筆者所稱房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)策劃代理之“五環(huán)節(jié)”模式,是指在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上,房地產(chǎn)中介代理公司以其擁有的策劃力和銷售力為核心競(jìng)爭(zhēng)力,以項(xiàng)目前期策劃為項(xiàng)目代理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)利器,以項(xiàng)目營(yíng)銷策劃為駕馭代理項(xiàng)目的主要營(yíng)銷手段,以項(xiàng)目銷售代理執(zhí)行為實(shí)現(xiàn)代理項(xiàng)目銷售的主要營(yíng)銷內(nèi)容,以實(shí)現(xiàn)代理項(xiàng)目營(yíng)銷的優(yōu)質(zhì)、高效為目標(biāo)的策劃代理實(shí)戰(zhàn)模式。

事實(shí)上,這種策劃代理模式,亦可成為目前及今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)深圳及內(nèi)地大部分城市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)代理的主要實(shí)戰(zhàn)參考模式。

第一環(huán)節(jié):市場(chǎng)資訊管理與資訊調(diào)研—代理市場(chǎng)在哪里?

目前中國(guó)房地產(chǎn)代理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈,中介機(jī)構(gòu)要在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,首先必須做好市場(chǎng)資訊基礎(chǔ)工作,唯此才能在代理市場(chǎng)開拓中做到心中有底,有的放矢。

市場(chǎng)資訊管理

中介機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全區(qū)域城市房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊管理動(dòng)態(tài)系統(tǒng),其重點(diǎn)資訊包括:

1.區(qū)域房地產(chǎn)宏觀資訊

土地規(guī)劃狀況、土地開發(fā)狀況、一級(jí)市場(chǎng)(土地出讓市場(chǎng))土地供需狀況、二級(jí)市場(chǎng)土地轉(zhuǎn)讓供需狀況、二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)供需狀況、三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)供需狀況、房地產(chǎn)平衡狀況、相關(guān)政策環(huán)境(如土地政策、金融政策、住房政策、銷售政策、財(cái)稅政策、人口政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展政策)、相關(guān)人口環(huán)境(如人口總量與人口增長(zhǎng)、人口的年齡結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu))、相關(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境(如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)體制、通貨膨脹率)等。

2.區(qū)域房地產(chǎn)微觀資訊

房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括專業(yè)開發(fā)商和項(xiàng)目開發(fā)商)數(shù)量與結(jié)構(gòu)、投資商數(shù)量與結(jié)構(gòu)、開發(fā)公司及投資公司土地儲(chǔ)備狀況、開發(fā)公司已開發(fā)項(xiàng)目情況、開發(fā)公司開發(fā)動(dòng)態(tài)(如市場(chǎng)調(diào)查動(dòng)態(tài)、報(bào)批動(dòng)態(tài)、規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)、開工建設(shè)動(dòng)態(tài)等)、開發(fā)公司項(xiàng)目銷售組織情況(自有營(yíng)銷機(jī)構(gòu)狀況、自銷項(xiàng)目數(shù)及效果評(píng)估、委托代理項(xiàng)目數(shù)及效果評(píng)估、新項(xiàng)目銷售組織方式傾向或意向)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量與競(jìng)爭(zhēng)手段,等等。

市場(chǎng)調(diào)研

中介機(jī)構(gòu)要建立健全區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏、微觀資訊系統(tǒng),應(yīng)設(shè)法使資訊來(lái)源變得日常化、規(guī)范化、高效化,除了建立有關(guān)媒體(如報(bào)刊、網(wǎng)站等)和政府統(tǒng)計(jì)渠道外,還可以和有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研與信息統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)建立資訊交流渠道。

在建立日常的資訊渠道基礎(chǔ)上,中介機(jī)構(gòu)還有必要定期或不定期進(jìn)行相關(guān)資訊調(diào)研,其目的是補(bǔ)充及核實(shí)相關(guān)資訊。

第二環(huán)節(jié):代理市場(chǎng)開拓與前期策劃—如何贏得代理權(quán)?

代理市場(chǎng)開拓

中介公司拓展代理市場(chǎng),切忌“臨時(shí)抱佛腳”,在平時(shí)就要十分注重和開發(fā)商及相關(guān)政府機(jī)構(gòu)建立友好互信的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。只有在具備良好合作關(guān)系的基礎(chǔ)上,充分發(fā)揮自身所掌握的各種相關(guān)資訊優(yōu)勢(shì),才可在開拓代理市場(chǎng)時(shí),立見事半功倍之效。

項(xiàng)目前期策劃

為贏得房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售代理權(quán),中介機(jī)構(gòu)一般必須根據(jù)項(xiàng)目的基本情況準(zhǔn)備項(xiàng)目策劃報(bào)告。由于在取得項(xiàng)目銷售代理權(quán)之前,中介機(jī)構(gòu)尚無(wú)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的論證和考量,所出具的項(xiàng)目策劃報(bào)告具有初步性質(zhì),可稱之為項(xiàng)目前期策劃或預(yù)策劃。但為了順利贏得項(xiàng)目代理權(quán),中介機(jī)構(gòu)必須對(duì)項(xiàng)目前期策劃引起足夠的重視,其策劃產(chǎn)品(報(bào)告)應(yīng)能基本體現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)的策劃力和銷售力。

項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容:

1.項(xiàng)目基礎(chǔ)判斷及SWTO分析

項(xiàng)目是否可行?項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)在哪里?項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅是什么?

2.項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)調(diào)研及市場(chǎng)預(yù)定位

項(xiàng)目相關(guān)宏觀、區(qū)域形勢(shì)如何?客戶在哪里?如何確定項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力?如何保證項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中取勝?

3.項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議

項(xiàng)目分期開發(fā)建議、物業(yè)類型建議、戶型及面積比例建議、戶型功能及結(jié)構(gòu)體系建議、配套設(shè)施建議。

4.項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)

市場(chǎng)將怎樣看待現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案?

第三環(huán)節(jié):項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)銷策劃—如何進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)?

在經(jīng)過“代理市場(chǎng)開拓與前期策劃”環(huán)節(jié),中介公司成功取得項(xiàng)目策劃代理權(quán)后,將轉(zhuǎn)入實(shí)戰(zhàn)階段。

項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)階段的“項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)銷策劃”環(huán)節(jié)的市場(chǎng)調(diào)研主要服務(wù)于正式的項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告,并成為營(yíng)銷策劃報(bào)告的一個(gè)有機(jī)組成部分。

1.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

項(xiàng)目相關(guān)宏觀、區(qū)域形勢(shì)如何?客戶在哪里?競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)如何?如何確定項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力?如何保證項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中取勝?

2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位

項(xiàng)目功能、形象、文化、客戶、價(jià)格如何定位?品牌如何定位及推廣?

3.營(yíng)銷包裝策略

項(xiàng)目識(shí)別體系如何建立?賣場(chǎng)如何包裝?樣板房如何包裝?地盤如何包裝?戶外廣告如何策劃包裝?媒體廣告如何策劃包裝及投放?銷售資料及用品(樓書、折頁(yè)、單張、模型、展板等)如何策劃包裝印刷?

4.整合推廣與銷售策略

項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)成熟嗎?項(xiàng)目賣點(diǎn)在哪?項(xiàng)目銷售階段及促銷策略怎樣安排?項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走?如何宣傳造勢(shì)?

第四環(huán)節(jié):項(xiàng)目營(yíng)銷管理與銷售執(zhí)行—如何打贏實(shí)戰(zhàn)?

銷售現(xiàn)場(chǎng)如何管理?日常銷售如何控制?銷售隊(duì)伍如何管理及激勵(lì)?如何與發(fā)展商保持良好溝通?如何監(jiān)控競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?如何確定競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)策略?

第五環(huán)節(jié):項(xiàng)目營(yíng)銷總結(jié)與案例管理—如何總結(jié)實(shí)戰(zhàn)?

銷售過程中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和客戶給了我們?cè)鯓拥膯⑹?我們的策略和銷售還存在什么問題?

中介公司在進(jìn)行代理項(xiàng)目營(yíng)銷的同時(shí),還應(yīng)積極總結(jié)項(xiàng)目案例,并歸檔管理,相機(jī)宣傳造勢(shì)。

中介機(jī)構(gòu)要順利贏得項(xiàng)目代理權(quán),并打贏營(yíng)銷代理實(shí)戰(zhàn),必須具備良好的競(jìng)爭(zhēng)力保障。首先是策劃力保障,包括:策劃理論力——駕馭項(xiàng)目的能力、策劃實(shí)戰(zhàn)力——運(yùn)作項(xiàng)目的能力、市場(chǎng)創(chuàng)新力——差異化戰(zhàn)略的實(shí)施能力、市場(chǎng)洞察力——對(duì)市場(chǎng)有效需求變化的預(yù)見能力、團(tuán)隊(duì)合作力——團(tuán)隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn),保證項(xiàng)目成功的綜合實(shí)力。

其次是銷售力保障,可概括為銷售計(jì)劃力、銷售執(zhí)行力、銷售促進(jìn)力、銷售控制力、銷售管理力。

為營(yíng)造良好的競(jìng)爭(zhēng)力保障體系,中介機(jī)構(gòu)應(yīng)配備高素質(zhì)的多專業(yè)(崗位)的員工隊(duì)伍,如市場(chǎng)調(diào)研師、資源信息師、投資分析師、策劃師、銷售經(jīng)理、規(guī)劃與建筑師、房地產(chǎn)估價(jià)師,等等。

篇2：某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃及銷售代理合同

　　某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃及銷售代理合同

　　甲方：_____（以下簡(jiǎn)稱甲方）

　　乙方：上海**顧問有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）

　　甲方為位于_____之合法發(fā)展商。經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，本著合法、平等互利、協(xié)商一致的原則，就甲方委托乙方為“_____項(xiàng)目”策劃及銷售代理商事宜，訂立下列條款：

　　一、委托事項(xiàng)

　　1、甲方現(xiàn)委托乙方為“_____項(xiàng)目”全盤（總建面：_____平方米）獨(dú)家策劃及銷售代理商。

　　2、委任期暫定為自_____年_____月_____日起至“_____項(xiàng)目”一期（總建面：_____平方米）銷售率實(shí)現(xiàn)80%以上。

　　3、“_____項(xiàng)目”一期后該項(xiàng)目的委托事項(xiàng)，雙方將另行商討訂立合同。

　　二、合同標(biāo)的

　　1、本合同的名稱：策劃及銷售代理合同

　　2、本合同標(biāo)的金額：

　　本合同標(biāo)的金額按照項(xiàng)目一期總銷售金額的2.2%（百分之貳點(diǎn)貳）計(jì)算，具體銷售均價(jià)參照市場(chǎng)行情并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，由雙方商議確認(rèn)。

　　3、有關(guān)銷售均價(jià)確定后，所產(chǎn)生的溢價(jià)部分的分成，雙方另行約定。

　　4、雙方約定的合同標(biāo)的生效以乙方與客戶預(yù)（銷）售合同簽約為準(zhǔn)。

　　三、服務(wù)內(nèi)容與要求

　　雙方簽訂合同日起，乙方立即成立專案工作小組。在合同期間將完成下述服務(wù)內(nèi)容：

　　（1）市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研

　　（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位

　　（3）項(xiàng)目投資分析

　　（4）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)優(yōu)化

　　（5）項(xiàng)目案名、推廣、VI系統(tǒng)

　　（6）項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路

　　（7）項(xiàng)目媒體廣告計(jì)劃

　　（8）開盤方案及相關(guān)SP活動(dòng)方案

　　（9）項(xiàng)目銷售價(jià)格的制定與控制

　　（10）銷售資料設(shè)計(jì)、建議及審核

　　（11）接待中心與銷售道具布置建議

　　（12）樣板房裝飾方案建議

　　（13）戶外廣告計(jì)劃制訂、設(shè)計(jì)建議及審核

　　（14）銷售策略及案場(chǎng)銷售模式

　　（15）銷售培訓(xùn)及督導(dǎo)

　　（16）銷售代理

　　（以上工作完成的具體時(shí)間由甲、乙雙方根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度商定。）

　　四、費(fèi)用支付

　　1、合同簽署之日起，甲方在五個(gè)工作日內(nèi)先向乙方支付前期啟動(dòng)費(fèi)人民幣30萬(wàn)元（人民幣伍拾萬(wàn)元整）直至開盤銷售；若甲方無(wú)法在合同約定日期內(nèi)開盤銷售，則甲方在以后每月5日支付策劃顧問費(fèi)5萬(wàn)元（人民幣捌萬(wàn)元整），直至項(xiàng)目正式開盤。

　　2、項(xiàng)目正式開盤銷售后第二個(gè)月起，甲方在每月的前5個(gè)工作日內(nèi)按前一個(gè)月的成交合同金額的2.2%（百分之貳點(diǎn)貳）結(jié)算,向乙方支付傭金。

　　3、溢價(jià)提成：以一房一價(jià)價(jià)表為基礎(chǔ)，實(shí)際成交價(jià)超出價(jià)格表以上的部分視做溢價(jià)，溢價(jià)部分甲、乙雙方各得50%（百分之伍拾）。

　　4、結(jié)算方式：傭金結(jié)算方式為月結(jié)，結(jié)付標(biāo)準(zhǔn)以客戶正式簽定購(gòu)房合同并已支付首期款，其中首付款的金額不得低于該房總房款的20%，每月最后一天為結(jié)算日，每月成交單位有關(guān)之代理傭金、溢價(jià)提成款甲方須于次月5

　　5日前付清予乙方，收到款項(xiàng)后乙方應(yīng)開具有效發(fā)票。

　　5、若甲方于委托期內(nèi)自行銷售給買家，則該甲方自行銷售之單位計(jì)算在乙方業(yè)績(jī)之內(nèi)，并按正常方式結(jié)算代理傭金。

　　6、如遇認(rèn)購(gòu)者簽署認(rèn)購(gòu)書后違約，認(rèn)購(gòu)者所付定金歸乙方所有。

　　7、銷售執(zhí)行計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度、市場(chǎng)狀況，由甲乙雙方協(xié)商決定后另附。

　　8、本合同所指涉及到的款項(xiàng)均為稅后款項(xiàng)。

　　五、甲方責(zé)任

　　（1）甲方按合同約定準(zhǔn)時(shí)向乙方支付應(yīng)付的傭金。

　　（2）甲方承諾用于該項(xiàng)目的銷售推廣費(fèi)用不得低于總銷售金額的1.5%(百分之壹點(diǎn)五)。

　　（3）甲方自合同簽署日起應(yīng)按合同約定向乙方提供工作所需的配合（如提供必要項(xiàng)目技術(shù)數(shù)據(jù)資料與企業(yè)背景資料等）。

　　（4）甲方應(yīng)于_____月_____日前確保乙方進(jìn)入裝修完畢的現(xiàn)場(chǎng)接待處，幫助開通現(xiàn)場(chǎng)電話及相應(yīng)的辦公場(chǎng)地與設(shè)備，并提供乙方工作人員住宿場(chǎng)所及生活必需品，使乙方能夠開展必要的工作。

　　（5）甲方應(yīng)于_____月_____日左右提供乙方所要求制作的銷售道具（如模型等）。

　　（6）甲方確保項(xiàng)目能夠于_____月_____日前具備開盤條件。

　　（7）對(duì)乙方提供的方案或提出的要求，甲方必須及時(shí)回復(fù)。

　　（8）甲方負(fù)責(zé)辦理已簽約客戶的按揭與產(chǎn)權(quán)證等事宜。

　　（9）甲方承擔(dān)項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)及案場(chǎng)發(fā)生的水電煤及通訊費(fèi)等日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。

　　（10）甲方負(fù)責(zé)收取客戶房款，并向乙方提供收取客戶定金所需的發(fā)票或收據(jù)。

　　（11）甲方負(fù)責(zé)協(xié)助乙方辦理案場(chǎng)銷售人員的福利保險(xiǎn)統(tǒng)籌等。

　　（12）甲方應(yīng)對(duì)乙方提供的報(bào)告等嚴(yán)格保密，不得泄露給第三方或變相在其它項(xiàng)目運(yùn)用。

　　六、乙方責(zé)任

　　（1）乙方應(yīng)按期完成合同約定的服務(wù)項(xiàng)目，保證工作質(zhì)量。

　　（2）乙方高層領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)跟蹤本項(xiàng)目操作進(jìn)程，并參與市調(diào)思路、總體調(diào)整、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃方案幾個(gè)關(guān)鍵控制點(diǎn)的工作研討論證和總體把握，共同確定整體思路。

　　（3）乙方成立一定人數(shù)的常駐婁底專案組

　　（4）乙方負(fù)責(zé)招聘與培訓(xùn)案場(chǎng)業(yè)務(wù)人員，并承擔(dān)他們工資、獎(jiǎng)金、福利與保險(xiǎn)統(tǒng)籌。

　　（5）在委任期限內(nèi)，乙方應(yīng)主動(dòng)與甲方定期召開例會(huì)，匯報(bào)工作執(zhí)行情況，商討最新工作進(jìn)程與服務(wù)內(nèi)容。

　　（6）任何有關(guān)項(xiàng)目的廣告須經(jīng)甲方指定負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，方可發(fā)布。

　　（7）乙方負(fù)責(zé)收取客戶定金。

　　（8）乙方負(fù)責(zé)安排與承擔(dān)駐婁底專案組人員的食宿等費(fèi)用。

　　（9）乙方若調(diào)換駐婁底專案組負(fù)責(zé)人，則事先通知甲方。

　　（10）在項(xiàng)目實(shí)際操作中，乙方將盡力維護(hù)甲方的市場(chǎng)形象。

　　（11）乙方發(fā)現(xiàn)甲方所提供的有關(guān)資料或工作條件不符合合同約定的，應(yīng)及時(shí)通知甲方。

　　（12）乙方對(duì)在雙方合作期間所掌握的甲方商業(yè)情況負(fù)責(zé)保密。

　　（13）合同終止后，乙方應(yīng)歸還甲方相關(guān)的資料。

　　七、合同的生效

　　1、本合同一式二份，由甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力；

　　2、本合同自雙方合法代表人簽署蓋章后，即時(shí)生效；

　　3、本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行協(xié)商。

　　甲方：　　乙方：上海**顧問有限公司

　　地址：地址：

　　電話：電話：

　　簽定日期： 年 月 日

篇3：裝飾城策劃代理合同

　　裝飾城策劃代理合同

　　z商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)

　　20**年5月15日

　　[說(shuō)明]

　　目擊者本合作框架根據(jù)貴司5/10《商務(wù)報(bào)價(jià)》和5/15《補(bǔ)充說(shuō)明》，結(jié)合我司代理項(xiàng)目基本合作模式制訂。

　　貴司提及的銷售目標(biāo)有兩個(gè)“（20**）年底共完成5個(gè)億的銷售目標(biāo)”、“（20**）年內(nèi)要求實(shí)現(xiàn)銷售15萬(wàn)m2”，我司觀點(diǎn)如下：

　　銷售條件和時(shí)機(jī)：本項(xiàng)目要在20**年實(shí)現(xiàn)較好業(yè)績(jī)，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)完整的銷售時(shí)間段，即在春節(jié)前應(yīng)有不少于7個(gè)月的銷售期，其中包括：

　　認(rèn)籌準(zhǔn)備期：2個(gè)月（20**年6月-20**年8月）

　　認(rèn)籌期：2個(gè)月（20**年8月-20**年10月）

　　解籌熱銷期（取得預(yù)售許可證）：3個(gè)月（20**年10月-20**年1月）

　　因此，確保項(xiàng)目在20**年10月前取得預(yù)售許可證是基本銷售前提之一！

　　宏觀政策面：近期政府為穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打壓炒房，頻繁出臺(tái)多項(xiàng)政策，以下對(duì)本項(xiàng)目銷售影響較大：

　　期房禁止轉(zhuǎn)讓

　　購(gòu)房后2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓按轉(zhuǎn)讓價(jià)收取全額營(yíng)業(yè)稅

　　投資型物業(yè)首付門檻提高、利率上浮

　　以上海為龍頭的華東市場(chǎng)是此次宏觀調(diào)控的主要區(qū)域，目前上海炒家明顯收斂，許多物業(yè)銷售火熱不再。本項(xiàng)目為投資型物業(yè)，在此政策下，主要客戶群為中長(zhǎng)期投資刻和經(jīng)營(yíng)戶，在炒家缺位情況下，銷售速度和熱度將直接降溫。

　　綜上所述，我司認(rèn)為：

　　其一，上述銷售目標(biāo)偏高，如宏觀政策沒有更進(jìn)一步的打壓政策，將銷售目標(biāo)定位為3-4個(gè)億，更為現(xiàn)實(shí)。

　　其二，如宏觀政策還有更進(jìn)一步的打壓政策，貴司應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)和資金回籠模式做更為慎重的計(jì)劃，盡量將政策風(fēng)險(xiǎn)降到最低！

　　我司制訂的取費(fèi)模式為2種，在貴司要求的基礎(chǔ)上按更簡(jiǎn)潔的方式設(shè)計(jì)，請(qǐng)貴司參考。

　　商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅，其復(fù)雜程度、專業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性均較大。我司為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問公司，希望有機(jī)會(huì)為貴司降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提升物業(yè)價(jià)值，縮短銷售周期。我司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與貴司提出標(biāo)準(zhǔn)的差異，請(qǐng)予以理解。

　　合作方式、委托期限

　　1、合作方式

　　1.1、甲方委托乙方為該物業(yè)之獨(dú)家全程策劃、銷售代理。

　　2、委托期限

　　2.1、從該合同簽訂之日起計(jì)算至首期物業(yè)正式公開發(fā)售之日后18個(gè)月。甲方在本合同執(zhí)行時(shí)間內(nèi)不可再將上述工作委托任何第三方。

　　2.2、該物業(yè)各部分正式公開發(fā)售之日以甲乙雙方共同書面確認(rèn)的日期為準(zhǔn)。

　　取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式

　　1、前期策劃費(fèi)

　　1.1、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　甲方同意支付乙方人民幣伍拾捌萬(wàn)元整（￥580,000）作為前期策劃費(fèi)用。

　　1.2、付款方式

　　1.2.1、甲方于本合同簽約三個(gè)工作日內(nèi)支付乙方人民幣壹拾伍萬(wàn)元整（￥150,000）。

　　1.2.2、甲方于乙方提交項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策略報(bào)告后三個(gè)工作日內(nèi)支付乙方人民幣貳拾叁萬(wàn)元整（￥230,000）。

　　1.2.3、甲方于20**年6月30日前內(nèi)支付乙方人民幣壹拾萬(wàn)元整（￥100,000）。

　　1.2.4、甲方于該物業(yè)開始認(rèn)籌之日后三天內(nèi)支付乙方剩余策劃費(fèi)用人民幣壹拾萬(wàn)元整（￥100,000）。

　　（注：鑒于本項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)上的要求，該部分工作應(yīng)于20**年7月前完成，以便更好地進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段。）

　　2、銷售代理費(fèi)

　　2.1、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(模式一)

　　2.1.1、甲方同意以該項(xiàng)目每個(gè)銷售單位“買賣合同銷售金額乘以相應(yīng)的代理費(fèi)率”的方式支付乙方銷售代理費(fèi)用。

　　2.1.2、每期推出銷售的物業(yè)的銷售代理費(fèi)率根據(jù)銷售目標(biāo)的完成進(jìn)度設(shè)定相應(yīng)的代理費(fèi)率，在每階段銷售進(jìn)度完成的次月代理費(fèi)結(jié)算日，甲方按本階段代理費(fèi)率一次性補(bǔ)齊前階段代理費(fèi)差額。具體如下：

　　階段 每期推出物業(yè)累計(jì)銷售率*本階段標(biāo)準(zhǔn)代理費(fèi)率

　　第一階段 0%≤*<30%1.2%

　　第二階段 30%≤*<50%1.4%

　　第三階段 50%≤*<70%1.6%

　　第四階段 70%≤*<80%1.8%

　　第五階段 80%≤*2.0%

　　2.1.3、“累計(jì)銷售率”指截止累計(jì)簽訂《認(rèn)購(gòu)書》并交付完足額定金的物業(yè)建筑面積占本期推出可售物業(yè)總建筑面積的比例。推出可銷售物業(yè)清單由甲乙雙方在每期正式銷售前書面確認(rèn)。

　　2.1.4、“代理費(fèi)率”指每個(gè)銷售單位之銷售代理費(fèi)占該單位買賣合同中銷售金額的比例。

　　2.2、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(模式二)

　　2.2.1、甲方同意以“基本代理費(fèi)+超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)”的方式支付乙方銷售代理費(fèi)用。

　　2.2.2、“基本代理費(fèi)”：按該物業(yè)“每套商鋪甲方與該物業(yè)購(gòu)買者（下稱“客戶”）簽訂的《商品房買賣合同》所確認(rèn)的總價(jià)款乘以相應(yīng)的基本代理費(fèi)率”的方式支付乙方。每期推出銷售的物業(yè)根據(jù)銷售目標(biāo)的完成進(jìn)度設(shè)定相應(yīng)的基本代理費(fèi)率，在每階段銷售進(jìn)度完成的次月代理費(fèi)結(jié)算日，甲方按本階段基本代理費(fèi)率一次性補(bǔ)齊前階段代理費(fèi)差額。具體如下：

　　階段 每期推出物業(yè)累計(jì)銷售率*本階段標(biāo)準(zhǔn)代理費(fèi)率

　　第一階段 0%≤*<30%1.0%

　　第二階段 30%≤*<50%1.2%

　　第三階段 50%≤*<70%1.3%

　　第四階段 70%≤*<80%1.4%

　　第五階段 80%≤*1.5%

　　2.2.3、“超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)”：當(dāng)每套商鋪“甲方實(shí)收銷售金額”高于該商鋪的“基準(zhǔn)銷售金額”時(shí)，甲方將支付乙方超額部分金額的30%作為“超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)”，即：每套商鋪乙方超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)=（甲方實(shí)收銷售金額-基準(zhǔn)銷售金額）*30%。其中：實(shí)施年返租的商鋪甲方實(shí)收銷售金額=《商品房買賣合同》所確認(rèn)的總價(jià)款乘以%，不實(shí)施返租的商鋪甲方實(shí)收銷售金額=《商品房買賣合同》所確認(rèn)的總價(jià)款，每套商鋪的基準(zhǔn)銷售金額由甲乙雙方在公開發(fā)售前書面確定。

　　2.2.4、“基準(zhǔn)銷售金額”：指甲乙雙方制訂的基準(zhǔn)價(jià)格表中每套商鋪的銷售金額。該物業(yè)商鋪采用年一次性返租％的銷售形式，扣除返租額后街鋪均價(jià)定為元/平方米，展廳商鋪均價(jià)定為元/平方米，雙方以此均價(jià)為基礎(chǔ)制訂基準(zhǔn)價(jià)格表。

　　2.3、客戶界定

　　所有銷售客戶無(wú)論是否為甲方關(guān)系客戶，均計(jì)算乙方銷售率和全額銷售代理費(fèi)。

　　2.4、結(jié)算單位

　　每個(gè)銷售單位簽訂買賣合同并甲方收取約定的首期款后，甲方即應(yīng)支付乙方該單位全部銷售代理費(fèi)和超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)。

　　2.5、付款時(shí)間

　　每月5日前由乙方與甲方指定對(duì)接人員核對(duì)上月的銷售業(yè)績(jī)報(bào)表，甲方須于每月10日前一次性支付乙方上月全部應(yīng)結(jié)銷售代理費(fèi)。

　　3、其他

　　3.1、銷售定金的收取

　　由甲方財(cái)務(wù)人員收取并向客戶開具相應(yīng)合法票據(jù)。

　　3.2、客戶違約金的處理

　　由于客戶違約而產(chǎn)生的違約金（包括定金部分）由甲方：乙方按50%：50%比例分配（經(jīng)甲方特批退還定金的違約單位除外），在每月結(jié)算上月代理費(fèi)同時(shí)支付乙方。

　　3.3、銷售人員報(bào)酬

　　在銷售過程中，所有銷售人員的工資、福利和獎(jiǎng)金均由乙方支付。

　　3.4、第三方費(fèi)用

　　乙方以上收費(fèi)不包括第三方費(fèi)用。合同期間所有第三方費(fèi)用，包括但不限于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面視覺設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布費(fèi)、攝影、拍片、印刷、制作、運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)包裝、裝修、禮儀、公關(guān)促銷費(fèi)、銷售招商現(xiàn)場(chǎng)電話水電及日常辦公消耗費(fèi)、無(wú)錫市以外外地差旅費(fèi)等費(fèi)用，全部由甲方承擔(dān)。

　　以上為我司初步合作框架。衷心希望有機(jī)會(huì)為貴司提供最具價(jià)值和銷售力的專業(yè)服務(wù)，

　　讓z成為華東地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)一顆耀眼的明星！

　　合和商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)