1行業(yè)介紹
1.1零售業(yè)的演變史
眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進(jìn)不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)和文化技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進(jìn)程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。應(yīng)該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。
從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展,此時的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業(yè)才有生命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導(dǎo)作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導(dǎo)生產(chǎn)。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認(rèn)識當(dāng)今零售業(yè)必須具有的概念。
同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費習(xí)慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結(jié)果。發(fā)展一個地方的零售業(yè),必須與當(dāng)?shù)氐牡厍橄嘟Y(jié)合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。
機構(gòu)類型快速成長期從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段
雜貨店1800-1840100衰退期/已消失
單一專業(yè)店1820-1840100成熟期
百貨商店1860-194080成熟期
郵購店1915-195050成熟期
聯(lián)銷店1920-193050成熟期
折扣店1955-197520成熟期
方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期
購物中心1950-196540成熟期
聯(lián)營店1930-195040成熟期
快餐店1960-197515成熟期
高級專賣店1975-198510成長期
倉儲式零售1970-198010成熟期
計算機控制的商店1980-19855成熟期
電子化超級市場1980-19855成熟期
廠商低于零售價銷售（直銷）1980-？？成長后期
大型商廈1985-？？成長期
倉儲式銷售俱樂部1985-？？成長后期
美式大型超級市場1986-？？成長期
電子化購物1990-？？成長期
1.2零售業(yè)的發(fā)展趨勢
國際零售業(yè)發(fā)展趨勢
隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、人們消費心理的個性化，社會產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來越多。為了使這些產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)臅r間通過適當(dāng)?shù)姆绞降竭_(dá)目標(biāo)人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領(lǐng)域和消費領(lǐng)域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競爭最激烈的一環(huán)。綜觀世界零售業(yè)總的歷史發(fā)展趨勢來看，６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業(yè)則進(jìn)入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn)入８０年代，大型購物中心等在世界商業(yè)發(fā)達(dá)國家范圍內(nèi)興起；而９０年代末則朝經(jīng)營業(yè)態(tài)細(xì)分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產(chǎn)地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
．趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)模化
從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)募卸龋贁?shù)大的零售商掌握當(dāng)?shù)厥袌觯加袎艛嘁饬x的市場份額。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，其根據(jù)市場份額計算的市場絕對集中度指標(biāo)CRn已經(jīng)處于一個相當(dāng)高度。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)達(dá)到總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)域面積有關(guān)，但從這3個國家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零售業(yè)市場的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
再來看一看衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標(biāo)——平均每間零售店覆蓋的消費者數(shù)目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國首位，達(dá)到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。
•
首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過當(dāng)?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。1996年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國中，中國傳統(tǒng)食雜零售店（非自動型超市、便利店)數(shù)量的相應(yīng)比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應(yīng)數(shù)據(jù)也超過半數(shù)，為68%。
其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當(dāng)大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了19個百分點。可以看出，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱。
．趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加
近年來，亞洲各國及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉商店的數(shù)量不斷增加。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，到1997年，臺灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數(shù)量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺灣及泰國為69家，韓國為60家。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)市場的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。
．趨勢四：跨國企業(yè)的拓展
20世紀(jì)90年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國內(nèi)市場已經(jīng)飽和，競爭激烈，法國政府為了保護(hù)傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴(yán)格限制開設(shè)大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設(shè)施委員會審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準(zhǔn)投建。海外銷售正逐漸成為家樂福總體銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業(yè)拓展亞太市場的目的所在。
國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展趨勢
中國作為亞太地區(qū)的重要組成部分，其零售業(yè)與其他國家和地區(qū)有著一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中國零售業(yè)的發(fā)展方向不會背離整個亞太地區(qū)的總體趨勢。事實上，中國的一些前沿城市，已經(jīng)在零售商業(yè)的形式方面積極創(chuàng)新，努力求變。
．零售業(yè)業(yè)態(tài)革命已露端倪
1.零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化。表現(xiàn)在業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)。不僅地處沿海發(fā)達(dá)城市各種新興業(yè)態(tài)：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場，既使在地處中西部內(nèi)陸不發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，也有些商家將帶領(lǐng)其新型部隊投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。
2.傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場定位呈現(xiàn)多元化。表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)——百貨店自身已一改往昔“購物不講環(huán)境、經(jīng)營不求特色、商品不分檔次”的無市場細(xì)分、無市場定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市場定位的多元化傾向。
3.零售業(yè)態(tài)空間擺布呈現(xiàn)合理化趨向。表現(xiàn)在各種零售業(yè)態(tài)在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起”、區(qū)域性零售分中心與市中心并存、選購品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經(jīng)營在鄰近居民集中居住區(qū)設(shè)點的跡象。
4.營銷理念的消費者本位化。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革。具體地說在于以消費者為本位理念的真正確立。這是零售界對市場大勢由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場這個特定社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境順天應(yīng)勢的反映。
未來發(fā)展：一個零售業(yè)業(yè)態(tài)革命轟轟烈烈的時代
基于對現(xiàn)實的認(rèn)知，依據(jù)對事物發(fā)展規(guī)律分析與展望，我們可以清晰地預(yù)期到：
．新興業(yè)態(tài)的競爭將更加激烈，經(jīng)過一階段的市場爭奪后將會出現(xiàn)優(yōu)者存留劣者敗退的景象。前面說過，基于種種理由，國內(nèi)眾多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會出現(xiàn)未來國內(nèi)資本對此塊陣地大爭奪的戰(zhàn)況。而國外資本面對這個96O萬平方公里的神秘待開發(fā)國土、占世界人口近 l／4的廣闊市場空間，相信，隨著國內(nèi)市場與國際市場的對接，外資進(jìn)入我國零售業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展的勢頭將更加兇猛。憑著他們的財大勢壯，尤其是頗為豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，必將形成對國內(nèi)競爭者的強大威脅。有理由相信，未來新興業(yè)態(tài)的競爭將更加激烈。
．又一新興業(yè)態(tài)——購物中心將會迅猛發(fā)展。今天購物中心模式己在世界各地發(fā)達(dá)國家被廣泛采用。在有些發(fā)達(dá)國家，它已是一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必不可少的重要組成部分。 我們認(rèn)為，未來在我國經(jīng)濟(jì)成長壯大的過程中，購物中心必將會在零售行業(yè)中占據(jù)十分重要的地位。這是因為：隨著我國經(jīng)濟(jì)的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站終點”的消費需求必將迅速增長。而這正是購物中心迅猛發(fā)展的重要支撐點。大中城市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)強勁之勢。目前一些有眼光和相當(dāng)實力的大房地產(chǎn)商在介入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)時，已在逐漸引入購物中心經(jīng)營和管理模式。而購物中心的建設(shè)如果沒有有實力的房地產(chǎn)商及具有相當(dāng)管理水平的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司的介入是難以想象的。
．傳統(tǒng)百貨店的生存將更加艱難。從全球視角看，百貨店在歷經(jīng)其幾十年的輝煌后，已開始進(jìn)入它的衰退期。這當(dāng)然主要源于隨著社會經(jīng)濟(jì)的成長壯大而與此伴隨的各種更富有市場競爭力與營運效率的新型零售業(yè)態(tài)的興起、發(fā)展，我們相信這一趨勢在未來中國也將呈現(xiàn)。目前我國百貨店尤其是大多國有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開始，未來的生存將更加艱難。撇開其它因素不論，單就新型零售業(yè)態(tài)迅猛而有質(zhì)量的發(fā)展就足以對其產(chǎn)生強大的威脅；
．“三超”趨勢
大批量的一次性購買和小批量的頻繁購買對于現(xiàn)代上海家庭來說顯得同等重要，以超市、大賣場為代表的零售商店的規(guī)模化正好迎合了這一需求的變化。
現(xiàn)在，上海外資大型零售商店已有80余家，年銷售額占上海商業(yè)年銷售總額的8%，且有繼續(xù)增加的趨勢。這些歐洲零售商在上海開設(shè)大型零售商店，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趨勢。
A. 超大
從上海地區(qū)近幾年開辦的外資大型超市、大賣場來看，占地面積超過5000平方米、結(jié)構(gòu)為多層的不在少數(shù)，且有繼續(xù)增加的趨勢。包括華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商在內(nèi)的國有連鎖超市也紛紛開設(shè)大賣場，雖然在購物環(huán)境及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規(guī)模化的趨勢是不變的。
B.超全
其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器，在如今的大賣場中都有提供。其二，品類擺放的科學(xué)性。商品種類的增長，對貨架的擺放提出了更高的要求，單是“分區(qū)分塊”對于消費者在面積龐大的賣場中迅速找到所需商品是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。科學(xué)的擺放、詳細(xì)的導(dǎo)購標(biāo)識、專門的導(dǎo)購平面圖成為當(dāng)前大型零售超市的重要組成部分。其三，各類相關(guān)的服務(wù)。如今上海的各個大型超市、大賣場，都為消費者提供方便的餐飲娛樂休閑服務(wù)，給消費者的購物行為帶來了相當(dāng)?shù)谋憷?
C.超值
大型超市、大賣場由于進(jìn)貨渠道的特點，價格上的優(yōu)勢很容易展現(xiàn)在消費者面前，但進(jìn)貨渠道的同質(zhì)性，價格上的優(yōu)勢又不足以區(qū)別于同一市場上的其他企業(yè)。在目前競爭激烈的上海零售業(yè)市場，怎樣使附加的各種服務(wù)超值化，成為新的趨勢之一。定期的、直接到消費者手中的DM，顧客的會員化，甚至于固定的免費班車接送，各種各樣的超值化服務(wù)在使自己的企業(yè)覆蓋更大的地理面積的同時，也覆蓋了更為重要、更為廣闊的消費者的心理面積。
．專業(yè)性零售商業(yè)的特色化與連鎖化
隨著生活水平的提高，為了滿足不斷細(xì)分的消費者需求，零售行業(yè)中出現(xiàn)專門從事某一類產(chǎn)品零售的商店是不可避免的。上海地區(qū)的專業(yè)零售商業(yè)正走著一條專業(yè)化、特色化、服務(wù)連鎖化發(fā)展的道路。
以眼鏡配制行業(yè)為例，日資“巴黎三城”憑著自己的專業(yè)性，美資“美式眼鏡城”憑借其快速便捷的特色化服務(wù)成為其中的佼佼者，以他們?yōu)榇淼囊慌赓Y零售商幾乎都以連鎖店的形式覆蓋了上海地區(qū)相當(dāng)大的范圍。 針對外資零售企業(yè)在該領(lǐng)域的挑戰(zhàn)，以吳良材公司為代表的上海當(dāng)?shù)氐膶I(yè)零售商也正在積極開拓一條連鎖特色化經(jīng)營的道路。吳良材公司在保持公司“以賣帶修”的專業(yè)特色服務(wù)的同時，發(fā)展連鎖經(jīng)營形式。目前吳良材公司在上海擁有14家連鎖分店，這一數(shù)量還將不斷增加，其連鎖特色化經(jīng)營也已取得了一定的成果。
．主題化商圈的建立
如今，上海地區(qū)傳統(tǒng)的零售商業(yè)形式——百貨商店正受著各方面，尤其是大型超市、大賣場的沖擊。單個百貨商店很難在這樣的環(huán)境下謀求發(fā)展。
相應(yīng)的，如果將地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應(yīng)的文化氛圍，形成“商業(yè)圈”，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶效應(yīng)對上海地區(qū)的零售商業(yè)無疑是積極有效的。例如，南京路步行街是以“中華商業(yè)第一街”為主題，配以良好的購物環(huán)境，以旅游功能為主，帶動了整個圈內(nèi)的各個零售百貨店的銷售增長；四川北路將其地理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)特色店進(jìn)行串聯(lián)，形成專業(yè)特色一條街，把價格優(yōu)勢作為整個商圈的強勢推出；又如淮海路商業(yè)一條街以高檔次、高價位為特色，是時尚購物的第一選擇。
2商圈介紹
2.1商圈含義
商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。
零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經(jīng)營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時大時小。
商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎(chǔ)工作。商場在選址時，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對象，確定經(jīng)營范圍，評估經(jīng)營效益，然后確定大致地點和商店規(guī)模。
2.2商圈的構(gòu)成
商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。
主圈
主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊，否則就易出現(xiàn)過度競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。
次圈
次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。
邊圈
邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。
商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會經(jīng)常變化的，一般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)則的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。
2.3商圈分析
商圈分析是指對商圈的構(gòu)成、特點和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有重要的意義。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點；有助于企業(yè)制定市場開拓目標(biāo)，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場競爭，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流類型的基礎(chǔ)上，開展有針對性的營銷。
商圈分析的必要性
．商圈分析是百貨商店旱災(zāi)行合理選址的基礎(chǔ)工作
商場在選擇店址時，總是力求以較大的目標(biāo)市場，來吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設(shè)址的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。
．商圈分析是百貨商店制定競爭經(jīng)營策略的基礎(chǔ)本前提
在日趨激烈的市場競爭環(huán)境中，價格競爭手段僅僅是一方面，同時也是很有限的，百貨商店在競爭中為取得優(yōu)勢，已廣泛地采取非價格競爭手段，諸如改善商店形象，進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計與策劃，完善售后服務(wù)等等。這些都需要經(jīng)營者通過商圈分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點，采取競爭性的經(jīng)營策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競爭優(yōu)勢。
．商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件
一家百貨商店的經(jīng)營方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢。通過商圈分析，可以幫助經(jīng)營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。
．商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段
百貨商店經(jīng)營的一大特點是流動資金占用多，要求資金周轉(zhuǎn)速度快。百貨商店的經(jīng)營規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會隨著經(jīng)營環(huán)境的變化而變化，當(dāng)商圈規(guī)模縮小時，而百貨商店的經(jīng)營規(guī)模仍維持原狀，就有可能導(dǎo)致企業(yè)的一部分流動資金的占壓，影響資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金利潤率。
商圈分析應(yīng)考慮的因素
．人口數(shù)量及特點
包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。
．建設(shè)狀況
包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機構(gòu)等對于百貨商店營銷的方便程度。
．社會因素
分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。
．商業(yè)發(fā)展?jié)摿?BR>包括購買潛力和現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時，應(yīng)計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。
影響商圈大小的因素
．百貨商店的自身的特點
百貨商店的商圈不僅有別開其他商場和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點，商圈范圍也有所區(qū)別。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽，服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營的特色，價位的高低，以及物質(zhì)設(shè)施的差異等。經(jīng)營同類商品的兩個商店即便同處一個地區(qū)的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應(yīng)地，商圈規(guī)模也不一致。那些經(jīng)營靈活，商品齊全，服務(wù)周到，在消費者中樹立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對地會較其他同行業(yè)商店大。
．百貨商店的經(jīng)營規(guī)模
百貨商店因其經(jīng)營規(guī)模不同，商圈大小也不相同。一般來說，商店的經(jīng)營規(guī)模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也大。但因為規(guī)模越大，品種就越多，銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應(yīng)該指出的是，商圈總是有限度的，不會無限擴張。
．百貨商店的經(jīng)營商品種類
百貨商店的商圈在小因其經(jīng)營的商品種類而異即百貨商店的商品經(jīng)營種類對其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經(jīng)營日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經(jīng)營高檔大件耐用消費品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴展到12公里左右。
．交通運輸情況
交通地理條件是影響商圈規(guī)模的又一個主要因素。位于交通便利地區(qū)的商店，商圈規(guī)模會因此擴大，反之則限制了商圈的延伸。自然的各人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規(guī)模擴大的巨大障礙。所在百貨商店在界定商圈和進(jìn)行商圈分析時，要考慮到影響顧客來店的交通條件，如街道通達(dá)程度、公共汽車運行狀況、交通設(shè)施和管理措施等因素，盡量擴大商圈，使百貨商店有更寬的服務(wù)面和更廣的服務(wù)群。
．競爭對手的地理位置
相互競爭的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)商店之間，各自在商店分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有此相互競爭的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的比較選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大。根據(jù)有關(guān)專家的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在1.5公里以外，8公里以內(nèi)，對顧客的爭奪是激烈的，兩家商店的商圈都會縮小，只有少部分的共同商圈。兩家同
．百貨商店的促銷情況
百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，百貨商店經(jīng)營者的主觀努力也會影響商圈的變化，如百貨商店通過廣告宣傳，開展公關(guān)活動，以及廣泛的人員推銷與營業(yè)推廣活動不斷擴大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模會驟然擴張。
．消費者的流動性
隨著消費者流動性的增長，光顧商店的顧客來源會更為廣泛，邊緣商圈會因此而擴大，商店的整個商圈規(guī)模
3零售業(yè)態(tài)的介紹
3.1業(yè)態(tài)概念
零售是指把商品或隨商品而提供的服務(wù)直接出售給最終消費者的銷售活動。從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。近年來，受國際商業(yè)發(fā)展趨勢的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的變革，并且出現(xiàn)多樣化和細(xì)分化趨勢，盡管當(dāng)前世界各國對零售業(yè)態(tài)的定義由于側(cè)重點不同而有所區(qū)別，但通常認(rèn)為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。
目前，我國理論界對零售業(yè)態(tài)的研究滯后于現(xiàn)實，不僅理論界自身對零售業(yè)態(tài)的認(rèn)識還存在較大分歧，而且與國內(nèi)商業(yè)主管部門對業(yè)態(tài)的規(guī)范意見也不盡一致。但不管理論上如何爭論，實際上，各種新興業(yè)態(tài)自九十年代初引入以來發(fā)展勢頭強勁，超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等如雨后春筍，對我國傳統(tǒng)百貨商店這一單一業(yè)態(tài)形式和眾多單體店（獨立商店）構(gòu)成強大沖擊之勢。
1998年，政府統(tǒng)計系統(tǒng)中的貿(mào)易統(tǒng)計年報開始增設(shè)零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計，作為試行表，考慮到目前各種業(yè)態(tài)的發(fā)育程度，以及國家國內(nèi)貿(mào)易局關(guān)于零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范管理的指導(dǎo)意見，按照科學(xué)性與可操作性相結(jié)合的原則，我們在界定零售業(yè)態(tài)時采取了大多數(shù)專家學(xué)者的意見，即：零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標(biāo)市場；其二，具體的經(jīng)營策略，包括：選址、規(guī)模、商品策略、價格策略、商店設(shè)施、服務(wù)方式等。
3.2業(yè)態(tài)分類
國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類
對于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國際上主要依據(jù)零售店的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、營業(yè)時間、服務(wù)功能、價格策略等確定。美國把零售店區(qū)分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對零售業(yè)態(tài)的分類與美國基本相同，但增加了自動售貨機、郵購以及無店鋪銷售形式。當(dāng)然，同一個大類的業(yè)態(tài)，還可以進(jìn)一步細(xì)分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級市場可以再細(xì)分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究內(nèi)容而定。事實上，由于國際資本的介入，當(dāng)一種新型的零售業(yè)態(tài)被引進(jìn)時，客觀上也引進(jìn)了國際規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，因此許多國家對零售業(yè)態(tài)的分類是基本一致的，可以進(jìn)行多國間的比較和溝通。
我國零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分類
盡管國際上對零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國進(jìn)行業(yè)態(tài)統(tǒng)計時還必須考慮我國的具體情況。1998年初研究和設(shè)計我國零售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計時，主要考慮了兩方面的因素：一是我國零售各業(yè)態(tài)的發(fā)展水平和所處的生命周期。從八十年代中期開始的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長期的中小型超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉儲式商場、郵購、電視導(dǎo)購和直銷。而上述各業(yè)態(tài)又由于我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，在引進(jìn)和發(fā)展上不同步，比如上海在1991年組建了“聯(lián)華”超市公司，出現(xiàn)了中小型超級市場新業(yè)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利店；1995年出現(xiàn)了電視導(dǎo)購和直銷；1996年出現(xiàn)了大型倉儲式超市（大賣場），而1994年以后真正規(guī)范的連鎖超市才在中西部地區(qū)出現(xiàn)；當(dāng)上海的便利店已發(fā)展到1998年的2000家左右時，中西部地區(qū)對此業(yè)態(tài)還相當(dāng)陌生。二是統(tǒng)計上的可操作性。現(xiàn)行零售貿(mào)易統(tǒng)計是對零售行為主體進(jìn)行統(tǒng)計，而一些新興業(yè)態(tài)尚不具備這一條件，如郵購零售業(yè)務(wù)，在我國已有２－３年的發(fā)展歷史，主要集中在服飾制造行業(yè)，通過郵寄方式出售其產(chǎn)品，統(tǒng)計操作就十分困難，無論是統(tǒng)計出售方還是購買方均不易實施，因此，統(tǒng)計歸類時要考慮大部分地區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)計實踐性。按照我國零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進(jìn)程，在國際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進(jìn)行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進(jìn)行統(tǒng)計，即：百貨商店、超級市場、專業(yè)（專賣）店和其他。
．百貨商店，是指在一個建筑物內(nèi)，集中了若干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)。其基本特征是：①商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；②以柜臺銷售為主，明碼標(biāo)價；③注重店堂裝修及櫥窗展示。
這里的百貨商店，不是指國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)”，而是指經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營的商店。
．超級市場，是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為主，滿足顧客一次性購買多種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為：①商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率較高的商品為主；②采取自選銷售方式，明碼標(biāo)價；③結(jié)算設(shè)在出口處統(tǒng)一進(jìn)行。
這表明超級市場首先是自助服務(wù)的零售商店，毛利低、銷量高，以經(jīng)營生活必需品為主，種類繁多。統(tǒng)計時將各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類
．專業(yè)（專賣）店，是指專門經(jīng)營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費者對某類（種）商品多樣性需求的零售形態(tài)。其基本特征為：①商品結(jié)構(gòu)專業(yè)性較強，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；②銷售人員有較強的專業(yè)知識，能為消費者提供充分服務(wù)；③采取定價銷售和開架面售方式。
將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計僅僅是為了統(tǒng)計操作上的方便，其實專業(yè)店與專賣店有本質(zhì)的區(qū)別，前者專門經(jīng)營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經(jīng)營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調(diào)專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。
．其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購商店等）。關(guān)于連鎖店和購物中心問題
需要說明的是，在零售業(yè)態(tài)分類中，我們排除了連鎖店和購物中心這兩種形式，這是因為：
連鎖店是西方國家零售商業(yè)普遍采用的一種有效的組織經(jīng)營方式。一個多世紀(jì)以來先后出現(xiàn)的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨立于其他類型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業(yè)店連鎖等。隨著市場細(xì)分化趨勢的加劇，不僅在零售商業(yè)，在餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)也都廣泛存在著連鎖經(jīng)營的形式，如我國目前發(fā)展較快的超級市場和品牌專賣店，一般都采取連鎖經(jīng)營方式；又如臺灣除在上述行業(yè)實行連鎖之外，還在旅館業(yè)、電腦資訊業(yè)、外語及才藝補習(xí)班等行業(yè)都實行連鎖經(jīng)營。一般而言，連鎖商店是指在核心企業(yè)或總店的領(lǐng)導(dǎo)下，由眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品或服務(wù)的零售企業(yè)，通過規(guī)范化經(jīng)營，以實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合組織形式。連鎖商店應(yīng)由若干個分店組成，其特征是：①經(jīng)營同類商品；②使用統(tǒng)一商號；③統(tǒng)一采購配送，采購與銷售相分離。
3.3購物中心也不能作為獨立的零售業(yè)態(tài)。
購物中心是一組零售商店及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合，其間有百貨商店、超級市場、專業(yè)店、品牌專賣店、美容美發(fā)店、彩擴店、飯店、快餐廳、游戲廳、小影視廳、畫廊等，集購物、休閑、娛樂、美食和其他服務(wù)功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達(dá)10-50萬平方米，與商業(yè)街和我國大型商品交易市場類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。其特點是：①眾多業(yè)主共同組成一個市場或商場；②自主經(jīng)營，自由定價，不受購物中心制約；③購物中心的管理機構(gòu)大多為物業(yè)管理，自營商業(yè)部分很少。
連鎖店和購物中心不作為零售業(yè)態(tài)分組，并不意味著對它們不進(jìn)行統(tǒng)計。實際上，大多數(shù)新型業(yè)態(tài)店都選擇連鎖經(jīng)營方式以降低成本、增強競爭力，故把連鎖作為一種經(jīng)營方式單獨列入統(tǒng)計報表中；而對購物中心，目前的統(tǒng)計方式是將其視為商品交易市場，由購物中心的管理機構(gòu)或工商所負(fù)責(zé)統(tǒng)計上報。
3.4業(yè)態(tài)特點
百貨店 department store(Dept．)
．概念
在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。
．特點
1.采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。
2.商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。
3.采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全
4.選址在城市繁華區(qū)、交通要道。
5.商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。
6.商店規(guī)模大，在5000平方米以
7.商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。
8.目標(biāo)顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。
超級市場 suPer market(S．M)
．概念
．采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。
．特點
1.采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進(jìn)行。
2.商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。
3.營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地。
4.選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。
5.商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。
6.商店爺爺面積在500平方米以上
7.目標(biāo)顧客以居民為主。
大型綜合超市 generalmerchandise store(G．M．S)
．概念
．采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。
．特點
1.采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式
2.商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。
3.設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。
4.目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民。
5.商圈范圍較大。
6.商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上。
7.選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S)
．概念
．滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。
．特點
1.以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式。2.商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等。
3.營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。
4.選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。
5.商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)。
6.商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。
7.店堂明快、清潔、貨架豐滿。
8.目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買。
9.經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。
10.便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。
專業(yè)店 s9eciatity store(S．S)
．概念
．經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。
．特點
1.采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。
2.商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。
3.從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。
4.選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。
5.商圈范圍不定。
6.營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。
7.目標(biāo)市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。
專賣店 e*clusive shop
．概念
專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。
．特點
1.采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。
2.商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。
3.注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)。
4.選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。
5.商圈范圍不定。
6.目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。
購物中心 shopping center(S．C)
．概念
企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。
．特點
1.由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。
2.內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。
3.服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。
4.選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。
5.商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。
6.設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。
7.目標(biāo)顧客，以流動顧客為主。
8.根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。
倉儲商店 disc01Int store
．概念
在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。
．特點
1.選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。
2.主要的商圈人口為5—7萬人。
3.商店營業(yè)面積大，一般在4000 m’以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營。
4.商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。
5.作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。
6.作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價格一般被眾所周知的商品。
7.商店設(shè)施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、
8.倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。
9.可實行連鎖經(jīng)營。
10.設(shè)有一定規(guī)模的停車場。
家居中心 home center(H．C)
．概念
以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。
．特點
1.選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。
2.商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等。
3.作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢。
4.提供一站式購足和一條龍服務(wù)。
5.可采取連鎖經(jīng)營方式。
6.有一定的停車場。
4商業(yè)店鋪
專賣店開店決策與店型選擇
（一）開店決策
當(dāng)今社會，越來越多的企業(yè)家和個人都有開店的欲望，專賣商店是一個理想的選擇。因為專賣商店規(guī)模小、投入資金少，又可以展現(xiàn)開店人的風(fēng)格。事實上，目前世界上的許多零售業(yè)巨子都是從小專賣店起家的。
但是，開專賣店并非一定成功的，現(xiàn)實生活中失敗者屢見不鮮。因此，在決定設(shè)立專賣商店時，一定要了解專賣商店經(jīng)營的難處。能克服這些困難，才是辦好專賣商店的基礎(chǔ)；如果無力克服這些困難，最好放棄開辦專賣商店。
1)專賣商店競爭激烈。專賣商店無論規(guī)模大小都會有成功的機會，并且能施展經(jīng)營者的才能，實現(xiàn)自我價值。因此，開辦專賣商店的企業(yè)和個人為數(shù)眾多。專賣店與其他種類商店之間的競爭十分激烈，尋求新的機會很不容易，所以按照自己的理念去經(jīng)營很可能會碰壁，這就需要創(chuàng)辦人的心理承受力強，駕馭市場的能力超凡。專賣商店發(fā)展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。假如你設(shè)立一家專賣商店，就要抱定背水一戰(zhàn)的信念，只能前進(jìn)，不能后退。幻想輕輕松松地經(jīng)營它，絕對不會成功。若試圖也辭掉公職，辦個商店，以享受自由的心情來經(jīng)營，只可能眾失敗。
2)經(jīng)營者需要專業(yè)知識。專賣商店的特色是專業(yè)性強，因此經(jīng)營者必須對所經(jīng)營的商品有豐富的了解。這不僅能保證所買進(jìn)的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向顧客提供高層次和周到的服務(wù)。縱觀世界上一些成功的專賣商店，經(jīng)營者都是專家。在巴黎，書店的經(jīng)營者是飽讀讀書的學(xué)者，古董店的老板大多是古董鑒賞家，服裝店經(jīng)理是服裝設(shè)計師，集郵社的創(chuàng)辦人常是集郵家。有人說：專賣商店能否辦得起來，關(guān)鍵在于資金；專賣商店能否辦好，關(guān)鍵在于經(jīng)營者的專業(yè)知識。這是有一定的道理的。
3)資金要有保障。開店需要錢，開辦何種專賣店，需要多少錢，須事先知曉。例如在北京開辦一家美容院至少要投資５萬元；開辦一家服裝店至少要投資２０萬元。當(dāng)然，地域不同，規(guī)模不同，商品等級不同，會需要不同資金的投入。例如：在日本開設(shè)一家３０平方米大的茶藝館，必須準(zhǔn)備保證金４００萬日元，內(nèi)部裝潢費４００萬日元，開店預(yù)備資金２００萬日元，合計為１０００萬日元。
如果創(chuàng)辦者能獨立負(fù)擔(dān)全部資金投入最為理想；如果資金不足，就要考慮借款。借到與否、風(fēng)險大小與自己的承受風(fēng)險實力如何，都要有所估算。有人常因為資金不足，致使開店的理想成為泡影，或只好縮小專賣商店的規(guī)模。
在決定是否開辦專賣商店時，對以上的利弊得失要進(jìn)行具體分析，不可瞻前顧后，也切勿草率行事。
（二）店型選擇
當(dāng)人們決定要開個專賣店后，馬上就面臨著開什么類型專賣店的問題。雖然各種專賣商店有著共同的特性，但也有差異，有時差異會對專賣店的發(fā)展有重要的影響，因此企業(yè)或個人都應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。
１．店型選擇的影響因素
專賣商店種類繁多，特點各異，選擇時就考慮以下影響因素。
1)資金。資金數(shù)目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業(yè)和個人，可選擇高檔路線的專賣商店。如服裝店、化妝品店、電器店、首飾店等。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價格較高，當(dāng)然利潤也較大。如果僅是小本經(jīng)營，可選擇較大眾化的專賣商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等。
（２）競爭。競爭源于市場的供需狀況，在選擇專賣商店店型時，應(yīng)避免進(jìn)入競爭異常激烈的領(lǐng)域，開辟新市場更利于生存和發(fā)展。目前服裝店、食品店、家具店都是市場競爭激烈區(qū)域，而化妝品店、花店、洗衣店等還有很大的市場潛力。單品經(jīng)營和獨家風(fēng)格，是躲避過度競爭的理想選擇。日本有一家玻璃器皿商店，經(jīng)營各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家專門銷售各種瓶塞的商店，獨一無二的商品組合使其取得了市場競爭的優(yōu)勢。
（３）專業(yè)知識。專賣商店的經(jīng)營不同于一般商品，它需要店主有較高的專業(yè)知識水準(zhǔn)，因為到專賣商店購買的顧客常常需要得到科學(xué)性的購買建議。如果沒有相應(yīng)的專業(yè)知識，就應(yīng)放棄經(jīng)營該種店型。試想：作為一個服裝店經(jīng)營者，如果缺乏對服裝潮流的敏感，審美觀不強，他能將這家服裝專賣店經(jīng)營好嗎？
（４）市場潛力。隨著社會的發(fā)展，人們的消費觀變化迅速，在選擇店型時，應(yīng)看準(zhǔn)那些市場潛力較大的行業(yè)。服裝業(yè)發(fā)展忽高忽低，市場潛力大，但風(fēng)險也大；食品業(yè)難有高潮，但人人得吃飯，故市場平穩(wěn)，市場潛力較大；保健用品、休閑用品等行業(yè)有不可估量的市場潛力。
２．店型選擇的過程
店型選擇的過程，實際上是對店型特征分析和對影響因素研究的過程。但在實際生活中，不少人卻忽視了這些，他們在決定開店時直接想的就是開個服裝店、鞋店或食品店等，爾后再進(jìn)行可行性研究，這是不科學(xué)的。
開店人之所以有開店的愿望，大多已具備了一定數(shù)量的資金。在資金角保障的前提下，店型選擇應(yīng)從市場調(diào)查入手，看看消費需求有何新變化，就可以考慮這一店型，接下來再進(jìn)行自身的可行性分析。包括：能否有足夠的資金支撐；能否購到較高級的舶來品；能否聘請到通曉該類商品經(jīng)營與使用的專家；在顧客能接受的價格范圍內(nèi)能否獲得理想的利潤。如果得出肯定的結(jié)論，就可以確定選擇開專賣店。
（三）服裝店
１．服裝店概述
顧名思義，服裝店是專營服裝的商店。它有兩種形式：一是匯集各類時裝的精品，品牌多樣；二是僅經(jīng)營一個品牌的時裝，大多是產(chǎn)銷合一的方式。時裝與普通成衣不同。它具有流行、時髦的特征，無論是款式還是價格，都高于普通成衣。
過去，服裝的主要目的是為了保曖，服裝顏色較單一，款式較少變化，一般服裝店即時可滿足人們對穿著的需求。
這些年來，隨著生活水淮的提高和自我意識的加強，人們對服裝日益講究起來。服裝店和服裝廠商應(yīng)運而生，目前名牌服裝店已在城市中獨領(lǐng)風(fēng)騷。
服裝店一般需要較大的投資，最好位于繁華商業(yè)區(qū)或新潮商品匯集的街區(qū)；經(jīng)營的品牌注重流行趨勢和較高格調(diào)；利潤有可能達(dá)到５０％—１００％，甚至更高，價格尋求較高價位；經(jīng)營中應(yīng)及時處理過季和過時的服裝，否則會使商品陷入困境。
２．市場機會分析
近幾年，大城市服裝店發(fā)展也很快，一引起海外品牌捷足先登。盡管這些專賣店的服裝款式新穎，名氣不凡，外部裝飾也各具特色，但由于價格昂貴，問津者不多，富麗堂皇的店內(nèi)顯得冷冷清清，一些較大的名牌服裝店也在盛名之下微利經(jīng)營，甚至面臨著困境。
盡管如此，服裝專賣店仍是越來越多，競爭日趨激烈，假如不吸引若干名牌忠誠度較高難度顧客，盲目開辦單一品牌的專賣店則兇多吉少。近些年來，人們的收水準(zhǔn)提高很快，但物價上漲幅度也高。年輕女士是服裝店的主要顧客，她們雖然有追求時尚的欲望，卻缺乏堅強的后盾，加上新興的高級百貨商場大多匯集名牌時裝，從聲勢和選擇范圍上都強于單一品牌專賣店，因此名牌時裝店不冷不熱實屬情理之中。
服裝店的出路有兩條：一是造就吸引眾人的服裝時尚，以自己的服裝為核心，形成特有的消費層，諸如表少年服飾、少女服飾等等；二是跳出經(jīng)營單一品牌的模式，匯集多種品牌。當(dāng)然，服裝店也可以向大眾化方向發(fā)展。
（四）鞋店
１、鞋店概述
鞋店是專門賣鞋的商店，它有綜合鞋店和專營鞋店等形式。人類的進(jìn)化帶動了足下革命，從赤腳到穿鞋，從草鞋到布鞋，從布鞋到皮鞋，從單一款式到變幻無窮的款式，多種多樣的變化與需求，為鞋店的發(fā)展提供了廣闊的空間。
在同等規(guī)模條件下，鞋店的投資額與服裝店相關(guān)不大，經(jīng)營特征與服裝店也很相似。此外，消費者對鞋子樣式的需要是千變?nèi)f化的，選擇流行樣式對鞋店來說是非常重要的。因此經(jīng)營鞋店要具備以下條件：有流行服裝店的流行訊息；鞋店要設(shè)在繁華、熱鬧的商業(yè)區(qū)，最好與服裝相鄰；店面設(shè)計要典雅、清新；商品陳列要因店而異，但要有試鞋椅、全身鏡或半身鏡，這是衡量鞋店等級的重要標(biāo)志；鞋店不論大小，大致要有一半的空間作為儲藏之用；過時的鞋子和樣品要及時削價出售。
２．市場機會分析
當(dāng)今消費者越來越重視鞋的消費了，據(jù)統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鞋店消費額增長速度異常迅速，并呈現(xiàn)出多樣的趨勢。
究其原因，隨著人們生活水準(zhǔn)的提高和全球訊息的流通，城市中已，崛起一個新的階層——新新消費者。他們多數(shù)為年青人，存款意識淡薄，追求全身穿著的高雅與各諧。鞋子是全身搭配的重要部分，正如一位在外企工作的小姐說：“大概是由于含蓄的傳統(tǒng)性格所致，人們見面時常常不自覺地看對方穿什么鞋，樣式老舊或檔次太低，都會讓人輕視，服裝有進(jìn)可隨意，但鞋一點都不能馬虎。因此，我在鞋上花的錢并不比花在服裝上的少。”這不是個別現(xiàn)象，而是代表一個龐大的消費言族群。
專賣流行鞋種比賣一般實用鞋獲利機會大，但要承擔(dān)的風(fēng)險也大，同時要求經(jīng)營水準(zhǔn)更高，市場嗅覺更靈敏。一般實用目前有被忽視的傾向，實際上一般實用鞋價格便宜，中老年人對它有一定的偏好，是一個銷售穩(wěn)定的種類。
（五）食品店
１．食品店概述
自從店鋪誕生后，就有了各式各樣的食品店，如米店、肉鋪、面包店、水果店和蔬菜店等。食品店是歷史上最悠久的專賣商店。
開辦食品店比服裝店投資少，但是毛利較低。食品店最好的開設(shè)地點并非城市中心的商業(yè)區(qū)，而是人口密集的住宅區(qū)。經(jīng)營何種等級的食品要依據(jù)所在地居民總體消費水準(zhǔn)進(jìn)行選擇，開辦食品異常辛苦，從早忙到晚，并要與各類顧客打交道。食品具有易腐的特點，儲存商品的倉庫和柜臺常需要配備冷藏設(shè)施。
２．市場機會分析
食品店的最大特點是小而多，競爭比較激烈。盡管人們不能不吃，但吃也是有限度的。從消費結(jié)構(gòu)上看，吃占消費支出的比例有逐年下降的趨勢，因此在有限的市場內(nèi)取得圈套的利潤應(yīng)為食品店的目標(biāo)。
目前，從總體上看，食品店持平發(fā)展，但某些食品卻有較大的市場潛力，如保健食品、冷凍食品、兒童食品等。
（１）保健食品。隨著生活水準(zhǔn)的提高和生活節(jié)奏的加快，人們越來越重視身體保健。此外，隨著工業(yè)文明而出現(xiàn)的新型疾病對人體危害很大，迫使人們不得不自我保護(hù)。因此，保健食品有較大的發(fā)展空間，競爭也會日漸激烈。
（２）冷凍食品。冷凍食品是一種現(xiàn)代食品，它經(jīng)過生產(chǎn)到冷藏，并通過食品店送到消費者手中。許多家庭也備有冷藏設(shè)施，這就構(gòu)成了一個完備的冷藏鏈。它適應(yīng)了人們方便、快捷、保鮮的三種要求。西方冷凍食品連鎖店發(fā)展異常迅速，在我國未來也將會有一個較大的發(fā)展。
（３）兒童食品。兒童食品是一個熱門行業(yè)，有人類就有兒童，并且社會越進(jìn)步，此項花費越大。據(jù)相關(guān)單位統(tǒng)計，目前一些兒童支出已占家庭總支出的３０％—４０％，其中兒童食品占相當(dāng)大的比例，特別與兒童健康相關(guān)的食品，更具有光明的前景。當(dāng)然，隨著社會環(huán)境和風(fēng)尚的變化，必然會帶來一些更新的市場機會。企業(yè)及個人需要具備敏銳的感知力，以便及早發(fā)現(xiàn)。
（六）電器店
１．電器店概述
電器專賣商店是專營各類家用電器的商店，它可以是綜合電器商店，也可以是單項電器商店。音響器材專賣店、照相器材專賣店都屬于后者。
電器商店店具有體積大、單位價值高等特點，因此電器商店需要較大的店面陳列商品，資金投入較大。同時許多電器店對溫度和濕度要求較為嚴(yán)格，設(shè)施投資要占一定數(shù)額。電器商店經(jīng)營彈性較大，產(chǎn)品適應(yīng)潮流會出現(xiàn)經(jīng)營高峰，不適應(yīng)就會平平淡淡，甚至倒閉。經(jīng)營電器商店者必須有較豐富的專業(yè)知識，為顧客提供技術(shù)及使用上的指導(dǎo)。經(jīng)營大件電器的商店，最好提供送貨及安裝服務(wù)。
２．市場機會分析
現(xiàn)代家用電器的產(chǎn)生與發(fā)展，激發(fā)了消費者的新需求。電子裝置在家用電器上的廣泛應(yīng)用，使產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，不斷形成家用電器新?lián)Q的消費潮流。目前的家用電器市場很大，對于大型家用電器來說，在城市中正處于一個更新?lián)Q代時期，而在鄉(xiāng)村正牌一個發(fā)展時期。對于新型家用電器來說，城市和鄉(xiāng)村都處于持續(xù)時期，未來發(fā)展?jié)摿艽蟆?BR>據(jù)調(diào)查，歐美等先進(jìn)國家，平均５０％以上的日常工作，要靠電腦來完成。同時電腦也成為家庭生活訊息的主要來源之一，人們對它的依賴越來越大。
以音響器材商店來說，音樂發(fā)燒友已構(gòu)成了一個強大的消費族群，他們以年輕人為主。這些人對喜愛的歌手如癡如醉，形成了追星族。
另外，鐘表專賣店、自行車專賣店、摩托車行等都具有不同程度的發(fā)展?jié)摿Α?BR>（七）珠寶店
１．珠寶店概述
珠寶店是一個高利潤行業(yè)，歷史已相當(dāng)悠久。早在店鋪出現(xiàn)以前，長途販運的行商們就重點經(jīng)營珠寶首飾，為那些達(dá)官貴族們服務(wù)。爾后逐漸演化，在出產(chǎn)地和行銷地的城市開成珠寶街。諸如，在意大利古城佛羅倫薩有著名的首飾街，在鉆石之城——比利時的安特衛(wèi)普也有鉆石街。
珠寶店的成功重在信譽。經(jīng)營者必須保證珠寶的品質(zhì)，因此專業(yè)知識必不可少，許多成功的珠寶店老板都是珠寶鑒賞家。另外珠寶具有體積小、價值高的特點，這一方面可以節(jié)省店面面積，但另一方面又會招致竊賊。在世界各國，珠寶店被竊案件屢有發(fā)生，所以商店安全十分重要。雖然珠寶店不需要大的面積，卻需要好的營業(yè)場所，最好位于市場中心較為繁華的地段，但租金會相當(dāng)昂貴。為安全起見，珠寶店應(yīng)采取閉架售貨方式，經(jīng)營方式保守和傳統(tǒng)。
２．市場機會分析
生活富裕，使人們有錢佩戴珠寶飾品。目前，珠寶飾品已成為普通百姓一項重要的消費內(nèi)容。珠寶物小價昂的特征，深受投資者喜愛，既便于收藏，又可以在一定程度上保值。
現(xiàn)在人們的消費呈多樣化發(fā)展，玉石、鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石、祖母綠等都頗有市場。有些消費者以珠寶來顯示自己的地位、身份和財富，而商人可借此大發(fā)其財。
專賣商店的店型選擇范圍很大，關(guān)鍵在于自己的實力和市場狀況，店型選擇成功與否，對未來經(jīng)營成敗有重要影響。
實際上，任何一類商品都可以構(gòu)成專賣商店的內(nèi)容，因篇幅所限，這里不一一列舉，經(jīng)營者可自己進(jìn)行組合與選擇。
店鋪開設(shè)地點選擇與步驟
第一步 分析交通條件
交通條件是影響店鋪選擇開設(shè)地點的一個重要因素，它決定了企業(yè)經(jīng)營的順利開展和顧客購買行為的順利實現(xiàn)。
1.從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面：
(1)在開設(shè)地點或附近是否有足夠的停車場所可以利用。外國絕大多數(shù)購物中心設(shè)計的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。如果不是購物中心地點，對停車場所的要求可以降低，店鋪可以根據(jù)自己的要求做出決策。
(2)商品運至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運輸動脈能否適應(yīng)貨運量的要求，并便于裝卸，否則貨運費用的明顯上升，會直接影響到商店的經(jīng)濟(jì)效益。另外，商店提供售后服務(wù)時，需要送貨上門，如果交通不便，直接影響商店的競爭力。
2.為方便顧客購買，促進(jìn)購買行為的順利實現(xiàn)，對交通條件要做如下具體分析。
(1)設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般，距離越近，客流較多，購買越方便。開設(shè)地點還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主，選在鄰近市場公共車站位置的，則以上車的客流為主。
(2)設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析車站的性質(zhì)，客流量，是中途站還是終點站，是主要車站還是一般車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多。
(3)要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。如單行街道、禁止車輛通行街道，及與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會造成客流量在一定程度上的減少。
第二步 分析客流規(guī)律
客流量大小是一個店鋪成功與否的關(guān)鍵因素。客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流，商店選擇開設(shè)地點總是力圖處在客流最多，最集中的地點，以使多數(shù)人就近購買商品，但客流規(guī)模大，并不一定帶來商店的興隆，應(yīng)作具體分析。
1.分析客流類型
一般商店客流分為三種類型：
(1)自身的客流。是指那些專門為購買某種商品而來店購買的顧客形成的客流，這是商店客流的基礎(chǔ)，是商店銷售收入的主要來源。因此，新設(shè)商店選址時，應(yīng)著眼評估本身客流的大小規(guī)模及發(fā)展趨勢。
(2)分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營相互補充類商品的商店之間，或大商店與小商店之間。如經(jīng)營某類商品的補充商品的商店，在顧客購買了主商品之后，就會附帶到鄰近補充商品的商店購買相應(yīng)的補充商品，以實現(xiàn)完整的消費；又如鄰近大型商店的小商店，會吸引一部分專程到大商店購物的顧客，順便到毗鄰的小商店來。不少小商店依大店而設(shè)，就是利用這種分享客流。
(3)派生客流。是那些順路進(jìn)店購物的顧客形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設(shè)立的商店主要利用的就是派生客流。
2.分析客流目的，流速和滯留時間
不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能相同，但其目的、流速、滯留時間會有所不同，要做具體分析，再作出最佳選擇。如在一些公共場所、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也會順便或臨時購買一些商品，但客流的主要目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間短。
3.分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模
同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件、公共場所設(shè)施的影響，存在很大差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車均靠右行，往往習(xí)慣光顧行駛方向一側(cè)的商店。鑒于此，開設(shè)地點應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。
4.分析街道特點
選擇商店的開設(shè)地點還要分析街道特點與客流規(guī)模的關(guān)系。交叉路口客流集中，可見度高，是最佳的開設(shè)地點；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎(chǔ)文化娛樂設(shè)施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在街道的一端，表現(xiàn)為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應(yīng)地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。
第三步 分析競爭對手
商店周圍的競爭情況對店鋪經(jīng)營的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此在商店選擇開設(shè)地點時，必須要分析競爭對手。一般來說，開設(shè)地點附近如果競爭對手眾多，且商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)水準(zhǔn)等相類似，則新店很難獲得巨大成功，但若新店經(jīng)營獨具特色，競爭力強，也能
篇2：商業(yè)地產(chǎn)分類小知識
商業(yè)地產(chǎn)分類小知識
專業(yè)人士對于商業(yè)地產(chǎn)策劃肯定不陌生，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，對于商業(yè)地產(chǎn)策劃的需求也更加急需。對于做商業(yè)地產(chǎn)策劃，不僅僅要做到適應(yīng)市場的需求，還要注意制定相關(guān)的政策以及自身的優(yōu)勢。我們要明白最終的目的是為了盈利，要避免任何損失的發(fā)生。
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，我們大概能分為幾類:
(一)按使用功能劃分：泛指用途為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)。國內(nèi)常見有：底商、步行街、MALL、購物中心、專業(yè)性市場。
(二)地域性分類：根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、商圈的情況。
如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象。
上海、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)。
分析和研究不同地域的商業(yè)特色有助于完成理想的商業(yè)選址。
(三)按服務(wù)對象和輻射范圍分類：有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，這是一個在市場上有很好的發(fā)展前景的行業(yè)，所以對于商業(yè)地產(chǎn)策劃就要更加的與時俱進(jìn)，好的策劃需要好的創(chuàng)意，商業(yè)地產(chǎn)策劃在以后肯定會成為一個炙手可熱的話題。
篇3：商業(yè)地產(chǎn)影院招商知識匯編
商業(yè)地產(chǎn)影院招商知識匯編
Q：影院對于城市、區(qū)域選址評估的方法，主要考量指標(biāo)有哪些？
A：考量指標(biāo)：區(qū)域周邊三公里范圍內(nèi)家庭戶數(shù)，即人口總量；城市歷史票房、觀影人次及前三年和本年度票房及觀影人次增長率；交通可達(dá)性；項目本身定位規(guī)劃及體量、商業(yè)業(yè)態(tài)組成、招商運營能力、開發(fā)商經(jīng)營實力。
Q：影院對于商業(yè)體的要求？
A：商業(yè)體在6萬方以上，城市人口100萬以上；社區(qū)性的區(qū)域首選。主要看城市消費指數(shù)，觀影頻率這些商業(yè)數(shù)據(jù)，并要求影廳規(guī)劃數(shù)量有足夠的市場競爭力。
Q：影院關(guān)于物業(yè)條件？
A：面積3000－6000平方米（不含夾層），可供建設(shè)6個廳以上；商場3-5層,最高不超過6層；承重要求：450公斤/平方米。
層高:影廳入口大堂需有挑高大廳，設(shè)售賣、售票等設(shè)施，一般高度不低于6米，電影院放映廳裝修后的凈高在8.0米或以上，即梁下凈高約9.0米高。
放映廳數(shù)量：5-12個影廳（一般為1-2個大廳，4－5個中型廳，1-2個小廳）。正常7-10廳，1000-2000座。
柱間距：9米以上；放映廳尺寸:
大廳:寬度20-25米,長度24-32米,座位數(shù)約為:350-500人，高度梁下15米。
中廳:寬度12-14米,長度15-22米,座位數(shù)約為:230-300人。
VIP廳:寬度8-12米,長度15-20米,座位數(shù)約為:25-60人。
交通要求要與商場主通道相連，門面要求12-20米，附近要有相對獨立的垂直電梯(晚上散場后觀眾離場通道)，每個疏散門寬度大于1.5米。
衛(wèi)生間:影院范圍內(nèi)要有不小于40平方米的影院專用洗手間。供(配)電:強電容量500-650KW；消防系統(tǒng):完成一次消防；中央空調(diào):已配備冷凍水到位；排水/排污:預(yù)留到位。
Q：影院哪些是硬性的，必須滿足的？
A：層高、柱距、電量、荷載、投影面積至少2500以上。
Q：影院一般最好在項目的什么階段即進(jìn)入商務(wù)洽談？
A：拿地后做規(guī)劃階段介入布局規(guī)劃、影廳設(shè)計。更希望報規(guī)階段一起探討
Q：影院理想情況下的商務(wù)談判周期多久？
A：這個要看甲方設(shè)計報規(guī)、定位進(jìn)度而定，最好在報規(guī)前影廳布局完成后，開始走意向書簽署流程。洽談半年左右確立商務(wù)及意向，裝修期4-6個月
Q：影院租金的承受標(biāo)準(zhǔn)及租金收取方式（對應(yīng)不同級別及檔次）？
A：租金的基本預(yù)測依據(jù)為公司影城投資回收測算表，經(jīng)過對當(dāng)?shù)厝丝凇⒂^影指數(shù)、影城票房、商業(yè)體未來經(jīng)營的測評后，計算得出票房預(yù)估和可承受租金范圍比例。收取方式分為按凈票房和保底租金取其高。
其它可談的商務(wù)條件及方式：免租期、租期、租金遞增幅度。裝修免租期6個月，試營業(yè)免租期6個月。租期一般為15-20年，租金基本為每三年遞增5%。
Q：不同影院的投資多少？
A：針對城市類別和商業(yè)體級別，投資范圍為1.5萬-2.5萬/座。在每個城市沃美都要做五星級影院配置，標(biāo)準(zhǔn)配置為巨幕廳、VIP廳、彩虹廳、杜比全景聲、3D廳，個別項目會設(shè)置4D廳、4K放映機。
主要的投入構(gòu)成包括裝修45%、設(shè)備設(shè)施55%左右。
Q：電影的分成模式？
A：凈票房收入=票房總收入-國家電影專項基金-營業(yè)稅及附加
國家電影專項基金=票房總收入*5%
營業(yè)稅及附加=票房總收入*3.3%。
目前國產(chǎn)片票房分賬的比例為，片方和發(fā)行方43%：院線方57%。
影院收入主要是票房分成、小吃飲料、其它收入，大致的比例：
票房基本為一半，賣品占比15%左右，廣告衍生品等5-10%左右。
沃美在挖掘賣品潛力，采用口感好，多種豐富的食品滿足影迷需求（商業(yè)地產(chǎn)與電商職業(yè)經(jīng)理群對話沃美院線）。
Q：影院運營階段主要的費用構(gòu)成及結(jié)構(gòu)？
A：租金、物業(yè)費、水電空調(diào)費、人工、維護(hù)維修費、管理費。
Q：對應(yīng)不同的投入的影院，票房收入至少達(dá)到多少算是比較OK的？
A：籠統(tǒng)的講1000座的影城，年票房至少在1500萬，單日單座40元以上能滿足基本營收平衡，計提折舊。其中，經(jīng)驗數(shù)值至少7個廳最合理。
Q：對不同級別影院的租售比、坪效的大致范圍？
A：影院按照單座產(chǎn)出作為依據(jù)，單日單座產(chǎn)出至少應(yīng)在40元以上，租金比例總平均為票房的12%。
Q：關(guān)于影院的其它指標(biāo)？
A：南寧項目1777座，旺季或者節(jié)日影城最高9000人次/日。沃美最好的影院年人次是100萬。投資回收期5-7年，影院之所以做多座位數(shù)，就是大片上映時能滿足影迷需求。
Q：沃美已有參與院線發(fā)行和制作，有聯(lián)合發(fā)型呢，還是獨立發(fā)型，合作方式有哪些，又有哪些投資方式，主要投資電影的哪些環(huán)節(jié)？
A：13年沃美參投了幾部電視劇，云影、阿里巴巴合投了一部電影，明年一月上映。今年在獨立制作一部懷舊片，在和導(dǎo)演、編劇溝通。
Q：影院目前的競爭及各院線的市場占比？
A：在擴張的有國內(nèi)一些院線，各自的經(jīng)營目標(biāo)目的不一樣，有的是盡快花了風(fēng)投的錢，有的是跑馬圈地，有的是為了上市套現(xiàn)。有的是一步步的認(rèn)真經(jīng)營每一家店，目的不一樣，競爭方法也不一樣。
院線票房數(shù)據(jù)排名沒有可參考性，影院多布點多必然票房多一些。金逸排第六，利潤4000多萬，上影排第二，利潤1億多，萬達(dá)第一利潤6億多（因為租金不算），沒有可參考性，要看運營效率和店均收入。
Q：之前有看到報道說影院競爭激烈，特別是三四線城市，導(dǎo)致很多虧本。想問問是不是如此？
A：是這樣的，不僅僅是競爭激烈，包括盲目進(jìn)入消費能力差或者無觀影習(xí)慣的城市、或者商業(yè)體運營差，吸引不了人流等等，都造成投資回收慢。目前國內(nèi)影院基本是維持2、8比例，全國20%的影城賺錢，80%的在維持經(jīng)營或者虧錢。
Q：影院和劇場是否可以合二為一？
A：不能，一個是壟音一個散音。
Q：購物中心引入影院的初衷是什么？
A：1.大眾娛樂消費代表，便于整體娛樂體驗主題的打造2.聚集人氣，3.業(yè)態(tài)帶動能力強能形成生態(tài)圈，大規(guī)模拉動目標(biāo)消費群，與其他業(yè)態(tài)互動兼容，產(chǎn)生最大效益！4.延長消費停留時間創(chuàng)造間接消費
Q：選擇哪家影院的緯度有哪些？決策者是如何判斷的。愿意招入哪些
院線？是院線票房排名靠前的，還是營運水平高、經(jīng)濟(jì)評效好的，或者裝修硬件投入比較高的。A：主力店的作用，開業(yè)www.dewk.cn前無外乎帶動其他品牌入駐，促進(jìn)招商，所以主力店的氣質(zhì)決定了整個項目的氣質(zhì)；開業(yè)后，主力店運營能力，與項目配合是關(guān)鍵。品牌還要與項目定位契合，影院其實也有奢侈品型，藝術(shù)性，大眾消費型等等，目的客群都不一樣。
Q：從人流、直接租金、間接坪效上更看重哪些？
A：影院的貢獻(xiàn)一直有，前期帶人氣，拉升其他部位租金，促進(jìn)招商，后期穩(wěn)定經(jīng)營，綜合來看前面作用更大
A：其實培育期給影院低租是非常愿意的，有人流和更多滯留，提租金基數(shù)是因為占用面積大，影響未來財務(wù)目標(biāo)；人流說到底也是提租金，平效說到底還是提租金，租金說到底就是收益；人流，平效都是調(diào)整固定租金和扣點租金的本源（商業(yè)地產(chǎn)與電商職業(yè)經(jīng)理群對話沃美院線）
A: 個人排序吧，前幾年看人流，其次觀察間接坪效。在一個購物中心的培育期內(nèi)，三年到五年左右看重的是人流。中后期主要看租金，然后繼續(xù)觀察間接坪效,對于重視場子管理的老板，肯定會主動找主力店商談如何促進(jìn)營業(yè)，提升營業(yè)額。
Q：租金分配上是如何計算出來的，是否按照基本投資租金計算方法得出？是否對影城品牌方因競爭入駐相互抬價而樂見其成。
A：王總算法和業(yè)主不同，他們是運營算法，業(yè)主是投資算法，損益表，現(xiàn)金流外加各種子物業(yè)測算。但是給王總定租就很粗，不是比較法就是預(yù)估營業(yè)額乘比例。比較法就是缺點在于高估自己的場子，打分高，租金自然高點
A：一般主力店租金，多數(shù)業(yè)主是參考同類項目; 一個城市不同項目，甚至不同時期，票房收入差別太多，開發(fā)商永遠(yuǎn)覺得自己項目最好，總是和最高的去比較、但是倒推出來的租金，品牌肯定無法接受
A：其實是多找?guī)准矣霸赫劊賲⒖枷嗨祈椖肯嗨埔?guī)模的影院，最好同一城市
A：關(guān)于租金，我們會與影院方先溝通預(yù)計票房，看在此點上分歧是否大。票房參照有影協(xié)的報告和業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)可供參考。如果預(yù)期票房差異不大，下邊的租金可參考同城項目及收益預(yù)期來進(jìn)行供應(yīng)的結(jié)局了。
A: 現(xiàn)在的主流做法更多的是找像尼爾森，urbis這些公司在開業(yè)前對項目進(jìn)行測算預(yù)估，然后自己的資產(chǎn)管理公司進(jìn)行評估修改，然后再根據(jù)周邊項目，以及經(jīng)驗。一遍遍的修改,pk，來定大框，然后，談！
Q：如何看待做商養(yǎng)商，如影城，應(yīng)該在前1、2年甚至3年有培養(yǎng)期，在此期間，應(yīng)在租金物業(yè)等方面給與影城一定的優(yōu)惠政策和幫助，是否同意，如何做?的?
A:放低租金和物業(yè)費，營運企劃，加大相關(guān)的宣傳營運活動，還有免租期。
院線要點補充：
1、明星是什么？就影院來講，明星不僅僅是開業(yè)時和首映式的一天效果,影院要通過明星來傳達(dá)給消費者，我這個影院是什么氣質(zhì)的，我會如何和大家一起消費文化，如何達(dá)到影迷的心理訴求，如沃美請韓國明星，而不請大陸的一日游明星，沃美就要告訴影迷，我是韓國明星喜歡的影城，代表最時尚最潮流的文化傳達(dá)。
2、至于以營運數(shù)據(jù)作為租金依據(jù)比較科學(xué)，是因為票房高，租金提成必然高，我們南寧的場子，第一年就做到5000萬，直接就秒殺了保底租金。不會讓開發(fā)商虧了。
3、關(guān)于和開發(fā)商的關(guān)系，沃美一直是認(rèn)為夫妻的關(guān)系，嫁到你家，一起維護(hù)蒸蒸日上的發(fā)展關(guān)系，合作期是15年，唇齒相依。
4、首年保底租金計算方法：票房預(yù)估的12%，這是可承受范圍，后續(xù)年度最高接受程度是15%。
5、關(guān)于票房預(yù)估，因為國內(nèi)市場處于成長期，年度票房增長率為25%左右，但從13年起，影院大力擴張后，全國總票房增長了，但單個影城票房增長率下降了，說明分羹的人多了，觀影人次增長率小于影廳增長率。所以，影院在經(jīng)營5-7年后，票房會下降，但租金同比還是遞增的，這個比較難受。（商業(yè)地產(chǎn)與電商職業(yè)經(jīng)理群對話沃美院線）
6、觀影指數(shù)：城市觀影人次/城市常駐人口，中國整體觀影指數(shù)0.4，韓國是3，中國確實有提高的空間，但是因為影城隨著商業(yè)體的劇增，一二線個別城市已經(jīng)造成競爭事態(tài)，會有洗牌階段。
7、會員體系，大數(shù)據(jù)應(yīng)用，沃美也在逐步實施中，這是這個行業(yè)的突破口，也就是如何運營：如為什么要帶孩子看那個電影，沃美會讓你來后，引導(dǎo)你看這個片子后，傳達(dá)給孩子什么？為什么帶父母來看，應(yīng)該如何看，在哪個廳看，傳達(dá)什么樣的文化理念。最重要的氣質(zhì)是電影是文化消費，如何養(yǎng)成文化消費的習(xí)慣，就如同為什么不熟的人或者熟的人都去下午茶的地方如星巴克談事情。如何做到你我生活，沃美上映！這個課題是沃美院線營運中心這兩年要大力抓的，如何通過活動抓取人的心，通過各種人性化管理和利用移動互聯(lián)網(wǎng)去引導(dǎo)消費意識，形成心理依賴。
8、如何做到精細(xì)化管理，在硬件建設(shè)上配置最新科技設(shè)備，最大化滿足觀影感受，保持5年以上競爭力；在設(shè)施上配備毛毯、兒童老人座椅、廁所人性化處理、標(biāo)識舒適化、取票自動化、休息區(qū)互動設(shè)施配備、咖啡吧設(shè)置、ViP獨享服務(wù)，賣品口味獨特，爆米花隨賣隨爆，食材要好的等等。這些才是抓住客人回頭率的關(guān)鍵。