20**年房地產(chǎn)估價(jià)師試卷-房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35小題,每題1分,每題的答案中只有一個(gè)最符合題意。)

　　1.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加,這主要是由于房地產(chǎn)投資具有( )。

　　A.位置固定性

　　B.各異性

　　C.適應(yīng)性

　　D.相互影響性

　　2.房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是( )。

　　A.相對(duì)較高的收益水平

　　B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　C.抵消通貨膨脹的影響

　　D.投資回收期較長

　　3.甲、乙兩個(gè)物業(yè)20**年10月的價(jià)值均為1000萬元,預(yù)計(jì)甲物業(yè)20**年10月的價(jià)值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%。預(yù)計(jì)乙物業(yè)20**年10月的價(jià)值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%,甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是( )。

　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同

　　D.無法判斷

　　4.假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%,國債的投資收益率為10%,市場(chǎng)整體的平均稅益率為20%,則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是( )。

　　A.0.25

　　B.0.50

　　C.1.5

　　D.2.00

　　5.房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí),新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括( )子市場(chǎng)。

　　A.租賃 B.銷售 C.保險(xiǎn) D.抵押

　　6.某城市20**年存量商品住房的吸納率為40%,則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( )。

　　A.0.4月 B.2.5月 C.0.4年 D.2.5年

篇2：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析試卷(下)

　　20**年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷(下)

　　四、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)對(duì)象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法,其估價(jià)技術(shù)路線如下:

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,"具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法",因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路,可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.估價(jià)對(duì)象為在建工程,有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入,因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路,以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和,求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理,最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

　　五、估價(jià)測(cè)算過程

　　(一) 假設(shè)開發(fā)法分析測(cè)算過程

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　1、采用的公式

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)

　　2、估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算

　　運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　2.1采用的公式

　　交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況

篇3：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析試卷(上)

　　20**年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷(上)

　　一、問答題(共3題,每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)

　　(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià),酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。

　　請(qǐng)問:

　　1、針對(duì)該類拆遷估價(jià),在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2、裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?

　　3、對(duì)已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?

　　(二)法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價(jià)款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?全部用于償還銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。

　　請(qǐng)問:

　　1、估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有異物將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2、拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰確定?如何確定?

　　3、乙公司欲競(jìng)買該辦公樓,現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?

　　(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請(qǐng)問:

　　1、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　2、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

　　二、單項(xiàng)選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))