商業(yè)地產(chǎn)銷售知識(shí)培訓(xùn)（七）
商業(yè)地產(chǎn)的含義
商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
一.商業(yè)地產(chǎn)存在的模式
第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場(chǎng)一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較
二.商圈的含義
商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍商圈由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)減少。（我們了解商圈，更好的向顧客分析我們物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，而且通常情況下，商圈中心的土地和物業(yè)肯定越貴，他的升值保值肯定也穩(wěn)定。物業(yè)也更少，重慶有幾大商圈：觀音橋商圈，解放碑商圈，楊家坪商圈，陳家坪—石橋鋪商圈。山峽廣場(chǎng)商圈，南坪商圈等）
三.商鋪分類
（1）商業(yè)街商鋪
（2）專業(yè)市場(chǎng)商鋪
（3）社區(qū)商鋪
（4）住宅底層商鋪
（5）百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心商鋪
（6）商務(wù)樓，寫字樓商鋪
（7）交通設(shè)施商鋪
按商鋪的位置形態(tài)分類，可以講商鋪分為店面和鋪位，一般臨街的多是店面，商場(chǎng)或購(gòu)物中心內(nèi)的大多是鋪位為主
五、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類
1.鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。
2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造
5鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物
4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造
5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的
6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等
六.設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語
1）建筑面積
房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多個(gè)的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
2）使用面積
房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。
3）公用面積
房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費(fèi)或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。
4）實(shí)用面積
它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
5）計(jì)租面積
作為計(jì)算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。
6）套內(nèi)面積
俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。
7）層高
層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
8）凈高
凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
3、銷售術(shù)語
1）產(chǎn)權(quán)證書
K產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。
二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。
3）期房
期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子
4）現(xiàn)房
所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)應(yīng)簽出售合同。
5）準(zhǔn)現(xiàn)房:
準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。
6）尾房
尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)
項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。7）爛尾房
爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。
8）均價(jià)
均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。.
9）起價(jià)
起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某房產(chǎn)銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。
10）定金
定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。
11）誠(chéng)意金
是我們中介公司向顧客收取的，意思是讓顧客表明誠(chéng)意購(gòu)買此物業(yè)，主要的作用在于；一是我們能夠更好的把握客戶，看其是不是真的已經(jīng)決定購(gòu)買。二是：防止顧客反悔，如果顧客可能說回去等消息，期間受影響突然猶豫或者不買了。三是：抱著定金去跟業(yè)主談，表明我們的誠(chéng)意，有助于我們跟業(yè)主談價(jià)錢，能更容易的把業(yè)主搞定。當(dāng)然誠(chéng)意金我們收取會(huì)向顧客開收據(jù)，并且如果沒談下來我們會(huì)全額退還給顧客的。
1.然后結(jié)合寫字樓和門面商鋪的物業(yè)勘察書講
2.介紹重慶的商業(yè)地產(chǎn)前景和發(fā)展現(xiàn)狀
3.跟住宅比較
4.跟證券投資和期貨投資作比較
5.給員工許一個(gè)好的發(fā)展未來
篇2：優(yōu)秀售樓人員必備:商品房銷售知識(shí)法律常識(shí)
優(yōu)秀售樓人員必備：商品房銷售知識(shí)與法律常識(shí)
知識(shí)點(diǎn)一：商品房預(yù)售
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
商品房預(yù)售條件
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
（3）按照供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
《商品房預(yù)售許可證》
商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
預(yù)售合同
商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽定商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
權(quán)屬登記
預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓
知識(shí)點(diǎn)二：商品房現(xiàn)售
商品房現(xiàn)售條件
（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。
（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
（4）已通過竣工驗(yàn)收。
（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。
（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。
（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
商品房買賣合同
商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。
（2）商品房基本狀況。
（3）商品房的銷售方式。
（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。
（5）交付使用條件及日期。
（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。
（7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。
（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。
（9）面積差異的處理方式。
（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。
（11）解決爭(zhēng)議的方法。
（12）違約責(zé)任。
（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。
知識(shí)點(diǎn)三：“五證兩書”
購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。
五證
“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。
“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤。
兩書
“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
知識(shí)點(diǎn)四：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房銷售（預(yù)售）許可證》等有有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格較低，通常會(huì)吸引會(huì)眾多購(gòu)房人士。
篇3：商業(yè)地產(chǎn)銷售知識(shí)培訓(xùn)(7)
商業(yè)地產(chǎn)銷售知識(shí)培訓(xùn)（七）
商業(yè)地產(chǎn)的含義
商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
一.商業(yè)地產(chǎn)存在的模式
第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場(chǎng)一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較
二.商圈的含義
商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍商圈由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)減少。（我們了解商圈，更好的向顧客分析我們物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，而且通常情況下，商圈中心的土地和物業(yè)肯定越貴，他的升值保值肯定也穩(wěn)定。物業(yè)也更少，重慶有幾大商圈：觀音橋商圈，解放碑商圈，楊家坪商圈，陳家坪—石橋鋪商圈。山峽廣場(chǎng)商圈，南坪商圈等）
三.商鋪分類
（1）商業(yè)街商鋪
（2）專業(yè)市場(chǎng)商鋪
（3）社區(qū)商鋪
（4）住宅底層商鋪
（5）百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心商鋪
（6）商務(wù)樓，寫字樓商鋪
（7）交通設(shè)施商鋪
按商鋪的位置形態(tài)分類，可以講商鋪分為店面和鋪位，一般臨街的多是店面，商場(chǎng)或購(gòu)物中心內(nèi)的大多是鋪位為主
五、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類
1.鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。
2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造
5鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物
4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造
5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的
6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等
六.設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語
1）建筑面積
房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多個(gè)的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
2）使用面積
房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。
3）公用面積
房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費(fèi)或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。
4）實(shí)用面積
它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
5）計(jì)租面積
作為計(jì)算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。
6）套內(nèi)面積
俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。
7）層高
層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
8）凈高
凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
3、銷售術(shù)語
1）產(chǎn)權(quán)證書
K產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。
二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。
3）期房
期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子
4）現(xiàn)房
所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)應(yīng)簽出售合同。
5）準(zhǔn)現(xiàn)房:
準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。
6）尾房
尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)
項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。7）爛尾房
爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。
8）均價(jià)
均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。.
9）起價(jià)
起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某房產(chǎn)銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。
10）定金
定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。
11）誠(chéng)意金
是我們中介公司向顧客收取的，意思是讓顧客表明誠(chéng)意購(gòu)買此物業(yè)，主要的作用在于；一是我們能夠更好的把握客戶，看其是不是真的已經(jīng)決定購(gòu)買。二是：防止顧客反悔，如果顧客可能說回去等消息，期間受影響突然猶豫或者不買了。三是：抱著定金去跟業(yè)主談，表明我們的誠(chéng)意，有助于我們跟業(yè)主談價(jià)錢，能更容易的把業(yè)主搞定。當(dāng)然誠(chéng)意金我們收取會(huì)向顧客開收據(jù)，并且如果沒談下來我們會(huì)全額退還給顧客的。
1.然后結(jié)合寫字樓和門面商鋪的物業(yè)勘察書講
2.介紹重慶的商業(yè)地產(chǎn)前景和發(fā)展現(xiàn)狀
3.跟住宅比較
4.跟證券投資和期貨投資作比較
5.給員工許一個(gè)好的發(fā)展未來