商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的業(yè)態(tài)定位

　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是首要問題,也是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵,只有確定了經(jīng)營哪種業(yè)態(tài),才好進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì), 方向找對了,招商才行之有效,商鋪才好銷售。

　　遺憾的是絕大多數(shù)開發(fā)商和住宅代理商都不太清楚如何給商業(yè)地產(chǎn)定位，僅僅是憑感覺猜測這個(gè)物業(yè)大概能做什么。經(jīng)常可以聽到某某老總：這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該可以做個(gè)超市，某某策劃總監(jiān)說：可能做個(gè)家電賣場好一點(diǎn)，我們可以把國美招來……大家對于商業(yè)項(xiàng)目的定位還處在感覺猜測的階段，這樣做自然很容易出現(xiàn)定位偏差，結(jié)果會(huì)是，你照百貨的結(jié)構(gòu)做了，百貨招不來，改招超市，超市又嫌結(jié)構(gòu)不合理，改，動(dòng)作太大，費(fèi)用又成了問題。結(jié)果超市、百貨都來不了，招商成問題，成了市場上常見的“問題商業(yè)”。實(shí)際上，大部份企業(yè)通常都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，定位只有符合該業(yè)態(tài)的選址標(biāo)準(zhǔn)，商家才會(huì)來。

　　所以，商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位是一套科學(xué)的，系統(tǒng)的工程，需要大量務(wù)實(shí)的市場調(diào)查和專業(yè)的評(píng)估考查，才能找出最適合該項(xiàng)目經(jīng)營的業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容很多，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，生活結(jié)構(gòu)研究，城市發(fā)展規(guī)劃和政策研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、商圈的調(diào)查等。

　　其中，核心是商圈調(diào)查。至少要做以下三個(gè)方面的調(diào)查：

　　（一）、商圈人口狀況調(diào)查。

　　1、人口基數(shù)（城鎮(zhèn)人口數(shù)量）

　　2、人口密度。

　　3、人均可支配收入（富裕程度）。

　　4、購買力：人均生活支出、人均食品支出等

　　5、商圈內(nèi)常住人口、流動(dòng)人口、工作人口的數(shù)量與比例

　　6、客流走向

　　7、商圈人口職業(yè)組成結(jié)構(gòu)。

　　8、千人轎車擁有量

　　9、商圈內(nèi)人口消費(fèi)習(xí)慣與需求調(diào)查。

　　10、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)與消費(fèi)群的變化。

　　（二）、商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境調(diào)查和行業(yè)調(diào)查。

　　1、商圈的零售飽和指數(shù)（IRS）調(diào)查。

　　2、商業(yè)街的業(yè)態(tài)組成。

　　3、商圈內(nèi)各行業(yè)的規(guī)模、數(shù)量、經(jīng)營狀況及品牌調(diào)查。

　　4、商圈街道的交通狀況，交通運(yùn)輸是否順暢、項(xiàng)目跟前是否有車站。是否最接近購買力。

　　5、各行業(yè)相互關(guān)聯(lián)性：

　　如果在同一地區(qū)有過多的同行業(yè)商店，勢必影響下同來的經(jīng)營效果，例如電玩、KTV等行業(yè)，這是商業(yè)的趨異性；

　　但另一方面，有的行業(yè)趨于扎堆，例如服裝、鞋帽等行業(yè)，這是行業(yè)的趨同性；

　　同時(shí)商圈的某些商業(yè)又能帶動(dòng)其它的商業(yè)，例如百貨、超市業(yè)通常能帶起餐飲、服飾等行業(yè)，這是行業(yè)的共生性。

　　（三）、業(yè)態(tài)定位之前，可以先擬定兩三個(gè)業(yè)態(tài)，并分別進(jìn)行專項(xiàng)行業(yè)調(diào)查。內(nèi)容包括：

　　1、商圈內(nèi)擬定業(yè)態(tài)的行業(yè)飽和程度。

　　2、現(xiàn)在競爭者的商業(yè)形式，位置，數(shù)量，規(guī)模，營業(yè)額，營業(yè)方針，經(jīng)營風(fēng)格，經(jīng)營品牌等

　　3、商圈中該業(yè)態(tài)是存在假冒偽劣的不良風(fēng)氣。

　　4、擬定業(yè)態(tài)競爭對手的變化。

　　5、招商目標(biāo)的開店計(jì)劃。

　　6、目標(biāo)消費(fèi)群的現(xiàn)狀與變化。

　　7、競爭者的優(yōu)勢劣勢調(diào)查。

　　8、同類業(yè)態(tài)產(chǎn)品是否有一定的口碑、影響力如何，市場占有率如何？

　　9商圈中該類業(yè)態(tài)商戶對產(chǎn)品的進(jìn)貨、平均銷售、分銷等供銷過程是否存在阻礙經(jīng)營發(fā)展的問題。

　　只有掌握了商圈人口消費(fèi)需求，了解商圈發(fā)展的規(guī)律，熟悉各行業(yè)企業(yè)生存環(huán)境與條件，在這基礎(chǔ)上，定位出的業(yè)態(tài)才有可能經(jīng)營長久。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的業(yè)態(tài)定位

　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是首要問題,也是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵,只有確定了經(jīng)營哪種業(yè)態(tài),才好進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì), 方向找對了,招商才行之有效,商鋪才好銷售。

　　遺憾的是絕大多數(shù)開發(fā)商和住宅代理商都不太清楚如何給商業(yè)地產(chǎn)定位，僅僅是憑感覺猜測這個(gè)物業(yè)大概能做什么。經(jīng)常可以聽到某某老總：這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該可以做個(gè)超市，某某策劃總監(jiān)說：可能做個(gè)家電賣場好一點(diǎn)，我們可以把國美招來……大家對于商業(yè)項(xiàng)目的定位還處在感覺猜測的階段，這樣做自然很容易出現(xiàn)定位偏差，結(jié)果會(huì)是，你照百貨的結(jié)構(gòu)做了，百貨招不來，改招超市，超市又嫌結(jié)構(gòu)不合理，改，動(dòng)作太大，費(fèi)用又成了問題。結(jié)果超市、百貨都來不了，招商成問題，成了市場上常見的“問題商業(yè)”。實(shí)際上，大部份企業(yè)通常都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，定位只有符合該業(yè)態(tài)的選址標(biāo)準(zhǔn)，商家才會(huì)來。

　　所以，商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位是一套科學(xué)的，系統(tǒng)的工程，需要大量務(wù)實(shí)的市場調(diào)查和專業(yè)的評(píng)估考查，才能找出最適合該項(xiàng)目經(jīng)營的業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容很多，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，生活結(jié)構(gòu)研究，城市發(fā)展規(guī)劃和政策研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、商圈的調(diào)查等。

　　其中，核心是商圈調(diào)查。至少要做以下三個(gè)方面的調(diào)查：

　　（一）、商圈人口狀況調(diào)查。

　　1、人口基數(shù)（城鎮(zhèn)人口數(shù)量）

　　2、人口密度。

　　3、人均可支配收入（富裕程度）。

　　4、購買力：人均生活支出、人均食品支出等

　　5、商圈內(nèi)常住人口、流動(dòng)人口、工作人口的數(shù)量與比例

　　6、客流走向

　　7、商圈人口職業(yè)組成結(jié)構(gòu)。

　　8、千人轎車擁有量

　　9、商圈內(nèi)人口消費(fèi)習(xí)慣與需求調(diào)查。

　　10、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)與消費(fèi)群的變化。

　　（二）、商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境調(diào)查和行業(yè)調(diào)查。

　　1、商圈的零售飽和指數(shù)（IRS）調(diào)查。

　　2、商業(yè)街的業(yè)態(tài)組成。

　　3、商圈內(nèi)各行業(yè)的規(guī)模、數(shù)量、經(jīng)營狀況及品牌調(diào)查。

　　4、商圈街道的交通狀況，交通運(yùn)輸是否順暢、項(xiàng)目跟前是否有車站。是否最接近購買力。

　　5、各行業(yè)相互關(guān)聯(lián)性：

　　如果在同一地區(qū)有過多的同行業(yè)商店，勢必影響下同來的經(jīng)營效果，例如電玩、KTV等行業(yè)，這是商業(yè)的趨異性；

　　但另一方面，有的行業(yè)趨于扎堆，例如服裝、鞋帽等行業(yè)，這是行業(yè)的趨同性；

　　同時(shí)商圈的某些商業(yè)又能帶動(dòng)其它的商業(yè)，例如百貨、超市業(yè)通常能帶起餐飲、服飾等行業(yè)，這是行業(yè)的共生性。

　　（三）、業(yè)態(tài)定位之前，可以先擬定兩三個(gè)業(yè)態(tài)，并分別進(jìn)行專項(xiàng)行業(yè)調(diào)查。內(nèi)容包括：

　　1、商圈內(nèi)擬定業(yè)態(tài)的行業(yè)飽和程度。

　　2、現(xiàn)在競爭者的商業(yè)形式，位置，數(shù)量，規(guī)模，營業(yè)額，營業(yè)方針，經(jīng)營風(fēng)格，經(jīng)營品牌等

　　3、商圈中該業(yè)態(tài)是存在假冒偽劣的不良風(fēng)氣。

　　4、擬定業(yè)態(tài)競爭對手的變化。

　　5、招商目標(biāo)的開店計(jì)劃。

　　6、目標(biāo)消費(fèi)群的現(xiàn)狀與變化。

　　7、競爭者的優(yōu)勢劣勢調(diào)查。

　　8、同類業(yè)態(tài)產(chǎn)品是否有一定的口碑、影響力如何，市場占有率如何？

　　9商圈中該類業(yè)態(tài)商戶對產(chǎn)品的進(jìn)貨、平均銷售、分銷等供銷過程是否存在阻礙經(jīng)營發(fā)展的問題。

　　只有掌握了商圈人口消費(fèi)需求，了解商圈發(fā)展的規(guī)律，熟悉各行業(yè)企業(yè)生存環(huán)境與條件，在這基礎(chǔ)上，定位出的業(yè)態(tài)才有可能經(jīng)營長久。

篇3：大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

　　大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

　　大型商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位是大型商業(yè)項(xiàng)目能否取得最大化利潤的關(guān)鍵，一個(gè)最優(yōu)化的業(yè)態(tài)定位將會(huì)使大型商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生長期的可持續(xù)性收益。

　　大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位戰(zhàn)略可引入借鑒波士頓咨詢集團(tuán)（BCG）矩陣分析模型，如下圖：

　　第I象限“問號(hào)”業(yè)態(tài)

　　將是一種新的發(fā)展業(yè)態(tài)。例如超市與百貨商場結(jié)合，其特點(diǎn)是在同一大型商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保大型商業(yè)項(xiàng)目的整體毛利率，將兩者的優(yōu)勢有機(jī)結(jié)合起來，將是一種有待開發(fā)的新業(yè)態(tài)組合，應(yīng)采用加強(qiáng)戰(zhàn)略開發(fā)。

　　第II象限“明星”業(yè)態(tài)

　　是大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營最佳并長期增長和獲利機(jī)會(huì)所在。例如超級(jí)市場，特點(diǎn)是采用開放經(jīng)營的方式，通常毛利率較低，顧客購物頻率高于其他業(yè)態(tài)，客流量相對較高。超市零售業(yè)態(tài)正處于高速增長，而占有率又相對高的市場大型商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)大量招商投資以保持或加強(qiáng)其主導(dǎo)地位。

　　第III象限“金牛”業(yè)態(tài)

　　是指有相當(dāng)高的市場份額和地位，但競爭于低增長業(yè)態(tài)。例如傳統(tǒng)百貨商場、主題商城，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種豐富，服務(wù)質(zhì)量及消費(fèi)群體不斷下降，當(dāng)百貨商場在零售業(yè)態(tài)中收縮或被兼并時(shí)，大型商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)采取收縮或剝離戰(zhàn)略。

　　第IV象限“瘦狗”（SOGO）業(yè)態(tài)

　　市場份額地位相對較低，而且競爭于低增長或零增長的業(yè)態(tài)。例如街鋪單店，規(guī)模小，一般在十幾平方米左右，主要經(jīng)營一些低檔商品，如低檔服飾，小電器等，易于出租，但難于管理，不便長期經(jīng)營。

　　大型商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合優(yōu)缺點(diǎn)

　　注：本表只列出部分市場上較為活躍的商業(yè)客戶的普遍情況，對個(gè)別商戶的個(gè)別情況需進(jìn)一步探討。