5萬(wàn)平方米余商貿(mào)城的運(yùn)營(yíng)思路

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介

　　建筑面積共計(jì)5萬(wàn)平米，分為兩期建設(shè)有3層沿街商鋪和2層內(nèi)部商鋪兩種物業(yè)形態(tài)。

　　市場(chǎng)環(huán)境

　　主要還是以街鋪為主的消費(fèi)市場(chǎng)，靠區(qū)域零售為主，缺乏進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)的意愿。

　　項(xiàng)目的拆遷地原來(lái)是菜市場(chǎng)，在進(jìn)入改建市場(chǎng)后政府許諾原有經(jīng)營(yíng)戶要享受優(yōu)惠的招商政策。

　　項(xiàng)目對(duì)面是正在修建的當(dāng)?shù)刈詈玫臐竦毓珗@。

　　周邊是大型廠礦企業(yè)的宿舍區(qū)，擁有較大的消費(fèi)能力。

　　項(xiàng)目定位

　　產(chǎn)品定位：3層沿街商鋪建筑面積在300平米左右

　　2層內(nèi)部商鋪控制在100平米以內(nèi)

　　定位語(yǔ)：開(kāi)啟新創(chuàng)富時(shí)代的商業(yè)航母

　　形象定位：經(jīng)過(guò)反復(fù)的討論結(jié)合項(xiàng)目自身質(zhì)素為項(xiàng)目為集貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、商住等功能于一體的商品（含成品、半成品、原料、商情信息）集散地

　　業(yè)態(tài)定位：

　　（1）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)類別

　　日用百貨、家居、服裝鞋帽、休閑餐飲、綜合商貿(mào)以及主力店

　　劃分步驟:首先把沿街商業(yè)樓和內(nèi)部商業(yè)樓進(jìn)行大的區(qū)域劃分，內(nèi)部商業(yè)樓作為批發(fā)商貿(mào)城，沿街商業(yè)樓主要作為內(nèi)部商業(yè)樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)延伸以及金融配套服務(wù)行業(yè)。

　?。?）沿街商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分

　　A段擁有建材、五金的商業(yè)氛圍，客戶資源較多且靠近鋼廠路，便于業(yè)主貨物的裝卸以及自主經(jīng)營(yíng)，在原有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上進(jìn)行整合，定位于五金、汽配農(nóng)機(jī)等。

　　B段靠近濕地公園定位于休閑風(fēng)情街，可以滿足在濕地公園游玩的休閑人群需要，如：餐飲、娛樂(lè)、KTV等。

　　項(xiàng)目西側(cè)的大面積商業(yè)樓，作為主力店。

　　（3）內(nèi)部商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分

　　日用百貨區(qū)和服裝鞋帽區(qū)：

　　北側(cè)靠近礦區(qū)以及鋼廠宿舍擁有大量的固定消費(fèi)者，居民購(gòu)物比較方便，可以為商貿(mào)城吸納消費(fèi)目的不明確的人群。

　　家居區(qū)：

　　此類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的消費(fèi)群體，消費(fèi)目的非常明確，對(duì)位置的要求不高主要考慮規(guī)模以及是否能夠一次性采購(gòu)。

　　在中間位置也能為市場(chǎng)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)聚集人氣，避免市場(chǎng)內(nèi)部死角的出現(xiàn)。

　　綜合商貿(mào)區(qū)：

　　目標(biāo)消費(fèi)群體是休閑人群，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在休閑風(fēng)情街的基礎(chǔ)上進(jìn)行順延，作為剩余經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，可以給客戶更多的選擇。

　　（4）調(diào)整趨向：

　　二期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可以作為一期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的延伸和補(bǔ)充。

　　價(jià)格策略

　　在充分研究市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，大膽提出了高開(kāi)高走的價(jià)格思路，利用高于市場(chǎng)價(jià)300元/平米的單價(jià)入市，在當(dāng)?shù)貥?shù)立起與眾不同的項(xiàng)目形象。

　　推廣策略

　　摒棄大面積廣告推廣的模式，利用人員直銷和原有經(jīng)營(yíng)戶口碑效應(yīng)的小眾選播模式，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行市場(chǎng)啟動(dòng)。

　　在回遷戶的房源控制上，嚴(yán)格限制只能選擇一套，有力的提升了項(xiàng)目資源的稀缺性。

　　銷售業(yè)績(jī)

　　10天的開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)，項(xiàng)目房源銷售量85%以上，最高突破2100萬(wàn)元/日。

篇2：商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)思路

　　商業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)思路

　　為了降低廣告費(fèi)用，采取人員直銷走出去請(qǐng)進(jìn)來(lái)，尋找目標(biāo)客戶群；通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后的策略不斷調(diào)整和修正，從而準(zhǔn)確地觸摸市場(chǎng)脈搏，使銷售計(jì)劃更為充實(shí)和完善，達(dá)到資源優(yōu)化和利潤(rùn)最大化的目的。

　　推廣中針對(duì)各種不同的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)其進(jìn)行細(xì)分，通過(guò)本地資源和外地資源的銜接以及重點(diǎn)客戶的直接攻關(guān)，注重品牌客戶第一、團(tuán)隊(duì)客戶第二、零散客戶分區(qū)布局的原則，緊緊圍繞后期如何運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的思路來(lái)進(jìn)行推介項(xiàng)目，直接消化客戶問(wèn)題：

　　1、展廳接待

　　公司形象宣傳提高員工素質(zhì)加深對(duì)項(xiàng)目的理解和認(rèn)識(shí)、培養(yǎng)公司的歸屬感。

　　收集客戶資料一般客戶（經(jīng)營(yíng)戶、投資戶）

　　大客戶（經(jīng)營(yíng)戶、投資戶）

　　2、市場(chǎng)調(diào)查

　　各專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)客戶資料的收集 （龍頭大戶、意向客戶、一般客戶）

　　推介項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出與眾不同、物有所值

　　在直銷的基礎(chǔ)上延伸為座談會(huì)、兄弟市場(chǎng)的考察活動(dòng)，調(diào)整銷售策略、制定廣告推廣計(jì)劃尤其是對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有更好的布局并對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品策略制定提供幫助。

　　1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

　　政府支持、背景、區(qū)位、地段、規(guī)劃、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、規(guī)模、潛力巨大、配套

　　經(jīng)營(yíng)戶的發(fā)展主要依托于市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)要依托于商家，廠家同樣要依托于商家。

　　整合零散的批發(fā)市場(chǎng)，有了一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模再和廠家的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)資源共享、同步發(fā)展。

　　中間出現(xiàn)的問(wèn)題：

　　區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展空間受限，市場(chǎng)難以做大。

　　物流速度的加快，使新興市場(chǎng)的發(fā)展阻力增大，啟動(dòng)周期變長(zhǎng)。

　　政府的政策支持力度有多大，缺乏有力度的事實(shí)依據(jù)。

　　不同業(yè)態(tài)的客戶反映：

　　副食、百貨已經(jīng)開(kāi)始直接向下邊送貨，市場(chǎng)存在的意義不大。

　　對(duì)于商住兩用的戶型客戶持不同意見(jiàn)。

　　后期的物業(yè)管理、以及市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)細(xì)則要細(xì)化，最好有書面的材料。