20**年房地產(chǎn)估價(jià)師試卷-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理
一、單項(xiàng)選擇題(共35小題,每題1分。每題的備選答寨中只有一個(gè)最符合題意。)
1.僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí),一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷售自行車的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂? )。
A.更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命
B.更顯著的各異性
C.更強(qiáng)的適應(yīng)性
D.更專業(yè)的物業(yè)管理
2.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中,屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。
A.比較風(fēng)險(xiǎn)
B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
3.某投資市場(chǎng)的平均收益率為12%,銀行貸款利率為5.17%,國(guó)債收益率為3.5%,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5.那么,當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為( )。
A.3.5%
B.5.17%
C.7.75%
D.8.59%
4.某市20**年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2,20**年未完工轉(zhuǎn)入20**年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2,20**年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2.那么,該市房屋均平均建設(shè)周期為( )年。
A.0.5B.1.5C.2D.3
5.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中。說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有( )是不正確的。
A.供給非同質(zhì)性
B.需求多樣性
C.競(jìng)爭(zhēng)充分性
D.交易復(fù)雜性
篇2：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析試卷(下)
20**年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷(下)
四、估價(jià)方法選用
估價(jià)對(duì)象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法,其估價(jià)技術(shù)路線如下:
1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,"具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選取用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法",因此選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路,可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常的開(kāi)發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2.估價(jià)對(duì)象為在建工程,有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入,因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路,以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和,求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理,最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。
五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
(一) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程
假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
1、采用的公式
估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)
2、估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算
運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。
市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2.1采用的公式
交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況
篇3：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析試卷(上)
20**年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷(上)
一、問(wèn)答題(共3題,每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng),租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià),酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書(shū)齊全,用途合法,無(wú)違章搭建。
請(qǐng)問(wèn):
1、針對(duì)該類拆遷估價(jià),在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2、裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3、對(duì)已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價(jià)款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?全部用于償還銀行貸款,買(mǎi)受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。
請(qǐng)問(wèn):
1、估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有異物將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
2、拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定?如何確定?
3、乙公司欲競(jìng)買(mǎi)該辦公樓,現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng),欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。
請(qǐng)問(wèn):
1、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?
2、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?
二、單項(xiàng)選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))