房地產基本概念200個（2）

　　101、套型

　　是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。

　　102、面積配比

　　指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數中各自所占比例的多少。

　　103、格局配比

　　是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數中各自所占的比例的多少。

　　104、閣樓

　　是指位于房屋坡屋頂下部的房間。

　　105、假層

　　是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層。

　　106、普通住宅

　　是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。

　　107、公寓

　　是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。

　　108、純辦公樓

　　是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。

　　109、商場

　　是指規劃為對外公開進行經營的建筑物。

　　110、綜合樓

　　是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。

　　111、商住住宅

　　是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住同時又能從事商業活動的住宅形式。

　　112、別墅

　　是指在郊區或風景區建造的供住宿休養用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。

　　113、TOWNHOUSE（聯排別墅）

　　正確的譯法應該為城區住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯排別墅。

　　114、躍層式商品房

　　是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發生火災時，人員不易疏散。

　　115、復式商品房

　　是由香港建筑師創造設計的一種經濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯。

　　116、錯層式住宅

　　是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯系的住宅。

　　117、SHOPPINGMALL

　　直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣，相對閉合的內部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業效應。

　　118、商品房的起價

　　是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

　　119、商品房的均價

　　是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。

　　120、基價

　　經過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數增減樓層和朝向差價后得出。

　　121、定金

　　只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

　　122、訂金

　　只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

　　123、共有房產

　　共有房產是指某一房產屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。

　　124、《商品房預售許可證》

　　《商品房預售許可證》是市、縣、人民政府房地產管理部門向房地產開發公司頒發的一項證書，用以證明列入證書范圍內的正在建設中的房屋已經可以預先出售給承購人。

　　125、契稅

　　契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門稅種。（交易手續費經濟適用房減半）

　　126、公共維修基金

　　公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

　　127、印花稅

　　印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。

　　128、購買房地產的條件

　　成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監護人證明書。

　　129、未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？

　　未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明，并在《房地產證》上備注其法定監護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。

　　130、申辦產權需具備哪些資料？

　　審核后購銷合同一份、收件收據、產權申請登記表、產權登記發證審批表、房屋所有權情況調查表、測量后的正式圖紙。

　　131、辦理產權需交納哪些費用？

　　產權登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。

　　132、房地產權初始登記

　　指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

　　133、房地產登記

　　即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。城市房地產權屬都必須向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產管理的行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權屬實施有效的管理。

　　134、房地產登記的種類有哪些？

　　房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

　　135、什么情形屬于房地產變更登記？

　　下列情形屬于房地產變更登記：

　　（1）地產使用用途改變；

　　（2）權利人姓名或名稱發生變化的；

　　（3）房地產座落名稱或房地產名稱發生變化的；

　　（4）建筑物、附著物倒塌、拆除。

　　136、房地產登記是以什么單位進行登記的？

　　房地產登記是以一宗土地為單位進行登記的。所謂一宗土地，是指以權屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。

　　137、申請房地產登記，可否委托他人代理？

　　申請房地產登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應向登記機關提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應按規定經過公證或認證。

　　138、確權

　　確權就是房地產登記機關對房地產權利的確認。即是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發放權利證書等登記規定程序，確認某一房地產權利歸屬的過程。

　　139、房屋期權轉讓

　　房屋期權轉讓是指購房者在與房地產開發企業簽訂了預購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購房合同而獲得的權利轉讓給他人。房屋期權轉讓，有的地方將其稱為“樓花”轉讓或“炒樓花”。

　　140、房地產轉讓

　　是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。

　　141、房地產轉讓時，其他公用設施是否一起轉讓？

　　房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。

　　142、房地產抵押

　　指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（或押權人）提供債務履行擔保的行為。房地產按揭于房地產抵押的一種形式。

143、申請抵押登記應提交什么資料？

　　（1）《房地產抵押登記申請書》；

　　（2）委托書；

　　（3）房地產證；

　　（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結婚證或未婚姻證明；

　　（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。

　　144、已抵押的房地產能否轉讓？

　　根據《中華人民共和國擔保法》的規定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

　　145、以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？

　　以房地產作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續。根據《中華人民共和國擔保法》的規定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。

　　146、借款人如何償還銀行貸款？

　　貸款期限在1年內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

　　147、貸款期如遇利息調整，如何處理？

　　根據人民銀行的規定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執行新利率。

　　148、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？

　　借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以后期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。

　　149、房屋租賃

　　是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　150、銀行按揭

　　按揭是英語“Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給發展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。

　　151、加按揭

　　即對現有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔保的貸款，資金用途限于購買新的住房及家居消費，也就是“原來按揭買下的房子，還款達到一定額度后，可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業務形式”。

　　152、轉按揭

　　轉按揭就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

　　153、個人住房按揭需提交哪些資料？

　　購房身份證、戶口簿、結婚證原件及復印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業執照及稅票）；購房人已首付購房款收據原件及復印件；已與開發公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據、委托銀行扣收購房還款協議書、住房抵押承諾書。

　　154、辦理按揭貸款應交哪些費用？

　　保險費、公證費、抵押登記費。

　　155、等額本金還款法

　　等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式。基本算法原理是在還款期內按期等額歸還本金，并同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。

　　156、一次性還本付息法

　　現各銀行規定，貸款期限在一年以內（含一年），那么還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個內的利息綜合。

　　157、權利質押貸款擔保

　　銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10%。各種債券要經過銀行鑒定，證明真實有效，方可用于質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續，公證費用由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難于變現或因變現會帶來一定損失而不想變現。因此，采取質押方式，只有少數人才能做到。

　　158、個人住房擔保貸款？

　　中華人民銀行于1997年4月頒布了《個人住房擔保貸款管理辦法》（該辦法在1998年5月進行了修改）。按照該辦法的定義，個人住房擔保貸款是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款；借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或要求保證的承擔連帶償還本息責任。

　　159、住房公積金

　　是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質，是住房實物分配向貨幣分配轉化的一種形式。

　　160、公積金貸款

　　公積金貸款也就是個人住房擔保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發放的貸款。

　　161、申請住房公積金貸款的條件

　　凡住房公積金連續繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。

　　162、公積金貸款的辦理程序

　　借款人填寫《早班審核書》，并提交相關資料；資料報送住房資金管理中心受理、審核。

　　163、辦理公積金貸款應提供哪些資料？

　　身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、審核后購房合同一份，首付款票據。

　　164、組合貸款

　　組合貸款是公積金貸款與商業貸款的合稱。

　　165、住房抵押貸款

　　所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權人（銀行）以所購房產作貸款抵押，并同時簽定抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期歸還貸款的擔保，并持公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息后，便可收回貸款的擔保，并持經公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權證”與“土地使用證”。

　　166、商品房驗收合格

　　指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。

　　167、商品房綜合驗收合格

　　指的是包含所有配套設施在內的全部建筑物的驗收合格。

　　168、在什么情況下，房地產開發項目可以交付使用？

　　房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　169、在房屋交付時，發展商應提交哪些文件？

　　房屋交付時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　170、物業的竣工驗收

　　是指從物業形態上說，建筑商完成了一項最終產品，開發商也完成了物業開發任務，這時他們之間所發生的一個法定手續。

　　171、何為“預售面積”和“竣工面積”？

　　預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。

　　172、物業管理

　　泛指一切有關房地產開發、經營、商品房銷售、租賃及售后服務。

　　173、入伙

　　指業主領取鑰匙，接房入住。

　　174、業主委員會

　　業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，是經政府部門批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

　　175、后房型時代

　　是指當一批經典戶型被大量復制，戶型設計趨于同質化，合理的戶型設計只是房地產產品的及格線時，小區的規模、位置、環境、系統設置、安全指數、增值潛力等綜合因素

構成決定購買的重要砝碼。

　　176、健康住宅

　　是指能使居住者在身體上、精神上、社會以上完全處于良好狀態的住宅。

　　177、違法建筑

　　是指未經規劃土地主管部門批準，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。

　　178、空鼓

　　局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。

　　179、如何辦理裝修許可證？

　　首先由裝修申請者填寫申報材料進行申報，然后由房產管理局受理申報，經房管局光派人現場查勘后進行審批，最后是繳費和領取許可證；備齊如下材料：按要求填寫房屋裝修申請表一式二份，交驗房屋所有權證，租賃的要提供房屋報有人同意裝修的書面意見及租賃合同；裝修設計方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負責維修或賠償的承諾書；辦理白蟻防治手續。

　　180、LOGO

　　即樓盤標識，樓盤獨有的標志，多見于廣告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。一般表現為圖案、美術字、字母等。

　　181、商品房預售須符合哪些條件？

　　（1）交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　（2）有建設工程規劃許可證；

　　（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

　　（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　182、哪些情況下，預售房購買者可以要求取消預售房合同？

　　（1）房屋開發公司不能按照原定日期交付預購房屋；

　　（2）建成后的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符；

　　（3）建成后房屋建筑的材料與預售合同所列建材不相符。

　　183、預售房轉讓

　　是購房者將購買的預售房轉讓給他方的行為。

　　184、業主

　　是物業的所有人或物業的使用人。

　　185、房地產中介

　　是聯結房地產生產經營者與消費者以及房地產經濟內部的各種社會經濟關系的紐帶。

　　186、地基和基礎

　　建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎。基礎的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。

　　187、墻體

　　是維護分割構件，同時也可以是承重構件。在一般磚混結構房屋中，墻體是主要的承重構件。

　　188、建筑用地面積

　　指城市規劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。

　　189、建筑基底面積

　　是指建筑物首層的建筑面積。

　　190、建筑高度

　　指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。

　　191、建筑間距

　　指建筑平面外輪廓線之間的距離。

　　192、停車場

　　指在建設用地內為停放機動車和非機動車須配置的場地。停車場面積小型汽車按每車位25平方米計算，自行車按每車位1.2平方米計算。

　　193、智能住宅

　　是將住宅內各種電氣設施納入計算機網絡系統進行綜合管理，使其具有高效率的服務功能，可提供安全、便利、舒適的住宅環境。

　　194、房地產市場調研

　　是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者了解房地產市場變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。

　　195、單個樓盤的市場調查通常包括哪幾項？

　　（1）產品分析

　　（2）價格組合

　　（3）廣告策略

　　（4）銷售執行

　　196、如何填寫樓盤市調詳表？

　　（1）產品：A、地段B、公司組成C、基本參數D、建筑類別

　　E、面積與戶型F、建材裝潢·公用設施　G、施工進度·交房日期

　　（2）價格：A、單價B、總價C、付款方式

　　（3）廣告：A、接待中心B、廣告媒體C、數量強制

　　D、主要訴求E、來電來人

　　（4）銷售：A、銷售率B、客源分析

　　（5）總結：A、成功點B、失敗點C、建議

　　197、商品房銷售面積

　　商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

　　198、分攤公用建筑面積的計算方法

　　分攤公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

　　公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和

　　公用建筑面積=整幢建筑的面積－套內建筑面積之和－不應分攤的建筑面積

　　199、“五證”包括什么？

　　商品房“五證”包括：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證、商品房預售許可證。

　　200、“二書”

　　是指建設部為了加強對商品房的質量管理與監督，要求發展商必須提供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書。

篇2：房地產營銷策劃概念三大服務內容

　　房地產營銷策劃的概念及三大服務內容

　　房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。

　　房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

　　房地產營銷策劃是一個有連續性的系統工程，前期工作包括了土地判斷與評估、樓盤并發定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設計、按盤開發營銷的組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建議：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業管理。房地產開發與經營離不開市場營銷策劃，營銷策劃的內容、怎么做好營銷策劃？如何具體運作房地產營銷策劃？這些問題一環扣一環，都是房地產開發商必須認真考慮和對待的問題。如果前期工作不扎實，那么后期工作往往也就容易出現預料不到的問題。所以，一定要注意搞清所開發樓盤容易出現的問題多存在于哪里，以及何時會發生等情況，通過預測實現揚長避短。

　　多年以來，大多數房地產開發項目均把重點放在房地產營銷策劃上，市場的熱點也在房地產營銷策劃上。房地產營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關鍵。在房地產營銷策劃開展商由重視營銷策劃thldl.org.cn、概念打造轉向重視前期研究和產品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉變。生態賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流。“綠色”、“生態”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發周期逐步縮短，產品更新換代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩定以及發展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產品出現“不斷升級”的現象。居住趨向郊區化，住房消費平民化，產品更新換代速度加快。在一些地方的房地產產品甚至已經出現了 “住房如時裝，一年一個樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現，開發主題更為明顯，產品多元化、客戶多元化、開發主題的連貫性、品牌經營的系統性，均是營銷工作的新課題。發展商的品牌策略不斷提升，企業品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。服務概念貫徹于營銷全過程。優質的看樓服務、物業管理服務、24小時的專車接送服務，均給買家帶來了方便和優惠。形成了從優質方便的服務到看樓、買樓的良性循環。

　　房地產營銷策劃主要包括了三部分服務內容：市場定位與產品設計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃（項目銷售階段）。

　　●市場定位與產品設計定位：

　　根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。

　　具體內容包括：

　　項目總體市場定位

　　目標人群定位

　　項目開發總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議 園林景觀規劃建議 社區配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業管理建議

　　● 市場推廣策劃：

　　根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。

　　具體內容是：

　　市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉

　　項目案名建議

　　銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制

　　廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）

　　媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期

　　公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行

　　● 項目銷售策劃（項目銷售階段）：

　　此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理顧問，幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。

　　具體內容包括：

　　開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式

　　銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭

　　銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略

　　銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃

　　促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤

　　市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整

　　銷售策略調整

篇3：房地產熱門英文概念

一、最成功的區位概念CBD

CBD是Central Business District的縮寫。

CBD肯定是一個標準的舶來品,最早見諸北京媒體的CBD可以考證到《北京房地產》雜志1994年第5期,一篇名為《王府井地區宜發展世界級的中央商務區》的文章明確提出了CBD的概念,文中提到:若紐約沒有曼哈頓,倫敦沒有道克蘭,這兩個城市將會什么樣?然后點出王府井地區恰恰擁有了CBD所有的特征。這是一篇極為隱含的軟文章,作者陽雪實為某公司策劃部經理楊磊,其考查過諸多專著后提出北京的CBD區應該在其正在推廣的項目所在地王府井地區,并證明說:傳統商務區的價值很高,二戰后如倫敦等許多城市因為拆遷傳統商業區代價高,就實施所謂“大倫敦規劃”,但最后的結果依然是失敗,不得不重新回頭來規劃老商業區。此文當時影響還比較大,所以后來有很多區域都將自己說成是CBD,但最后還是被建國門外地區抓到了先機。1998年,在媒體一通亂炒CBD作后,我們終于等來了首規委關于CBD的定義,以國貿為中心方圓兩平方公里的土地,然后又變成四平方公里的土地。但CBD無疑是最成功的英文概念之一。

二、SOHO

SOHO是Small Office & Home Office的縮寫。

1999年底,許多人看到報刊上關于“SOHO一族”的文章都會誤以為是“SOHU”的錯拼。2000年初,SOHO現代城熱賣時,還是有很多人將SOHU與SOHO混淆,但這并不影響SOHO現代城的熱賣。因為本來的SOHO與SOHU不僅拼法相當接近,內含上也有很多相似之處。但就Small Office & Home Office”本義而言,SOHO的正宗來源應該是日本。至于英國倫敦、美國紐約的SOHO大街純粹只是一種巧合。在中國,SOHO來源于潘石屹與張欣的爭論。1999年底,現代城二期啟動之前,潘石屹與張欣一直爭論現代城二期應該叫成“SOHO現代城”還是“現代城人民公社”,當時擔心SOHO一與紅燈區相聯,二與SOHU相混(都先后在市場中應驗),但最后還是洋壓土,現代城選擇了SOHO案名,放棄了人民公社的想象空間。當然誰都知道,SOHO的成功不僅在于案名,而更多的在于其實實在在的產品創新、市場推廣,更多的是市場大發展的背景下整個國貿商區的火熱。如果現代城當時改叫成人民公社可能會是另一番功夫,如果叫成HOSO可能出現的市場反應也會差不了太多。

三、CLD

CLD是Central Living District的縮寫。

2000年6月某晚,風林綠洲策劃人周偉峰突然叫筆者喝茶,其間激動地稱,研究了半天地圖,突然覺得有一個概念有實質性的支持,即奧運概念所帶動的正北區這個大區。這個區在已經形成規模的CBD地區與中關村地區中間,應該有一個名字。中關村地區與CBD地區是兩個工作區,而且是能夠持續發展、日漸完善的工作區。如果能夠在這兩個工作區中工作,那么最理想的居住區要么在內城,要么就在亞運村與奧運村地區。于是,在純生活居住的理念下,中央生活區的概念進入視線,CLD的縮寫應運而生。實際上,周偉峰已經查閱過相關資料,日本東京郊區某個大型生活區也正是在運動場的周邊建設起來的,只不過沒有叫成CLD。《中央生活區在哪里?》一文應運而生,這是一篇無關風林綠洲的分析文章,但因商機無限,風林綠洲在最快的時間里將CLD印在風林綠洲的樓書之中,成為CLD首當其沖的推廣者。一個月后,這個概念得到大多數人的認可。實際上,如果CLD能象SOHO那樣經過三五個月預熱準備的話,效果會更好。

四、CID

CID是Central Information District的縮寫。

這是一個過渡的概念,并不成熟,一方面是因為其中文概念“中關村”三字已經足夠好,再次用硅谷二字也很生色,另一方面,CID自己的內容還沒有作足。所以,很多關于CID的提法,都是與CBD和CLD共存的。但從一個概念的誕生與流行發展的規律來看,目前還不是CID大肆炒作的時機。其中主要的原因是CID地區沒有標志性建筑物,如果CID地區能夠規劃建設一個諸如國貿中心這樣的高檔綜合項目的話(當然,科技會展中心一不在CID的核心區,二不足夠高檔),CID肯定會更為流行。

五、LOFT

Loft出自美語,原意是指工廠或倉庫的樓層,現指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅,也稱為Studio或Studio Apartment(莎朗．祖金著《loft生活:城市變遷中的資本與文經》)。 LOFT發源于六、七十年代的美國紐約,80年代迅速興起,隨著個性化浪潮的卷土重來,這個被西方藝術家稱之為LOFT的新建筑形式,逐漸演化成為一種時尚的居住與生活方式。LOFT源自于藝術家們對自由的狂熱,對反叛的熱情,它已成為世界新人類的生活標簽。 在北京,第一推廣LOFT的是現代城,在SOHO告一段落后,現代城寫字樓就在尋找新概念上的出路,LOFT

建筑自然而然出現在廣告中,因LFOT的標志相當明確,一個層高五米以上的室內空間就可自然的稱作為LOFT。但作為商品房市場來看,真正的LOFT建筑當選1999年就在市場預售的麗舍。這是一個標準的層高五米的公寓型建筑,當然也可以當作商住兩用的建筑來賣。可麗舍一直在強調其城中別墅的概念,所以在市場上的反響較弱。如果麗舍早些時候就叫成LOFT麗舍來賣的話,效果肯定會大不一樣。隨現代城后,遠洋天地也明確地將其某類公寓叫成LOFT,除了跟風外,其建筑形式上與LOFT現代城或麗舍還是有相當差距的。但報稱在9月底閉幕的第七屆北京房地產交易展示會上,中遠房地產的LOFT項目一經問世,50套3天內即被搶購一空。

六、TOWNHOUSE

Townhouse本身就是一個全稱,其中文意義是聯排別墅,也有人將其叫成美國小鎮,因為其來源于美國許多中產階級居住的社區,在那種社區里,Townhouse是區別是Single House和Two-pic這兩種建筑形式的,即聯排別墅是區別于獨幢別墅和雙聯(雙拼)別墅的。townhouse亦稱聯排住宅,由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯組成,每幢面積約在150~200平方米左右,有自己的院落——“有天有地”。Townhouse是在本世紀二戰后40-50年代,英國發展新城鎮時期出現的住宅,現在在歐洲國家非常普及。另外Townhouse還具備離城不太遠和價格不算太貴的優點,但其與別墅的最大區別可能還是Townhouse定位的是第一居所。Townhouse的流行又是一個概念先行、產品后來的過程。在萬科和興濤的早期部分房子,以樓上樓下雙躍層形式出現,但僅僅擁有了Townhouse的雛形。2000年10月,亞運村北二十公里處的橘郡正式將其項目定位成Townhouse,并在市場推廣中一舉成功。

七、MORE

MORE是一個2000年底剛剛推出的概念,據說這一概念不僅在美國高科技區相當成熟,在南方房地產城市也早有影子。

北京首推MORE概念是京洲華園的二期項目時代之光名苑。MORE概念是建立在LOFT和SOHO基礎之上的一個新概念,其核心內容是在嚴格分開工作與生活的基礎上,又能滿足于空間時間的節流。具體做法即是在小區內設立一個相對獨立的共用辦公區域,使MORE一族的人可以享受全面的商務服務,在享有更正規更大規模的商務空間的同時,還能夠享有絕對隱私的個人生活空間。時代之光稱,MORE這個詞來源于硅谷們的烏托邦理想。在過去的一些年中,在LOFT和SOHO的空間里,奮斗者們想擁有真實的生活已經被戲稱為烏托邦。于是,大家經常談論烏托邦的作者THOMAS MORE,住進新的MORE社區,就像來到了MORE描述的烏托邦之家一樣。但實際上,MORE是英文Mobile Office idential Edifice的縮寫,其文意為移動、辦公、居住等意,通常譯為互動商務居住區。作為英文單詞,MORE的真意是“更多”。

MORE社區具有最輕松的辦公室、較正規的環境、最有效的商務團隊,還有住宅內更隱私的空間等諸多優點。但到目前為止,MORE概念除時代之光外,還沒有其它項目跟風宣傳,但就其實質性的功能變化而言,還是有相當的市場潛力的,最起碼MORE社區能夠解決工商注冊的問題。

八、最早出現的概念5A

5A是由樓宇自動化系統(BA)、消防自動化系統(FA)、保安自動化系統(SA)、辦公自動化系統(OA)及通訊自動化系統(CA)構成。

在北京房地產市場上可以追述到1993年底的陽光廣場,當時其推廣廣告稱,陽光廣場寫字樓是3A的建筑物,1994年,就有不少項目將3A推廣到5A,經過兩三年的市場預熱,5A已經與智能化緊密相聯,成為衡量一個寫字樓項目是否先進的標識。但實際上,目前5A還是一個比較空虛的概念。所以,盡管經過六七年的漫長時間,5A并不是一個排名前列的英文概念。諸如中關村大廈,在介紹自己是5A智能化大廈時寫道:BA是通過對空調給排水系統實現自動控制及監測,使被控設備在優化狀態下自動運行,達到節能降耗的目的。SA的保安著重于日常的監視、觀察及錄像,確保大廈24小時安全。FA的消防采用智能型火災報警控制系統,使火災一旦達到設定溫度,消防水自動噴淋進行火災自救。OA辦公布置了密集的信息插座,可滿足全部高速網絡應用及平滑升級。CA通訊是當今市話最高級別的集團用戶網上構筑的一個疊加網,集語音和數據業務于一體,附目前最先進的衛星電視接受系統等。所以同為5A,也還會有此系統與彼系統的差別,就象同屬5A的寬帶有2兆與100兆的區別一樣。所以5A系統不僅是一個沒有熱起來的概念,而且還是一個定位相當模糊的概念。難怪目前真正高檔的寫字樓物業從不談自己是5A智能化。

九、DIY

DIY是Do It for Yourself縮寫。

這個概念其實遠非一個房地產產品的概念,早在頭些年就試用于家裝、工藝等領域。2000年亞北一個別墅項目正式將DIY概念引入房地產,意指可以根據客戶自己的需要來設計并建設自己的別墅。但市場推廣并不算成功。

DIY概念目前只能試用于一些小型別墅區,但據說目前DIY在美國等西方的市場上相當流行,許多發達國家的房地產業已經萎縮到建筑承包企業,客戶買房的第一步是選購配套的圖紙,也可花大錢專門請建筑師根據自己個性及喜愛設計出獨特的建筑款式,然后如同做衣服一般,將圖紙交給發展商量身定做。而且,不僅大宅如此,普通人家的房屋也如此,更有部分公寓的開發商,也在售樓之前就預售圖紙,因為房地產開發利潤那樣低,所以,往往都是等公寓樓圖紙售出后,才開始真正建設。也就是說,每一個購房者在看圖紙的過程中,都可以根據自己需要DIY一番。借鑒發達國家的經驗,DIY完全有可能成為日后房地產市場的主流概念,特別是別墅類建筑。

十、COSMO

是一個相當冷門的英文概念,好像市場上除了宏源公寓以外,沒有第二家項目推廣過COSMO的概念。但其概念也有其實在的意義。

宏源公寓稱:COSMO確切的出生地是在歐洲,時間大致在十六世紀文藝復興后期, COSMO HOME是一種存在方式、一種實際表現,你可以看到、聽到、嗅到、觸到。其最重要的含義就是時尚,但其項目公司銷售部沒有人知道COSMO是什么意思,而且,在宏源公寓的主頁上,關于COSMO,也全然是一些不知所云的解釋,諸如COSMO人的形象特征:強烈的自我意識使族人對自己的外表非常重視。COSMO人的性格特點:不會讓人想到酷。COSMO人的生活習性:生活習性健康而正常,他們愛干凈但不會有潔癖等等。就是沒有解釋COSMO的意義,是縮寫還是拼法,是詞匯還是特指,皆不知曉。連源于什么地方也說不明白,很讓人擔心這是一個為了概念而概念的全新概念。

11、陽光曼哈頓的EQE純美式休閑生活概念、

12、圣馨大地家園的H社區概念,

13、天創世緣的e國概念等,