20**年**房地產銷售工作計劃

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書,以在整體上把握整個營銷活動。

市場營銷計劃更注重產品與市場的關系,是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能,必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

一、房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中,制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說,市場營銷計劃包括:

1.計劃概要:對擬議的計劃給予扼要的綜述,以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀:提供有關市場,產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析:綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標:確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略:提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案:本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表:綜述計劃預計的開支。
8.控制:講述計劃將如何監控。

二、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述,計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容,內容目錄應附在計劃概要之后。

三、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

1.市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料,市場的規模與增長取決于過去幾年的總額,并按市場細分與地區細分來分別列出,而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢,即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

四、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎,找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

1.機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動,應把機會和挑戰分出輕重急緩,以便使其中之重要者能受到特別的關注。

2.優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢,與機會和挑戰相反,優勢和劣勢是內在因素,前者為外在因素,公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略,公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3.問題分析
在這里,公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標,策略與戰術的確立。

五、目標

此時,公司已知道了問題所在,并要作為與目標有關的基本決策,這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。

有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。

1.財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標,企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率,并想知道當年可取得的利潤。

2.市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如,如果公司想得180萬元利潤,且其目標利潤率為銷售額的10%,那么,必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標,如果公司確定每單元售價20萬元,則其必須售出90套房屋。

 

; 目標的確立應符合一定的標準:

·各個目標應以明確且可測度的形式來陳述,并有一定的完成期限。
·各個目標應保持內在的一致性。
·如果可能的話,目標應分層次地加以說明,應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

六、市場營銷策略

應在此列出主要的市場營銷策略綱要,或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇,每一目標可用若干種方法來實現。例如,增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得,也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣,這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后,便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示:
目標市場:高收入家庭,特別注重于男性消費者及各公司,注重于外企。
產品定位:質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格:價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道:主要通過各大著名房地產代理公司代理銷售。
服務:提供全面的物業管理。
廣告:針對市場定位策略的定位的目標市場,開展一個新的廣告活動,著重宣傳高價位、高舒適的特點,廣告預算增加30%。
研究與開發:增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。

市場營銷研究:增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的了解,并監視競爭者的舉動。

七、行動方案

策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答:將做什么?什么時候去做?誰去做?將花費多少?等等具體行動。

八、預計盈虧報表

行動方案可使經理能編制一個支持該方案的預算,此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。

九、控制

計劃的最后一部分為控制,用來控制整個計劃的進程。通常,目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發現未能達到目標的部門。

有些計劃的控制部分還包括意外應急計劃,簡明扼要地列出可能發生的某些不利的情況時公司應采取的步驟。

篇2：麥當勞市場營銷計劃書

　　麥當勞市場營銷計劃書

　　一、市場營銷狀況

　　麥當勞公司面臨如下市場狀況：

　　快餐食品市場正在緩慢成長。傳統的街區和郊區市場已經飽和，當前大多數的銷售增長來自非傳統銷售網點，諸如機場、火車站、辦公大樓所在地。

　　快餐食品自然集中于漢堡包、雞和番茄醬的銷售。某些新開業的專業化快餐食品銷售網點，如帝·萊特斯向成年人提供了更多的食譜選擇，帕史塔棒這些銷售網點對麥當勞形成潛在的威脅，它們正在集中于單一的快餐食品和成年人市場而不是兒童市場，恰恰成年人這一細分市場又是麥當勞缺少顧客忠誠的薄弱環節。

　　比較積極的事件是：成功地向市場投入了各種色拉和麥克德爾特三明治;兒童們對各種幸?？觳偷男枨蠼浘貌凰ゲ⒃诓粩喟l展，趨勢明顯;在游樂場上成功地擴大了銷售。眼下，麥當勞面臨著兩個主要問題。其一，在不改變麥當勞十分重視兒童市場這一傳統特征的前提條件下，怎樣提高成年人對麥當勞的忠誠;其二，當開發新銷售網點地盤變得越來越困難時，怎樣繼續保持它市場增長的勢頭。

　　另外，通過比競爭對手在廣告宣傳和促銷方面多花錢，麥當勞才得以維持市場占有率，麥當勞每年大的花費7億美元，而柏格王只花2億美元。

　　但是，對麥當勞有利的一個因素是競爭對手在處理擴張發展與保持盈利方面遇到的小麻煩。當它們擴張發展時，便很難保持盈利。但是，每一個新競爭銷售網點都給麥當勞銷售的穩定增長帶來重大的困境。

　　麥當勞成功地向海外進行了擴張發展，但當美國國內的競爭銷售網點日益成長時，那些海外的銷售網點卻絲毫不能幫助麥當勞在美國國內保持增長勢頭。

　　麥當勞面臨下列一些對手的強有力的競爭：

　　柏格。幾年來，柏格跌跤不輕。它的廣告宣傳很不得力，而且沒有開發什么特別的新產品，其唯一積極的因素是麥當勞幸?？觳偷暮髩m，模仿這一產品并增加它的早餐快餐食品的花色品種。

　　文帝。它是一個奮斗中的快餐食品公司，當文帝中斷了有效的“牛排在哪里”的活動之后，頓時失去了它的市場營銷發展勢頭。

　　肯塔基炸雞。它正前進在增加它的銷售網點的大道上，它將三明治加進了它的食譜之中，其廣告“只有我們對雞的烹調才是正確的”這一口號十分有效。估計它會繼續增加它的銷售網球點，而且它會采取更大的廣告宣傳活動，絕不會滿足于已取得的成果。

　　帝·萊特斯。盡管它還遠遠不是一個主要競爭對手，但卻代表一種思想，而這種思想對麥當勞是有害的。它用帕史塔棒加色拉食譜的辦法來吸引成年人，尤其午餐時備受歡迎。帝·萊特斯還投其所好，向成年人提供了他們認為更有營養價值的快餐食譜。盡管其在流動資金方面存在問題，但它的很多快餐店卻經營得很好。

　　二、問題與機會分析

　　營銷人員制定營銷計劃的第二步是分析企業面臨的問題與存在的機會。

　　麥當勞公司發現它面臨如下問題：

　?、佻F場試驗發現，顧客對麥當勞潛在的新快餐食品評價不同。

　?、谶m于麥當勞開設新銷售網點的潛在地盤十分有限。

　?、鄣邸とR特斯在經營成年人快餐食品銷售力方面表現出極大的潛力。

　?、芨鞲偁帉κ旨娂娤蚴袌鐾斗鸥鞣N各樣的幸福快餐，文帝用土豆王玩具來配合，成功地進行了幸?？觳偷拇黉N。

　?、蓊櫩头从雏湲攧谧罱M織的意在以成年人市場為目標的兩次游戲性促銷活動中的游戲太復雜了”。

　?、抻捎诤茈y雇到合格的工人及隨著食譜花色品種的增加給保持寺質量帶來困難，使麥當勞的快餐食品本身的質量和服務質量都在下降。

　　與此同時，麥當勞公司發現企業存在如下機會：

　?、偈袌稣{查表明，顧客將對麥當勞即將推出的自由挑選全營養小果子面包作出積極的反應。

　?、邴湲攧谠诜莻鹘y開店的場所開設的銷售網點相當成功麥當勞的地區合作團體和當地特許經營組織的市場營銷能力在同行業中都是最強的。

　?、埯湲攧谕斗攀袌龅母鞣N色拉取得了成功。

　?、芩锌觳褪充N售鏈的產品都正在受到營養學專家的批評。

　　三、營銷目標與行動方案

　　在進行完上述步驟之后，營銷計劃的制定者要做的下一步是確定市場營銷;目標與行動的方案。

　　麥當勞所擬達到的營銷目標是：

　　銷售額 120 美元

　　毛利 43 億美元

　　毛利率 36%

　　凈利 13億美元

　　市場占有率 25.5%

　　麥當勞處在一個平淡無奇的年份里。1990年，“它既沒有為占領成年人市場而推出一種新產品，也沒有能夠跟上競爭對手增設網點的步伐。麥當勞正在準備檢驗一些新的市場觀念，這些新市場觀念既滿足刀;些喜歡傳統的麥當勞快餐食品的顧客，又能使那些喜歡標新立異，期待快餐食品有所變革的顧客也心滿意足。

　　麥當勞的1991年目標是在除了額外的全營養小果于面包在所挑戰的市場上之外，其他產品都應保持原有市場占有率。為了實現這一目 而設計的行動方案是：

　　①不斷加強對兒童的市場營銷活動，增強兒童對麥當勞的凝聚力。

　　②以成年人細分市場為目標市場進行促銷活動，每六個月組：

　　織一次促銷性游戲。在成年人中開發出較強的顧客忠誠性的幾種新觀念。

　?、劾^續增加在非傳統設店的場所開設銷售網點的數目。

　　另外與主要行動相配合，還擬采取下列次要活動：

　　擴大適合于地區合作團體用于它們的廣告宣傳活動的素材量;增加麥當勞主辦的體育活動及有關活動次數;增加羅納德·麥克唐納露面次數;發表有關麥當勞快餐食品營養成分及含量的新聞報道。

　　四、營銷策略

　　即開展營銷的廣告宣傳、促銷、公關活動等策略。

　　①廣告宣傳活動。麥當勞將繼續以重金作廣告，費用額將是對手的三至四倍，計劃強調兩方面：

　　兒童尋向型廣告將在兒童表演節目中播出。

　　成年人尋向型廣告將在www.dewk.cn晚上和周未電視節目中播出，這一廣告宣傳將按季進行。

　　第一季度：做成年人尋向型游戲促銷廣告。

　　第二季度：在目標城市市場開展向顧客介紹各種全營養小果子面包的宣傳活動。

　　第三季度：做另一個成年人導向型游戲促銷廣告。文章來源自 物業經理人

　　第四季度：利用人們的懷舊心理，配合三個月前重新推出雙層干酪包而開展一場“麥當勞伴我成長”的活動。

　?、诖黉N活動。盡管麥當勞上兩次促銷提高了銷售，但很快又回到一般銷售水平。

　　因為今年快餐食品廠沒有什么花樣翻新，叫能引起銷售下降，所以促銷必須盡可能使這種潛在的下降不成為現實。促銷活動游戲必須比上次簡單，以便更多人參與。另外注意兩點：

　　其一是店內促銷，麥當勞將繼續向市場提供幸?？觳停⒂杏媱澋刂鹑丈宰龈?，麥當勞把其兒童游樂場票價下調35%，以鼓勵更多的銷售網點售出游樂場票。

　　其二是店堂陳設，主要陳設有旗幟和招貼，招貼應適合于貼放或放在調味品臺于上和堆放廢棄物品容器上。

　?、酃P活動。主要有三大公關活動：

　　其一，麥當芳將繼續對全閏范圍的各種競賽提供支持，如網球賽、足球賽等。

　　其二，對一個地區合作的團體，都使羅納德·麥克唐納露面次數加倍，并給予合作團體的額外支出以資金贊助。

　　其三，發表介紹全營養小果于面包營養成分的文章，使之與批評麥當勞快餐食品缺乏營養的文章辯論。

　　④包裝。更富于營養的信息置于食品外包裝之上。

　?、菔袌鲅芯俊０▽π驴觳褪称肥袌鲞M行研究;對各種新分銷選擇進行市場試驗。

　?、掬N售網點。麥當勞將繼續在下列地區增設銷售網點和特許經銷店：受允許的外國;非傳統設點場所;提高或恢復各街區的活力的場所。

　　五、營銷計劃的執行與控制

　　營銷計劃最后應包括掌握計劃執行進度及執行計劃的費用預算等控制項目。文章來源自 物業經理人