商業(yè)地產的運作管理模式初步研究

　　目前在我過集團性質的開發(fā)企業(yè)，近期開發(fā)的很多項目多半與商業(yè)運作有關，雖然我沒有從事過大型商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)管理，但就國內目前大力推廣商業(yè)地產的諸多集團來說，主要是商業(yè)地產運做模式初步研究整理如下：

　　1、如何使商業(yè)地產開發(fā)風險降到最低

　　創(chuàng)建商業(yè)和地產開發(fā)相結合的“訂單地產”的全新模式。而訂單地產是商業(yè)公司在進行商業(yè)地產運作過程中采用的一種先進的經(jīng)營模式，也是引以為豪的一項創(chuàng)新。其做法是與其跨國企業(yè)和國內知名企業(yè)建立了廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關系。開發(fā)集團投資建設經(jīng)營性質的商業(yè)廣場在項目確定前，都與合作伙伴共同進行市場調研，以不同的身份，從地產和商業(yè)經(jīng)營兩個不同角度來進行科學、嚴密的分析和論證，在得出一致結論后，由開發(fā)集團進行地產開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。

　　只有這樣，開發(fā)的商業(yè)地產項目就可以最大限度的滿足經(jīng)營商的經(jīng)營發(fā)展需求，又保證了開發(fā)商的銷售通道順暢。而且，在大規(guī)模城市新區(qū)的開發(fā)建設中，營建購物中心可以說是形成一種生產力，可以快速有效的帶動該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購物、休閑、娛樂功能齊全的成熟地區(qū)，造成相關地域、物業(yè)開發(fā)的急劇升值和高額盈利。，集團商業(yè)管理有限公司先與不同業(yè)態(tài)的較強商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂協(xié)議，由集團性開發(fā)企業(yè)購地開發(fā)，竣工后由商業(yè)企業(yè)負責經(jīng)營。

　　開發(fā)集團的商業(yè)模式的特色使之達到強強聯(lián)合、強中納強。引進知名品牌主力店與其洽談，談判一定很艱難，要聘請最優(yōu)秀律師。

　　選擇戰(zhàn)略合作伙伴要有三個不同等級的標準：1）、有強大的吸引力和凝聚力的世界500強企業(yè)；2）、社會知名度高，親和力強的一流企業(yè)；3）、國內相關行業(yè)的前幾名。此舉意在增強集團商業(yè)廣場的影響力和抗風險的能力。

　　集團現(xiàn)有從事住宅房地產和商業(yè)房地產開發(fā)的專業(yè)人員必須年輕化，平均年齡在35歲左右，全部具有大學本科以上學歷，碩士、博士達到占員工總數(shù)的50%以上，管理層全部具有碩士以上學歷。

　　2、進行結構調整方案

　　經(jīng)營方式的調整分為兩個方面：一、是加強整體營銷，對部分已經(jīng)售出的商鋪進行大力包裝與宣傳；二、是進行股份制改革與重組，使商業(yè)公司與戰(zhàn)略合作伙伴的關系將轉變?yōu)楣蓶|關系。

　　確立商業(yè)地產和住宅地產“兩條腿走路”的方向是重大戰(zhàn)略的調整，商業(yè)地產可以進行戰(zhàn)術的調整：只租不售，并且伴以業(yè)態(tài)的重新組合。調整為主力店、單店各占50％。如果主力店比例太重，那就只是在為銀行打工。

　　3、商業(yè)地產的目標的確立

　　要做商業(yè)地產就要有幾十年，甚至上百年的企業(yè)目標。而要做百年企業(yè)，就必須有穩(wěn)定的收入來源。住宅地產的現(xiàn)金流很不穩(wěn)定，受政策和市場的影響很大，所以確立了發(fā)展商業(yè)地產和“收租物業(yè)”的方向。但中小企業(yè)租住商業(yè)物業(yè)也不可靠，所以要傍“大企業(yè)”而且要有傍跨國企業(yè)的想法。

　　4、商業(yè)地產的資金缺口處理

　　當一個地產開發(fā)企業(yè)從決定邁出全國化大規(guī)模擴張步伐時,和其他正處于急劇擴張期的企業(yè)一樣，資金鏈也是一個被質疑的問題。該企業(yè)就無法回避資金的問題。很顯然，、開發(fā)建設的第一批購物廣場，之所以多采用出售商鋪的方式，正是出于實現(xiàn)快速資金回收的需要。如果“停售改租”，那么由于擴張所造成的資金壓力下在沒緩過一口氣來的時候，又面臨著更大的資金壓力，商鋪不賣，資金是會更緊張”，在這種背景下，開發(fā)商必須放慢了商業(yè)地產的擴張速度。在資金與速度的張力中，要采取的是暫時忍痛犧牲速度的做法。

篇2：購物中心管理處運作管理工作規(guī)程

　　購物中心管理處運作管理工作規(guī)程

　　一、內部檢查

　　1.目的

　　規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務質量能滿

　　足規(guī)定的要求。

　　2.適用范圍

　　適用于管理處各專業(yè)班組的服務質量的內部檢查。

　　3.職責

　　3.1管理處各專業(yè)主管、保安主管、清潔管理員負責轄區(qū)各項工作的日檢。

　　3.2管理處分管領導負責分管工作的周檢。

　　3.3管理處經(jīng)理組織管理處每月工作的月檢。

　　4.具體要求

　　4.1日檢

　　4.1.1機電設備

　　4.1.1.1各專業(yè)機電設備操作人員每日對設備、系統(tǒng)（分冷水、排水、變電、電工、空調、電梯、清潔、消防、安保等）運行狀況進行巡視和記錄，各專業(yè)主管對其進行檢查后簽名，對記錄或檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時分析原因，并采取相應的糾正措施進行處理。個別項目可由管理處決定適當延長巡查周期，但不可超過2天一個周期。重要的設備設施要求每天必須巡查1次。

　　4.1.1.2各專業(yè)維修人員在完成維修工作后，將維修過程和結果如實填寫于維修單相應欄目中，然后交給領班，領班應認真進行驗查，并簽名認可，最后由領班將維修單交各專業(yè)主管，經(jīng)主管簽字后，再交到前臺。

　　4.1.2安全護衛(wèi)班

　　安全主管每日對商城轄區(qū)各崗位安全員工作進行檢查，將檢查結果如實記錄在日巡檢表內。對發(fā)現(xiàn)的不合格應及時采取糾正措施，并在跟蹤驗收后進行記錄。

　　4.1.3清潔管理員

　　清潔管理員每日對所轄商城服務范圍內各區(qū)域日檢至少巡視和檢查一遍，對發(fā)現(xiàn)的不合格應立即進行處理和糾正并做好記錄。

　　4.2周檢

　　管理處分管領導每周對分管部門工作進行一次全面檢查，并在周檢記錄表上作出相應的記錄和評價。

　　4.3月檢

　　4.3.1管理處經(jīng)理每月最后一周周末組織相關人員對機電設備機房和設備進行檢評，以設備的保養(yǎng)完好及設備和機房的清潔為主要評比內容。

　　4.3.2管理處經(jīng)理與管理處分管領導根據(jù)《安全員考核要求》對安全班進行月檢，并作出相應記錄、評價。

　　4.4對返工或返修后的服務過程由檢查人員按標準要求重新驗證并做記錄。

　　4.5記錄的歸檔和保存

　　4.5.1日檢記錄由管理處各部門負責歸檔和保存，保存期為1年。

　　4.5.2周檢記錄由管理處各部門負責歸檔和保存，保存期為2年。

　　4.5.3月檢記錄由管理處秘書負責歸檔和保存，保存期為3年。

　　二、報修處理

　　1.目的

　　盡快處理業(yè)主報修，規(guī)范維修服務工作，確保為業(yè)主提供滿意的服務。

　　2.適用范圍

　　適用于轄區(qū)內業(yè)主提出的維修服務要求的處理。

　　3.職責

　　3.1管理處報修中心負責記錄報修內容，并傳達至相關班組。

　　3.2各相關班組長負責報修內容的現(xiàn)場確認及維修。

　　3.3各專業(yè)主管負責維修工作的監(jiān)督及對"維修服務項目表"以外的報修內

　　容進行評審。

　　4.具體要求

　　4.1管理處報修中心接到業(yè)主報修要求時，及時填寫《管理處報修項目登記表》。并立即用對講機或電話通知當日維修工。

　　4.2管理處報修中心將記錄的內容如業(yè)主名稱、業(yè)主地址、聯(lián)系電話、報修內容、預約維修時間等填入《維修單》（一式三聯(lián)）相應欄目內。

　　4.3管理處報修中心將填好的《維修單》在10分鐘內交到相關專業(yè)班長手中，并請接收人簽字接收。

　　4.4維修班組長接到《維修單》后及時填寫接單時間。

　　4.5如業(yè)主報修內容屬"維修服務項目表"內的項目，維修人員應在預約維修的時間前到達現(xiàn)場。

　　4.6維修人員對專業(yè)報修內容進行現(xiàn)場確認后，在《維修單》上據(jù)實填寫維修項目等內容。

　　4.7如果維修材料是業(yè)主提供，則由維修人員根據(jù)《業(yè)主提供維修產品的控制程序》進行驗證，并將驗證結果（"合格"或"不合格"）填在"備注"欄內。

　　4.8對有償維修服務，維修人員應請業(yè)主試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認。

　　4.9管理處報修中心負責維修及時率的統(tǒng)計。

　　三、投訴處理

　　1.目的

　　確保業(yè)主的投訴能及時、準確、合理地得到解決。

　　2.適用范圍

　　適用管理處對投訴工作的處理。

　　3.職責

　　3.1管理處前臺負責對業(yè)主投訴的記錄。

　　3.2被投訴的部門按照管理處辦公室對投訴處理的安排具體解決有關問題。

　　3.3管理處經(jīng)理負責對投訴處理的效果進行檢查。

　　4.具體要求

　　4.1管理處辦公室接到業(yè)主投訴后，應首先向業(yè)主表示歉意，并在《業(yè)主投訴單》上做好登記。

　　4.2管理處辦公室根據(jù)投訴內容通知相關部門限期解決，特殊情況應向管理處領導匯報，按4.3進行處理。

　　4.3針對業(yè)主較嚴重的投訴，管理處辦公室應及時向管理處經(jīng)理匯報，由經(jīng)理組織相關人員進行檢討，必要時向公司經(jīng)管部通報，落實解決措施及責任人，限期進行處理。

　　4.4相關班組在處理完投訴后，要迅速將處理結果報管理處辦公室，由管理處經(jīng)理安排回訪。

　　4.5管理處辦公室負責將投訴處理結果填寫在《業(yè)主投訴單》中，并由具體解決班組領班簽字認可。

　　4.6投訴記錄由管理處秘書統(tǒng)一進行管理，每個月匯總后交經(jīng)管部。

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　　四、回訪

　　1.目的

　　確保對用戶投訴的處理和維修服務的高水平及對服務效果的及時反饋。

　　2.適用范圍

　　適用于管理處投訴處理和維修服務效果的回訪工作。

　　3.職責

　　3.1管理處辦公室具體負責對用戶的回訪工作。

　　3.2管理處其它人員接到業(yè)主提供的服務工作效果的意見，均應及時反饋到管理處辦公室。

　　4.具體要求

　　4.1管理處辦公室按照《業(yè)主投訴單》對投訴100%進行回訪，回訪時間按投訴內容具體確定。

　　4.2管理處辦公室每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對維修服務進行回訪，回訪率不低于30%。

　　4.3管理處辦公室安排人員對回訪結果進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項應及時向管理處經(jīng)理匯報。安排人員限期解決，并再次進行回訪，直至業(yè)主滿意。

　　4.4回訪記錄由管理處秘書進行統(tǒng)一管理，回訪工作完畢后統(tǒng)一匯總交經(jīng)管部。

　　5.記錄表格

　　QR/SH-01-01管理處報修項目登記表

　　QR/SH-01-02服務（維修）單

　　QR/SH-01-03業(yè)主投訴單

　　QR/SH-01-04征詢意見表

　　QR/SH-01-05報修回訪統(tǒng)計表

　　QR/SH-01-06走訪記錄匯總及計劃整改表

　　QR/SH-01-07溫度日報表

　　QR/SH-01-08巡檢簽到表

　　QR/SH-01-09整改通知單

　　QR/SH-01-10管理處周檢表

　　QR/SH-01-11不合格報告單

篇3：作業(yè)指導書:保安部運作管理規(guī)程

　　1.0 目的

　　1.1本指導書明確保安部運作管理工作要求，確保公司安全管理工作的正常運行。

　　2.0 適用范圍

　　2.1 本指導書適用于公司保安部的運作管理工作。

　　3.0 組織機構與職責

　　3.1 組織機構

　　3.2 職責

　　3.2.1保安部經(jīng)理

　　a)負責組織編制各管理處保安隊保安工作計劃，檢查執(zhí)行情況，對保安工作進行業(yè)務指導。

　　b)負責新接物業(yè)(安全消防)的接管、驗收、移交工作。

　　c)負責指導各管理處保安隊保安工作記錄的收集、整理、歸檔。

　　d)負責組織編制各管理處保安隊伍培訓計劃，并組織實施，效果評估考核。

　　e)負責對各管理處保安隊保安工作服務質量的督導和考核，對不合格項，提出整改意見。

　　f)協(xié)助經(jīng)營部，負責物業(yè)管理投標方案保安部分的編寫工作。

　　g)組織、協(xié)調、合理調配各管理處的保安人員。

　　h)負責主管領導交辦的其他工作。

　　3.2.2 安全消防主管

　　a)負責各管理處保安隊伍的培訓計劃的組織實施，并進行考核評估。

　　b)協(xié)助部門經(jīng)理進行對各管理處保安隊保安工作服務質量的督導和考核，對不合格項，提出合理化的整改建議。

　　c)協(xié)助經(jīng)營部，負責物業(yè)管理投標方案保安部分的編寫工作。

　　d)負責指導各管理處保安隊保安工作記錄的收集、整理、歸檔。

　　e)負責公司轄管物業(yè)的消防管理工作，編寫消防管理制度，制定消防應急預案，組織消防培訓和演練。

　　f)完成領導交辦的其他工作。

　　3.2.3 保安隊隊長

　　a)做好轄區(qū)安全管理和消防安全管理工作。

　　b)負責落實管理處布置的各項治安、消防工作。

　　c)建立健全各項治安保衛(wèi)和消防安全制度并嚴格監(jiān)督執(zhí)行。

　　d)經(jīng)常對治安、消防工作進行檢查、巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調解決。

　　e)經(jīng)常對監(jiān)控系統(tǒng)進行監(jiān)督檢查，確保監(jiān)控系統(tǒng)處于良好狀態(tài)。

　　f)負責保安隊的日常工作安排，合理調配人員。保證流動崗和固定崗24小時無缺崗、無治安死角。

　　g)負責隊員出勤考核，堅持白天和夜晚查崗制度。

　　h)負責保安員的上崗培訓和思想教育工作，對保安員堅持進行職業(yè)道德和思想教育。

　　i)督促保安員遵守員工宿舍管理制度，保持宿舍整潔，安排值班，負責每日的宿舍衛(wèi)生和隊容糾察，保持隊伍有良好風氣。

　　j)定期組織隊伍進行三級培訓，并進行考核。

　　k)完成領導交辦的其他任務。

　　4.0 工作要求和內容

　　4.1 計劃的制定與實施

　　4.1.1 保安部安全消防主管負責編制年度保安工作計劃和培訓計劃，保安部經(jīng)理審核，報主管領導批準后，下達到各管理處。

　　4.1.2 管理處保安隊隊長根據(jù)保安部制定的年度保安工作計劃和培訓計劃及管理處主任的工作安排，制定本轄區(qū)內的年度保安工作計劃和培訓計劃，經(jīng)管理處主任、保安部經(jīng)理審核，報主管領導批準后執(zhí)行。

　　4.1.3 保安隊隊長負應根據(jù)年度保安工作計劃和培訓計劃安排開展各項工作，督促各崗位人員完成計劃中的各項任務。

　　4.1.4 保安部經(jīng)理、安全消防主管負責對年度保安工作計劃和培訓計劃的執(zhí)行情況進行檢查、指導。

　　4.2 保安隊根據(jù)下列規(guī)程開展治安、消防工作：

　　a)《服務文明禮貌用語及專業(yè)服務語言規(guī)范》

　　b)《突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程》

　　c)《保安隊運作管理規(guī)程》

　　d)《保安員軍體培訓規(guī)程》

　　e)《保安員考核規(guī)定》

　　f)《保安隊警用器械管理規(guī)程》

　　g)《保安隊各崗位管理標準作業(yè)規(guī)程》

　　h)《消防管理工作手冊》

　　4.3檢查、考核

　　4.3.1治安、消防工作的日、周、月檢按照《服務檢驗規(guī)程》執(zhí)行。

　　4.3.2保安員的考核按照《保安員考核規(guī)定》執(zhí)行。

　　5.0引用文件和記錄表格

　　5.1《服務文明禮貌用語及專業(yè)服務語言規(guī)范》

　　5.2《突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程》

　　5.3《保安隊運作管理規(guī)程》

　　5.4《保安員軍體培訓規(guī)程》

　　5.5《保安員考核規(guī)定》

　　5.6《保安隊警用器械管理規(guī)程》

　　5.7《保安隊各崗位管理標準作業(yè)規(guī)程》

　　5.8《消防管理工作手冊》

　　5.9《服務檢驗規(guī)程》