房地產(chǎn)基本概念200個(gè)（1）
1、房產(chǎn)
是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地產(chǎn)
是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。
3、房地產(chǎn)
是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。
4、房地產(chǎn)業(yè)
是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。
5、房地產(chǎn)開發(fā)
是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。
6、土地開發(fā)
是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。
7、土地所有制
現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。
8、集體土地
是指農(nóng)村集體所有的土地。
9、征用土地
指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。
10、土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。
11、房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？
房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。
12、合作建房
是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。
13、土地所有權(quán)
土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。
14、土地使用權(quán)的出讓
指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
15、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
16、土地使用權(quán)劃撥
是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
17、什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？
我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。
18、生地
指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。
19、熟地
指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。
20、宗地
是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。
21、宗地圖
是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。
22、證書附圖
即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。
23、樓花
一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。
24、期房
是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。
25、現(xiàn)房
是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。
26、毛坯房
房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
27、成品房
是指對墻面、天花、門套、地板實(shí)行裝修。
（1）內(nèi)墻面為普通仿瓷涂料
（2）客廳樓地板為普通瓷磚
（3）普通鋁合金窗
（4）普通膠合板門
28、商品房
是指以完全的市場價(jià)格向購房者出售的房子。
29、空置商品房
指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。
30、存量房
即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。
31、二手房
通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個(gè)人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。
32、經(jīng)濟(jì)適用房
根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；
使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場需求確定。33、房改房
在房改政策出臺后，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。
34、安居房分為哪幾種？
安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。
35、個(gè)人住房基金
有些單位建立了個(gè)人住房基金。職工個(gè)人住房基金是由個(gè)人的勞動(dòng)收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。
36、住房補(bǔ)貼
住房補(bǔ)貼是國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。
37、房屋的折舊
房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實(shí)物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價(jià)值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。
38、房屋的所有權(quán)
是指對房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。
39、房屋的占有權(quán)
通常由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。
40、房屋的使用權(quán)
是對房屋的實(shí)際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。
41、房屋的收益權(quán)
是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。
42、房屋的處分權(quán)
是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。
43、房地產(chǎn)交易形式
房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。
44、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”
是指按市場價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。
45、住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”
是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。
46、房產(chǎn)互換
是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎(chǔ)上，采用等價(jià)不等價(jià)加補(bǔ)償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。一般分為所有權(quán)互換和使用權(quán)互換兩種形式。
47、建筑物
是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。
48、構(gòu)筑物
是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁等。
49、商品房的結(jié)構(gòu)
售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
50、磚混結(jié)構(gòu)
主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。
51、磚木結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。
52、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。
53、住宅的開間
就是住宅的寬度。
54、住宅的進(jìn)深
就是指住宅的實(shí)際長度。
55、住宅的層高
是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。
56、住宅的凈高
是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。
57、居住小區(qū)總用地
是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。
58、住宅總用地
指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。
59、公建總用地
指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。
60、房屋的基底面積
房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
61、道路、廣場用地
指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。
62、庭院、綠化面積
指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。
63、人均總占地面積（平均米/人）
人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。
64、人均住宅用地面積（平方米/人）
人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。
65、總建筑面積（平方米）
指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。
66、住宅的建筑面積
亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。
67、結(jié)構(gòu)面積
是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。
68、使用面積
是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。
69、輔助面積
指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。
70、公用面積
是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?/p>
71、套內(nèi)建筑面積
房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。72、套內(nèi)墻體面積
是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
73、公用建筑面積
各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。
74、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？
如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。
75、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>
應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
76、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>
不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。
77、套內(nèi)陽臺建筑面積
套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
78、套內(nèi)使用面積
指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。
79、套外使用面積
指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。
80、建筑容積率
是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
81、建筑密度
即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
82、人口毛密度
人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。
83、平均每平方米造價(jià)（元）
平均每平方米造價(jià)建筑物總造價(jià)/建筑面積。
84、使用面積系數(shù)K1（%）
使用面積系數(shù)=總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。
85、居住面積系數(shù)K2（%）
居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。
86、結(jié)構(gòu)面積系數(shù)K3（%）
結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=總結(jié)構(gòu)面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。
87、綠地率
是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
88、綠化率
是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
89、銷售率
指售出的戶數(shù)占可銷的總戶數(shù)的比例。
90、得房率
指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。
91、公共能耗費(fèi)
是小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱為公共能耗，由此所產(chǎn)生的費(fèi)用為公共能耗費(fèi)。
92、商品房預(yù)售
俗稱“賣樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。
93、商品房現(xiàn)售
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。
94、外銷房
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。
95、內(nèi)銷房
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。
96、規(guī)劃形態(tài)
是指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。
97、住宅組團(tuán)
是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。
98、單元式住宅
是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。
99、居住單元
是指一個(gè)單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。
100、戶型
是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。
篇2：房地產(chǎn)營銷策劃概念三大服務(wù)內(nèi)容
房地產(chǎn)營銷策劃的概念及三大服務(wù)內(nèi)容
房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。
房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個(gè)新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)有連續(xù)性的系統(tǒng)工程，前期工作包括了土地判斷與評估、樓盤并發(fā)定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、按盤開發(fā)營銷的組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建議：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營離不開市場營銷策劃，營銷策劃的內(nèi)容、怎么做好營銷策劃？如何具體運(yùn)作房地產(chǎn)營銷策劃？這些問題一環(huán)扣一環(huán)，都是房地產(chǎn)開發(fā)商必須認(rèn)真考慮和對待的問題。如果前期工作不扎實(shí)，那么后期工作往往也就容易出現(xiàn)預(yù)料不到的問題。所以，一定要注意搞清所開發(fā)樓盤容易出現(xiàn)的問題多存在于哪里，以及何時(shí)會發(fā)生等情況，通過預(yù)測實(shí)現(xiàn)揚(yáng)長避短。
多年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在房地產(chǎn)營銷策劃上，市場的熱點(diǎn)也在房地產(chǎn)營銷策劃上。房地產(chǎn)營銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)營銷策劃開展商由重視營銷策劃thldl.org.cn、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn)，成為樓盤賣點(diǎn)的主流。“綠色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對性更強(qiáng)。社會消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化，住房消費(fèi)平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，開發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營的系統(tǒng)性，均是營銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。服務(wù)概念貫徹于營銷全過程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專車接送服務(wù)，均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán)。
房地產(chǎn)營銷策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，市場推廣策劃，項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）。
●市場定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位：
根據(jù)前期市場分析，確定項(xiàng)目的整體市場定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。
具體內(nèi)容包括：
項(xiàng)目總體市場定位
目標(biāo)人群定位
項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團(tuán)規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計(jì)建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議
● 市場推廣策劃：
根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標(biāo)市場需求，制定有效的市場推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。
具體內(nèi)容是：
市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉
項(xiàng)目案名建議
銷售策略：開盤時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制
廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外，電播等）
媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期
公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行
● 項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）：
此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。
具體內(nèi)容包括：
開盤時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式
銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭
銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略
銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計(jì)劃
促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤
市場機(jī)會點(diǎn)分析，深度賣點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整
銷售策略調(diào)整
篇3：房地產(chǎn)熱門英文概念
一、最成功的區(qū)位概念CBD
CBD是Central Business District的縮寫。
CBD肯定是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的舶來品,最早見諸北京媒體的CBD可以考證到《北京房地產(chǎn)》雜志1994年第5期,一篇名為《王府井地區(qū)宜發(fā)展世界級的中央商務(wù)區(qū)》的文章明確提出了CBD的概念,文中提到:若紐約沒有曼哈頓,倫敦沒有道克蘭,這兩個(gè)城市將會什么樣?然后點(diǎn)出王府井地區(qū)恰恰擁有了CBD所有的特征。這是一篇極為隱含的軟文章,作者陽雪實(shí)為某公司策劃部經(jīng)理?xiàng)罾?其考查過諸多專著后提出北京的CBD區(qū)應(yīng)該在其正在推廣的項(xiàng)目所在地王府井地區(qū),并證明說:傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的價(jià)值很高,二戰(zhàn)后如倫敦等許多城市因?yàn)椴疬w傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)代價(jià)高,就實(shí)施所謂“大倫敦規(guī)劃”,但最后的結(jié)果依然是失敗,不得不重新回頭來規(guī)劃老商業(yè)區(qū)。此文當(dāng)時(shí)影響還比較大,所以后來有很多區(qū)域都將自己說成是CBD,但最后還是被建國門外地區(qū)抓到了先機(jī)。1998年,在媒體一通亂炒CBD作后,我們終于等來了首規(guī)委關(guān)于CBD的定義,以國貿(mào)為中心方圓兩平方公里的土地,然后又變成四平方公里的土地。但CBD無疑是最成功的英文概念之一。
二、SOHO
SOHO是Small Office & Home Office的縮寫。
1999年底,許多人看到報(bào)刊上關(guān)于“SOHO一族”的文章都會誤以為是“SOHU”的錯(cuò)拼。2000年初,SOHO現(xiàn)代城熱賣時(shí),還是有很多人將SOHU與SOHO混淆,但這并不影響SOHO現(xiàn)代城的熱賣。因?yàn)楸緛淼腟OHO與SOHU不僅拼法相當(dāng)接近,內(nèi)含上也有很多相似之處。但就Small Office & Home Office”本義而言,SOHO的正宗來源應(yīng)該是日本。至于英國倫敦、美國紐約的SOHO大街純粹只是一種巧合。在中國,SOHO來源于潘石屹與張欣的爭論。1999年底,現(xiàn)代城二期啟動(dòng)之前,潘石屹與張欣一直爭論現(xiàn)代城二期應(yīng)該叫成“SOHO現(xiàn)代城”還是“現(xiàn)代城人民公社”,當(dāng)時(shí)擔(dān)心SOHO一與紅燈區(qū)相聯(lián),二與SOHU相混(都先后在市場中應(yīng)驗(yàn)),但最后還是洋壓土,現(xiàn)代城選擇了SOHO案名,放棄了人民公社的想象空間。當(dāng)然誰都知道,SOHO的成功不僅在于案名,而更多的在于其實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品創(chuàng)新、市場推廣,更多的是市場大發(fā)展的背景下整個(gè)國貿(mào)商區(qū)的火熱。如果現(xiàn)代城當(dāng)時(shí)改叫成人民公社可能會是另一番功夫,如果叫成HOSO可能出現(xiàn)的市場反應(yīng)也會差不了太多。
三、CLD
CLD是Central Living District的縮寫。
2000年6月某晚,風(fēng)林綠洲策劃人周偉峰突然叫筆者喝茶,其間激動(dòng)地稱,研究了半天地圖,突然覺得有一個(gè)概念有實(shí)質(zhì)性的支持,即奧運(yùn)概念所帶動(dòng)的正北區(qū)這個(gè)大區(qū)。這個(gè)區(qū)在已經(jīng)形成規(guī)模的CBD地區(qū)與中關(guān)村地區(qū)中間,應(yīng)該有一個(gè)名字。中關(guān)村地區(qū)與CBD地區(qū)是兩個(gè)工作區(qū),而且是能夠持續(xù)發(fā)展、日漸完善的工作區(qū)。如果能夠在這兩個(gè)工作區(qū)中工作,那么最理想的居住區(qū)要么在內(nèi)城,要么就在亞運(yùn)村與奧運(yùn)村地區(qū)。于是,在純生活居住的理念下,中央生活區(qū)的概念進(jìn)入視線,CLD的縮寫應(yīng)運(yùn)而生。實(shí)際上,周偉峰已經(jīng)查閱過相關(guān)資料,日本東京郊區(qū)某個(gè)大型生活區(qū)也正是在運(yùn)動(dòng)場的周邊建設(shè)起來的,只不過沒有叫成CLD。《中央生活區(qū)在哪里?》一文應(yīng)運(yùn)而生,這是一篇無關(guān)風(fēng)林綠洲的分析文章,但因商機(jī)無限,風(fēng)林綠洲在最快的時(shí)間里將CLD印在風(fēng)林綠洲的樓書之中,成為CLD首當(dāng)其沖的推廣者。一個(gè)月后,這個(gè)概念得到大多數(shù)人的認(rèn)可。實(shí)際上,如果CLD能象SOHO那樣經(jīng)過三五個(gè)月預(yù)熱準(zhǔn)備的話,效果會更好。
四、CID
CID是Central Information District的縮寫。
這是一個(gè)過渡的概念,并不成熟,一方面是因?yàn)槠渲形母拍睢爸嘘P(guān)村”三字已經(jīng)足夠好,再次用硅谷二字也很生色,另一方面,CID自己的內(nèi)容還沒有作足。所以,很多關(guān)于CID的提法,都是與CBD和CLD共存的。但從一個(gè)概念的誕生與流行發(fā)展的規(guī)律來看,目前還不是CID大肆炒作的時(shí)機(jī)。其中主要的原因是CID地區(qū)沒有標(biāo)志性建筑物,如果CID地區(qū)能夠規(guī)劃建設(shè)一個(gè)諸如國貿(mào)中心這樣的高檔綜合項(xiàng)目的話(當(dāng)然,科技會展中心一不在CID的核心區(qū),二不足夠高檔),CID肯定會更為流行。
五、LOFT
Loft出自美語,原意是指工廠或倉庫的樓層,現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅,也稱為Studio或Studio Apartment(莎朗．祖金著《loft生活:城市變遷中的資本與文經(jīng)》)。 LOFT發(fā)源于六、七十年代的美國紐約,80年代迅速興起,隨著個(gè)性化浪潮的卷土重來,這個(gè)被西方藝術(shù)家稱之為LOFT的新建筑形式,逐漸演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式。LOFT源自于藝術(shù)家們對自由的狂熱,對反叛的熱情,它已成為世界新人類的生活標(biāo)簽。 在北京,第一推廣LOFT的是現(xiàn)代城,在SOHO告一段落后,現(xiàn)代城寫字樓就在尋找新概念上的出路,LOFT
建筑自然而然出現(xiàn)在廣告中,因LFOT的標(biāo)志相當(dāng)明確,一個(gè)層高五米以上的室內(nèi)空間就可自然的稱作為LOFT。但作為商品房市場來看,真正的LOFT建筑當(dāng)選1999年就在市場預(yù)售的麗舍。這是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的層高五米的公寓型建筑,當(dāng)然也可以當(dāng)作商住兩用的建筑來賣。可麗舍一直在強(qiáng)調(diào)其城中別墅的概念,所以在市場上的反響較弱。如果麗舍早些時(shí)候就叫成LOFT麗舍來賣的話,效果肯定會大不一樣。隨現(xiàn)代城后,遠(yuǎn)洋天地也明確地將其某類公寓叫成LOFT,除了跟風(fēng)外,其建筑形式上與LOFT現(xiàn)代城或麗舍還是有相當(dāng)差距的。但報(bào)稱在9月底閉幕的第七屆北京房地產(chǎn)交易展示會上,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的LOFT項(xiàng)目一經(jīng)問世,50套3天內(nèi)即被搶購一空。六、TOWNHOUSE
Townhouse本身就是一個(gè)全稱,其中文意義是聯(lián)排別墅,也有人將其叫成美國小鎮(zhèn),因?yàn)槠鋪碓从诿绹S多中產(chǎn)階級居住的社區(qū),在那種社區(qū)里,Townhouse是區(qū)別是Single House和Two-pic這兩種建筑形式的,即聯(lián)排別墅是區(qū)別于獨(dú)幢別墅和雙聯(lián)(雙拼)別墅的。townhouse亦稱聯(lián)排住宅,由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成,每幢面積約在150~200平方米左右,有自己的院落——“有天有地”。Townhouse是在本世紀(jì)二戰(zhàn)后40-50年代,英國發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)期出現(xiàn)的住宅,現(xiàn)在在歐洲國家非常普及。另外Townhouse還具備離城不太遠(yuǎn)和價(jià)格不算太貴的優(yōu)點(diǎn),但其與別墅的最大區(qū)別可能還是Townhouse定位的是第一居所。Townhouse的流行又是一個(gè)概念先行、產(chǎn)品后來的過程。在萬科和興濤的早期部分房子,以樓上樓下雙躍層形式出現(xiàn),但僅僅擁有了Townhouse的雛形。2000年10月,亞運(yùn)村北二十公里處的橘郡正式將其項(xiàng)目定位成Townhouse,并在市場推廣中一舉成功。
七、MORE
MORE是一個(gè)2000年底剛剛推出的概念,據(jù)說這一概念不僅在美國高科技區(qū)相當(dāng)成熟,在南方房地產(chǎn)城市也早有影子。
北京首推MORE概念是京洲華園的二期項(xiàng)目時(shí)代之光名苑。MORE概念是建立在LOFT和SOHO基礎(chǔ)之上的一個(gè)新概念,其核心內(nèi)容是在嚴(yán)格分開工作與生活的基礎(chǔ)上,又能滿足于空間時(shí)間的節(jié)流。具體做法即是在小區(qū)內(nèi)設(shè)立一個(gè)相對獨(dú)立的共用辦公區(qū)域,使MORE一族的人可以享受全面的商務(wù)服務(wù),在享有更正規(guī)更大規(guī)模的商務(wù)空間的同時(shí),還能夠享有絕對隱私的個(gè)人生活空間。時(shí)代之光稱,MORE這個(gè)詞來源于硅谷們的烏托邦理想。在過去的一些年中,在LOFT和SOHO的空間里,奮斗者們想擁有真實(shí)的生活已經(jīng)被戲稱為烏托邦。于是,大家經(jīng)常談?wù)摓跬邪畹淖髡逿HOMAS MORE,住進(jìn)新的MORE社區(qū),就像來到了MORE描述的烏托邦之家一樣。但實(shí)際上,MORE是英文Mobile Office idential Edifice的縮寫,其文意為移動(dòng)、辦公、居住等意,通常譯為互動(dòng)商務(wù)居住區(qū)。作為英文單詞,MORE的真意是“更多”。
MORE社區(qū)具有最輕松的辦公室、較正規(guī)的環(huán)境、最有效的商務(wù)團(tuán)隊(duì),還有住宅內(nèi)更隱私的空間等諸多優(yōu)點(diǎn)。但到目前為止,MORE概念除時(shí)代之光外,還沒有其它項(xiàng)目跟風(fēng)宣傳,但就其實(shí)質(zhì)性的功能變化而言,還是有相當(dāng)?shù)氖袌鰸摿Φ?最起碼MORE社區(qū)能夠解決工商注冊的問題。
八、最早出現(xiàn)的概念5A
5A是由樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BA)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA)、保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OA)及通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CA)構(gòu)成。
在北京房地產(chǎn)市場上可以追述到1993年底的陽光廣場,當(dāng)時(shí)其推廣廣告稱,陽光廣場寫字樓是3A的建筑物,1994年,就有不少項(xiàng)目將3A推廣到5A,經(jīng)過兩三年的市場預(yù)熱,5A已經(jīng)與智能化緊密相聯(lián),成為衡量一個(gè)寫字樓項(xiàng)目是否先進(jìn)的標(biāo)識。但實(shí)際上,目前5A還是一個(gè)比較空虛的概念。所以,盡管經(jīng)過六七年的漫長時(shí)間,5A并不是一個(gè)排名前列的英文概念。諸如中關(guān)村大廈,在介紹自己是5A智能化大廈時(shí)寫道:BA是通過對空調(diào)給排水系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制及監(jiān)測,使被控設(shè)備在優(yōu)化狀態(tài)下自動(dòng)運(yùn)行,達(dá)到節(jié)能降耗的目的。SA的保安著重于日常的監(jiān)視、觀察及錄像,確保大廈24小時(shí)安全。FA的消防采用智能型火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng),使火災(zāi)一旦達(dá)到設(shè)定溫度,消防水自動(dòng)噴淋進(jìn)行火災(zāi)自救。OA辦公布置了密集的信息插座,可滿足全部高速網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用及平滑升級。CA通訊是當(dāng)今市話最高級別的集團(tuán)用戶網(wǎng)上構(gòu)筑的一個(gè)疊加網(wǎng),集語音和數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)于一體,附目前最先進(jìn)的衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)等。所以同為5A,也還會有此系統(tǒng)與彼系統(tǒng)的差別,就象同屬5A的寬帶有2兆與100兆的區(qū)別一樣。所以5A系統(tǒng)不僅是一個(gè)沒有熱起來的概念,而且還是一個(gè)定位相當(dāng)模糊的概念。難怪目前真正高檔的寫字樓物業(yè)從不談自己是5A智能化。
九、DIY
DIY是Do It for Yourself縮寫。
這個(gè)概念其實(shí)遠(yuǎn)非一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念,早在頭些年就試用于家裝、工藝等領(lǐng)域。2000年亞北一個(gè)別墅項(xiàng)目正式將DIY概念引入房地產(chǎn),意指可以根據(jù)客戶自己的需要來設(shè)計(jì)并建設(shè)自己的別墅。但市場推廣并不算成功。
DIY概念目前只能試用于一些小型別墅區(qū),但據(jù)說目前DIY在美國等西方的市場上相當(dāng)流行,許多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)萎縮到建筑承包企業(yè),客戶買房的第一步是選購配套的圖紙,也可花大錢專門請建筑師根據(jù)自己個(gè)性及喜愛設(shè)計(jì)出獨(dú)特的建筑款式,然后如同做衣服一般,將圖紙交給發(fā)展商量身定做。而且,不僅大宅如此,普通人家的房屋也如此,更有部分公寓的開發(fā)商,也在售樓之前就預(yù)售圖紙,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)利潤那樣低,所以,往往都是等公寓樓圖紙售出后,才開始真正建設(shè)。也就是說,每一個(gè)購房者在看圖紙的過程中,都可以根據(jù)自己需要DIY一番。借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),DIY完全有可能成為日后房地產(chǎn)市場的主流概念,特別是別墅類建筑。十、COSMO
是一個(gè)相當(dāng)冷門的英文概念,好像市場上除了宏源公寓以外,沒有第二家項(xiàng)目推廣過COSMO的概念。但其概念也有其實(shí)在的意義。
宏源公寓稱:COSMO確切的出生地是在歐洲,時(shí)間大致在十六世紀(jì)文藝復(fù)興后期, COSMO HOME是一種存在方式、一種實(shí)際表現(xiàn),你可以看到、聽到、嗅到、觸到。其最重要的含義就是時(shí)尚,但其項(xiàng)目公司銷售部沒有人知道COSMO是什么意思,而且,在宏源公寓的主頁上,關(guān)于COSMO,也全然是一些不知所云的解釋,諸如COSMO人的形象特征:強(qiáng)烈的自我意識使族人對自己的外表非常重視。COSMO人的性格特點(diǎn):不會讓人想到酷。COSMO人的生活習(xí)性:生活習(xí)性健康而正常,他們愛干凈但不會有潔癖等等。就是沒有解釋COSMO的意義,是縮寫還是拼法,是詞匯還是特指,皆不知曉。連源于什么地方也說不明白,很讓人擔(dān)心這是一個(gè)為了概念而概念的全新概念。
11、陽光曼哈頓的EQE純美式休閑生活概念、
12、圣馨大地家園的H社區(qū)概念,
13、天創(chuàng)世緣的e國概念等,