中山商貿(mào)城租金策略
一)、租金厘定考慮因素
1、周邊物業(yè)租金狀況:項(xiàng)目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。
2、地理位置:即地段,指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景,地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一;
3、交通便利性:與交通主干道的距離,人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性,人員出入的快捷度。
4、昭示性:即項(xiàng)目的臨街面,是否易于尋找、識(shí)別。
5、配套:市場(chǎng)配套能否滿足商戶功能需求(如倉(cāng)庫(kù)、展示中心等)。
6、商鋪形式及面積:對(duì)商家而言是商鋪是否合用,有無(wú)浪費(fèi)、無(wú)效面積。
7、經(jīng)營(yíng)環(huán)境:市場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)外部的環(huán)境,客戶到達(dá)市場(chǎng)購(gòu)物是否感覺(jué)舒適。
8、停車位:車位是否充足、車輛出入方便性。
9、經(jīng)營(yíng)管理:經(jīng)營(yíng)管理公司是否專業(yè),能否使市場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。
10、開(kāi)發(fā)商品牌:開(kāi)發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?是否有開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)同類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。
二)、項(xiàng)目周邊商業(yè)及租金狀況
1、中山路商鋪
中山路是高安市商業(yè)第二繁榮的商業(yè)街,商業(yè)業(yè)態(tài)以中檔服裝、家電為主,中山路西端連接高安市目前商業(yè)最為繁榮的勝利路,并擁有高安市最大的商場(chǎng)"高安商廈",路西端的商業(yè)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于東端,租金水平落差也很大,靠西端一層商鋪的租金最高達(dá)到120元/M2.月,靠東端一層商鋪?zhàn)饨鹱畹蛢H為30 M2.月。
2、勝利路商鋪
勝利路是高安市目前最為繁榮的商業(yè)街,商業(yè)業(yè)態(tài)以中高檔服裝、皮具鞋類為主,有部分專賣店。勝利路的繁榮是因?yàn)樵撀范螝v史上就是高安市主要交通干道,連接瑞州大橋,www.dewk.cn隨著高安大橋的通車,勝利路作為交通干道的功能將逐漸被中山路、橋南路所取代,其商業(yè)氛圍將逐漸減弱。目前勝利路依然是高安市商業(yè)氛圍最為濃郁的商業(yè)街,租金水平界于50-160元/ M2.月之間。
3、高安商廈
高安商廈位于中山路西端,是高安市唯一的大型商廈,商廈1-4層為商場(chǎng),建筑面積約2.2萬(wàn)平方米,目前僅有1-3層營(yíng)業(yè),第4層空置,商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為服裝、小百貨、文具玩具等,共有商戶323戶。租金水平:一層83-136元/M2.月,二層17-75元/M2.月,三層13-58元/M2.月。
4、錦江·外灘商業(yè)街
錦江·外灘商業(yè)街位于高安市沿江路瑞州大橋和高安大橋之間,是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。錦江·外灘商業(yè)街共有商鋪550間,其中一層商鋪410間,二層商鋪140間。一層商鋪分A、B、C、D、E、F區(qū),商鋪層高5.8米,開(kāi)發(fā)商已將其分隔為上下二層,經(jīng)營(yíng)層高3.5米,夾層高2.3米,一層商鋪主要定位為服裝、家電及混合業(yè)態(tài);二層商鋪層高3.5米,定位為休閑娛樂(lè)商業(yè)。開(kāi)發(fā)商一層商鋪從中間起西面靠近瑞州大橋部分銷售較好,商鋪基本由購(gòu)買(mǎi)者自己經(jīng)營(yíng)或自行出租,沒(méi)有定位。一層商鋪靠近東面(高安大橋)部分銷售不好,目前進(jìn)行招商,業(yè)態(tài)定位為服裝、家電,招商之后在進(jìn)行返租銷售,返租兩年,年回報(bào)6%,目前服裝部分招租情況較好,家電部分招租狀況一般,返租銷售狀況不理想。
錦江·外灘商業(yè)街招商優(yōu)惠政策:錦江·外灘商業(yè)街原來(lái)招商政策為:租期1-3年,免租金3-12個(gè)月。目前招商政策為:租期1-2年,簽一年租約送3個(gè)月,實(shí)際使用15個(gè)月;簽二年租約,送半年,實(shí)際交18個(gè)月租金。所有租金在簽合同時(shí)一次性交齊。另外開(kāi)發(fā)商還承諾:工商稅費(fèi)減免一年,所有部門(mén)一年內(nèi)不進(jìn)場(chǎng)檢查。
錦江·外灘商業(yè)街裝修標(biāo)準(zhǔn):
錦江·外灘商業(yè)街租金水平:一層步行街部分平均40元/M2.月,南面商鋪平均租金25元/ M2.月,二層商鋪?zhàn)饨鸺s12元/M2.月。
三)、本項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨?BR>根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,在綜合本項(xiàng)目地段,目前商業(yè)氛圍、周邊競(jìng)爭(zhēng)商鋪情況和商鋪銷售時(shí)的價(jià)格等因素后,我們建議中山商貿(mào)城租金為:
商鋪形式標(biāo)準(zhǔn)租金(元/㎡)
二層樓商鋪40
三層樓商鋪45
沿橋南路商鋪45
管理費(fèi)0.5元/M2.月。
租金及管理費(fèi)的計(jì)算以一層商鋪面積為基數(shù),樓上部分不在計(jì)取費(fèi)用。
四)、租金策略
以"放水養(yǎng)魚(yú),培育市場(chǎng)"、實(shí)行"免租一年半"和"統(tǒng)一租金"的租金策略,以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。
為了達(dá)到快速招商的目的,吸引目標(biāo)商戶快速落定,我們建議本商貿(mào)城實(shí)行統(tǒng)一租金策略,先到先得,先到先挑好位置,在實(shí)際操作中對(duì)各區(qū)域的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制,以便留給一些有影響力的商家。
統(tǒng)一租金的策略在我們以往的實(shí)踐中證明是成功的,因?yàn)槭袌?chǎng)剛開(kāi)始招商時(shí),大部分商戶會(huì)處于觀望狀態(tài),實(shí)行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場(chǎng)強(qiáng)占好位置,感覺(jué)占了便宜;后進(jìn)場(chǎng)的商戶雖然選不到了好位置的商鋪,但看到前面已有很多商戶進(jìn)駐,信心會(huì)增強(qiáng),也不會(huì)覺(jué)得很吃虧。
五)、中山商貿(mào)城商鋪裝修建議
根據(jù)商戶反饋信息,絕大部分商戶均希望中山商貿(mào)城商鋪能待基本裝修。為此我們建議商鋪的裝修標(biāo)準(zhǔn)為:
地面:一層地面為防滑地磚,二層以上地面水泥沙漿抹平。
墻面:高級(jí)乳膠漆刷白。
天花:高級(jí)乳膠漆刷白,配日光燈管。
衛(wèi)
樓梯:現(xiàn)澆樓梯,水泥沙漿抹平。
大門(mén):高級(jí)鋁合金卷簾門(mén)。
另外,部分商戶提出希望商貿(mào)城除步行街以外的商鋪之間能夠有頂棚,不影響雨天和太陽(yáng)爆曬天的經(jīng)營(yíng)。
篇2：商業(yè)廣場(chǎng)招商租金策略
商業(yè)廣場(chǎng)招商及租金策略
將招商作為一個(gè)大的項(xiàng)目來(lái)嚴(yán)密管理，建立整個(gè)項(xiàng)目的知識(shí)框架體系，合理進(jìn)行作業(yè)分解。
總的策略是：提前進(jìn)行主力店招商，后進(jìn)行零散品牌招商。
購(gòu)物主力店招商由我公司獨(dú)立完成， 餐飲娛樂(lè)主力店招商可以委托中介公司負(fù)責(zé)。
國(guó)際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。
1. 娛樂(lè)招商
主力娛樂(lè)演藝中心，要引進(jìn)知名娛樂(lè)公司，同時(shí)聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機(jī)構(gòu)共同打造娛樂(lè)前沿。
娛樂(lè)先行，滿足大商家聚集人氣的要求，爾后完成大商家招商。
聯(lián)盟策略：
與大型零售商建立策略聯(lián)盟，整合商業(yè)資源；
與電視臺(tái)建立電視購(gòu)物聯(lián)盟。
與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián)，為未來(lái)整體出售奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對(duì)商業(yè)物業(yè)投資要求。
2. 日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百貨、上海第一百貨等企業(yè)首先去上海考察整個(gè)商場(chǎng)特點(diǎn)，分析其品牌結(jié)構(gòu)。JUSCO的中國(guó)總部與我們已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京王府井百貨等重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)。
我們將整個(gè)消費(fèi)群體特點(diǎn)，品牌結(jié)構(gòu)對(duì)比，項(xiàng)目簡(jiǎn)介，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)等資料給對(duì)方。
主力店招商重點(diǎn)要做好專業(yè)工作和感情聯(lián)絡(luò)工作，對(duì)方市場(chǎng)拓展部人員掌握較大權(quán)力，像JUSCO每三個(gè)月向日本總部回報(bào)新店拓展事宜，能否列入備選計(jì)劃拓展部人員具有較大權(quán)限。期望林副總參與公關(guān)工作，多給對(duì)方信心和鼓勵(lì)。
投資公司的引進(jìn)：針對(duì)部分名牌，采用特許加盟形式，為填補(bǔ)深圳空白，我們鼓勵(lì)他們進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。
北美專題引進(jìn)策略
第一：與兒童玩具反斗城合作，首先引進(jìn)這家品牌。抓住兒童顧客群體，整個(gè)項(xiàng)目就奠定了在中國(guó)購(gòu)物中心的江湖地位。
第二：SAKS第五大道百貨
SAKS百貨商店集團(tuán)擁有241家百貨店，分別以Parisian, Proffitt's, McRae's, Younkers, Herberger's, Carson Pirie Scott, Bergner's, Boston Store命名，還包括38家LIBBY LU俱樂(lè)部專業(yè)商店。 SAKS還經(jīng)營(yíng)第五大道集團(tuán)，擁有64家第五大道百貨店和53家其他百貨店。
SAKS第五大道百貨是由在紐約第34街各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)零售店的HORACE SAKS和BERNARD CIMBEL兩家于1900年初創(chuàng)辦的。他們的宗旨是建造一家與時(shí)尚優(yōu)雅的生活方式相吻合的個(gè)性化專業(yè)百貨店。
紐約第五大道百貨
SAKS商品組合
這里主要列出SDSG百貨店和SAKS第五大道百貨店的商品組合，SDGS百貨店商品組合中既有一系列具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際名牌，又有一部分它獨(dú)有的限量出售的品牌，下面是SDSG主打品牌：
Liz Claiborne---麗詩(shī)加邦,Susan Bristol,Marisa Christina-瑪莎.克莉絲汀
Sigrid Olsen---西格,Polo/Ralph Lauren---保羅.拉芙.勞倫，Tommy Hilfiger---唐美.希緋格,Columbia---哥倫比亞,Hart Schaffner & Mar*,Estee Lauder---雅詩(shī)蘭黛,Clinique---倩碧,Lancome---蘭寇,Chanel---夏奈爾,Nine West---玖熙,Enzo---恩左,Timberland---天木蘭
Clarks---奇樂(lè),Waterford---,Bali---百麗
下面這些牌子只有在SDSG專賣店才有：
Karen Kane, BCBG, Garfield & Marks---加菲貓,Tahari,Oakley,Robert Talbott, Tommy Bahama---托米.巴哈馬,Joseph Abboud---約什夫,Callaway ，
Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman,Kate Spade--,Via Spiga
Brighton---布萊頓。
Saks Fifth Avenue stores 商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級(jí)品牌商品：
Louis Vuitton---路易.威登,Christian Dior----克里斯汀.迪奧
Giorgio Armani---喬治.阿瑪妮,Chanel---夏奈爾
Dolce and Gabbana,Salvatore Ferragamo---薩瓦托.菲拉格慕
Gucci---古茲,Donna Karan---唐娜.凱倫,Calvin Klein---CK卡爾文.克萊恩
Ralph Lauren---拉夫.勞倫,Judith Leiber ,Prada,Escada---埃斯卡達(dá)
Carolina Herrera---卡羅萊娜.海萊拉, Oscar de la Renta---奧斯卡.德拉倫塔，St. John, Yves St. Laurent---圣羅蘭, Tod's ,Ermenegildo Zegna---杰尼亞，Ma* Mara。
中國(guó)是快速成長(zhǎng)的奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，由于深圳已經(jīng)成為中國(guó)重要旅游城市，深圳特區(qū)是中國(guó)購(gòu)買(mǎi)高檔消費(fèi)品的首選之地，深圳與香港成為高檔購(gòu)物中心薈萃之地。
我們積極引進(jìn)像美國(guó)SAKS第五大道百貨的優(yōu)秀百貨，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)商業(yè)空白。
對(duì)于國(guó)外主力百貨店，主要依靠中國(guó)市場(chǎng)和有吸引力主題購(gòu)物中心作為吸引的主要賣點(diǎn)。不要依靠低檔租金策略，對(duì)癥下藥，重點(diǎn)研究國(guó)外百貨商店中國(guó)開(kāi)發(fā)策略，例如美國(guó)西爾斯百貨多次牌高層領(lǐng)導(dǎo)出席中國(guó)論壇，事實(shí)上美國(guó)百貨在積極謀求中國(guó)市場(chǎng)。
第三JC PENNY
引進(jìn)化妝品旗艦店 香港莎莎 英國(guó)body shop
國(guó)內(nèi)主力店招商策略
以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國(guó)內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。
正中商業(yè)廣場(chǎng)租金策略
租金是收益的重要組成部分，租金策略是招商的重要，初步建議租金表如下：
每月每平方米租金
第一年 第二年及以后
負(fù)二層租金 80 100最后升至150
負(fù)一層租金 100 120 最后升至180元
一層租金 140 160最后升至200元二層百貨租金 60 80最后升至100元
三層租金 50 70最后升至90元
四層租金 50 娛樂(lè)
其中3000平方米租金20元 60最后升至100元
酒樓租金 60 80最后升至100元
超市租金30元左右，租金期限15年。
租金策略：根據(jù)百貨為主的業(yè)態(tài)方案，整體租金最高。由于深圳各個(gè)開(kāi)發(fā)商紛紛與家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却筚u場(chǎng)聯(lián)絡(luò)，目前所開(kāi)租金極低，因此，我們從競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及盈利能力出發(fā)，力爭(zhēng)整體租金最高的百貨店組合策略。兒童翻斗城作為吸引人流業(yè)態(tài)。
提升租金策略
負(fù)二層租金 引入特殊業(yè)態(tài)
能夠吸引顧客從地鐵中停留 具體品牌
負(fù)一層租金 力爭(zhēng)平均租金120元以上
吸引一家主題百貨 引入著名藥店，例如同仁堂連鎖店，三九健康藥店，租金200元/月左右左右；面包房可頌房等兩家租金為1000元/
一層租金 化妝品旗艦店租金200元以上，力爭(zhēng)局部300元 如果SAKS進(jìn)入將一層一半和負(fù)一層大部分給予該百貨公司，形成深圳最具競(jìng)爭(zhēng)力的百貨業(yè)態(tài)。
二層百貨租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金60-100元/平方米
三層租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金60-100元/平方米
四層租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金60-100元/平方米
五層 兒童翻斗城爭(zhēng)取作為引進(jìn)項(xiàng)目；若對(duì)方不入駐，建議自營(yíng)，為整個(gè)購(gòu)物中心吸引人流創(chuàng)造良好條件。考慮投入2000萬(wàn)元自營(yíng)
力爭(zhēng)通過(guò)經(jīng)營(yíng)第一年實(shí)現(xiàn)10%利潤(rùn)，第二年實(shí)現(xiàn)20%以上利潤(rùn)
大型酒樓租金60-100元