MALL(商業(yè)地產(chǎn))開發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作

　　與大型百貨公司、超級市場不同，MALL的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營。統(tǒng)一管理是指管理公司對MALL實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，使整個MALL的營業(yè)運(yùn)行、市場推廣、保安、清潔、維修、機(jī)電控制等工作有組織、有計劃地進(jìn)行，并使所有的零售商、服務(wù)商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關(guān)資源。分散經(jīng)營則指各零售商、服務(wù)商在整個MALL統(tǒng)一管理的條件下，各自為目標(biāo)消費(fèi)群服務(wù)而進(jìn)行不同形式的進(jìn)銷存、營業(yè)推廣、員工管理等各項(xiàng)工作。

　　在我國，MALL是最近幾年才迅速發(fā)展的，成功經(jīng)營的案例很少，多數(shù)已開業(yè)的MALL經(jīng)營并不理想，有的甚至即將關(guān)門或計劃重新策劃招商和重組管理團(tuán)隊(duì)。從一些MALL開發(fā)商了解到，他們對建造和銷售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)。但是，他們對MALL的管理卻是心里沒底，有的甚至表示非常擔(dān)心，這種擔(dān)心更說明了這些開發(fā)商老總們對開發(fā)MALL綜合開發(fā)的悲觀成分。

　　從MALL管理要素來看看開發(fā)商擔(dān)心的原因：一是開發(fā)商缺乏MALL管理專才。二是開發(fā)商習(xí)慣了以前開發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭取辦完房產(chǎn)證后盡快與購房者拜拜。其實(shí)，開發(fā)商在制訂商鋪?zhàn)饨稹⑹蹆r和預(yù)期利潤時，應(yīng)該同時考慮商鋪返租和MALL開業(yè)前的招商和開業(yè)后三年內(nèi)的整體營業(yè)推廣費(fèi)用，這部分費(fèi)用占的比例不少，一定要注意計入開發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒人去管理你的MALL。

　　不管是從商鋪營銷手法，還是從務(wù)實(shí)的MALL管理來考慮，開發(fā)商很樂意與管理水平相對高些的異地管理顧問公司合作，特別是香港、臺灣、深圳、北京等地專業(yè)管理顧問。但是，如何與異地管理顧問進(jìn)行有效的合作，卻難倒了很多開發(fā)商。

　　MALL的管理具有高度的社會分工和技能專業(yè)化的特點(diǎn)，這種特點(diǎn)也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢，提高管理效率。其具體的管理有租賃管理、營銷管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理、行政人事管理、財務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)容。筆者很贊同國內(nèi)某位業(yè)內(nèi)人士提出的"六位一體"MALL運(yùn)作模式的觀點(diǎn)，即投資者、開發(fā)商、商鋪經(jīng)營者、專業(yè)運(yùn)營商、終端消費(fèi)者和政府六方共同參與，結(jié)為一體，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到多贏目的。異地管理顧問的優(yōu)勢在于租賃管理、營銷管理以及各類管理流程的設(shè)計、控制實(shí)施等，弱項(xiàng)是當(dāng)?shù)卣块T等相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)能力差，而這項(xiàng)正是當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司的強(qiáng)項(xiàng)。

　　結(jié)合香港、臺灣慣用的管理模式和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，較佳的管理模式是開發(fā)商自行成立MALL管理公司，組建管理團(tuán)隊(duì)，全權(quán)負(fù)責(zé)MALL的各項(xiàng)管理工作，再由MALL管理公司聘用有經(jīng)驗(yàn)的管理公顧問，由其提供管理流程及相關(guān)文件的設(shè)計以及前期營運(yùn)管理、促銷管理、客戶服務(wù)等顧問服務(wù)；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負(fù)責(zé)。現(xiàn)時，管理顧問的收費(fèi)都比較高，雖然顧問費(fèi)占商鋪銷售收入的比例很小，但長期聘用管理顧問并不是最佳辦法。其原因一是長期的顧問費(fèi)用總額也是一筆不少的開支，容易造成MALL管理公司資金壓力及開發(fā)商項(xiàng)目利潤的回吐；二是MALL管理公司無法真正學(xué)到深厚的管理知識和高超的管理技能，使自身處于相當(dāng)被動的地位，一旦顧問公司出現(xiàn)高級管理人員變動或其他異常情況，MALL的管理很容易出現(xiàn)管理危機(jī)。建議聘用時間為半年至二年，視項(xiàng)目營業(yè)面積大小、經(jīng)營易難度、管理專才加盟情況和商圈競爭性等因素而定。

　　一般情況下，管理顧問公司只提供管理咨詢服務(wù)，不具備承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的能力。開發(fā)商更不能將MALL的整個管理權(quán)都交給管理顧問公司，一旦發(fā)生嚴(yán)重虧損或其他不利經(jīng)營的情況，可能會使開發(fā)商蒙受多種損失。

　　在這里要特別提醒，個別開發(fā)商在商鋪銷售前，的確是邀請了某些知名度較高的香港或臺灣的管理顧問公司擔(dān)任商業(yè)運(yùn)營或物業(yè)顧問，但實(shí)際上是只掛名不顧問，開發(fā)商一次性交十幾、二十萬簽個短期協(xié)議，其目的僅僅為了商鋪的銷售，并非實(shí)際提供高質(zhì)量管理顧問。這種短期行為最終是損人害己，容易造成極危險的商鋪產(chǎn)權(quán)分散后遺癥。

　　SHOPPING MALL的經(jīng)營理念、管理方式亟待更新

　　MALL發(fā)端于20世紀(jì)50年代的美國，現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其 社會消費(fèi)品總額的一半左右。最近我國商界也興起一股"造MALL運(yùn)動"的熱潮，北京、上海、廣州、深圳、武漢、大連、成都、青島、西安等地紛紛上馬了一批MALL項(xiàng)目，繼連 鎖超市、大賣場之后，MALL正在掀起我國商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命。

　　零售業(yè)態(tài)大升級

　　6月25日，在上海，總投資額15億元，規(guī)模達(dá)33萬平方米的虹橋購物樂園一期工程正式開工，預(yù)計將于今冬明春局部開業(yè)。而上海第一家真正意義上的Shopping Mall--正大廣 場 也于7月份開業(yè)迎客。正大廣場位于上海新興商業(yè)中心--被視為"中國的華爾街"的浦東 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，投資4億美元，建筑面積241萬平方米，周圍輻射半徑5公里的區(qū) 域 內(nèi)集結(jié)了300萬商住人口，是正大集團(tuán)在中國投資最大、堪稱"旗艦"的地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。此 外，好又多集團(tuán)已經(jīng)獲準(zhǔn)在浦東建設(shè)一個占地1000畝的MALL項(xiàng)目，而香港新鴻基集團(tuán)在正大廣場旁建設(shè)的45萬平方米的國際金融中心項(xiàng)目中，也包括了一個20萬平方米的Shopping M all。

　　北京將在五環(huán)路的東西南北建造4個20萬至60萬平方米的MALL，分別為：大地集團(tuán)的大地MALL(亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi))：春天商業(yè)公司的春天MALL(京順路孫河一帶)、西單商場 和 法國尚歐合作的MALL項(xiàng)目(中關(guān)村萬柳地區(qū))、王府井集團(tuán)的MALL項(xiàng)目(中關(guān)村科技園內(nèi))。其中大地MALL和春天MALL的總規(guī)劃建筑面積都達(dá)到60萬平方米，春天MALL的投資 額更是高達(dá)10 億美元。

　　廣東也掀起一股建造MALL的熱潮。在廣州，英資太古集團(tuán)與廣州日報報業(yè)集團(tuán)簽約，雙方合資40億元建設(shè)太古匯--廣州報業(yè)文化廣場，而與之同在一個規(guī)劃區(qū)域，規(guī)劃面積達(dá) 2 萬平方米的天河正佳商業(yè)廣場也因正大集團(tuán)的重新注資而復(fù)工。天河區(qū)也正與美居中心、高 盛集團(tuán)合作，規(guī)劃投資6億元在奧林匹克運(yùn)動中心旁建一個占地26萬平方米，建筑面積35 萬 平方米的Shopping Mall；在深圳，由華僑城集團(tuán)與深圳銅鑼灣百貨有限公司合資7億～8億 元精心打造的華僑城銅鑼灣廣場6月底浮現(xiàn)深南大道北，這是國內(nèi)第一家以"生態(tài)景觀和海 洋文化"為規(guī)劃主題的景觀式購物中心，南北綿延13公里。另一個MALL項(xiàng)目深圳新城市購物中心，也將由深圳市商貿(mào)投資控股公司、深圳香江家私、深圳市國際企業(yè)股份公司合力打 造；在東莞，投資30億號稱"國內(nèi)首個超大型主題式購物公園"--華南MALL 4月底已在 萬江開工，這個宣稱要建成總商業(yè)面積50多萬平方米的亞洲最大的購物公園，預(yù)計到20** 年完工。

　　在武漢，5月底萬達(dá)集團(tuán)與江漢區(qū)政府簽定正式協(xié)議，在今后兩年內(nèi)投資10億元人民幣 ，在武漢建設(shè)Shopping Mall式的萬達(dá)商業(yè)廣場。此前，已有本土的中商集團(tuán)和團(tuán)結(jié)

村合資在徐東路建設(shè)自己的巨型商業(yè)中心"中商團(tuán)結(jié)銷品茂"，一期工程20萬平方米將于20**年春 節(jié) 完工；武商集團(tuán)則在航空路將自己的三家商場打通形成"中國第一座摩爾商城"；不久前 ， 香港新世界集團(tuán)也在武商MALL的旁邊開始建設(shè)武漢新世界中心，新世界稱其將成為武漢名副其實(shí)的"銷品茂"。

　　全世界最大的摩爾開發(fā)集團(tuán)--加拿大555集團(tuán)已決定花巨資在青島和溫州兩地打造兩個占地約100萬平方米左右的MALL。此外，全國各地在建和待建的MALL項(xiàng)目還有：成都熊貓 萬國商城、西安城市廣場、大連華南國際商城、鄭州匯龍城、廈門SM城市廣場、福州元洪城 ……這些項(xiàng)目動輒在20萬平方米以上，投資數(shù)億甚至數(shù)10億。而在目前的摩爾開發(fā)商中，既 有國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)(上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武商集團(tuán)、 深圳銅鑼灣百貨、大連商場集團(tuán)等)、房地產(chǎn)巨頭(大連萬達(dá)、中信集團(tuán)、香港新世界、香港 九龍倉、和記黃埔、香港新鴻基等)、海外專業(yè)的摩爾開發(fā)商(加拿大555集團(tuán)、菲律賓SM集團(tuán)、泰國正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)等)乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)(馬來西亞百盛、香港新世界百貨、法國歐尚、臺灣好又多等)，還有一些原來并不知名的商貿(mào)及投資公司。而在各大房地 產(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)、國外摩爾集團(tuán)"大干快上"的同時，各地政府也意識到了建設(shè) MALL的意 義，紛紛開始規(guī)劃并推動本地區(qū)購物中心的發(fā)展，短短數(shù)月之間，中國掀起了一股建設(shè)摩爾的熱潮。

　　餡餅還是陷阱

　　大多數(shù)投資商對MALL的投資熱情主要基于MALL在歐美的成功。在MALL的誕生地美 國，其在全國消費(fèi)品零售總額中所占比重達(dá)五成左右，2000年達(dá)16億美元。有關(guān)資料顯示，在日本，MALL的店鋪數(shù)僅占1％，但卻創(chuàng)造了全國零售總額的近40％。還有一些投資商鐘情于MAL L是因?yàn)閷ALL中主力商店的濃厚興趣，他們通常有著零售業(yè)背景，而象王府井百貨這樣的 上市公司還希望通過MALL概念來增發(fā)股票融資。另外，地方政府的官員一般為這類項(xiàng)目的聯(lián) 帶效應(yīng)怦然心動，這也往往暗示著他們在土地的轉(zhuǎn)讓價格方面有一定的靈活性，無疑這會大大降低投資商的開發(fā)成本。

　　與投資商高漲的投資熱情不同，商業(yè)專家對現(xiàn)階段MALL在中國的前景普遍持謹(jǐn)慎的態(tài)度。他們強(qiáng)調(diào)指出，MALL的興建要符合一定條件，它是建立在雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和強(qiáng)大的購買力之上的。

　　有資料表明，美國是在人均GDP達(dá)到1萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化基本形成， 社會進(jìn)入休閑時代，人們對購物和吃喝玩樂有了新的追求之后，MALL才真正開始得到 良性和快速發(fā)展。MALL的主要服務(wù)對象是中產(chǎn)階級。而我國現(xiàn)階段人均GDP還不到1千美元，2000年人均消費(fèi)品支出只有300美元，還不到美國的1/40，就是最為發(fā)達(dá)的上海、北京、廣州人均G DP也就3千美元左右，私家車的比例更是無法與美國相提并論。因此，專家首先擔(dān)心的是沒有足夠的客流和購買力支撐MALL的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　據(jù)北京市商委統(tǒng)計，北京二環(huán)以內(nèi)萬米以上的大商場，2000年平均每平方米銷售額只有 137萬元，而北京市大商場的盈虧平衡點(diǎn)大致在每平方米15萬～2萬元，目前北京市一般大商場的利潤率大約只有1％。北京四大MALL的總建筑面積達(dá)170萬平方米，購物面積按 50％ 計算，銷售額達(dá)130億才能達(dá)到盈虧平衡，這相當(dāng)于北京市消費(fèi)品零售總額的20％，無 疑這 是有相當(dāng)難度的。

　　況且，一般的商業(yè)經(jīng)營，一平方米需3個～4個品種，填滿這些MALL需要多少品種?目前國際商品品種共150萬種，而我國還不到50萬種。另外，國外MALL是在百貨公司的專門化連鎖發(fā)展，超級市場和專業(yè)專賣店連鎖化發(fā)展達(dá)到相當(dāng)規(guī)模和水準(zhǔn)時發(fā)展起來的，在連鎖化的基礎(chǔ)上它們在MALL里都可以實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營。而我國百貨公司、大賣場、超市的發(fā)展還不夠 成熟，特別是缺少大量的品牌專賣店及有特色的小型專業(yè)店，因而MALL最吸引人之處- -商 品細(xì)分，目前國內(nèi)的商品生產(chǎn)、流通系統(tǒng)還無法支持，所以也就很難做成真正意義上的 MALL 。假如與現(xiàn)有的百貨商店、大賣場的商品結(jié)構(gòu)及花色品種大致相同，MALL的吸引力肯定是要大打折扣的。

　　還有專家從MALL伴生的種種問題著眼，給時下的MALL熱潑了冷水。清華大學(xué)劉念雄博士 認(rèn)為，MALL這種大型商業(yè)設(shè)施尤其是郊區(qū)型MALL能耗太大，且不說開車購物增加了大量的石 油資源消耗，單是室內(nèi)空調(diào)的能耗就十分驚人，這與全球正在倡導(dǎo)的可持續(xù)發(fā)展思想是背道而馳的。他的看法是，事實(shí)上，國外郊區(qū)型MALL早在20世紀(jì)70年代中期就開始走下坡路了， 真正有生命力的還是市區(qū)型購物中心，其中尤以專賣店為主的購物中心為最。

　　而贊成發(fā)展MALL的人士則認(rèn)為，雖然我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)比美國落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市，而菲律賓、泰國、馬來 西亞、新加坡的MALL發(fā)展得既多又好，且新的MALL仍在不斷建設(shè)中，我國的大城市為什么就 不能擁有真正的MALL呢?畢竟我國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和 調(diào)整：消費(fèi)者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，而且工作壓力增大也需要增加適當(dāng)?shù)男蓍e和娛樂。所有這些變化都在導(dǎo)致需 求多樣化程度的提高，簡言之，也就是力求將時間作最大化運(yùn)作，滿足多重需要，一次購足和一站式娛樂休閑的消費(fèi)習(xí)慣因此應(yīng)運(yùn)而生，最終必然促進(jìn)MALL的發(fā)展。

　　另外，雖然我國的私車擁有量低，但并不影響MALL的建設(shè)。在建和待建的郊區(qū)型MALL 都 有足夠大的停車場，停車位少則數(shù)千，多則近萬，而且與市區(qū)主要交通干道的連接十分通暢 ，完全可以吸引市區(qū)有車族。二是許多城市建設(shè)中的地鐵和輕軌都十分接近這些MALL所 在區(qū) 域，MALL還可以通過開通連線免費(fèi)巴士來解決無車族的出行難題。目前國內(nèi)MALL還 有相當(dāng)部 分建在市區(qū)交通便利的地方，具備很強(qiáng)的集散大批量客流的能力。

　　成功三要素

　　爭論歸爭論，對于投資商來說，關(guān)鍵還是如何把手頭的項(xiàng)目運(yùn)作好。MALL的優(yōu)勢主要體 現(xiàn)在整合消費(fèi)的能力。由于商品多樣性及服務(wù)項(xiàng)目的增加，可以吸引不同目的的消費(fèi)群體， 從而形成新的購物人潮，而他們彼此之間的相互促進(jìn)，將極大地刺激人們的購物需求。為了通過整合各種需求以達(dá)到最高的經(jīng)營效益，MALL必須千方百計安排適當(dāng)?shù)娜轿环?wù)，這使 管理增添了無限的難度，也就是MALL的管理者面對各種不同的行業(yè)，必須把它們整合在統(tǒng)一 有效的制度之下，加之消費(fèi)需求的彈性較大，在經(jīng)營管理上均需仔細(xì)考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負(fù)面效果。MALL從規(guī)劃、建設(shè)到經(jīng)營管理都是需要很高的水平和技巧的。

　　統(tǒng)一管理，只租不售

　　一個大型MALL的正常運(yùn)行，首先要求事先策劃設(shè)計的成功，此外還須實(shí)行專業(yè)化的管理。把MALL的管理簡單地視為物業(yè)管理或商業(yè)管理都是錯誤的，它幾乎是一門邊緣學(xué)科，是物 業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，周

圍環(huán)境的整治與安全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營知識，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價值的建議 ，更重要的還在于進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳及促銷活動，負(fù)責(zé)把顧客引進(jìn)店中來。管理者必須保證入租客戶具有完美和大體一致的形象，招商時不但要考慮各廠商愿意承擔(dān)的租金高低，還 要考慮其與MALL的規(guī)劃與形象是否吻合，其經(jīng)營業(yè)績是否能持續(xù)發(fā)展。

　　MALL產(chǎn)業(yè)漫長的回報期是對投資商戰(zhàn)略智慧和資金耐力的考驗(yàn)。如果說一批實(shí)力孱弱、追逐短期利益的房地產(chǎn)商造成了先前大型商廈的先天殘疾和扭曲，那么新一代MALL能 否成型 ，則取決于有沒有一種深謀遠(yuǎn)慮、更具實(shí)力、更有耐心的資本力量加入到這一產(chǎn)業(yè)中來。只有產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一才能確保經(jīng)營的整體性，才能發(fā)揮MALL的整體優(yōu)勢，因而MALL投資商必須有雄厚的資本實(shí)力，不能依靠短期貸款或其他短期資金搞開發(fā)。沒有還貸壓力，才能保證只租不售 ，確保整體戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。目前MALL開發(fā)商很多自己沒有太多的資本金，想靠項(xiàng)目來吸引更多投資者，這是非常令人擔(dān)心的。

　　主題突出，結(jié)構(gòu)合理

　　早期的大型商廈由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個性的主題設(shè)計，所以從內(nèi)容設(shè)置到品牌引進(jìn)都大同小異，由此引發(fā)日益嚴(yán)重的同質(zhì)化危機(jī)。現(xiàn)在的MALL必須樹立鮮明的主題定 位，走差異化競爭之路。以廣東為例，廣州報業(yè)文化廣場打出了"報業(yè)文化"的大旗，將報 社辦公樓、大型圖書館、公眾藝術(shù)館與開放式購物廣場結(jié)合為一體；東莞華南MALL打 造"水 鄉(xiāng)風(fēng)情"主題，利用珠三角的河汊水網(wǎng)營造供游客泛舟觀光的水道景觀；華僑城銅鑼灣廣場花巨資聘請昆明世博園的規(guī)劃師美國HHCP國際設(shè)計有限公司耗時4年進(jìn)行規(guī)劃，營造國內(nèi)第一家"生態(tài)景觀和海洋文化"為主題的MALL，設(shè)有雕塑公園、核心購物、酒吧風(fēng)情、生態(tài)廣 場四大區(qū)域；奧林匹克購物中心也樹立了"體育公園"的主題。

　　之所以需要主題設(shè)計，是由于同一區(qū)域往往規(guī)劃了多家MALL，有所差異才更吸引消費(fèi)者，而且通過主題設(shè)計使MALL的娛樂休閑功能更加突出。另外，現(xiàn)在的百貨店已在千方百計增 加餐飲及娛樂休閑方面的功能，MALL特別是市區(qū)型MALL必須通過主題樂園的營造才能更具吸 引力。而對于特大型的郊區(qū)型MALL而言，只要規(guī)模足夠大，功能足夠齊，就可成就其綜合性 一站式的定位，主題的營造倒在其次了。

　　MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受。根據(jù)所處 商圈情況，MALL內(nèi)部全部商品高、中、低檔的比例，各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例，購物、餐飲、娛樂、休閑各區(qū)域的比例必須合理，才能發(fā)揮MALL整合消費(fèi)的功能。

　　做好客源重疊分析與規(guī)劃

　　MALL在規(guī)劃設(shè)計之初，應(yīng)先確立主力商店(如百貨公司、大賣場、大型專業(yè)店)，并在招 商過程中優(yōu)先辦理，從而在建筑方面能夠滿足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的保客能力，營業(yè)績效較有保證。當(dāng)然各獨(dú)立商店都具有一定的集客能力，被吸引進(jìn)各個商店的顧客也將成為整個MALL的顧客，每個商業(yè)個體在MALL整體計劃的指導(dǎo)下，均能提供最 適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個商業(yè)單元均能獲得重疊效益。MALL最成功的客源策略始于 主力商店，在此基礎(chǔ)上展開招商計劃，以扣住穩(wěn)定客戶層的需求特征，在互動關(guān)系下達(dá)到整 合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營動力。但必須注意，由于客源的重疊還應(yīng)避免內(nèi)部競爭的不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。

　　目前國內(nèi)汽車用品超市、玩具及文具大賣場、五金家用品大賣場、大型折扣店、工廠直銷店、現(xiàn)代化的超市型綜合藥店、旅游用品店等業(yè)態(tài)都較為少見，也缺少有特色的小型專業(yè)店，快餐及特色餐館有一定知名度的也不多。因而MALL的經(jīng)營者必須主動尋找這些有特色的 商店，而非坐等廠商上門。

　　MALL要經(jīng)營得好，還要求MALL經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力。MALL 內(nèi)一般至少有3個以上的公享空間中庭用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動，以吸引人氣增加銷量。

篇2：物業(yè)管理顧問服務(wù)合作方式

　　* 常駐式任職顧問

　　深圳中旅聯(lián)合物業(yè)公司專家顧問團(tuán)派駐專職顧問擔(dān)任項(xiàng)目理機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人,將先進(jìn)的服務(wù)理念與管理模式輸出嫁接到顧問項(xiàng)目,并負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常運(yùn)作與管理,最終達(dá)到顧問服務(wù)承諾的指標(biāo)。

　　* 常駐不任職顧問

　　由深圳中旅聯(lián)合物業(yè)公司專家顧問團(tuán)派駐專職顧問常駐項(xiàng)目現(xiàn)場對服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理的咨詢、策劃、指導(dǎo),使開發(fā)商的小區(qū)管理迅速達(dá)到行業(yè)先進(jìn)水平,但日常管理由現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)實(shí)行。

　　* 定期專項(xiàng)顧問

　　根據(jù)合作協(xié)議約定,對菜單式的組合、專項(xiàng)式的顧問項(xiàng)目提供定期派駐現(xiàn)場顧問服務(wù)。

　　全委托管理服務(wù)內(nèi)容

　　1、積極參與前期介入,從物業(yè)管理角度協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行優(yōu)化小區(qū)規(guī)劃配套及有關(guān)設(shè)備選型、智能化服務(wù)集成管理;提供促進(jìn)銷售配套手段等;

　　2、開展多級培訓(xùn),打造以人為本的高素質(zhì)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

　　1) 物業(yè)管理所需的各級主任(經(jīng)理)、助理、管理員的培訓(xùn);

　　2) 物業(yè)管理所需的各類工程、設(shè)備管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn);

　　3) 各類操作員工的技能操作培訓(xùn);

　　4) 中旅聯(lián)合物業(yè)公司制度及職業(yè)道德培訓(xùn);

　　5) 物業(yè)管理基本概論及基本建筑知識培訓(xùn);

　　6) 顧客溝通技巧及需求辨別培訓(xùn);

　　7) 其他工作必備之未盡培訓(xùn)內(nèi)容。

　　3、房屋本體的管理及維護(hù);

　　4、公共(有)設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護(hù);

　　5、環(huán)境衛(wèi)生管理;

　　6、消防及安全防衛(wèi);

　　7、物業(yè)紅線內(nèi)車輛及車場的服務(wù)管理;

　　8、融洽和諧的社區(qū)服務(wù)關(guān)系和親善豐富的社區(qū)文化建設(shè);

　　9、物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理;

　　10、便民特色服務(wù)的設(shè)計及管理;

　　11、物業(yè)收益性的經(jīng)營、管理服務(wù);

　　12、法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng);

　　13、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系,保證服務(wù)質(zhì)量和管理效果;

　　14、持續(xù)改進(jìn),以服務(wù)規(guī)范化、作業(yè)程序化的高品質(zhì)服務(wù),保證顧客滿意度的質(zhì)量目標(biāo);

　　15、堅持不懈,以管理專業(yè)化、工作標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)導(dǎo)向,保證管理物業(yè)的達(dá)標(biāo)與評審合格;

　　16、多元經(jīng)營,全面合理發(fā)揮物業(yè)增殖功能。