國內(nèi)購物中心的商業(yè)管理理念

　　對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。

　　（一） 購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點(diǎn)

　　購物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集,對購物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。“統(tǒng)一管理”，要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。“分散經(jīng)營”，是購物中心對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

　　（二）購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物

　　中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。

　　1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

　　①所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

　　審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

　　②“完善的租約管理”。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如：

　　（1）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；

　　（2）營業(yè)時間的確定；

　　（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

　　（4）為整個購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；

　　（5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

　　（6）投保范圍事宜；

　　（7）是否統(tǒng)一的收銀。

　　③購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。

　　一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來，購物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達(dá)到較好的合作。

　　因?yàn)閷徫镏行膩碚f，其一，連鎖商業(yè)企業(yè)因?yàn)橛幸?guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋危识渖唐蜂N售價格會低于非連鎖型店，而低價格也是購物中心想要吸引消費(fèi)者購物的“法寶”之一；其二，購物中心對進(jìn)駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀(jì)守法，購物中心的商業(yè)管理公司不會如同百貨公司那樣對商戶干涉過多。因此，選擇自律性高、有固定經(jīng)營模式的連鎖企業(yè)，對購物中心的管理來說，是相當(dāng)省心和放心的。

　　另外對連鎖商業(yè)企業(yè)來說，選擇商業(yè)價值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營是至關(guān)重要的。購物中心由于選址慎之又慎，多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域，因此進(jìn)駐購物中心的連鎖企業(yè)，就等于不費(fèi)力氣找到經(jīng)營的好地段；其二，購物中心采取入駐商戶獨(dú)立經(jīng)營的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃，人氣上有保證，故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐購物中心。

　　2、“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。

　　由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻徫镏行慕y(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

　　3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：

　　（1）指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動安排；

　　（2）協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；

　　（3）服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；

　　（4）監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

　　4、“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。

　　購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。

　　從房地產(chǎn)的開發(fā)類型的收益比較來看，購物中心的開發(fā)收益是最高之一（另外是豪華別墅），但是其風(fēng)險(xiǎn)也最大。如果對購物中心的開發(fā)與經(jīng)營沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)和模式，購物中心的開發(fā)將如無椽之木，無水之魚，難以為繼，只有把握其中的規(guī)律，勇于創(chuàng)新，才能笑傲江湖。

篇2：X商業(yè)管理公司保潔合同

　　某商業(yè)管理公司保潔合同

　　甲方：***商業(yè)管理有限公司 （以下簡稱甲方）

　　乙方：*清潔服務(wù)有限公司（以下簡稱乙方）

　　甲乙雙方經(jīng)協(xié)商就乙方向甲方提供長期保潔服務(wù)達(dá)成以下協(xié)議：

　　一、保潔范圍：見附件一。

　　二、保潔標(biāo)準(zhǔn)：見附件二。

　　三、保潔期限：年，自年月日至年月日，其中前三個月為試用期。

　　四、保潔費(fèi)用：每年人民幣叁拾壹萬貳千元整。（￥312000.00元整）。

　　五、付款方式：按月支付全年費(fèi)用的十二分之一，即每月￥26000.00元，每月15日支付上月保潔費(fèi)用。

　　六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)：

　　1．甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　⑴甲方有權(quán)對乙方的保潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；若達(dá)不到本公司約定的保潔標(biāo)準(zhǔn)或違反甲方工作制度，甲方有權(quán)給予處罰，罰款細(xì)則見附件四。

　　⑵為乙方提供存放保潔工具的場地（提供一間工具房），并為乙方免費(fèi)提供清潔所需用的水電，但乙方應(yīng)本著節(jié)約的原則，合理使用。

　　⑶甲方有權(quán)對乙方的員工進(jìn)行監(jiān)督，對乙方不合格的員工提出調(diào)整，更換的建議，有權(quán)對乙方員工培訓(xùn)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

　　⑷甲方有權(quán)對乙方日常工作人員的總數(shù)量及使用工具和消耗材料的品牌、質(zhì)量、數(shù)量按清潔作業(yè)投標(biāo)書上標(biāo)準(zhǔn)見附件五，進(jìn)行監(jiān)督及檢查，如有不足將從當(dāng)月的保潔費(fèi)用中扣除。

　　⑸當(dāng)月的業(yè)務(wù)結(jié)束后，甲方對乙方業(yè)務(wù)完成質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，并且通過《每月保潔質(zhì)量評估表》對前一月的保潔工作進(jìn)行總結(jié)，經(jīng)甲方（副）總經(jīng)理確認(rèn)后方可給付前一月保潔費(fèi)，如有罰款可在合同保潔費(fèi)用中扣除。

　　⑹乙方保潔人員下班離場攜帶的物品必須配合保安員進(jìn)行檢查。

　　⑺甲方有權(quán)制定可回收廢舊物的相關(guān)規(guī)定，確定乙方可回收廢舊物工作的進(jìn)行。

　　⑻乙方保潔未達(dá)到雙方約定的保潔標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，整改效果仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時，甲方有權(quán)解除本合同。

　　2．乙方的權(quán)利和義務(wù)

　　⑴乙方按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量的完成保潔工作，并接受甲方的監(jiān)督和檢查；

　　⑵在工作過程中，造成甲方及商場內(nèi)外的財(cái)產(chǎn)損毀及安全責(zé)任事故的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，并且甲方有權(quán)解除本合同。

　　⑶保潔期間注意節(jié)約水電，愛護(hù)室內(nèi)外各種設(shè)施、設(shè)備。

　　⑷乙方應(yīng)安排管理人員負(fù)責(zé)保潔員的管理及與甲方的協(xié)調(diào)工作，對保潔員定期培訓(xùn)，并保持人員的相對穩(wěn)定。

　　⑸為維護(hù)甲、乙雙方的形象，保潔員統(tǒng)一工裝，掛牌上崗。

　　⑹乙方保潔員在工作期間要遵守甲方工作制度，服從甲方管理，嚴(yán)守秘密、熱情服務(wù)。

　　⑺乙方保潔員工作中，對易燃清潔用品及電器設(shè)備規(guī)范作業(yè)，因不規(guī)范操作造成的火災(zāi)及其它安全事故的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任及其他法律責(zé)任。

　　⑻乙方保潔員在工作中造成的人身安全傷害，由乙方自行承擔(dān)，與甲方無關(guān)，乙方在保潔中必須加強(qiáng)勞動保護(hù)，如因乙方保護(hù)措施不當(dāng)造成顧客意外人身傷亡事故的，由乙方自行承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

　　⑼乙方保潔中，不得使用有損物體表面的高濃度酸性或堿性清洗材料，不得損壞商場的各種結(jié)構(gòu)和設(shè)施，如因乙方操作不當(dāng)，造成本商場大樓結(jié)構(gòu)設(shè)施損壞，金屬、玻璃等變形、變色或失去色澤，由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失由乙方賠償。

　　⑽乙方有責(zé)任為確保完成本合同約定義務(wù)而提供必要的人力、保潔設(shè)備、工具及充足的保潔材料（按清潔作業(yè)投標(biāo)書上所提供的品牌、數(shù)量等標(biāo)準(zhǔn)，如附件五）并負(fù)責(zé)保潔機(jī)器設(shè)備的維修、保養(yǎng)，使之處于良好的使用狀態(tài)。

　　⑾乙方需派有經(jīng)驗(yàn)之負(fù)責(zé)人常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理、安排各項(xiàng)保潔工作，如有更換應(yīng)提前七個工作日以書面形式通知甲方。

　　⑿甲方商場如有外賓或上級首長參觀或清潔大檢查，可根據(jù)需要提前三天通知乙方或直接通知乙方在商場的清潔管理主管，乙方會根據(jù)甲方要求進(jìn)行突擊性服務(wù)。

　　⒀如甲方商場遇異常事故（如水管爆裂等特殊情況）乙方有責(zé)任聽從甲方

　　的安排并參與，配合甲方搞好特殊清潔工作。

　　⒁如遇強(qiáng)風(fēng)及暴雨襲擊，乙方會派出人員協(xié)助甲方組成抗風(fēng)小組，全面檢查乙方承包范圍內(nèi)的所有工程，特別是下水道是否有垃圾堵塞，如有堵塞將及時疏通防患于未然。

　　⒂甲方商場在重大節(jié)假日（如春節(jié)、五一、十一、元旦黃金周等）期間乙方負(fù)責(zé)自行安排增加人員搞好清潔工作。

　　⒃乙方保潔工作中所需器械、潔具、清潔劑、勞保用品等，由乙方承擔(dān)。

　　⒄本合同終止前一個月，如乙方?jīng)Q定續(xù)

約，須向甲方提供書面續(xù)約申請，甲方同意續(xù)約的應(yīng)在合同期滿前10日內(nèi)給予答復(fù)，雙方重新簽訂合同。

　　六、試用期為三個月，在試用期內(nèi)若甲方對保潔質(zhì)量不滿意有權(quán)隨時解除合同。

　　七、乙方在合同期限內(nèi)，不遵守甲方工作制度達(dá)三次以上（含三次）時，則甲方有權(quán)解除本合同；

　　八、除本合同另有約定外，如一方?jīng)Q定單方解除本合同的應(yīng)提前肆拾伍天書面通知另一方，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　九、任何一方未按本合同約定隨意終止合同，視為違約。一方違約應(yīng)賠償另一方經(jīng)濟(jì)損失人民幣叁萬元整（￥30000.00）；

　　十、未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將本合項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給任何第三方。

　　十一、其它：本合同生效后，如有未盡事宜，雙方經(jīng)友好協(xié)商同意后，以正式協(xié)議補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

　　十二、本合同附件與本合同具有同等效力。

　　附件三、**商業(yè)廣場清潔作業(yè)人員配備計(jì)劃

　　附件四、保潔處罰條例--細(xì)則

　　十三、此合同及副本壹式貳份，由甲、乙雙方各執(zhí)壹份，簽字生效。

　　甲方：***商業(yè)管理有限公司乙方：

　　甲方代表：乙方代表：

　　電話：電話：

篇3：物業(yè)公司20X學(xué)年商業(yè)管理工作計(jì)劃

　　20**年是***櫥柜門業(yè)精品城調(diào)整、改造的一年;四、五層招商可持續(xù)發(fā)展的一年;實(shí)現(xiàn)成為***股份有限公司一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)打基礎(chǔ)的一年。為此,我們要以招商調(diào)整、抓經(jīng)濟(jì)效益為中心;以人為本,抓好兩個隊(duì)伍建設(shè)為核心;以商城為重點(diǎn)、以商戶為主體,走出一條適合櫥柜門業(yè)專業(yè)商城的新城商城新型業(yè)態(tài)的管理模式,以大廈物業(yè)管理為基礎(chǔ),全面做好物業(yè)管理工作,以消防安全為大事,杜絕大小事故發(fā)生。

　　以“觀念創(chuàng)新、強(qiáng)化服務(wù)、愛崗敬業(yè)、真抓實(shí)干。”為宗旨全面完成06年公司制定的各項(xiàng)任務(wù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　一、06年總經(jīng)濟(jì)指標(biāo):770萬元。

　　(一)***櫥柜門業(yè)精品城攤位租賃費(fèi)(含物業(yè)費(fèi))656萬元、廣告費(fèi)8萬元;

　　(二)中城大廈物業(yè)費(fèi)35萬元、采暖費(fèi)38萬元、電費(fèi)28萬元,其它收入5.3萬元。

　　二、20**年度***公司的主要工作

　　(一)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、提高主人翁意識、樹立企業(yè)文化;

　　1、抓基礎(chǔ)建章建制完善目標(biāo)管理責(zé)任制:經(jīng)過對接管原榮達(dá)大廈后近3個月的總體情況了解發(fā)現(xiàn),部分崗位的職責(zé)還需完善,例如:更夫交接班制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在20**年的工作中我們將對這些特殊崗位的崗位制度進(jìn)行重新編寫,力求完善。

　　2、制定員工考核制度:員工考核制度的制定,主要是為了使獎罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動員工主動工作的積極性,提高工作效率,更便于對員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績效考核兩方面。日常行為考核將側(cè)重于對考勤、行衛(wèi)規(guī)范的考核;績效考核則側(cè)重于對員工工作能力、計(jì)劃及工作目標(biāo)完成情況的考核。

　　3、制定員工培訓(xùn)計(jì)劃:要使各崗位的人員都能發(fā)揮其最佳的工作能力,除了靠其自身的努力外,對員工的再次培訓(xùn)也是十分重要的。為此,辦公室將針對特殊崗位,如:消防員、商務(wù)咨詢員、管理員、保潔員等直接接觸業(yè)主、業(yè)戶或外來訪客的人員進(jìn)行崗位知識、崗位技能、大廈相關(guān)的基本知識的培訓(xùn),除由辦公室現(xiàn)有人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)外,還將外聘相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)秀講師為我們講課。對于各部門管理層人員,我們也將定期對其進(jìn)行人員管理、客戶管理、商務(wù)禮儀等多方面的培訓(xùn)。

　　4、統(tǒng)一著裝、展示企業(yè)文化、樹立企業(yè)形象:在20**年我們將參照按股份公司的制度的標(biāo)準(zhǔn)及樣式,為***物業(yè)公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著工裝、胸卡上崗,并將出臺相應(yīng)的管理方案進(jìn)行管理。這一計(jì)劃如能實(shí)行必將在廣大消費(fèi)者及業(yè)主業(yè)戶中樹立起我***物業(yè)的良好形象。在統(tǒng)一著裝的同時,我們還將把各部門辦公室的室內(nèi)外環(huán)境,按照相應(yīng)的規(guī)章嚴(yán)格檢查,使我***物業(yè)真正成為一家管理高效、辦公環(huán)境整潔優(yōu)雅的現(xiàn)代化、高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。

　　5、時刻牢記安全第一,把消防、安全融入日常工作中。

　　消防保衛(wèi)工作是公司上下齊抓齊管的一件大事,在20**年除了要定期進(jìn)行消防演習(xí)外.