MALL的模式

　　1.按開(kāi)發(fā)商背景及購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式（包括自營(yíng)的比例）分類(lèi)：

　　(1)物業(yè)型購(gòu)物中心

　　定義：一般由大房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建在市中心黃金地段，實(shí)行的是租賃制。

　　特點(diǎn)：面積一般在5至10萬(wàn)平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，大租戶(hù)以高級(jí)百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒(méi)有引入），還稱(chēng)不上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。

　　(2)物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心MALL

　　定義：又稱(chēng)普通摩爾購(gòu)物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)，而是將場(chǎng)地出租給專(zhuān)業(yè)零售商，委托專(zhuān)業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者的分離。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。這種購(gòu)物場(chǎng)所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷(xiāo)思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間。

　　特點(diǎn)：普通摩爾購(gòu)物中心MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積比購(gòu)物廣場(chǎng)大許多，一般在15至30萬(wàn)平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營(yíng)。

　　案例

　　物業(yè)型購(gòu)物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，　其代表有：香港時(shí)代廣場(chǎng)、海港城、太古廣場(chǎng)、又一城，新加坡義安城Ngee　Ann　City、萊佛士城Reffles　City、威士馬廣場(chǎng)（Wisma　Atria）、先得坊Centre　Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA　PLAZA和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA　PLAZA，馬來(lái)西亞吉隆坡劉蝶購(gòu)物中心(LOW　Yat　Plaza)、燕美購(gòu)物中心(Imbi　Plaza)、樂(lè)天購(gòu)物中心(Lot　10)，泰國(guó)曼谷世界貿(mào)易中心（World　Trade　Center）、暹羅廣場(chǎng)（Siam　Center）、River　City、The　Emporium，臺(tái)灣的京華城、中華城、臺(tái)茂購(gòu)物中心、廈門(mén)"SM城市廣場(chǎng)"。　　海外的著名SHOPPING　PLAZA/SQUARE一般都只租不售，　以便保持購(gòu)物中心自身的品牌形象和管理力度。

　　國(guó)內(nèi)的代表有：香港九龍倉(cāng)投資的：上海時(shí)代廣場(chǎng)、北京時(shí)代廣場(chǎng)，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國(guó)貿(mào)中心。

　　國(guó)內(nèi)的物業(yè)型購(gòu)物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個(gè)困境。

　　a)困境之一：客流不旺。諸多大城市開(kāi)業(yè)的純物業(yè)型購(gòu)物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購(gòu)物中心給人以蕭條冷清的感覺(jué)，顧客象看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)專(zhuān)賣(mài)店，真正掏錢(qián)購(gòu)物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。

　　b)困境之二：租戶(hù)難求。純物業(yè)型購(gòu)物中心采用招租方式經(jīng)營(yíng)，就是開(kāi)發(fā)商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開(kāi)發(fā)商的重要利潤(rùn)來(lái)源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，購(gòu)物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來(lái)，而想來(lái)的又不想要。我國(guó)的專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店本來(lái)就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購(gòu)物中心沒(méi)有充足的選擇余地。外國(guó)專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店倒是成熟化了，但又不一定適合中國(guó)目前的消費(fèi)狀況；有些雖然適應(yīng)了，但在中國(guó)又不一定有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　c)困境之三：管理乏力。購(gòu)物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，應(yīng)通過(guò)統(tǒng)一管理來(lái)樹(shù)立購(gòu)物中心的整體形象。但是，購(gòu)物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問(wèn)題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)行動(dòng)等。如果協(xié)調(diào)無(wú)效，就會(huì)損害購(gòu)物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。

　　(3)百貨公司型購(gòu)物中心

　　由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成。面積一般在10至15萬(wàn)平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠（通常定位于高端市場(chǎng)，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般沒(méi)有引入大賣(mài)場(chǎng)、家具城、玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)等業(yè)態(tài)），仍稱(chēng)不上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。但隨著百貨公司型購(gòu)物中心不斷擴(kuò)建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購(gòu)物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購(gòu)物中心。如亞洲最大的百貨公司型購(gòu)物中心--新光三越百貨臺(tái)南新店，面積達(dá)16萬(wàn)平方米，引進(jìn)了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱(chēng)得上真正的摩爾購(gòu)物中心MALL了。

　　百貨公司型購(gòu)物中心比純物業(yè)型購(gòu)物中心有一定的優(yōu)裕性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽(yù)佳、客戶(hù)關(guān)系多、營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績(jī)一般也較佳。其代表有：臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的大遠(yuǎn)百購(gòu)物中心、臺(tái)灣新光三越百貨的臺(tái)南購(gòu)物中心和臺(tái)北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂(lè)天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場(chǎng)等。

　　(4)連鎖摩爾購(gòu)物中心MALL

　　定義：由專(zhuān)業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)

　　特點(diǎn)：自營(yíng)比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購(gòu)物中心是指：由專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)比例較高（自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿(mǎn)足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲享受的特大型購(gòu)物中心。專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心可解決購(gòu)物中心的招租難題，　可迅速實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面開(kāi)業(yè)，　且管理促銷(xiāo)的力度和號(hào)召力比普通購(gòu)物中心高許多。對(duì)我國(guó)而言，由于國(guó)內(nèi)的商品的品種和各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店只有國(guó)外的30%左右，購(gòu)物中心的招租就更難，　所以專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心是一種值得推廣的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式。　但專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，　且國(guó)內(nèi)仍沒(méi)有出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心；所以最好能引入外資的專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)。如菲律賓的SM　SUPER　MALL集團(tuán)（自營(yíng)SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)、SM美食城）和ROBINSONS集團(tuán)（自營(yíng)ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)）、泰國(guó)正大集團(tuán)的THE　MALL集團(tuán)（自營(yíng)易初蓮花超市）、馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購(gòu)物中心（自營(yíng)百盛百貨公司和超市）。

　　2.按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類(lèi)：

　　(1)巨型/超級(jí)購(gòu)物中心SUPER　MALL/CITY　MALL

　　面積在24萬(wàn)平方米以上。　如曼谷西康廣場(chǎng)Seacon　Square、馬尼拉SM　MEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA　PLAZA、吉隆坡Midvally　Megamall購(gòu)物中心、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)Suntec　City、上海正大廣場(chǎng)、

香港海港城。

　　(2)大型購(gòu)物中心

　　面積在12至24萬(wàn)平方米之間。　如廣州天河城和中華廣場(chǎng)、大連和平廣場(chǎng)和新瑪特。

　　"摩爾"　就是巨型或大型的購(gòu)物中心。超大型購(gòu)物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

　　(3)中型購(gòu)物中心

　　面積在6至12萬(wàn)平方米之間。　如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、　　北京東方廣場(chǎng)、北京中友百貨、上海九百城市廣場(chǎng)太平洋百貨。購(gòu)物廣場(chǎng)一般也是中型購(gòu)物中心。

　　(4)小型購(gòu)物中心

　　面積在2至6萬(wàn)平方米之間。　如樂(lè)購(gòu)上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心也是小型購(gòu)物中心。

　　3.按購(gòu)物中心的定位檔次分類(lèi)

　　真正的"摩爾"由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式休閑享受。　故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3∶中5∶低2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購(gòu)物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。

　　(1)以高檔商品為主

　　如香港時(shí)代廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉GLORIETTA　PLAZA、香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA　PLAZA、臺(tái)北京華城。（但如果70%的以上比例經(jīng)營(yíng)高檔商品，則這個(gè)購(gòu)物中心一般最大只能作到10萬(wàn)㎡。開(kāi)在國(guó)內(nèi)的話(huà)，其集客能力將很有限，一般為購(gòu)物廣場(chǎng)，故也稱(chēng)不上摩爾購(gòu)物中心MALL）

　　(2)以中高檔商品為主

　　即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3∶中5∶低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SM　MEGAMALL，臺(tái)北大遠(yuǎn)百、馬尼拉ROBINSONS　PLACE、上海正大廣場(chǎng)。

　　(3)以中低檔商品為主

　　如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過(guò)60%，否則就成為大型跳蚤市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)，稱(chēng)不上摩爾購(gòu)物中心MALL了。

　　4.按購(gòu)物中心的選址地點(diǎn)分類(lèi)：

　　(1)都會(huì)型購(gòu)物中心

　　東亞日本、香港、臺(tái)北一帶多為都會(huì)型購(gòu)物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。　一般樓層較高：營(yíng)業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。　地下3至5層為停車(chē)場(chǎng)。　　如馬尼拉SM　MEGAMALL和香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILA　PLAZA、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)Suntec　City、上海正大廣場(chǎng)、香港時(shí)代廣場(chǎng)。

　　(2)地區(qū)型購(gòu)物中心

　　位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。

　　(3)城郊型購(gòu)物中心

　　歐美多為城郊型購(gòu)物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營(yíng)業(yè)樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車(chē)場(chǎng)巨大，達(dá)到1000車(chē)位以上；甚至還有1000車(chē)位以上的大型停車(chē)場(chǎng)附樓。但菲律賓的SM　　MALL購(gòu)物中心較為美式，且同時(shí)經(jīng)營(yíng)著都會(huì)型和城郊型2種購(gòu)物中心。城郊型購(gòu)物中心：　如馬尼拉24萬(wàn)㎡的SM　NEDSA　MALL、SM　SOUTHMALL，上海的17萬(wàn)㎡的莘莊購(gòu)物中心。

　　(4)社區(qū)購(gòu)物中心

　　位于大型居民社區(qū)內(nèi)。　社區(qū)購(gòu)物中心一般面積較小。

　　5.依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分類(lèi)，大型購(gòu)物中心共分為8類(lèi)：

　　(1)按商圈輻射范圍分類(lèi)：

　　1)鄰里型購(gòu)物中心:建筑面積多在三萬(wàn)平方尺至十五萬(wàn)平方尺左右，而占地三至十五畝。主鋪商一般是超級(jí)市場(chǎng)(Supermarket)，整體功用及概念為“方便購(gòu)買(mǎi)日常用品”，加上客源多在三(英)里范圍以?xún)?nèi)。

　　2)社區(qū)型購(gòu)物中心：建筑面積多由十萬(wàn)平方尺至三十五萬(wàn)平方尺左右，占地十至四十畝。主鋪商一般會(huì)有三個(gè)，包括超級(jí)市場(chǎng)、配藥店(Drugstores)、家居修建工具店(HomeImprovementsStores)等，而且占用一半建筑面積。整體功用及概念為“方便購(gòu)買(mǎi)家居用品”，兼客源多在六里范圍以?xún)?nèi)。

　　3)“區(qū)域”購(gòu)物中心：建筑面積多在四十萬(wàn)平方尺至八十萬(wàn)平方尺左右，占地四十至一百畝。主鋪商一般起碼有數(shù)個(gè)，包括百貨公司、時(shí)裝店、鞋店等，而且占用一半至七成建筑面積。整體功用及概念為“百貨時(shí)裝””等，客源可遠(yuǎn)至十五里范圍以?xún)?nèi)。

　　4)“超級(jí)區(qū)域”購(gòu)物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾”）：建筑面積多在八十萬(wàn)平方尺以上，而占地六十至一百二十畝左右。主鋪商一般也會(huì)有多個(gè)，而且種類(lèi)規(guī)模比區(qū)域購(gòu)物中心還要多，也包括百貨公司等，可占用七成建筑面積。整體功用及慨念和區(qū)域購(gòu)物中心相近，客源可遠(yuǎn)至二十五里范圍以?xún)?nèi)。

　　(2)按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類(lèi)：

　　1)“時(shí)裝/專(zhuān)門(mén)”購(gòu)物中心：建筑面積多在八萬(wàn)平方尺至二十五萬(wàn)平方尺左右，占地五至二十五畝。主鋪商一般可有數(shù)個(gè)，包括高級(jí)時(shí)裝店等，而且占用絕大部份建筑面積。整體功用及慨念為“高級(jí)時(shí)裝或?qū)ｉT(mén)店”等，客源可遠(yuǎn)至十五里范圍以?xún)?nèi)。

　　2)大型量販購(gòu)物中心：建筑面積多在二十五萬(wàn)至六十萬(wàn)平方尺左右，占地二十五至八十畝。主鋪商一般只有數(shù)個(gè)，而且種類(lèi)多為家居修建工具店，批發(fā)價(jià)貨倉(cāng)(WarehouseStores)等，可占用四分之三建筑面積。整體功用及概念為“有我貨品多，沒(méi)我那么平宜，有我貨品平宜，沒(méi)我那么多選擇”，客源在十里范圍以?xún)?nèi)。

　　3)主題與節(jié)慶購(gòu)物中心　：建筑面積多在八萬(wàn)平方尺至二十五萬(wàn)平方尺左右，占地五至二十畝。商鋪一般為食市、餐飲、娛樂(lè)、游耍等，而且未必有主鋪。整體功用及概念為“娛樂(lè)旅游”等，客源較難界定，因可遠(yuǎn)從別的城市，省份或國(guó)家來(lái)。

　　4)工廠(chǎng)直銷(xiāo)購(gòu)物中心（“品牌專(zhuān)門(mén)店”購(gòu)物中心）：建筑面積多在五萬(wàn)至四十萬(wàn)平方尺左右，占地十至五十畝。這多是由于品牌商自設(shè)店鋪，整體功用及慨念為“有名品牌以有折扣或批發(fā)價(jià)售賣(mài)貨品”，而客源可遠(yuǎn)至七十五里范圍之內(nèi)。

　　這是1994年ICSC（國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)）分類(lèi)出的八種不同的購(gòu)物中心。這八種購(gòu)物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車(chē)空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購(gòu)物環(huán)境。就整體而言，密閉式購(gòu)物區(qū)（Mall）通常是購(gòu)物中心的主體，采用密封式設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對(duì)的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購(gòu)物通道加以連接，形成四時(shí)四季都很舒適的購(gòu)物環(huán)境。

　　6.按購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類(lèi)：

　　(1)業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過(guò)12萬(wàn)㎡，　即可稱(chēng)真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。　如泰國(guó)曼谷西康廣場(chǎng)/施康廣場(chǎng)（Seacon　Square）、菲律賓馬尼拉SM　MEGAMALL等。

　　(2)業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，　（如只有大型百貨公司，而沒(méi)有大賣(mài)場(chǎng)；或只有大賣(mài)場(chǎng)，而沒(méi)有大型百貨公司；　或沒(méi)有大型影

城）　就稱(chēng)不上摩爾購(gòu)物中心MALL。7.按摩爾購(gòu)物中心的外觀(guān)分類(lèi)：

　　(1)美國(guó)式簡(jiǎn)潔的外立面，粗看如同特大型倉(cāng)庫(kù)或工廠(chǎng)：如菲律賓SM　MEGAMALL、　廈門(mén)SM城市廣場(chǎng)、美國(guó)MALL　OF　AMERICA。

　　(2)童話(huà)般的的歐洲古城堡式外立面：如臺(tái)灣的臺(tái)貿(mào)購(gòu)物中心、菲律賓ROBINSONS

　　(3)華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場(chǎng)、臺(tái)北京華城、菲律賓ROBINSONS　PLACE、菲律賓SM　ASIA-MALL、　菲律賓香格里拉MALL

　　(4)分散的多個(gè)商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN　CENTRE、菲律賓FILVEST　SUPERMALL、寧波天一廣場(chǎng)

　　(5)購(gòu)物樂(lè)園式的摩爾：如韓國(guó)漢城樂(lè)天樂(lè)園世界內(nèi)的LOTTE摩爾（樂(lè)天百貨集團(tuán)投資）

　　(6)交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購(gòu)物中心，　具有內(nèi)地特色的購(gòu)物中心

　　(7)美國(guó)式的小型購(gòu)物中心：如青島佳世客JUSCO

　　(8)附帶寫(xiě)字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心

篇2：創(chuàng)建購(gòu)物中心(ShoppingMall)持續(xù)盈利模式

　　創(chuàng)建購(gòu)物中心（ShoppingMall）的持續(xù)盈利模式

　　現(xiàn)代購(gòu)物中心（ShoppingMall）是城市化經(jīng)濟(jì)向都市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，已成為集中資本、商業(yè)、娛樂(lè)、資訊、文化等方方面面的綜合平臺(tái)。作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的結(jié)合體與展示平臺(tái)，現(xiàn)代購(gòu)物中心目前在中國(guó)的珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶正在蓬勃興起，方興未艾。

　　一、現(xiàn)代購(gòu)物中心的特征

　　雖然原國(guó)內(nèi)貿(mào)易部在《零售業(yè)態(tài)規(guī)范意見(jiàn)》中對(duì)購(gòu)物中心的定義進(jìn)行了規(guī)范，但目前國(guó)內(nèi)對(duì)購(gòu)物中心的本質(zhì)特征卻存在很多誤區(qū)。有人認(rèn)為，購(gòu)物中心是把商業(yè)街豎起來(lái)。其實(shí)，購(gòu)物中心所希望解決的不僅僅是“豎起來(lái)”的問(wèn)題，因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)的商業(yè)街，由于分散經(jīng)營(yíng)的緣故，定位無(wú)法集中體現(xiàn)，同樣性質(zhì)的商店重復(fù)出現(xiàn)，從而導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)。而購(gòu)物中心是一個(gè)統(tǒng)一體，融合了不同的商店和其他設(shè)施，使其在定位上有明顯的特征。同時(shí)，現(xiàn)代購(gòu)物中心所創(chuàng)造的人文環(huán)境和舒適優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境即體驗(yàn)，也是傳統(tǒng)商業(yè)街所無(wú)法比擬的。正是這些簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)，使投資者和開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心缺乏系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致同質(zhì)性購(gòu)物中心的建設(shè)急劇增加。這些購(gòu)物中心多是一些在建的物業(yè)及商業(yè)設(shè)施的轉(zhuǎn)型，而購(gòu)物中心內(nèi)商家中業(yè)主和租賃戶(hù)混淆在一起，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，定位不清晰，互為惡性競(jìng)爭(zhēng)，功能殘缺，慘談經(jīng)營(yíng)。這不論是對(duì)投資者還是社會(huì)，都是一種資源的浪費(fèi)。

　　購(gòu)物中心有以下若干特征：

　　(一)觀(guān)念和技術(shù)的先進(jìn)性

　　現(xiàn)代購(gòu)物中心是一種先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)方式，需要先進(jìn)的觀(guān)念配合科技和技巧方能成功。現(xiàn)代購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)、運(yùn)作和管理突破了傳統(tǒng)零售業(yè)的種種局限，要取得成功，必須依賴(lài)?yán)砟睢⒉呗耘c科技，換句話(huà)說(shuō)，購(gòu)物中心已經(jīng)成為零售業(yè)中的最具高科技特征之一的經(jīng)營(yíng)方式。因此，開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，除了資金之外，對(duì)科技的重視和各種專(zhuān)業(yè)人士的參與以及核心資源的整合是必不可少的。

　　(二)開(kāi)發(fā)過(guò)程的整體性

　　統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的整體建筑設(shè)計(jì)計(jì)劃，包含主題商店和賣(mài)場(chǎng)的選擇，各方面均需依照計(jì)劃，及考慮內(nèi)部的風(fēng)格一致，從而使整個(gè)設(shè)施和場(chǎng)地方面體現(xiàn)整體的主題與概念，同時(shí)，購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)也要考慮在后續(xù)的擴(kuò)充和管理方面具有較大的彈性，以應(yīng)因未來(lái)發(fā)展和調(diào)整的需要。

　　(三)地點(diǎn)的便利性

　　購(gòu)物中心必須選擇交通便利的地理位置，使顧客易于尋覓，且私家車(chē)出入方便，具備充足的停車(chē)空間和設(shè)備，方便消費(fèi)者進(jìn)出；同時(shí)也要考慮專(zhuān)用車(chē)道及店后空間，以便于貨車(chē)運(yùn)送商品進(jìn)出貨時(shí)使用。此外，周邊的道路系統(tǒng)也要一并加以考慮，如公共汽車(chē)站、地鐵站是否在附近的位置，以便吸引最大的人流。

　　(四)景觀(guān)的一致性

　　購(gòu)物中心建筑物及其場(chǎng)地布置，諸如草木花卉、燈光、招牌、綠地、庭園造景、公共設(shè)施等建筑設(shè)計(jì)，均能和諧一致，使購(gòu)物環(huán)境顯得優(yōu)美、安全，同時(shí)需與周邊景觀(guān)與人文文化緊密融合。

　　(五)商品組合和功能的多樣性

　　商品組合力求多樣化，包括廣泛的業(yè)種、業(yè)態(tài)，在商品線(xiàn)和服務(wù)內(nèi)容上，給消費(fèi)者一個(gè)深而廣的消費(fèi)選擇。各類(lèi)商品的主題商店聚集一處，透過(guò)統(tǒng)一的商店和賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式，提供購(gòu)物者最大的方便。

　　今天的購(gòu)物中心不單是一個(gè)“購(gòu)物”中心，如要吸引顧客，必須將購(gòu)物中心塑造成一個(gè)多功能的生活與服務(wù)中心，應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)文化、娛樂(lè)、教育、服務(wù)、展示等各種功能所占的比例，才能使購(gòu)物中心富有強(qiáng)大的生命力與成長(zhǎng)性。

　　(六)營(yíng)銷(xiāo)策略的靈活性

　　營(yíng)銷(xiāo)策略被認(rèn)為是購(gòu)物中心發(fā)展成功的關(guān)鍵因素之一。因此，必須靈活掌握市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì)，來(lái)規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)策略、擬定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，同時(shí)充分配合運(yùn)用廣告及事件營(yíng)銷(xiāo)手法，以提升整體購(gòu)物中心的活力和形象。若能融入部分商家的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，將更有助于整體購(gòu)物中心營(yíng)銷(xiāo)的成功。例如，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)可針對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)的某一類(lèi)商戶(hù)，展開(kāi)顧客滿(mǎn)意度調(diào)查，并將結(jié)果及可能的策略性意見(jiàn)提供給商戶(hù)，雙方成為共存共榮的關(guān)系。因此，購(gòu)物中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)及賣(mài)場(chǎng)出租、經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，應(yīng)將營(yíng)銷(xiāo)人員納入開(kāi)發(fā)小組成員，以確保以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向的購(gòu)物中心的逐步成型。

　　二、購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)

　　購(gòu)物中心通過(guò)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合理、科學(xué)規(guī)劃，對(duì)于購(gòu)物中心的地點(diǎn)、規(guī)模、定位、商店類(lèi)型、承租戶(hù)數(shù)及停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位數(shù)量均經(jīng)過(guò)周密設(shè)計(jì)，以符合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)需求、條件和自然環(huán)境等各方面的需要，并將它們出租或出售給各種類(lèi)型的零售商。從組織形式來(lái)看，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者、管理者和經(jīng)營(yíng)商相分離，以市場(chǎng)交易成本取代企業(yè)內(nèi)部交易成本，只要通過(guò)良好的分工合作關(guān)系，就能對(duì)價(jià)值鏈中的每一環(huán)節(jié)都起到加速資金流轉(zhuǎn)，提升顧客價(jià)值等作用。

　　(一)與城市公共管理部門(mén)的合作

　　購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)決策，絕不是開(kāi)發(fā)商自己的事，它與整個(gè)城市的市政規(guī)劃、住宅區(qū)的建設(shè)、舊城的改造都密切相關(guān)。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，涉及的公共部門(mén)有城市規(guī)劃、建設(shè)、消防等，開(kāi)發(fā)商要用一切合法的方式去獲得城市短期和長(zhǎng)期規(guī)劃的有關(guān)信息，并在政府各部門(mén)的指導(dǎo)和配合下，進(jìn)行科學(xué)決策，合理布點(diǎn)，避免重蹈百貨店超量建設(shè)的覆轍。

　　(二)對(duì)目標(biāo)商圈的市場(chǎng)調(diào)研

　　建立購(gòu)物中心之前，必須對(duì)目標(biāo)地點(diǎn)進(jìn)行數(shù)字化商圈分析。調(diào)查該商圈內(nèi)的居民數(shù)量、家庭收入、家庭規(guī)模、購(gòu)買(mǎi)力水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好、年齡構(gòu)成、人口密度、人口流動(dòng)性，以及地區(qū)的生命周期和未來(lái)的發(fā)展前景。掌握詳細(xì)的商圈數(shù)據(jù)，分析目標(biāo)商圈的有效購(gòu)買(mǎi)力是多少，目標(biāo)顧客的需求和偏好怎么樣，為決定建不建購(gòu)物中心和建成什么樣的購(gòu)物中心提供依據(jù)。

　　(三)購(gòu)物中心功能的規(guī)劃

　　在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)顧客群，了解目標(biāo)顧客的需求，并以此為導(dǎo)向，對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的功能進(jìn)行規(guī)劃。如華南Mall定位于中國(guó)首個(gè)超大型主題式購(gòu)物公園，集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、美食于一體，以突出主題特色為原則，以水道為主線(xiàn)規(guī)劃為七個(gè)特色主題區(qū)，分別展示出世界著名的水濱風(fēng)情，創(chuàng)造出休閑浪漫的購(gòu)物氛圍；廣州天河城購(gòu)物中心在功能規(guī)劃上,按樓層分為服裝首飾、電器、影像、家居、文化、書(shū)店、飲食、美容保健、娛樂(lè)等功能板塊，等等。然后，根據(jù)顧客對(duì)各項(xiàng)功能需求的強(qiáng)弱的不同以及自身的經(jīng)營(yíng)能力，確定各項(xiàng)功能與業(yè)態(tài)板塊所占的比例。

　　(四)商戶(hù)的引進(jìn)

　　科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃為有效的商戶(hù)引進(jìn)和管理提供了前提條件。在一定的功能比例下，引進(jìn)符合購(gòu)物中心要求的商戶(hù)。商戶(hù)的選擇首先是商品的選擇，購(gòu)物中心的商品選擇須力爭(zhēng)選擇主流商品。主流商品指的是那些在一定時(shí)期人們追求而不是人人都能擁有的商品,這種商品的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均水平。而經(jīng)營(yíng)“必需商品”的利潤(rùn)則低于社會(huì)平均水平。必需商品是指人們?nèi)粘Ｉ钏仨毜纳唐罚鶅r(jià)格較低,需求彈性小。因此，購(gòu)物中心在商戶(hù)的引進(jìn)時(shí)，要選擇那些經(jīng)營(yíng)主流商品的商戶(hù)，如婦女美容用品、ＩＴ產(chǎn)品、音像制品、醫(yī)藥保健品、體育旅游用品、家庭裝飾品、兒童用品等，把

必需商品留給具有低成本優(yōu)勢(shì)的超市和倉(cāng)儲(chǔ)式零售企業(yè)。其次，在符合經(jīng)營(yíng)定位的基礎(chǔ)上，考慮商戶(hù)的知名度和檔次。引進(jìn)的商戶(hù)既要有知名品牌，也要有大眾品牌；既要有高檔品牌，也要有中低檔品牌。商戶(hù)的組合要有梯次結(jié)構(gòu)，以滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者的不同需求。

　　總之，商戶(hù)的引進(jìn)必須以總體的功能規(guī)劃為指導(dǎo)，選擇主流商品，并注重商品的梯次結(jié)構(gòu)。但是如果出現(xiàn)某些功能板塊商戶(hù)難求的情況，怎么辦？那么購(gòu)物中心必須從整體利潤(rùn)出發(fā)，內(nèi)部定出一個(gè)出租均價(jià)，對(duì)于較易招租的板塊，定價(jià)高于均價(jià)；對(duì)于難招租的板塊，定價(jià)則要低于均價(jià)，并且采取其它一些優(yōu)惠措施吸引商戶(hù)。這樣才能縮短商戶(hù)的進(jìn)駐時(shí)間，保證商戶(hù)的進(jìn)駐率，使整個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，通過(guò)不同種類(lèi)、不同規(guī)模的商業(yè)形式全方位地吸引顧客，保證購(gòu)物中心的整體效益。

　　三、購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理

　　現(xiàn)代購(gòu)物中心的管理模式強(qiáng)調(diào)了社會(huì)分工的作用和技能專(zhuān)業(yè)化，有利于發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，各司其職，分工明確，提高效率。所有者委托專(zhuān)業(yè)的社會(huì)化的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，綜合負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的保安、保潔、空調(diào)運(yùn)行和環(huán)境控制、設(shè)備維修、垃圾處理、園藝栽培，組織進(jìn)貨、人流車(chē)流交通和管理停車(chē)場(chǎng)，管理公共空間并組織開(kāi)展公共活動(dòng)，進(jìn)行統(tǒng)一的廣告策劃等等。

　　這種管理模式能夠?qū)τ诔凶鈶?hù)進(jìn)行有效控制。對(duì)承租戶(hù)進(jìn)行管理的依據(jù)是承租政策，這是開(kāi)發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的基礎(chǔ)上制定的，最基本的目標(biāo)是承租戶(hù)在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報(bào)，讓整個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)最終能夠獲得效益。

　　對(duì)承租戶(hù)的管理包括承租戶(hù)的類(lèi)型、數(shù)量和布局。

　　事實(shí)上，早在規(guī)劃階段，承租戶(hù)，特別是核心承租戶(hù)的組成已經(jīng)基本確定，購(gòu)物中心的類(lèi)型和特點(diǎn)在很大程度上取決于承租戶(hù)組成。不同購(gòu)物中心的承租戶(hù)組成千變?nèi)f化，但開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)顧問(wèn)早在制定承租計(jì)劃時(shí)，就已經(jīng)確定了各種承租戶(hù)的組成和數(shù)量，它們所占整個(gè)可出租面積的比例以及它們?cè)谫?gòu)物中心的地位和位置。

　　給予購(gòu)物者多種商品選擇往往導(dǎo)致同種承租戶(hù)之間彼此競(jìng)爭(zhēng)，這種矛盾需要通過(guò)管理來(lái)協(xié)調(diào)，確定同種承租戶(hù)的適當(dāng)數(shù)量需要根據(jù)購(gòu)物中心的規(guī)模和購(gòu)物者的需求，既要保證購(gòu)物者的便利和足夠的選擇余地，又要避免不良競(jìng)爭(zhēng)，保證整體銷(xiāo)售最大化。對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，管理者需要考慮:是增加購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)范圍還是增加某種類(lèi)型商店的數(shù)量而減少種類(lèi)。

　　對(duì)承租戶(hù)在購(gòu)物中心的位置加以控制，目的是保證購(gòu)物中心的人流的分布和流向，讓所有的承租戶(hù)都能夠從中受益。另外，承租戶(hù)之間會(huì)有相互影響，這種影響可能是有利的，也可能是不利的。一些商店類(lèi)型適合分散布置，例如，服裝店與外賣(mài)快餐和冷飲商亭應(yīng)當(dāng)分開(kāi)，原因很明顯。而且，把服裝和食品分開(kāi)也有利于組織人流，因?yàn)樵谶@兩種類(lèi)型的商店中，購(gòu)物者的步行速度完全不同。作為購(gòu)物中心承租戶(hù)的超級(jí)市場(chǎng)，需要提供能夠方便進(jìn)出的停車(chē)場(chǎng)，有可能的話(huà)最好設(shè)置單獨(dú)的出入口。珠寶店和音像制品商店適合分散布置，這樣可以延長(zhǎng)購(gòu)物者的興趣。

　　四、購(gòu)物中心的持續(xù)運(yùn)營(yíng)

　　顧客有3大主要購(gòu)買(mǎi)情感需要成就：承認(rèn)(Acknowledgement)、尊重(Respect)和信任(Trust)；即商業(yè)的藝術(shù)（ART）.

　　承認(rèn)主要就是指要承認(rèn)顧客的存在和重要性。

　　尊重包括基本的通常禮遇、尊嚴(yán)和價(jià)值、選擇權(quán)、多樣性、時(shí)間、空間和隱私。杜絕任何可能讓人感覺(jué)不受尊重的行為舉止。

　　信任必須建立在產(chǎn)品和服務(wù)的完美性上。集中表現(xiàn)為誠(chéng)實(shí)、道德、正直、開(kāi)放并對(duì)顧客有教育性。杜絕任何可能引起不被人信任的行為。

　　消費(fèi)者是如何在你和你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間做出選擇的

　　研究成果表明顧客在擁有類(lèi)似商品和價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)性店鋪之間做出的70%的購(gòu)物決定都基于他們作為顧客所受到的人文待遇如何。而僅有30%的決定是取決于商品和價(jià)位之間的差異。

　　消費(fèi)者就是那些希望以合適的價(jià)位尋求到最好商品的人群。但是，在面臨相似的選擇時(shí)，他們又會(huì)從那些能夠給予他們最佳人文待遇的零售商那里購(gòu)物。

　　如果缺乏人文關(guān)懷，零售商就會(huì)陷入商品不能盈利、玩弄價(jià)格伎倆以至短暫的顧客忠誠(chéng)度的鏈制性怪圈。一個(gè)“群體個(gè)體”員工會(huì)實(shí)踐人文關(guān)懷，但在整個(gè)零售連鎖中作為一種科學(xué)矢志不渝地執(zhí)行的情況卻非常罕見(jiàn)。

　　應(yīng)對(duì)沖突

　　所有的開(kāi)發(fā)商與零售商都要與難纏的顧客打交道。有時(shí)他們也要應(yīng)對(duì)非常憤怒的顧客。但是你和你的員工如何應(yīng)對(duì)這些情況會(huì)有著不同的效果，要么會(huì)化解沖突，要么會(huì)使矛盾升級(jí)。

　　以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)為顧客帶來(lái)購(gòu)物的興奮

　　優(yōu)質(zhì)的服務(wù)無(wú)一例外的是所有成功零售商致勝的法寶。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)有助于闡明一家公司存在的理由，有助于鞏固其市場(chǎng)地位，有助于建立來(lái)源于自信心、熱情和興奮的純粹顧客關(guān)系。

　　很清楚，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心作用就是創(chuàng)造顧客購(gòu)物的興奮并以求在零售方面獲勝。

　　顧客的最后1.2m帶來(lái)銷(xiāo)售的成功

　　最后1.2m是由你的員工控制著。“最后1.2m”指的是從顧客跨過(guò)你店鋪的門(mén)檻去到貨架實(shí)際選購(gòu)商品的距離。廣告宣傳可以讓潛在的顧客跨過(guò)你的店門(mén)，但要在收銀臺(tái)把閑逛者轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)買(mǎi)者著實(shí)還需要花更多的功夫。

　　歡迎光臨我們的門(mén)店：我們對(duì)于您的到來(lái)感到很高興

　　第一印象是最重要的。在Wal-Mart門(mén)口向每位出入顧客致以問(wèn)候的、友好的、“非常合時(shí)宜的市民”并不是偶然出現(xiàn)在那里的。Gap把員工安排在前門(mén)里側(cè)并不只是為了顯示氣派。人們都有一種被承認(rèn)、自我感覺(jué)良好的需要。這兩大零售商了解這一點(diǎn)，并且利用這一點(diǎn)為自己服務(wù)。一個(gè)甜美的微笑、一個(gè)溫暖的眼神交流，一個(gè)畢恭畢敬的問(wèn)候都可以讓顧客在踏入你店鋪門(mén)檻的時(shí)候感覺(jué)是多么地美好，將他們?nèi)谌胍环N輕松、歡快的氣氛當(dāng)中，從而購(gòu)買(mǎi)你的商品。

　　大多數(shù)關(guān)注顧客的店鋪都不遺余力地從顧客步入店鋪起的10-15秒內(nèi)向顧客致以問(wèn)候。