國(guó)家自1996年以來(lái)第八次減息以后,1年期的定期存款利率已經(jīng)降到2%以下(1.98%),扣除20%的利息稅和通貨膨脹率,錢存在銀行里利息的收益率已經(jīng)降到可以忽略不計(jì),手中有一些“閑錢”的市民開(kāi)始考慮投資置業(yè)進(jìn)行保值升值。由于過(guò)去的一兩年間廣州的商業(yè)氣氛持續(xù)向好,在住宅、寫字樓和商用物業(yè)中,尤以商鋪的投資前景最為看好。據(jù)中立地產(chǎn)的陳嘉慧小姐介紹,目前廣州商鋪市場(chǎng)的投資回報(bào)率一般在8%至10%之間,而且市場(chǎng)供應(yīng)的品種比較多,可供選擇的余地比較大,加之租務(wù)活躍,可以保障一個(gè)穩(wěn)定的租金收入。以目前的市場(chǎng)來(lái)看,市場(chǎng)的供應(yīng)以大面積商鋪為主,由于總價(jià)高企,置業(yè)門檻比較高。現(xiàn)在市場(chǎng)需求量最大的是總價(jià)在200萬(wàn)元以下的商鋪,但這種商鋪的供應(yīng)量相對(duì)最為緊俏。用陳嘉慧小姐的話來(lái)說(shuō),“市場(chǎng)目前最缺乏的不是客戶,而是貨源。”對(duì)于總價(jià)在1000萬(wàn)元以上的大面積商鋪,如果投資得當(dāng),進(jìn)行分拆銷售,往往會(huì)取得30%至50%以上的投資高回報(bào)率。

置業(yè)錦囊1:商鋪投資首先要過(guò)資金關(guān)

如果投資商鋪?zhàn)杂匈Y金不足,一般買家都要選擇銀行按揭,需要提醒您的是目前銀行對(duì)于商鋪投資一般只提供4成按揭。相對(duì)于寫字樓最高6成按揭和商品住宅最高8成按揭來(lái)講相對(duì)有些低。這主要是前些年房地產(chǎn)泡沫高漲時(shí)期,由于某些人為的因素造成銀行在商鋪貸款方面的呆賬壞賬情況比較嚴(yán)重,造成銀行在提供這類貸款時(shí)比較謹(jǐn)慎。

置業(yè)錦囊2:老城商鋪與新區(qū)商鋪風(fēng)險(xiǎn)各有不同

由于老城區(qū)的商業(yè)氣氛比較濃,因此投資老城區(qū)的臨街商鋪往往會(huì)取得15%至20%的高回報(bào)率。而且這種商鋪的實(shí)用率一般比較高,而管理費(fèi)一般比較低。但由于老城區(qū)許多商鋪都劃到規(guī)劃紅線之外,隨時(shí)面臨拆遷的危險(xiǎn),因此購(gòu)入這種商鋪很考驗(yàn)買家的眼光。購(gòu)入這種物業(yè),要考慮其“值博率”高不高。一般來(lái)講,如果能夠在短時(shí)間內(nèi)取得一定的租金回報(bào),再加上拆遷補(bǔ)償?shù)馁Y金,能夠回收成本的物業(yè),投資價(jià)值就比較高。對(duì)于像天河這樣的新城區(qū)的商鋪,由于它的市場(chǎng)價(jià)格比較高,而新區(qū)的商業(yè)氣氛做旺需要時(shí)間,因此其商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低。比如說(shuō),天河北路的商鋪目前的售價(jià)在3.5萬(wàn)元到4萬(wàn)元之間,而其租價(jià)只在200多元/m2,因此目前只能取得7%左右的投資回報(bào)率。投資這樣的物業(yè),需要買家具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和魄力。

置業(yè)錦囊3:買鋪要看商業(yè)氣氛

購(gòu)買商鋪也要“借力”,選擇靠近大型商場(chǎng)和西式快餐店的地方買鋪,商業(yè)氣氛很容易做旺起來(lái)。由于西式快餐店的租約一般比較長(zhǎng),達(dá)到15年至20年,因此其周圍的商用物業(yè)租金比較有保障。比如說(shuō),天河北路由于有百佳的進(jìn)駐,商業(yè)氛圍取得不俗的提升。另一方面,買鋪盡量不要與銀行、證券公司“為鄰”,因?yàn)樘嗟拇笮蜋C(jī)構(gòu)往往會(huì)割裂一個(gè)路段的商業(yè)“人氣”的連續(xù)性。對(duì)于“城中村”中的物業(yè),雖然其“人氣”很旺,但購(gòu)入時(shí)需考察其產(chǎn)權(quán)情況。

置業(yè)錦囊4:選擇在大型居住區(qū)內(nèi)投資有保障

一些大型居住區(qū)內(nèi)的商鋪,由于其居民購(gòu)買力持續(xù)和穩(wěn)定,其商業(yè)一般會(huì)持續(xù)得到提升。對(duì)于這種類型的商鋪如果趁低吸納,會(huì)起到保值升值的效果。像在郊區(qū)的麗江花園內(nèi)的街鋪,其二手的成交價(jià)相較于早期的一手價(jià)格已經(jīng)有了很大升值空間。市區(qū)大盤如富力廣場(chǎng),現(xiàn)在其小區(qū)鋪售價(jià)在1萬(wàn)元/m2,而租金能夠達(dá)到100元/m2。而它面向龍津路的街鋪,售價(jià)估計(jì)可達(dá)2萬(wàn)~3萬(wàn)元/m2,由于其小區(qū)正在形成中,未來(lái)有一定的升值空間。

置業(yè)錦囊5:選擇有特定升值前景的區(qū)域和領(lǐng)域

人民南路是廣州傳統(tǒng)的商業(yè)旺地,目前人民路的街鋪售價(jià)在每平方米1萬(wàn)多元,如果將來(lái)拆除高架橋?qū)⒂型矫科椒矫?萬(wàn)到4萬(wàn)元。但現(xiàn)在要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就是高架橋何時(shí)拆還是個(gè)未知數(shù)。不過(guò),現(xiàn)在這一地段的租務(wù)還比較活躍,投資回報(bào)率能達(dá)到8%,買這里的鋪至少不會(huì)虧。最重要的是現(xiàn)在“執(zhí)平貨”,將來(lái)會(huì)“有數(shù)為”。另外,隨著中國(guó)國(guó)有企業(yè)改革的推進(jìn),一些效益不好的國(guó)企謀劃轉(zhuǎn)制,為了妥善安置職工,他們會(huì)放出一些國(guó)有鋪,而這類商鋪的成交價(jià)一般會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。最近在第十甫路就有這樣一單生意成交,成交商鋪面積約300平方米,有4個(gè)門面,市場(chǎng)租價(jià)在17萬(wàn)到18萬(wàn)元,而其成交價(jià)只有1200萬(wàn)元左右,可謂劃算。但這樣的貨畢竟不多,可“遇”而不可求,看你的信息是否靈通。

置業(yè)錦囊6:選擇商場(chǎng)鋪一定要慎而又慎

現(xiàn)在國(guó)外大型商場(chǎng)鋪一般是不會(huì)散賣的。散賣后很難形成合力,鑄造品牌。目前在廣州的大型商場(chǎng)鋪,有的經(jīng)營(yíng)就很成功,有的就馬馬虎虎了。比如說(shuō),天河城廣場(chǎng)由于只租不賣,對(duì)租客的層次控制嚴(yán)格,形成了品牌,其商業(yè)氣氛之旺全城矚目。荔灣廣場(chǎng)散賣產(chǎn)生的問(wèn)題多多,其商業(yè)價(jià)值相比于天河城已有天淵之別了。現(xiàn)在一些新的商鋪,一般也意識(shí)到散賣的問(wèn)題,而采取只租不賣或先做旺再賣的策略。總而言之,買商場(chǎng)鋪要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),商場(chǎng)鋪一般售價(jià)較高,所以一定要考察清楚其是否有與其高售價(jià)相匹配的高商業(yè)收益,再?zèng)Q定投資與否。

篇2：商鋪投資

　　商鋪投資

　　商鋪投資種類

　　鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，**顧問(wèn)在本書中按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行分類，具體分類如下：

　　1、商業(yè)街商鋪投資；

　　2、市場(chǎng)類商鋪投資；

　　3、社區(qū)商鋪投資；

　　4、建筑底商商鋪投資；

　　5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪投資；

　　6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；

　　7、交通設(shè)施商鋪投資

　　商鋪投資的概念

　　商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。鑒于上述投資特點(diǎn)，我們將進(jìn)行商鋪購(gòu)買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場(chǎng)關(guān)注率。

　　商鋪投資真正的市場(chǎng)吸引力在什么地方呢？**顧問(wèn)認(rèn)為商鋪的投資價(jià)值是商鋪投資的魅力所在。關(guān)于商鋪的投資價(jià)值在商鋪投資的特點(diǎn)部分將具體進(jìn)行介紹。

　　商鋪分類

　　從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說(shuō)對(duì)商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解和后面對(duì)商鋪投資進(jìn)行探討。

　　商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見(jiàn)商鋪----商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。在此對(duì)商鋪進(jìn)行必要分類，有助于讀者對(duì)商鋪的個(gè)性化了解，以及便于后面對(duì)其進(jìn)行研究。

　　1、 按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類

　　（1）、商業(yè)街商鋪

　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

　　商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。

　　與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶簟⑸啼伣?jīng)營(yíng)者都面臨損失。

　　（2）、市場(chǎng)類商鋪

　　在這里，我們所說(shuō)的"市場(chǎng)"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。

　　市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。

　　（3）、社區(qū)商鋪

　　社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。

　　社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

　　（4）、住宅底層商鋪

　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

　　住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來(lái)的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　（5）、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

　　百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　（6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

　　商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。

　　（7）、交通設(shè)施商鋪

　　交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

　　以上是按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目的類型從開(kāi)發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開(kāi)發(fā)形式的商鋪建立基于開(kāi)發(fā)觀念的理解。

　　2、按照投資價(jià)值分類

　　商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問(wèn)題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來(lái)說(shuō)，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。

　　鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。

　　（1）、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

　　"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。

　　"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說(shuō)，王府井大街的商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬(wàn)客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！

　　"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。

　　（2）、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過(guò)從無(wú)到有的過(guò)程，從不成熟到成熟的過(guò)程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過(guò)程就是價(jià)值提升的過(guò)程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)

的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升無(wú)庸質(zhì)疑。

　　需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中的原因，**顧問(wèn)要說(shuō)明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過(guò)對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1.5萬(wàn)/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬(wàn)/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨穑瑯O有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?/p>

　　關(guān)于商鋪投資價(jià)值的掌控問(wèn)題，本書將在后面的章節(jié)進(jìn)行專門介紹。

　　（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

　　"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國(guó)內(nèi)有很多從事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國(guó)的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。

　　"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無(wú)疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！

　　之所以用"冷門"來(lái)形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門對(duì)其進(jìn)行介紹。

　　（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股

　　專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。

　　比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬(wàn)人民幣，其投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。

　　（5）、其他商鋪-"一般股票"

　　其他商鋪，指除過(guò)上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說(shuō)其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。

　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開(kāi)發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。比如，北京國(guó)貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)模看，在北京激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國(guó)貿(mào)商城商鋪的投資價(jià)值很高，屬于商鋪中的"績(jī)優(yōu)股"。

　　從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績(jī)優(yōu)股"。只是依賴于開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。

　　3、按照商鋪的位置形式分類

　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。

　　鋪面房，是指臨街有門面，可開(kāi)設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。

　　（1）、唯一性差異

　　鋪面房通常占有地域上無(wú)可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，地域上唯一性優(yōu)勢(shì)意味著其良好的投資價(jià)值。

　　（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異

　　鋪位所能經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營(yíng)的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。

　　（3）、營(yíng)業(yè)時(shí)間差異

　　鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場(chǎng)，超過(guò)九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營(yíng)者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。

　　（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異

　　鋪位經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國(guó)內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見(jiàn)不鮮。

　　（5）、物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異

　　對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說(shuō)了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。

　　（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異

　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營(yíng)的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì)來(lái)租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。

　　（7）、投資風(fēng)險(xiǎn)差異

　　時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說(shuō)到底就是鋪位的過(guò)熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過(guò)程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開(kāi)張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬(wàn)元炒到了目前的50萬(wàn)元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說(shuō)鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。

　　另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。

　　（8）、炒作難易程度差異

　　鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過(guò)少無(wú)法炒，量過(guò)大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)

已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

　　商鋪概念

　　商鋪，由"市"演變而來(lái)，《說(shuō)文》將"市"解釋為"集中交易之場(chǎng)所"，也就是今日之商鋪。唐宋是中國(guó)封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長(zhǎng)安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流的中心，長(zhǎng)安東西兩市，商賈云集，店肆無(wú)數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場(chǎng)是分開(kāi)的，首都東京（開(kāi)封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧校鞔蠼种列锣嶉T有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行，皇城東華門外，無(wú)所不有。《清明上河圖》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。

　　位于長(zhǎng)江三角洲東端，北瀕長(zhǎng)江口，南臨杭州灣的上海，明清時(shí)期僅為江蘇省的一個(gè)縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時(shí)的上海已成為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心城市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬(wàn)戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。

　　根據(jù)以上對(duì)商鋪歷史的回顧，我們可以對(duì)"商鋪"做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或 感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過(guò)去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。

　　商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)講，理解這一點(diǎn)很容易。

　　商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場(chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過(guò)得到經(jīng)營(yíng)者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。

　　商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場(chǎng)所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂(lè)、健康等，而經(jīng)營(yíng)者在此過(guò)程中實(shí)現(xiàn)收益。

　　從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營(yíng)物品商品，增加到經(jīng)營(yíng)服務(wù)商品、體驗(yàn)商品的層面。很顯然，以上不同經(jīng)營(yíng)商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對(duì)商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過(guò)程中做初步的判斷。

　　租金收益和價(jià)值升值收益與各因素的函數(shù)

　　租金收益與各因素的函數(shù)F，表述了租金收益和商情、客流量、"可視性"、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關(guān)系；價(jià)值升值收益與各因素的函數(shù)F，表述了價(jià)值升值收益與商情、商鋪初始售價(jià)，及商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)等之間的關(guān)系。上述兩個(gè)函數(shù)從量化的角度對(duì)租金收益和價(jià)值升值進(jìn)行了解釋，希望讀者能夠建立初步的概念。

篇3：商鋪投資哲學(xué)

　　商鋪的投資哲學(xué)

　　近年來(lái)，隨著商用房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展，在以租賃經(jīng)營(yíng)為主的同時(shí)，一些寫字樓和商鋪開(kāi)始實(shí)行售賣產(chǎn)權(quán)的方式，這種方式因?yàn)榫哂袑?lái)可以坐收租金的好處，因而大大吸引了一些中小投資人的注意。投資商鋪，機(jī)遇多，風(fēng)險(xiǎn)也大，如何科學(xué)地回避投資風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　產(chǎn)權(quán)能否落實(shí)是關(guān)鍵

　　20**年9月15-26日某大城市一處樓盤在當(dāng)?shù)馗鞔笾髁鲌?bào)刊媒體上投放26次大篇幅的紙質(zhì)廣告，折合金額約420余萬(wàn)元，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的宣傳攻勢(shì)就此展開(kāi)。應(yīng)該說(shuō)該盤的銷售機(jī)遇是相當(dāng)不錯(cuò)的，畢竟在這條路上可售型的商鋪屈指可數(shù)，物業(yè)和地段的稀缺性決定了其市場(chǎng)境遇理應(yīng)不錯(cuò)，開(kāi)盤前三天購(gòu)買者就請(qǐng)人徹夜排隊(duì)。但出人意料的是，一張不該出現(xiàn)的公告出現(xiàn)在該盤售樓處的玻璃幕墻上："經(jīng)查，ＸＸ中路Ｘ號(hào)ＸＸ大廈１～６樓商鋪分割房產(chǎn)廣告，無(wú)銷售許可證明文件，且未經(jīng)登記擅自發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。特此警示。"落款是ＸＸ區(qū)工商局，日期是9月25號(hào)。

　　投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法性是首先要考慮的，譬如〃五證〃是否齊全（《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工建設(shè)許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》），由此確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目的合法性。如何防止被抵押?jiǎn)栴}？投資人要暗地調(diào)查一下，所要購(gòu)買的商鋪是否被抵押，或者在你購(gòu)買后防止被再次抵押。不動(dòng)產(chǎn)被抵押的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，很多原因是由于金融放貸機(jī)構(gòu)之間缺乏必要的信息通報(bào)，甚至利益部門和相關(guān)利益人相互勾結(jié)造成的。由于所購(gòu)商鋪僅是整個(gè)房產(chǎn)的一部分，因而今后的房產(chǎn)管理問(wèn)題、投資人對(duì)商鋪有哪些權(quán)益等問(wèn)題都要問(wèn)清楚。

　　評(píng)估投資周期與風(fēng)險(xiǎn)

　　投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和租賃經(jīng)營(yíng)是兩種截然不同的運(yùn)作方式，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)意味著你將擁有店鋪的所有權(quán)，通過(guò)自有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。通過(guò)投資行為購(gòu)買店鋪產(chǎn)權(quán)的方式，一次性投資大，回收周期長(zhǎng)，往往風(fēng)險(xiǎn)較大，由此，你必須做好防范風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，考慮退出機(jī)制，必要時(shí)能及時(shí)退出。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)大往往收益也大。

　　想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估某物業(yè)的投資價(jià)值。這里提供一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×１５年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益×１５年＞房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。還可以有一種更為簡(jiǎn)單、便捷的方法，雖不是很專業(yè)，但適合百姓進(jìn)行投資選擇：如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／１００，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／１００，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。這些是常用的比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財(cái)。在看一項(xiàng)投資時(shí)，投資者有必要多看一些指標(biāo)以增加可靠性。

　　商鋪投資回報(bào)率高的往往受到百姓的青睞。去年國(guó)慶節(jié)期間，位于上海長(zhǎng)寧路、匯川路口的一家商廈推出了３年前就已經(jīng)竣工的４層商業(yè)裙房。一樓均價(jià)４萬(wàn)元／平方米，二樓均價(jià)２．６萬(wàn)元／平方米，３樓以上尚未推出，單套面積約１０－４０平方米。在回報(bào)方式上該盤承諾：包租１０年，前３年，業(yè)主將以８％的投資回報(bào)率獲得固定回報(bào)。３年后８％的回報(bào)取消；第４、第５年，業(yè)主們將獲得商場(chǎng)租金收益的８０％，由業(yè)主們?cè)侔赐顿Y比例分成；第６至第１０年上升為租金收益的９０％。同時(shí)，后７年業(yè)主的收益將有５％回報(bào)率的保底。

　　租賃好壞是投資依據(jù)

　　天上沒(méi)有掉下來(lái)的餡餅。雖然商廈鋪位的投資金額較少，但相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較大。因?yàn)椋c獨(dú)立商鋪的門面房不同，大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)的鋪位租賃情況的好壞，易受商廈整體經(jīng)營(yíng)情況好壞的影響。經(jīng)營(yíng)情況好，人流量大，銷售額高，鋪位自然就不愁出租；一旦經(jīng)營(yíng)情況不好，人流量減少，則商廈內(nèi)的鋪位租賃或多或少受到影響。特別是，部分經(jīng)營(yíng)管理者疏于對(duì)鋪位的經(jīng)營(yíng)管理的督導(dǎo)，造成了一些鋪位成了偽劣商品藏污納垢的場(chǎng)地，不時(shí)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，逐漸影響了商廈的聲譽(yù)，造成了惡劣的影響，使消費(fèi)者望而卻步，而投資者對(duì)鋪位的出租情況就更難以樂(lè)觀了。許多開(kāi)發(fā)商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營(yíng)業(yè)用房用于統(tǒng)一出售，這種統(tǒng)售店面，售價(jià)自然比單純一樓的店面低得多。但對(duì)此類物業(yè)，投資者需留神，心里沒(méi)底千萬(wàn)不要下單。一般來(lái)說(shuō)，餐飲、超市、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見(jiàn)對(duì)象，此類行業(yè)對(duì)面積的要求都在１００平方米以上，如果太小，可能不好出手。

　　物業(yè)品牌決定商鋪價(jià)值

　　香港不少大型商業(yè)物業(yè)有專門的經(jīng)營(yíng)管理公司打理。香港地鐵物業(yè)旗下的四家商場(chǎng)，就是在香港地鐵物業(yè)經(jīng)營(yíng)之下，在三流地段做出了一流的業(yè)績(jī)，廣受商業(yè)客戶的好評(píng)，不僅名店紛紛入駐，出租率長(zhǎng)年維持在１００％，而且在近年來(lái)市場(chǎng)不景氣的情況下，仍保持每年７％左右的租金增幅。因此，選擇商業(yè)物業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)商，就成為投資大型商廈（或?qū)I(yè)市場(chǎng)）內(nèi)鋪位的關(guān)鍵。由品牌經(jīng)營(yíng)商通過(guò)科學(xué)規(guī)劃商場(chǎng)布局、策劃營(yíng)銷活動(dòng)、制訂經(jīng)營(yíng)主題等，為物業(yè)提供相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，提升物業(yè)的整體聲譽(yù)和形象，提高物業(yè)對(duì)特定租戶的吸引力，并承擔(dān)招商及售后服務(wù)、市場(chǎng)管理等經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的職能。這樣，大型商業(yè)物業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理來(lái)集聚人氣，其鋪位的價(jià)值才能獲得提升。