20**年房地產(chǎn)估價師試卷-房地產(chǎn)估價理論與方法

　　一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號)

　　1.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有( )的特性。

　　A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值最大

　　C.流動性差和價值最大D.不可移動和用途多樣

　　2.在英國和其他英聯(lián)邦國家,法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。

　　A.使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格

　　B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格

　　C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格

　　D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

　　3.某市于20**年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造,該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2,并且一直沒有變動;20**年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2,房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2;重新規(guī)劃后,開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應以( )元/m2為基礎進行修正。

　　A.4000 B.5000 C.6000 D.9000

　　4.假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套,則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。

　　A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53

　　5.在估價中選取4個可比實例,甲成交價格4800/m2,建筑面積100m2,首次付清24萬元,其余半年后支付16萬元,一年后支付8萬元;乙成交價格5000元/m2,建筑面積120m2,首次支付24萬元,半年后付清余款36萬元;丙成交價格4700元/m2,建筑面積90m2,成交時一次付清;丁成交價格4760元/m2,建筑面積110m2,成交時支付20萬元,一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%,那么這4個可比實例實際單價的高低排序為( )。

　　A.甲乙丙丁 B.乙丁甲丙 C.乙丙甲丁 D.丙乙丁甲

篇2：房地產(chǎn)估價案例分析試卷(下)

　　20**年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷(下)

　　四、估價方法選用

　　估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料,根據(jù)估價對象的特點及估價目的,選用假設開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法,其估價技術(shù)路線如下:

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,"具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,應選取用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法",因此選用假設開發(fā)法作為估價方法之一進行估價。根據(jù)假設開發(fā)法的思路,可將預計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預計的正常的開發(fā)本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應負擔的稅費,求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　2.估價對象為在建工程,有明確的工程進度和費用投入,因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路,以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和,求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　3.對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理,最終求取估價對象的總價值和單位價值。

　　五、估價測算過程

　　(一) 假設開發(fā)法分析測算過程

　　假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　1、采用的公式

　　估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費

　　2、估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算

　　運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　2.1采用的公式

　　交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況

篇3：房地產(chǎn)估價案例分析試卷(上)

　　20**年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷(上)

　　一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

　　(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。

　　請問:

　　1、針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2、裝修補償應如何確定?

　　3、對已存在的租賃關(guān)系,估價時應如何處理?

　　(二)法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?全部用于償還銀行貸款,買受人承擔全過程相關(guān)稅費。

　　請問:

　　1、估價機構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2、拍賣保留價應由誰確定?如何確定?

　　3、乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?

　　(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例,測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問:

　　1、這樣的做法有哪些錯誤?

　　2、若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?

　　二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內(nèi))