瓴⒉痪邆渲鲗?dǎo)性，也就是說(shuō)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力并非主力店。在認(rèn)同主力店的同時(shí)，不應(yīng)過(guò)多遷就主力店，而忽視了自身的投資利益。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)九，按自己的主觀和經(jīng)驗(yàn)草率行事。商業(yè)市場(chǎng)是不斷變化的，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目科學(xué)的定位和最優(yōu)的運(yùn)作策略往往是在多方博弈的過(guò)程中逐漸浮出水面的。我們?cè)谧錾虡I(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，都是很多專(zhuān)家、學(xué)者經(jīng)過(guò)實(shí)地考察和多次論證得出的結(jié)論，事實(shí)證明，主觀和經(jīng)驗(yàn)往往不能得出最優(yōu)的結(jié)果。所以，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的過(guò)程中，一定要多參考專(zhuān)家的意見(jiàn)，切忌主觀主義和經(jīng)驗(yàn)主義。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)十，盲目崇洋媚外，忽視國(guó)內(nèi)實(shí)際。國(guó)外的設(shè)計(jì)理念確實(shí)要領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，但是這種領(lǐng)先在另一個(gè)層面上也意味著排斥，有一些設(shè)計(jì)理念、風(fēng)格是不符合國(guó)內(nèi)實(shí)際的，一定要有選擇地吸收。