關鍵詞:產權/ 外資 / 融資
20**年北京寫字樓市有很多值得回顧和討論的熱點,關于產品,關于概念,關于模式,可是不難發現項目最重要依然是資金,以下是關于辦公物業開發中關于資金的三個問題,不妨作個簡單的探討。
產權: 出售還是出租?這是一個問題
和任何商業地產一樣,蓋出的樓到底賣還是不賣?
這個問題涉及到樓盤的品質,目前開發商都在營銷中將自己開發的物業貼上5A,甲級等標簽以期好的出售價格,但是寫字樓的品質除了先天的地段和工程設計,后天的經營才是決定價值走向的關鍵。不妨看看北京的寫字樓租金水平屬于甲級行列的國貿中心、招商局大廈、京廣大廈、嘉里中心、東方廣場等大部分好的寫字樓都是由開發集團長期持有,只租不售。而出售的產品中雖然不乏兼有優質地段和過硬的品質的樓盤,可還是難以跨入優質寫字樓的行列,例如東三環的富爾大廈。原因其實很簡單,就是因為開發商放棄了單一產權. 沒有統一的產權就沒有統一管理權力,自然難以維護高品質。
開發商為什么放著長期的收益不要呢?
說到底還是資金和對資金運用的模式。一是開發商基本都用的是四兩撥千斤的手段,貸款的壓力讓他們不能長期持有物業。二是持有物業面臨的物業長期管理是大部分開發商不能也不愿意自己去做的。而目前就算是有實力長期持有的開發商也并不認為自己是為持有而開發的,就是說經營性的獲利從來就不是他們的模式。在目前整個樓市價格處于明顯的上升通道時,短期內出售能獲利不薄,這當然是目前資本回報最有效率的選擇。并非開發商沒有長遠盈利的想法,只是目前地產市場還處于較粗放盈利的階段,短平快盈利也是符合市場的一種戰略。
實際上長期來看寫字樓是公共建筑,要特別注重品質,如果一開始就做為商品零賣,短期內可以迅速套現,但不利于長遠發展、保值,更談不上升值。因此當寫字樓市場步入更成熟的階段,穩定的盈利模式即只租不售應該成為更好選擇。
模式沒有對錯之分,只是看是否符合當時當地的市場條件,能夠敏銳調整自己戰略的開發商就是贏家。
外資:海外資金為什么熱衷中國商業地產?
首先很多人要問房子是金融商品嗎?房子本身是一件普通商品并不具有金融特性,但在開發商和投資者向銀行貸款以后具有了杠桿效應,房地產作為一種不動產,具有保值和增值的特點,這使得房地產成為“天然”抵押品。房地產的抵押特性對于金融業的意義不言而喻。而市場價格的波動給投資者帶來了利潤空間,對于投資者來說和期貨是一個原理,用保證金制度買賣遠期合約的商品。而商業和住宅地產租賃產生的收益性更可以促使地產和資本的完全結合。因此在資本的眼里, 磚頭和紙片的差別并不大,在西方投資領域,房產完全是一種成熟的金融產品。中國經濟高速發展帶來的地產金融市場的巨大能量和高額收益讓海外資金怎能不心動。
據戴德梁行統計,今年主要海外投資交易共9個,成交金額約65億元,交易總建筑面積32萬平方米。主要項目是北京、上海等地的辦公樓、商場、服務式公寓以及倉儲物業,一線城市的商業房地產成為外資機構的新寵。
這些海外投資看重的是什么盈利呢?人民幣升值雖然是一個盈利點,但因為樓市的變現能力差,匯率變化決不是大額投資的最終目標。他們更看重的應該是中長期收益。當房子成為一件金融商品時我們就很容易發現地產投資的風險問題,因此寫字樓等依靠長期經營盈利的抗風險能力較強的產品自然成為謹慎的歐美基金的目標。
在5月宏觀調控以來, 樓市整體的投資價值被質疑,而正是好的辦公物業表現出的長期回報價值格外突出,北京優勢地段的寫字樓租金水平一直保持著良好的態勢。好的物業投資風險低,無疑是一種穩健的投資選擇,正是這樣普通散戶無法企及的空間讓資本雄厚的基金能夠長驅而入,并在開發商急需輸血的局面中談判到很低的收購價格,確保了更高的回報率。要求成熟地段,高品質樓盤,整購而保證單一產權等都是基金規避風險而對項目選擇的苛刻條件。也許開發商也不甘,但也只能感嘆資本就是王道啊。
融資:開發商可以怎么做?
由于允許海外地產在新加坡上市,很多外資投行尋找中國的商業地產,組合成房地產方面的信托,在香港或者新加坡上市。房地產信托投資成為大單成交背后的話題。近期銀監會“212號文”的出臺,房地產信托的門檻大為提高,國內房地產開發商另覓融資渠道的訴求空前強烈。因為目前中國境內關于REITs的法規條例還沒有出臺,境內開發商無法在內地發行REITs,而且也很難符合境外REITs對財務審計高透明度,物業收益低風險的要求,再次,內地的外匯管制和境外投資者對內地房地產市場的不熟悉都會讓境外投資者要求REITs提供更高的風險溢價。同時一些更能解決開發商當前問題的“夾層融資”方式也出現了。
所謂的“夾層融資”是一種介乎股權與債權之間的信托產品,其往往帶有一部分
股權,可以發行債券,也可以提供貸款,企業除歸還本息外,有的還要提供一部分可轉換股。由于夾層融資對于項目要求較低,不要求“四證”齊全;REITS要求項目已經正常經營,有穩定的租金收入,在開發商資金最緊缺的時候往往是‘四證’齊全之前,這時如果有‘夾層融資’進去,使項目能夠符合銀行貸款要求,才能啟動后期運作。可以簡單說,“夾層融資”則是解決進入的問題,REITs是解決退出的問題。因為物業所有權從私人到公共(REITs)的轉換過程,能有助于提高市場有關如供應水平的信息透明度,降低過度投資的可能性。相信本土REITs制度建立應該是符合政府希望看到多方利益共贏的思路。
后記:可以說從此開發商將發現地產在金融的手中變的更有意思了,游戲規則將更復雜,而資本運作將成為地產開發商首先要精通的課程,因為這個事情關乎生死。
篇2：北京寫字樓市場資本解碼回顧
關鍵詞:產權/ 外資 / 融資
20**年北京寫字樓市有很多值得回顧和討論的熱點,關于產品,關于概念,關于模式,可是不難發現項目最重要依然是資金,以下是關于辦公物業開發中關于資金的三個問題,不妨作個簡單的探討。
產權: 出售還是出租?這是一個問題
和任何商業地產一樣,蓋出的樓到底賣還是不賣?
這個問題涉及到樓盤的品質,目前開發商都在營銷中將自己開發的物業貼上5A,甲級等標簽以期好的出售價格,但是寫字樓的品質除了先天的地段和工程設計,后天的經營才是決定價值走向的關鍵。不妨看看北京的寫字樓租金水平屬于甲級行列的國貿中心、招商局大廈、京廣大廈、嘉里中心、東方廣場等大部分好的寫字樓都是由開發集團長期持有,只租不售。而出售的產品中雖然不乏兼有優質地段和過硬的品質的樓盤,可還是難以跨入優質寫字樓的行列,例如東三環的富爾大廈。原因其實很簡單,就是因為開發商放棄了單一產權. 沒有統一的產權就沒有統一管理權力,自然難以維護高品質。
開發商為什么放著長期的收益不要呢?
說到底還是資金和對資金運用的模式。一是開發商基本都用的是四兩撥千斤的手段,貸款的壓力讓他們不能長期持有物業。二是持有物業面臨的物業長期管理是大部分開發商不能也不愿意自己去做的。而目前就算是有實力長期持有的開發商也并不認為自己是為持有而開發的,就是說經營性的獲利從來就不是他們的模式。在目前整個樓市價格處于明顯的上升通道時,短期內出售能獲利不薄,這當然是目前資本回報最有效率的選擇。并非開發商沒有長遠盈利的想法,只是目前地產市場還處于較粗放盈利的階段,短平快盈利也是符合市場的一種戰略。
實際上長期來看寫字樓是公共建筑,要特別注重品質,如果一開始就做為商品零賣,短期內可以迅速套現,但不利于長遠發展、保值,更談不上升值。因此當寫字樓市場步入更成熟的階段,穩定的盈利模式即只租不售應該成為更好選擇。
模式沒有對錯之分,只是看是否符合當時當地的市場條件,能夠敏銳調整自己戰略的開發商就是贏家。
外資:海外資金為什么熱衷中國商業地產?
首先很多人要問房子是金融商品嗎?房子本身是一件普通商品并不具有金融特性,但在開發商和投資者向銀行貸款以后具有了杠桿效應,房地產作為一種不動產,具有保值和增值的特點,這使得房地產成為“天然”抵押品。房地產的抵押特性對于金融業的意義不言而喻。而市場價格的波動給投資者帶來了利潤空間,對于投資者來說和期貨是一個原理,用保證金制度買賣遠期合約的商品。而商業和住宅地產租賃產生的收益性更可以促使地產和資本的完全結合。因此在資本的眼里, 磚頭和紙片的差別并不大,在西方投資領域,房產完全是一種成熟的金融產品。中國經濟高速發展帶來的地產金融市場的巨大能量和高額收益讓海外資金怎能不心動。
據戴德梁行統計,今年主要海外投資交易共9個,成交金額約65億元,交易總建筑面積32萬平方米。主要項目是北京、上海等地的辦公樓、商場、服務式公寓以及倉儲物業,一線城市的商業房地產成為外資機構的新寵。
這些海外投資看重的是什么盈利呢?人民幣升值雖然是一個盈利點,但因為樓市的變現能力差,匯率變化決不是大額投資的最終目標。他們更看重的應該是中長期收益。當房子成為一件金融商品時我們就很容易發現地產投資的風險問題,因此寫字樓等依靠長期經營盈利的抗風險能力較強的產品自然成為謹慎的歐美基金的目標。
在5月宏觀調控以來, 樓市整體的投資價值被質疑,而正是好的辦公物業表現出的長期回報價值格外突出,北京優勢地段的寫字樓租金水平一直保持著良好的態勢。好的物業投資風險低,無疑是一種穩健的投資選擇,正是這樣普通散戶無法企及的空間讓資本雄厚的基金能夠長驅而入,并在開發商急需輸血的局面中談判到很低的收購價格,確保了更高的回報率。要求成熟地段,高品質樓盤,整購而保證單一產權等都是基金規避風險而對項目選擇的苛刻條件。也許開發商也不甘,但也只能感嘆資本就是王道啊。
融資:開發商可以怎么做?
由于允許海外地產在新加坡上市,很多外資投行尋找中國的商業地產,組合成房地產方面的信托,在香港或者新加坡上市。房地產信托投資成為大單成交背后的話題。近期銀監會“212號文”的出臺,房地產信托的門檻大為提高,國內房地產開發商另覓融資渠道的訴求空前強烈。因為目前中國境內關于REITs的法規條例還沒有出臺,境內開發商無法在內地發行REITs,而且也很難符合境外REITs對財務審計高透明度,物業收益低風險的要求,再次,內地的外匯管制和境外投資者對內地房地產市場的不熟悉都會讓境外投資者要求REITs提供更高的風險溢價。同時一些更能解決開發商當前問題的“夾層融資”方式也出現了。
所謂的“夾層融資”是一種介乎股權與債權之間的信托產品,其往往帶有一部分
股權,可以發行債券,也可以提供貸款,企業除歸還本息外,有的還要提供一部分可轉換股。由于夾層融資對于項目要求較低,不要求“四證”齊全;REITS要求項目已經正常經營,有穩定的租金收入,在開發商資金最緊缺的時候往往是‘四證’齊全之前,這時如果有‘夾層融資’進去,使項目能夠符合銀行貸款要求,才能啟動后期運作。可以簡單說,“夾層融資”則是解決進入的問題,REITs是解決退出的問題。因為物業所有權從私人到公共(REITs)的轉換過程,能有助于提高市場有關如供應水平的信息透明度,降低過度投資的可能性。相信本土REITs制度建立應該是符合政府希望看到多方利益共贏的思路。
后記:可以說從此開發商將發現地產在金融的手中變的更有意思了,游戲規則將更復雜,而資本運作將成為地產開發商首先要精通的課程,因為這個事情關乎生死。
篇3：投資廣場寫字樓租賃合同
投資廣場寫字樓租賃合同
甲方（出租方）：商貿有限公司
乙方（承租方）：中國太平洋z保險股份有限公司支公司
根據《中華人民共和國合同法》、房產管理的有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎上，就乙方承租甲方可依法出租的z#號辦公用房事宜，經合同雙方協商一致，簽訂本合同。
一、出租房屋情況：
1、甲方出租給乙方的房屋座落在湖北省###路（以下簡稱該房屋）投資廣場八、九整層（南向、北向），該房屋實測建筑面積為1374平方米，房屋用途為辦公寫字間，房屋類型為寫字樓，結構為框架。該房屋的平面圖見平合同附件。甲方應向乙方出示：
（1）房地產權證
（2）房屋出租許可證
（3）房屋安全驗收證明
2、甲方作為該房屋的合法所有人與乙方建立租賃關系。簽訂本合同前甲方已告知乙方該房屋未設定抵押，并保證具備國家法律法規規定的出租所需有效手續、證明。
3、合同所租范圍的裝修及設施狀況由甲、乙雙方在合同附加條款及附件中加以說明，除甲、乙雙方另有約定外，該附加條款及附件作為甲方按本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還所租用房屋的驗收依據，交還時需要保留的部分由雙方另行協商。
4、乙方需對所租賃房屋進行再次裝修時，必須同甲方指定的物業公司簽訂裝修管理協議，并嚴格按《裝修管理規定》執行，所有裝修行為必須得到甲方及甲方指定的物業管理公司同意。
二、租賃用途：
1、乙方必須向甲方承諾，租賃該房屋作為辦公使用，并遵守國家和本地有關房屋使用和物業管理的規定。
2、乙方保證，在租賃期內未征得甲方書面同意以及按規定須經有關部門審批核準前，不得擅自改變上款約定的作用用途。
三、租賃期限：
1、甲乙雙方約定，房屋租賃期為年月日
起至年月日止。免費贈送裝修期，自貳零零___年__月_日起至貳零零年
月日止，租金從免費裝修期后開始計算。
2、租賃期滿，甲方有權收回該房屋乙方應如期返還。乙方需繼續承租該房屋的，則應于租賃期屆滿前二個月，向甲方提出續租的書面要求，經甲方同意后重新簽訂租賃合同。
3、甲方免費提供乙方公司招牌廣告位（除租賃費，其它費用由乙方自理，面積：6-9米×4米）。
四、租賃、支付方式和期限：
1、經雙方約定，第一年租金免費。第二年全年租金及物業管理費用總額為人民幣250000元，大寫金額為貳拾伍萬元；第三年全年租金及物業管理費用總額為人民幣280000元，大寫金額為貳拾捌萬元；第四年及第五年全年租金及物業管理費用總額為人民幣300000元，大寫金額為叁拾萬元。乙方應根據本合同以每半年為期限，于每半年末交清下半年租金及物業管理費用。
2、租金不含乙方租賃區內的電費（動力與照明用電）、自來水費、電話費、寬帶網絡費用及物業管理特約服務項目的收費。
3、租金包含物業管理費用。物業管理費是甲方所指定的物業公司為租賃區提供中央空調，公共區域內的水、電、清潔衛生、、電梯費、保安等服務所產生之費用。物業管理的有關權利、義務需要乙方在本合同生效后同物業公司簽訂物業管理合同確定。
五、保證金和其它費用：
1、甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋后七個工作日內，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為二個月的租金及物管費，即人民幣41667元。
甲方收取保證金后應向乙方開具收款憑證。
租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息十五日內歸還乙方。
六、房屋使用要求和維修責任：
1、租賃期間，乙方發現該房屋主體結構及主要附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復；甲方應在接到乙方通知后的當日內進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。甲方不負責乙方自行裝修的一切設施及除房屋主體結構、供水供電主干管路、中央空調系統（不含末端設施）等以外的其它設施。
2、租賃期間，乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及期附屬設施損壞或發生故障的，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。
3、租賃期間，甲方為保證該房屋及其設施處于正常的可使用和安全的狀態，有權對該房屋進行檢查、養護，將提前七日通知乙方。檢查養護時，乙方應予以配合，甲方將盡力減少對乙方使用該房屋的影響。
七、房屋返還時的狀態：
1、除甲方同意乙方續租外，乙方應在本合同的租期屆滿后按時返還該房屋。返還房屋時乙方必須退還本合同附件所列屬甲方的設備設施。
2、在租賃期內，甲方如需出售該房屋，應提前三個月通知乙方。乙方在同等條件下有優先購買權。
八、違約責任：
1、乙方不按時交納租金，甲方將按每天3‰收取滯納金，超過30天仍未交納則甲方有權決定終止本合同與乙方的租賃關系，-收回房屋，并不需付任何責任。
2、因甲方未告知乙方，該房屋出租前已抵押或產權轉移已受到限制，造成乙方損失的，甲方負責相應賠償。
3、租賃期間，甲方不及時履行本合同約定的維修、養護責任，致使房屋損壞，造成乙方財產損失或人身傷害的，甲方承擔相應賠償責任。
4、乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，乙方應按甲方要求恢復房屋原狀，并賠償因此造成的一切損失。
5、乙方在租賃期內，未經甲方書面同意，中途擅自退租的，甲方將不予退還預付保證金，若預付保證金不足抵付甲方損失的，乙方另行賠償。
九、爭議的解決辦法：
在本合同履行過程中若發生爭議，雙方應當協商解決，也可以請求進行調解。雙方不原協調、調解解決或者協商、調解不成的，雙方商定，采用以下第種方式解決：
1、凡因本合同收起的或與本合同有關的任何爭議，均應提交仲裁委員會，按照申請時該會現行有效的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
2、因本合同所發生的任何爭議，可向法律規定由管轄的人民法院或地方所在地人民法院提起訴訟。
十、變更和解除本合同的條件：
在租賃期限內，非下列情況之一的，不得變更或者解除本合同：
1、經甲乙雙方協商一致，同意提前終止本合同，甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部該寫字間的。
2、因出現非甲方能www.dewk.cn及的情況影響該寫字間設施的正常運行，如水或電等正常供應中斷，且中斷期一次超過48小時，乙方認為嚴重影響正常使用房屋的。
3、因乙方或甲方違反本合同的約定，且經甲方或乙方提出后的15天內，乙方或甲方未予以糾正的。
4、因不可抗力的因素致使該房屋及其附屬設施損壞，本合同不能繼續履行的。
5、變更或解除本合同的，要求變更或解除本合同的一方主動向另一方提出。因變更或解除本合同，使一方遭受損失的，除本合同或依法免除責任外，應由另一方負責賠償。
十一、其它條款：
1、租賃期間，甲方需抵押該房屋應當書面告知乙方，并向乙方承諾該房屋抵押后當事人協議以折價、變賣方式處分該房屋前七日書面征詢乙方購買該房屋的意見。
2、本合同至雙方簽字，并將出租層交與承租人后次日生效，生效后的十五日內，由甲方負責按規定向房屋所在地區、縣房屋交易中心辦理登記備案，領取房屋租賃登記備案證明；本合同經登記備案后，凡變更、終止本合同的，由甲方（甲方/乙方）負責在本合同變更終止之日起的十五日內，向原登記機構辦理變更、終止登記備案的，所引起的法律糾紛，由甲方承擔一切責任。
3、本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分。本合同與其補充條款及附件內空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等法律效力。
4、甲、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿意按合同規定嚴格執行。如一方違反本合同，另一方有權按本合同規定索賠。
5、本合同連同附件一式份。其中：甲、乙雙方各執份，（市區/縣）房地產交易中心受理處份，以及各份均具有同等效力。
出租方（蓋章）：承租方（蓋章）：
法定代表簽字：法定代表簽字：
日期：日期：