投資社區(qū)商業(yè)需要關(guān)注的十大問(wèn)題

近幾年隨著住宅市場(chǎng)的調(diào)控愈來(lái)愈嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日益重視，社區(qū)商業(yè)的平均面積比重也迅速提升，從原有的10%左右升至25%左右，甚至高達(dá)40%以上，意味著未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大。

相比普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)投資者有更高的知識(shí)和技術(shù)方面的要求。投資社區(qū)商業(yè)需要關(guān)注以下十個(gè)方面：

一是地段；

二是區(qū)域發(fā)展前景，要了解城市規(guī)劃對(duì)區(qū)域的影響，政府力量在很大程度上決定未來(lái)發(fā)展前景；

三是立地條件，同樣的地段，不同的地塊有不同的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)；

四是總體規(guī)模，規(guī)模大了有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但要避免大而無(wú)當(dāng)，必須引入主力商家方可體現(xiàn)；

五是建筑形態(tài)，是商業(yè)街還是集中商業(yè)，是底商還是純商業(yè)；

六是硬件指標(biāo)，層高、柱距、荷載都會(huì)影響業(yè)態(tài)的定位及商家選擇；

七是主力運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐狀況，背靠大樹(shù)好乘涼；

八是區(qū)域主力消費(fèi)群，高端物業(yè)的常駐人群消費(fèi)力較高，業(yè)態(tài)檔次也高；

九是區(qū)域租售價(jià)格水平，歷年的租售價(jià)格增長(zhǎng)狀況，結(jié)合城市規(guī)劃，判斷未來(lái)增值潛力，簡(jiǎn)單估算回本周期；

十是業(yè)態(tài)兼容性，成熟純商業(yè)兼容性最高，底商則對(duì)于特種業(yè)態(tài)有一定硬性限制，比如對(duì)中餐娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的制約。

在選擇內(nèi)向型商鋪投資時(shí)，需要注意把握好以下五點(diǎn)：

一要了解同類(lèi)商鋪的供應(yīng)量，量大則風(fēng)險(xiǎn)大；

二要看區(qū)內(nèi)位置，占據(jù)咽喉位置的商鋪價(jià)值更高；

三看內(nèi)部結(jié)構(gòu)，形狀詭異柱墻密布的商鋪?zhàn)詈脛e碰；

四看預(yù)期入住率，入住率低則培育時(shí)間長(zhǎng)，資金成本高；

五才看價(jià)格，要核算租金收益率是否可以達(dá)到預(yù)期水平。

篇2：商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問(wèn)題

　　商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問(wèn)題

　　商業(yè)物業(yè)包括各類(lèi)商業(yè)廣場(chǎng)及SHOPPING MALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全，每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬(wàn)元乃至數(shù)千萬(wàn)元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個(gè)重要組成部分，運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨，控制其運(yùn)行成本，并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類(lèi)問(wèn)題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，特別是對(duì)多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，尤為突出。

　　筆者根據(jù)對(duì)江蘇省首家SHOPPING MALL四年多的管理實(shí)踐，對(duì)中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用

　　中央空調(diào)系統(tǒng)，由于管道多，覆蓋面積大，運(yùn)行成本亦較高。在對(duì)商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)主要考慮以上因素：

　　1、用電成本（P1、K1、P2）

　　主機(jī)（P1、K1）

　　根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營(yíng)運(yùn)時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等，對(duì)一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計(jì)算，然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均，得出每個(gè)月的平均電費(fèi)P1。

　　在實(shí)際操作過(guò)程中，由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行，故根據(jù)具體情況，在計(jì)算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機(jī)（P2）

　　此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類(lèi)風(fēng)機(jī)盤(pán)管等。可根據(jù)實(shí)際不同的類(lèi)型、數(shù)量和功率，進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同，在制冷和供暖時(shí)，輔機(jī)的數(shù)量和類(lèi)型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水，開(kāi)放式冷卻塔的日常消耗用水，應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。

　　3、用汽成本（P4）

　　對(duì)于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組，除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外，還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺(tái)主機(jī)每小時(shí)耗汽量、每天運(yùn)行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等，計(jì)算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。

　　4、管道損耗（K2）

　　冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過(guò)程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗，以管道損耗系數(shù)K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預(yù)溫?fù)p耗（K3）

　　因管道內(nèi)外溫度差異，冷暖氣在輸送過(guò)程中，在管道內(nèi)要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的預(yù)熱或預(yù)冷后，才能達(dá)到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過(guò)程中的能量損失，可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預(yù)溫時(shí)間隨管道長(zhǎng)短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預(yù)溫時(shí)間較夏季短。

　　6、變損線損（K4）

　　廣場(chǎng)內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶(hù)共同承擔(dān)，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調(diào)系統(tǒng)，該項(xiàng)損耗可在其用電成本中，取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價(jià)差異（K5、K6）

　　在估算上述用電成本中，注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異，動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右，故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價(jià)對(duì)之進(jìn)行計(jì)算。

　　另外，白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同，在計(jì)算中，應(yīng)根據(jù)用電的不同時(shí)間段加以區(qū)分，在此白天和夜間的電價(jià)分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季，同時(shí)冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時(shí)間和耗能量亦有區(qū)別。長(zhǎng)江中下游地區(qū)，通常一年中除三、四月份和十一月份不開(kāi)空調(diào)外，其他月份每月耗能量均不同，因此計(jì)算中央空調(diào)運(yùn)行成本時(shí)，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價(jià)格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。

　　9、成本匯總（P）

　　以P表示空調(diào)運(yùn)行總成本，則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季節(jié)和溫度變化的影響

　　在長(zhǎng)江中下游地區(qū)（其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正），夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間平均為五個(gè)多月，冬季約四個(gè)多月，根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬(wàn)m2的揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)四年來(lái)的實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料，如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價(jià)格定為單位1，則全年不同月份，不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見(jiàn)圖1。

　　由圖1可見(jiàn)，中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調(diào)費(fèi)

　　對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)，無(wú)須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用，但對(duì)于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)而言，計(jì)算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開(kāi)的公共部分設(shè)有隔墻，但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會(huì)達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比，故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計(jì)算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內(nèi)中庭、公共用房等）占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例，并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法，對(duì)公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質(zhì)的差異，存有暖升冷降的情況，同時(shí)由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計(jì)算公共部位冷暖氣容積時(shí)，應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數(shù)K表示：K≈0.75~0.95。

　　2、計(jì)算步驟

　　①首先依據(jù)施工竣工圖，并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，對(duì)存有變化之處，做好記錄，對(duì)實(shí)際容積進(jìn)行修正，作為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)。

　　②把修正過(guò)的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。

　　③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算

　　a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔

∑V/（∑V+K*∑G)〕　（2）

　　b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）

　　④使用實(shí)例

　　時(shí)代廣場(chǎng)五樓由某娛樂(lè)公司經(jīng)營(yíng)，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施，故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝，室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對(duì)于公攤空調(diào)費(fèi)用問(wèn)題，業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交，但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù)，在我們將上述計(jì)算過(guò)程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后，業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。

　　四、延時(shí)空調(diào)費(fèi)

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)指在正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，另外開(kāi)啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，使用較為頻繁，如揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營(yíng)主題不同，在商場(chǎng)打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)的計(jì)算，除根據(jù)實(shí)際開(kāi)機(jī)時(shí)間的長(zhǎng)短，按第一部分所述內(nèi)容逐一計(jì)算空調(diào)成本外，還需考慮加班人員的加班費(fèi)用，即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請(qǐng)使用延時(shí)空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和，計(jì)算延時(shí)空調(diào)費(fèi)成本，由申請(qǐng)供應(yīng)延時(shí)空調(diào)的業(yè)主或商戶(hù)共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開(kāi)機(jī)成本較高，如果業(yè)主較少或使用面積不大，則費(fèi)用相對(duì)較高。

　　五、小結(jié)

　　根據(jù)四年多的工作實(shí)踐，對(duì)商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個(gè)問(wèn)題，小結(jié)如下：

　　1、對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言，計(jì)算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源費(fèi)用運(yùn)行成本高，如對(duì)成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤，則對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)收支平衡會(huì)帶來(lái)顛覆性的嚴(yán)重后果，故應(yīng)引起各級(jí)管理人員高度重視。

　　2、對(duì)于多產(chǎn)權(quán)，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間差異較大，且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同，故計(jì)算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用，是理順收費(fèi)工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。

　　3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時(shí)空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見(jiàn)的情況，由于前期建設(shè)和后期招商的變化，以及不同業(yè)態(tài)對(duì)中央空調(diào)的需求不同，導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計(jì)并定位引進(jìn)商家，或是在商家入駐后，根據(jù)具體情況對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計(jì)，應(yīng)盡量避免長(zhǎng)期延時(shí)使用空調(diào)。

　　4、中央空調(diào)費(fèi)的支出，在一年中起伏較大，夏季達(dá)到高峰，下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作，在全年應(yīng)按月均價(jià)收費(fèi)，年終決算。

　　顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調(diào)是供顧客享用，其成本則由業(yè)主共攤，此點(diǎn)業(yè)主已達(dá)成共識(shí)。公攤空調(diào)的近似計(jì)算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調(diào)費(fèi)的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實(shí)際情況和具體問(wèn)題，分別進(jìn)行核算。同時(shí)，在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，由于中央空調(diào)在使用過(guò)程中，存有多種損耗，因此個(gè)別商家如在室內(nèi)安裝空調(diào)計(jì)量?jī)x，并根據(jù)表計(jì)數(shù)量單獨(dú)繳納空調(diào)使用費(fèi)是不合適的，整個(gè)廣場(chǎng)應(yīng)統(tǒng)一計(jì)算，按比例共攤，否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。

篇3：物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)商業(yè)應(yīng)當(dāng)注意問(wèn)題

　　物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)商業(yè)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

　　一是前期拓荒。物業(yè)公司前期拓荒的工作量特別大，尤其是保潔、設(shè)備調(diào)試、運(yùn)行，所以物業(yè)公司要投入大量的人力、物力。但應(yīng)提前報(bào)費(fèi)用計(jì)劃，由購(gòu)物中心或大型商場(chǎng)支付。

　　二是大小物業(yè)。有些大廈下面是商場(chǎng)、上面又是寫(xiě)字樓、酒店等，所以要分大小物業(yè)，因?yàn)橘M(fèi)用不一樣，管理類(lèi)型不一樣，管理服務(wù)的成本支出也不一樣。物業(yè)公司要各自測(cè)算，與不同類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)者達(dá)成共識(shí)，解決大小物業(yè)協(xié)調(diào)配合問(wèn)題。由于大廈是不可分割的，所以小物業(yè)一定不能獨(dú)立，要在大物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)之下開(kāi)展服務(wù)工作。

　　三是占道經(jīng)營(yíng)。占道經(jīng)營(yíng)在地產(chǎn)商業(yè)、商業(yè)街的情況比較嚴(yán)重，物業(yè)公司要做好經(jīng)營(yíng)者的工作，特別是在合同里面約定好各方責(zé)、權(quán)、利。在規(guī)約中要規(guī)范各商家經(jīng)營(yíng)者的文明經(jīng)商行為。

　　四是能耗費(fèi)用大。能耗量大是大型購(gòu)物中心的普遍問(wèn)題，物業(yè)公司要本著為業(yè)主著想的積極心態(tài)，幫助商家想辦法，制訂措施，加強(qiáng)管理來(lái)做到合理的節(jié)能降耗。

　　五是廣告雜亂。廣告雜亂是商業(yè)街經(jīng)常出現(xiàn)的一個(gè)問(wèn)題，需要物業(yè)公司跟商家一起研究，制訂統(tǒng)一的廣告管理辦法，統(tǒng)一一家廣告公司進(jìn)行策劃和布置。

　　六是機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)在商業(yè)街亂停放矛盾突出。在商業(yè)街，車(chē)輛停放一開(kāi)始就要規(guī)范，要做到起點(diǎn)高，起步快，管理有序，一開(kāi)始就做到讓商家和顧客遵守。

　　七是商業(yè)保險(xiǎn)。商業(yè)保險(xiǎn)需要商家承擔(dān)，物業(yè)公司一定要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。把商業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（機(jī)損險(xiǎn)、公眾險(xiǎn)、車(chē)輛丟失險(xiǎn)等）寫(xiě)進(jìn)保險(xiǎn)合同條款和理賠范疇。金鷹物業(yè)公司到現(xiàn)在已經(jīng)把設(shè)備設(shè)施的基本險(xiǎn)、車(chē)輛被盜險(xiǎn)、第三者的責(zé)任險(xiǎn)等都交給了保險(xiǎn)公司，一遇意外發(fā)生就在第一時(shí)間通知保險(xiǎn)公司，不管是涉及幾十萬(wàn)還是幾百元。我曾遇到過(guò)在金鷹商場(chǎng)的紅線以?xún)?nèi)摔倒過(guò)一個(gè)老太太，60多歲，褲子被摔破了，找到物業(yè)公司要求賠償責(zé)任，賠褲子，我也認(rèn)為應(yīng)該賠，就打了電話給保險(xiǎn)公司，最后保險(xiǎn)公司給賠了200元。

　　總之，物業(yè)服務(wù)于商業(yè)，商業(yè)促進(jìn)物業(yè)的發(fā)展，商業(yè)與物業(yè)的成功合作有利于現(xiàn)代購(gòu)物中心、大型商場(chǎng)及地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和銷(xiāo)售，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)品牌化、管理專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、效益最大化的管理目標(biāo)；有利于優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、效益共創(chuàng)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一；有利于社會(huì)服務(wù)業(yè)單一化向多元化、企業(yè)單調(diào)服務(wù)向社會(huì)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)組合轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)服務(wù)社會(huì)化蓬勃發(fā)展、促進(jìn)行業(yè)的雙邊、多邊共贏，為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)！