商業地產是需要經營的，開發商所做的不僅僅是地產的開發，更重要的是后期的經營，這是商業地產與普通房地產開發的最主要區別。這里所謂的經營并不是指類似于商場運營那樣的經營，而是把整個商業物業當作自己的產業來運營，以長期經營為出發點，而不是僅僅將他銷售出去，由社會、由購買者去承擔他的風險。

與國內商業地產開發商不同的是，國外專業商業地產開發商對于商業地產的操作模式，幾乎已完全脫離開以銷售作為回收資金的途徑，而是把重點放在整個商業物業的長期營運以及租金的穩定增長收回上，從而帶動長期的投資回報，在成功及穩定經營的基礎上，甚至推動項目打包上市，這樣，不僅有穩定的投資回報，更利于資金的回籠，以利于新項目的建設，而且，項目的長期經營還有利于公司整體信譽及形象的提升。國內外知名的商場或MALL均是采用上述模式。而目前國內的商業地產開發商大部分僅著眼于當前利益，為了資金的早的回籠，急于把手中開發的項目銷售出去，在銷售完畢后，就任其自生自滅，長此以往，將很不利于商業地產的后續發展的，在市場漸漸成熟的今天，在激烈的市場競爭面前，該種操作模式將日漸受到淘汰，這是國內開發商經營商業地產必須走出的框架。

放眼發達國家的商業，位于美國中部MIMOSOTA州的MALL OFAMERICA就是個非常典型的例子，該商場于1992年開始營業，總建筑面積達500000㎡，整體而言，該項目的先天條件并不優越，首先，美國中部相對于美國其他地區而言，屬于經濟較不發達的地區，商業氛圍不濃厚，商業并不發達，再者，項目是由一個舊體育場所改造而成的，在招商等各方面均受項目先天條件的不少制約。而時至今日，MALLOF AMERICA已成為美國目前最大的SHOPPING MALL，每年的客流量達到200萬人次，擁有固定員工達1萬余人，設有4個百貨主力店，520余個商鋪（不包括餐飲及娛樂設施），以及一座中型水底娛樂公園。其成功的秘籍在于開發商將原項目收購并開發改造后，并不急于回收改造資金，將其分割出售，而首先是著眼于項目的長期營運發展，并將自己當成整個商場的經營者，采用與大型商家合作的方式，綁定不少優秀的大型商家以及知名贊助商進駐商場，以或得營運甚至租金上的支，如世界聞名的SNOOPY、可口可樂，以及水上樂園、Bloomingdale百貨等大型運營商，開發商以控股、投資等各種方式，與知名運營建立長期的合作關系，作為商場運營的一部分，從而吸引其它商家的進駐，獲得較高的租金回報，并成立專業的商業管理團隊，成功的運營帶來豐厚的租金收入以及較高的投資回報，這種回報是長期的，而且將隨著時間而日益提升，開發商將商場作為一項長期的開發經營過程來實現他的投資回報，而不是僅僅著眼于當前利益，得到的不僅僅是日益提升的租金，更長久持有自己的產業，并以此作為融資興建新項目的最有力信譽證明。而且，由于與大型知名運營商有著長期的合作關系，自然而然，運營商們也將隨著他們新開發的項目再次生根發芽，互惠互利。

香港首富李嘉誠對商業地產也具有同樣的眼光，他旗下長江實業所開發的商業地產，沒有一個進行銷售，而是成立專業的招商、管理、運營團隊，運營管理所有商場，在百佳、屈臣式等自創營運品牌的帶動下，吸引相應品牌的進駐。都會商場、漁人碼頭、嘉湖銀座、馬鞍山廣場、麗港城中城、銀禧閣商場、青怡廣場等商場的成功運營，與李嘉城獨到的商業地產眼光是分不開的，而日前，長江實業將其旗下七個成功運營的商場捆綁打包上市，這樣的操作模式，既獲得資金回籠，又可保持產業的長期的持有及增值，在取得高額租金利潤的同時，也獲得資金的迅速回籠，同時，也使企業的整體信譽再次獲得增值。同樣的，與長江實業同樣成功的的商業地產商香港新宏基集團，類似的商業地產操作模式也是其成功的主要原因。其實，從投資的長期穩定回報上看，該種商業地產操作模式與普通地產開發模式相比，其優勢在于規避了普通地產操作中開發商所遇到的收益穩定性不能持續的風險。普通的地產開發，開發商必須在買地、開發、銷售的循環中不斷發展，而房地產市場的風險就象不定時的炸彈一樣隨時可能爆炸，例如地價的膘升、土地的稀缺、政策性的房價下跌等，都將使開發商的投資收益不能持續或穩定增長。作為成功的開發商，長江實業及新宏基集團早在15年前就預知到這一點，于是，他們把投資的重點從普通的房地產的開發轉移到了商業地產的開發上，并長期持有商業物業，以長期經營作為目標，以獲取穩定的、持續增長的投資回報，這也是商業地產公司的成功發展的策略。

回到國內，上海的恒隆廣場，可以說是國內目前最高檔的MALL，開發商來自香港恒隆集團，恒隆建設初期，開發商的目標就是鎖定全中國最高檔的商業項目，無論是其建筑外觀還是硬件設施上，無論是其寫字樓，還是其裙樓商場部分，均力求高標準。相對于甲級寫字樓的高檔定位，如何使商場部分成為全中國最高檔的MALL，與其它商場定位有所區別，就顯得更為不易。眾所周知，類似于LV、CHANEL、PRADA等等國際性知名大品牌，確實具有相當的“大牌”風范，恒隆集團為了引進這些大牌的進駐，除了在硬件上盡量滿足他們的要求外，還主動幫助這些品牌在國內辦理進出口檢驗、關稅、營業執照等各種手續，省去商家的麻煩，再加上上海國際大都會的發展趨勢，大品牌的進駐也就勢在必行了。而知名品牌的進駐，自然而然，其他國際一、二線品牌的進駐也就變得水到渠成了，眾多高檔品牌的匯聚，也就形成了中國目前最高檔的MALL。試想，如果當初開發商將商場內的商鋪一個個分別銷售出去，那么，恒隆廣場會有今天的成功嗎？續恒隆廣場一期的成功開發經營后，恒隆廣場二期目前正在規劃籌建之中，這也是開發商用心經營商業物業而得到的投資回報體現之一。

回頭看看廈門，

眾所熟悉的SM城市廣場，其開發商來自菲律賓，擁有相當豐富的商業地產開發經驗，截止至今年2月，該集團在菲律賓由自己開發并經營的SHOPPING

MALL共有17座，廈門的SM城市廣場是SM集團在國內的第一個商業地產，也是廈門第一座SHOPPING
MALL。無可厚非，作為SHOPPING
MALL，SM城市廣場的運營是成功的，其對廈門商業的發展有著不可磨滅的功勞。與上述成功商業地產的例子一樣，SM城市廣場延續了該集團在菲律賓的商業地產操作模式，開發后由其自營，并不出售，在規劃、定位、管理上都得到極好的控制與實現，其二期正在籌建當中。

看了這么多國內外商業地產成功的實例，也許有人會問，國內開發商與國外開發商在實力及資金上有著較大的區別，國外的資金運作模式較國內來的靈活，而資金是否能快速回籠又是制約國內開發商最根本的因素。其實不然，目前國內許多的投資基金已慢慢開放，再加上保險金貸款、社保基金貸款等投資機構，國內開發商的商業貸款已經慢慢得到較多的選擇，再者，國外的不少外資銀行貸款機構已慢慢將目光投向了日益發展的中國，不少外資銀行均在國內設立了辦事處，只要商業物業具有較強的發展潛力，這些投資基金、貸款機構均不會對項目置之不理，更會主動上門服務。在市場決定一切的今天，項目本身的素質就決定了一切成功的因素，項目的發展潛力不僅僅在于前期定位、規劃、策劃的準確，更在于后期的營運，這才是商業地產成功的最根本因素，僅僅是銷售出去而不注重后期經營的商業的地產，雖然對于開發商而言，在資金回收上也許是成功的，但對于項目本身而言，他卻極可能是失敗的，這樣不僅對投資者、對社會是極不負責的表現，也會在一定程度上影響開發商的信譽，不利于企業的長遠發展。

綜上所述，我們認為，成功的商業地產不是在于前期風險的轉移，而是在于后期營運的成功。對于商業地產，開發商需要有準確的投資定位，成功的商業地產的投資回報不是在前期，而是在于項目營運的中期，開發商本身也應當成為經營者的一部分，共同推動項目的成功運營。

篇2：產權形式對商業地產經營管理的影響

　　由于公共商業樓宇產權性質的多樣性,決定了其管理的難易、經營方式的不同。從目前 全國這類經營場所的經營方式與狀況分析,有以下兩種比較突出的現象:

　　一、統一產權的方式較分散產權方式便于管理,經營效果好

　　統一產權的方式便于統一招租、統一調整、統一管理。由于承租戶不是物業的業主,管 理規定在承租合同中已明確,管理條款多以經濟處罰為主,約束性強,因此,這類公共商業樓宇的經營與管理成功范例較多,如廣州的天河城、海印電器城、白馬市場、太平洋電腦市 場等。以下是某商場的管理規定,我們可以用其說明統一產權商場物業的管理與經營(本章 末附另一個商場管理公約,供參考)。

　　商場管理規定

　　為維護商戶和顧客的共同利益,使商場成為秩序井然、清潔、優雅、有安全保障的購物 經商場所,特制定本規定。本規定的修改和解釋權屬于物業管理公司。

　　(1)商場每天的營業時間為8:30~21:00。不按規定時間營業,遲到或早退者每次罰款 30元。

　　(2)未經批準,商鋪(含櫥窗)擅自歇業者,每歇業一天罰款100元。

　　(3)未經批準,在營業時間中斷營業者,停業2~4小時按歇業半天,4小時以上按歇業一天處理。

　　(4)營業員不按規定統一著裝者,每次罰款10元。

　　(5)大音量開放音響,影響他人正常經營者,每次罰款30元。

　　(6)在商鋪堆放物品的高度不準超過地面至天花板距離的2/3。違者罰款500元,并限期改正;造成事故者,賠償一切損失,并承擔由此造成的法律責任。

　　(7)在商鋪面積范圍以外的公共部位擺放座椅、物品或陳列商品者,沒收全部物品并罰款50元。

　　(8)在商場內大聲喧嘩、吵鬧、追逐,不聽勸告者,罰款30元。

　　(9)營業時間在商場打撲克、下棋、睡覺,不聽勸告者,罰款30元。

　　(10)將自行車放在商場者,每次罰款50元。

　　(11)攜帶貓、狗、家禽等進入大廈者,每次罰款50元。

　　(12)攜帶小孩在大廈內亂跑、追逐、打鬧、玩弄電梯、到處亂涂亂畫,影響秩序者,對家長罰款30元。

　　(13)在商場通道內席地坐臥,妨礙通行,不聽勸告者,每人罰款10元。

　　(14)非營業時間未經許可,混進商場者,每次罰款100元。

　　(15)禁止任何人擅自進入大廈商場推銷商品、散發廣告傳單,違者每次每人罰款100元。

　　(16)未經許可,進入大廈收購廢品者,每次罰款30元。

　　(17)因拖行物品而有損地面、地毯者,罰款30元,并按市價賠償。

　　(18)擅自撕毀大廈設置的封條、標簽、宣傳海報及廣告者,每次罰款100元。

　　(19)擅自遷移大廈設置的各種通道指示牌、告示牌者,每次罰款100元;若有損壞者,還須按價賠償。

　　(20)未經批準在大廈公共場所(包括外墻窗戶)張貼宣傳品者,每次罰款50元。

　　(21)商場人員到寫字樓打開水、洗東西、使用衛生間經勸告無效者,罰款50元。

　　(22)用戶更換從業人員不及時報告,欠交從業人員申報表者,每人罰款30元。

　　(23)不按通知規定時間上交有關報表，每人罰款30元。

篇3：商業地產項目經營業態定位

　　商業地產項目經營的業態定位

　　一個商業地產的開發,業態定位應該是首要問題,也是一個商業項目能否成功開發的關鍵,只有確定了經營哪種業態,才好進行建筑規劃設計, 方向找對了,招商才行之有效,商鋪才好銷售。

　　遺憾的是絕大多數開發商和住宅代理商都不太清楚如何給商業地產定位，僅僅是憑感覺猜測這個物業大概能做什么。經常可以聽到某某老總：這個項目應該可以做個超市，某某策劃總監說：可能做個家電賣場好一點，我們可以把國美招來……大家對于商業項目的定位還處在感覺猜測的階段，這樣做自然很容易出現定位偏差，結果會是，你照百貨的結構做了，百貨招不來，改招超市，超市又嫌結構不合理，改，動作太大，費用又成了問題。結果超市、百貨都來不了，招商成問題，成了市場上常見的“問題商業”。實際上，大部份企業通常都有自己的選址標準，定位只有符合該業態的選址標準，商家才會來。

　　所以，商業項目的業態定位是一套科學的，系統的工程，需要大量務實的市場調查和專業的評估考查，才能找出最適合該項目經營的業態。商業地產市場調查的內容很多，包括經濟環境分析，生活結構研究，城市發展規劃和政策研究、未來商業地產的供應量分析、商圈的調查等。

　　其中，核心是商圈調查。至少要做以下三個方面的調查：

　　（一）、商圈人口狀況調查。

　　1、人口基數（城鎮人口數量）

　　2、人口密度。

　　3、人均可支配收入（富裕程度）。

　　4、購買力：人均生活支出、人均食品支出等

　　5、商圈內常住人口、流動人口、工作人口的數量與比例

　　6、客流走向

　　7、商圈人口職業組成結構。

　　8、千人轎車擁有量

　　9、商圈內人口消費習慣與需求調查。

　　10、商圈內人口年齡結構與消費群的變化。

　　（二）、商圈內商業環境調查和行業調查。

　　1、商圈的零售飽和指數（IRS）調查。

　　2、商業街的業態組成。

　　3、商圈內各行業的規模、數量、經營狀況及品牌調查。

　　4、商圈街道的交通狀況，交通運輸是否順暢、項目跟前是否有車站。是否最接近購買力。

　　5、各行業相互關聯性：

　　如果在同一地區有過多的同行業商店，勢必影響下同來的經營效果，例如電玩、KTV等行業，這是商業的趨異性；

　　但另一方面，有的行業趨于扎堆，例如服裝、鞋帽等行業，這是行業的趨同性；

　　同時商圈的某些商業又能帶動其它的商業，例如百貨、超市業通常能帶起餐飲、服飾等行業，這是行業的共生性。

　　（三）、業態定位之前，可以先擬定兩三個業態，并分別進行專項行業調查。內容包括：

　　1、商圈內擬定業態的行業飽和程度。

　　2、現在競爭者的商業形式，位置，數量，規模，營業額，營業方針，經營風格，經營品牌等

　　3、商圈中該業態是存在假冒偽劣的不良風氣。

　　4、擬定業態競爭對手的變化。

　　5、招商目標的開店計劃。

　　6、目標消費群的現狀與變化。

　　7、競爭者的優勢劣勢調查。

　　8、同類業態產品是否有一定的口碑、影響力如何，市場占有率如何？

　　9商圈中該類業態商戶對產品的進貨、平均銷售、分銷等供銷過程是否存在阻礙經營發展的問題。

　　只有掌握了商圈人口消費需求，了解商圈發展的規律，熟悉各行業企業生存環境與條件，在這基礎上，定位出的業態才有可能經營長久。