國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金角銀邊之外的利潤線
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)約有50％的商業(yè)地產(chǎn)項目因整體商業(yè)規(guī)劃或人流交通動線先天不足而瀕臨失敗。筆者認(rèn)為，科學(xué)的人流交通動線可謂一個商業(yè)綜合體或大型購物中心的成功紐帶，讓顧客在消費過程中感受到妙趣橫生，由此贏得其偏好與忠誠。據(jù)了解，國內(nèi)外但凡成功的商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目，無不高度重視人流交通動線的規(guī)劃設(shè)計，甚至重金聘請國際著名商業(yè)規(guī)劃設(shè)計團隊擔(dān)綱，如日本的六本木、難波城，中國的深圳萬象城、北京中糧大悅城、萬達廣場等。通過合理、科學(xué)的立體與平面動線設(shè)計，嚴(yán)循商業(yè)地產(chǎn)“可達性、昭示性、方向感”三項基本原則，一來可以正確引導(dǎo)和方便消費者消費，二來能夠有效平衡處于非“金角銀邊”店鋪的人流，延長消費者在店鋪的停留時間，增加人流量和提升購買率。
如果說商業(yè)綜合體外部建筑設(shè)計是骨架，內(nèi)部空間設(shè)計是血肉，人流交通系統(tǒng)是血管，而顧客則是“血液”，當(dāng)顧客不能沿著預(yù)先規(guī)劃設(shè)計好的客流交通動線流動，就好比“血液”不能在“血管”內(nèi)正常流動，那么這個商業(yè)地產(chǎn)項目將面臨嚴(yán)重的生存困境。
外部人流交通動線規(guī)劃
大型購物中心的聯(lián)外道路可以說是人流交通動線中很重要的一項，在規(guī)劃聯(lián)外道路系統(tǒng)時，應(yīng)考慮該項目周邊道路現(xiàn)有的交通狀況。
第一，主大門及廣場可面向主道，這樣才能吸引人流及方便顧客出行。
第二，側(cè)門宜規(guī)劃其他的聯(lián)外道路，盡量避免以過境交通量很大的道路作為唯一聯(lián)外道路，聯(lián)外道路應(yīng)盡可能聯(lián)接地區(qū)性主要干道或快速道路，以充分發(fā)揮其集聚功能，并可使其對周邊道路的交通影響減至最低。
聯(lián)外道路與完善的交通運輸網(wǎng)聯(lián)接，能擴大購物中心的輻射范圍，方便消費者到達。例如廣州天河城，除主門（北門）面向交通量很大的天河路外（非快速路），其他三個門分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場及地鐵作為其聯(lián)外道路，并通過它們與廣州黃埔大道、環(huán)城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋可達整個珠三角，創(chuàng)單日最高人流量80多萬的記錄。
第三，商業(yè)綜合體或購物中心的聯(lián)外人流交通動線應(yīng)設(shè)置多個出入口，目前大型購物中心的出入口往往會達到5個以上。例如深圳海岸城首層與二層（雙首層）聯(lián)外人流交通出入口共達10個，人流可以從不同方向便捷地流入海岸城。
內(nèi)部人流交通動線規(guī)劃
對于大型商業(yè)綜合體或購物中心來說，平面交通和垂直交通組成了內(nèi)部人流交通動線的重要節(jié)點，內(nèi)部交通動線規(guī)劃應(yīng)遵循如下重要原則：第一，易達性原則，使盡可能多的銷售單元沿通道布置以獲得更多銷售機會，避免死角；第二，均衡性原則，將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，均衡主動線與次級動線人流量；第三，最長動線原則，優(yōu)化人流運動，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長；第四，中庭運用原則，設(shè)置中庭可以增加購物中心的通透感，延長視線，最大化地增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高商鋪到達率。
1.平面人流交通動線設(shè)計
平面動線最重要的原則就是要形成回路，不能有射線存在，讓消費者被迫回頭流動。平面動線應(yīng)該考慮幾個因素：曲與直結(jié)合、角度處理、寬窄變化、長度適宜、回路設(shè)置等。
首先，曲與直的結(jié)合要達到兩個目的，既要使消費者對整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時不能過于平直、單調(diào)，一望到底，而缺乏了逛的樂趣。同時長街區(qū)適當(dāng)增加曲度可減少街區(qū)過長的心理感覺。
其次，關(guān)于角度處理，在平面動線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角，鈍角優(yōu)于直角，銳角不宜出現(xiàn)；要平緩地、無意地改變消費者的行進路線，而不是強制性的。
第三，寬窄變化方面，就是主、次通道不同寬度的設(shè)置，在一些區(qū)段可適當(dāng)改變寬窄進行流線型過渡，或者在變寬部分結(jié)合一些景觀小品、導(dǎo)示設(shè)施或休息設(shè)施，也會收到很好的效果。
第四，關(guān)于回路設(shè)置，人流動線設(shè)置必須形成閉合通路循環(huán)，避免單條人流動線的延伸，如果水平人流動線迫不得已在平面內(nèi)形成單條射線，則應(yīng)考慮在端點處設(shè)置別有趣味的上下樓梯，聯(lián)通上下層。平面動線中容易形成死角的部位應(yīng)增加垂直通道進行化解。一般平面動線的核心不宜超過兩個，超過兩個則要明顯區(qū)分，否則容易產(chǎn)生迷失感。比如正大廣場平面動線在兩側(cè)端點處形成小高潮或者回流，卻并沒有唯一核心；而龍之夢購物中心內(nèi)部公共空間形成四個核心，則難以區(qū)分。
以下就平面人流交通動線的幾種模式分別進行說明。
（1）線形客流交通動線
線形布局適用于狹長且規(guī)模較小的商業(yè)綜合體或購物中心地塊，在線形步行街兩側(cè)布置店鋪，優(yōu)點為布局緊湊、通過效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強；缺點是回游性略差、單方向性造成一定的枯燥感。
修飾手法為：將步行街的交叉節(jié)點做成弧形來增加趣味性；動線上方中間挑空形成回廊，以增加空間通透感；適當(dāng)布置節(jié)點，緩解疲勞感，增強可視性。例如北京世貿(mào)天階動線，外街與內(nèi)街均為線形布局，為了增強回游性，內(nèi)街與外街形成聯(lián)動與回路，部分區(qū)域設(shè)置中庭、廣場等節(jié)點，通過直線與弧形的結(jié)合增加趣味感。
（2）環(huán)形客流交通動線
環(huán)形人流交通組織適用于較寬松、大面積且方形地塊商業(yè)綜合體或購物中心，將其內(nèi)的名店街規(guī)劃成環(huán)狀人流交通動線，使店鋪可以獲得更為均衡的瀏覽率，回游性好，可提高交易成功率，且便于利用平面中明確的向心性來組織中庭空間。其缺點是由于進深尺寸較大，對防火疏散有較高要求。修飾方法為：在入口處轉(zhuǎn)換為較大空間作為疏散和過渡；規(guī)劃上運用折線、弧線等形式，使空間顯得活躍而富有變化，同時避免消費者迷失方向。例如上海百聯(lián)西郊購物中心建筑環(huán)擁一個橢圓形的大面積景觀庭院，內(nèi)街結(jié)構(gòu)基本為環(huán)形系統(tǒng)，與平面輪廓和尺度結(jié)合得很好，弧形步行街更富有趣味性，且道路并不很寬。
（3）矩形客流交通動線
矩形人流動線四個節(jié)點處設(shè)置主力店或者中庭，部分運用曲線上的變化或者局部挑空，形成導(dǎo)向性強的環(huán)路，矩形人流動線四個節(jié)點部分通過中庭、主力店的運用，帶動矩形動線形成環(huán)路。例如上海港匯廣場局部層采用矩形或復(fù)合矩形的動線形式，四個節(jié)點分別通過主力店、中庭、次主力店集群的方式處理，從而帶動整體矩形人流的通暢，此外在直線部分采用中間挑空，形成局部環(huán)回人流動線，具有導(dǎo)向性。
（4）啞鈴形客流交通動線
當(dāng)商業(yè)綜合體或購物中心的地塊區(qū)域形狀為長方形時，將主力店設(shè)置于購物中心兩端，將一般商戶設(shè)置于中部，相當(dāng)于形成了兩個磁石極點，具有最強吸引力，可以吸引人流在兩極之間進行流動，從而覆蓋了中間的中小店鋪，并實現(xiàn)人流共享。
（5）主力店居中、一般商戶圍繞型
比較常見的購物中心除了長直線帶狀之外，“L”形和四方形的也比較
常見，后兩種平面造型，其基本動線規(guī)劃就是將主力店設(shè)置在購物中心中間，形成一個平面的商業(yè)核心，而一般承租戶則圍繞主力店呈發(fā)散狀分布，利用核心的人流吸引作用，達到人流聚集、發(fā)散的效果。如怡景中心城位于核心的反斗樂園通過多個出口與四周的一般商鋪實現(xiàn)了良好互動。典型的平面人流交通動線形態(tài)還有風(fēng)車形、十字形、L形、S形、Y形、T形等，它們在核心主力店數(shù)量上有所差別，但萬變不離其宗，筆者不一一贅述。
2.人流交通垂直動線設(shè)計
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在城市繁華地段所征得的黃金地塊資源一般較為有限，而商業(yè)綜合體或購物中心的客流隨著樓層高度遞減，因此購物中心或綜合體應(yīng)特別關(guān)注豎向交通的易達性。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的垂直交通體系的規(guī)劃，依筆者經(jīng)驗一般會考慮在購物中心兩側(cè)邊緣不影響店面昭示的位置設(shè)置垂直電梯；或距購物中心出入口有一定距離但易于找到的地方設(shè)置觀光梯；在購物中心內(nèi)盡量避免設(shè)計剪刀式扶手梯去強制人流動線，不僅過時且未體現(xiàn)人文關(guān)懷，應(yīng)倡導(dǎo)大型商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計Z字形扶手電梯方便顧客快捷上下等。而在垂直交通動線的重要中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發(fā)購物欲望，如適當(dāng)?shù)卦O(shè)計一些有趣的垂直交通設(shè)施例如觀光玻璃電梯、螺旋自動扶梯等均可起到良好人流交通組識作用；在地塊限定條件下，應(yīng)強化2F（2樓）與B1（地下1層）及其他樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)作一樓引導(dǎo)上、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F直接引向人行道的自動扶梯或與其他商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通，在有高差的坡地地段，或可設(shè)計出入口。上述垂直動線設(shè)計在許多舊購物中心的改造中，也是重點考慮的內(nèi)容。
以下將介紹幾種業(yè)內(nèi)比較成功的垂直人流交通動線設(shè)計技巧。
（1）多主力店原則，層層都有核心主力店
香港購物中心都是多層，最高有18層之多，某些層級一層甚至有三家以上的主力店。單層多主力店設(shè)置，如又一城、海港城等，使購物中心的人流拉動力達到最強。對于多層商業(yè)體來說，每層都設(shè)主力店可使每一層都具有核心引力，避免某層因缺失主力店而使商鋪人流受到影響，從而使人流可以較為均勻地到達該商業(yè)體的每一層。
（2）將院線入口設(shè)于首層，出口設(shè)于高層，引導(dǎo)人流往上
香港的商業(yè)綜合體或購物中心基本都設(shè)有電影院，不僅作為一種娛樂投資，更利用它對人流的良好拉動作用，如又一城和太古廣場的電影院，就有意將電影院入口設(shè)置在首層，而出口設(shè)置在較高層，這樣，顧客在一次看電影的過程，就會形成購物中心內(nèi)又一條相對完整的人流動線，增加購物中心商品消費。（如圖1）
（3）中庭是水平、垂直人流動線的關(guān)鍵點
中庭是展現(xiàn)購物中心空間和景觀的設(shè)計特色和精華，是承載文化、藝術(shù)、商業(yè)等功能的場所和交通組織核心。中庭水平人流動線按形狀可分為導(dǎo)向形、不規(guī)則形、聚心形，按照中庭位置，可分為中庭、邊庭、門庭。中庭是組織水平人流動線和垂直人流動線的關(guān)鍵，以中庭為中心設(shè)計的人流交通組織最直觀也最有效率，將各樓層的商業(yè)功能在一個立體空間內(nèi)展示出來，通過舒展的視覺空間，營造劇場式的賣場效果。（如圖2）
（4）多樓層停車客流導(dǎo)入，創(chuàng)造“多首層”效應(yīng)
如果購物中心上層的入口能夠直接通向各層，對于組織引導(dǎo)人流非常有利。在商業(yè)綜合體的多樓層內(nèi)，每層都設(shè)立通向停車場的直接通路，將給購物者出入提供很大方便。多樓層停車場，不僅在寸土寸金的城市中心創(chuàng)造了更多的停車位，而且使購物中心人流的進入途徑和分布更加合理，直接從停車場導(dǎo)入各消費樓層，創(chuàng)造“多首層”效應(yīng)。（如圖3）
小結(jié)
一般情況下，顧客在購物中心停留的時間不會超過3小時，超過這個時間就易疲勞。所以科學(xué)的人流交通組織動線設(shè)計，要綜合平衡考慮購物中心內(nèi)的店鋪臨街面和動線長度，不可一味地利用主力店帶動一般店鋪人流，要適可而止，不能讓消費者產(chǎn)生疲勞而形成逆反。從動線長度考慮，人流動線經(jīng)過所有店鋪的前提下應(yīng)愈短愈好，但若能適當(dāng)延長，增加一部分店鋪的臨面，則效果更好。平面交通能使消費者沿商家事先設(shè)計好的交通流線進行消費，垂直交通可促使人流從低樓層向高樓層運動，從而在空間、時間上盡可能留住顧客，使處于非“金角銀邊”的商鋪也能獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。
篇2：國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金角銀邊之外利潤線
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金角銀邊之外的利潤線
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)約有50％的商業(yè)地產(chǎn)項目因整體商業(yè)規(guī)劃或人流交通動線先天不足而瀕臨失敗。筆者認(rèn)為，科學(xué)的人流交通動線可謂一個商業(yè)綜合體或大型購物中心的成功紐帶，讓顧客在消費過程中感受到妙趣橫生，由此贏得其偏好與忠誠。據(jù)了解，國內(nèi)外但凡成功的商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目，無不高度重視人流交通動線的規(guī)劃設(shè)計，甚至重金聘請國際著名商業(yè)規(guī)劃設(shè)計團隊擔(dān)綱，如日本的六本木、難波城，中國的深圳萬象城、北京中糧大悅城、萬達廣場等。通過合理、科學(xué)的立體與平面動線設(shè)計，嚴(yán)循商業(yè)地產(chǎn)“可達性、昭示性、方向感”三項基本原則，一來可以正確引導(dǎo)和方便消費者消費，二來能夠有效平衡處于非“金角銀邊”店鋪的人流，延長消費者在店鋪的停留時間，增加人流量和提升購買率。
如果說商業(yè)綜合體外部建筑設(shè)計是骨架，內(nèi)部空間設(shè)計是血肉，人流交通系統(tǒng)是血管，而顧客則是“血液”，當(dāng)顧客不能沿著預(yù)先規(guī)劃設(shè)計好的客流交通動線流動，就好比“血液”不能在“血管”內(nèi)正常流動，那么這個商業(yè)地產(chǎn)項目將面臨嚴(yán)重的生存困境。
外部人流交通動線規(guī)劃
大型購物中心的聯(lián)外道路可以說是人流交通動線中很重要的一項，在規(guī)劃聯(lián)外道路系統(tǒng)時，應(yīng)考慮該項目周邊道路現(xiàn)有的交通狀況。
第一，主大門及廣場可面向主道，這樣才能吸引人流及方便顧客出行。
第二，側(cè)門宜規(guī)劃其他的聯(lián)外道路，盡量避免以過境交通量很大的道路作為唯一聯(lián)外道路，聯(lián)外道路應(yīng)盡可能聯(lián)接地區(qū)性主要干道或快速道路，以充分發(fā)揮其集聚功能，并可使其對周邊道路的交通影響減至最低。
聯(lián)外道路與完善的交通運輸網(wǎng)聯(lián)接，能擴大購物中心的輻射范圍，方便消費者到達。例如廣州天河城，除主門（北門）面向交通量很大的天河路外（非快速路），其他三個門分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場及地鐵作為其聯(lián)外道路，并通過它們與廣州黃埔大道、環(huán)城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋可達整個珠三角，創(chuàng)單日最高人流量80多萬的記錄。
第三，商業(yè)綜合體或購物中心的聯(lián)外人流交通動線應(yīng)設(shè)置多個出入口，目前大型購物中心的出入口往往會達到5個以上。例如深圳海岸城首層與二層（雙首層）聯(lián)外人流交通出入口共達10個，人流可以從不同方向便捷地流入海岸城。
內(nèi)部人流交通動線規(guī)劃
對于大型商業(yè)綜合體或購物中心來說，平面交通和垂直交通組成了內(nèi)部人流交通動線的重要節(jié)點，內(nèi)部交通動線規(guī)劃應(yīng)遵循如下重要原則：第一，易達性原則，使盡可能多的銷售單元沿通道布置以獲得更多銷售機會，避免死角；第二，均衡性原則，將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，均衡主動線與次級動線人流量；第三，最長動線原則，優(yōu)化人流運動，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長；第四，中庭運用原則，設(shè)置中庭可以增加購物中心的通透感，延長視線，最大化地增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高商鋪到達率。
1.平面人流交通動線設(shè)計
平面動線最重要的原則就是要形成回路，不能有射線存在，讓消費者被迫回頭流動。平面動線應(yīng)該考慮幾個因素：曲與直結(jié)合、角度處理、寬窄變化、長度適宜、回路設(shè)置等。
首先，曲與直的結(jié)合要達到兩個目的，既要使消費者對整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時不能過于平直、單調(diào)，一望到底，而缺乏了逛的樂趣。同時長街區(qū)適當(dāng)增加曲度可減少街區(qū)過長的心理感覺。
其次，關(guān)于角度處理，在平面動線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角，鈍角優(yōu)于直角，銳角不宜出現(xiàn)；要平緩地、無意地改變消費者的行進路線，而不是強制性的。
第三，寬窄變化方面，就是主、次通道不同寬度的設(shè)置，在一些區(qū)段可適當(dāng)改變寬窄進行流線型過渡，或者在變寬部分結(jié)合一些景觀小品、導(dǎo)示設(shè)施或休息設(shè)施，也會收到很好的效果。
第四，關(guān)于回路設(shè)置，人流動線設(shè)置必須形成閉合通路循環(huán)，避免單條人流動線的延伸，如果水平人流動線迫不得已在平面內(nèi)形成單條射線，則應(yīng)考慮在端點處設(shè)置別有趣味的上下樓梯，聯(lián)通上下層。平面動線中容易形成死角的部位應(yīng)增加垂直通道進行化解。一般平面動線的核心不宜超過兩個，超過兩個則要明顯區(qū)分，否則容易產(chǎn)生迷失感。比如正大廣場平面動線在兩側(cè)端點處形成小高潮或者回流，卻并沒有唯一核心；而龍之夢購物中心內(nèi)部公共空間形成四個核心，則難以區(qū)分。
以下就平面人流交通動線的幾種模式分別進行說明。
（1）線形客流交通動線
線形布局適用于狹長且規(guī)模較小的商業(yè)綜合體或購物中心地塊，在線形步行街兩側(cè)布置店鋪，優(yōu)點為布局緊湊、通過效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強；缺點是回游性略差、單方向性造成一定的枯燥感。
修飾手法為：將步行街的交叉節(jié)點做成弧形來增加趣味性；動線上方中間挑空形成回廊，以增加空間通透感；適當(dāng)布置節(jié)點，緩解疲勞感，增強可視性。例如北京世貿(mào)天階動線，外街與內(nèi)街均為線形布局，為了增強回游性，內(nèi)街與外街形成聯(lián)動與回路，部分區(qū)域設(shè)置中庭、廣場等節(jié)點，通過直線與弧形的結(jié)合增加趣味感。
（2）環(huán)形客流交通動線
環(huán)形人流交通組織適用于較寬松、大面積且方形地塊商業(yè)綜合體或購物中心，將其內(nèi)的名店街規(guī)劃成環(huán)狀人流交通動線，使店鋪可以獲得更為均衡的瀏覽率，回游性好，可提高交易成功率，且便于利用平面中明確的向心性來組織中庭空間。其缺點是由于進深尺寸較大，對防火疏散有較高要求。修飾方法為：在入口處轉(zhuǎn)換為較大空間作為疏散和過渡；規(guī)劃上運用折線、弧線等形式，使空間顯得活躍而富有變化，同時避免消費者迷失方向。例如上海百聯(lián)西郊購物中心建筑環(huán)擁一個橢圓形的大面積景觀庭院，內(nèi)街結(jié)構(gòu)基本為環(huán)形系統(tǒng)，與平面輪廓和尺度結(jié)合得很好，弧形步行街更富有趣味性，且道路并不很寬。
（3）矩形客流交通動線
矩形人流動線四個節(jié)點處設(shè)置主力店或者中庭，部分運用曲線上的變化或者局部挑空，形成導(dǎo)向性強的環(huán)路，矩形人流動線四個節(jié)點部分通過中庭、主力店的運用，帶動矩形動線形成環(huán)路。例如上海港匯廣場局部層采用矩形或復(fù)合矩形的動線形式，四個節(jié)點分別通過主力店、中庭、次主力店集群的方式處理，從而帶動整體矩形人流的通暢，此外在直線部分采用中間挑空，形成局部環(huán)回人流動線，具有導(dǎo)向性。
（4）啞鈴形客流交通動線
當(dāng)商業(yè)綜合體或購物中心的地塊區(qū)域形狀為長方形時，將主力店設(shè)置于購物中心兩端，將一般商戶設(shè)置于中部，相當(dāng)于形成了兩個磁石極點，具有最強吸引力，可以吸引人流在兩極之間進行流動，從而覆蓋了中間的中小店鋪，并實現(xiàn)人流共享。
（5）主力店居中、一般商戶圍繞型
比較常見的購物中心除了長直線帶狀之外，“L”形和四方形的也比較
常見，后兩種平面造型，其基本動線規(guī)劃就是將主力店設(shè)置在購物中心中間，形成一個平面的商業(yè)核心，而一般承租戶則圍繞主力店呈發(fā)散狀分布，利用核心的人流吸引作用，達到人流聚集、發(fā)散的效果。如怡景中心城位于核心的反斗樂園通過多個出口與四周的一般商鋪實現(xiàn)了良好互動。典型的平面人流交通動線形態(tài)還有風(fēng)車形、十字形、L形、S形、Y形、T形等，它們在核心主力店數(shù)量上有所差別，但萬變不離其宗，筆者不一一贅述。
2.人流交通垂直動線設(shè)計
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在城市繁華地段所征得的黃金地塊資源一般較為有限，而商業(yè)綜合體或購物中心的客流隨著樓層高度遞減，因此購物中心或綜合體應(yīng)特別關(guān)注豎向交通的易達性。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的垂直交通體系的規(guī)劃，依筆者經(jīng)驗一般會考慮在購物中心兩側(cè)邊緣不影響店面昭示的位置設(shè)置垂直電梯；或距購物中心出入口有一定距離但易于找到的地方設(shè)置觀光梯；在購物中心內(nèi)盡量避免設(shè)計剪刀式扶手梯去強制人流動線，不僅過時且未體現(xiàn)人文關(guān)懷，應(yīng)倡導(dǎo)大型商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計Z字形扶手電梯方便顧客快捷上下等。而在垂直交通動線的重要中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發(fā)購物欲望，如適當(dāng)?shù)卦O(shè)計一些有趣的垂直交通設(shè)施例如觀光玻璃電梯、螺旋自動扶梯等均可起到良好人流交通組識作用；在地塊限定條件下，應(yīng)強化2F（2樓）與B1（地下1層）及其他樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)作一樓引導(dǎo)上、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F直接引向人行道的自動扶梯或與其他商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通，在有高差的坡地地段，或可設(shè)計出入口。上述垂直動線設(shè)計在許多舊購物中心的改造中，也是重點考慮的內(nèi)容。
以下將介紹幾種業(yè)內(nèi)比較成功的垂直人流交通動線設(shè)計技巧。
（1）多主力店原則，層層都有核心主力店
香港購物中心都是多層，最高有18層之多，某些層級一層甚至有三家以上的主力店。單層多主力店設(shè)置，如又一城、海港城等，使購物中心的人流拉動力達到最強。對于多層商業(yè)體來說，每層都設(shè)主力店可使每一層都具有核心引力，避免某層因缺失主力店而使商鋪人流受到影響，從而使人流可以較為均勻地到達該商業(yè)體的每一層。
（2）將院線入口設(shè)于首層，出口設(shè)于高層，引導(dǎo)人流往上
香港的商業(yè)綜合體或購物中心基本都設(shè)有電影院，不僅作為一種娛樂投資，更利用它對人流的良好拉動作用，如又一城和太古廣場的電影院，就有意將電影院入口設(shè)置在首層，而出口設(shè)置在較高層，這樣，顧客在一次看電影的過程，就會形成購物中心內(nèi)又一條相對完整的人流動線，增加購物中心商品消費。（如圖1）
（3）中庭是水平、垂直人流動線的關(guān)鍵點
中庭是展現(xiàn)購物中心空間和景觀的設(shè)計特色和精華，是承載文化、藝術(shù)、商業(yè)等功能的場所和交通組織核心。中庭水平人流動線按形狀可分為導(dǎo)向形、不規(guī)則形、聚心形，按照中庭位置，可分為中庭、邊庭、門庭。中庭是組織水平人流動線和垂直人流動線的關(guān)鍵，以中庭為中心設(shè)計的人流交通組織最直觀也最有效率，將各樓層的商業(yè)功能在一個立體空間內(nèi)展示出來，通過舒展的視覺空間，營造劇場式的賣場效果。（如圖2）
（4）多樓層停車客流導(dǎo)入，創(chuàng)造“多首層”效應(yīng)
如果購物中心上層的入口能夠直接通向各層，對于組織引導(dǎo)人流非常有利。在商業(yè)綜合體的多樓層內(nèi)，每層都設(shè)立通向停車場的直接通路，將給購物者出入提供很大方便。多樓層停車場，不僅在寸土寸金的城市中心創(chuàng)造了更多的停車位，而且使購物中心人流的進入途徑和分布更加合理，直接從停車場導(dǎo)入各消費樓層，創(chuàng)造“多首層”效應(yīng)。（如圖3）
小結(jié)
一般情況下，顧客在購物中心停留的時間不會超過3小時，超過這個時間就易疲勞。所以科學(xué)的人流交通組織動線設(shè)計，要綜合平衡考慮購物中心內(nèi)的店鋪臨街面和動線長度，不可一味地利用主力店帶動一般店鋪人流，要適可而止，不能讓消費者產(chǎn)生疲勞而形成逆反。從動線長度考慮，人流動線經(jīng)過所有店鋪的前提下應(yīng)愈短愈好，但若能適當(dāng)延長，增加一部分店鋪的臨面，則效果更好。平面交通能使消費者沿商家事先設(shè)計好的交通流線進行消費，垂直交通可促使人流從低樓層向高樓層運動，從而在空間、時間上盡可能留住顧客，使處于非“金角銀邊”的商鋪也能獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。
篇3：商業(yè)地產(chǎn)招商與管理顧問合同
商業(yè)地產(chǎn)招商及管理顧問合同
委托方:(以下簡稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,在平等、互利、自愿的原則下,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達成本合同。
1、雙方共識:
(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業(yè)經(jīng)營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業(yè)務(wù)的機構(gòu),::其資格真實可信(執(zhí)照編號為: )。
(2)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下,竭誠為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問、招商顧問等服務(wù)。
2、合同標(biāo)的: 項目。該項目批準(zhǔn)用地規(guī)模為 平方米,折合 畝;規(guī)劃建筑面積為 平方米;土地使用權(quán)證號為 號。
3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業(yè)用房開業(yè)并正常運營八個月為止。
5、委托內(nèi)容:指甲方委托乙方:
(1)、對該項目周邊的商業(yè)情況和消費水平、消費能力進行現(xiàn)場勘察和分析,并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定;
(2)、對該項目將要建造的建筑設(shè)計、實際施工進行顧問、監(jiān)督,使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配;
(3)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案,并具體實施;
(4)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營管理方案,并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本,適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項目運營管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業(yè)顧問成立項目組展開作業(yè)。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業(yè)顧問方案,并在提交方案時對方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實施,根據(jù)情況變化,甲方有權(quán)對方案提出調(diào)整要求。
(3)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下,全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計、建筑施工的顧問和監(jiān)督:由甲方確定設(shè)計方,并設(shè)立設(shè)計委托合同,甲方直接向設(shè)計方支付相關(guān)費用。乙方負(fù)責(zé)在整個設(shè)計過程中,審核、優(yōu)化設(shè)計具體方案,對相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方,并設(shè)立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關(guān)費用。乙方負(fù)責(zé)在整個建筑施工過程中,按施工進度表進行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。
B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行:在該項目工程開工后,即進入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運實體。乙方負(fù)責(zé)對該項目作細(xì)分計劃,并設(shè)立招商,招租的具體價格策略,派駐專業(yè)招商人員進駐現(xiàn)場,開展具體品牌招商工作。
C、開業(yè)準(zhǔn)備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容:
1)、運營手冊的編制、制作;
2)、協(xié)助甲方進行經(jīng)營管理公司人員的招聘、培訓(xùn);
3)、協(xié)助甲方進行購物中心維護、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立;
4)、協(xié)助甲方進行購物中心財務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問、培訓(xùn);
至此,乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實體,已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業(yè)、www.fdcew.com開張及開業(yè)后的日常管理:設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天,即進入此階段。甲方負(fù)責(zé)對該項目購物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對上述三個階段的績效進行總結(jié),并向甲方提供總結(jié)報告,并協(xié)助甲方進行購物中心的日常管理,提出修正意見。
7、服務(wù)內(nèi)容:指乙方服務(wù)甲方:
(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計
A、市場調(diào)查
1)、消費力
2)、商品結(jié)構(gòu)
3)、競爭對手
4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例
B、設(shè)計委托書
1)、設(shè)備、器材
2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設(shè)計和調(diào)整
(2)、運營手冊及管理架構(gòu)
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同,采購條件
代銷合同
供應(yīng)商文件管理
批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同
2)、租賃、物業(yè)部分
租賃合同
委托物業(yè)服務(wù)合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務(wù)規(guī)范承諾
4)、內(nèi)部部分
人事:勞動合同、員工手冊
跨執(zhí)照合作合同
與地主方關(guān)系合同
管理執(zhí)行委員會合同
財務(wù)體系(按執(zhí)照個體劃分)
人事結(jié)構(gòu)、招聘計劃和培訓(xùn)
臨時結(jié)構(gòu)
長期結(jié)構(gòu)
管理運營手冊
各級管理職責(zé)
運營總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)
采購經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理
樓層經(jīng)理、市場發(fā)展經(jīng)理、財務(wù)部門經(jīng)理
主管級
高級員工
員工
作業(yè)指導(dǎo)書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調(diào)整
收銀管理
應(yīng)收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓(xùn)管理
招聘
福利、工資
培訓(xùn)
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監(jiān)控系統(tǒng)功能
應(yīng)急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區(qū)域)
市場、開發(fā)、客戶服務(wù)管理
價格體系管理
單證設(shè)計
報表體系
(3)、招商執(zhí)行
A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執(zhí)行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用:
(1)、商業(yè)顧問委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目商業(yè)顧問的費用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。
B、服務(wù)費用結(jié)算辦法:
本合同簽訂后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);
該項目開工后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業(yè)后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業(yè)八個月后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。
(2)、招商委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目 計提。
B、服務(wù)費用結(jié)算辦法:
1)、招商的費用結(jié)算前提為達到招商業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)。
2)、招商的費用按以下四個時間節(jié)點分別結(jié)算:
該項目商業(yè)用房在3個月內(nèi)取得30%成功招商率后五個工作日內(nèi);
該項目商業(yè)用房在6個月內(nèi)取得60%成功招商率后五個工作日內(nèi);
該項目商業(yè)用房在9個月內(nèi)取得90%成功招商率后五個工作日內(nèi);
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內(nèi)。
3)、雙方協(xié)商一致,該項目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權(quán)利和義務(wù):
(1)、甲方權(quán)利和義務(wù):
1)、甲方權(quán)利:
A、審核乙方提供的各相關(guān)方案,提出修改意見和乙方進行磋商,確定其方案并得到法定機關(guān)的批準(zhǔn)后實施;
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶,招商定金由甲方現(xiàn)場財務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù);
C、享有乙方開展該項目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利;
D、擁有乙方與該項目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán);
E、有權(quán)隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進行評估,并根據(jù)評估結(jié)果的優(yōu)劣對乙方進行獎勵或懲罰,獎懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績情況決定。
2)、甲方義務(wù):
A、向乙方提供該項目的相關(guān)合法文件;
B、承擔(dān)該項目的廣告宣傳費用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔(dān)相應(yīng)辦公費用;
C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人,指定聯(lián)系人為: ;
D、根據(jù)本合同約定,按時支付乙方服務(wù)費用。
(2)、乙方權(quán)利和義務(wù):
1)、乙方權(quán)利:
A、根據(jù)本合同約定,按時收取相關(guān)服務(wù)費用;
B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。
2)、乙方義務(wù):
A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進行招商及商業(yè)顧問;
B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項目的相關(guān)方案供甲方審核,經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實施;
C、負(fù)責(zé)該項目招商過程中的各項日常管理工作;
D、承擔(dān)該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關(guān)費用;
E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項目相關(guān)合同;
F、未經(jīng)甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔(dān)責(zé)任;
G、對所涉及甲方商業(yè)機密予以嚴(yán)格保密,未經(jīng)甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經(jīng)營、招商策略及企業(yè)動態(tài);
H、未經(jīng)甲方書面承諾,不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)。
10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產(chǎn)生的稅金及其他費用按國家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。
11、違約責(zé)任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應(yīng)認(rèn)真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤Ψ讲荒苷Ｂ男泻贤男袨?并經(jīng)對方發(fā)出書面通知后仍無法糾正的,對方有權(quán)解除本合同,違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權(quán)解除本合同,甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:
元)。
12、爭議的解決:因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議,由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執(zhí)叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協(xié)商一致后訂立補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于