我認(rèn)為SHOPPINGMALL的發(fā)展是一個謹(jǐn)慎樂觀的市場方向,美國來講的話,到目前為止美國的購物中心總共是四萬多家,那么當(dāng)中的MALL大概是七百多家,就是MALL是十萬平米以上的超級購物中心,那么七百多個SHOPPINGMALL的存在,應(yīng)該說是美國整個商業(yè)地產(chǎn)市場當(dāng)中很重要的一個部分,那么在近幾年美國MALL的發(fā)展持續(xù)一個下降的態(tài)勢,并不能說明中國從現(xiàn)在剛開始發(fā)展,那么沒有前景,或者說表示絕對悲觀,我認(rèn)為可能這個態(tài)度可以稍微正面一點(diǎn)。
首先的話,SHOPPINGMALL作為商業(yè)房地產(chǎn)最復(fù)雜規(guī)模最大的這個形式,那么它的投資開發(fā)事實(shí)上的話是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的這么一個過程,事實(shí)上作為最復(fù)雜的形式來講,那么我們通常周邊所見到的小型的、中型的商業(yè)地產(chǎn),應(yīng)該講他們的操作形式其實(shí)是SHOPPINGMALL整個投資開發(fā)操作程序的一個簡化,所以我想盡管在座有很多嘉賓,可能是做一般的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),可能是做一個兩萬,或者是三四萬平米的發(fā)展,SHOPPING MALL開發(fā)的程序?qū)τ谥行∩虡I(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商同樣是具有借鑒的作用。
下面我針對這個SHOPPINGMALL的投資開發(fā)從五個主題做一下介紹,第一點(diǎn)是SHOPPING MALL投資開發(fā)的操作過程,第二是關(guān)鍵環(huán)節(jié),第三是項(xiàng)目的競爭力,第四,SHOPPING MALL項(xiàng)目的決策體系,第五,商業(yè)房地產(chǎn)自動模式。
關(guān)于SHOPPINGMALL投資開發(fā)的操作過程應(yīng)該講,可能目前國內(nèi)很多開發(fā)商投資商普遍在一個探索的階段,所以說在這里針對這個操作的程序,就個人的觀點(diǎn)做這么一個表述。第一點(diǎn)就是項(xiàng)目的選擇及可操作性判斷,關(guān)于這一點(diǎn)有兩個內(nèi)容,第一,并不是所有的城市都適合,或者說具備了做MALL的條件,從20**年開始很多國內(nèi)的專家,在MALL剛進(jìn)入中國之后表示了很多負(fù)面的觀點(diǎn),那么評價的標(biāo)準(zhǔn)就是中國的GDP比較低,美國達(dá)到一萬美金,而中國GDP的條件存在著明顯的差距,以北京、上海為例,這兩大城市在中國算是比較發(fā)達(dá)的城市,MALL的發(fā)展在中國不具備條件,我個人提出一些新的不同的建議,是說商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目它開發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)條件,是說這個項(xiàng)目所面對的核心商圈這個消費(fèi)總量,消費(fèi)總量的話,因?yàn)樗求w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù),也體現(xiàn)了核心商圈的能力,也包括了GDP的水準(zhǔn),事實(shí)上中國人口的密度來講的話跟美國完全不同,所以我們認(rèn)為在中國的商業(yè)房地產(chǎn)MALL的比較來講,在對市場判斷的時候,不要輕易用GDP來否定這種業(yè)態(tài)它的發(fā)展空間,事實(shí)上在做項(xiàng)目判斷的時候,做一個整體項(xiàng)目周邊核心商圈消費(fèi)總量的判斷,將有助于對項(xiàng)目做出比較正確的結(jié)論。
第二個內(nèi)容是說,并非任何開發(fā)商,任何背景的開發(fā)商都可以做MALL的發(fā)展,可以這么講,比如說就某一個開發(fā)商自身的資金實(shí)力尚不足于解決一個MALL的項(xiàng)目,土地款的問題,那么我建議這種開發(fā)商不要輕易做這種操作,事實(shí)上北京就有這樣一個項(xiàng)目,那么經(jīng)過兩三年的運(yùn)作,項(xiàng)目本身,就是我所做的北京SHOPPINGMALL的項(xiàng)目,應(yīng)該講國外的機(jī)構(gòu)對這個認(rèn)可程度應(yīng)該是不錯的,我們?nèi)ツ?月份在拉斯維加斯做項(xiàng)目的推廣,美國排在前面的機(jī)構(gòu),包括(英文),還有(英文)公司,美國專門做SHOPPINGMALL發(fā)展的公司,他們后兩家都到北京來考察,他們對項(xiàng)目的認(rèn)可程度我認(rèn)為是不錯的,他不認(rèn)可的是說,開發(fā)商的背景,開發(fā)商的資金實(shí)力,而且開發(fā)商在一個有限的資金條件之下,依然有一個過高的期望值,股權(quán)的期望值,作為任何一個SHOPPINGMALL的發(fā)展商來講,首先考慮這個城市是不是具備做MALL發(fā)展的條件。
第二點(diǎn)是不是你有能力,你競爭的優(yōu)勢是不是足以為保證個項(xiàng)目開發(fā)的完成,甚至說你的資金的體系能夠保證項(xiàng)目建設(shè)完成之后,依然能夠在運(yùn)營期間保證它的成功運(yùn)營,應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)兩級客戶群體,一級是消費(fèi)群者,一級是開發(fā)商,住宅的功能應(yīng)該講大家很清楚,就是單層面的這么一個居住的用途,寫字樓辦公的用途,但是商業(yè)地產(chǎn)它需要滿足兩級客戶的需求,這兩級客戶需求個性化的要求很明顯,所以對于開發(fā)商來講意味著很復(fù)雜的操作過程,另外到目前為止20**年,20**年國內(nèi)商業(yè)市場,尤其是底商的市場反映很良好,那么到目前為止包括明年市場的供應(yīng)量加大之后,那么這些項(xiàng)目本身的個性化的因素,將對它項(xiàng)目的這種未來有很大的影響。所以說任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基于兩級客戶的需求,也基于市場競爭加劇的這么一個趨勢,應(yīng)該最大限度對商業(yè)市場調(diào)查進(jìn)行相關(guān)的工作。
下一個環(huán)節(jié)就是依據(jù)市場調(diào)查對項(xiàng)目的定位、商業(yè)類別、市場策略,以及項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行判斷,定位來講的話,之前有很多專家也提過這個問題,所以在這一塊不再提太多,我們的觀點(diǎn)就是說定位當(dāng)中要很清楚這個項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體是哪一個群體,這個很關(guān)鍵,那么我碰到一些開發(fā)商,你這個MALL的項(xiàng)目定位是什么,或者說某些項(xiàng)目講,我的項(xiàng)目定位是打旅游牌,事實(shí)上無論是打旅游牌,都是屬于項(xiàng)目的運(yùn)營策略,而并非項(xiàng)目的定位,明確你項(xiàng)目未來客戶的群體,包括消費(fèi)需求,乃至于說其他的特點(diǎn),會影響其他項(xiàng)目的組合,乃至于規(guī)劃設(shè)計(jì),這個項(xiàng)目服務(wù)主要的群體是年輕的這些人,那么應(yīng)該講你里面的一些包括電梯,空調(diào)等等,比如說是進(jìn)口的。所以在規(guī)劃設(shè)備都可以發(fā)生變化。
那么剛才別的專家也談過,商業(yè)地產(chǎn)一定要帶有足夠的理由,吸引消費(fèi)者光臨,消費(fèi)者光臨項(xiàng)目意味著零售商一定會進(jìn)來,那么市場策略這一塊,我想任何一個到目前為止北京的商業(yè)地產(chǎn)也是處于一個前期的發(fā)展,市場策略目前因?yàn)槭袌鎏幵诎l(fā)展的初期或前期,所以說完全有可能使項(xiàng)目具備某種比較獨(dú)特的概念,大家可以想一下,那我覺得
這個結(jié)論只有唯一的可能值得探討,我們談到這個話題,事實(shí)上美國的洛杉磯跟拉斯維加斯,如果大家去過的話,是截然不同設(shè)計(jì)風(fēng)格,他們作為城市,作為旅游的產(chǎn)品它也需要一個旅游吸引消費(fèi)者光臨這個城市,那么紐約完全是一個大都市,到洛杉磯整個都是小別墅,很濃郁的這種人居環(huán)境,那么拉斯維加斯就是一個主街道,沿途兩邊是各種風(fēng)格的酒店,這就是這種城市的市場策略,我可以這么講。我給大家這么講過以后,你可能就有一個直接的感官是說紐約我去看什么,我們國內(nèi)的城市是不是在這一點(diǎn)缺乏競爭力呢?那么同樣的道理,作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目你也需要找一個足夠的理由,這個理由如果說你的市場策略,包括后面談到的規(guī)劃設(shè)計(jì)等等,這一塊在市場項(xiàng)目的前期做足夠的精神,所有的專業(yè),你可能就能夠讓你的項(xiàng)目在某些具有健康內(nèi)涵的一些商業(yè)組合,或者規(guī)劃設(shè)計(jì),在北京地區(qū),或者說你所在的本城市,甚至國內(nèi),是第一的事情,那么應(yīng)該講我在跟很多開發(fā)商在做溝通的時候都會談到,我們在去年跟歐美的投資機(jī)構(gòu)在談的話,應(yīng)該講就是說投資機(jī)構(gòu),包括中國的開發(fā)商對中國的市場很感興趣,(英文)只是說會有一個逐步循序漸進(jìn)進(jìn)入市場的這個過程,我想中國的CBD,每個CBD的項(xiàng)目它本身消費(fèi)的群力,消費(fèi)的實(shí)力,或者說整個項(xiàng)目的基礎(chǔ)對于一個成熟的某種歐美業(yè)態(tài)是可行的。盡管說很多業(yè)態(tài)在中國都已經(jīng)存在了,但是某些品牌類型并沒有存在,以百貨店為例,有一些本土的百貨店,還有一些香港地區(qū)的百貨店。我打比方講,如果說CBD某一個項(xiàng)目,某一個MALL里面,能夠請來歐美的一家百貨的品牌,可以說在短期兩到三年,你可能在北京地區(qū)是唯一一家有歐美百貨店的這種商業(yè)項(xiàng)目,甚至說在國內(nèi)都是第一,你可以想象這種項(xiàng)目,將會大大降低你市場的成本。基本上別人到北京來,知道這個地方CBD這個項(xiàng)目它確實(shí)有一家歐美的百貨店。
另外歐美的百貨店它本身有很強(qiáng)勁的競爭實(shí)力,經(jīng)過長期的運(yùn)營,這些企業(yè)的競爭優(yōu)勢是很明顯的,它的管理運(yùn)營這種成本的控制跟中國的企業(yè)相比,我認(rèn)為肯定是有很大的競爭優(yōu)勢,那么所以說在市場這塊的話,那么開發(fā)商是需要組織一些市場顧問,對這些的判斷,那么讓項(xiàng)目本身具有比較好的市場的組合,市場的一些內(nèi)容,這樣項(xiàng)目在未來的運(yùn)營當(dāng)中它的競爭力將是很明顯的,因?yàn)槟愕某杀竞艿?下一項(xiàng)就是根據(jù)項(xiàng)目的定位,還有市場策略,以及項(xiàng)目規(guī)模做出判斷之后,項(xiàng)目的商業(yè)組合的建議,項(xiàng)目規(guī)模這一塊目前確確實(shí)實(shí)國內(nèi)很多開發(fā)商普遍為了追求某種市場項(xiàng)目,一味的追求最大還是怎么樣,那么在我本人沒有對這個項(xiàng)目做調(diào)查之前,我也不能否定它的正確性,事實(shí)上任何一個項(xiàng)目比如講三十萬也好,五十萬也好,還是四十萬,這個四十萬一定是依托市場的基礎(chǔ),如果說你超越市場的基礎(chǔ)做這種開發(fā),那么應(yīng)該講如果說你20萬平米的SHOPPINGMALL的項(xiàng)目,你租金的收益跟25萬是一樣多,意味著開發(fā)商寧可多花五萬平米的建筑費(fèi)用,這五萬平米沒有收益,那你為什么要建這五萬平米呢?所以建議開發(fā)商無論是做SHOPPINGMALL,還是中型小型的商業(yè)地產(chǎn),那么是需要對項(xiàng)目的這種規(guī)模做出一個有效的判斷。
從投資來講的話并不是越大越好,那么大家學(xué)過財(cái)務(wù)的一些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的話,實(shí)際上它到了某一個規(guī)模,某一個點(diǎn)之,它會一直在降低,那么多投的一般,一方面降你的收益能力,另外的話有可能讓你的項(xiàng)目處在競爭劣勢,商業(yè)組合建議的話之后就是項(xiàng)目概念設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)公司依據(jù)商鋪的組合建議對項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)完成之后下一個環(huán)節(jié)就是我們特別提出概念設(shè)計(jì)的調(diào)整,在我認(rèn)為無論是多么專業(yè)水平的設(shè)計(jì)公司,都不可避免它的長處優(yōu)勢是在美學(xué)建筑學(xué)的概念上,它的長處并不是在市場的判斷上,那么所以它概念設(shè)計(jì)的方案必須有市場參與,對項(xiàng)目市場的調(diào)整,市場調(diào)整之后到下一個環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的方案財(cái)務(wù)評價,對于SHOPPINGMALL這個項(xiàng)目來講的話,投資這個金額從幾個億到十多億,甚至是更多,整個項(xiàng)目投資的收益效果是否合理,這個收益率開發(fā)商你能接受,你自身的資金跟資源背景,能不能支撐這個項(xiàng)目長達(dá)七年到八年的這樣一個過程,這些必須做判斷。
如果說財(cái)務(wù)評價的結(jié)果是,財(cái)務(wù)評價和資金的狀態(tài)整合判斷,得出的結(jié)論是負(fù)面的因素,或者是否定的,那么開發(fā)商把方案需要調(diào)整,那么需要調(diào)整,再回到項(xiàng)目定位的這個環(huán)節(jié),對項(xiàng)目重新判斷,如果說得出的結(jié)論是正面的,就是說這種市場的判斷從規(guī)模到后期的組合建議,乃至于設(shè)計(jì),那么它整個財(cái)務(wù)的收益是可以肯定的,可以進(jìn)行下一步環(huán)節(jié),那么項(xiàng)目方案確定,進(jìn)入主力的招商,以及初步方案的設(shè)計(jì),那么初步方案設(shè)計(jì)完成之后,還需要有一個設(shè)計(jì)方案的市場化調(diào)整,就是說商業(yè)項(xiàng)目來講里面的動線的布局,其實(shí)對于有效引導(dǎo)消費(fèi)者,那么在你的MALL里面不厭其煩的,不疲倦的消費(fèi)很重要,那么這一塊需要在初步方案設(shè)計(jì)提出來之后,需要結(jié)合市場顧問的專業(yè)經(jīng)驗(yàn),對整個的專業(yè)方案進(jìn)行調(diào)整,那么隨后工作就是建設(shè)和開發(fā)完成,當(dāng)然在項(xiàng)目方案確定之后,另外一個環(huán)節(jié)融資、商鋪出售及招商,是開發(fā)商必須關(guān)注的事情。
融資事實(shí)上對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目它的開發(fā)成功,包括運(yùn)營成功至關(guān)重要,通常來講一個開發(fā)商做MALL的發(fā)展,無論你是通過戰(zhàn)略組合,還是組合的方式,還是別的方式,那么首先一點(diǎn)要它建起來,建成以后的話,對于中國這個市場MALL本身處在發(fā)展的初期,無論是城市中心,尤其是郊區(qū)MALL的發(fā)展,那么一定會有一個市場培育的過程,意味著說至少前三到五年時間它有一個合理的虧損期,發(fā)展商你資金的種類是否能夠維持這個過程,那么對你的投資判斷至關(guān)重要。關(guān)于商鋪出售這一塊來講,應(yīng)該講很多國外的機(jī)構(gòu)包括專家認(rèn)為MALL的發(fā)展一定是整體的這種方式,整體來出租經(jīng)營的方式,從目前我們的了解,國內(nèi)目前在外地有不少M(fèi)ALL的項(xiàng)目,那么采取了就是出這些主力店,辦主力店的這些位置,那么是留下來做出租,其他的商鋪?zhàn)?/p>出售的方式,這種情況已經(jīng)出現(xiàn)了,尤其在目前121這個金融政策的環(huán)境之下,這種趨勢我認(rèn)為可能并不太容易改變,那么需要改變的是說開發(fā)商怎么解決,第一點(diǎn)我通過這種方式解決資金的需求。
那么下一步就是說我如何保證下一步未來能夠依然保持在統(tǒng)一地位的市場策略之下來做發(fā)展,那么這里面的話我們尤其用城市表出兩塊內(nèi)容,一項(xiàng)是項(xiàng)目定位,商業(yè)類別,市場策略決策,以及項(xiàng)目定位決策,另外一個內(nèi)容就是融資商鋪出售這一塊,那么在我們認(rèn)為SHOPPINGMALL的開發(fā)也包括其中中小型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),這兩項(xiàng)內(nèi)容將決定項(xiàng)目未來的潛力,或者說是一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目它最核心的基礎(chǔ),如果說在這兩個問題上做的有問題,那么我覺得可能未來的招商,包括運(yùn)營都有問題。這是關(guān)于開發(fā)操作過程,當(dāng)然這一塊的話,如果有一些專家或者是業(yè)內(nèi)的人士有不同的觀點(diǎn),那么我也歡迎多做一些交流,以下是SHOPPINGMALL投資開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
在我們認(rèn)為,第一塊誠色,SHOPPINGMALL項(xiàng)目市場的判斷,這塊開發(fā)商對市場定位,市場策略的準(zhǔn)確判斷在我們理解是SHOPPING MALL項(xiàng)目最大的競爭力之一,事實(shí)上我們很多開發(fā)商都認(rèn)為,MALL的開發(fā)最頭疼的問題是招商,經(jīng)過我們這一年多時間的接觸和溝通,我們認(rèn)為SHOPPINGMALL項(xiàng)目最大的問題并非招商的問題,而是說開發(fā)商做的是不是對的,規(guī)模做的是對的,定位,規(guī)模定位市場策略是不是符合這個項(xiàng)目本身所面對的市場,如果你做的是錯的,無論怎么講,沃爾瑪家樂福都是你來做,如果你做的是對的,他在選擇項(xiàng)目的時候也要經(jīng)過市場判斷,最終這些項(xiàng)目往往是經(jīng)過他們的判斷,他們到某一個項(xiàng)目來講,發(fā)現(xiàn)這個開發(fā)商所做的這個項(xiàng)目的操作,哪個方面完全符合他們市場判斷的原則,一定會進(jìn)來,如果說這點(diǎn)做不到誰都不會跟你招商,誰也不會進(jìn)入,所以關(guān)于這一點(diǎn)我們一再強(qiáng)調(diào)這個內(nèi)容,建議SHOPPINGMALL地產(chǎn)開發(fā)商在這塊花足夠的精力和時間來做,事實(shí)上對于MALL來講,包括別的商業(yè)地產(chǎn),其實(shí)它整個開發(fā)建設(shè)的時間會很短。
比如講一個MALL的項(xiàng)目,很大的工地,很大的施工作業(yè)面,所以施工效率會很高,在上海浦東有一個項(xiàng)目,也是三十萬平米的MALL的項(xiàng)目,因?yàn)樯虾５叵滤虮容^高,所以在做地下層的時候做了四個月的時間,出地面以后半個月到二十天一層很快,所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講最核心的問題,就是這一塊,你對項(xiàng)目規(guī)模定位、市場策略各方面做了足夠的精深,足夠的專業(yè),這塊如果說做的是對的,基本上這個項(xiàng)目未來發(fā)展空間就不會有問題。
第二點(diǎn)是項(xiàng)目的融資,我們一再提到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金的核心作用,所以說在這一點(diǎn)的話特別提出,融資平臺包括短期的融資平臺,從股權(quán)融資還有債務(wù)融資,股權(quán)融資包括戰(zhàn)略投資人或者是別的機(jī)構(gòu),包括像投資信托,投資基金等等,還有債務(wù)融資,債務(wù)融資其實(shí)就是銀行的資本,這一點(diǎn)對于當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來講,包括別的地產(chǎn)開發(fā)商目前是一個比較頭疼的問題,都需要重新檢討原來的資金策略,越是精打細(xì)算的開發(fā)商在目前的現(xiàn)狀之下越需要對資金重新整合,長期融資的話包括商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資,需要指出的是商業(yè)地產(chǎn)有這么個特點(diǎn),盡管說商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求,無論是從量還是時間,跨量比較大,時間跨度比較長,但是它有它特定的值得肯定的地方,第一點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)和資本市場的一致,大量的現(xiàn)金流對于商業(yè)地產(chǎn)來講,作為一個上市公司,證券市場對企業(yè)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)有效評價的標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)金流。
關(guān)于融資對象,商業(yè)地產(chǎn)SHOPPINGMALL的融資包括國際的地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、國際金融機(jī)構(gòu)、銀行等,以及亞洲大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司,還有國內(nèi)大型的房地產(chǎn)商,還有大型零售商以及國內(nèi)尋求地產(chǎn)概念商的公司,這是關(guān)于融資的介紹,融資還有一塊關(guān)于商務(wù)出售,確實(shí)目前很多項(xiàng)目不得不采取經(jīng)營資金,我碰到很多開發(fā)商手里三五千萬的資金,拿下一百畝的地,當(dāng)然不是北京的項(xiàng)目,就要發(fā)展,這樣的話在一個有限資金的狀態(tài)之下,如何保證項(xiàng)目的可操作性,當(dāng)中好像商鋪出售是不能夠考慮的問題,對一些小的實(shí)力比較弱的開發(fā)商來講,對這種開發(fā)商勢必考慮資金籌措跟統(tǒng)一管理的關(guān)系問題,這個關(guān)系考慮得好應(yīng)該講市場的認(rèn)可程度會高,包括商鋪的出售也會比較容易,如果說這塊問題沒有得到有效解決,應(yīng)該講可能開發(fā)商的期望只是期望這些項(xiàng)目投資人是傻子,但是我想國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展隨著市場的逐漸成熟,很多的商鋪投資人也會逐漸對商業(yè)地產(chǎn)的投資具有更多的判斷力,這樣的話開發(fā)商勢必在這個問題上做出充分的考慮。
關(guān)于SHOPPINGMALL項(xiàng)目的設(shè)計(jì),只是我們大致提一些主要的原則,首先的原則SHOPPING MALL的設(shè)計(jì)不能只體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念,而且要體現(xiàn)市場的認(rèn)可程度、投資還有收益要求,經(jīng)過基于零售商需求的市場化調(diào)整,而且投資收益可行的情況下項(xiàng)目的方案才是有效的,另外發(fā)展商團(tuán)隊(duì)必須站在專業(yè)角度整合設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和零售商的市場需求,單從體現(xiàn)一方面的理念都將給開發(fā)商帶來投資損失。發(fā)展商團(tuán)隊(duì)的整合能力至關(guān)重要,在目前的環(huán)境之下很有可能市場供應(yīng)機(jī)構(gòu)給開發(fā)商提供一個方案,開發(fā)商基本上不用考慮就接受了,在我們認(rèn)為這種操作策略是值得探討的。
關(guān)于SHOPPINGMALL項(xiàng)目工程的建設(shè),這塊因?yàn)樗且粋€商業(yè)的項(xiàng)目,所以說需要最大限度體現(xiàn)商業(yè)的競爭力,商業(yè)的競爭力本質(zhì)就是成本的競爭力,所以說我們提出以下開發(fā)商在操作當(dāng)中需要關(guān)注的四項(xiàng)內(nèi)容。第一點(diǎn)關(guān)于成本原則,第二點(diǎn)商業(yè)功能原則,第三智能化的標(biāo)準(zhǔn)原則,作為一個規(guī)模在幾十萬平方,每天消費(fèi)者十萬或者幾十萬,這個項(xiàng)目能否保證一個很高尚的消費(fèi)的環(huán)境,甚至簡單來講你是安全的,不能說這個項(xiàng)目發(fā)生火災(zāi)或者是消防問題,發(fā)生一些
不好的結(jié)果,這樣的話對整個項(xiàng)目智能化的標(biāo)準(zhǔn)原則會有很高的要求。第四點(diǎn)物流、客戶流、資金流的效率原則,這一點(diǎn)對于整個項(xiàng)目未來運(yùn)營期間的競爭力至關(guān)重要,所以說發(fā)展商團(tuán)隊(duì)有必要搭建商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)期ERP系統(tǒng),以實(shí)現(xiàn)與管理期ERP系統(tǒng)的對接,事實(shí)上目前我們國內(nèi)的地產(chǎn)商有些機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始探討在地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)RP系統(tǒng)整合進(jìn)來,但事實(shí)上都只是做的局部的或者某些內(nèi)容的探討,缺乏很大的系統(tǒng)性,但是商業(yè)地產(chǎn)對ERP系統(tǒng)的需求我們認(rèn)為是很重要的內(nèi)容,所以說提醒開發(fā)商在未來的操作當(dāng)中注意這個環(huán)節(jié)。關(guān)于SHOPPINGMALL項(xiàng)目的管理,管理競爭的原則,SHOPPING MALL項(xiàng)目的管理將成為項(xiàng)目競爭致勝的最終表現(xiàn)環(huán)節(jié),項(xiàng)目開發(fā)過程中的各種競爭力和管理的競爭力共同展現(xiàn),優(yōu)勢則贏,劣勢將困境重重,發(fā)展商的團(tuán)隊(duì)必須站在戰(zhàn)略高度,在恰當(dāng)?shù)臅r期以恰當(dāng)?shù)姆绞揭肭‘?dāng)?shù)墓芾砩?恰當(dāng)?shù)牟僮鞒潭葘⒅苯佑绊戫?xiàng)目的操作效率,ERP系統(tǒng)將是SHOPPINGMALL項(xiàng)目經(jīng)營期間長期競爭力的內(nèi)在動力,關(guān)于這個恰當(dāng)?shù)膯栴}事實(shí)上在目前SHOPPING MALL的開發(fā)商來講,大家都會碰到,比如講開發(fā)商什么時間進(jìn)入我的項(xiàng)目,管理商以什么樣的方式,它參與進(jìn)來是以股權(quán)的方式,還是開發(fā)商為了配置未來自身的管理團(tuán)隊(duì),這樣的話只是委托管理,但是未來經(jīng)過頭幾年的管理機(jī)構(gòu)的管理,未來自身的管理團(tuán)隊(duì)逐漸進(jìn)入角色,無論是哪種方式,開發(fā)商必須結(jié)合自身的優(yōu)勢,優(yōu)勢的判斷做出最終的選擇,我在什么時間段引入管理商比較合適。以上是關(guān)于SHOPPINGMALL投資開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)的介紹。
第三項(xiàng)是關(guān)于SHOPPINGMALL項(xiàng)目的競爭力,我們根據(jù)SHOPPING MALL項(xiàng)目的開發(fā)來講,關(guān)于建設(shè)期和運(yùn)營期,在建設(shè)期的話從土地成本的競爭力、準(zhǔn)確市場定位奠定競爭力時間,還有項(xiàng)目規(guī)模決策的競爭力,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)競爭力,資金平臺的競爭力,以及招商效率競爭力,以上內(nèi)容在建設(shè)期間都會碰到,每一個開發(fā)商都會碰到這些問題,一個SHOPPINGMALL項(xiàng)目未來競爭力的基礎(chǔ)就是建設(shè)期的競爭力屬于基礎(chǔ)競爭力,未來項(xiàng)目的運(yùn)營過程當(dāng)中都將會影響到你的競爭優(yōu)勢。如果說在北京有著類似的位置跟市場環(huán)境的兩個MALL的項(xiàng)目或者兩個商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目,有一個項(xiàng)目它的土地成本每畝是三十萬,另外一個項(xiàng)目是一百萬,可以很明確的講,地大項(xiàng)目的開發(fā)商從競爭的前期,它就需要在未來通過別的競爭力來彌補(bǔ)它的弱勢,同樣的,別的一些競爭力也是需要開發(fā)商在前期做深入的考慮。
運(yùn)營期動態(tài)競爭力首先第一點(diǎn),任何基礎(chǔ)競爭力的缺失都將降低板案的競爭力,這塊是很動態(tài)的問題,需要開發(fā)商逐漸去融入到它的操作當(dāng)中,還有一點(diǎn),建設(shè)期項(xiàng)目定位和市場策略競爭力將是本案競爭致勝的基礎(chǔ),這點(diǎn)我們前面談過,你一定是做得對的,目前據(jù)我了解,包括麥德隆、百安居,還有沃爾瑪、家樂福,所有的公司專門做市場發(fā)展的團(tuán)隊(duì),在北京,包括其他的各個大眾小城是到處跑馬圈地,就把你做的不對,你做的對的話真不用擔(dān)心,你做的不對的話無論是哪一個零售商基本上都會拒絕你。
關(guān)于項(xiàng)目的市場公關(guān)、策劃的競爭力,為什么要談到市場公關(guān)策劃競爭力,是因?yàn)镾HOPPINGMALL的開發(fā)從頭至尾是一個比較長期綜合復(fù)雜的過程,在國外稱之為房地產(chǎn)業(yè)的高科技,這樣的話關(guān)于在市場公關(guān)策劃者塊,我認(rèn)為目前很多的,尤其是地方一些開發(fā)商存在比較多的炒作思維,事實(shí)上這種MALL的項(xiàng)目我在什么階段做市場的投入,什么階段把它推入市場,這個問題是需要仔細(xì)判斷的,從我們的教訓(xùn)來講,應(yīng)該講北京的一個項(xiàng)目,從最開始沒有做任何準(zhǔn)備的前提之下就進(jìn)行了奠基,市場的炒作異常的火爆,事實(shí)上這種策略會帶來兩個問題。
首先第一點(diǎn)它招來了大批接盤手,國內(nèi)很多開發(fā)公司投資機(jī)構(gòu)都有一種愿望,在特殊的WTO完全開放之前的一段時間,能夠在某些領(lǐng)域搶到制高點(diǎn),同樣的SHOPPINGMALL的開發(fā)也意味著說某些開發(fā)企業(yè)在搶制高點(diǎn)這么一個問題,所以說項(xiàng)目在沒有做出充分的前期準(zhǔn)備跟判斷之前,大肆的炒作一定帶來很多的接盤手,第二點(diǎn)項(xiàng)目的成本異常加大,第三點(diǎn)因?yàn)轫?xiàng)目在前期考慮不充分,所以說每次比如沃爾瑪今天來,我跟他談的時候這這個項(xiàng)目二十平米,下一次再來換成三十萬,你對項(xiàng)目沒有做出充分的判斷,尤其是市場策略規(guī)模等等,沒有定案之前,應(yīng)該保持一個成熟的公關(guān)策劃的戰(zhàn)略意識,因?yàn)檫@么大的投資項(xiàng)目,如果說開發(fā)商采取一種不謹(jǐn)慎的態(tài)度,我感覺,我今天來提到是二十萬,下一次三十萬,任何零售商都需要找一個穩(wěn)定的,有著戰(zhàn)略眼光跟操作能力的專業(yè)開發(fā)商,這種表現(xiàn)最直接的就是,我會覺得你沒有譜,因?yàn)槟銢]有譜,我對中國市場沒譜,你也沒譜,所以就到此為止,對于國內(nèi)開發(fā)商來講,有些外地的像我們最近接觸的,大家一談首先是這個項(xiàng)目拿下土地來,作為前期的這么一個定位策劃,甚至說是連市場調(diào)查都不去做,很快形成一個文字的簡單的方案,就開始去炒作,這種方式對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講,我覺得是短視的思維,甚至最終會砸自己的腳。等于說MALL的開發(fā)來講,在整個項(xiàng)目的操作當(dāng)中,包括市場策劃,包括廣告投入,包括公關(guān)的策略,開發(fā)商是需要做充分的考慮,不要簡單行事,下面是項(xiàng)目管理競爭力,以及資金平臺整合的競爭力,這些內(nèi)容簡單做些介紹。
第四項(xiàng)是SHOPPINGMALL項(xiàng)目的決策體系,我需要提出一點(diǎn),在SHOPPING MALL項(xiàng)目從最開始開發(fā)商接盤到整個項(xiàng)目建設(shè)完成,并實(shí)施管理的整個過程當(dāng)中,每星期你都會碰到階段性的各種決策,每個決策需要體現(xiàn)四項(xiàng)內(nèi)容,第一點(diǎn)是市場環(huán)境,第二項(xiàng)項(xiàng)目的背景,第三點(diǎn)專業(yè)知識,第四點(diǎn)開發(fā)商的資源,每一個決策如果說忽視某一個環(huán)節(jié),這個結(jié)果都會給開發(fā)商在未來的操作當(dāng)中帶來成本的損失。如果說項(xiàng)目進(jìn)入整個資金平臺的搭建過
程,這個環(huán)節(jié)是需要專業(yè)知識,需要有專業(yè)背景的融資或者說財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)給你提供專門的建議,但是采購機(jī)構(gòu)所提供的建議也僅是針對一個宏觀的,泛泛的一個方案,這個方案,這個項(xiàng)目可行的采用方案一定是結(jié)合開發(fā)商自身的資源、資產(chǎn)、資金背景形成一個結(jié)果,不是說單純的市場供應(yīng)商,我們做出判斷說這個項(xiàng)目可以建三萬平方米,市場供應(yīng)提出一個觀點(diǎn),這個項(xiàng)目我是組合哪種主力店進(jìn)來,在整個過程當(dāng)中無論是市場咨詢,還是規(guī)劃設(shè)計(jì),乃至于資金平臺的搭建,以及后期工程的建設(shè)等等,開發(fā)商每一個部分都牽扯到一些決策問題,這個決策比如對項(xiàng)目的市場判斷,這個決策需要市場供應(yīng)商它已經(jīng)提供了一些報(bào)道,另外需要策劃公司,也需要開發(fā)商自身,這個判斷一定是融合了多方面判斷的綜合結(jié)果,不是說咨詢商提供一個方案,就這樣了,或者說設(shè)計(jì)單位提供一個方案,就這樣照搬去實(shí)行。關(guān)于這塊提醒開發(fā)商注意,在整個的操作當(dāng)中,這四項(xiàng)內(nèi)容是你整個操作當(dāng)中每一個決策所需要體現(xiàn)的部分。底下是關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)投資模式,有些人認(rèn)為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式可能會完全不同于歐美,但是我個人認(rèn)為,它在未來的發(fā)展當(dāng)中可能會在某些形態(tài)上有類似于美國的一些東西出現(xiàn),所以說對于美國整個資金模式做一個簡單的介紹,尤其在現(xiàn)在121央行的政策體制下,我覺得大家需要用一個新的思路對這個問題進(jìn)行判斷,美國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的主要環(huán)節(jié),首先第一點(diǎn)是房地產(chǎn)投資信托,底下銀行機(jī)構(gòu)去投資,底下跟國內(nèi)的形勢有類似的地方,但是恰恰就是房地產(chǎn)投資信托它發(fā)揮的作用是中國的房地產(chǎn)業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)業(yè)最缺乏的內(nèi)容,從美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)來看,房地產(chǎn)投資信托是處在核心的部分,相當(dāng)于投資信托是美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)動機(jī),我們中國的房地產(chǎn)業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)業(yè)這個發(fā)動機(jī)是沒有的。
根據(jù)我們最新的統(tǒng)計(jì),美國到目前為止大概有三百家左右的投資信托,整個的市值是兩千五百億美金,相當(dāng)于兩萬億人民幣,依托這么一個很強(qiáng)大的資金體系,而且投資信托的話它都是在納斯達(dá)克,包括紐約證券交易所上市,很好的把個人投資者吸引到房地產(chǎn)行業(yè)的投資當(dāng)中,所以說這個體系的發(fā)展是很健康,很良性的,當(dāng)然我個人認(rèn)為對121央行的政策來講,首先第一點(diǎn)對中小企業(yè),中小開發(fā)商來講是一個不利的事情,但是對于中國的房地產(chǎn)行業(yè),對于國家的金融安全,包括對消費(fèi)者是一件很好的事情,我相信政府這種做法也是會有意識的引導(dǎo)未來中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整個資金結(jié)構(gòu)的調(diào)整,不是主要靠銀行的貸款來撐起這個行業(yè)一個比較高利用率的發(fā)展,銀行的資本讓很多開發(fā)商步子進(jìn)去,包括一些開發(fā)商的服務(wù)意識等等,因?yàn)槠毡檫@些中小的開發(fā)商他的競爭是低端的競爭,但是如果說未來通過市場引導(dǎo)到投資信托,事實(shí)上的話中國的房地產(chǎn)業(yè),包括商業(yè)房地產(chǎn)會逐漸的走向一個比較合理的資金體系。最近七月初的時候臺灣政府完全放開臺灣房地產(chǎn)投資,包括土地,開發(fā)商做某一個項(xiàng)目的開發(fā),土地都可以作為股份出售,可以開發(fā),這些內(nèi)容一定是未來中國房地產(chǎn)資金體系必然的趨勢,只是說政府可能是需要我先堵一頭,但是需要有一個逐漸釋放的過程。這是關(guān)于房地產(chǎn)投資模式的問題。
底下是我們提出一個叫賽睿房地產(chǎn)資本落實(shí),開發(fā)初期我們稱之為開發(fā)商有效資本對項(xiàng)目的控股模式,運(yùn)營成熟期包括項(xiàng)目開發(fā)的初期,以及運(yùn)營前期的過程,叫開發(fā)商高效現(xiàn)金流資產(chǎn)增值模式,開發(fā)后期以及開業(yè)初期我們稱之為開發(fā)商足夠的現(xiàn)金流平衡模式,第三個開發(fā)后期和開業(yè)初期是放在第二個位置,運(yùn)營成熟期屬于第三個內(nèi)容。關(guān)于開發(fā)商的利潤點(diǎn),SHOPPINGMALL項(xiàng)目的開發(fā)商,你的利潤點(diǎn)在什么地方,我認(rèn)為開發(fā)商在項(xiàng)目操作之前是需要很清楚判斷,第一點(diǎn)現(xiàn)金流,現(xiàn)金流對于商業(yè)地產(chǎn)來講是很核心的價值,我們可以看到周邊有很多的超市,包括專業(yè)市場在大幅擴(kuò)張,這個擴(kuò)張有可能有些超市也好或者是百貨它是在虧損,但是為什么這些開發(fā)商持續(xù)不停地做鋪張,是因?yàn)楝F(xiàn)金流為開發(fā)商創(chuàng)造很多價值。
有些專門做電器的專業(yè)零售企業(yè),它一年整個運(yùn)營金,流水大概一兩百個億的資金,這一兩百個億通常來講給廠家支付的時間往往是半年付的方式,你可以想象一百億從他手里從歷史來講是很大的數(shù)字,更何況這些資金其實(shí)通過資本市場的運(yùn)作會有著更大的收效,所以說第一點(diǎn)開發(fā)商的利潤點(diǎn)現(xiàn)金流,但是如果說你做了MALL的開發(fā),后期跟你沒有關(guān)系,這塊可能屬于別的機(jī)構(gòu)分享,第二點(diǎn)項(xiàng)目升值的資本,SHOPPINGMALL來講從項(xiàng)目最開始操作到建設(shè)完成,要運(yùn)營的成功,每往后推進(jìn)一步應(yīng)該講項(xiàng)目的價值都在提升,項(xiàng)目價值提升比如講開發(fā)商原始的投資是十個億的投資,可能你在開業(yè)之后兩年或者三年的時間,你項(xiàng)目的評估者可能是二十億或者是多少,這一塊項(xiàng)目的價值,二十億的價值事實(shí)上對于企業(yè)資本和資金的運(yùn)作是很好的,你可以通過抵押貸款的方式或者別的,你的項(xiàng)目升值之后的價值,手里得到比較多的資金,來支持你后續(xù)的發(fā)展。
第三點(diǎn)周邊地產(chǎn)的增值,這一點(diǎn)的話我為什么特別提出建議我們在座的,因?yàn)榇蠹矣泻芏嚅_發(fā)商,包括最開始專家都提到,商業(yè)地產(chǎn)包括MALL的發(fā)展對于周邊地產(chǎn)的,包括住宅的價值提升是異常的有效,一開始新天地講周邊的住宅價格是怎么一個升值空間,所以說建議我們開發(fā)商在今后做項(xiàng)目之前土地規(guī)模的選擇上跟政府談的時候,一定要把你帶動的周邊地產(chǎn)增值拿到自己手里。
比如講我給你五萬畝土地,你做了十萬的商業(yè)發(fā)展,十萬商業(yè),商業(yè)地產(chǎn)包括MALL整個的投資回報(bào),回報(bào)率確實(shí)不是很高,另外回收時間也比較長,但是它本身對周邊帶動的效果,地產(chǎn)增值會很高,你保證十萬平米的商業(yè)做出來,你給我足夠的周邊的土地,我自己分享周邊地產(chǎn)的增值,如果說整個土地全是做了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,這個增值你拿不到了。其實(shí)臺灣的金華城的老板沈先生到北京的時候,跟北京當(dāng)?shù)氐哪承┱诠臅r候有一個條件,我可以來
北京做MALL的發(fā)展,但是前提必須給我的土地兩千畝,一個項(xiàng)目不到兩千畝我不會做,因?yàn)槲夷梦灏佼€做MALL的發(fā)展,因?yàn)橐磺灏佼€,因?yàn)槲业奈灏佼€的商業(yè)所帶動的地產(chǎn)的增值,我一定要分享,我沒有必要非得給別人做嫁衣裳,不論是MALL的開發(fā)商孩子其他中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都需要關(guān)注,因?yàn)槟阍谏虡I(yè)地產(chǎn)的投入所帶動的投資收益這一塊,如果說可能的話拿得多一點(diǎn),但是政府一定會遏制你的欲望,所以這一塊的開發(fā)商需要做一些考慮。最后一點(diǎn)是資本市場的價值,我相信在未來的一段時間,中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市,在國內(nèi)上市,通過市場融資將是必然的事情,當(dāng)然需要有一個過程,在這個過程當(dāng)中建議中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以一個戰(zhàn)略性的眼光,如果說我做就做一個成功的能夠打造品牌的項(xiàng)目,未來一定會有很好的回報(bào)。
篇2：共同投資外商獨(dú)資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司合同
共同投資外商獨(dú)資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司合同
第一章 總則
zz投資公司和zz根據(jù)《中華人民共和國外資企業(yè)法》、及中國的有關(guān)法規(guī)，本著平等互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，同意在中華人民共和國江蘇省南京市共同投資設(shè)立外資企業(yè):南京z房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。特訂立本合同。
第二章 投資各方
第一條 本公司的投資方:
甲方:_____。
法定地址：_____國_____號。
經(jīng)常居住地：_____。
乙方: _____投資公司，注冊地中國香港。
法定地址:_____
法定代表人:_____董事長。
第三章 成立外資公司
第二條 甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國外資企業(yè)法》和中國的有關(guān)法規(guī)，決定在中國江蘇省南京市建立外資經(jīng)營公司:房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱外資公司)。
第三條 外資公司名稱為:_____房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定地址:江蘇省南京市_____。
第四條 外資公司的一切活動，必須遵守中華人民共和國的法律，法令和有關(guān)條例規(guī)定。
第五條 外資公司的組織形式為有限責(zé)任公司。甲乙雙方以各自認(rèn)繳出資額對外資公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。各方按其出資額在注冊資本中的比例分享利潤和分擔(dān)風(fēng)險及虧損。
第四章 生產(chǎn)經(jīng)營目的、范圍和規(guī)模
第六條 甲乙雙方投資經(jīng)營的目的是:本著加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作、優(yōu)勢互補(bǔ)和技術(shù)創(chuàng)新的愿望，采用先進(jìn)而適用的技術(shù)和科學(xué)的經(jīng)營管理方法，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)和管理，以及房地產(chǎn)行業(yè)管理咨詢的水平和服務(wù)質(zhì)量，并在產(chǎn)品的質(zhì)量、價格等方面具有市場的競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)效益，使投資各方獲得滿意的經(jīng)濟(jì)利益。
第七條 外資公司生產(chǎn)經(jīng)營范圍:從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品房銷售和租賃、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)營銷策劃、物業(yè)管理、會所服務(wù)及相關(guān)配套服務(wù)。
第八條 外資公司生產(chǎn)規(guī)模為:經(jīng)營初期年產(chǎn)值可達(dá)10000萬元人民幣，正常經(jīng)營后年產(chǎn)值可達(dá)100000萬元人民幣。
外資公司的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目主要在中國境內(nèi)。
第五章 投資總額與注冊資本
第九條 外資公司的投資總額為1200萬美元。
第十條 甲乙雙方出資額為1000萬美元，以此為外資公司的注冊資本。
其中:甲方出資600萬美元，占注冊資本的60%；乙方出資400萬美元、占注冊資本的40%。
第十一條 甲乙雙方將以下列方式出資:
甲方:以現(xiàn)金方式出資600萬美元，60%股權(quán)份額。
乙方:以現(xiàn)金方式出資400萬美元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的40%股權(quán)份額。
第十二條 外資公司的注冊資本由甲乙方在領(lǐng)取外資公司營業(yè)執(zhí)照后三個月內(nèi)，繳付各自出資額的15%作為第一期的出資款；余額由甲乙雙方按其出資比例在二年內(nèi)各自繳清。
第十三條 外資公司投資總額與注冊資本之間差額，由甲乙雙方按各自在注冊資本中的出資比例為外資企業(yè)貸款補(bǔ)充 。
第十四條 甲乙雙方任何一方如向第三方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資額，須經(jīng)另一方同意，并報(bào)中國政府相關(guān)部門批準(zhǔn)。
一方轉(zhuǎn)讓全部或部分出資額時，另一方有優(yōu)先購買權(quán)。
第六章 投資雙方的責(zé)任
第十五條 甲乙雙方應(yīng)各自負(fù)責(zé)完成以下事項(xiàng):
甲方責(zé)任:
1、按第十條規(guī)定提供出資；
2、負(fù)責(zé)辦理外資公司委托的其它事宜。
乙方責(zé)任:
1、按第十條規(guī)定提供出資；
2、向中國有關(guān)主管部門申請批準(zhǔn)外資公司股權(quán)變更，辦理外資公司股權(quán)、合同、章程變更登記手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照等事宜；
3、負(fù)責(zé)辦理外資公司委托的其它事宜。
第七章 產(chǎn)品的銷售
第十六條 外資公司的產(chǎn)品在中國境內(nèi)外市場上銷售。
第十七條 外資公司的產(chǎn)品使用商標(biāo)由董事會商定。
第八章 董事會
第十八條 外資公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日，為董事會成立之日。
第十九條 董事會由五名董事組成，其中甲方委派三名，乙方委派二名。董事長一名由甲方委派。副董事長一名由乙方委派。
第二十條 董事會是外資公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定外資公司的一切重大事宜。
下列事項(xiàng)需由出席董事會會議的董事一致通過決定:
(一) 外資公司章程的修改；
(二) 外資公司的終止解散；
(三) 外資公司注冊資本的調(diào)整；
(四) 外資公司與其他經(jīng)濟(jì)組織的合并或分立；
(五)一方或數(shù)方轉(zhuǎn)讓其在外資公司的股權(quán)；
(六)一方或數(shù)方持其在外資公司的股權(quán)質(zhì)押；
(七)抵押外資公司的資產(chǎn)；
(八)為其他經(jīng)濟(jì)組織或個人提供信用擔(dān)保；
(九)董事會認(rèn)為需由與會董事一致通過的其他事項(xiàng)。
對其他事宜，可采取多數(shù)通過或簡單多數(shù)通過決定；但董事長有異議時，應(yīng)將爭議事宜提交股東會議決定；股東會議按外資公司股東投資份額，采取多數(shù)投資份額通過決定。
第二十一條 董事長是外資公司法定代表人。董事長因故不能履行其職責(zé)時，可臨時授權(quán)副董事長或其他董事為代表。董事長未明確授權(quán)且不能履行其職責(zé)時，可由甲方委派的董事代理履行職責(zé)。
第二十二條 董事會會議每半年至少召開一次，由董事長召集主持會議。經(jīng)三分之一以上的董事提議，董事長應(yīng)召開董事會臨時會議。
召開董事會會議的通知應(yīng)包括會議時間、地點(diǎn)、議事日程等，且應(yīng)當(dāng)在會議召開的15日前以書面形式發(fā)給全體董事。
外資公司總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)可列席董事會會議。
會議記錄應(yīng)歸檔保存。
第二十三條 董事會會議(包括董事會臨時會議)應(yīng)當(dāng)有四名以上(包括四名)的董事出席方能舉行。每名董事享有一票表決權(quán)。
第二十四條 甲乙雙方有義務(wù)確保其委派的董事出席董事會會議。董事因故不能參加董事會會議的，應(yīng)出具委托書，委托他人代表其出席會議。
第二十五條 如果一方或雙方所委派的董事不出席董事會會議，也不委托他人代表其出席會議，致使董事會2日內(nèi)不能就法律法規(guī)和本合同及外資公司章程所列公司重大問題或事項(xiàng)作出決議，則其他方可以向不出席會議的董事及委派方，按照其法定地址再次發(fā)出書面通知，敦促其在規(guī)定日期出席董事會會議。
書面通知應(yīng)在確定召開會議日期的30日前，以雙掛號或特快專遞的方式發(fā)出。屆時如果被通知人仍未出席會議，視為棄權(quán)，通知方所委派的董事可以召開董事會特別會議。即使出席該董事會特別會議的董事達(dá)不到舉行董事會會議的法定人數(shù)，經(jīng)出席董事會特別會議的全體董事一致通過，仍可就公司的重大問題或事項(xiàng)作出有效決議。
第二十六條 不在外資公司經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)擔(dān)任實(shí)職的董事，不在公司領(lǐng)取薪金。舉行董事會會議的全部費(fèi)用，由外資公司承擔(dān)。
第九章 經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)
第二十七條 外資公司設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營管理工作，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1人和副總經(jīng)理若干人。總經(jīng)理由董事會聘請，任期四年。副總經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，經(jīng)董事會研究決定后，由總經(jīng)理聘請。外資公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
第二十八條 總經(jīng)理的職責(zé)是執(zhí)行董事會的各項(xiàng)決議，組織領(lǐng)導(dǎo)外資公司的日常經(jīng)營管理工作；副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作。
外資公司設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師、總設(shè)計(jì)師、總建筑師、項(xiàng)目總監(jiān)和審計(jì)師各1人，均由總經(jīng)理推薦，經(jīng)董事會研究決定后，由總經(jīng)理聘請；財(cái)務(wù)總監(jiān)和審計(jì)師對董事會負(fù)責(zé)；總工程師、總設(shè)計(jì)師、總建筑師和項(xiàng)目總監(jiān)對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)可設(shè)立若干部門經(jīng)理，分別負(fù)責(zé)企業(yè)各部門的工作，辦理總經(jīng)理和副總經(jīng)理交辦的事項(xiàng)，并對總經(jīng)理和副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
第二十九條 經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)人員出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)行為時，董事會有權(quán)立即制止其行為。總經(jīng)理、副總經(jīng)理等高級職員有營私舞弊或嚴(yán)重失職的，經(jīng)董事會會議決議，可隨時撤換。
第十章 設(shè)備購買
第三十條 外資公司所需的原材料、配套件、工程設(shè)備和辦公用品等，在條件相同的情況下，優(yōu)先在中國購買。
第三十一條 外資公司需要在國外市場選購設(shè)備時，須經(jīng)董事會確認(rèn)后，指定人員參加選購，辦理購買手續(xù)。
第十一章 籌備和建設(shè)
第三十二條 外資公司在籌備期間，在董事會下設(shè)立籌建處，工作人員由甲乙雙方委派推薦，具體負(fù)責(zé)籌建工作。
第三十三條 籌建處具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)批、外資公司的登記注冊、土地房產(chǎn)購置等前期工作。
第三十四條 籌建處工作人員的編制、報(bào)酬及費(fèi)用，經(jīng)雙方同意后可列入外資公司的開辦費(fèi)用。
第三十五條 籌建處完成外資公司籌建工作，經(jīng)董事會批準(zhǔn)撤銷。
第十二章 勞動管理
第三十六條 外資公司職工的雇傭、辭退、工資、勞動保險、生活福利和獎懲等事項(xiàng)，按照中華人民共和國外資企業(yè)勞動管理規(guī)定及其實(shí)施辦法，經(jīng)董事會研究制定方案，由外資公司或外資公司的工會組織集體或個別訂立勞動合同加以規(guī)定。
第三十七條 甲乙雙方推薦的高級管理人員的聘請和工資待遇、社會保險、生活福利、差旅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，由董事會會議討論決定。
第十三章 稅務(wù)、財(cái)務(wù)、審計(jì)
第三十八條 外資公司根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)會計(jì)制度》及有關(guān)法規(guī)，規(guī)定公司的會計(jì)制度和工作程序。
外資公司的資金未經(jīng)公司董事會許可不得用于與公司經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的業(yè)務(wù)； 外資公司的資金使用必須經(jīng)過財(cái)務(wù)總監(jiān)的審核方可使用。
第三十九條 外資公司的會計(jì)年度從每年一月一日起至十二月三十一日止，一切記帳憑證、單據(jù)、報(bào)表、帳簿用中文書寫。
第四十條 外資公司的財(cái)務(wù)審計(jì)聘請?jiān)谥袊缘臅?jì)師審查、稽核，并將結(jié)果報(bào)告董事會和總經(jīng)理。
如一方認(rèn)為需要聘請其他國家的審計(jì)師對年度財(cái)務(wù)進(jìn)行審查，另一方應(yīng)予以同意，其所需一切費(fèi)用由提議方負(fù)擔(dān)。
第四十一條 每一營業(yè)年度的頭三個月，由總經(jīng)理組織編制上一年度的資產(chǎn)負(fù)債表，損益計(jì)算書和利潤分配方案，提交董事會審查通過。
第四十二條 外資公司在經(jīng)中華人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)的銀行開立外匯帳戶。
第四十三條 外資公司的外匯平衡自行解決。
第四十四條 在每個會計(jì)年度結(jié)束后四個月內(nèi)，董事會可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，對繳納各項(xiàng)稅費(fèi)及提取各項(xiàng)基金后的利潤決定是否分紅，紅利應(yīng)按甲乙雙方實(shí)標(biāo)投入注冊資本的比例分配。
第四十五條 以往年度虧損未彌補(bǔ)前，不得分紅。
第四十六條 外資公司應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門及時申報(bào)納稅收入，依法納稅。
第四十七條 外資公司的各項(xiàng)保險均在中國境內(nèi)的保險公司投保，投保險別、保險價值、保期等按照保險公司的規(guī)定由公司董事會會議討論決定。
第十四章 經(jīng)營期限
第四十八條 外資公司的經(jīng)營期限為二十年，公司的成立日期為外資公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日。
經(jīng)一方提議，董事會會議一致通過，可以在經(jīng)營期限屆滿前180天，向中國政府有關(guān)部門申請延長經(jīng)營期限。
第十五章 經(jīng)營期滿財(cái)產(chǎn)處理
第四十九條 經(jīng)營期滿或公司提前終止經(jīng)營， 外資公司應(yīng)依法進(jìn)行清算，清算后的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)甲乙雙方在注冊資本中的投資比例進(jìn)行分配。
第十六章 合同的修改、變更與解除
第五十條 對本合同及其附件的修改，必須經(jīng)甲乙雙方簽署書面協(xié)議，并報(bào)中國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，才能生效。
第五十一條 由于不可抗力，致使合同無法履行或是由于外資公司連年虧損，無力繼續(xù)經(jīng)營，經(jīng)董事會一致通過并報(bào)中國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)， 外資公司可以提前終止經(jīng)營期限和解除甲乙雙方合同。
第五十二條 由于一方不履行合同、章程規(guī)定的義務(wù)，或嚴(yán)重違反合同和章程規(guī)定，造成外資公司無法達(dá)到合同約定的經(jīng)營目的，視作違約方片面終止合同，另一方除有權(quán)向違約方索賠外，并有權(quán)按合同約定報(bào)中國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)終止合同；如甲乙雙方同意繼續(xù)經(jīng)營，違約方應(yīng)賠償外資公司的經(jīng)濟(jì)損失。
第十七章 違約責(zé)任
第五十三條 甲乙雙方任何一方未按本合同第五章的約定依期按數(shù)提交完出資額時，從逾期第一個月算起，每逾期一個月(不滿一個月的仍視為一個月)，違約方應(yīng)按逾期出資款總額的千分之十向守約方償付違約金；如逾期三個月仍未提交，守約方有權(quán)終止本合同，并可將違約方己投入的注冊資金及利息(按銀行同期同類存款利率計(jì)算)退還違約方； 外資公司由守約方變更工商登記后繼續(xù)經(jīng)營， 外資公司的權(quán)益及收益與違約方無關(guān)，違約方不再享有外資公司的任何權(quán)益和收益。違約方的違約行為給外資公司和守約方造成經(jīng)濟(jì)損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十四條 由于一方過失，造成本合同不能履行或不能完全履行時，過失方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償對方的經(jīng)濟(jì)損失；如雙方均有過失，應(yīng)根據(jù)雙方的過失程度，由雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
第十八章 不可抗力
第五十五條 一方由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭以及其他不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的事件，直接影響到本合同的履行或者不能按約履行時， 應(yīng)立即將不可抗力情況電報(bào)通知對方，并在十五日內(nèi)提供具體詳情及合同不能履行，或部分不能履行，或要延期履行的理由和有效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由事件發(fā)生地區(qū)的公證機(jī)構(gòu)出具。甲乙雙方按照不可抗力因素對履行合同的影響程度，協(xié)商決定是否解除合同或者延期履行合同。
第十九章 適用法律
第五十六條 本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律。
第二十章 爭議的解決
第五十七條 凡因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決；如協(xié)商不能解決，甲乙雙方均可向中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會對外經(jīng)濟(jì)仲裁委員會申請仲裁，也可向外資公司住所地人民法院提起訴訟。
第五十八條 在爭議處理過程中，除雙方有爭議的部分外，本合同應(yīng)繼續(xù)履行。
第二十一章 文字
第五十九條 本合同用中文書寫。
第二十二章 合同生效及其它
第六十條 按照本合同約定的各項(xiàng)原則訂立如下的附屬協(xié)議文件，包括外資公司章程等，均為本合同的組成部分，與本合同不一致的，以本合同約定為準(zhǔn)。
第六十一條 本合同及其附件，均須經(jīng)中國政府主管部門批準(zhǔn)，自批準(zhǔn)之日起生效。
第六十二條 甲乙雙方發(fā)送通知的方法:如用電報(bào)、電傳通知時，凡涉及各方權(quán)利義務(wù)的，應(yīng)隨之以書面信件通知；本合同中所列甲乙雙方的法定地址，即為雙方各自的收件地址。一方地址有所變更，應(yīng)及時書面通知對方，否則應(yīng)自負(fù)不能及時收件的法律后果。
第六十三條 本合同于20**年___月___日由甲乙雙方在中國南京簽字蓋章。
本合同一式捌份，雙方各執(zhí)肆份，具有同等效力。
甲方:乙方:香港投資公司
身份證明:法定代表人:
證照號碼:
住址:中國南京地址:
篇3：投資開發(fā)公司日常管理制度
投資開發(fā)有限公司日常管理制度的通知
各部門：
為進(jìn)一步加強(qiáng)公司日常工作管理，明確管理制度，提高工作效率，現(xiàn)將完善后的公司日常管理制度印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
投資開發(fā)有限公司
20**年1月2日
投資開發(fā)有限公司日常管理制度
一、保密管理制度
1．員工必須妥善保管公司機(jī)密文件及內(nèi)部資料。機(jī)密文件和資料不得擅自復(fù)印，未經(jīng)特許，不得帶出公司。
2．未經(jīng)授權(quán)或批準(zhǔn)，員工不得對外提供公司機(jī)密文件或其他未公開的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等。
3．機(jī)密文件和資料無需保留時, 必須用碎紙機(jī)粉碎銷毀。
4．對非本人職權(quán)范圍內(nèi)的公司機(jī)密，應(yīng)做到不打聽、不猜測、不傳播。
5．發(fā)現(xiàn)了有可能涉密的現(xiàn)象應(yīng)立即向有關(guān)上級報(bào)告。
二、員工考勤制度
（一）考勤管理
1．各部門每天須對本部門員工進(jìn)行考勤登記，并在每月3日前將上月考勤表經(jīng)部門經(jīng)理審核后送綜合辦公室匯總。
2．綜合辦公室不定期對考勤情況進(jìn)行檢查并通報(bào)，并將考勤情況納入績效考核范圍。
3．每位員工必須嚴(yán)格按公司正常上班作息時間執(zhí)行。工作期間堅(jiān)守崗位，不得遲到、早退、缺勤，如有特殊情況，必須按分級匯報(bào)原則向主管領(lǐng)導(dǎo)請假。上班期間，不得擅自離開崗位，不得進(jìn)行其他娛樂活動。違者批評教育，屢教不改者通報(bào)批評。
4．各部門經(jīng)理對所在部門員工的考勤，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，若有不照規(guī)定或其他隱瞞事項(xiàng)，一經(jīng)查明，應(yīng)連帶處分。
（二）各類假期規(guī)定
1.有薪節(jié)假日：每周六、周日為法定公休日，法定假日按國家規(guī)定執(zhí)行。
2．病假
（1）員工休病假需提供一級以上醫(yī)院或社區(qū)醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)（市醫(yī)保定點(diǎn)）開據(jù)的病假條或診斷證明；連續(xù)休病假三天以上的，須提供個人醫(yī)保定點(diǎn)或三級醫(yī)院開據(jù)的病假條或診斷證明，否則按事假處理。
（2）在規(guī)定醫(yī)療期內(nèi)休病假2個月以內(nèi)，基本工資全額發(fā)放；2-6個月以內(nèi)，工作年限不滿10年的，工資按基本工資的90%發(fā)放，工作年限滿10年的，基本工資全額發(fā)放；超過6個月，工作年限不滿10年的，工資按基本工資的70%發(fā)放，工作年限滿10年的，工資按基本工資的80%發(fā)放。但上述病假工資最低不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的80%。超出國家法定醫(yī)療期規(guī)定繼續(xù)休假的，不發(fā)工資。
3．事假
（1）因私事而不能正常出勤的，須請事假，完成審批程序后方可休假。未辦理請假手續(xù)擅自離開崗位、或請假期滿未上班也未續(xù)假者，3天（含）以內(nèi)按曠工處理，3天以上按自動離職處理。
（2）因公司對年休假工資補(bǔ)償進(jìn)行改革，為人性化管理考慮，每個員工每年可享有3天帶薪事假。超過規(guī)定天數(shù)，普通員工按200元/天標(biāo)準(zhǔn)，部門經(jīng)理按300元/天標(biāo)準(zhǔn)，在績效考核獎金中扣除。
4．婚假
（1）達(dá)到法定婚齡的員工(男年滿22周歲，女年滿20周歲)結(jié)婚，憑結(jié)婚證可按請假程序請婚假3天，職工結(jié)婚時雙方不在一地工作的可以根據(jù)路程遠(yuǎn)近給予路程假。
（2）達(dá)到法定晚婚年齡的員工(男年滿25周歲，女年滿23周歲)結(jié)婚，憑結(jié)婚證可按請假程序請婚假15天。
（3）婚假需在領(lǐng)取結(jié)婚證后6個月內(nèi)使用，至少提前1周申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假且一次休完，期間含休息日、法定休假日，過期不予保留。
5．產(chǎn)假、護(hù)理假
（1）符合國家計(jì)劃生育政策的女員工享受產(chǎn)假。
（2）符合國家計(jì)劃生育政策的女員工懷孕期間，每月可享受1天孕期檢查假，該假為有薪假。
（3）符合國家計(jì)劃生育政策的女員工產(chǎn)假為98天，難產(chǎn)的，增加產(chǎn)假15天，生育多胞胎的，每多生育1個嬰兒，增加產(chǎn)假15天。
（4）符合國家計(jì)劃生育政策的女員工懷孕4個月以上流產(chǎn)或死產(chǎn)的憑醫(yī)院證明休假42天，懷孕不滿4個月流產(chǎn)的，根據(jù)醫(yī)療部門的意見，給予15天產(chǎn)假。產(chǎn)假期間，工資照發(fā)。
（5）產(chǎn)假結(jié)束后需續(xù)假的，按事假處理。
（6）妻子分娩，其愛人可享受7天護(hù)理假。
（7）產(chǎn)假、護(hù)理假均須提前一個星期憑生育指標(biāo)和結(jié)婚證申請。
（8）產(chǎn)假、護(hù)理假一次休完，不得分期休假。
6．哺乳假：有不滿一周歲嬰兒的女員工（從休產(chǎn)假日起計(jì)算），每天給予1小時哺乳時間（含路途時間）。多胞胎生育的，每多哺乳一個嬰兒，每天哺乳時間增加1小時。
7．喪假：員工親屬(父、母、岳父母、公公婆婆、配偶、子女)去世，憑親屬死亡證明復(fù)印件或病危通知書帶薪休假3天，該假期應(yīng)在親屬喪亡一個月內(nèi)使用，申請喪假最遲應(yīng)于休假當(dāng)天提出申請。
8．工傷假：員工因工（公）造成病、傷、殘等，必須填寫《工傷報(bào)告表》。經(jīng)綜合辦公室審核總經(jīng)理批準(zhǔn)后，休假按工傷假處理；工傷假期間待遇參照國家及地方有關(guān)政策執(zhí)行。
（三）請假程序
1．員工請假，均應(yīng)提前提交《員工請假條》，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后提交綜合辦公室備案。
2．員工休假必須提前申請。如因緊急情況或突發(fā)急病而無法提前請假時，應(yīng)在休假當(dāng)天上午8:30前通過電話向部門經(jīng)理請假，并在上班后第一天完成請假審批手續(xù)，否則按曠工處理。請假必須由本人親自辦理有關(guān)手續(xù)，電話請假或委托他人代理手續(xù)的視為無效，將按曠工或自動離職處理。
4．請假的審核決定權(quán)限
天數(shù)
人員1天（含）以下3天以內(nèi)3天（含）以上
一般員工部門經(jīng)理分管副總總經(jīng)理
>
部門經(jīng)理分管副總總經(jīng)理
注：如因部門經(jīng)理外出，無法在規(guī)定期限內(nèi)審批簽字，可在得到部門經(jīng)理本人電話許可后，交由部門考勤員代為處理，事后補(bǔ)齊書面審批簽字。
5．對病假、產(chǎn)假、婚假、喪假等需提供相應(yīng)有效證明的假別，請假時不能提供有效證明的，可先請事假，但必須在事后2天內(nèi)補(bǔ)齊有效證明后再作相應(yīng)處理。
6．員工請假、外出期滿應(yīng)在3日內(nèi)銷假。因未及時銷假而造成員工本人的考勤記錄異常，綜合辦公室有權(quán)不作任何修改。
7．各類假期（除帶薪休假、國家法定節(jié)假日調(diào)休外）在休假期間所跨的公休日均作相應(yīng)假別的休假處理。
（四）缺勤規(guī)定
1．上班推遲到崗30分鐘以內(nèi)為遲到，提前離崗30分鐘以內(nèi)為早退，遲到或早退30分鐘以上，視為曠工半天，無故不到崗，或者不請假不到崗，或者未獲準(zhǔn)假不到崗為曠工。
2．曠工扣款規(guī)定
（1）未完成請假手續(xù)或休假期滿未續(xù)假而擅自不上班者、偽造出勤記錄者，一經(jīng)查明對責(zé)任人予以曠工處理。
（2）每曠工一天按個人日工資額三倍扣款。
（3）凡曠工連續(xù)三天或全年累計(jì)五天者，一概予以違紀(jì)辭退，將被解除勞動合同并沒有任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
三、印章管理制度
（一）印章保管
1．公司財(cái)務(wù)銀行預(yù)留印鑒章由公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)管理和使用，公司公章和其余印章由綜合辦公室負(fù)責(zé)保管和使用。
2．指定印章管理員必須妥善保管印章，不得將印章隨意放置或轉(zhuǎn)交他人，如因事離開崗位需移交他人的，可由部門負(fù)責(zé)人指定專人代替。
3．公司不允許開具蓋有公司公章的空白證明，如因工作需要或其它特殊情況確需開具的，必須經(jīng)公司總經(jīng)理書面批準(zhǔn)，印章管理員做特別登記。
4．嚴(yán)禁員工私自將公司印章帶出公司使用。若因工作需要，確需將印章帶出使用，需填寫印章外帶審批單，由分管領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理簽批后方可帶出，印章外帶期間，攜帶人員必須在兩名以上，借用人只可將印章用于申請事由，并對印章的使用后果承擔(dān)一切責(zé)任。
（二）印章使用程序
1．各類材料需蓋印章（除工程技術(shù)章）的，須憑蓋章審批單，由部門填寫，經(jīng)總經(jīng)理簽字后方可加蓋。印章管理員要親自蓋章，不可交他人代用。如事情緊急，未得到總經(jīng)理簽字急需蓋章的，可先與總經(jīng)理電話確認(rèn)或經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，先予以蓋章，并在3日內(nèi)完成補(bǔ)簽手續(xù)。
2．按公司規(guī)定，各部門未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，不能擅自對外簽訂合同，違反上述約定，印章管理員不得蓋章。
3．凡涉及工程資料蓋章，需一事一簽，不可在同張蓋章審批單上寫多件蓋章事由。如有多份資料，需注明蓋章份數(shù)和每份資料的蓋章個數(shù)。事后一律不得加蓋印章，如要補(bǔ)蓋，需重新走蓋章審批流程。
4．工程技術(shù)章由分管領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可蓋章。
5．外來單位要以公司名義蓋章的，需憑管委會分管領(lǐng)導(dǎo)簽字或公司總經(jīng)理簽字的蓋章審批單蓋章。
6．法人章用印時須與公司公章同時使用。
7．印章管理員離職或調(diào)離時，應(yīng)履行印章交接手續(xù)。
8．所有公司印章的刻制、領(lǐng)發(fā)和應(yīng)用均由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，綜合辦公室備案統(tǒng)一刻制。
四、文書處理制度
1．綜合辦公室收文后，送公司領(lǐng)導(dǎo)班子和有關(guān)部門輪閱，輪閱者必須加快文件輪閱速度，如業(yè)務(wù)上需要，可復(fù)印一份參閱。
2．以公司或管委會名義的發(fā)文，由業(yè)務(wù)部門起草，辦公室把關(guān)，按程序簽發(fā)。
3．下屬公司或業(yè)務(wù)單位的請示件，由辦公室提出擬辦意見，交相關(guān)部門承辦，由分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)總經(jīng)理批示。
4．對閱辦文件、下屬公司或業(yè)務(wù)單位的請示件，相關(guān)業(yè)務(wù)部門閱辦后應(yīng)及時送辦公室歸檔。
5．凡參加上級召開的重要會議的文件和領(lǐng)導(dǎo)講話稿，應(yīng)在一周內(nèi)交辦公室歸檔。
6．經(jīng)總經(jīng)理批辦的文件，由綜合辦公室專人負(fù)責(zé)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)職能部門辦理。如需復(fù)印、打印的文件，則由承辦部門按規(guī)定辦理。
五、辦公用品管理制度
（一）辦公用品采購
1．除公司領(lǐng)導(dǎo)特別要求外，公司的辦公用品由綜合辦公室統(tǒng)一購買，統(tǒng)一管理，并有專人負(fù)責(zé)。
2．辦公用品的購買應(yīng)本著"節(jié)約開支，合理使用"原則，在購買辦公用品時應(yīng)查清庫存，避免重復(fù)浪費(fèi)。
3．各部門根據(jù)實(shí)際工作需要，擬定請購計(jì)劃上報(bào)綜合辦公室審核，管理員根據(jù)庫存情況填寫《辦公用品申購表》進(jìn)行采購。
（二）辦公用品保管及領(lǐng)用
1．庫存辦公用品的種類和數(shù)量要科學(xué)確定，合理控制。常用、易耗、便于保管和適于批量采購的辦公用品可適量庫存。要避免不必要的儲存或過量積壓，確保供應(yīng)好、周轉(zhuǎn)快、消耗低、費(fèi)用省。
2．定期進(jìn)行辦公用品庫存盤點(diǎn)，確保帳物相符。隨時掌握庫存物品的數(shù)量、質(zhì)量和需求情況，適時增加庫存，保障供給。
3．辦公用品領(lǐng)取時，領(lǐng)取人須在《物品領(lǐng)取登記表》上寫明日期、領(lǐng)取物品名稱及規(guī)格、數(shù)量等項(xiàng)并簽字。
4．對于各部門使用情況，辦公用品管理人員應(yīng)做好月、季及年度統(tǒng)計(jì)，填寫《辦公用品使用統(tǒng)計(jì)表》。
5．使用辦公用品要牢固樹立節(jié)約光榮、浪費(fèi)可恥的思想，在日常工作中，處處精打細(xì)算，提倡節(jié)省每一張紙、每一顆釘、每一滴墨、每一分錢，努力降低辦公成本。
六、食堂管理制度
（一）人員、物資管理
1．食堂人員必須堅(jiān)守工作崗位，服從食堂主管安排。請假必須經(jīng)食堂主管同意，并要安排好工作交接。
2．食堂主管應(yīng)加強(qiáng)物資管理，經(jīng)常盤點(diǎn)庫存。食堂人員購買物資（每日菜品除外）須事先提出申請，經(jīng)食堂主管、綜合辦公室主任確認(rèn)同意后，方可購買。購買后經(jīng)食堂主管實(shí)物驗(yàn)收，憑發(fā)票按財(cái)務(wù)審批程序報(bào)銷。
（二）用餐管理
1．食堂原則上只供應(yīng)早、中餐，如有工作需要，需安排晚餐的，應(yīng)提前通知食堂主管。
2．食堂人員必須按時供餐，無正當(dāng)理由不得提早或推遲。
3．食堂人員應(yīng)及時關(guān)注就餐人數(shù)，做到即不浪費(fèi)，又要保證工作人員用餐。工作人員如因工作不能按時就餐，應(yīng)主動提前通知食堂人員。
4．
食堂主管、食堂人員必須嚴(yán)格執(zhí)行核定的伙食標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超標(biāo)。各類花銷必須做到每日登記，每十日報(bào)銷，每月結(jié)算。
5．食堂人員應(yīng)不斷提高供餐質(zhì)量和服務(wù)水平，在不超標(biāo)準(zhǔn)前提下，合理搭配伙食，做到菜肴多樣化，并保證數(shù)量。
6．公司員工原則上不帶外來客人在食堂就餐，如因業(yè)務(wù)需要，需就餐的，由各部門提前報(bào)綜合辦公室安排用餐，資金按用餐標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)請拔、報(bào)銷。
（三）衛(wèi)生、安全管理
1．食堂人員要注意個人衛(wèi)生，做到勤洗手、剪指甲；注意食堂衛(wèi)生，做到窗、桌、椅、地干凈，食堂用具及餐具必須做到定期消毒，保持潔凈，夏季要做好防蚊蠅措施；注意食品衛(wèi)生，嚴(yán)禁采購、加工腐爛、變質(zhì)食物，防止食物中毒。
2．食堂人員必須定期體檢，確認(rèn)身體健康后方可上崗。
3．食堂人員必須妥善管理好公共財(cái)物，嚴(yán)格按有關(guān)安全操作規(guī)程使用煤氣、電器等設(shè)備。