購物中心商鋪的特點

　　（1）購物中心規(guī)模特點

　　第一章中已經(jīng)對購物中心的規(guī)模進行了深入介紹，在此不做重復說明。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領域，極富市場感召力的超級購物中心SHOPPING MALL項目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機會，規(guī)避投資風險。

　　（2）購物中心規(guī)劃設計特點

　　購物中心規(guī)劃設計所牽涉到的技術內(nèi)容很多，賽睿顧問在《中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發(fā)指南》 一書中，對此進行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。

　　購物中心項目的規(guī)劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規(guī)劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設計、及城市環(huán)境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

　　購物中心規(guī)劃設計必須體現(xiàn)設計師的建筑美學概念和市場概念，如果不能實現(xiàn)這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。

　　也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設計提出了要求。

　　總之，購物中心的規(guī)劃設計體現(xiàn)的是建筑美學概念和市場理念的充分結合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設計的特點。

　　（3）購物中心運營特點

　　絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。

　　當然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構，首先解決開發(fā)資金需求，在項目建設完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構，較少散戶投資者。

　　（4）購物中心商鋪的特點

　　▲ 商鋪的形式

　　購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。

　　▲ 投資回收形式

　　購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施、餐飲設施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，每個的面積規(guī)模在1.5萬-2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。

　　購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結合的方式。

　　投資策略

　　百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構，投資機構的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。

　　購物中心商鋪主要適合投資機構，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進來，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項目經(jīng)營管理的整體性。

　　對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風險始終相伴。

篇2：商鋪物業(yè)管理特點

　　商鋪物業(yè)的管理特點

　　1 顧客流量大

　　商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重。

　　2 服務要求高

　　要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務的根本原則

　　3 管理點分散

　　出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。

　　4 營業(yè)時間性強

　　顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

　　5 車輛管理難度大

　　來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

篇3：社區(qū)商鋪特點

　　社區(qū)商鋪的特點

　　社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點進行分析介紹。

　　1、零售型社區(qū)商鋪

　　（1）規(guī)模特點

　　零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。

　　（2）規(guī)劃設計特點

　　零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。

　　（3）經(jīng)營特點

　　▲ 商鋪的形式

　　社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。

　　▲ 投資回收形式

　　社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構轉化。

　　2、服務型社區(qū)商鋪

　　（1）規(guī)模特點

　　服務型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務設施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。

　　（2）規(guī)劃設計特點

　　服務型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關要求，規(guī)劃設計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。

　　（3）經(jīng)營特點

　　▲ 商鋪的形式

　　社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。

　　鋪面商鋪不可能進行統(tǒng)一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經(jīng)營困局。

　　有些社區(qū)建設專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。

　　▲ 投資回收形式

　　目前，不少從事服務類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經(jīng)營商會轉而選擇購買商鋪。

　　從上面的分析可以得出結論，服務型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。

　　投資策略

　　社區(qū)商鋪盡管目標客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間。

　　社區(qū)商鋪適合機構和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異常火暴。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風險較低，有一個前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。