第一部分市場篇
一、太倉城市概況
1、城市發(fā)展宏觀環(huán)境概況
太倉地處我國東海之濱。東枕長江,南鄰上海,西瀕蘇州,是長江經(jīng)濟(jì)帶和沿海開發(fā)交匯處的一座新興港口城市。全市區(qū)域面積823平方公里,戶籍人口45萬。太倉在全國率先進(jìn)入了小康市,在全國百強縣(市)中名列前茅,據(jù)國家統(tǒng)計局公布20**年太倉市排名第九,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均財政收入、城鄉(xiāng)居民人均儲蓄都處于江蘇乃至全國領(lǐng)先位置。
20**年太倉市全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值180.07億元,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值40262元(折合約4863美元),完成財政收入16.18億元。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額60.03億元,比上年猛增37.1%,增速比上年提高29.6個百分點。
工業(yè)生產(chǎn)增長加快,企業(yè)效益進(jìn)一步改善。外資、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,出口型產(chǎn)品、高技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量保持較快增長,工業(yè)產(chǎn)銷銜接良好,運行質(zhì)量穩(wěn)步提高。20**年末,市屬以上從業(yè)人員5.71萬人,比上年末略有增加。其中,在崗職工5.48萬人,個私企業(yè)從業(yè)人員5.89萬人。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長,全市職工平均工資12194元,其中在崗職工平均工資13334元。社會保障體系進(jìn)一步完善,養(yǎng)老金社會發(fā)放率達(dá)100%,城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險覆蓋迅速擴大。
全年金融機構(gòu)現(xiàn)金各項貸款余額增幅明顯高于存款增幅。至20**年末,全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額129.95億元,城鄉(xiāng)居民儲蓄余額80.69億元,人均儲蓄17966元。
全市消費品市場銷售持續(xù)穩(wěn)定增長,20**全年社會銷售品零售額32.07億元,其中城區(qū)零售額15.58億元。至20**年末,全市各類市場68個,市場成交額達(dá)49.29億元。
房地產(chǎn)保持穩(wěn)定發(fā)展。20**全年商品房施工面積44.25萬平方米,其中住宅面積39.11萬平方米,竣工面積30.79萬平方米,其中住宅面積26.98萬平方米。隨著住房制度改革繼續(xù)深化,各項房改政策效應(yīng)顯現(xiàn),房產(chǎn)市場日趨活躍。商品房銷售量明顯上升。全年商品房銷售面積35.53萬平方米,比上年增長53.4%,其中商品住宅銷售面積30.69 萬平方米,比上年增長46.4%,占商品銷售總量的86.3%。
2、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃概況
太倉市區(qū)城廂鎮(zhèn)是太倉市市府所在地,轄區(qū)面積126.79平方公里,總?cè)丝?0萬,其中市區(qū)人口7萬,是太倉市政治交通文化貿(mào)易金融科技和人才的中心。城廂鎮(zhèn)南距上海市中心40公里,西鄰蘇州50公里,東鄰太倉港20多公里。鎮(zhèn)域內(nèi)有204國道,昆太路、滬嘉瀏高速公路、瀏太路等高等級公路通往上海、蘇州等大中城市。鎮(zhèn)域內(nèi)有新瀏河、楊林河等主要河道,水陸交通十分方便。美麗富饒的古城城廂,同時也是一個具有兩千多年文明史的古城,歷史上經(jīng)濟(jì)富庶,民豐物阜在素有“人間天堂”,在江南享有“金太倉”的美譽,悠久的歷史為城廂留下了豐富的優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)。而今,城廂鎮(zhèn)小橋流水,綠樹如蔭,經(jīng)濟(jì)貿(mào)易繁榮,科教文衛(wèi)發(fā)達(dá),人民安居樂業(yè),擁有了國家衛(wèi)生城市和國家環(huán)保模范城市稱號。20**年城廂鎮(zhèn)實現(xiàn)GDP29.66億元,財政收入2.55億元。是全市行政、經(jīng)濟(jì)、文化的中心,發(fā)展面積居全市之首,發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
太倉市區(qū)分老城區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。老城區(qū)是太倉市行政、文化、商業(yè)以及生活的中心,老城區(qū)的主體區(qū)域范圍東到東倉路,南抵新瀏河,西至204國道,北到鄭和路。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體面積55平方公里,位于老城區(qū)的東側(cè)和北側(cè)。開發(fā)區(qū)以外向工業(yè)為主,第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮。全區(qū)逐步成為太倉經(jīng)濟(jì)增長的先導(dǎo)區(qū)、外向發(fā)展的示范區(qū)、城市建設(shè)的新城區(qū)。
3、城區(qū)總體規(guī)劃
根據(jù)太倉市總體規(guī)劃,要拓展市區(qū)原有規(guī)模,增加市區(qū)人口,按照加快建成20萬人口、23平方公里的中等城市目標(biāo),老區(qū)和新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃,增強城市發(fā)展活力,把市區(qū)建設(shè)成為功能鮮明、布局合理、運作高效、生態(tài)優(yōu)美的政治、貿(mào)易、科教、文化、信息、商住中心。
市區(qū)主要以向東、向北兩個方向發(fā)展,兼顧向南、向西方向拓展。整個城市進(jìn)行東擴,市政府東遷,在市區(qū)東部建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與生態(tài)住宅生活區(qū),并且在基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施配套方面有相當(dāng)大的改進(jìn)。市區(qū)的北向發(fā)展主要立足于加工制造業(yè),城市南郊發(fā)展側(cè)重于休閑商住區(qū),西向尤其是204國道以西重點建成商貿(mào)物流區(qū)及其商業(yè)生活配套區(qū)。
總結(jié):作為江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快的縣級市之一,太倉的各項經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)都在全省乃至全國都是名列前茅,城市化水平、人民生活水平和消費能力也排在全國靠前的位置。房地產(chǎn)行業(yè)的興起,房地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁,在房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費方面發(fā)展速度比較快。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市化發(fā)展將還有很大的空間。
二、太倉市房地產(chǎn)市場簡述
1、開發(fā)投資情況
隨著住房制度改革繼續(xù)深化,各項房改
政策效應(yīng)顯現(xiàn),房產(chǎn)市場日趨活躍。太倉市房地產(chǎn)保持穩(wěn)定發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速成長,房地產(chǎn)投資、交易、項目代理等相關(guān)行業(yè)應(yīng)運而生。20**實現(xiàn)全年商品房施工面積44.25萬平方米,其中住宅面積39.11萬平方米,竣工面積30.79萬平方米,其中住宅面積26.98萬平方米。商品房銷售量明顯上升。全年商品房銷售面積35.53萬平方米,比上年增長53.4%,其中商品住宅銷售面積30.69 萬平方米,比上年增長46.4%,占商品銷售總量的86.3%。20**年,在太倉市區(qū)又有大量的房地產(chǎn)項目開工建設(shè),除了傳統(tǒng)的多層住宅以外,更多小高層、高層住宅寫字樓拔地而起,市區(qū)的房產(chǎn)物業(yè)可供選擇余地也越來越大,大量置業(yè)者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至外地涌入太倉市區(qū)購買商品房用于居住和投資。2、銷售價格情況
總的來看,太倉目前樓盤售價在2800—3500元/m2,其中市區(qū)內(nèi)商品房價格多層多在3500元/m2左右,高層、小高層由于供應(yīng)量小,價格較高,在3500元/m2以上,別墅價格多在4000元/m2以上。太倉由于市區(qū)面積較少,市區(qū)樓盤的差價不大,市中心樓盤的價格比市郊同類樓盤高出300—500元/m2。
太倉市區(qū)內(nèi)的門面房價格一般在6000—8000元/m2,距離市中心越近的門面房售價和租金都要相對越高;市區(qū)邊緣的特別是204國道沿線的門面房價格也是漲勢明顯,目前包括五洋商城等一些綜合性或?qū)I(yè)性市場以及臨接門面的價格在6000元/m2左右。
太倉市區(qū)商住、商務(wù)、寫字樓市場起步較晚,高層寫字樓還剛剛起步,東倉路、市中心高層寫字樓的售價已經(jīng)超過5500元/m2,其他一些多層商務(wù)樓的售價多在3000元/m2左右。
另外,太倉市的房屋租賃價格也是持續(xù)高漲,市區(qū)門面房的租金基本都在0.5—1.5元/天·m2,市區(qū)全裝修住房的租金也達(dá)到了0.8—0.9元/天·m2。租金高也因此吸引了比較多的投資客戶群體到太倉市區(qū)來購買房子。
3、發(fā)展趨勢
太倉作為江蘇省沿江沿滬的新興城市,未來必將在整個長三角大發(fā)展的過程中表現(xiàn)出獨特的優(yōu)勢。城市化的發(fā)展,特別是市區(qū)民營經(jīng)濟(jì)的巨大發(fā)展,外資企業(yè)的大量進(jìn)駐,進(jìn)城流、商貿(mào)流、工作流群體的大量涌現(xiàn),以及改善住房條件的要求,客觀上對商品房的需求量也不斷增多。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,太倉市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展勢頭,房地產(chǎn)市場潛力巨大,前景遠(yuǎn)大,不管是老城區(qū)的改造擴建還是新城區(qū)的加緊建設(shè),不管是住宅項目還是商業(yè)項目,總體規(guī)模上勢必還會有一定的發(fā)展空間。
太倉城區(qū)目前主要的城市發(fā)展方向是向東部拓展,預(yù)計未來的新城區(qū)建設(shè)規(guī)模還會繼續(xù)拉大,房地產(chǎn)的建設(shè)開工項目也會繼續(xù)增多,而且房地產(chǎn)項目的物業(yè)檔次也會不斷提升。
太倉市老城區(qū)及其周邊地區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ彩蔷薮蟮?由于目前太倉傳統(tǒng)意義上的市中心靠西,與市中心的距離教近,商業(yè)、醫(yī)療、教育配套設(shè)施的完備,使得老城區(qū)將在未來相當(dāng)長的時間之內(nèi)還將繼續(xù)成為消費者心目中的比較適合的生活場所。而靠老城區(qū)最近的周邊地區(qū),也將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。
總結(jié):太倉房產(chǎn)市場日趨活躍,大量的房地產(chǎn)項目在投入開工建設(shè),大量置業(yè)者購買商品房用于居住和投資,太倉市的房屋銷售及租賃價格也是持續(xù)高漲,上升速度比較快。房地產(chǎn)的發(fā)展也打破原先僅僅在老城區(qū)小范圍區(qū)域,以東為主,兼顧向南、向西、向北,城市在不斷發(fā)展壯大。
三、區(qū)域市場分析
1、老城區(qū)
范圍:東倉路以西
簡介:老城區(qū)是太倉行政、商貿(mào)、文化、衛(wèi)生的中心,就住宅和商業(yè)房地產(chǎn)項目而言,交通便利、生活配套設(shè)施完備,城市生活氛圍濃,成為它很大的賣點。
典型項目:君悅豪庭、蘇創(chuàng)·上海花園、香榭麗景、五洋商城等
①君悅豪庭:
位于204國道與縣府西街交界處,物業(yè)類型為高層高檔住宅項目,其中一二層為商鋪。20**年底交付,總建面10萬平方米,其中住宅面積8萬平方米,共有住宅700套,商業(yè)部分2萬平方米。樓間距70米,視線開闊,綠化率高,小區(qū)景觀設(shè)計超前,主力戶型在110—138m2。距離市中心步行需10分鐘左右時間。高層住宅項目3550元/m2起,高層價格在4000元/m2左右,最高層復(fù)式住宅4800元/m2,商業(yè)項目20000元/m2左右。為太倉市西大門標(biāo)志性工程,10月2號正式開盤,目前預(yù)售情況情況較好,客戶除太倉本地客戶以外,外地投資客戶也占一定比例。
②蘇創(chuàng)·上海花園:
是蘇創(chuàng)集團(tuán)歷經(jīng)多年發(fā)展之后的又一力作,開建的上海花園高級住宅位于城區(qū)西南角長春路與南園西路交界處,將導(dǎo)入“以人為本”現(xiàn)代居住理念,創(chuàng)建一個天人合一的生態(tài)社區(qū)環(huán)境。小高層酒店式公寓以及為此度身定制功能齊全的公建配套凸現(xiàn)出濃郁的現(xiàn)代城市風(fēng)格小區(qū)。整個小區(qū)內(nèi)以大面積綠色、曲線型道路、起伏的地形營造出寬敞幽靜的居住空間,尤其是充分運用外河道天然景觀,營造出水岸住宅風(fēng)光,這對很多處于
喧囂繁華大都市中崇尚“5+2”生活方式一族具有較強的吸引力,這項工程也將成為太倉市第三產(chǎn)業(yè)接軌上海的精心之作。目前項目即將開盤。③香榭麗景:
位于長春路與新華西路之間,西臨西城河,南銜康樂小區(qū)。總建面6萬平方米,一梯3戶歐式建筑,小高層建筑。20**年9月交付,均價3500元/m2,臨街商鋪8000元/m2,香榭麗景是蘇州盛邦房地產(chǎn)開發(fā)公司打造的新概念樓盤,小區(qū)帶狀設(shè)計的生態(tài)園林,配環(huán)行主題公園,點綴景觀細(xì)節(jié)小品,建成太倉老城區(qū)中心高檔物業(yè)居住的典范。銷售情況良好。
④五洋商城:
204國道與昆太路的交界處,建成集汽車摩托、五金機電、家電家具、裝飾材料、文化禮品、休閑娛樂為一體的大型現(xiàn)代商城,是太倉市的政府重點工程。沿街門面商鋪價格6000元/m2以上,內(nèi)部商鋪價格5800、5900元/m2,商鋪均為2層。商鋪三樓以上商住樓的價格為3000元/m2左右。五洋商城商鋪與商住樓都不帶產(chǎn)權(quán)。目前,商鋪銷售較好,商住樓即將開盤。
區(qū)域市場解析:
作為老城區(qū)及其周邊鄰近地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)都是在原有老城的基礎(chǔ)上不斷進(jìn)行舊城改造的結(jié)果。新開的項目對美化太倉城市環(huán)境、增強城市品位的作用是巨大的。很多房地產(chǎn)工程項目都會有政府行為的影子在其中。老城區(qū)及其邊緣鄰近地區(qū)由于靠市中心的距離較近,商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等與消費者生活息息相關(guān)的配套設(shè)施比較齊全,相對于新城區(qū)的生活要更加便捷。
2、新城區(qū)
范圍:東倉路以東
簡介:新城區(qū)是太倉市未來發(fā)展的目標(biāo)地區(qū),該地區(qū)的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展?jié)摿^大。
典型樓盤:高爾夫湖濱花苑、世紀(jì)苑、華僑花園、華源·上海城、錦園
①錦園·濱河花園:
位于新瀏河北岸、濱河路、錦州路一帶。錦園是藝術(shù)與園林的城市盛宴。運用大量的歐洲園林符號,諸如水景、植栽、雕塑等方面,開發(fā)商要將這座屬于藝術(shù)的宅邸建成全太倉第一座主題鮮明的景觀園林小區(qū)。錦園·濱河花園所有的建筑均采用一梯兩戶的設(shè)計,戶戶朝南,克服了一梯多戶房型立面凹凸不平,采光效果參差不齊的弱點,最大限度地滿足日照的需要。目前錦園已經(jīng)銷售一傾。
②高爾夫湖濱花苑:
位于濱河路與東亭路的交界處。為別墅與高層物業(yè),在售項目為聯(lián)排疊加別墅,低密度、帶電梯、直飲水、大片綠地、水景、空中花園使得其在銷售過程中具有一定的優(yōu)勢。別墅開盤于20**年5月30日,銷售均價4600元/m2左右,銷售良好。
③世紀(jì)苑:
位于東倉路、濱河路、半涇河之間。世紀(jì)苑經(jīng)過四年相繼開發(fā),已經(jīng)建成成熟社區(qū),建有配套農(nóng)貿(mào)市場。小區(qū)南臨濱河路景觀路帶與高爾夫球場,內(nèi)部還擁有大面積的湖泊水景。現(xiàn)在開盤的四期,銷售價格3500—3600元/m2,銷售態(tài)勢良好,業(yè)主除了太倉本地客戶以外,還有外企員工、投資客戶,也有部分外籍人士。
④華源·上海城:
位于婁江路與濱河路交界,是上海華源集團(tuán)投資太倉的重大項目,注重生態(tài)、舒適度、生活性,是距離市中心較遠(yuǎn)的多層住宅項目。10月1日開盤,銷售均價3200—3500元/m2。
區(qū)域市場解析:
該區(qū)域為太倉房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的新興板塊,在建的大部分房地產(chǎn)項目定位高檔,包括別墅項目、高層小高層項目,銷售價格較高。同時,太倉市政府耗巨資進(jìn)行了大規(guī)模的新瀏河整治改造,啟動近200萬平方米的濱河公園生態(tài)工程,以期塑造美麗的新瀏河的根骨,也為這片土地描繪了生態(tài)居住的燦爛前景。這里將是太倉市少有的熱鬧與寧靜交織的凈土。大多數(shù)住宅小區(qū)擁有較高的綠化率,在景觀細(xì)節(jié)方面,做得比較好,達(dá)到大城市房地產(chǎn)建設(shè)水平。目前該地區(qū)發(fā)展前景較廣,市政府東遷,開發(fā)區(qū)的發(fā)展,帶來的比較多的客源。目前,該地區(qū)的不足之處在于生活氛圍比較淡,很多配套設(shè)施沒有跟上,距離市區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠(yuǎn),而這一切,都將有待于未來一段時間內(nèi)整個區(qū)域的發(fā)展成熟。
四、太倉客戶群特征描述
目前,太倉市區(qū)樓盤的購買者大致分為太倉本地需要改善居住條件客戶群體的與高收入作為投資的客戶群體兩類。前者還包括原先居住在太倉城區(qū)需要改善居住條件的客戶以及原先居住在太倉鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村希望成為城市戶籍并且有一定經(jīng)濟(jì)實力的客戶。
在城區(qū)置業(yè)的客戶群體中,普遍年收入較高。據(jù)了解,多數(shù)太倉消費者愿意承擔(dān)的住房單價在3500元/ m2以內(nèi),總價在40萬元以內(nèi)。相對于過去的幾年,消費者在購買總價段的承受能力在不斷增強,同時對大面積以及別墅類的潛在購買比例也在逐漸上升。
大多數(shù)消費者愿意把房子買在距離市中心比較近的區(qū)域范圍內(nèi),對于消費者來說,區(qū)位、價格、(商業(yè)、教育
、醫(yī)療等方面)配套、戶型、甚至是綠化率、樓間距等方面都是考慮的因素,很多消費者也已經(jīng)從原先的僅僅有房住的基本需求到現(xiàn)在講究住得舒適,住得講究品位。消費者的消費觀念隨著經(jīng)濟(jì)生活的不斷提高也出現(xiàn)了向高級躍進(jìn)的局面。隨著現(xiàn)在投資客戶群體的不斷增多,太倉房地產(chǎn)市場的投資客戶消費群體的比例也在日益增大,他們中包括本地,更有來自蘇州、上海以及其他外地的客戶。投資客戶普遍看好市場升值潛力,預(yù)見性較其他客戶要強,在選擇投資樓盤時會比較慎重。由于太倉市區(qū)房屋租賃情況較好,部分投資客戶偏好于將房產(chǎn)出租以取得回報,這多見于商業(yè)部分,而對于住宅項目而言,投資客戶將所購物業(yè)等待升值以后再轉(zhuǎn)手以求得回報。一般而言,投資客戶群體會對地塊及其未來的發(fā)展有一定的評估,分析未來發(fā)展變化的趨勢,這部分群體相對而言更加注重樓盤的區(qū)位,所以在未來一定時間之內(nèi)有較大發(fā)展區(qū)域?qū)⑹撬麄兺顿Y的重點。
總結(jié):消費能力的提升,消費觀念的變化,使得太倉房地產(chǎn)市場的客戶群體從數(shù)量和規(guī)模上都在不斷地翻新,一次置業(yè)、二次置業(yè)、多次置業(yè)的數(shù)量也在不斷攀升新高;投資客戶作為客戶群體中一支不可小視的群體,越來越占據(jù)消費群體的比例。
五、市場篇總結(jié)
整個市場在發(fā)展,給項目的發(fā)展提供經(jīng)驗與教訓(xùn),也提供了機遇與挑戰(zhàn),總的發(fā)展形勢對于我們來說是有利的。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)步,居民消費水平的提高,對房地產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)在需求,使得多數(shù)房地產(chǎn)項目都成為市場追捧的熱點,而特色項目在市場上將更加受到青睞,在競爭過程當(dāng)中會比較有利。
第二部分產(chǎn)品篇
一、項目概述
1、地理位置
項目位于太倉市城區(qū)西南,東靠204國道,北依新瀏河,距離市中心距離約2公里。項目東西南三面地塊為待開發(fā)用地,隔新瀏河以北為倉儲、物流用地,接傳統(tǒng)意義上的太倉市區(qū)。(具體區(qū)位見下圖)
2、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
基地用地面積:14229.4m2
總建筑面積:22298 m2
其中住宅12038 m2;綜合樓10260 m2
建筑密度:30%
容積率:1.56
綠化率:47.7%
總戶數(shù):120戶
3、周邊路網(wǎng)
從地塊經(jīng)204國道,向北可直達(dá)五洋商城、長途汽車站,并可到達(dá)常熟、張家港;向南可到達(dá)上海。
從地塊到市中心可以向北經(jīng)204國道再經(jīng)南園西路、上海西路、新華西路、縣府街到達(dá)城區(qū)各個地方;也可以向南,經(jīng)桔園路、城南路向北進(jìn)入市區(qū)。
4、周邊環(huán)境
項目周邊尚缺乏居住氛圍,這一帶地區(qū)已經(jīng)出了傳統(tǒng)意義上的太倉市區(qū),消費者的認(rèn)同感不高;周邊環(huán)境也并不太理想,204國道車流量比較大,噪音大,空氣質(zhì)量不佳;周邊住房以農(nóng)村居民自建房為主。公建配套距離市中心實際距離不遠(yuǎn),農(nóng)貿(mào)市場向北到市區(qū)和向南到南郊到有,其他生活服務(wù)配套進(jìn)入市區(qū)樣樣具全。現(xiàn)在地理上已經(jīng)不存在實際的距離,心理上的距離才是距離。
5、其他說明
大自然住宅小區(qū)以及綜合樓也是太倉糧油批發(fā)交易市場的配套項目,太倉糧油批發(fā)交易市場作為太倉市人代會確定的20**年太倉市政府實事工程之一,也是蘇州市政府20**年十二項實事工程的重要組成部分,建成后將會成為長三角地區(qū)重要的糧油商品集散地。這一地區(qū)的改造也必將列入太倉市政府的工作中去,建成后環(huán)境面貌會大大改觀,同時也給這一地區(qū)帶來一個發(fā)展的空間。
二、項目的SWOT分析
優(yōu)勢
1、本案地處太倉市中心的邊緣地帶,距離城市商業(yè)中心距離近,周邊交通便捷,具備良好的地利優(yōu)勢。
2、本案地塊改造完成以后,大大改變原有地塊的不良環(huán)境,促進(jìn)了城市面貌的更新,可以在政府與廣大市民心目中樹立起良好的形象。
3、商住樓的商業(yè)配套為提高居住生活質(zhì)量提供保證。
4、作為太倉糧油交易市場的生活配套項目,交易市場為本項目聚集起比較旺的人氣。
5、作為太倉西南門戶的重點項目,隨著太倉西郊的逐漸發(fā)展,周邊地區(qū)環(huán)境的改觀,項目本身對當(dāng)?shù)氐南M者尤其是地塊附近的消費者、交易市場的營業(yè)主以及投資客戶都將有一定的吸引力。
6、價格的優(yōu)勢是周邊其他樓盤所不可
比擬的,以合理的價格贏來更多客戶。劣勢
1、本案地處204國道與新瀏河交界,東側(cè)的204國道車流量較大,并且與北側(cè)新瀏河的較大船流量同樣會帶來一定的噪音問題。
2、由于項目地塊東北面市新瀏河大橋,因此南側(cè)引橋部分東側(cè)204國道路基較高,相對而言,本案處于較低的位置,而消費者則更加偏好地勢較高的位置。而且造成在新瀏河以北(市區(qū))地區(qū)可視性差,看不到項目實體。
3、傳統(tǒng)意義上的太倉市區(qū)是新瀏河以北地區(qū),項目地塊處的位置處在河南片區(qū),周邊尚待開發(fā),周圍環(huán)境較差,西側(cè)與南側(cè)靠著農(nóng)民自建住宅,容易讓消費者認(rèn)產(chǎn)生住在鄉(xiāng)下的感覺,對地塊的認(rèn)同感較低,比老城區(qū)與開發(fā)區(qū)相對要弱。
機會
1、太倉作為新興發(fā)展的城市,擁有沿江沿滬的雙重優(yōu)勢,越來越受到青睞,工業(yè)經(jīng)濟(jì)及商貿(mào)的高速發(fā)展,引來很多投資客戶,同時也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
2、太倉市房地產(chǎn)市場整體形勢較好,總體走勢正處于上升通道中。
3、太倉市消費群體的消費能力較高,并且對住宅及商住樓產(chǎn)品的需求也在不斷增長和提升。當(dāng)?shù)匾约巴獾鼐用駥τ谏唐贩康耐顿Y意識也在不斷增強。
4、204國道拓寬改造,太倉西郊將日益發(fā)展成一個以物流、商貿(mào)、交通為主的地區(qū),生活配套也會相應(yīng)而生。太倉西郊地區(qū)的發(fā)展后勁足,潛力大。
威脅
1、太倉房地產(chǎn)開發(fā)的新盤越來越多,規(guī)模也越來越大,但是當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘坑邢?市場供求關(guān)系漸漸趨于飽和。其他樓盤在競爭方面也有比較多的優(yōu)勢,會分散一定比例的客源。
2、消費者對于西郊區(qū)域市場的認(rèn)同還需要一定的時間。
項目SWOT分析總結(jié)
作為太倉西南門戶的少有樓盤,一定程度上彌補了市場一定的空缺,與市中心之間不遠(yuǎn)的路程,使得其依舊還在城市的覆蓋范圍,但是消費者的認(rèn)同感的轉(zhuǎn)變依然還需要一定的時間。噪音比較大、周邊環(huán)境差,是需要以后加強改造的方面。太倉城市房地產(chǎn)的發(fā)展總體發(fā)展趨好,房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境正朝著有利的一面改變,這些都是項目自身發(fā)展所面對的良好機遇。
三、產(chǎn)品建議
1、建議住宅樓與商住樓采用雙重玻璃或者隔音玻璃,以降低小區(qū)內(nèi)的噪音程度,增強居住功能。
2、由于204國道車流量較大,又處在上下大橋處,交通安全隱患比較大,建議在路邊設(shè)立警示標(biāo)語,讓來往車輛減速慢行。此項建議可同交管部門協(xié)商。
3、建議小區(qū)內(nèi)增加綠化覆蓋,尤其是增加大樹入園,美化環(huán)境,讓大自然小區(qū)名副其實,同時也降低小區(qū)內(nèi)的噪音程度。
四、項目定位
產(chǎn)品帶給消費者的利益點
一)區(qū)位
1、距離市中心(人民路、縣府街、新華路商業(yè)中心)路程近;
2、進(jìn)出交通,包括市內(nèi)交通、對外交通方便快捷;
3、學(xué)校、醫(yī)院、公園綠地等就在不遠(yuǎn)之處。
二)規(guī)劃
1、集現(xiàn)代化商業(yè)、辦公、住宅綜合小區(qū),不同功能作了合理安排、組織優(yōu)化功能動線;
2、人車交通及停車問題合理組織;
3、綜合樓沿204國道展開,最好得利用市口,人流量大,并有較大的后退。
三)小區(qū)
1、多層住宅小區(qū)采用半圍合式的建筑布置形式,各組建筑群體高低錯落,立面起伏有致,形成富有層次的景致;
2、綜合樓采用古典主義手法,突出商業(yè)氛圍追求時代特色;
3、新型外立面,用材好,觀賞性強,顯得有檔次;功能布局合理、建筑造型豐富,體現(xiàn)太倉的時代特色;創(chuàng)造獨特的建筑標(biāo)志性,以多變的建筑體形與高品質(zhì)的建筑細(xì)部,提供了一個令人愉悅的城市空間與形象;
4、有限范圍內(nèi)功能最優(yōu)化,景觀設(shè)計注重人性化,回歸自然;
5、園林化商鋪,吸引客戶前來參觀購物;
6、自然水系的改造形成較好的水網(wǎng)與綠洲,三面環(huán)水,景致較好;
7、小區(qū)周圍沒有高層建筑圍擋,接受陽光程度好。
四)套型
1、住宅小區(qū)主力戶型以適宜的面積大小滿足
最廣大消費者特別是中等收入家庭的所需;2、綜合樓面積套型多樣,可供選擇的余地比較大;
3、套型內(nèi)部動靜、潔污、干濕分開設(shè)計,強調(diào)舒適性與私密性;
4、套型內(nèi)部給排水、電氣進(jìn)出戶設(shè)計充分考慮人性化,加強生活的便利性。
五)質(zhì)量
1、一流的建筑設(shè)計、有實力的建筑隊伍,帶來優(yōu)質(zhì)的精品工程;
2、注重工程的細(xì)節(jié)方面,讓業(yè)主買得放心、住得安心。
六)配套
1、小區(qū)擁有自行車庫、汽車庫等設(shè)施,方便小區(qū)居民生活;
2、綜合樓、住宅小區(qū)相互成配套,糧油交易市場提供倉儲、物流平臺。
總結(jié):通過以上我們對產(chǎn)品優(yōu)缺點的各項分析,我們認(rèn)為,大自然住宅小區(qū)是太倉西郊生態(tài)住宅小區(qū),并要建成太倉西郊舒適主義住宅典范。然而要實現(xiàn)這一個目標(biāo),就必須從生態(tài)性角度出發(fā),注重人性化設(shè)計,加強綠化建設(shè),讓消費者感覺到家住大自然小區(qū),享受現(xiàn)代舒適生活。綜合性商住樓是集餐飲、商業(yè)、經(jīng)貿(mào)、辦公、居住為一體的綜合性多功能商住樓,同時又是在園林中的商住樓,又是在周邊范圍內(nèi)比較突出的現(xiàn)代化一流商住樓。
七)產(chǎn)品定位
大自然住宅小區(qū)——太倉市西郊的生態(tài)住宅小區(qū),太倉市西郊的舒適主義生活小區(qū)。
綜合樓——集餐飲、商業(yè)、經(jīng)貿(mào)、辦公、居住為一體的綜合性多功能商住樓。
項目產(chǎn)品目標(biāo):成為太倉西南門戶的一大亮點,帶動周邊環(huán)境加快改善步伐,成為城市新的亮點,受關(guān)注程度提高。
五、目標(biāo)客戶群鎖定
1、大自然住宅小區(qū)及綜合樓目標(biāo)客戶群體鎖定
太倉市區(qū)具有中等收入水平的家庭,太倉城郊結(jié)合部以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望能夠進(jìn)入太倉市區(qū)生活的居民,太倉糧油交易市場的承租商,部分投資客戶。
2、綜合樓經(jīng)營戶目標(biāo)群體的鎖定
項目周邊的商鋪多為經(jīng)營五金、建材類,而購物、餐飲等其他項目較少,所以商鋪經(jīng)營項目會與周邊地區(qū)形成一定的反差,預(yù)計經(jīng)營戶中有部分是承租客戶,而綜合樓將會有一部分投資客戶購買,太倉市及外地高收入群體投資商業(yè)用房并從中獲利。
六、產(chǎn)品篇總結(jié)
通過項目本身帶給消費者實實在在的利益點,我們可以把大自然住宅小區(qū)建設(shè)成為太倉市西郊的生態(tài)住宅小區(qū)以及太倉市西郊的舒適主義生活小區(qū)。把綜合樓建成集餐飲、商業(yè)、經(jīng)貿(mào)、辦公、居住為一體的綜合性多功能商住樓。并且,我們將目標(biāo)客戶群體重點鎖定在城區(qū)中等收入家庭的這部分消費群體中,并且吸引更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來城區(qū)置業(yè),將這一個居住、商住兼有的太倉西南門戶的亮點更加閃耀光芒。
第三部分推廣篇
一、項目形象識別系統(tǒng)(待定)
二、形象策劃
案名提議
1、綜合樓
特別推薦一:泰昌大廈
特別推薦二:新瀏樓
說明:(1)、利用文字諧音“太倉”——“泰昌”,名字易記、大氣,“泰昌”寓意強大、昌盛,暗合了本樓一、二兩層作為商鋪作為其所有者的心理暗示。
(2)、利用其特定的地理位置,新瀏河畔,在人的記憶中有明確的具象位置感,名字實用、簡潔。
備案:新富城、新紀(jì)元中心、抱金樓、陽光城、福泰城市島
2、住宅樓
特別推薦一:阿拉斯家
特別推薦二:臨水雅居
說明:(1)、利用了文字的特殊諧音,“阿拉斯加”——“阿拉斯家”。又,靠近上海,所以上海話講“我是自己人”——“阿拉斯家寧”。記憶性強、現(xiàn)代感強、不失幽默、輕松活潑的同時又不忘其功能性——“家”,在樓盤案名中獨樹一幟。
(2)、利用其特定的地理位置,樓盤三面環(huán)水,傳承了美麗的江南水城蘇州的特有韻味,以“水”字為名,是為妥。
三、形象定位與推廣
形象定位
以特有的自然環(huán)境為依托,三面臨水,四周滿眼綠色,空氣清新,適合于在繁忙而污濁的氛圍中工作的人群居住。交通的便利,離市中心又如此之近,給在市區(qū)工作的人們帶來了新的感官生活,從而能夠享受健康生活;以極具競爭力的價格為雙翼,給潛在購房者以實現(xiàn)的契機,從而創(chuàng)造了人們的驚喜。
廣告口號
驚喜總意外城市新生活
理念定位
人文:吳地文化特有的水鄉(xiāng)情結(jié)
生態(tài):河流、綠野構(gòu)成一幅天然的水鄉(xiāng)畫卷
現(xiàn)代:現(xiàn)代生活不能沒有的生態(tài)小區(qū)
景觀:融于自然的感覺,處處皆景,小區(qū)內(nèi)外綠色蔓延的自然風(fēng)光
健康:人和自然的和諧造就了“天人合一”的說法
四、媒體與廣告計劃
太倉的傳統(tǒng)媒體分析
1、報紙(太倉受眾相對較多的報紙)
(1)、《揚子晚報》
市場成熟性:《揚子晚報》是一份很成熟的晚報,就全國的發(fā)行量而言,其已經(jīng)達(dá)到200萬份。受眾面廣、內(nèi)容豐富。
報刊發(fā)行式:《揚子晚報》是以日報形式,每天下午2點半鐘,全國衛(wèi)星同步印刷,到達(dá)太倉市民手中時間大約是下午4點鐘左右
地方發(fā)行量:據(jù)保守估計,《揚子晚報》在太倉的發(fā)行量達(dá)到20000份左右。受眾人次將達(dá)到28000人左右。
到達(dá)受眾方式:市民自愿購買或訂閱
受眾群體:普通市民、個體工商戶、上班族、企事單位、政府官員
廣告投放可行性:★★★
(2)、《蘇州日報》
市場成熟性:《蘇州日報》是蘇州日報社的主體官方報紙,政令性強,其在蘇州的發(fā)行量達(dá)到30萬左右。
報刊發(fā)行式:《蘇州日報》是以早報形式,凌晨四點全部印刷完畢,周邊區(qū)縣同步印刷,到達(dá)太倉市民手中時間大約是上午9點左右。
地方發(fā)行量:據(jù)保守估計,《蘇州日報》在太倉的發(fā)行量達(dá)到30000份左右,受眾人次將達(dá)到33000人左右。
到達(dá)受眾方式:政府強制訂閱,和少量的零購。
受眾群體:政府官員、工商戶、企事業(yè)單位
廣告投放可行性:★★
(3)、《太倉日報》
市場成熟性:《太倉日報》是太倉地方政府及新聞機構(gòu)自辦的官方報紙,其在太倉發(fā)行量達(dá)到20000份,地方局限增強了報紙局限。
報刊發(fā)行式:《太倉日報》以日報形式,上午發(fā)送
到達(dá)受眾方式:政府強制訂閱,和極少量零購。
受眾群體:政府官員、工商戶、企事業(yè)單位
廣告投放可行性:★★★
(4)、《姑蘇晚報》
市場成熟性:《姑蘇晚報》是蘇州日報社發(fā)行的一份綜合性報紙,其在蘇州的發(fā)行量已達(dá)到20萬份
報刊發(fā)行式:《姑蘇晚報》是以晚報形式,各縣市同步印刷,下午四點鐘左右到達(dá)各個零售點,到達(dá)太倉市民手中時間大約是下午四點。
地方發(fā)行量:據(jù)保守估計,《姑蘇晚報》在太倉的實際發(fā)行量,大概是20000份左右,受眾人次將達(dá)到30000人左右
到達(dá)受眾方式:市民自愿購買或訂閱
受眾群體:普通市民、個體工商戶、上班族、企事單位、政府官員
廣告投放可行性:★★
(5)、《城市商報》
市場成熟性:《城市商報》前身是《吳縣日報》,20**年被蘇州日報社合并,改版為現(xiàn)在的《城市商報》,其內(nèi)容豐富多彩,以娛樂、體育為主,其在蘇州的發(fā)行量已經(jīng)達(dá)到15萬。市區(qū)發(fā)行量為8萬份。
報刊發(fā)行式:《城市商報》以早報形式,各縣市同步印刷,凌晨四點印刷完畢,到達(dá)太倉市民手中時間大約是上午9點左右
地方發(fā)行量:據(jù)保守估計,《城市商報》在太倉實際發(fā)行量大概是15000份
左右,受眾人次將達(dá)到20000人左右。
到達(dá)受眾方式:市民自愿購買或訂閱
受眾群體:普通市民、個體工商戶、上班族、企事單位、政府官員
廣告投放可行性:★★★★
2、電視頻道(由于本案活動策劃未考慮電視媒體)
3、廣播電臺(由于本案活動策劃未考慮電臺媒體)
4、太倉戶外媒體分析
A、市中心區(qū)域戶外媒體選擇
(1)、墻體廣告、樓頂廣告牌、落地大牌
優(yōu)勢:此類戶外媒體往往設(shè)置于鬧市區(qū)顯著位置,宣傳效果好,主題明確,記憶停留性比較好,加之得天獨厚的人流量讓其廣告到達(dá)率十分可觀。
直接面對太倉市民。
劣勢:費用較高、其留存性差,地理性強導(dǎo)致直觀感不強、覆蓋面相對較窄。
(2)、道旗、道路公用設(shè)施燈箱
優(yōu)勢:此類戶外媒體往往設(shè)置于城市主干道及輻射區(qū)道路,覆蓋面廣受眾多,項目現(xiàn)場引導(dǎo)性強、氣氛較好,直接面對太倉市民。
劣勢:其面積較小,內(nèi)容表達(dá)不夠全面,易損壞。
B、市區(qū)周邊區(qū)域戶外媒體選擇
城外道路,即204國道設(shè)置戶外高炮
優(yōu)勢:其受眾往往是來自各地的投資者,而且204國道通往上海及周邊地區(qū),可以吸引外地投資者,同時也是城東的一塊宣傳陣地。
劣勢:造價較高、佇足性不強。
C、其它戶外媒體選擇
公交車身、報亭、電話亭等。
5、DM以及樓書
優(yōu)勢:介紹樓盤項目比較全面、直觀,覆蓋面廣,設(shè)計精美、創(chuàng)意性強。
劣勢:傳達(dá)過程中比較繁雜、易丟失。
具體廣告及活動安排
表單:(根據(jù)預(yù)算的可選表)
媒體(活動)項投放時期投放頻率投放次數(shù)投放地點規(guī)格其它
報 紙
揚子晚報 開盤前一個禮拜1次10.5通欄或半版 彩色,建議選擇C版及之后
蘇州日報 開盤前三天 1次 蘇州通欄或半版彩色
太倉日報 開盤前15天期間首尾各一次2次太倉整版彩色(附軟文)
姑蘇晚報 開盤前兩天 1次蘇州整版或夾報彩色,建議選擇B、C版
城市商報 開盤當(dāng)天1次蘇州整版彩色
電視
廣播、電臺戶外廣告牌
策劃方案確定之日至樓盤銷售結(jié)束
太倉
6M*8M位置在人民路市中心 道旗、小燈箱
策劃方案確定之日至樓盤銷售結(jié)束
太倉
道旗500左右(雙側(cè))小燈箱視具體情況而定位置待選(人民路、人民南路、南園東、西路、新華西路、204國道沿西城河段……)
高炮
策劃方案確定之日至樓盤銷售結(jié)束
太倉高10M項目現(xiàn)場靠204國道
車身、電話亭
DM及樓書發(fā)放 自設(shè)計方案確定以及印刷成品之日起
每個禮拜發(fā)放1-3天,大型發(fā)放定于雙休日未知
太倉待定20000份左右 于太倉鬧市區(qū)以及各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心
一個禮拜到10天
太倉
10M拱門一只,彩旗若干、氣球兩只、橫幅
于現(xiàn)場售樓處門口
五、推廣篇總結(jié)
將自然與生活完美地結(jié)合到一起,在太倉當(dāng)?shù)貥淞⑵鹨环N全新的樓盤形象,再通過借助多種媒介組合式發(fā)布廣告,宣傳出我們樓盤的理念,突出我們是太倉西郊人與自然和諧融合的生態(tài)小區(qū),是太倉舒適主義住宅典范。并且以“城市新生活”的口號去吸引廣大消費者的注意力。
第四部分銷售篇
一、售價建議
根據(jù)樓盤自身情況以及周邊樓盤的價格情況,大自然住宅小區(qū)與綜合樓的售價設(shè)定如下:
大自然住宅小區(qū)住房售價:起價2800元/ m2;
自行車庫售價:起價1500元/ m2;
汽車車庫售價:起價80000元/個;
綜合樓1、2層商鋪價格:起價5500元/ m2;
綜合樓3層以上(辦公、住宅)價格:起價2900元/ m2;
二、銷售控制建議
開盤前一到兩個星期時間內(nèi)進(jìn)入蓄水期,建立售樓處,發(fā)布廣告,接受消費者咨詢與預(yù)訂,積累一定數(shù)量的客戶群。
考慮整個區(qū)域的氛圍,建議將住宅小區(qū)先走,在進(jìn)行銷售住宅的同時進(jìn)行商住綜合樓的宣傳與推介。建議進(jìn)行兩次開盤,吸引人氣。
從項目運作的高度出發(fā),售價低開高走,銷售區(qū)位由難入易,也是房產(chǎn)銷售過程中的潛規(guī)則。在銷售過程中控制好房源,特別是將一些位置相對較差一點的房源先以低價開走,保留一部分較好房源留以后面發(fā)售,這樣降低銷售難度。銷售過程中要做好記錄,絕不能出現(xiàn)一房兩賣嚴(yán)重有損消費者利益的事情。
三、重點節(jié)點及說明
銷售中,可以考慮“啞鈴式”投放房源,主要考慮到銷售初期由于各種宣傳到位勢必會引起市場轟動,形成關(guān)注點,房源投放比例較高;在經(jīng)過一段時間的銷售過程以后銷售熱度勢必會慢慢減退,主要推介重點落在一些相對要偏一點的房源;在整個項目已經(jīng)基本深入人心,消費者認(rèn)同感增加了以后,準(zhǔn)備后一輪的宣傳工作,再造一個熱點,將剩余下來相對位置好一點的典藏房源推出來。
項目預(yù)熱期
時間:20**年10月中旬——20**年10月底(待定)
主要工作:通過媒體發(fā)布廣告,告知項目信息;
工作建議:宣傳工作的同時銷售培訓(xùn)工作展開,并開始接受客戶的咨詢、預(yù)定。
開盤銷售期
時間:20**年11月(待定)
主要工作:項目接待中心準(zhǔn)備完畢,銷售人員、銷售道具全部到位
工作建議:開盤當(dāng)日進(jìn)行適當(dāng)?shù)匿N售促進(jìn)工作,利用折扣、贈禮吸引客戶,開盤期銷售房源控制在50%以內(nèi)。
開盤持續(xù)期
時間:20**年12月(待定)
主要工作:銷售工作繼續(xù)進(jìn)行。
工作建議:這一時期銷售工作也進(jìn)入一種緩慢發(fā)展的階段,各式房源均衡投放,暗示房價上調(diào)的趨勢,促進(jìn)購買。
余房熱銷期
時間:20**年1月
主要工作:隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展,項目形象也開始深入人心。繼續(xù)新一輪的配合宣傳,銷售工作繼續(xù)開展。將重心轉(zhuǎn)移到綜合樓的銷售上來。
工作建議:適當(dāng)進(jìn)行銷售促進(jìn)配合銷售工作,并且在價格上適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一定的調(diào)整,比前面提升50—100元,同時又給出一定的優(yōu)惠幅度,促進(jìn)消費者購買。
四、銷售篇總結(jié)
銷售并不是獨立的過程,銷售需要有前期的廣告宣傳作為配合,開盤前期做好客戶積累,銷售也需要統(tǒng)一的銷售說辭,在銷售過程中展現(xiàn)出樓盤獨有的特色和帶給消費者實實在在的利益。銷售低開高走,注意銷售的策略和方法,只有這樣,才能夠?qū)⒗嬲嬲龓Ыo客戶。
篇2：樓盤策劃銷售代理合同
樓盤策劃及銷售代理合同
甲方： （以下簡稱甲方）
乙方： （以下簡稱乙方）
甲方為位于之合法發(fā)展商。經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，本著合法、平等互利、協(xié)商一致的原則，就甲方委托乙方為“ 項目”策劃及銷售代理商事宜，訂立下列條款：
一、委托事項
甲方現(xiàn)委托乙方為“ 項目”全盤（總建面： 平方米）獨家策劃及銷售代理商。
委任期暫定為自二零零六年 月 日起至“ 項目”一期（總建面： 平方米）銷售率實現(xiàn)80%以上。
“ 項目”一期后該項目的委托事項，雙方將另行商討訂立合同。
二、合同標(biāo)的
1、本合同的名稱：策劃及銷售代理合同
2、本合同標(biāo)的金額：
本合同標(biāo)的金額按照項目一期總銷售金額的2.2%（百分之貳點貳）計算，具體銷售均價參照市場行情并結(jié)合項目實際情況，由雙方商議確認(rèn)。
3、有關(guān)銷售均價確定后，所產(chǎn)生的溢價部分的分成，雙方另行約定。
4、雙方約定的合同標(biāo)的生效以乙方與客戶預(yù)（銷）售合同簽約為準(zhǔn)。
三、服務(wù)內(nèi)容與要求
雙方簽訂合同日起，乙方立即成立專案工作小組。在合同期間將完成下述服務(wù)內(nèi)容：
市場基礎(chǔ)調(diào)研
項目市場定位
項目投資分析
項目方案設(shè)計優(yōu)化
項目案名、推廣、VI系統(tǒng)
項目總體營銷思路
項目媒體廣告計劃
開盤方案及相關(guān)SP活動方案
項目銷售價格的制定與控制
銷售資料設(shè)計、建議及審核
接待中心與銷售道具布置建議
樣板房裝飾方案建議
戶外廣告計劃制訂、設(shè)計建議及審核
銷售策略及案場銷售模式
銷售培訓(xùn)及督導(dǎo)
銷售代理
（以上工作完成的具體時間由甲、乙雙方根據(jù)項目實際進(jìn)度商定。）
四、費用支付
合同簽署之日起，甲方在五個工作日內(nèi)先向乙方支付前期啟動費人民幣30萬元（人民幣伍拾萬元整）直至開盤銷售；若甲方無法在合同約定日期內(nèi)開盤銷售，則甲方在以后每月5日支付策劃顧問費5萬元（人民幣捌萬元整），直至項目正式開盤。
項目正式開盤銷售后第二個月起，甲方在每月的前5個工作日內(nèi)按前一個月的成交合同金額的2.2%（百分之貳點貳）結(jié)算,向乙方支付傭金。
溢價提成：以一房一價價表為基礎(chǔ)，實際成交價超出價格表以上的部分視做溢價，溢價部分甲、乙雙方各得50%（百分之伍拾）。
結(jié)算方式：傭金結(jié)算方式為月結(jié)，結(jié)付標(biāo)準(zhǔn)以客戶正式簽定購房合同并已支付首期款，其中首付款的金額不得低于該房總房款的20%，每月最后一天為結(jié)算日，每月成交單位有關(guān)之代理傭金、溢價提成款甲方須于次月5
5日前付清予乙方，收到款項后乙方應(yīng)開具有效發(fā)票。
若甲方于委托期內(nèi)自行銷售給買家，則該甲方自行銷售之單位計算在乙方業(yè)績之內(nèi)，并按正常方式結(jié)算代理傭金。
如遇認(rèn)購者簽署認(rèn)購書后違約，認(rèn)購者所付定金歸乙方所有。
銷售執(zhí)行計劃根據(jù)項目實際進(jìn)度、市場狀況，由甲乙雙方協(xié)商決定后另附。
本合同所指涉及到的款項均為稅后款項。
五、甲方責(zé)任
甲方按合同約定準(zhǔn)時向乙方支付應(yīng)付的傭金。
甲方承諾用于該項目的銷售推廣費用不得低于總銷售金額的1.5%(百分之壹點五)。
甲方自合同簽署日起應(yīng)按合同約定向乙方提供工作所需的配合（如提供必要項目技術(shù)數(shù)據(jù)資料與企業(yè)背景資料等）。
甲方應(yīng)于 月
日前確保乙方進(jìn)入裝修完畢的現(xiàn)場接待處，幫助開通現(xiàn)場電話及相應(yīng)的辦公場地與設(shè)備，并提供乙方工作人員住宿場所及生活必需品，使乙方能夠開展必要的工作。
甲方應(yīng)于 月 日左右提供乙方所要求制作的銷售道具（如模型等）。
甲方確保項目能夠于 月 日前具備開盤條件。
對乙方提供的方案或提出的要求，甲方必須及時回復(fù)。
甲方負(fù)責(zé)辦理已簽約客戶的按揭與產(chǎn)權(quán)證等事宜。
甲方承擔(dān)項目銷售推廣費及案場發(fā)生的水電煤及通訊費等日常營運費用。
甲方負(fù)責(zé)收取客戶房款，并向乙方提供收取客戶定金所需的發(fā)票或收據(jù)。
甲方負(fù)責(zé)協(xié)助乙方辦理案場銷售人員的福利保險統(tǒng)籌等。
甲方應(yīng)對乙方提供的報告等嚴(yán)格保密，不得泄露給第三方或變相在其它項目運用。
六、乙方責(zé)任
乙方應(yīng)按期完成合同約定的服務(wù)項目，保證工作質(zhì)量。
乙方高層領(lǐng)導(dǎo)及時跟蹤本項目操作進(jìn)程，并參與市調(diào)思路、總體調(diào)整、擴初設(shè)計、
>營銷策劃方案幾個關(guān)鍵控制點的工作研討論證和總體把握，共同確定整體思路。
乙方成立一定人數(shù)的常駐婁底專案組
乙方負(fù)責(zé)招聘與培訓(xùn)案場業(yè)務(wù)人員，并承擔(dān)他們工資、獎金、福利與保險統(tǒng)籌。
在委任期限內(nèi)，乙方應(yīng)主動與甲方定期召開例會，匯報工作執(zhí)行情況，商討最新工作進(jìn)程與服務(wù)內(nèi)容。
任何有關(guān)項目的廣告須經(jīng)甲方指定負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，方可發(fā)布。
乙方負(fù)責(zé)收取客戶定金。
乙方負(fù)責(zé)安排與承擔(dān)駐婁底專案組人員的食宿等費用。
乙方若調(diào)換駐婁底專案組負(fù)責(zé)人，則事先通知甲方。
在項目實際操作中，乙方將盡力維護(hù)甲方的市場形象。
乙方發(fā)現(xiàn)甲方所提供的有關(guān)資料或工作條件不符合合同約定的，應(yīng)及時通知甲方。
乙方對在雙方合作期間所掌握的甲方商業(yè)情況負(fù)責(zé)保密。
合同終止后，乙方應(yīng)歸還甲方相關(guān)的資料。
七、合同的生效
本合同一式二份，由甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力；
本合同自雙方合法代表人簽署蓋章后，即時生效；
本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行協(xié)商。
甲方：乙方：
地址：地址：
電話：電話：
簽定日期： 年 月 日
篇3：樓盤策劃釋義目
樓盤策劃釋義與目的
策劃就是"策謀及計劃"，策劃樓盤的好與壞，在于能否給予銷售業(yè)績的提升與目標(biāo)之達(dá)成。
策劃主要分為：產(chǎn)品策劃，廣告策劃，銷售策劃。
策劃是將樓盤的獨特理念貫穿于整個樓盤銷售過程，從開始市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象定位，直至銷售完結(jié)為止。策劃人員必須要有前瞻性及果斷、具備創(chuàng)作力、具有統(tǒng)籌能力及策略能力。無論樓盤大大小小的事項，例如文案、廣告內(nèi)容、客戶背景、戶型圖、競爭對手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握及親力親為，才不會出現(xiàn)與樓盤、與市場脫節(jié)。
策劃樓盤必須對樓盤及市場有全面掌握，開盤前已對整個銷售有全面的計劃，并須于銷售過程中及時做出調(diào)整(前瞻性及果斷)。
策劃創(chuàng)作
創(chuàng)作是沖擊客戶的潛意識，讓客戶的需求和渴望在意識的層面浮現(xiàn)出來。
目的：
----為樓盤達(dá)到最理想的銷售業(yè)績；
----令發(fā)展商用最小的資金達(dá)到最大的效益；
----塑造樓盤品牌知名度；
----塑造樓盤與眾不同的品牌個性、賣點。