蔓科地產商品房銷售合同擬定細則

　　1、銷售合同范圍

　　合同是指客戶與開發商簽訂的有關商品房買賣和租賃的法律性文件，主要分幾類：

　　1.1特惠權通知書

　　簽約前的放號依據，意向性地選擇樓宇，并繳納誠意金（可退）。

　　1.2認購書

　　認購書內容主要有：客戶姓名、地址、客戶電話、所選擇的樓宇或具體房號、認購定金額、認購單價及優惠政策、何時簽約的通知約定及相應的處罰條款等。

　　1.3商品房買賣合同

　　包括（期房）預售合同、（現房）銷售合同以及相關的補充條款；

　　2、合同內容及擬定原則

　　商品房買賣合同，是房地產主管部門監制的標準合同文本。

　　2.1填寫商品房買賣合同內容應遵循的原則：

　　a）合同書寫要求字跡工整清晰，避免錯字和意思表達含混，表述要準確流暢，杜絕書面修改、添加、涂抹等現象。

　　b）合同內容擬訂要求在既公正又要考慮買賣雙方利益的基礎上最大限度維護本企業權益。

　　c）合同條款的約定是十分嚴肅的，因此條款需經公司有關部門審議，以及公司法律顧問審閱并提供法律意見和咨詢，最終應由公司相關部門會簽實施。

　　2.2標準合同文本均有空格由合同雙方商定填寫，確定空格并填寫的內容是草擬工作的一部分，所有空格均應事先確定填上的內容，并對置業顧問加以培訓，嚴格要求。

　　2.3標準合同的補充條款

　　通常補充條款包括以下內容：

　　a）關于簽定前期物管合同及繳納物管費、大修基金的收取標準和相關違約責任

　　b）規定配合按揭銀行進行按揭購房者資格審查的相關事項

　　c）交房標準

　　d）面積公攤說明

　　e)明確約定車庫、會所等公建配套設施或小區內未公攤的建筑面積產權歸開發商所有；明確對屋頂、外墻等公共部分作出限制性使用的規定

　　f）其他補充條款約定

　　2.4合同內容擬定完畢后，制作合同樣本，嚴格遵照執行

　　3、銷售面積屬性及制定要求

　　3.1銷售面積確定程序

　　銷售面積是銷售合同的組成部分，當項目施工設計圖經相關部門核定后，就具備了計算銷售面積的基礎條件。因此，項目銷售前，包括內部認購前，必須完成由專業面積測繪機構發出的面積測繪報告，并根據面積測繪報告確定可售單位的建筑面積、套內面積以及公攤面積。

　　3.2銷售面積的合同意義

　　銷售合同載明的面積與實際測繪面積存在差異，因此通常商品房面積測繪經過預售登記測繪和新建登記測繪，而新建測繪的www.dewk.cn數據才是商品房最終面積的標準，并有義務將實測面積報告向業主公示。商品房買賣合同中對面積差異已有條款約定，并可實行多退少補。

　　3.3有關制定要求

　　（1）總銷售面積應當符合規劃許可的規定。

　?。?）應注意其他相關建筑物的公攤面積處理，否則應在合同中載明其產權歸屬，避免在使用中產生法律糾紛。

　?。?）了解房管部門現有房屋面積計算的法規和方法。

　　（4）要求工程部提供基礎資料，主要是經規劃部門確認后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標識，公攤部分應細分為本層公攤、本座公攤、小區公攤、住宅/商場/停車場公攤等。

　　（5）應仔細審定基礎資料，并根據營銷策略及公司要求，在符合法規的原則下，明確各項分類，考慮因素包括：

　　a)項目的總銷售面積

　　b)各單元的得房率

　　c)按規定提供物業管理用房及其公共設施的面積；

　　d)會所及其他康體設施和輔助設施的經營及處理方案，結合使用功能決定是否公攤。

　　（6）了解面積審定及其操作程序。

　　4、使用說明書和質量保證書（統稱兩書）

　　4.1認真填寫兩書內容，并加蓋公司印章、法人印章、物業公司印章及法人印章,并于房屋交接時交業主收存。

　　兩書填寫內容：

　　a房屋座落、單元棟號、小區或組團占地面積、總建設規模、本套房屋建筑面積、公攤面積;

　　b各類設施承載量及單位負荷（水壓、電負荷、氣壓、樓面荷載、給排水管徑、屋面防水材料等）、開工竣工時間等；

　　c開發商、施工單位、監理公司、設計單位、工程質量監督站信息；

　　4.2粘貼使用各文件及附圖要求準確無誤，并加蓋騎縫章。

　　粘貼文件及附圖內容（復印件）：

　　⑴由工程部提供：

　　a本套房屋平面竣工圖；

　　b本套房屋給排水、供電線路、供氣示意圖；

　　c組團或小區竣工驗收報告和竣工驗收備案表。

　?、朴山浝磙k公室提供：公司資質證書等。

篇2：商品房銷售合同備案作業指導書

　　1.目的

　　1.1.為清晰、透切了解工作流程，提高工作效率。

　　2.適用范圍

　　3.定義

　　3.1.無

　　4.職責

　　4.1.售后服務專員負責對已辦理好相關手續的買賣合同及時審核、備案。

　　4.2.售后服務主管負責審核、抽查合同備案情況。

　　5.作業內容

　　5.1.受理部門：市房地產交易登記管理所合同登記備案股。

　　6.辦理程序：

　　6.1.申請人提交申請資料 登記部門辦理備案 申請人領取登記備案表

　　7.所需資料(以下1-9項資料由發展商一次性提交)：

　　7.1.發展商營業執照正本及復印件;

　　7.2.《中山市商品房預售許可證》及預售證項目平面圖等或《商品房產權權屬證明書》正本及復印件;

　　7.3.國有土地使用證正本及復印件;

　　7.4.簽約公章樣本;

　　7.5.法定代表人身份證明復印件及簽章樣本;

　　7.6.簽約委托書;

　　7.7.受托人身份證明復印件及簽章樣本;

　　7.8.經辦委托書(樣本由交易所提供)并委托權限;

　　7.9.預售商品房登記樓盤表(由建設發送);

　　7.10.《廣東省商品房買賣合同》正本一份;

　　7.11.《商品房銷售、抵押登記備案送呈表》。(交易所提供)

　　8.辦理期限：

　　8.1.自收件次日起5個工作日內。

　　9.注：每份買賣合同均需在封面說明內粘貼身證復印件，凡涉外及涉港澳臺的買賣合同需辦理公證。

　　9.1.未成年人購房需由其監護人代簽名，并提供監護人的身份證明、戶口薄或關系證明等相關資料。

　　10.相關文件

　　10.1.相關紀錄

篇3：商品房銷售合同網上備案和登記作業指導書

　　商品房銷售合同的網上備案和登記作業指導書

　　1.作業目的

　　商品房銷售合同網上備案和登記是由上海市房屋土地資源管理局制訂的新的商品房交易形式，其目的在于提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，方便房地產登記。2.作業依據

　　〈上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法〉自20**年3月30日施行，適用于本市行政區域內新建商品房的銷售（包括預售和現售）。20**年4月20日上海市人民政府關于預售商品房轉讓問題的決定（滬府發[20**]16號）

　　3.主管崗位營銷策劃：組織和檢查主辦崗位的作業過程。

　　主辦崗位銷售員：具體經辦本項作業。

　　4.緊前工作

　　符合上海市房地資源管理局規定的商品房預售或現售條件。

　　5.作業描述

　　5.1房地產開發企業在向區（縣）房地產管理部門申請辦理商品房預售許可證或未經預售直接現售商品房時，應將房地產開發企業的識別卡提交給市房地產交易中心辦理網上用戶認證。

　　5.2房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證的，市房地產交易中心將通過網上操作系統，即時公布下列信息：

　　5.2.1商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證；

　　5.2.2商品房物業管理區域的規劃平面布置圖、建筑分層平面圖；

　　5.2.3商品房的樓盤表，包括總的單元（套）數，以及每單元（套）的部位、結構、面積等測繪結果；

　　5.2.4房地產抵押、查封等權利限制情況；

　　5.2.5商品房銷售合同的示范文本；

　　5.2.6商品房擬銷售的價格。

　　5.3房地產開發企業與商品房購買人應根據網上公布的示范合同文本，協商擬訂合同條款。商品房銷售合同經雙方確認后，由房地產開發企業通過網上操作系統，將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請。購房人應當在商品房銷售合同文本上輸入相關的個人信息，并設置密碼。

　　5.4市房地產交易中心將即時完成網上傳送的商品房銷售合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網上操作系統，發送合同備案證明和房地產登記申請受理書。市房地產交易中心將在發送合同備案證明和房地產登記申請受理書的同時，通過網上操作系統，在商品房的樓盤表內注明該單元（套）商品房已銷售。

　　5.5房地產開發企業應打印已取得備案證明的商品房銷售合同和房地產登記申請受理書，并與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。

　　5.6商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領預告登記證明。商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領房地產權證。本主辦崗位應提供一定的協助。

　　5.7市房地產交易中心將定期匯總、分析和發布全市新建商品房的交易信息，并提供網上公開查詢服務。

　　5.8市房地產交易中心公布的信息中，規定商品房銷售合同的示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。房地產開發企業需要使用自制的商品房銷售合同格式條款（包括補充的格式條款）的，應向市工商行政管理局備案后，提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。

　　5.9市房地產交易中心公布的信息中，規定商品房擬銷售的價格由房地產開發企業在領取商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證時向市房地產交易中心申報。房地產開發企業需要調整其商品房擬銷售的價格的，可向市房地產交易中心辦理網上即時變更手續。

　　5.10凡已在網上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業不得拒絕。在取得商品房預售許可證前，房地產開發企業不得以預訂、預約等方式進行銷售活動。

　　5.11在申領預告登記證明或者房地產權證前，房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致，需要變更商品房銷售合同條款的，應按規定通過網上操作系統辦理相關手續。

　　5.12在申請預告登記證明或者房地產權證前，房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致，需要解除商品房銷售合同的，應持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構辦理注銷合同備案和撤回登記申請的手續。而市房地產交易中心將通過網上操作系統，及時在商品房的樓盤表內注明該單元（套）商品房銷售合同已解除。

　　5.13房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證后，與購房人達成定金合同的，應按定金合同的網上備案程序辦理（詳見作業指導書《商品房定金合同的網上備案》）。

　　5.14預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。

　　6.重要提示

　　本操作因施行不久，尚在逐步完善之中，操作前應關注有何變化和調整。