購物中心商鋪的特點(diǎn)

　　（1）購物中心規(guī)模特點(diǎn)

　　第一章中已經(jīng)對購物中心的規(guī)模進(jìn)行了深入介紹，在此不做重復(fù)說明。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，極富市場感召力的超級購物中心SHOPPING MALL項(xiàng)目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機(jī)會，規(guī)避投資風(fēng)險。

　　（2）購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

　　購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)所牽涉到的技術(shù)內(nèi)容很多，賽睿顧問在《中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發(fā)指南》 一書中，對此進(jìn)行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。

　　購物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定購物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。

　　購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。

　　也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計(jì)對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求。

　　總之，購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。

　　（3）購物中心運(yùn)營特點(diǎn)

　　絕大多數(shù)購物中心采取運(yùn)營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。

　　當(dāng)然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項(xiàng)目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營后，再回購的方式進(jìn)行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶投資者。

　　（4）購物中心商鋪的特點(diǎn)

　　▲ 商鋪的形式

　　購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。

　　▲ 投資回收形式

　　購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，每個的面積規(guī)模在1.5萬-2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。

　　購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運(yùn)營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。

　　投資策略

　　百貨商場類商鋪投資比較適合投資機(jī)構(gòu)，投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設(shè)、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。

　　購物中心商鋪主要適合投資機(jī)構(gòu)，畢竟該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，無論是項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做，而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長處。即使有些購物中心項(xiàng)目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進(jìn)來，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項(xiàng)目經(jīng)營管理的整體性。

　　對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風(fēng)險相對比較高，雖然這些項(xiàng)目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項(xiàng)目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風(fēng)險始終相伴。

篇2：商鋪物業(yè)管理特點(diǎn)

　　商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)

　　1 顧客流量大

　　商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。

　　2 服務(wù)要求高

　　要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

　　3 管理點(diǎn)分散

　　出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。

　　4 營業(yè)時間性強(qiáng)

　　顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

　　5 車輛管理難度大

　　來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動車和非機(jī)動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

篇3：社區(qū)商鋪特點(diǎn)

　　社區(qū)商鋪的特點(diǎn)

　　社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風(fēng)險。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點(diǎn)進(jìn)行分析介紹。

　　1、零售型社區(qū)商鋪

　　（1）規(guī)模特點(diǎn)

　　零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。

　　（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

　　零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。

　　（3）經(jīng)營特點(diǎn)

　　▲ 商鋪的形式

　　社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。

　　▲ 投資回收形式

　　社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。

　　2、服務(wù)型社區(qū)商鋪

　　（1）規(guī)模特點(diǎn)

　　服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。

　　（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

　　服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過程中要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因?yàn)椴蛷d、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。

　　（3）經(jīng)營特點(diǎn)

　　▲ 商鋪的形式

　　社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。

　　鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項(xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營困局。

　　有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點(diǎn)在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。

　　▲ 投資回收形式

　　目前，不少從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財(cái)力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。

　　從上面的分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。

　　投資策略

　　社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點(diǎn)。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價值升值空間。

　　社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風(fēng)險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異常火暴。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風(fēng)險較低，有一個前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。