地產顧問公司員工培訓：土地及綜合類知識

　　1、土地用途包括哪些種類？

　　答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。

　　農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

　　2、如何了解土地來源及性質？

　　答：對已辦理房地產登記的，可以從《房地產證》中了解；對未辦理房地產登記手續的，可以從土地使用權出讓合同書中了解。

　　3、什么是集體土地？

　　答：集體土地是指農村集體所有的土地。

　　4、有哪些用地屬于集體土地？

　　答：根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

　　5、對集體土地使用權有哪些規定？

　　答：根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

　　6、什么是行政劃撥用地？

　　答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　7、什么是合作建房？

　　答：合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

　　8、對合作建房有哪些規定？

　　答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產，并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在20**年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規劃國土部門對規劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

　　9、什么是土地使用權出讓？

　　答：土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。

　　10、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？

　　答：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

　　11、土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更？

　　答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。

　　對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，并按有關規定辦理變更登記。

　　12、土地使用權的出讓方式有哪些？

　　答：土地使用權出讓包括招標、拍賣、協議三種方式。

　　13、什么是拍賣出讓土地使用權？

　　答：拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。

　　14、什么是招標出讓土地使用權？

　　答：招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。

　　15、什么是協議出讓土地使用權？

　　答：協議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。

　　16、在哪些情形下，土地使用權終止？

　　答：有下列情形之一的，土地使用權終止：(一)出讓合同規定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據社會公共利益的需要，提前收回土地使用權的；(七)法律、法規規定的其他情形。

　　17、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權？

　　答：有下列情形之一的，主管部門或派出機構可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門依法作出的已經發生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；（四）法律、法規規定的其他情形。

　　18、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權？

　　答：有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機場等經核準報廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；（四）實施城市規劃而進行舊城區改建需要的。

　　19、什么是違法建筑？

　　答：違法建筑是指未經規劃土地主管部門批準，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。

篇2：優秀售樓人員必備:土地房地產開發知識

　　優秀售樓人員必備：土地與房地產開發知識

　　知識點一：房地產基礎概念

　　房產

　　房產，是指房屋的經濟形態，在法律上有著明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。

　　地產

　　地產，是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。

　　房地產

　　房地產，也稱不動產，是房產和地產的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。

　　房地產開發

　　房地產開發，是指房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。

　　知識點二： 土地及土地使用年限

　　土地開發

　　土地開發，是將“生地”開發成可供使用的土地（即熟地）。

　　熟地

　　熟地，是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

　　三通一平

　　三通一平，是指在土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。

　　七通一平

　　七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

　　土地使用年限

　　（1）居住用地七十年。

　　（2）工業用地五十年。

　　（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年。

　　（4）商業、旅游、娛樂用地四十年。

　　（5） 綜合用地或者其他用地五十年。

　　知識點三：與房地產開發相關的企業

　　開發商

　　開發商，是指從事房地產開發經營業務的企業。

　　對于一個合法的在售項目，其開發商首先應取得《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》《建設工程開工證》和《銷售許可證》等相關證書。

　　承建商

　　承建商，即建筑商，是指從事住宅建設的企業。

　　監理公司

　　對于任何一個建設工程來說，都必須有工程監理企業，其職能是對于工程建設進行監督，以確保工程質量。

　　知識點四：住宅的類型

　　商品房

　　商品房，是指房地產開發經營企業開發的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物。

　　經濟適用房

　　經濟適用房，是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。

　　商住住宅

　　商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住同時又能從事商業活動的住宅形式。

　　酒店式公寓

　　所謂酒店式公寓，是指提供酒店式管理服務的公寓。意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。

　　智能化小區

　　所謂智能化住宅小區，是指通過綜合配置住宅小區的各個功能子系統，以綜合布線為基礎框架，以計算機網絡為區內各種設備管理自動化的新型住宅小區。

　　知識點五：住宅的層數劃分

　　低層住宅

　　低層住宅，是指層數為1至3層的住宅。

　　多層住宅

　　多層住宅，是指層數為4至7層的住宅。

　　小高層住宅

　　按照國際通行劃分標準，小高層住宅是指層數為8～16層的住宅。

　　高層住宅

　　高層住宅，是指層數在16層以上的住宅。其中，層數在40層以上的為超高層住宅。

　　知識點六：住宅的完工程度

　　期房

　　從專業角度來說，期房是指從發展商取得商品房預售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。

　　現房

　　這里所謂的“現房”，就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房。

　　準現房

　　準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

　　尾房

　　尾房又稱掃尾房，它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。

　　爛尾房

　　爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。

　　二手房

　　二手房即舊房。

　　毛坯房

　　“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。是指未經過處理或只經過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。

　　精裝修房

　　精裝修房，簡單地說是帶上被子就能去睡的房子。