很多人批評香港政府的高地價政策。香港政府可以不承認有高地價政策，但不能夠不承認香港有高地價的現實。為什么要這么高？因為香港的稅率很低，政府的收入其實不多。在沒有收入的情況下，香港政府建新機場，又建很多公路、大橋，還有很多廉租屋、醫療設施等。哪來這么多的錢？香港以前的做法就是控制土地供應，每年批出的土地很少，價格就上升。所以政府是拿土地收間接的稅，不是直接收。在這種情況下，以前房地產開發商跟政府的利益是一致的，政府控制土地，開發商的樓價就不斷地上升。所以，以前香港發展商賣樓是不用擔心的，還沒有開盤，就有買家排隊搶著要買。

　　1997年之前香港地產開發商售樓，當時越是銷售能力高的公司，越吃虧。銷售成功，很快賣掉，賺了很少錢；銷售失敗，賣了很久，錢反而越賺越多。這是香港不合理的情況，因為政府控制土地供應，價格越來越上升。

　　 隨著樓價上升，樓價里地價的比重越來越高，比如5000元/尺，地價已經3000多元，建筑費是1000元，還有1000元是地產商賺的錢，建筑費只是1000元，房子是5000元。建筑費占樓價才1/5。這代表什么呢？在建筑費里加多一點點，你的產品跟人家的產品一比較，就比人家好得多，樓價就可以收高很多。

　　在發展的后期，發展商都把建筑費增加，另外，在樣板房（香港叫示范單位）的投資也是很大的。

　　當然我們去投資的時候，就不要單看建筑，還要看地價的比重。但是在發展上來說，因為普通人不只是看外表，不會計算這個地價在當時的價值，所以加大了建筑商的投資。發展商在銷售樓盤時，都會去銷售一種生活，而不是銷售面積、材料。他們告訴買的人，住進去之后，可以過一種跟以前不同的生活。所以發展商銷售時也是銷售將來的一種生活水平，是銷售一種遠期的生活水平。

　　這種銷售方法還是屬比較正道。香港的發展商在1997年樓價跌下來之后，就開始銷售困難了。因為1997年董建華上臺之后，提出了一個“百萬五”的建筑目標，他想放棄以前英國時代的高地價政策。他認為地價、樓價越高，會造成兩個不好的影響，第一就是買樓人負擔很重。當時很多人去房地局*，民間反對的聲音很大，買房子的價錢跟一般人的收入相差很遠。現在中國也開始出現這種情況。香港的太古城，剛開盤時是十多二十萬一個單位，現在是兩三百萬，三四百萬一個單位，甚至是十倍，所以當時董建華要把樓價壓下來，以平息民間的不滿。

　　另外一個重要的問題，就是樓價太高，令外來投資者的成本增加，香港的競爭能力降低了。人家會選擇到別處開公司，因為租金比較低。當時政府為了提高香港的競爭能力，想把樓價壓下來。但是壓下來之后，社會效果怎么樣？當時董建華的做法就是增加房屋供應，以前香港一年五六萬的供應，一下子增加到百萬五，就消化不了，發展商售樓開始有困難了，開了盤賣不掉。為什么呢？他的銷售隊伍都不是銷售人員，以前他們從來都不用去銷售，只會填表，這種銷售的方法，當然不會成功了。在這種情況下，香港的發展商開始雇傭房地產代理。

　　現在到香港去，你會發現一個很奇怪的現象，發展商賣樓是沒有價錢單的，開盤的時間也不是辦公時間。你知道香港發展商是什么時間賣樓的？晚上半夜三更的時候。為什么這么搞呢？房地產是一個沒有統一性的產品，這個單位跟另外一個單位是不一樣的，如果對不一樣的單位，你去定一個價錢單，就沒有把這個單位獨特的地方表現出來。最好的辦法就是為每一個單位找一個獨特的買家，你越是喜歡這個單位，愿意付出的價錢就越高。所以他們是自己不開價，要買家去開價。怎么樣才使代理愿意把所有的客戶都帶來呢？香港的發展商這兩年采取的方法就是挑動“中美大戰”，我們叫中原，還有一個代理商叫美聯，要兩個主要的代理競爭。怎么樣競爭呢？就是用傭金、獎金的方法，你做50個單位，給你1％，做100個單位，給你2％，做200個單位給你3％，誰先達到這個目標，拿到的傭金就比較多。

　　什么時候把客人帶過去呢？不是早上9點，而是下午下班之后，6點才帶過來，你的客人下班了，才有時間買房子。6點了，中原把所有的客人都叫過去，美聯也把所有有興趣的客人叫過去。還沒有開盤，已經在市場上拼命地宣傳，把客人拉過去。在銷售大堂里面，聚了幾百位客人，可能6點到了，他讓你等，7點不開，8點不開，9點也不開，客人在大堂里面沒有地方坐，又沒有東西吃，又餓又累。為什么這樣對待你的客人？因為吃這么多的苦還不走的話，就是最想買我房子的，我就要好好地砍你。過了9點了，開始準備賣了。怎么樣賣呢？銷售部的經理拿一張紙，只是在上面寫18樓C座580萬。這個經紀等了這么長的時間，已經被客人罵了，你叫我來買樓，現在等了4個小時。這時經紀人就會叫“給我，我的客人一定要的”，大家都在搶。

　　其實這種銷售的方法是締造一個供不應求的環境。其實樓盤本來有五六百個單位，一個人一間都可以買到，不用擔心。但是他就拿一間出來，讓大家去搶。

　　香港發展商在前幾年房地產蕭條時，賣樓遇到困難，這種銷售方法是不太道德的，但從某種角度來說，也是很成功的，他把樓賣給最想買、最有能力買的人，所以賣得的價錢比原來市場價高出不僅20％、30％，甚至有高至100％的。今年10月有一個樓盤叫寧海一號，價錢差不多是1萬元/尺，但是旁邊的前兩年才落成的樓才五六千/尺，相差這么大。這種銷售方法雖然成功地把樓盤賣出去，但是價錢已跟普通市民承受能力脫節了，只是一時的成功。買的人都是因為對未來錯誤的估計買下來的，你騙了人家。結果會出現什么情況呢？到樓盤入伙，再賣給其他人就很困難了。為什么呢？因為香港的期樓大部分都是投資者買的，用家一般都買現樓，是買來用的，期樓一年后才落成。所以在這種情況下，從發展商手中買樓的人，很多都是想轉售獲利的，炒家想賣出去，就不能夠像發展商那樣，只能賣給普通的買家，賣普通人可以承受

的價錢。所以香港發展商雖然在前階段銷售很成功，但結果是買家都“死光”了， 10月后，香港的樓銷售幾乎都停頓了。

　　這種做法也導致很多人去消費者委員會投訴，現在政府對此也有一定的干預，要求發展商開盤一定要有價錢單。但香港發展商基本上還是認為應該讓他們在銷售時有一個自由度。發展商在某種情況下用這種手法，還是有其好處的，就是成功地為這個樓盤締造一個高的標準。香港發展商售樓現在用的方法還是限定一個高的，再定一個低的，用這個方法可為樓盤成功地定下一個高的準則。別人知道這個房子是很貴的，1萬元/尺，你付不起，沒關系，還有4千元/尺的，所以買的人就比較多。

　　我估計未來香港的發展商也要調整銷售方法，如果把所有的單位都用極端的方法賣了很高的價錢，價錢就會掉下來。

　　在房地產的銷售過程中，很多人都是不理性的。用不理性的銷售方法，可以一時成功，但受到政府的干預、管制，對發展商也沒有好處。發展商的主要功能是為社會提供商業樓宇，為當地居民提供居所，能發揮這種功能，才可以成功和持久。

篇2：樓盤收樓營銷活動承包協議

　　樓盤收樓營銷活動承包協議

　　---z市家裝文化課堂走進z

　　甲方:_________（以下簡稱甲方）

　　乙方:_________（以下簡稱乙方）

　　z.z，項目位于z市z大道西側、z局以南、z大道北面，內設商場、餐飲、娛樂等功能。z.z是唯一建筑在CBD三心交匯點之上，傲居z中央商務區、中央酒店區、中央城區之核心，周邊更有完善配套，及優質濱海教育圈，眾多五星級酒店環繞，將打造成z新城市中心綜合高端地標性項目。其將自然資源合理分配開創了z園林“立體水景藝術”的審美先河。z.z，彰顯CBD峰層領袖風范，憑借其對國際水韻風情的獨到理解， 2300㎡峰層社交會所、z罕見氣派戶型處處體現大家風范：z.z，成就建所未見！

　　一、為了更好的服務廣大的z業主朋友，更加形象真實的體現家裝文化課堂，給業主提供更多增值服務。乙方承包甲方活動包含內容如下：

　　①、乙方配合甲方進行現場布展，并提供優秀設計作品展示、設計師現場手繪功底展示、家裝免費咨詢、家裝材料展示等活動，乙方將與業主面對面交流戶型；

　　②、乙方每周日上午9:30--11:30，下午3：00--5:00集中客戶參加課堂知識講座，提供業主更多的裝修知識及如何智慧選材。

　　二、為了本次活動能夠順利進行，乙方應做到以下幾點：

　　①、講文明，講禮貌積極引導、服務業主，體現品牌公司與高檔樓盤給業主帶來的尊貴感受；

　　②、積極配合甲方順利完成本次收樓活動，服從樓盤物業人員管理，服從規章制度規定。遵守樓盤安全準則。愛護物業財產，物品損害照價賠償；

　　③、現場展位布展整齊規范，活動布置15個3m*3m規格展位；（展位布置詳見附件1）

　　④、本次活動承包費用共計：（人民幣）￥元整。

　　三、活動地點：四、活動時長：一個月

　　五、付款方式：簽訂合同時交定金元整（人民幣）￥元整。

　　甲方（簽章）：乙方（簽章）：

　　簽字代表：簽字代表：

　　日期：年月日日期：年月日

　　備注:本協議一式三份。

　　附件1：

　　以下是z市家裝文化課堂走進z活動現場計劃展位位置，活動共布置15個3m*3m規格展位；現場考察每個規劃場地足夠布展，尺寸以現場為準。此次布展以方便物業工作開展，不阻礙業主正常通行為原則，整體規劃，布展規范為目的。共同努力體現高端樓盤帶給廣大業主的尊貴享受！

篇3：樓盤開盤營銷效果總結

　　樓盤開盤營銷效果總結

　　"十一"開盤廣告宣傳回顧

　　電視廣告:

　　9月28日新廣告片正式出街

　　東升、小欖電視臺每晚播出9次，連續3晚，合計播出宣傳片共計54次。

　　DM單張:

　　(1)28日分別在小欖郵政及中山郵政投放(小欖、東升)單張廣告，包括了小欖、東升(**花園、**居除外)的可投遞郵箱，小計約20000份；

　　(2)**花園、**居小區的各大堂張貼宣傳單張；

　　(3)街派，銷售員到小欖、東升各主要商業旺地派發宣傳單張......

　　短信:

　　28、29、30日連續3天使用企訊通發開盤活動信息于所有有登記客戶、業主。

　　戶外廣告:

　　**路、**路及**街部分燈旗廣告

　　**酒店對面商鋪廣告牌

　　**城T牌廣告

　　舊銷售中心戶外廣告牌

　　條幅:**居3條、**花園1條

　　..................

　　營銷費用小計(表略)

　　營銷效能數據反映:

　　電話訪問:

　　28~30日日均訪問電話量(只屬于項目咨詢部分，不包括其他工作訪問)達30~50之間。

　　9月份的其他時間日均電話訪問量未夠2個。

　　成交額:

　　截至10月4日下午4:30，銷售額突破3000萬元，共成交套。

　　9月份的成交額為元，共成交套

　　銷售中心客流量:

　　1日:批；2日:批；3日:批；4日:批。

　　9月份日均客流量不超過2批，國慶期間客流量激增。

　　客戶質量:

　　成交客戶量÷客流總量=÷=%

　　營銷投入比率:

　　營銷費用÷銷售額=%

　　"十一"推廣總結分析:

　　1.無論是影視片還是各類平面廣告，都給到市場一個全新的形象，為市場帶來了相當的沖擊力，基本達到此階段(下階段推廣的方向更會是明確【尚城】組團--重點解決【尚城】是什么的問題)推廣的目的；

　　1.常規推廣渠道--電視起到的作用較為明顯，所以在接下來的推廣工作中將會繼續加強電視廣告的投放；

　　1.郵遞DM單張的作用也不可忽視，按照本次推廣的作用來看，今后不僅可以作為項目硬銷的推廣方式，同時也可以彌補區域軟文信息傳遞的重要渠道，將會成為項目區域推廣的最重要渠道之一；

　　1.當前項目戶外廣告投放較為集中于東升更甚至是項目周邊，其作用并未有明顯表現，但是由于推廣渠道的單一性，所以在接下來的營銷工作中須持續加強戶外推廣，可以的話于小欖的主要街道投放燈旗廣告及戶外牌；

　　1.由于有登記的客戶量較為有限，所以當前短信的作用只限于有登記、曾經拜訪多的客戶，而未能有效的把項目信息傳遞給市場，所以在下一階段我們將會嘗試利用其他短信平臺為我司投放短信廣告；

　　1.舊業主介紹的促銷策略作用非常明顯，但按照操作經驗，這種作用會在促銷策略剛一推出階段較火，但是接下來的作用將會有所減弱，但是這一渠道的營銷費用低，而且實效，所以建議長期使用，必要時繼續提升優惠幅度。

　　營銷公關活動效果點評:

　　作用:

　　1.很好的起到活躍現場氣氛的作用；

　　2.開盤活動的相關活動的質素、演員的水平、節目等體現了一定的檔次，與銷售中心高雅的品味比較吻合，從而起到相互促進的作用；

　　3.戶外活動吸引了相當一部分途徑的客戶直接進入銷售現場，并實現銷售；

　　4.而且無論是舞臺活動，還是東南亞美食都起到讓客戶更長時間逗留銷售現場的作用；

　　5.活動的主題(東南亞風情)與銷售中心、示范單位非常吻合，三者的結合可以更好的為客戶理解東南亞的生活方式，充足的體驗措施促進產品銷售。

　　不足:

　　1.很好的起到活躍現場氣氛的作用；

　　2.開盤活動的相關活動的質素、演員的水平、節目等體現了一定的檔次，與銷售中心高雅的品味比較吻合，從而起到相互促進的作用；

　　3.戶外活動吸引了相當一部分途徑的客戶直接進入銷售現場，并實現銷售；

　　4.而且無論是舞臺活動，還是東南亞美食都起到讓客戶更長時間逗留銷售現場的作用；

　　5.活動的主題(東南亞風情)與銷售中心、示范單位非常吻合，三者的結合可以更好的為客戶理解東南亞的生活方式，充足的體驗措施促進產品銷售。

　　6.整個開盤活動對現場的作用比較明顯，現場氛圍非常熱烈，對于促進客戶成交起到相當大的效果；更為重要的是，這次活動得到了廣大客戶的認同，同時鞏固了項目全新的市場形象(通過電視、單張、戶外廣告等一系列推廣去建立市場形象)，對于項目形象檔次的提升起到了相當大的作用；第三，本次公關活動不僅是項目，而且可以說是東升區域市場的首個上檔次、上規模的營銷公關活動，為公司的集團形象起到了重要的作用。

　　總的來說，本次營銷公關活動取得的成績比較的令人滿意。