20**年房地產(chǎn)估價(jià)師真題及答案-案例與分析
一、問答題(共3題,每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的括號(hào)內(nèi))
(一)李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日。李某于20**年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng),于20**年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于20**年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。
請(qǐng)問:
1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?
2.20**年9月該房層被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發(fā)日為20**年9月30日,乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià),估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,因20**年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合量性?
(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面,已出租,現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段、結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況,具體情況詳見表4-11。
表4-11店面成交情況
請(qǐng)問:
1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?
2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例,對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正,你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?(說明:回答若超過5個(gè),只按前5個(gè)評(píng)分。)
篇2：估價(jià)師真題-土地管理基礎(chǔ)法規(guī)
20**年估價(jià)師真題-土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)
一、判斷題
1、根據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)聽證的規(guī)定,首次制定基準(zhǔn)地價(jià)和修改調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)均需由主管部門組織聽證。
2、依據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定,我國(guó)征收的新建建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi),上繳中央的部分,由國(guó)土資源局平衡專項(xiàng)用于各地耕地開發(fā);留給地方政府部分進(jìn)入地方財(cái)政用于地方城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
3、國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓是一種特殊的交易方式,成交價(jià)格由土地使用者與政府協(xié)商確定,可以適當(dāng)?shù)陀谑袌?chǎng)價(jià)格,不需要另行評(píng)估。
4、同一宗土地多次抵押,以收到抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理登記和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
5、企業(yè)改制時(shí),可依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,其價(jià)值作為原土地使用者的權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)。
6、調(diào)控地價(jià)水平是地價(jià)管理的重點(diǎn)之一,政府可以通過一系列行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律措施對(duì)土地交易設(shè)置價(jià)格限制。
7、按政策規(guī)定,以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地時(shí),出讓底價(jià)應(yīng)以土地的正常市場(chǎng)價(jià)格、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等為依據(jù)制定,以協(xié)議方式出讓土地時(shí),出讓底價(jià)應(yīng)以土地的成本價(jià)格為依據(jù)制定。
8、土地使用權(quán)抵押時(shí),地上建筑物及其他附著物不能隨土地同時(shí)抵押。
9、為了保證國(guó)有資產(chǎn)不流失,須有國(guó)土資源管理部門向企業(yè)推薦土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)改制企業(yè)的土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。
10、從事土地評(píng)估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須對(duì)土地估價(jià)結(jié)果獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任,但是要及時(shí)將土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)業(yè)績(jī)清單報(bào)國(guó)土資源管理部門備查并接受監(jiān)督。
篇3：土地估價(jià)師真題-土地管理基礎(chǔ)
20**年土地估價(jià)師真題-土地管理基礎(chǔ)
判斷題(共20題,題號(hào)1~20,每題0.5分,共10分。請(qǐng)判斷下列說法的正確或錯(cuò)誤,并在答題卡上相應(yīng)位置涂黑,認(rèn)為正確的涂"√ ",認(rèn)為錯(cuò)誤的涂"×".答題錯(cuò)誤倒扣0.5分,本題總得分最多扣至0分)
1.從內(nèi)涵上看,國(guó)土包括資源與環(huán)境兩方面的內(nèi)容。
2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》所設(shè)定的一種物權(quán)。
3.依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。
4.省級(jí)土地利用總體規(guī)劃應(yīng)協(xié)調(diào)各省.自治區(qū).直轄市之間的土地利用關(guān)系。
5.級(jí)差地租II的形成以同一塊土地連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提。
6.中國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅是以面積大小和質(zhì)量等級(jí)來確定土地稅額大小的。
7.初始土地登記通常采用共同申請(qǐng)的方式。
8.有土地所有權(quán)不一定就有地租,而只要有地租,就必然與土地所有權(quán)相聯(lián)系。
9.土地供給決定土地的價(jià)格,土地價(jià)格影響土地需求關(guān)系。
10.嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場(chǎng)的基本前提。
11.土地供給量增大,土地價(jià)格必定下降。
12.土地整理規(guī)劃和土地整治規(guī)劃的內(nèi)容和目標(biāo)是一樣的。
13.農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格是由劣等地的生產(chǎn)價(jià)格決定的。
14.為了保證國(guó)家建設(shè),對(duì)于重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,在沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的情況下,也可以批準(zhǔn)新增建設(shè)用地。
15.根據(jù)土地報(bào)酬遞減規(guī)律,在土地面積保持不變時(shí),資本或勞動(dòng)每一投入單位的邊際產(chǎn)品通常隨著該種投入數(shù)量的增加而下降。