商鋪三大形式的分類
1.按照開發(fā)形式進(jìn)行分類
(1)商業(yè)街商鋪
商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。
商業(yè)街過去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。
與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶簟⑸啼伣?jīng)營(yíng)者都面臨損失。
(2)市場(chǎng)類商鋪
在這里，我們所說(shuō)的"市場(chǎng)"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。
市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。
(3)社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。
社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。
(4)住宅底層商鋪
住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。
住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來(lái)的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
(5)百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪
百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。
(6)商務(wù)樓、寫字樓商鋪
商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。
(7)交通設(shè)施商鋪
交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。
以上是按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。
2.按照投資價(jià)值分類
商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來(lái)說(shuō)，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。
鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。
(1)"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股
"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。
"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說(shuō)，王府井大街的商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬(wàn)客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！
"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。
(2)"社區(qū)型"商鋪--潛力股
"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無(wú)到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升無(wú)庸質(zhì)疑。
需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說(shuō)明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1.5萬(wàn)/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬(wàn)/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨穑瑯O有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?/p>
(3)"便利型"商鋪--冷門小盤股
"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。
"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國(guó)內(nèi)有很多從事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國(guó)的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。
"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無(wú)疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較
容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！之所以用"冷門"來(lái)形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。
(4)專業(yè)街市商鋪--高科技股
專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。
比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬(wàn)人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。
(5)其他商鋪-"一般股票"
其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說(shuō)其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。
從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。比如，北京國(guó)貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)模看，在北京激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國(guó)貿(mào)商城商鋪的投資價(jià)值很高，屬于商鋪中的"績(jī)優(yōu)股"。
從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績(jī)優(yōu)股"。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。
3.按照商鋪的位置形式分類
按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。
鋪面房：是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。
鋪 位：一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。
(1)唯一性差異
鋪面房通常占有地域上無(wú)可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)；而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，地域上唯一性優(yōu)勢(shì)意味著其良好的投資價(jià)值。
(2)商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異
鋪位所能經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營(yíng)的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。
(3)營(yíng)業(yè)時(shí)間差異
鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場(chǎng)，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營(yíng)者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。
(4)行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異
鋪位經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國(guó)內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。
(5)物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異
對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說(shuō)了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。
(6)物業(yè)出租選擇范圍差異
相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營(yíng)的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì)來(lái)租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。
(7)投資風(fēng)險(xiǎn)差異
時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說(shuō)到底就是鋪位的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬(wàn)元炒到了目前的50萬(wàn)元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說(shuō)鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。
另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。
(8)炒作難易程度差異
鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無(wú)法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。
篇2：商鋪分類業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)
商鋪分類及業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)
關(guān)于商鋪的分類——按照投資價(jià)值分類
商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來(lái)說(shuō)，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股
"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。
"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說(shuō)，王府井大街的商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬(wàn)客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！
"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。
（2）、"社區(qū)型"商鋪--潛力股
"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無(wú)到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升無(wú)庸質(zhì)疑。
需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說(shuō)明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1、5萬(wàn)/平方米的商鋪，最高可以賣到2、5萬(wàn)/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨穑瑯O有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?/p>
（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股
"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。
"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國(guó)內(nèi)有很多從事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國(guó)的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。
"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無(wú)疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！
之所以用"冷門"來(lái)形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。
（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股
專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。
比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬(wàn)人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。
（5）、其他商鋪-"一般股票"
其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說(shuō)其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。
從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績(jī)優(yōu)股"。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。
商鋪定價(jià)原則及一般方式
1、通過兩個(gè)方面來(lái)定價(jià)：
（1）、投資回報(bào)的反推，基本以10年為回報(bào)周期
（2）、市場(chǎng)比較法，以市場(chǎng)可類比項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格，再與自身項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，如地段、商業(yè)氛圍、單體設(shè)計(jì)的合理性
2、長(zhǎng)春有一個(gè)項(xiàng)目（為二層）的定價(jià)，一層：二層=1：0、5
3、他們的推廣策略：一層與二層聯(lián)體推出，不單獨(dú)銷售一層。
遵循樓上的方法,抓出均價(jià)、金角銀邊,角間和邊間的單價(jià)要高些、面積小的單價(jià)要高些,進(jìn)深淺,門面大的單價(jià)要高些、層高比較高的單價(jià)要高些,樓層越高,單價(jià)越低,具體高低差別的幅度,就真的要看具體的店面了、和位置/地形/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題/當(dāng)?shù)刭?gòu)買習(xí)慣都有關(guān)系
商鋪定價(jià)的幾個(gè)參考：
1、參考配套社區(qū)住宅價(jià)格：作為一二層的商業(yè)店鋪如果二層以上部分是住宅,且商鋪為住宅社區(qū)配套,則價(jià)格基本控制在二層以上住宅均價(jià)的1、5----2、5倍;
2、依據(jù)租金制定價(jià)格：根據(jù)當(dāng)?shù)赝愋蜕啼伒恼w租金水平,按租金回報(bào)率在10%-----20%的情況,反算商鋪的均價(jià);
3、根據(jù)商鋪定位用途：根據(jù)商鋪計(jì)劃的用途,根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌虡I(yè)類別(餐飲,娛樂,超市等)在城市中的相對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況,制定不同的價(jià)格、
商鋪定價(jià)的一些參考原則：
1、一層,二層的層差范圍在25%-----40%
2、臨街面即展示面的面寬比例越大則價(jià)格越高
3、商鋪門面處于交通動(dòng)線中的關(guān)鍵位置,隨著距離關(guān)鍵位置的遠(yuǎn)近價(jià)格逐漸降低
4、價(jià)格同商鋪面積成反比
執(zhí)
行建議：1、一拖二式的銷售
2、帶租約式的銷售
3、返租銷售
4、統(tǒng)一售后商業(yè)物業(yè)管理,統(tǒng)一招商
5、作好銷售控制
定價(jià)方法參考
1、投資回報(bào)率法
投資回報(bào)就是說(shuō)出賣的門面大約能租多少年，然后按10-15年的租金收益來(lái)定售價(jià)，比如是15年能租到40萬(wàn)，那就定40萬(wàn)。
2、周邊價(jià)格參考法
周邊價(jià)格參考法就是參考周邊其他項(xiàng)目的售價(jià)，進(jìn)行各項(xiàng)對(duì)比參數(shù)的調(diào)整，你的項(xiàng)目有可能高于其他項(xiàng)目，也有可能底于其他項(xiàng)目，就看你這個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)參數(shù)是不是比其他的項(xiàng)目高。
3、產(chǎn)品本身價(jià)值法
產(chǎn)品價(jià)格就是覺得項(xiàng)目的各項(xiàng)參數(shù)加起來(lái)的價(jià)格能夠值多少錢。
4、競(jìng)爭(zhēng)分析法
競(jìng)爭(zhēng)分析法是建立在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的售價(jià)進(jìn)行定價(jià)。
5、區(qū)域價(jià)格走勢(shì)法
區(qū)域價(jià)格走勢(shì)法是判斷區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)來(lái)定價(jià)。比如有可能高，那就先定高些。
以上這些是比較通俗的說(shuō)法，具體的還有些比較專業(yè)的術(shù)語(yǔ)。其實(shí)定價(jià)一般不可能是單一使用一種定價(jià)法的，一般都是將幾種集合起來(lái)。
盡量結(jié)合圖表來(lái)說(shuō)明，更加形象，容易打動(dòng)發(fā)展商。
主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)及參考方案（餐飲＼娛樂＼文化＼服裝＼家電類）
在商業(yè)地產(chǎn)里面，租金的制定應(yīng)該是一個(gè)復(fù)雜的體系，但是至今所見的研究理論不多（主要是我沒有找到相關(guān)資料），因此希望在租金制定的理論體系里面拉出來(lái)一個(gè)分支也就是餐飲、娛樂來(lái)討論一下。理論上來(lái)說(shuō)一個(gè)購(gòu)物中心租金體系的制定要通過很多種方法去綜合平衡，動(dòng)態(tài)的靜態(tài)的、理論的實(shí)際的等等，希望更多的做過這一塊工作的兄弟們參與討論。
1、橫向比較——>根據(jù)同類型、同地區(qū)、同地段類似項(xiàng)目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個(gè)整體的租金水平，然后在根據(jù)不同的業(yè)態(tài)租金承受水平去推算。這個(gè)是根據(jù)市場(chǎng)的客觀現(xiàn)狀得出的租金水平，一般是應(yīng)該是比較客觀的。
存在問題：沒有完全兩個(gè)相同的項(xiàng)目；不管是地段、物業(yè)的檔次、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)作等都不一樣。
2、回報(bào)率倒推——>根據(jù)物業(yè)的開發(fā)成本，設(shè)定一個(gè)基本的回報(bào)率（如8%），去推算整體的租金水平；然后根據(jù)樓層租金差去計(jì)算各層的租金水平。這個(gè)方法一般是財(cái)務(wù)部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據(jù)自己的投資回收期反推。
存在的問題：市場(chǎng)能夠承受的租金水平是動(dòng)態(tài)的，這個(gè)分析模式是靜態(tài)分析；市場(chǎng)租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關(guān)系。
3、細(xì)分業(yè)態(tài)推算——>百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區(qū)域一般都有自己的租金計(jì)算方式和承受范圍，根據(jù)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)和商業(yè)規(guī)劃，分別計(jì)算各個(gè)業(yè)態(tài)的租金，然后得出一套租金計(jì)算體系。這個(gè)是我現(xiàn)在正在企圖使用的辦法之一。
4、 存在問題：涉及的細(xì)節(jié)問題太多，不好把握。同一個(gè)業(yè)態(tài)存在位置不同、需求面積不同、品牌價(jià)值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。
4、固有理論分析——>什么拉屎指數(shù)、怕死指數(shù)、費(fèi)血指數(shù)，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理論。這個(gè)租金計(jì)算方法個(gè)人感覺好像實(shí)用性不高，念書的時(shí)候代數(shù)學(xué)的不好。可能代理公司忽悠開發(fā)商還有點(diǎn)用處。因此也沒辦法展開說(shuō)。
存在的問題：數(shù)據(jù)的采集比較復(fù)雜；并且數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性很難把控。下面結(jié)合福建商業(yè)行情，說(shuō)下餐飲娛樂的租金情況。娛樂業(yè)租金應(yīng)該是所有所有業(yè)態(tài)中較低的一種，一般大型娛樂業(yè)租金接受程度與大型、百貨賣場(chǎng)接近。
酒吧：30—80元/平米/月；
KTV：20—40元/平米/月；
滑冰場(chǎng)：30元左右/平米/月；
游樂場(chǎng)、電影院：30—50元/平米/月。
餐飲業(yè)租金水平較娛樂業(yè)為高，最高可接近零售業(yè)態(tài)租金水平，具體價(jià)格參考本地零售業(yè)態(tài)租金。
一般中餐館可接受租金最高80元/平米/月；
西餐如有合適位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米/月，一般租金水平在50—120元/平米/月；
小餐飲由于對(duì)商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個(gè)街區(qū)所有業(yè)態(tài)中單位租金最高的。一般是看位置報(bào)價(jià)，面積格局等在租金制定時(shí)重要性不強(qiáng)；
重點(diǎn)餐飲如KFC和麥當(dāng)勞：
KFC的租金接受能力比麥當(dāng)勞強(qiáng)，一般KFC的租金單價(jià)可以達(dá)到正常零售業(yè)態(tài)租金的50%—70%，其租金測(cè)算有自己的標(biāo)準(zhǔn)；
麥當(dāng)勞在租金方面，首先測(cè)算整個(gè)區(qū)域的營(yíng)業(yè)額，以可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額的一定比例來(lái)制定可接受租金，面積大小根據(jù)街區(qū)可能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額來(lái)確定，他們?cè)谝粋€(gè)區(qū)域測(cè)算出較固定的年租金，不論給予面積多大，接受租金不能超過其內(nèi)部給予的總租金上限。
很多時(shí)候大型餐飲娛樂也的引入，開發(fā)商不是單純的收取固定的租金，很多是采取保底租金加營(yíng)業(yè)額提成的方式來(lái)合作，素質(zhì)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)。
餐飲娛樂行業(yè)租金制定沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，一般是參考相近或相似條件的商鋪市場(chǎng)行情來(lái)制定商鋪?zhàn)饨稹２煌愋秃腕w量的餐飲租金標(biāo)準(zhǔn)也不相同，只能根據(jù)市場(chǎng)行情和物業(yè)條件來(lái)確定。
一般餐飲娛樂業(yè)店鋪主要需解決的問題是消防、排污排氣、供水供電標(biāo)準(zhǔn)、樓板負(fù)荷、空調(diào)制冷排煙等室外機(jī)組位，有的還要求提供垃圾間、排油煙風(fēng)井、隔油池、廣告位等。不同業(yè)態(tài)情況差別甚大，需要具體商家確定，但是很多像供電供水、供水、消防、排污排氣等都是需要店鋪達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的。
房租和營(yíng)業(yè)收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火鍋20%-30%快餐及小吃30%
服裝業(yè)態(tài)參考租金：
正常情況下服裝業(yè)態(tài)一般分國(guó)際品牌服裝、品牌服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、童裝、內(nèi)衣等，這里暫不分男女裝，女裝比男裝競(jìng)爭(zhēng)更激烈，基本上服飾類最好的位置是被女裝給占了，租金一般比男裝高出一籌。
一般國(guó)際品牌服裝都是在大型百貨中設(shè)鋪位的，以營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)的形式經(jīng)營(yíng)，在百貨中服裝類扣點(diǎn)20%—25%，頂級(jí)品牌可以低至18%左右。
在商業(yè)街和其他獨(dú)立商鋪中，品牌男女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑服飾服飾大多是屬于整個(gè)商業(yè)體租金的頂端（小餐飲例外），在服飾商業(yè)區(qū)的店鋪爭(zhēng)奪戰(zhàn)時(shí)刻在進(jìn)行著，品牌男女裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)品牌輪番拉升商鋪?zhàn)饨穑陙?lái)以運(yùn)動(dòng)品牌的表現(xiàn)最引人注目。這些品牌的形象店一般比所在區(qū)域平均租金高出10%—20%，甚至更多。在福州頂級(jí)地段這些店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在600—800元/平米/月。在次級(jí)商圈氣租金多在300—400元/平米/月。
獨(dú)立童裝店一般租金在50—200元/平米/月，屬于租金接受度較低的業(yè)種。
內(nèi)衣店鋪?zhàn)饨疠^童裝高，常與童裝店鋪區(qū)域相鄰，一般租金可接受價(jià)格在100—300元/平米/月。
古玩字畫類參考租金：
商鋪一般都集中在專業(yè)市場(chǎng)，租金水平較低，在福州古玩字畫專業(yè)市場(chǎng)只有少數(shù)沿街店鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)達(dá)到接近100元/平米/月的水平（有的是面積比較小），大部分租金價(jià)格在20—50元/平米/月。旅游紀(jì)念品是否有店鋪單獨(dú)銷售就不清楚了。
家電數(shù)碼參考租金：
很多大中型家電數(shù)碼店都開始上樓開店了。其中想蘇寧、國(guó)美等品牌店最高租金接受能力可達(dá)到80元/平米/月，而像格里電器、松下等小型品牌專業(yè)店租金接受能力較高可達(dá)商業(yè)街租金的平均租金單價(jià)以上。
凡事無(wú)絕對(duì)，有些商家處于某種考慮也有可能接受高與正常水平的租金，而某些重點(diǎn)位置由于運(yùn)營(yíng)商的某些想法可能給出很低的租金。具有較長(zhǎng)商業(yè)歷史的街區(qū)，由于簽約時(shí)間的不同店鋪?zhàn)饨鸩罹嘁彩禽^大的。個(gè)人認(rèn)為最好保守點(diǎn)，不要透支商家未來(lái)利潤(rùn)抬升租金單價(jià)。考慮以稍低與市場(chǎng)行情的租金價(jià)格入市是現(xiàn)階段一般商業(yè)的較好選擇，也有利于招商工作按照預(yù)定的規(guī)劃進(jìn)行，進(jìn)行更好的品牌整合和整體經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)商業(yè)的培養(yǎng)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)有較大保證。