近幾年來(lái),國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,20**年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峻工面積超過2000萬(wàn)平方米。可見,隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間也將越來(lái)越大。然而,由于國(guó)內(nèi)發(fā)展商仍普遍缺乏有效的經(jīng)驗(yàn),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的專業(yè)化水平偏低,操作思路、操作程序、招商渠道等不夠完善,直接導(dǎo)致了市場(chǎng)需求難以得到滿足。

這就要求發(fā)展商具有理性、專業(yè)的開發(fā)思路,正確把握和做出決策,對(duì)于商業(yè)設(shè)施的開發(fā)及規(guī)劃要對(duì)路,才能避免走入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的誤區(qū)。

一.住宅開發(fā)思路不適于商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在很大區(qū)別。首先從營(yíng)銷角度做一形象的比喻,如果住宅項(xiàng)目是直銷,那么商業(yè)產(chǎn)品就是傳銷。由于住宅開發(fā)商直接面對(duì)最終消費(fèi)者,因此發(fā)展商可以自己分析市場(chǎng),根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的研究做出產(chǎn)品定位,決定戶型比例以及住宅產(chǎn)品類型等,然后直接進(jìn)行銷售。

但大型的綜合商業(yè)項(xiàng)目則完全不同,其銷售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者(或許有些散戶,可將其視為直銷),而是商家,特別是主力店。因此發(fā)展商首先要找到主力店,按照其需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。而大部分國(guó)際主力店采取租賃方式,以北京五合在全國(guó)包括北京在內(nèi)所做的幾個(gè)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目為例,里面包含綜合食品、日用超市、家居建材超市、家電超市等。這些大型商家都有自己一系列嚴(yán)格的自成體系的要求,如賣場(chǎng)面積、停車位面積、貨架的陳列、建筑的開間柱網(wǎng)、層高要求以及自動(dòng)滾梯的位置、數(shù)量等。如果開發(fā)商自己做設(shè)計(jì),很難滿足商家的要求,于是設(shè)計(jì)做得越深入,后期招商的困難也就越大。

其次在開發(fā)模式上,住宅項(xiàng)目可滾動(dòng)開發(fā),資金壓力較輕,可以利用一個(gè)項(xiàng)目前期的收益進(jìn)行后期開發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)事實(shí)上是一種金融產(chǎn)品,一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目需要一次投資建成,才能形成商業(yè)氣氛。而對(duì)于部分主力店,發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金,甚至部分免租金形式吸引主力店入住。這種開發(fā)模式就要求發(fā)展商具有極其雄厚的資金儲(chǔ)備,以回避可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

此外,相比住宅產(chǎn)品開發(fā),在商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)中,專業(yè)化公司的作用不容忽視。在此,專業(yè)化公司一方面指專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)。他們對(duì)大型綜合商業(yè)中心的地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、資源整合、主力店招商并介入最后的管理實(shí)施,這些對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要。遺憾的是,國(guó)內(nèi)很多發(fā)展商對(duì)此仍不夠重視。

另一方面,選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的建筑師是商業(yè)設(shè)施開發(fā)的重要一環(huán)。建筑師都可以做住宅設(shè)計(jì),但不是所有設(shè)計(jì)院都能做綜合商業(yè)設(shè)施設(shè)計(jì)。成功的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)師一則要熟悉商業(yè)建筑自身的特殊性,同時(shí)也要明確在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中,設(shè)計(jì)師個(gè)人的喜好與傾向應(yīng)服從商業(yè)設(shè)施開發(fā)及運(yùn)營(yíng)規(guī)律的特殊需求,而不是孤立地強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)自身的表現(xiàn)力。目前,國(guó)內(nèi)成功開發(fā)的綜合商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量仍然有限,借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),選擇既了解國(guó)外最新設(shè)計(jì)理念,又熟悉國(guó)內(nèi)市場(chǎng)情況的設(shè)計(jì)師,有助于取得商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成功。

二.商業(yè)設(shè)施的選址離不開宏觀城市系統(tǒng)的支持

商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求,不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位,特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。同時(shí)根據(jù)商業(yè)設(shè)施的定位,應(yīng)有城市級(jí)或區(qū)域級(jí)市政設(shè)施作為支撐。例如在北京、上海等地建設(shè)一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心,如果沒有與之相配套的城市道路交通體系,一旦投入運(yùn)營(yíng),將會(huì)為周邊城市交通帶來(lái)很大壓力,同時(shí),市政配套系統(tǒng)難以提供足夠消費(fèi)群體的支持,必然會(huì)影響到自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。因此,商業(yè)設(shè)施的開發(fā)需考慮周邊顧客群體支撐體系,包括周邊人口規(guī)模、收入消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、職業(yè)與知識(shí)結(jié)構(gòu)等。服務(wù)半徑、新的交通體系、軌道交通與高速公路的銜接等都是影響商業(yè)設(shè)施的重要因素。

據(jù)有關(guān)部門不完全統(tǒng)計(jì),目前國(guó)內(nèi)約有200余個(gè)大型Shopping Mall 項(xiàng)目正欲上馬,除北京、上海、廣州等大型城市,中小城市也紛紛向大Mall沖擊。可以說(shuō),Shopping Mall在國(guó)內(nèi)的開發(fā)普遍處于一個(gè)探索階段,并不適于所有的城市,特別是在大型Shopping Mall的選址上,開發(fā)商應(yīng)特別重視城市發(fā)展規(guī)劃和城市交通體系規(guī)劃對(duì)其產(chǎn)生的巨大影響。

三.基于區(qū)域需求,合理確定商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模

目前,國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,寧波“天一廣場(chǎng)”可以說(shuō)是一個(gè)較成功的開發(fā)實(shí)例,建成后有許多城市想學(xué)習(xí)借鑒。但有的城市提出,我們的城市比寧波大三倍,城市新區(qū)里規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心建筑面積和中心廣場(chǎng)尺度也應(yīng)至少擴(kuò)大三倍,完全沒有考慮該城市已有大規(guī)模商業(yè)設(shè)施的存在,這種觀點(diǎn)是完全錯(cuò)誤的。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模與規(guī)劃是由城市區(qū)域性需求所決定的,而不是由城市人口規(guī)模或城市規(guī)模來(lái)確定。脫離市場(chǎng)的盲目攀比只能使項(xiàng)目面臨越來(lái)越多的運(yùn)營(yíng)困難。

事實(shí)上,合理的規(guī)模是Shopping Mall正常、順利運(yùn)作的重要保證。其投資規(guī)模并非越大越好,相反,當(dāng)規(guī)模達(dá)到某一臨界點(diǎn)之后,其收益能力反而會(huì)降低,使開發(fā)項(xiàng)目陷于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。

同時(shí),對(duì)于Shopping Mall這類大型商業(yè)設(shè)施融資的困難,開發(fā)商也應(yīng)有充分的認(rèn)識(shí)。因?yàn)檫@類項(xiàng)目投資太大,投資回報(bào)周期長(zhǎng),一般在8~10年以上

,加上銀行對(duì)這種新的業(yè)態(tài)不熟悉,通常對(duì)這一類型項(xiàng)目的貸款極為謹(jǐn)慎。北京早期幾個(gè)著名的Shopping Mall擱淺,最主要的原因正是開發(fā)資金不足。

四.尊重設(shè)計(jì)規(guī)律,成比例放大商業(yè)街空間尺度

對(duì)于不同的建筑群體、商業(yè)空間,人們會(huì)產(chǎn)生不同的感受。目前中國(guó)處于一種經(jīng)濟(jì)迅猛增長(zhǎng)的時(shí)代,許多事物往往一味強(qiáng)調(diào)氣派,建筑設(shè)計(jì)也是如此。但是,一棟4萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑,前面或許可以有1萬(wàn)平方米的廣場(chǎng),但一個(gè)40萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑群就不能設(shè)計(jì)10萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)。10萬(wàn)平方米的廣場(chǎng)尺度已超過了商業(yè)建筑所需要的舒適的室外空間界限,不利于商業(yè)氣氛的形成和消費(fèi)者的購(gòu)物活動(dòng)。這種現(xiàn)象令人頗感荒唐可笑,現(xiàn)實(shí)中似乎難以發(fā)生。但事實(shí)上在某些大型商業(yè)項(xiàng)目中,業(yè)主或城市主管部門往往要求規(guī)劃建設(shè)一個(gè)數(shù)萬(wàn)平方米的大型廣場(chǎng)。在這種情況下,以北京五合為例,設(shè)計(jì)師通常采取化整為零的方式,規(guī)劃設(shè)計(jì)一系列尺度較小的廣場(chǎng)群。既保證足夠的城市開敞空間比例,又形成豐富多彩、宜人的街道廣場(chǎng)空間,規(guī)劃出充分的商業(yè)沿街店面,達(dá)到較好的效果。

此外,商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和尺度相配合也表現(xiàn)在功能的組合搭配上。如果一個(gè)4萬(wàn)平方米的商業(yè)中心內(nèi)部可容納2家各1.5萬(wàn)平方米的大型商業(yè)店鋪,形成一種較為適宜的比例關(guān)系;而一個(gè)40萬(wàn)平方米的商業(yè)中心區(qū)就不可能形成有2家各15萬(wàn)平方米的大型商業(yè)店鋪面積,40萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施的招商工作是至關(guān)重要的,其配置與組合需要極其多樣化。

五.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以尊重城市形象為前提

商業(yè)項(xiàng)目多地處城市繁華地段,對(duì)城市形象、街道風(fēng)貌有著重要影響。因此在爭(zhēng)取商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的同時(shí),應(yīng)充分重視商業(yè)建筑對(duì)城市形象和街道空間的貢獻(xiàn),不應(yīng)過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象。這是開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任,同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期升值、獲得回報(bào)的保障。歐洲國(guó)家在這方面有許多成功實(shí)例,筆者在德國(guó)所負(fù)責(zé)的幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中,在保證商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)使用的前提下,建筑設(shè)計(jì)各方面也都非常重視項(xiàng)目對(duì)城市廣場(chǎng)、街道空間、城市景觀的貢獻(xiàn)。

曾有一段時(shí)間,商業(yè)地產(chǎn)被政府部門作為形象工程、政績(jī)工程。如北京王府井商業(yè)街的改建,過分追求首都?xì)馀珊痛蠖际谐叨?商場(chǎng)建筑雄偉堂皇,犧牲了商業(yè)街的使用功能和文化傳統(tǒng)。導(dǎo)致改建后王府井商業(yè)街缺乏舒適的尺度空間,來(lái)訪的顧客多為外地客人,到王府井更多是慕名而來(lái),以旅游觀光為目的,并非商業(yè)購(gòu)物休閑,這種作法已受到諸多批評(píng)。

六.傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)寶貴的文化資源

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū),這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價(jià)值。在資源稀缺的情況下,開發(fā)商有時(shí)需要花大氣力營(yíng)造某種資源,如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項(xiàng)目。而在這方面,上海新天地是非常成功的作品之一。項(xiàng)目成功利用石庫(kù)門地區(qū)及殖民時(shí)代保存下來(lái)的建筑遺產(chǎn),充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值,重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段,形成了豐富多彩、舒適宜人,且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。

而北京王府井商業(yè)街的重建則完全沒有考慮王府井原有的諸多百年老店、名店品牌特色,忽視了原來(lái)王府井商業(yè)街獨(dú)具風(fēng)采的建筑空間與形式,包括原有的古樹木也沒有得到保留,使聞名天下的王府井商業(yè)街在改造以后最終成為一個(gè)可以放在中國(guó)任何一座城市、缺乏特色的商業(yè)街,非常令人遺憾。當(dāng)然,傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的更新,通常比推倒重建要復(fù)雜得多,需要開發(fā)商及設(shè)計(jì)師加倍悉心善待原有的城市肌理與空間,其開發(fā)與設(shè)計(jì)的工作量也成倍增長(zhǎng)。但如果設(shè)計(jì)成功,則不僅帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào),同時(shí)也是對(duì)城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。

七.體驗(yàn)性消費(fèi)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,人們的商業(yè)行為簡(jiǎn)單而明確,以買賣交易為核心。商業(yè)形態(tài)越簡(jiǎn)單、低級(jí),這種現(xiàn)象越明顯。而現(xiàn)代的購(gòu)物活動(dòng)已發(fā)展成為人類主要的休閑活動(dòng)之一。人們?nèi)ス浣?購(gòu)物不是唯一的目的,而是一種體驗(yàn)。逛街本身成為目的,而不是功利性地購(gòu)買商品或了解商品價(jià)格信息等。

體驗(yàn)性消費(fèi)成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要推動(dòng)力之一,特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性越來(lái)越重要。在此,體驗(yàn)性消費(fèi)主要包含七項(xiàng)內(nèi)容,即商業(yè)街風(fēng)情;大型商業(yè)建筑空間與設(shè)施,如大型中庭、觀光電梯、瀑布景觀等;表演促銷活動(dòng),如明星出場(chǎng)、花車*、廟會(huì)、主題活動(dòng)等;影視活動(dòng),如新式影院、媒體展示、IMA*電影、Livinglobe穹幕電影、立體電影;娛樂活動(dòng),如電玩游戲廳、旱冰場(chǎng)、虛擬世界、網(wǎng)吧、游藝廳;特色餐飲休閑,如異國(guó)情調(diào)的餐飲、酒吧、茶吧、觀景、約會(huì)等;以及蹦極、汽車展銷、摩天輪等其他活動(dòng)。

這些新型需求的出現(xiàn),以及隨之產(chǎn)生的新型業(yè)態(tài),在商業(yè)地產(chǎn)中所占的比例越來(lái)越大,這一現(xiàn)象應(yīng)引起發(fā)展商重視,及時(shí)更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu),以掌握開發(fā)這類項(xiàng)目的主動(dòng)權(quán),引領(lǐng)潮流。

八.商業(yè)設(shè)施形態(tài)和模式趨于高度綜合化

傳統(tǒng)而簡(jiǎn)單的營(yíng)銷設(shè)施是商業(yè)設(shè)施的重要部分,如銷售部分、倉(cāng)儲(chǔ)部分、管理部分等,但這種單一的商場(chǎng)建設(shè)無(wú)法滿足現(xiàn)代生活的需求。展

示、表演、活動(dòng)、休閑、餐飲、娛樂等廣義設(shè)施,越來(lái)越成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的重要部分。表現(xiàn)在建筑形態(tài)上,需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)中更多考慮室內(nèi)外空間的整合,以及商業(yè)設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施的整合。體驗(yàn)性空間、休閑共享空間越來(lái)越成為商業(yè)地產(chǎn)吸引客源的精彩亮點(diǎn),在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)高度重視。

而在建筑設(shè)計(jì)手法上,商業(yè)設(shè)施已不再是傳統(tǒng)的建筑立面設(shè)計(jì),更多是綜合考慮建筑立面、燈光照明、表演、廣告、多媒體等現(xiàn)代化綜合表現(xiàn)手段的應(yīng)用。這方面成功的例子較多,如五合主持設(shè)計(jì)的北京王府井富陽(yáng)廣場(chǎng),除采用動(dòng)態(tài)廣告和特殊燈光效果外,專門為表演促銷等活動(dòng)創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)了新穎的可升降舞臺(tái),成為建筑立面的有機(jī)組成部分與重要表現(xiàn)元素。雖然實(shí)施有一定難度,但建成后效果將非常獨(dú)特。此外在南京河西區(qū)商業(yè)中心設(shè)計(jì)中,五合同德國(guó)著名建筑多媒體專業(yè)工程公司合作,嘗試采用國(guó)際上最先進(jìn)的與建筑結(jié)合一體的發(fā)光二極管空間散點(diǎn)圖像顯示系統(tǒng),可提供超大面積動(dòng)態(tài)影像、演播功能,而不影響其后部建筑物的開窗、通風(fēng)和采光功能,這一技術(shù)可創(chuàng)造全新的空間與視覺效果,有很大的市場(chǎng)應(yīng)用價(jià)值。

無(wú)疑,商業(yè)地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)新一輪城市開發(fā)建設(shè)的高潮與機(jī)會(huì)。但是與此同時(shí),發(fā)展商也應(yīng)對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)和陷阱有充分的認(rèn)識(shí)。這些風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于發(fā)展商缺乏經(jīng)驗(yàn),中國(guó)缺少專業(yè)人才和專業(yè)化顧問公司。更重要的是,商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳統(tǒng)行業(yè),但是在新的時(shí)期,市場(chǎng)需求的變化必將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)的變化。這不僅需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)敏感性,重視專業(yè)技能和科學(xué)資訊的學(xué)習(xí),同時(shí)也需謹(jǐn)慎對(duì)待投資招商工作的進(jìn)行。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的流程

　　1、市場(chǎng)條件判斷

　　開發(fā)商需要在項(xiàng)目初期,首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問題:如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實(shí)力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2、項(xiàng)目位置選擇

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā),只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn),對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無(wú)不及。一個(gè)住宅社區(qū), 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化,會(huì)發(fā)生倍增,也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候,項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。

　　3、判斷可發(fā)展規(guī)模

　　在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后,需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

　　例:位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后,二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳,管理商開始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè),這說(shuō)明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷,很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是:以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷,可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì),依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

　　4、項(xiàng)目土地取得及政府許可

　　完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。

　　項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn):

　　1)、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求:要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要,得夠用。

　　2)、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期,土地價(jià)格越低,前期資金壓力越小。

　　5、項(xiàng)目定位細(xì)化

　　徹底的,細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品形式,特點(diǎn),啟動(dòng)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項(xiàng)目沒有成功的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施,在取地的過程中修正項(xiàng)目定位,在項(xiàng)目定位過程中取地工作已開始。

　　6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中,尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重:方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì),將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。

　　初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì),即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì),委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本,又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度,否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì),或者盡管完成,但會(huì)有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。

　　7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化

　　指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司,由市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念,具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng),無(wú)論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯(cuò)誤,但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去,否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。

　　例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過建筑師和市場(chǎng)專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。

　　8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合

　　在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后,需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合,判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題,那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案,驗(yàn)證確定最終可行方案。

　　9、項(xiàng)目方案的政府許可

　　指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告,向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì),向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告,向供電部門提交項(xiàng)目用電方案,向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項(xiàng)目方案的政府許可過程,常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間,需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃,項(xiàng)目的交通條件保證,項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。

　　在項(xiàng)目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。

　　1)交通審批

　　交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通問題可以成為項(xiàng)目的障礙,也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi),否則會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞,促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。

　　2)消防審批

　　指消防部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范,是否可以予以批準(zhǔn)的過程。如果消防部門最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì),那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費(fèi)。一般來(lái)說(shuō),項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突,開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。

　　3)規(guī)劃審批

　　指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過程對(duì)于開發(fā)商極為關(guān)鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況,對(duì)投資商來(lái)說(shuō)將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn),必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通,做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。

　　10、項(xiàng)目招投標(biāo)

　　指開發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后,在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后,經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等,以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過程。

　　11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算

　　指開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后,建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過程中,財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)工作需要,但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。

　　12、資金需求方案

　　指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制,再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求,最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案

　　13、融資方案

　　指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象,制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象,是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場(chǎng)因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn),所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性,過高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值,并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。

　　14、項(xiàng)目融資

　　除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項(xiàng)目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策,就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過程中最重要的工作,即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后,進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作以后,開始該項(xiàng)目的融資操作工作。

　　融資操作的形式主要有兩種:

　　1)、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;

　　2)、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會(huì)齊頭并進(jìn)。

　　第一種融資操作對(duì)于初

　　步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的,因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。與國(guó)際資本直接、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面,如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉,盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間,不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí),開發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí),需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題,換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。

　　第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講,是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì),這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。

　　15、市場(chǎng)策劃

　　項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要,高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本,并有效打開市場(chǎng)空間,收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面,避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

　　16、招商

　　項(xiàng)目招商的方式主要有兩種,即:

　　1)、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;

　　2)、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。

　　對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求,所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。

　　17、價(jià)格策略

　　對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講,開發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè),并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定,其次,市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。

　　價(jià)格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

　　18、租金策略

　　開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究,和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè),不僅考慮自身市場(chǎng)空間,而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常,準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。

　　19、管理公司的選擇

　　項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一,是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用,其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少,多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。 商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請(qǐng)管理公司。其實(shí)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來(lái),這對(duì)于項(xiàng)目的招商、融資都有很大的好處。如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開始運(yùn)做時(shí)就談定了知名管理公司進(jìn)行未來(lái)項(xiàng)目的管理,那么開發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同,招商工作容易進(jìn)行等。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)探討

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)探討

　　商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義就是以開發(fā)商業(yè)用途為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，從規(guī)模及業(yè)態(tài)上大致可分為大型購(gòu)物中心和由街鋪組成的商業(yè)街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)中等以上城市中商業(yè)步行街有200多條，大型購(gòu)物中心總體數(shù)量達(dá)800多家，而且項(xiàng)目投資規(guī)模也越來(lái)越大，動(dòng)輒就是十幾萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平方米，并由過去的單一購(gòu)物型逐漸向多功能復(fù)合型發(fā)展。結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的實(shí)際現(xiàn)狀，以及我國(guó)城市化水平將從30％發(fā)展到70％的預(yù)期，我們有理由相信；中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在很大的利潤(rùn)空間，因而吸引了眾多的開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。但是，商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)耗資巨大，以目前國(guó)內(nèi)的金融環(huán)境，開發(fā)商面臨巨大的資金壓力，一不留神，一些“香餑餑”就會(huì)變成“燙山芋”。銷售不好，商鋪爛在開發(fā)商手里，造成資金周轉(zhuǎn)困難；銷售火爆，但經(jīng)營(yíng)不好，容易引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問題并給開發(fā)商帶來(lái)負(fù)面影響。因此我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不同于住宅項(xiàng)目，有其特有的規(guī)律。比如商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研與住宅項(xiàng)目的調(diào)研對(duì)象完全不同；商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷不僅僅是賣房子，還要進(jìn)行品牌推廣和經(jīng)營(yíng)；住宅需要安靜沉穩(wěn)的顏色，而商業(yè)則需要五彩繽紛的色彩來(lái)渲染；住宅項(xiàng)目的收益通過銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)，而商業(yè)項(xiàng)目則可通過租金和資產(chǎn)增值帶來(lái)更豐厚的回報(bào)。高回報(bào)就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是對(duì)開發(fā)商綜合實(shí)力的整體檢驗(yàn)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也提出更高的要求。

　　一、購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)

　　“購(gòu)物中心”是目前最新的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，中文全稱是“超級(jí)購(gòu)物中心”，英文為“shopping-mail”。“購(gòu)物中心”的概念最早形成于上世紀(jì)初，二次大戰(zhàn)結(jié)束后，世界人口及經(jīng)濟(jì)迅速膨脹發(fā)展，加上汽車的普及和城市交通的日趨完善，商業(yè)消費(fèi)半徑得以擴(kuò)展。在這種背景下，擁有停車場(chǎng)的大型百貨店為方便顧客，便聯(lián)合餐廳、銀行、電影院等共同經(jīng)營(yíng)，這就形成了“購(gòu)物中心”的雛形。至上世紀(jì)60年代，“購(gòu)物中心”在歐美得到快速發(fā)展并逐步得以完善，今天“購(gòu)物中心”已經(jīng)成為世界各地商業(yè)消費(fèi)的中心和主要組成部分，除了各式各樣的百貨店能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買欲望外，寬敞明亮的空間環(huán)境,豐富多彩的餐飲娛樂設(shè)施及多種多樣的服務(wù)功能，使其成為一個(gè)為消費(fèi)者提供生活、交流等活動(dòng)的重要場(chǎng)所。

　　中國(guó)的購(gòu)物中心的發(fā)展相對(duì)滯后，上世紀(jì)80年后期在北京、上海出現(xiàn)了大型的百貨商店，90年代中期在此基礎(chǔ)上將餐飲、娛樂等設(shè)施引入，形成小規(guī)模的購(gòu)物中心。到90年代后期，香港地產(chǎn)商在國(guó)內(nèi)開發(fā)了許多具有香港特色的購(gòu)物中心，使購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)迅速升溫。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)熱，大規(guī)模的購(gòu)物中心開發(fā)熱潮席卷全國(guó)。開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。如東莞的“華南MALL”經(jīng)營(yíng)面積40多萬(wàn)平方米,而北京的“金源MALL”經(jīng)營(yíng)面積更達(dá)到68萬(wàn)平方米，一些城市甚至出現(xiàn)幾個(gè)購(gòu)物中心同時(shí)在建的現(xiàn)象，在“購(gòu)物中心”熱潮洶涌的同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)冷靜看到，目前國(guó)內(nèi)已開業(yè)的“購(gòu)物中心”有60％因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而處于虧損狀態(tài)。從歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中國(guó)的“購(gòu)物中心”的發(fā)展存在：專業(yè)化程度不高；基礎(chǔ)性的理論研究不系統(tǒng)；開發(fā)商缺乏投資理論依據(jù)上的指導(dǎo)；政策上缺少配套支持等不利因素。這些都嚴(yán)重制約了開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)定位、資金融通、競(jìng)爭(zhēng)力的形成以及招商工作的開展。

　　目前國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心存在的主要問題有：

　　1、急功近利，出售產(chǎn)權(quán)和“填充式”招商弱化項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力

　　購(gòu)物中心是世界公認(rèn)的長(zhǎng)線投資，其獲利須經(jīng)過運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)期持有才能獲得，但在中國(guó)因?yàn)殚_發(fā)商的實(shí)力有限和融資環(huán)境的制約，出售產(chǎn)權(quán)是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。通過包裝、炒作，以購(gòu)物中心的概念出售產(chǎn)權(quán)商鋪達(dá)到快速獲利，是許多開發(fā)商投資購(gòu)物中心的真實(shí)目的。而這類型的購(gòu)物中心在后期的經(jīng)營(yíng)中往往容易出現(xiàn)問題，出售產(chǎn)權(quán)使購(gòu)物中心的招商機(jī)動(dòng)性、靈活性大大降低，招商條件的放寬導(dǎo)致一些不成熟的零售商進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。由于產(chǎn)權(quán)出售使購(gòu)物中心的整體規(guī)劃布局遭到破壞，因而在招商中往往采用“填充式”的方式，使整個(gè)購(gòu)物中心凌亂無(wú)序，經(jīng)營(yíng)效果可想而知。

　　2、定位不明確，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目雷同無(wú)特色

　　從商業(yè)功能的組合和業(yè)種配置上看，目前國(guó)內(nèi)許多區(qū)域型的購(gòu)物中心采取社區(qū)型的功能定位和業(yè)種組合，即“超市+百貨”。這些大型化的的社區(qū)型購(gòu)物中心的出現(xiàn)，使購(gòu)物中心的開發(fā)方式具有明顯的趨同性，沒有形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。在國(guó)外，購(gòu)物中心一般分為社區(qū)型、區(qū)域型與跨區(qū)域型三大類。輻射的范圍不同，購(gòu)物中心的規(guī)模和業(yè)態(tài)也不同。定位準(zhǔn)確是決定購(gòu)物中心成長(zhǎng)性、可持續(xù)性和經(jīng)營(yíng)活力的決定性因素，區(qū)域型的購(gòu)物中心社區(qū)化定位，將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)方向的盲目，沒有形成適合該區(qū)域的經(jīng)營(yíng)特色，造成經(jīng)營(yíng)難度加大。簡(jiǎn)而言之，一個(gè)超市是無(wú)論如何都難以吸引10公里以外的顧客光臨的。

　　3、缺乏現(xiàn)代化管理模式和系統(tǒng)性的營(yíng)運(yùn)技術(shù)管理人才

　　購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)起步雖晚，但是發(fā)展速度卻很快，這就出現(xiàn)了購(gòu)物中心建的很漂亮，硬件設(shè)施也很好，但服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)卻很差，形成了“木桶效應(yīng)”。而那塊短板就是營(yíng)運(yùn)管理人才，目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的許多中、高層管理人員早期多曾在沃爾瑪或家樂福等外資商業(yè)工作，真正系統(tǒng)的接受過購(gòu)物中心專業(yè)教育的很少，缺乏管理現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)和能力。但由于國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的迅速發(fā)展缺乏大量管理人才，因此基本都處于邊工作邊學(xué)習(xí)的狀態(tài)。而許多從事商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)公司水準(zhǔn)也參差不齊、良莠混雜。

　　隨著gg開放的逐步深入，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速發(fā)展，從國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，在過去10年里，國(guó)內(nèi)零售總額平均年增長(zhǎng)為10.5％，而大型購(gòu)物中心因其特有的業(yè)態(tài)特性在其中扮演極其重要的角色，中國(guó)的購(gòu)物中心也從最初的單體購(gòu)物型逐步演變成集購(gòu)物、休閑、觀光、餐飲、娛樂于一體的真正意義上的購(gòu)物中心。目前在國(guó)內(nèi)以大型購(gòu)物中心為核心，集步行街、影劇院、休閑廣場(chǎng)等多種功能的復(fù)合型大商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)成為中國(guó)很多城市規(guī)劃改造中的重要發(fā)展思路之一。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)系

　　時(shí)至今日，不管是購(gòu)物中心還是步行街，國(guó)內(nèi)多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，依然選擇分割銷售鋪位產(chǎn)權(quán)，而分割出售鋪位產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分散，則被大多數(shù)專家認(rèn)為是目前許多購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)困難的關(guān)鍵所在。但是，由于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用巨大，以目前國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境，開發(fā)商分割出售鋪位產(chǎn)權(quán)實(shí)屬無(wú)奈之舉。因此，合理的評(píng)估分析出售鋪位產(chǎn)權(quán)對(duì)整體項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的利害，找出自持與出售的合適比例，協(xié)調(diào)好前期鋪位產(chǎn)權(quán)銷售與后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，則是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中較為明智的選擇。

　　對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的選擇要根據(jù)開發(fā)商的具體情況具體對(duì)待，每個(gè)項(xiàng)目和每個(gè)公司都有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，如果公司需要短期內(nèi)快速回籠資金去開發(fā)另外的項(xiàng)目，就需要進(jìn)行商鋪的產(chǎn)權(quán)銷售；如果公司看重持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)

金流和長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資收益，就可以選擇全部商鋪?zhàn)猿郑涣硗庖部梢赃x擇出售一部分，但要把握好出售和自持的比例。在目前的國(guó)內(nèi)環(huán)境下，不能絕對(duì)的認(rèn)為那一種開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式適合現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。所謂“兵無(wú)常勢(shì)，水無(wú)常形”，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中要根據(jù)開發(fā)商及開發(fā)項(xiàng)目的能力及特點(diǎn)等實(shí)際情況，靈活地制定與之相適應(yīng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。

　　出售一定比例的商鋪產(chǎn)權(quán)，是目前較流行的做法。這樣既緩解了開發(fā)商的資金壓力，又降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，而且還沒有失去對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的控制權(quán)。我們建議出售的比例應(yīng)該控制在60％—80％之間。要根據(jù)項(xiàng)目的位置、定位、經(jīng)營(yíng)、規(guī)模等具體情況來(lái)通盤考慮出售比例的大小，自持一定比例的物業(yè)對(duì)確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略的有效執(zhí)行是很重要的，對(duì)項(xiàng)目的整體控制管理力度的大小也是考驗(yàn)。另外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)最重要的就是要吸引足夠多的客流進(jìn)店消費(fèi)，而具有較高品牌知名度的商家能夠?qū)ξ土鳟a(chǎn)生舉足輕重的作用，但是，這些具有號(hào)召力的商家對(duì)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)在位置、租用面積、租用時(shí)限等方面都有較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)要求，因此自持一定比例的物業(yè)在對(duì)這些商家進(jìn)行招商時(shí)，回旋的余地就會(huì)大一些。在確定出售比例時(shí)，項(xiàng)目的整體定位也很重要。根據(jù)以往項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，整體定位檔次越高，出售比例越低，反之則高。

　　出售部分商鋪產(chǎn)權(quán)給購(gòu)物中心的后期經(jīng)營(yíng)增加了許多困難，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理公司不僅要面對(duì)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者，還要面對(duì)投資者。而這三者之間的關(guān)系既相互依賴又相互排斥，平衡協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系對(duì)項(xiàng)目今后正常經(jīng)營(yíng)十分重要。一個(gè)新建的購(gòu)物中心，市場(chǎng)培育期一般在2-3年，為了培育市場(chǎng)，在進(jìn)行招商的時(shí)候，往往采用較優(yōu)惠的條件吸引經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，如降低租金或減免管理費(fèi)等。但這些又與投資者的投資收益發(fā)生了沖突，投資者買鋪是為了得到穩(wěn)定的租金收益和物業(yè)的升值，而長(zhǎng)達(dá)幾年的低收益回報(bào)是其不愿看到的。因此開發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)為了鼓勵(lì)投資者，一般都采取同時(shí)簽訂保租合同，如承諾投資者的租金回報(bào)在多少年不低于多少，以給投資者信心。這種做法雖然解決了投資者的投資回報(bào)問題，但同時(shí)也把壓力轉(zhuǎn)移到開發(fā)商那里，因?yàn)槊磕甑淖饨饍r(jià)差需要開發(fā)商來(lái)彌補(bǔ)。筆者2000年曾經(jīng)在廣東某地參與過一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，由于很好的處理了出售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，目前該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)良好，物業(yè)升值近50％。該項(xiàng)目一期是建筑面積近60000平方米單體多層商業(yè)建筑，因拆遷費(fèi)用過高，發(fā)展商前期投入過多，面臨資金壓力。在做前期定位時(shí)，綜合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況分析，否定了發(fā)展商做服裝批發(fā)市場(chǎng)的想法。把項(xiàng)目定位于中等檔次的區(qū)域型購(gòu)物中心。在項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位上，項(xiàng)目由大型的生鮮超市、時(shí)尚百貨、服飾天地、風(fēng)味食街、娛樂地帶等組成，并根據(jù)開發(fā)商的資金情況做出銷售70％產(chǎn)權(quán)，自持30％的營(yíng)銷方案。在招商策略上，實(shí)施“放水養(yǎng)魚”，并把招商重點(diǎn)放在深圳，以優(yōu)惠的條件吸引深圳商家進(jìn)駐。在銷售的時(shí)候?yàn)榱宋顿Y，承諾10年年平均不低于6.5％的租金回報(bào)。經(jīng)過精心策劃運(yùn)作，在產(chǎn)權(quán)銷售及招商工作上都取得了成功。但同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，由于招商采取優(yōu)惠政策使租金的收益很低，不能達(dá)到年6.5％的收益，依據(jù)投資報(bào)告分析得出，租金差平衡點(diǎn)在4年以后，這樣就使開發(fā)商在開始幾年內(nèi)都將承受巨大的返還租金壓力。在這種情況下，我們建議開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的大型生鮮超市進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)，并做出了投資分析，最終促使開發(fā)商下決心投資。事實(shí)證明該投資是非常成功的，該超市的年投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于承諾返還租金差額，更重要的是開發(fā)商有了源源不斷的現(xiàn)金流，從而保證了項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)從一開始就進(jìn)入良性循環(huán)。從這個(gè)項(xiàng)目我們得出的結(jié)論是：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要做長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)打算，不能賣完了事；商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益是不可分割的；出售產(chǎn)權(quán)對(duì)項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的不利影響完全可以通過開發(fā)商的努力來(lái)彌補(bǔ)。

　　出售產(chǎn)權(quán)的確會(huì)給項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)難度，但這并不是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善的唯一理由和依據(jù)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，需要專業(yè)的管理水平和高素質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)。而開發(fā)商缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)的能力和經(jīng)驗(yàn)，因此聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理是最省事的方法，但許多商業(yè)管理公司由于敬業(yè)程度不夠和工作水準(zhǔn)不高，往往造成商場(chǎng)日常管理混亂、招商不力、商鋪空置率高等，使購(gòu)物中心難以為繼。因此我們建議開發(fā)商應(yīng)該成立屬于自己的項(xiàng)目管理公司，并招聘具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面豐富經(jīng)驗(yàn)的人員加盟；訂立嚴(yán)格的管理規(guī)章制度，并進(jìn)行崗位績(jī)效考核；在項(xiàng)目的初期經(jīng)營(yíng)中，要舍得投入大量宣傳推廣費(fèi)用，利用多種形式進(jìn)行各種促銷活動(dòng)，增加人氣擴(kuò)大知名度；管理人員要經(jīng)常與經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行廣泛溝通，了解幫助并及時(shí)解決其在經(jīng)營(yíng)過程中遇到的困難；定期召開投資業(yè)主座談會(huì)，向投資者匯報(bào)近期工作及項(xiàng)目發(fā)展思路；要本著“開源節(jié)流”的原則，在不影響日常經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，壓縮水、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用；從各個(gè)方面降低項(xiàng)目日常整體運(yùn)營(yíng)成本。另外要利用好自持或空置商鋪，可以采用公司直接采購(gòu)經(jīng)營(yíng)的方式，如設(shè)立品牌商品特賣場(chǎng)等，既增加了公司收入又解決了商鋪空置現(xiàn)象。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中需要注重的環(huán)節(jié)

　　商業(yè)地產(chǎn)有著典型的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征，但是其工作鏈比較長(zhǎng)、環(huán)節(jié)也較多。從項(xiàng)目的前期定位到開業(yè)營(yíng)運(yùn)，需要經(jīng)過項(xiàng)目定位、建筑施工、室內(nèi)外裝修、產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷、招租招商、開業(yè)經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)，工作的連貫性與協(xié)調(diào)性是保證項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，在這里就不一一闡述，只是對(duì)幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)加以分析。

　　1、制定合理的資金運(yùn)作方案，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)輒就需要數(shù)億，甚至十幾億的資金投入，而絕大部分開發(fā)商不具備這樣的資金實(shí)力，因此能夠籌集到足夠的資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施的前提，而且商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)時(shí)間的培育才能夠“成長(zhǎng)”到成熟期，能否在較長(zhǎng)的時(shí)間里擁有充足的現(xiàn)金流并靈活運(yùn)用是商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)勝高風(fēng)險(xiǎn)的保障，一句話，“現(xiàn)金流”是商業(yè)地產(chǎn)投資的命脈所在。制定合理的資金運(yùn)作方案，就需要開發(fā)商結(jié)合自身的資金實(shí)力及可調(diào)用的資源，根據(jù)項(xiàng)目地的金融市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)制定。在方案制定時(shí)需要重點(diǎn)考慮以下方面：

　　（1）合理預(yù)測(cè)資金的需求量及使用時(shí)間

　　籌集的資金數(shù)量要預(yù)測(cè)一個(gè)較合理的限度：資金不足，會(huì)影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度；資金過剩，會(huì)增加項(xiàng)目的開發(fā)成本。在資金的使用時(shí)間上要把握好，加快資金使用頻率及效率，這樣就可以靈活的調(diào)用“體內(nèi)資金”來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而減少項(xiàng)目的融資成本。

　　（2）選擇最佳的融資時(shí)機(jī)，確保融資收益大于成本

　　開發(fā)商要有超前的預(yù)見性和果斷決策的決心。要有針對(duì)性地根據(jù)項(xiàng)目地的金融情況及發(fā)展態(tài)勢(shì)發(fā)揮主動(dòng)性，把握住時(shí)機(jī)，隨時(shí)調(diào)整資金運(yùn)作方案。但是要始終堅(jiān)持融資所得資金的預(yù)期利潤(rùn)要大于該資金所產(chǎn)生的融資成本，同時(shí)還要注意該資金的使用時(shí)間及效率的問題。

　　（3）多渠道融資力求降低成本，但要保持對(duì)項(xiàng)目的絕對(duì)控制權(quán)

　　綜合考慮多種渠道和多種方式的融資組合，研究各種資金來(lái)源的構(gòu)成，充分考慮項(xiàng)目地的融資環(huán)境，包括國(guó)

家政策、金融政策等給項(xiàng)目帶來(lái)的影響，制定最佳的融資組合模式，選擇最適合的資金渠道。比如可以考慮銀行貸款+股權(quán)轉(zhuǎn)讓+風(fēng)險(xiǎn)投資等相結(jié)合的方式。但在融資的過程中，要考慮所付出的代價(jià)，保持項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上的自主性、獨(dú)立性、靈活性，盡量避免利潤(rùn)流失，保持對(duì)項(xiàng)目的絕對(duì)控制權(quán)。

　　（4）合理調(diào)整資金結(jié)構(gòu)的配比，處理好項(xiàng)目債務(wù)關(guān)系

　　開發(fā)商的自有資金與債務(wù)資金的配比要存在一個(gè)最恰當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系，以滿足項(xiàng)目對(duì)資金的需求。可以采取項(xiàng)目負(fù)債經(jīng)營(yíng)的模式，但要保證能夠及時(shí)償還債務(wù)，維護(hù)開發(fā)商的信譽(yù)。要從項(xiàng)目的實(shí)際狀況，設(shè)定合理的負(fù)債水平，最大限度規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的融資環(huán)境正在逐步改善，融資渠道及方式也呈多樣化發(fā)展。另外，中國(guó)巨大的零售消費(fèi)市場(chǎng)也吸引了世界眾多資本的注意力，商業(yè)地產(chǎn)的巨大升值空間給開發(fā)商多渠道融資增加了談判籌碼。

　　2、設(shè)計(jì)理念要突出時(shí)尚元素，強(qiáng)調(diào)人性化及復(fù)合商業(yè)功能。

　　目前很多開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)時(shí)仍習(xí)慣委托以前做住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，認(rèn)為彼此都很熟悉，工作起來(lái)有默契度。但是商業(yè)地產(chǎn)有很強(qiáng)的專業(yè)性，由于設(shè)計(jì)公司的專長(zhǎng)不同，因此商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)也不同。所以無(wú)論從設(shè)計(jì)理念、還是規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)公司都有不可替代的優(yōu)勢(shì)。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司的優(yōu)勢(shì)在于，可以從專業(yè)的角度把開發(fā)商的思路結(jié)合進(jìn)項(xiàng)目中，并使項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)更適合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。商業(yè)地產(chǎn)最重要的是空間感，購(gòu)物中心基本上都是多層的建筑，室內(nèi)空間要有錯(cuò)落層次，不能有壓抑感。注重商業(yè)氣氛的營(yíng)造和消費(fèi)人流的引導(dǎo)。錯(cuò)落有致的天花、寬敞明亮的通道、通透四通的中庭、各具特色的商品陳列等組成的商業(yè)空間會(huì)大大激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。

　　大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑都是該區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目，會(huì)成為該區(qū)域的地標(biāo)建筑——“城市名片”。在這一點(diǎn)上當(dāng)?shù)卣c開發(fā)商的思路是完全一致的。商業(yè)項(xiàng)目在追求外觀時(shí)尚的同時(shí)要注意商業(yè)氣氛的渲染，并結(jié)合項(xiàng)目地的民俗及歷史文化特點(diǎn)，形成豐富多彩、舒適宜人且充滿親和力的商業(yè)空間。

　　現(xiàn)代商業(yè)建筑只有廣泛運(yùn)用新的工藝及材料才能融入現(xiàn)代時(shí)尚的元素，體現(xiàn)真正的時(shí)代感。如最先進(jìn)的大型LED動(dòng)態(tài)顯示屏、水幕電影等多媒體新技術(shù)的運(yùn)用將充分展示體驗(yàn)式購(gòu)物的互動(dòng)性。在建筑的外界面上，盡量綜合考慮燈光、表演、廣告、展示、發(fā)布等表現(xiàn)方式的立體式交叉應(yīng)用，使項(xiàng)目形成周邊人流聚集的中心。

　　注重人性化設(shè)計(jì)理念是商業(yè)地產(chǎn)迅速融入當(dāng)?shù)鼐用裆畹闹匾侄沃唬虡I(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)就要“以人為本”，特別是在多層的建筑中，注意層與層之間的銜接處理，要在室內(nèi)空間、商品布局、休閑設(shè)施、室內(nèi)外綠化等方面給消費(fèi)者營(yíng)造舒適的購(gòu)物空間，讓消費(fèi)者感覺不出樓層的差異。

　　3、專業(yè)的團(tuán)隊(duì)、實(shí)用的賣點(diǎn)、共贏的營(yíng)銷推廣策略。

　　商業(yè)地產(chǎn)的最大賣點(diǎn)就是其今后豐厚的租金回報(bào)及巨大的升值空間，隨著投資者對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)日益豐富、投資心態(tài)逐步趨于理性，靠盲目的炒作概念已經(jīng)不能夠吸引投資者的注目。因此產(chǎn)權(quán)的營(yíng)銷要進(jìn)入一個(gè)全面提升的階段。

　　首先，專業(yè)的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)是產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷的成功基礎(chǔ)，在這里所講的專業(yè)團(tuán)隊(duì)并不是僅僅負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷，而是要參與開發(fā)商的整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作中。投資者的專業(yè)化和理性化，要求項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到最好。專業(yè)的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)可以從項(xiàng)目的各個(gè)層面、環(huán)節(jié)給開發(fā)商提供更符合投資者的建議和思路。

　　其次，準(zhǔn)確提煉項(xiàng)目的“賣點(diǎn)”是產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷成功的關(guān)鍵，將“未來(lái)的收益”這個(gè)較抽象的概念進(jìn)行分解，形成真實(shí)可信的具有說(shuō)服力的論點(diǎn)，形成理論性的東西，并通過不同的渠道和方式灌輸給投資者。開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的信心及參與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的程度是投資者所關(guān)心的，大型具有號(hào)召力的品牌商家進(jìn)駐對(duì)銷售也是有所幫助的。

　　再者，就是巧妙合理的營(yíng)銷推廣方式是產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷成功的過程，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷可以適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用一些技巧來(lái)調(diào)動(dòng)投資者的積極性。如情景營(yíng)銷，在不超出承諾條款的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)開業(yè)后的一些情景；“賣點(diǎn)遞增”即在前期銷售中保留部分優(yōu)惠條件陸續(xù)推出，不斷形成銷售高潮；“租售并舉”在銷售的同時(shí)，招商工作展開，使投資者買鋪就有租金收；在不違反政策的基礎(chǔ)上，對(duì)商鋪進(jìn)行有選擇的控制銷售也可適當(dāng)采用。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)體系的日益成熟，營(yíng)銷推廣策略的核心就要落實(shí)到投資者的需求與滿足上，誰(shuí)把握住投資者不斷變化的需求，誰(shuí)就可以笑到最后。

　　目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭依然很迅猛，很多不成熟的東西都被繁榮的表面所覆蓋，零售市場(chǎng)對(duì)外資的全面開放對(duì)民族商業(yè)的發(fā)展是沖擊也是機(jī)遇，對(duì)全面提升國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的管理水平會(huì)有所幫助。開發(fā)商要清醒的意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性，要以專業(yè)的角度和心態(tài)來(lái)規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還要慎重選擇設(shè)計(jì)、施工、策劃、管理等公司或團(tuán)隊(duì)，畢竟商業(yè)項(xiàng)目的最終落點(diǎn)還是在長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)上。不同的地區(qū)有著不同的消費(fèi)特點(diǎn)，“照葫蘆畫瓢”的做法是不可取的。