購(gòu)物中心的后期運(yùn)營(yíng)模式的討論

　　購(gòu)物中心日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的管理問(wèn)題是同行討論的焦點(diǎn)，這里介紹一下國(guó)際的運(yùn)營(yíng)模式。

　　購(gòu)物中心的后期經(jīng)營(yíng)管理有幾個(gè)主體：

　　1、業(yè)主，包括拿取“債形式”的售后固定返租的小業(yè)主。他們屬于所有權(quán)的團(tuán)體。

　　2、租戶，經(jīng)營(yíng)者。包括主力店、次主力店、其他租戶等所有租戶經(jīng)營(yíng)者。他們屬于使用權(quán)的團(tuán)體。購(gòu)置物業(yè)的大主力店，也同時(shí)是業(yè)主，有雙重身份。

　　3、物業(yè)管理者，不負(fù)責(zé)租金的收取，也不負(fù)責(zé)購(gòu)物中心“促銷(xiāo)基金”（各經(jīng)營(yíng)租戶為宣傳整個(gè)購(gòu)物中心所繳納的費(fèi)用）。應(yīng)該對(duì)大業(yè)主代理機(jī)構(gòu)（也就是下面說(shuō)到的4）負(fù)責(zé)。

　　4、收取租金的代表機(jī)構(gòu)，應(yīng)該是大業(yè)主，和“債權(quán)”代表（售后返租實(shí)際是債）聯(lián)合授權(quán)的代理機(jī)構(gòu)。

　　5、負(fù)責(zé)整個(gè)購(gòu)物中心日常經(jīng)營(yíng)的，以促銷(xiāo)基金為活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的機(jī)構(gòu)。

　　我們現(xiàn)在通常把4和5兩個(gè)機(jī)構(gòu)合二為一，實(shí)際上屬于機(jī)制設(shè)計(jì)有混淆的地方。造成角色混亂，職責(zé)不清，監(jiān)督機(jī)構(gòu)不清。是糊涂一本帳。最終是把我們所謂的“管理”機(jī)構(gòu)授權(quán)太多。

　　原因就是：

　　4和5是兩種運(yùn)營(yíng)模式。

　　4是對(duì)股東代表和債權(quán)代表負(fù)責(zé)。類(lèi)似企業(yè)里的董事會(huì)。是業(yè)主選舉和委托的。

　　5是對(duì)租戶負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)整個(gè)商場(chǎng)促銷(xiāo)基金的使用。國(guó)際上，促銷(xiāo)基金的管理機(jī)構(gòu)實(shí)際是租戶選舉的，而且運(yùn)作類(lèi)似“非營(yíng)利性組織”。這有非常嚴(yán)格的合約機(jī)制。一般由主力店派人任秘書(shū)長(zhǎng)，次主力店和其他租戶代表也參與。共同決定促銷(xiāo)基金的使用。這筆錢(qián)和業(yè)主代表機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。

　　當(dāng)然只要涉及代理問(wèn)題，就會(huì)有類(lèi)似“大股東侵犯小股東利益”問(wèn)題。這需要嚴(yán)格的合約機(jī)制來(lái)協(xié)調(diào)。

篇2：購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式

　　購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)模式

　　在住宅地產(chǎn)發(fā)展低谷期，商業(yè)地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商眼中的香餑餑。但由于商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在盈利模式上的巨大差異，真正能把商業(yè)地產(chǎn)做好的企業(yè)鳳毛麟角。在日前召開(kāi)的“亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)２０１２商業(yè)房地產(chǎn)博覽會(huì)暨中購(gòu)聯(lián)中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇第十屆年會(huì)”上，購(gòu)物中心的發(fā)展前景及運(yùn)營(yíng)模式成為業(yè)界專(zhuān)家的熱議話題。

　　購(gòu)物中心“賣(mài)商鋪”模式難成功

　　“中國(guó)能真正把商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作好的企業(yè)非常少。”商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的管理、運(yùn)營(yíng)方式直接關(guān)系著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的全部命運(yùn)。

　　住宅地產(chǎn)的關(guān)鍵詞可以用“賣(mài)”來(lái)概括，而商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞是“租”。以購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)為例，如果企業(yè)把購(gòu)物中心“剁碎”銷(xiāo)售，保留一些“最不值錢(qián)”的綜合超市等，在以后的商鋪布局、規(guī)劃、管理等方面一定會(huì)遇到很多問(wèn)題。

　　“國(guó)內(nèi)企業(yè)把商鋪賣(mài)掉后還能運(yùn)營(yíng)好的企業(yè)幾乎沒(méi)有。有部分企業(yè)把商鋪賣(mài)掉后進(jìn)行返租，我們需思考企業(yè)為何會(huì)有返租這種行為。一是商鋪不好賣(mài)，二是企業(yè)想以高價(jià)把商鋪賣(mài)出。如果企業(yè)承諾以８％－１０％的高回報(bào)率進(jìn)行返租，那么我們要反問(wèn)一句，如果回報(bào)率可以達(dá)到這么高，企業(yè)為何不自持而要出售？”

　　“只租不售”是商業(yè)地產(chǎn)最基本的規(guī)律，如果企業(yè)一定要逆勢(shì)而行，成功的可能性幾乎很小。“有的企業(yè)可能堅(jiān)持以出售商鋪回籠資金，但我們必須思考一個(gè)企業(yè)如果要依靠這種方式‘找錢(qián)’，說(shuō)明它沒(méi)有運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目的能力和資本。沒(méi)有能力和資本做這件事，即便前期回籠了資金，在后期運(yùn)營(yíng)時(shí)還需要更多資金治療賣(mài)鋪‘后遺癥’。這時(shí)他們不僅會(huì)面臨資金的問(wèn)題，還有產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)、商場(chǎng)定位等問(wèn)題。”把購(gòu)物中心拆分銷(xiāo)售，勢(shì)必會(huì)面臨很多問(wèn)題，如果一個(gè)企業(yè)不具備解決問(wèn)題的完備能力和雄厚資本，那么將一個(gè)完整的購(gòu)物中心割裂出售肯定是不明智、不可取的行為。

　　購(gòu)物中心呈“加大”化趨勢(shì)

　　作為商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、管理和運(yùn)營(yíng)者，侯為民對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解顯得更加全面和宏觀。

　　目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，普遍呈現(xiàn)出兩個(gè)趨勢(shì)，一是單一地塊的量在加大，二是單一地塊內(nèi)商業(yè)的規(guī)模也在加大。“現(xiàn)在普遍出現(xiàn)一些百萬(wàn)平方米以上體量的盤(pán)，商業(yè)的體量也達(dá)到幾十萬(wàn)平方米。”目前他所在的公司也正在與朝陽(yáng)大悅城進(jìn)行開(kāi)業(yè)后優(yōu)化的合作，后者體量在京城商業(yè)里名列前茅，商業(yè)面積達(dá)到２３萬(wàn)平方米。

　　國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出越來(lái)越明顯的“巨無(wú)霸”趨勢(shì)，這讓一二線城市的商業(yè)開(kāi)始迅速由中央城區(qū)向外圍擴(kuò)散，三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌出。而對(duì)于北上廣這樣的一線城市而言，無(wú)論拿地還是規(guī)劃，都已經(jīng)頗為困難。在與地產(chǎn)商接觸的過(guò)程中，北京無(wú)論從位置還是發(fā)展現(xiàn)狀方面來(lái)看，都是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要去爭(zhēng)的市場(chǎng)。“包括南方或者華西地區(qū)的一些開(kāi)發(fā)商，當(dāng)他們想全國(guó)擴(kuò)張的時(shí)候，北京一般都是第一步的落腳點(diǎn)。”

　　然而我們也看到，不少區(qū)域型的開(kāi)發(fā)商到北京開(kāi)枝散葉結(jié)果卻并不樂(lè)觀。這些企業(yè)進(jìn)入北京雖然也會(huì)遇到一些水土不服的問(wèn)題，但多為“個(gè)體項(xiàng)目”問(wèn)題。“相對(duì)于三四線城市可能會(huì)遇到地方保護(hù)而言，這種跨區(qū)域企業(yè)在北京的生存條件還是比較好的，遇到的問(wèn)題一般也是運(yùn)營(yíng)層面。”這些問(wèn)題需要企業(yè)在選址、招商及后期優(yōu)化上多下功夫。

　　用技術(shù)認(rèn)識(shí)顧客

　　在人們生活水平、生活質(zhì)量不斷提高的背景下，消費(fèi)者越來(lái)越注重生活品質(zhì)。除了對(duì)商品更加挑剔，對(duì)購(gòu)物環(huán)境的流暢度、舒適度也有了較高要求。企業(yè)如果想為消費(fèi)者打造滿意的購(gòu)物環(huán)境，提供合適的商品，就需要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行詳實(shí)的了解。

　　以購(gòu)物中心為例，購(gòu)物中心的管理需要走向數(shù)字化、體系化。比如影響購(gòu)物中心的三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，第一是進(jìn)店轉(zhuǎn)化率，第二是客單價(jià)，第三是顧客的流失率。這三個(gè)指標(biāo)對(duì)資歷豐富的年長(zhǎng)管理者來(lái)說(shuō)，站在購(gòu)物中心的門(mén)口觀察就能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。而年輕的管理者并不具備這種能力，但現(xiàn)在有了顧客分析技術(shù)，可幫助企業(yè)得出數(shù)據(jù)。顧客分析技術(shù)可以幫商場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)物的男女比例、購(gòu)物偏好、顧客在某類(lèi)商品的停留時(shí)間等分析統(tǒng)計(jì)。除了分析客流，該技術(shù)還可以幫助商場(chǎng)統(tǒng)計(jì)商品成交量、商場(chǎng)出單率等。這樣購(gòu)物中心就能分析出商場(chǎng)一天的進(jìn)店人數(shù)、購(gòu)買(mǎi)人數(shù)等，從而得出商品轉(zhuǎn)換率，進(jìn)而對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)及時(shí)查缺補(bǔ)漏。

　　購(gòu)物中心還可利用發(fā)給顧客的ＶＩＰ卡及時(shí)追蹤顧客的到店次數(shù)，分析顧客的消費(fèi)忠誠(chéng)度。在品牌招租組合上，如銷(xiāo)售額，雖然商場(chǎng)以預(yù)定指標(biāo)招租了男裝、女裝等品牌，但通過(guò)客流分析系統(tǒng)得出了這些品牌的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，這就可以幫助購(gòu)物中心及時(shí)做出品牌的布局調(diào)整。“通過(guò)技術(shù)認(rèn)識(shí)顧客，不僅能讓企業(yè)更好地服務(wù)消費(fèi)者，也能幫助企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。企業(yè)應(yīng)該充分利用這項(xiàng)技術(shù)，創(chuàng)造這種雙贏的局面。”

篇3：購(gòu)物中心招商運(yùn)營(yíng)10個(gè)為什么？

　　購(gòu)物中心招商運(yùn)營(yíng)10個(gè)為什么？

　　1、為什么同等規(guī)模的購(gòu)物中心，一些有超市，一些沒(méi)有？

　　有誰(shuí)愿意拎著從地下超市買(mǎi)來(lái)的大包小包，去逛樓上的服裝店呢？事實(shí)上，只打算去超市購(gòu)物的人并不會(huì)特別注意那些櫥窗里的服裝，盡管那些衣服只需上個(gè)樓就能買(mǎi)到，可她們或他們更愿意另外花時(shí)間去挑選、購(gòu)買(mǎi)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)現(xiàn)，雖然超市帶來(lái)了大量人流，可是給商場(chǎng)里其他業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)的人流卻只有10%左右。

　　但很多開(kāi)發(fā)商還是愿意將商場(chǎng)地下一層的大部分面積租賃給超市使用，盡管超市支付的租金只是服裝店的1/5，甚至更少。開(kāi)發(fā)商有著自己的小算盤(pán)。一個(gè)超市除了能輻射到周邊的住宅小區(qū)外，更重要的是，在商場(chǎng)建設(shè)初期引進(jìn)沃爾瑪、家樂(lè)福這樣的主力商戶，不僅能吸引大量的小租戶，還能贏得土地、銀行貸款方面的優(yōu)惠和支持。但再精明的商人也有算錯(cuò)的時(shí)候。西安萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的沃爾瑪超市，因?yàn)榕膯?wèn)題比商場(chǎng)晚開(kāi)業(yè)半年。萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)這半年在沒(méi)有超市的情況下，商場(chǎng)一樣很火，它們有些后悔。

　　商場(chǎng)里是否要設(shè)置超市？在它的發(fā)展前期，引入超市容易帶動(dòng)人流是個(gè)不錯(cuò)的決定。但如果開(kāi)發(fā)商成熟，商場(chǎng)位置又很好，引入超市這個(gè)租金殺手，便顯得有點(diǎn)多余了。

　　2、為什么百貨商場(chǎng)一進(jìn)門(mén)先看見(jiàn)的總是化妝品柜臺(tái)？

　　和購(gòu)物中心不同，去百貨商場(chǎng)購(gòu)物，進(jìn)門(mén)先看到的總是化妝品。通常商場(chǎng)里購(gòu)買(mǎi)化妝品的人不如購(gòu)買(mǎi)服裝的多，將化妝品專(zhuān)柜設(shè)在人流量大、進(jìn)入商場(chǎng)的必經(jīng)之地，容易增加它的購(gòu)買(mǎi)幾率。

　　因此，百貨商場(chǎng)一層陳列的大都是需求彈性大（可買(mǎi)可不買(mǎi)）、利潤(rùn)高的化妝品，它們有能力、也愿意為這個(gè)黃金位置支付商場(chǎng)最高的租金。加上化妝品都包裝精美、擺放整齊、形象好，無(wú)形中提高了商場(chǎng)的檔次。就連充滿嗅覺(jué)誘惑的香脂味也是吸引路人進(jìn)入商場(chǎng)的秘密武器。

　　現(xiàn)在，越來(lái)越多的購(gòu)物中心也喜歡將絲芙蘭和莎莎這樣的化妝品超市放在一層醒目的位置。

　　3、為什么在商場(chǎng)的一層找不到洗手間？

　　女孩們應(yīng)該都有在商場(chǎng)排隊(duì)上廁所的“苦難”經(jīng)歷吧。遇上周末或節(jié)假日，人氣旺的商場(chǎng)洗手間里總是人滿為患。甚至連不在商場(chǎng)購(gòu)物的路人也可能排進(jìn)來(lái)和你共享這有限的蹲位。

　　開(kāi)發(fā)商們很快就發(fā)現(xiàn)，設(shè)立在商場(chǎng)一層的洗手間無(wú)異于公共廁所。現(xiàn)在，那些新建的商場(chǎng)會(huì)盡量避免把洗手間建在一層，這樣至少能促使消費(fèi)者多逛到幾個(gè)店鋪；而稍老的商場(chǎng)也在努力改變自己公共廁所的角色。上海的正大廣場(chǎng)就是這樣，它通過(guò)改建，干脆利索地封掉了一層所有的洗手間。

　　4、為什么扶梯總是設(shè)在離大門(mén)較遠(yuǎn)的背面？

　　很多新建的商場(chǎng)，在進(jìn)門(mén)處是看不見(jiàn)自動(dòng)扶梯的，它離入口會(huì)有一定的距離，并且背對(duì)大門(mén)。如果想去二層，你沿途將經(jīng)過(guò)從正門(mén)到乘扶梯上樓處的各個(gè)店鋪，這增加了你在這些店鋪消費(fèi)的幾率。

　　那些早年建造的商場(chǎng)正在為扶梯的位置而煩惱。上海正大廣場(chǎng)的自動(dòng)扶梯，就在一進(jìn)門(mén)的位置，這的確方便了消費(fèi)者，但對(duì)商家來(lái)說(shuō)，卻可能減少了消費(fèi)幾率。可扶梯是當(dāng)年在商場(chǎng)建設(shè)時(shí)就造好的，現(xiàn)在改變位置會(huì)有難度，只能用大面積的廣告柱和廣告板來(lái)引導(dǎo)客流。

　　正大廣場(chǎng)二層和三層的自動(dòng)扶梯也存在這樣的問(wèn)題。客人由廣場(chǎng)東側(cè)主入口進(jìn)入，搭乘扶梯由一層到二層后，迎面就是通往三層的扶梯。這個(gè)設(shè)計(jì)導(dǎo)致顧客不會(huì)深入二層西側(cè)消費(fèi)。不過(guò)，正大廣場(chǎng)已經(jīng)請(qǐng)來(lái)專(zhuān)家解決此問(wèn)題，目前給出的方案是在二層舉行一些特賣(mài)會(huì)吸引人流。

　　5、為什么會(huì)在一個(gè)購(gòu)物中心里有時(shí)會(huì)看到同一品牌的兩個(gè)店鋪？

　　一些購(gòu)物中心里是涵蓋了百貨業(yè)態(tài)的，這個(gè)百貨店往往是購(gòu)物中心的主力店，在很大程度上決定了購(gòu)物中心的品質(zhì)。

　　這樣的組合有利于豐富購(gòu)物中心的品牌，但也有可能出現(xiàn)購(gòu)物中心和百貨店引進(jìn)了同一品牌的現(xiàn)象，造成沖突和惡性競(jìng)爭(zhēng)。萬(wàn)達(dá)在寧波的購(gòu)物中心和銀泰百貨合作，就發(fā)生了這樣的沖突，只能在后期協(xié)調(diào)。

　　出現(xiàn)這種情況還有一個(gè)原因：超市將外圍一些鋪面出租給其他品牌使用，造成了和購(gòu)物中心里單個(gè)品牌租戶的重合。那些大型超市一般都要占據(jù)著約兩萬(wàn)平米的面積，但它實(shí)際使用的商業(yè)面積只在一萬(wàn)平米左右，剩下的面積，超市以幾倍于它付給開(kāi)發(fā)商的租金出租出去，拿來(lái)和自己支付的租金對(duì)沖，有時(shí)甚至?xí)杏唷?/p>

　　6、為什么那些新開(kāi)的購(gòu)物中心，會(huì)喜歡引進(jìn)新品牌？

　　作為某個(gè)品牌的粉絲，你可能是為了購(gòu)買(mǎi)這個(gè)品牌的衣服而逛了一座商場(chǎng)。所以，那些擁護(hù)者眾多、僅此一家的品牌就和商場(chǎng)的主力店一樣，起到了帶動(dòng)人流的作用。

　　在北京來(lái)福士廣場(chǎng)招商時(shí)，開(kāi)發(fā)商凱德商用的董事總經(jīng)理蔡梅鳳就提出，希望有更多第一次進(jìn)入北京甚至是中國(guó)的新品牌加入進(jìn)來(lái)。所以，她特意找來(lái)了新加坡的同事合作，最后他們從新加坡帶來(lái)了兩批租戶，第一批是做服裝服飾的，另一批是做餐飲的，目的就是希望通過(guò)這些新品牌帶來(lái)人流。

　　7、為什么在服裝區(qū)也能品嘗到咖啡？

　　品牌自身對(duì)于它的鄰居是誰(shuí)有著非常高的敏感度，所以，你會(huì)看到耐克旁邊總是有一個(gè)阿迪達(dá)斯，那些果汁、咖啡等飲品也都是統(tǒng)一放在同一層。但這幾年開(kāi)發(fā)商們又漸漸發(fā)現(xiàn)，有時(shí)將服裝和飲料穿插放置一下，效果可能更好，這不僅能帶動(dòng)飲料的額外消費(fèi)，還能給消費(fèi)者更好的購(gòu)物體驗(yàn)。

　　現(xiàn)在，當(dāng)你逛街口渴時(shí)，不用再為了買(mǎi)一杯飲料跑到商場(chǎng)的地下一層或是外面的小鋪去了，一些購(gòu)物中心已經(jīng)將飲料和服裝混搭在了一起，比如北京大悅城的二層—星巴克就挨著一些服裝品牌。更多的購(gòu)物中心則是將每層的中庭位置做成了餐飲區(qū)，讓服裝店鋪都面對(duì)中庭開(kāi)放，北京的新光天地和來(lái)福士廣場(chǎng)就是這樣。

　　8、為什么運(yùn)動(dòng)品牌一般擺放在地下或較高樓層？

　　新興的購(gòu)物中心，通常會(huì)將一層和二層的店鋪出租給那些有知名度的國(guó)際品牌，以此來(lái)體現(xiàn)購(gòu)物中心的整體形象，三層更多的是一些在中國(guó)有影響力的本土品牌。但同樣是國(guó)際品牌的耐克、阿迪達(dá)斯、彪馬等，就不會(huì)出現(xiàn)在一層，而是被安排在了更高的樓層或者地下。原因是運(yùn)動(dòng)服飾的款式變化并不大，不管放在哪里，它們都有更為固定的消費(fèi)群。

　　9、為什么去吃大餐或者看場(chǎng)電影，總是要上到商場(chǎng)的最高層？

　　在上海正大廣場(chǎng)建設(shè)之時(shí)，設(shè)計(jì)師JohnJerde 2000年冬參觀了面積達(dá)30萬(wàn)平米的曼谷Bangkapit Mfunction(iterator)，看到眾多青少年在其頂層的巨大多功能廳外等待觀看星期演唱會(huì)，于是產(chǎn)生靈感，回國(guó)后立刻修改原有的建筑圖紙，在九層加建了多功能廳。現(xiàn)在，這個(gè)多功能廳已經(jīng)成為滬上大型品牌發(fā)布會(huì)、大

　　如何帶動(dòng)商場(chǎng)的人流走向高層，這是開(kāi)發(fā)商們?cè)谏虉?chǎng)設(shè)計(jì)初期就會(huì)考慮的問(wèn)題。通常，他們會(huì)將餐飲、電影院、游戲廳等容易聚集人流的項(xiàng)目放置高層，以此消化高層的面積和帶來(lái)人群向高層流動(dòng)。這些項(xiàng)目的招商一般都在商場(chǎng)建設(shè)初期完成，因www.dewk.cn為餐飲、電影院等對(duì)排煙、層高等硬件設(shè)施都有著特殊的需求，如果到后期再調(diào)整的話，會(huì)造成建造成本上的巨額浪費(fèi)。

　　事實(shí)證明，除非品牌特別有號(hào)召力，否則那些擺放在五層的衣服總是不如一層的暢銷(xiāo)。而去就餐和看電影的人群消費(fèi)目的性強(qiáng)，這些項(xiàng)目放在高層并不會(huì)影響他們的熱情。

　　那些新建的商場(chǎng)，餐飲的比重已經(jīng)越來(lái)越大。“怎么讓顧客從地下一層到最高層都會(huì)想逛，如何將他們更長(zhǎng)時(shí)間地留在商場(chǎng)里，必須有特色餐飲，它會(huì)像磁鐵一樣把人流吸到高層。”蔡梅鳳說(shuō)。該公司新建的北京來(lái)福士廣場(chǎng)就將餐飲放在了地下一層和商場(chǎng)的五層—最高層。

　　娛樂(lè)業(yè)態(tài)也有著同樣的效果。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在開(kāi)業(yè)初期，最火爆的業(yè)態(tài)一個(gè)是超市，另一個(gè)是電影院、KTV、游戲廳等娛樂(lè)項(xiàng)目。因此，在吸引人流方面，萬(wàn)達(dá)有一條定律：零售只能占60%，餐飲娛樂(lè)等非零售占40%。

　　另外，一些品牌的特賣(mài)場(chǎng)也總是安排在商場(chǎng)的最高層、地下或是不容易找到的商場(chǎng)死角處，目的也是帶動(dòng)這些位置的人流。

　　10、為什么百貨商場(chǎng)總是比購(gòu)物中心擁擠？

　　消費(fèi)者感覺(jué)到的購(gòu)物體驗(yàn)的不同，其實(shí)正體現(xiàn)了百貨商場(chǎng)與購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)上的主要區(qū)別。

　　購(gòu)物中心更加注重購(gòu)物體驗(yàn)和商場(chǎng)主題，面積通常要比百貨商場(chǎng)大。一般百貨商場(chǎng)的面積從幾千平米到上萬(wàn)平米，很少有百貨公司的經(jīng)營(yíng)面積可以超越10萬(wàn)平米；可對(duì)購(gòu)物中心而言，5萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心只能被稱(chēng)作社區(qū)購(gòu)物中心，面積在10萬(wàn)平米以內(nèi)的購(gòu)物中心可被稱(chēng)為市區(qū)購(gòu)物中心，城郊購(gòu)物中心面積在10萬(wàn)平米以上。所以，除了從名字判斷商場(chǎng)的業(yè)態(tài)外，面積也是最易判斷這兩者的要素，而面積的大小是帶來(lái)不同購(gòu)物體驗(yàn)的直接原因。

　　但也不能單單依靠面積來(lái)判斷這兩者，因?yàn)楫吘挂灿行∮?萬(wàn)平米的購(gòu)物中心。百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心還有很多的不同。比如，體驗(yàn)消費(fèi)概念越來(lái)越多地引入購(gòu)物中心，在它的業(yè)態(tài)組合里，會(huì)有大量的餐飲、娛樂(lè)、健身、美容等主題項(xiàng)目進(jìn)駐。一般購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的比例會(huì)達(dá)到50：32：18，或者娛樂(lè)比重更高。而百貨商場(chǎng)只有商品消費(fèi)，極少有什么體驗(yàn)式服務(wù)項(xiàng)目。

　　另一個(gè)能感覺(jué)到的不同是，百貨商場(chǎng)有統(tǒng)一的收銀臺(tái)，消費(fèi)者雖在各專(zhuān)柜選擇商品，但卻是到商場(chǎng)里固定設(shè)置的收銀臺(tái)繳費(fèi)。而在購(gòu)物中心，消費(fèi)者是直接在專(zhuān)賣(mài)店內(nèi)完成交易的，無(wú)須通過(guò)第三方。之所以出現(xiàn)這樣的差別，是因?yàn)榘儇浬虉?chǎng)主要是通過(guò)專(zhuān)柜銷(xiāo)售收入分成的方式（一般提取1至4成）獲利。百貨公司統(tǒng)一收銀掌握每個(gè)專(zhuān)柜的銷(xiāo)售額后，每月根據(jù)它們的提成比例進(jìn)行結(jié)算，將扣除提成后的銷(xiāo)售資金再返回給各專(zhuān)柜的供應(yīng)商。購(gòu)物中心則主要通過(guò)分租物業(yè)的租金收入獲利，但購(gòu)物中心也逐步向提成的方向發(fā)展，租金+提成的方式正在被使用。

　　表現(xiàn)在促銷(xiāo)形式上，百貨更多的是通過(guò)打折或返券來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)量，購(gòu)物中心更注重的是在商場(chǎng)內(nèi)舉辦一些活動(dòng)聚集人氣。但這些區(qū)別正在逐漸縮小，要把百貨做成一個(gè)類(lèi)似購(gòu)物中心的形式，來(lái)發(fā)展服務(wù)的外延。而購(gòu)物中心也在迎合趨勢(shì)打折促銷(xiāo)，畢竟對(duì)于精打細(xì)算的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，多一些折扣比熱鬧的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)更能激發(fā)她們的購(gòu)買(mǎi)欲。