置業顧問培訓：房地產相關稅費制度

　　1、稅費基本知識

　　稅收是國家為實現其職能，憑借政治權力，按照法律規定的標準，強制地、無償地征收貨幣或實物的一種經濟活動，是國家參與社會產品和國民收入分配和再分配的重要手段，也是國家管理經濟的一個重要調節杠桿。

　　稅收具有下列顯著特征：

　　※強制性※無償性※固定性

　　2、房地產稅種與標準

　　（1）、契稅：是指對契約征收的稅，屬于財產轉移稅，以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅；

　　征收條件：

　　※國有土地使用權出讓；

　　※土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）；

　　※房屋買賣、房屋贈與、房屋交換（等值交換不繳納）

　　土地、房屋權屬以作價投資、入股、抵債和獲獎等方式轉移的，視同買賣或贈與征稅

　　契稅的計稅依據：是以土地使用權、房屋所有權發生轉移變動時的成交價格或評估價格。成交價格明顯低于市場價格的，由征收機關參照市場價格核定。

　　納稅稅率：契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。目前廈門實施的征收標準為--普通住宅1.5％，高檔住宅及商業3％。

　　納稅繳交時間：納稅的環節是在納稅義務發生以后，辦理契證或房屋產權證之前。

　　契稅減免規定：①國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用手辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免稅；②城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免稅；③因不可抗力滅生住房而重新購買住房的，免稅；④土地、房屋被縣級以上人民政府征用、點用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府決定是否減免；⑤納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產的，免稅；⑥經外交部確認，予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事館員和其他外交人員承受土地、房屋權屬。

　　（2）、土地增值稅

　　土地增值稅：是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

　　土地增值稅的征稅對象：是有償轉讓土地和地上建筑物所取得的土地增值額。以增值額為計稅依據。

　　曾經于20**年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，但此內容的確定根據時事政策將有不同規定。

　　（3）、土地使用稅

　　土地使用稅或稱城鎮土地使用稅，是以城鎮的國有土地為征稅對象，以使用土地的面積為計稅依據，向使用國家土地的單位和個人征收的稅種。

　　土地使用稅實行定額稅率：①大城市（指50萬以上至100萬人口）每平方米土地的年稅額為0.5至10元人民幣。②中等城市（指20萬以上至50萬人口）每平方米土地的年稅額為0.4至8元人民幣。③小城市每平方米土地的年稅額為0.3元至6元人民幣。④縣城、建制鎮和工礦區域每平方米土地的年稅額為0.2至4元。

　　（4）、房產稅：是在城鎮內向房產的產權所有人征收的一種稅。凡是在中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人。

　　房產稅的計稅依據：

　　①非出租的房產：房產原值*(1-10%到30%)*1.2％具體減除幅度則由省市自治區、直轄市人民政府規定；

　　②出租的房產：則可以年租金為房產稅的計稅依據，稅率為租金×12%；

　　（5）、印花稅：是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而制定、領受的應稅征收的一種稅。

　　印花稅的納稅人：為在中國境內書立、領受稅法規定應稅憑證的單位和個人，包括外商投資企業和外籍人員。

　　印花稅的稅率：采用比例稅率和定額稅率兩種。

　　稅率有0.3‰、0.5‰、1‰、0.05‰、0.03‰，此外，許可證照、房屋產權證、工商營業執照、商標濟冊證、專利證、土地使用證按件貼花5元。

　　《房屋買賣合同》印花稅為0.03%，交易印花稅為0.05%，房屋租賃印花稅為0.1%。

　　（6）、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加

　　營業稅：是對提供稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產（房地產）的單位和個人征收的一種稅。凡房地產轉讓、咨詢、中介、信息服務及房地產出租都必須交納營業稅。

　　城市維護建設稅（簡稱城建稅）：以繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人為納稅人。外商投資企業和外國企業暫不繳納城建稅。

　　教育附加：納稅人、課稅對象的規定與城建稅相同。

篇2：房地產學習培訓:經營稅費對價格影響

　　房地產學習培訓--經營稅費對價格影響

　　房地產開發經營稅費對房地產開發成本及銷售價格的影響

　　除土地費用、建筑安裝工程成本、基礎設施和公共配套設施建設費用等之外，與房地產投資開發有關的稅費，也是影響開發商或投資商實際可獲取的純收入的重要因素。

　　（一）稅費對總開發成本的影響

　　據國家建設部房地產業司的資料估計，各種稅費占商品房成本的比重大致如下，見表1-2.

　　如果加上各種不可預見的稅費在內，各種稅費占商品房成本的30％～40％。在商品房開發成本中，土地費用約20％，因此包括土地費用在內的各種稅費占商品房開發成本約50％～60％。就北京而言，土地費用占住宅總開發成本30％以上，甚至高達50％。

　　表1-2 商品房稅費構成一覽表

　　項目 稅費占商品房成本的比重(％)

　　稅收　10

　　管理費和手續費　3

　　行政性費用　項目性收費　 16．5

　　證書工本費　0．5

　　合　　計　30

　　（二）稅費對銷售價格的影響

　　目前，在商品房價格中，土地費用所占的比重已由過去的20％左右上升為30％左右，而開發商開發建設利潤所占比重由過去的20％以上下降為10％左右。商品房價格主要由七部分構成，見表1-3.

　　表1-3 商品房價格構成一覽表

　　項　　目　約占商品房價格的比重(％)

　　土地成本　30

　　房屋建造成本　30～35

　　輔助設施費用　4

　　配套費用　 10

　　開發期間費用　 10

　　營業稅金及附加　 6

　　開發建設利潤　 10

　　合計　 100

　　注：表中配套費用包括：市政配套如水、電、煤氣、通訊、管網等費用；開發期間費用包括：管理費、財務費和銷售費等。

　　（三）合理稅費的調控措施

　　包括土地費用在內的各種稅費對住宅總開發成本、銷售價格影響較大的項目依次為土地費用（約30％），稅收（約10％），其他各種合理和不合理費用（10％～20％）。所以，只有規范房地產市場，合理負擔稅費，才能使住宅價格納入正常軌道，使住宅生產和消費正常運行。為此，國家和各級政府應對商品住宅開發建設中的稅費進行必要合理的調控。

　　1.降低地價

　　對普通商品住宅，通過減少土地出讓金或將一次性支付土地費用改為若干年分期支付等方式降低地價；對經濟適用住宅，應通過行政劃撥土地減免地價。

　　2.合理分攤城市基礎設施和公用設施費用

　　讓城市基礎設施和公用設施費用單純由消費者承擔，改為由政府、房地產開發商、消費者等共同承擔，這樣既維護了房地產開發商的利益，又能調動消費者購房積極性。

　　（1）對于非營利性的城市基礎設施（如道路、交通等）以及公用設施（學校、醫院等）費用，應由政府財政承擔。

　　（2）對于營利性的配套設施（如商業網點）等費用，本著“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，由房地產開發商或受益企業承擔。

　　（3）對于住宅小區內的市政配套設施建設費用，應由消費者承擔。

　　3.降低或減免契稅

　　為鼓勵居民買房，對居民的住房應降低或減免交易契稅。

　　4.取消不合理收費

　　對房地產開發企業的各項收費應進行清理，如認真清理國家明文取締的不合理收費及現行收費項目中的不合理收費。對不合理費用堅決予以取締，如人防費、教育集資費、白蟻防治費、地名費等以及各種名目的管理費和保證金。

　　此外，為避免政出多門、重復收費，政府可采取集中收費、統一管理。這樣，有利于降低商品房總體收費標準，進而有利于降低商品房的成本和價格。

　　房地產開發商都需要繳納哪些稅

　　（1）契稅。

　　建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。

　　（2）營業稅。

　　自建建筑物出售，按建筑業3％稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5％稅率計繳營業稅。

　　（3）城市維護建設稅和教育費附加。

　　在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3％的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1％。

　　（4）城鎮土地使用稅。

　　房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。

　　年應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額

　　土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[20**]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。

　　（5）房產稅。

　　以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1.2％稅率計繳房產稅。

　　應納稅額＝房產余值×（1－10％～30％）×1.2％

　　房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[20**] 89號文件的規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅；但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

　　（6）車船使用稅。

　　以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60～320元，由納稅人所在地稅務機關征收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。

　　（7）土地增值稅。

　　以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。

　　計算公式：

　　土地增值額＝轉讓房地產的總收入－扣除項目金額

　　應納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率

　　土地增值稅四級超率累進稅率表

　　級次 增值額占扣除項目50％ 稅率％ 速算扣除率％

　　金額的比例