商業(yè)街商鋪
商業(yè)街商鋪類(lèi)型
商業(yè)街商鋪的分類(lèi)可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品是專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車(chē)配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂(lè)街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。
需要指出的是，專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專(zhuān)業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營(yíng)成本的角度符合市場(chǎng)規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。另外，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開(kāi)發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面影響的情況。
就復(fù)合商業(yè)街來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少，這一點(diǎn)并不符合競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開(kāi)發(fā)商操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也會(huì)發(fā)生因項(xiàng)目市場(chǎng)成本太高，引起的競(jìng)爭(zhēng)力降低的情況。
復(fù)合商業(yè)街在國(guó)內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過(guò)幾十年市場(chǎng)長(zhǎng)期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門(mén)大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。
需要指出的是，國(guó)內(nèi)一些政府機(jī)構(gòu)、投資商近年來(lái)試圖通過(guò)運(yùn)做，在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，賽睿顧問(wèn)認(rèn)為這種努力有不切實(shí)際的地方，運(yùn)做成功的幾率很小，或者要想運(yùn)做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長(zhǎng)達(dá)十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的。
復(fù)合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個(gè)有市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目，所以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，無(wú)疑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。對(duì)于中小城市來(lái)講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個(gè)當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，這種情況下，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，但是必須謹(jǐn)慎判斷項(xiàng)目的規(guī)模、定位等。
專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)
（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)
規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品的類(lèi)型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會(huì)有較大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個(gè)獨(dú)立的"女人街"規(guī)模在一萬(wàn)多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一萬(wàn)平米，達(dá)到近十萬(wàn)平方米。
商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。
（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。
一個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目到底如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何把握規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講是一個(gè)重要的問(wèn)題。
（3）商業(yè)街名稱(chēng)特點(diǎn)
專(zhuān)業(yè)商業(yè)街的名稱(chēng)往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱(chēng)就準(zhǔn)確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營(yíng)商品類(lèi)型元素"酒吧"，這樣的例子不勝枚舉。正如我們?cè)谇拔乃劦降模瑢?zhuān)業(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)省商鋪經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費(fèi)者從其名稱(chēng)就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。另外，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的金源大酒店"不夜城"，消費(fèi)者從其名稱(chēng)就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項(xiàng)目的位置及可以提供的服務(wù)等。
（4）專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)
▲ 商鋪的形式
有些專(zhuān)業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女人街"；其他專(zhuān)業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式，如北京十里河建材街。
鋪面形式對(duì)商鋪投資者而言意味著高售價(jià)、高租金和高收益，但對(duì)于商鋪開(kāi)發(fā)商來(lái)講，卻意味著可開(kāi)發(fā)面積減少。物品購(gòu)買(mǎi)業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因?yàn)獒槍?duì)的客戶(hù)群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設(shè)更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專(zhuān)業(yè)商業(yè)街，整個(gè)街取得成功的比例很高。
▲ 投資回報(bào)形式
出租經(jīng)營(yíng)為主要投資回報(bào)形式。個(gè)別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專(zhuān)業(yè)商業(yè)街鑒于銷(xiāo)售手續(xù)不容易拿到，開(kāi)發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。
復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn)
（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)
復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無(wú)論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無(wú)霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積達(dá)幾十萬(wàn)平方米。新開(kāi)發(fā)復(fù)合商業(yè)街的規(guī)模決策對(duì)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)考驗(yàn)，如果開(kāi)發(fā)面積太大，超過(guò)了市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)商很容易失敗。
（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長(zhǎng)度往往比較長(zhǎng)（有的復(fù)合商業(yè)街長(zhǎng)度達(dá)到2~3公里）。
復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求。設(shè)計(jì)商必須合理、科學(xué)考慮交通組織、停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問(wèn)題，如果上述問(wèn)題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項(xiàng)目功能，嚴(yán)重的話(huà)，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。
拿北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標(biāo)是建成一條老北京特色街，但其最終的發(fā)展情況令人失望。發(fā)生以上情況的原因何在？賽睿顧問(wèn)認(rèn)為該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題比較大，首先是未充分考慮停車(chē)問(wèn)題，沒(méi)有足夠的停車(chē)位，絕大多數(shù)商家都無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)；另外這條街的寬度是按照交通干道的標(biāo)準(zhǔn)確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的功能需求有很大沖突。以上兩個(gè)原因中的任何一個(gè)都會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。
（3）商業(yè)街名稱(chēng)特點(diǎn)
復(fù)合商業(yè)街的名稱(chēng)主要體現(xiàn)其所在的位置。
既然復(fù)合商業(yè)街的名稱(chēng)主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個(gè)地名的品牌價(jià)值需要很高，至少比較高，否則，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，將面臨極大的難度。一個(gè)很陌生的、新開(kāi)發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場(chǎng)前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。
（4）復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)
▲ 商鋪的形式
主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。在運(yùn)營(yíng)成熟的復(fù)合商業(yè)街，鋪面商鋪的價(jià)值極高。如果有人在北京王府井商業(yè)街擁有鋪面房的話(huà)，大家一定確信，這個(gè)房東一定收益頗豐。
▲ 投資回收形式
主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式。有些很大規(guī)模的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開(kāi)發(fā)商，由不同的開(kāi)發(fā)商各自開(kāi)發(fā)。這種多家開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)大規(guī)模商業(yè)街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項(xiàng)目的個(gè)案情況，而且要考慮商業(yè)街整體的規(guī)劃等問(wèn)題。
也有一些新建復(fù)合商業(yè)街采取出售經(jīng)營(yíng)的方式。如果該類(lèi)商業(yè)街是一個(gè)沒(méi)有歷史鋪墊的項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大。
商業(yè)街商鋪投資策略
專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，也適合個(gè)人投資者。商鋪的出售面積整體較小，所需要投入的資金數(shù)量不是很大，其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。租金收益水平尚可，有較大的價(jià)值升值空間，但商鋪的自主權(quán)不高。
復(fù)合商業(yè)街商鋪適合機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者進(jìn)行投資，預(yù)期投資收益無(wú)論是租金收益還是價(jià)值升值收益都比較高，但因?yàn)閺?fù)合商業(yè)街的市場(chǎng)打造、成熟受較多因素影響，所以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高，投資周期比較長(zhǎng)，建議個(gè)人投資者謹(jǐn)慎對(duì)待該種投資品種。
篇2：商業(yè)街項(xiàng)目客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪費(fèi)用其計(jì)費(fèi)案例
商業(yè)街項(xiàng)目客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪費(fèi)用及其計(jì)費(fèi)案例
客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪費(fèi)用一覽表：
簽約時(shí)所需費(fèi)用：1、一次性付款：合同登記費(fèi)：50元
代辦費(fèi)：100元
外籍客戶(hù)公證費(fèi)：合同總價(jià)×0.25%＋350元
2、銀行按揭客戶(hù)：合同登記費(fèi)：50元
貸款抵押費(fèi)：100萬(wàn)以下（含100萬(wàn)）：總價(jià)×0.1%
100萬(wàn)~2000萬(wàn)：100萬(wàn)×0.1%＋超出部分價(jià)格×0.04%
代辦費(fèi)：400元
保險(xiǎn)費(fèi)：貸款金額×0.05%×貸款年限
外籍客戶(hù)公證費(fèi)：預(yù)售合同公證：合同總價(jià)×0.25%＋350元
貸款合同公證：貸款金額×0.3%
例如：某先生為購(gòu)買(mǎi)了我《浦東世紀(jì)花園》的商鋪，總價(jià)值為500萬(wàn)，
如他選擇了一次性付款，則簽約當(dāng)天需提供合同中所有人的身份證明復(fù)印件及私章，并且當(dāng)天需繳納費(fèi)用：合同登記費(fèi)50元，代辦為100元，
另需交合同公證費(fèi)：5000000×0.25％＋350＝12850元
如其選擇了銀行按揭，則首付為5000000×50％＝2500000元，
貸款為5000000－2500000＝2500000元其貸款年限定為10年
那他需提供的資料為：合同中所有人的身份證明復(fù)印件及私章、婚姻證明、收入證明、戶(hù)口簿、及其它資產(chǎn)證明。
需繳納的費(fèi)用：
合同登記費(fèi)：50元代辦費(fèi)：400元
抵押費(fèi)：1000000×0.1％＋（5000000－1000000）×0.04％＝2600元
保險(xiǎn)費(fèi)：2500000×0.05％×10＝12500元
預(yù)售合同公證費(fèi)：5000000×0.25％＋350＝12850元
貸款合同公證費(fèi)：2500000×0.3％＝7500元
辦理產(chǎn)證所需費(fèi)用：契稅：合同總價(jià)×3%
維修基金：1295×建筑面積×2%
印花稅：合同總價(jià)×0.03%
產(chǎn)證費(fèi)：300元
地籍圖：65元
交易手續(xù)費(fèi)：合同總價(jià)×0.08%
工本費(fèi)：5元
代辦費(fèi)400元
例如：某女士購(gòu)買(mǎi)了《浦東世紀(jì)花園》商鋪，面積為：150平方米，總價(jià)為5000000元，則該女士辦理房產(chǎn)證時(shí)需提供所有人的身份證明復(fù)印件及所有購(gòu)鋪發(fā)票復(fù)印件。同時(shí)需繳納的費(fèi)用為：契稅：5000000×3％＝150000元
維修基金：1295×150×2％＝3885元
印花稅：5000000×0.03％＝1500元
產(chǎn)證費(fèi)：300元
地籍圖：65元
交易手續(xù)費(fèi)：5000000×0.08％＝4000元
工本費(fèi)：5元
代辦費(fèi)：400元
商鋪交付需付費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)
垃圾清運(yùn)費(fèi)
有限電視初裝費(fèi)
分時(shí)電表初裝費(fèi)
天然氣初
商鋪轉(zhuǎn)讓需承擔(dān)的費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅：新成交價(jià)×5.55%
城建稅：營(yíng)業(yè)稅×7％
教育附加稅：營(yíng)業(yè)稅×3％
河道整治稅：營(yíng)業(yè)稅×1％
個(gè)人所得稅：（新成交價(jià)－舊成交價(jià)－營(yíng)業(yè)稅等其它稅費(fèi)－合理的交易費(fèi)用）×20％
土地增值稅：按照增值部分分為四級(jí)繳納（30％、40％、50％、60％）
例如：某先生在《浦東世紀(jì)花園》購(gòu)買(mǎi)了一套商鋪?zhàn)鳛橥顿Y，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為5000000元，買(mǎi)后不到一年時(shí)間就以6000000元的價(jià)格賣(mài)給了某女士，某女士過(guò)戶(hù)時(shí)要求開(kāi)具發(fā)票。則某先生需繳納費(fèi)用為：
營(yíng)業(yè)稅： 6000000×5.55％＝333000萬(wàn)
城建費(fèi)： 333000×7％＝23310萬(wàn)
教育附加稅：333000×3％＝9990元
河道整治稅：333000×1％＝3330元
個(gè)人所得稅：（6000000－5000000－333000－23310－9990－3330）×20％＝126074元