小戶型物業(yè),一種依托在都市的產(chǎn)物。從物業(yè)分布的區(qū)域特征來(lái)看,小戶型物業(yè)有著依賴于成熟生活配套、路段繁華,交通方便的顯著特征。從物業(yè)用途來(lái)看,主要分為投資型及過(guò)渡加投資型兩種。從規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看,小戶型物業(yè)均存在容積率高;梯戶比值高;綠化面積少;有多層商業(yè)裙房,生活環(huán)境不純粹的特點(diǎn)。但因其置業(yè)門檻相對(duì)較低,投資風(fēng)險(xiǎn)較小,與其它物業(yè)有著很強(qiáng)的互補(bǔ)性,因此長(zhǎng)期存在。

一、小戶型物業(yè)定義

基于更明確調(diào)研對(duì)象,現(xiàn)將小戶型物業(yè)界定為小于等于兩房的戶型占項(xiàng)目套數(shù)比85%以上,且兩房的建筑面積在85平米以下的物業(yè)

二、建筑產(chǎn)品特點(diǎn)

1、建筑規(guī)劃

小戶型物業(yè)較多存在,建筑容積率高,并有二至四層商業(yè)裙房的特點(diǎn)。

依托位置實(shí)用性附送面積采光通風(fēng)形象朝向景觀噪音

大社區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
CBD輻射帶★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
成熟商業(yè)圈★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

2、建筑平面特點(diǎn)

小戶型產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上,要特別注重居住者生理、心理上的需求。所以,對(duì)于通風(fēng)、采光都應(yīng)多加考慮。

1) 建筑平面組合及走道布局方式
a) 組合單元式
組合單元式住宅用若干完整的單元組合成建筑物,其體形一般為板式住宅。平面較緊湊,戶間干擾小。用3~4層設(shè)置一個(gè)通廊的辦法將單元連通起來(lái)(空中花園),分享電梯中心。該方法可在電梯較少時(shí)提高電梯的利用率,但會(huì)帶來(lái)安全管理方面的問(wèn)題。

b) 走廊式
采用走廊作為電梯、樓梯與各戶之間的聯(lián)系媒介,其優(yōu)點(diǎn)是可以提高電梯的服務(wù)戶數(shù)。
i. 內(nèi)廊式:各戶布置在走廊兩側(cè),戶間干擾大,通風(fēng)條件較差,易產(chǎn)生黑廚房。
ii. 外廊式:便于組織通風(fēng),但不節(jié)約用地。采用內(nèi)圈外廊圍成的天井式住宅可以或減少高層風(fēng)壓及形成內(nèi)庭院,但天井內(nèi)噪音干擾較大。

c) 獨(dú)立單元式:也是常用的塔樓式住宅。以樓梯及電梯組成交通中心為核心,將多套住宅組織成一個(gè)單元式平面。可服務(wù)較多的戶數(shù),并有利于體形豐富多變。這是一個(gè)較為普片采用的平面組織方式,對(duì)于小戶型而言,其布局方式再結(jié)合了短廊式來(lái)組織平面較理想。例如"麗陽(yáng)天下"通過(guò)四個(gè)短廊,將18戶分于四個(gè)組團(tuán),減少戶間干擾,縮短走道長(zhǎng)度。雖然走道多處已加設(shè)采光窗,但仍存在走道盡端的采光仍然不理想的情況。

d) 躍式
i. 躍層式:各戶內(nèi)設(shè)置小樓梯作為層間的聯(lián)系,從而克服走廊式住宅層層設(shè)公共走道的缺點(diǎn)和局限性,提高實(shí)用率。復(fù)式小戶型較適用。
ii. 躍廊式:在戶外與公共走廊相接處設(shè)置多個(gè)樓梯,兩層共用一層公共走廊。(如:都市千千匯)

2) 戶型設(shè)計(jì)
針對(duì)目標(biāo)客戶的特點(diǎn),選擇戶型面積的大 小。
i. 辦公商用型___一張桌--對(duì)于辦公商用型的小戶型而言,開間尺寸應(yīng)以辦公桌的尺寸量度戶內(nèi)開間及進(jìn)深尺寸是否實(shí)用是非常適合的。盡可能考慮資料柜及進(jìn)門有玄關(guān)用于設(shè)LOGO的位置。(一張辦公桌的尺寸為1.2*0.6,開間尺寸建議以300mm為模數(shù)。)
ii. 居家型___一張床--對(duì)于只有狹小空間的小戶型而言,床的擺放是否合理相當(dāng)重要的(床的尺寸為2.05*1.5)。 客戶可以根據(jù)自己的喜好,選擇居中或靠墻擺放1.5米寬的大床,這是較多客戶在看樣板房及戶型單張時(shí)較注意的地方。而鞋柜、儲(chǔ)物柜等考慮細(xì)致的設(shè)計(jì),是小戶型應(yīng)多加考慮的,以此充分體現(xiàn)"以人為本"的精神。

3、建筑立面造型

a) 投資型
外立面設(shè)計(jì)盡可能做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一,不要過(guò)于零碎。因其受住宅建筑功能要求的限制,過(guò)多的陽(yáng)臺(tái)及窗戶的開設(shè)都會(huì)影響外立面的統(tǒng)一,特別是露臺(tái)、采光井、入戶花園等都增加了立面的陰影區(qū),影響其統(tǒng)一性。建議多關(guān)注窗戶的骨架設(shè)計(jì),其可加強(qiáng)豎向線條的連續(xù)性以增強(qiáng)氣勢(shì)。 樓體上還需考慮背景墻設(shè)置LOGO的位置,以提高樓體的標(biāo)識(shí)性。

b) 居住型
現(xiàn)小戶型的外立面設(shè)計(jì)多注重色彩的搭配,以線條簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格為主。陽(yáng)臺(tái)欄桿的設(shè)計(jì),窗戶連續(xù)性的保持,都有助于體現(xiàn)立面風(fēng)格。高層屋頂?shù)脑煨驮O(shè)計(jì),就如同選擇一頂帽子,可以很好地突出個(gè)性。

4、建筑空間設(shè)計(jì)

在小戶型空間內(nèi),應(yīng)充斥著小就是多,精簡(jiǎn)卻不缺少,完全生活空間體驗(yàn)等內(nèi)涵。小戶型雖然面積小,但卻反映了我們所處時(shí)代的特有生活方式.注定與其它現(xiàn)代生活的簡(jiǎn)約元素相結(jié)合,反映現(xiàn)代生活元素,移動(dòng)PC、移動(dòng)電話、清淡食物或先進(jìn)視頻系統(tǒng),使用它們可節(jié)省時(shí)間,并更好地描述大城市中的生活狀態(tài).讓客戶在展示空間里感受到關(guān)愛、細(xì)心、周到的生活體驗(yàn),以此使"基圍蝦"戰(zhàn)略得以盡情發(fā)揮。

1) 戶內(nèi)空間

盡可能使用多種設(shè)計(jì)手段,豐富小戶型空間,使其看起來(lái)寬敞、實(shí)用。在購(gòu)買資金有限的情況下,讓客戶覺得只是花費(fèi)了不多的費(fèi)用,就已得到完整的生活空間。

模塊公寓:利用活動(dòng)鑲板墻,劃分各功能空間。 使各功能模塊在狹小的空間內(nèi)有序地組合。多個(gè)儲(chǔ)物柜的設(shè)置,為其各空間靈活的拆合提供了方便性。

切割空間:利用樓層的高度3.4~3.6m,較一般樓層2.8~3m高的特點(diǎn),劃出部分空間用以其它用途。(如:城市3.6米公寓)

迷你小復(fù)式:一種閣樓文化Lofts的復(fù)興。在較小的平面內(nèi),通過(guò)輕巧的樓梯,將動(dòng)靜空間徹底的劃分開,加強(qiáng)了臥室的私密性,豐富了室內(nèi)空間。(閣樓的層高在1.95~2.15米內(nèi)。)

(廣州某樓盤,該區(qū)內(nèi)的平均樓價(jià)為5000元/平米,該樓盤通過(guò)迷你小復(fù)式贈(zèng)送二樓面積實(shí)現(xiàn)了6500元/平米的價(jià)格,利潤(rùn)豐厚。)

對(duì)于起到豐富室內(nèi)空間,并增加附加價(jià)值的部位,按其對(duì)小戶型物業(yè)可起到價(jià)值最大化來(lái)排序?yàn)?

閣樓--夾層--落地凸窗--凸窗臺(tái)--露臺(tái)--入戶花園

(按照附送的面積,為可用面積為原則。入戶花園對(duì)于小戶型而言實(shí)屬奢侈品,慎用。)

2) 公共空間
a) 入戶大堂、電梯廳
i. 投資型
商用的小戶型與寫字樓的用途非常相似,提供可辦公的價(jià)值。寫字樓非常注重大堂的設(shè)計(jì)。因此,商用小戶型對(duì)此也較一般性住宅的要求高。入戶大堂及首層電梯廳應(yīng)盡可能參照乙級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),以滿足客戶對(duì)其商用的需求,并以此提升整棟物業(yè)的形象。電梯的數(shù)量、選型及控制系統(tǒng)都是非常重要的指標(biāo),需較一般住宅標(biāo)準(zhǔn)高

ii. 居住型
對(duì)于生活配套設(shè)施齊全,處于城市CBD輻射區(qū)的小戶型。客戶來(lái)源主要以城市精英一組為主,其入戶大堂及電梯廳的設(shè)計(jì)需迎合其實(shí)用、耐用性,但同時(shí)具有個(gè)性及創(chuàng)意的需求。并能充分展示小戶型生活的品味,且更進(jìn)一步的表現(xiàn)出對(duì)城市精英價(jià)值、地位的認(rèn)同與尊重。這將有利于拉大與傳統(tǒng)公寓的檔次,提升物業(yè)形象。

b) 共享社區(qū)配套空間

i. 商用小戶型
商務(wù)會(huì)所_提供小型會(huì)議廳;健身室;短期倉(cāng)庫(kù);便利店;商務(wù)服務(wù)中心。

ii. 居住小戶型
小型球場(chǎng);泛會(huì)所_健身房、乒乓球、桌球、棋牌室、書報(bào)室;休閑座椅;便利店。對(duì)于擁有大社區(qū)的小戶型,建議可加入一些提高生活品味的設(shè)施。如小型燒烤場(chǎng),小型影視廳、露天咖啡座、清吧、雪糕屋等。

四、概念推廣及形象包裝

1、小戶型物業(yè)營(yíng)銷特點(diǎn)

1) 小戶型營(yíng)銷更加注重概念的運(yùn)用和形象的塑造
相對(duì)于其他物業(yè)類型而言,小戶型更加注重形象的塑造,這主要是由于小戶型的物業(yè)特點(diǎn)決定的,小戶型物業(yè)面對(duì)的客戶群目前主要是年輕人,這類人群思想觀念先進(jìn),易于接受新概念、新思想、同時(shí)也喜歡新事物的沖擊。

因而,小戶型物業(yè)的營(yíng)銷顯得十分奪目,經(jīng)常讓人有耳目一新的感覺,新概念、新形象層出不窮。這些從案名、推廣主題、形象包裝等都可見一斑。蘋果園、檸檬印象;鈺龍園、炫特區(qū)、易構(gòu)空間、蘋果社區(qū)、蜂鳥社區(qū)、非常男女等案名都能讓人感覺到一種強(qiáng)烈的

沖擊感。

從包裝來(lái)看,炫目的色彩、大量時(shí)尚元素的運(yùn)用極大的豐富了人們的視線,給人們帶來(lái)了視覺享受,使客戶在不知不覺中就陷入了美麗的"陷阱"之中。

2) 小戶型營(yíng)銷的手法更加多元化,也更易創(chuàng)新

概念演繹:小戶型大多會(huì)演繹某個(gè)概念作為形象的支撐和社會(huì)的關(guān)注點(diǎn)
主題活動(dòng):組織網(wǎng)絡(luò)文學(xué)征集大賽
支付方式:零首付等
名人走秀 :崔永元實(shí)話實(shí)說(shuō)皇庭世紀(jì)的開盤、中國(guó)女排東方都會(huì)的走秀。等等。

3) 小戶型營(yíng)銷更加注重文化營(yíng)銷

營(yíng)銷打出"文化牌",當(dāng)?shù)囟魏蛢r(jià)格不再成為樓市競(jìng)爭(zhēng)的惟一因素的時(shí)候,文化營(yíng)銷的塑造成為一道亮麗風(fēng)景。如果說(shuō)在整體的市場(chǎng)容量和市場(chǎng)影響力上小戶型還沒有成為樓市的主流,那么在營(yíng)銷上,小戶型的營(yíng)銷卻是當(dāng)之無(wú)愧的最為引人注目的現(xiàn)象之一。相對(duì)一些大戶型項(xiàng)目客戶組成復(fù)雜,小戶型的目標(biāo)客戶集中明確,基本上是22至35歲之間的年輕白領(lǐng),志趣相近,積極向上。而現(xiàn)代的流行文化,基本上是一種屬于年輕人的文化。

這種特點(diǎn)使得小戶型項(xiàng)目在營(yíng)銷過(guò)程中,可以更好的利用文化的力量來(lái)抓住目標(biāo)客戶。因而更多的利用文化營(yíng)銷的力量,包括各種晚會(huì)、時(shí)尚表演在小戶型社區(qū)具有廣泛的群眾基礎(chǔ)。

2、小戶型營(yíng)銷推廣概念解析

小戶型尤其注重概念推廣,制造市場(chǎng)熱點(diǎn)、樹立市場(chǎng)形象,提升物業(yè)價(jià)值,吸引市場(chǎng)注意力。

1) 小戶型推廣概念

概念 基本特征 代表樓盤
Studio 小空間個(gè)性化辦公、居住 財(cái)富廣場(chǎng)B棟、歐陸經(jīng)典

SOHO Smalloffice&Home office的縮寫,居住辦公 建外SOHO

Loft LOFT英語(yǔ)的意思是指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層沒有內(nèi)墻隔斷的開放式平面布置的住宅 嘉銘桐城、金谷1號(hào)

Solo 精準(zhǔn)居住空間、原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里,它指的是超小的戶型,主要的定義要素是:每套建筑面積在35平方米左右,臥室和客廳沒有明顯的劃分,整體浴室,開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房 綠景苑SOLO、金茂、金茂禮都

Montage 以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元,可按積木式自由組合(即α-room ) 空間;蒙太奇

MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫,就是移動(dòng)、辦公、居住 。

Condo 功能延展;國(guó)際condo標(biāo)準(zhǔn)的陽(yáng)光生活;輕松、自由、浪漫,鄰里互助;最大限度的分享和參與 麗陽(yáng)天下

2) 小戶型推廣概念案例

STUDIO --財(cái)富廣場(chǎng)-B

STUDIO概念:在英文中的意思是工作室,在國(guó)內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型,在國(guó)際上也沒有形成定論。概念要素包括:針對(duì)中小型服務(wù)企業(yè)-- "發(fā)展中企業(yè)";相對(duì)于寫字樓面積更小;對(duì)地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全;靈活小巧的空間設(shè)計(jì);共享一流資源,包括共享律師、共享會(huì)計(jì)師、共享秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊(cè);商住兩用等。

消費(fèi)群體:STUDIO的消費(fèi)群體,是所謂的"發(fā)展中公司",這些公司一般的規(guī)模在10 人以下,尚未形成強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支柱,又迫切需要發(fā)展并注重形象。此類公司一般為服務(wù)性行業(yè),靠"腦力"經(jīng)營(yíng)。比如創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂(lè)、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)(包括網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì))等新興行業(yè)。

典型案例:財(cái)富廣場(chǎng)B棟。財(cái)富廣場(chǎng)根據(jù)后工業(yè)時(shí)代無(wú)限事業(yè)空間(OPEN HOUSE)項(xiàng)目形象定位,項(xiàng)目在推廣中的主題演變?yōu)?整體:國(guó)際商務(wù)窗口 深圳財(cái)富門戶;B棟:國(guó)際STUDIO。"推廣策略是先期以高檔商務(wù)整體形象面市,統(tǒng)一形象,整體推廣;后續(xù)根據(jù)A,B棟的實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn),調(diào)整B棟形象為國(guó)際STUDIO,使B棟形象更加鮮明,營(yíng)造形象差異,以加速B棟銷售。A棟面向成熟期公司(大中型辦公),注重辦公形象與空間的使用效率;B棟面向知識(shí)型公司(小型辦公),關(guān)注空間分隔與開放辦公的均衡性。最終市場(chǎng)表現(xiàn)/客戶認(rèn)同是:深圳商務(wù)銷售冠軍、深圳最佳地鐵物業(yè)、提升企業(yè)形象,一步到位的選擇。

SOHO --建外SOHO

SOHO(家庭辦公):一詞起源于80年代的紐約,因藝術(shù)家云集而出名,那里風(fēng)情獨(dú)特,有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來(lái)有日本人在建筑中引用了SOHO這個(gè)詞,即是"Small Office Home Office"的縮寫,意為小型的、家庭的辦公室。

 

;典型個(gè)案:建外SOHO,位于長(zhǎng)安街上,國(guó)貿(mào)中心正對(duì)面,是北京的商業(yè)心臟。 建外SOHO總占地面積為12.28公頃(東西長(zhǎng)約760米),總建筑面積約為70萬(wàn)平米,地下建筑面積為19萬(wàn)平米,地上建筑面積約51萬(wàn)平米,由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成,配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所。

LOFT --嘉銘桐城和金谷1號(hào)

LOFT概念:英語(yǔ)的意思是指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層,現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。LOFT發(fā)源于六七十年代美國(guó)紐約的建筑,逐漸演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式。它的定義要素,主要包括:高大而開敞的空間,上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu),類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁;流動(dòng)性,戶型內(nèi)無(wú)障礙;透明性,減少私密程度;開放性,戶型間全方位組合;藝術(shù)性,通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。

消費(fèi)群體:LOFT是同時(shí)支持商住兩用的樓型,所以主要消費(fèi)群體包括個(gè)性上的和功能上的。作為功能上的考慮,一些比較需要空間高度的,比如電視臺(tái)演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等;作為個(gè)性上的考慮,許多年輕人以及藝術(shù)家都是LOFT的消費(fèi)群體,甚至包括一些IT企業(yè)。

典型個(gè)案: 嘉銘桐城位于亞運(yùn)村北苑路以東,地處新圈定的"奧運(yùn)村"址的門戶之上,北面是將由大陸和港臺(tái)三方共同興建、緊鄰中心市區(qū)的多功能高爾夫球場(chǎng);嘉銘桐城的半圍合式建筑是國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司---加拿大B+H國(guó)際建筑事務(wù)所大師之作。300米長(zhǎng)的天然梧桐大道,社區(qū)最集中、最富有藝術(shù)氣息的文化休閑走廊,此刻、即使不在法國(guó)你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之約,其實(shí)在嘉銘。桐城無(wú)論是林陰大道、還是會(huì)所概念下的文化體育設(shè)施或個(gè)性十足的LOFT咖啡屋……都是深藏在嘉銘。

SOLO --時(shí)代SOLO

概念:原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里,它指的是超小的戶型,主要的定義要素是:每套建筑面積在35平方米左右,臥室和客廳沒有明顯的劃分,整體浴室,開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房;公共空間也SOLO化,即24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店、24小時(shí)自助式健身房等。

消費(fèi)群體:SOLO的消費(fèi)群體是年輕人,他們或是外地人,或是本地想獨(dú)立的年輕人。共同點(diǎn)是:大學(xué)畢業(yè)不久,積蓄有限,但是收入穩(wěn)定,渴望獨(dú)立生活,通常有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。

典型個(gè)案:"時(shí)代SOLO"地處崇外大街新世界商場(chǎng)西側(cè),為崇文門新世界商圈的核心區(qū)域。以新世界百貨,新世界萬(wàn)怡酒店、正仁大廈等為核心,大康大廈、廖氏文德大廈、金綸大廈及眾多寫字樓,各種餐飲娛樂(lè)設(shè)施組成了成熟完善、商務(wù)氣氛濃厚的新世界商圈。"時(shí)代SOLO"位于崇外大街與即將通車的祈年殿大街之間,得兩路之便利,同時(shí)也肩負(fù)著溝通兩個(gè)商圈的責(zé)任。周邊:商圈核心區(qū)商務(wù)氣氛濃厚,周邊被*廣場(chǎng)、前門、天壇、明城墻遺址公園等所包圍,堪稱最具北京特色的商務(wù)區(qū)。主力戶型在30-50平方米(建筑面積),以京城寫字樓前所未有的面積出售。可以以銷售戶型為基礎(chǔ)自由組合,可大可小,可進(jìn)可退。配合精準(zhǔn)辦公室所推出的"精英商務(wù)"辦公服務(wù)模式,將公司日常事務(wù)性工作全部剝離出來(lái),連同財(cái)務(wù)、法律等服務(wù)由"精英商務(wù)"辦公體系一并向您提供,使您從消耗性固定資產(chǎn)投入、低頻使用空間,行政人員聘用等繁雜的事務(wù)中脫離出來(lái)。

蒙太奇(montage) --空間蒙太奇

蒙太奇(montage)屬設(shè)計(jì)原理。最突出的特點(diǎn)是以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元,可按積木式自由組合成各種中、大戶型,甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型。其樓內(nèi)無(wú)承重墻,空間過(guò)渡沒有任何明梁、暗梁。大空間平面(free plan)模式,所有蒙太奇的戶型都是"活"的,客戶在購(gòu)買時(shí)就可以按需訂做…。通俗地講,如果你對(duì)戶內(nèi)的格局不滿或更進(jìn)一步,想實(shí)現(xiàn)戶與戶之間的合并,不管你對(duì)空間有什么想法,馬上會(huì)被告知,在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實(shí)現(xiàn)。所有蒙太奇的戶型都是"活"的,客戶在購(gòu)買時(shí)就可以按需訂做。

典型個(gè)案:"空間蒙太奇"是現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)技術(shù)的革命;大跨度預(yù)應(yīng)力樓板技術(shù)的使用;使樓內(nèi)的墻均可拆移,沒有任何明梁和暗梁;可以象搭積木一樣自由組合各種形態(tài)的戶型;二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶;甚至能組合出京城最大的1000平方米戶型--一層做一戶;也可以分割出京城最小的戶型50余平方米。

Condo--麗陽(yáng)天下

Condo概念:condo緣起(in America):60年代以后發(fā)展起來(lái)的一種新興物業(yè)形式,首先在美國(guó)立法建造;"任何集合式的社區(qū),大家共有公共的部分而形成condo";" Condo為了使生活更為簡(jiǎn)易、方便,除了一般性的休閑設(shè)施外,更有加入餐廳、購(gòu)物中心、娛樂(lè)設(shè)備等,有些更提供退休老人照護(hù)服務(wù),使住入Condo的住戶,更能自給自足"。

事實(shí)上,按照原有的 condo定義,目前我們居住的小區(qū)都是condo。時(shí)至今日,在美國(guó)condo已發(fā)展為一種高級(jí)商務(wù)公寓,主要用于投資,相當(dāng)于目前深圳的酒店式公寓。Condo在發(fā)展變遷的過(guò)程中在物業(yè)的形式上有了很大的改變,但并沒有改變它所倡導(dǎo)的精神。

典型個(gè)案:麗陽(yáng)天下地處深圳市

濱河路新洲立交東南角,陽(yáng)光四季花園正南,緊鄰新洲路和石廈中學(xué)。項(xiàng)目占地6731平米,總建筑面積61776平米,由2棟32層塔樓組成,其中1-2層為4500平米的商業(yè)裙樓,3樓架空,4樓以上為住宅。項(xiàng)目毗鄰中心區(qū),地理位置一流;周邊配套成熟,交通便利,居家生活相當(dāng)方便。

五、銷售中采用的促銷手段

低首期、低首付 中低檔樓盤、小戶型 零首期、買一成送一成等 繽紛時(shí)代、云頂翠峰、星桂園、仙湖楓景等 剛參加工作并有一份收入不錯(cuò)工作的年輕人 對(duì)首次置業(yè)者有很大吸引力 開發(fā)商資金有壓力或樓盤銷售速度慢時(shí)采用

*千抵*萬(wàn)、VIP卡認(rèn)購(gòu) 總房款較高的樓盤 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期用的較多,變相的折扣 新街口、金域藍(lán)灣等 較普遍的誠(chéng)意客戶 對(duì)于誠(chéng)意客戶效果大 主要用于選房或開盤時(shí)吸引人氣

送裝修 位置好小戶型 裝修套餐 心語(yǔ)雅園、金色都會(huì)、東方時(shí)代廣場(chǎng)等 生活節(jié)奏快、收入較高青年,投資者 對(duì)部分置業(yè)者吸引力較大 排斥了不需要裝修的部分客戶

送物業(yè)管理費(fèi) 普遍適用,最好是物管公司與開發(fā)商關(guān)系較密切的樓盤 買房送,或老帶新送 海印長(zhǎng)城2期、時(shí)代都會(huì)等 居家人群 實(shí)用,充分利用老客戶資源為樓盤宣傳,效果很好 由于物業(yè)管理公司的不確定性將給發(fā)展商帶來(lái)一定麻煩

送全屋家電家私 中低檔樓盤 送所有業(yè)主或特定時(shí)間購(gòu)買的業(yè)主 金色都會(huì)、東方時(shí)代廣場(chǎng)等 生活節(jié)奏快、收入較高青年,投資者 對(duì)首次置業(yè)者或投資者吸引力大 對(duì)逼定客戶十分有效

抽獎(jiǎng) 普遍適用 特定時(shí)段購(gòu)買的業(yè)主 康達(dá)爾四期、新街口等 大眾 對(duì)吸引人氣效果好 對(duì)逼定客戶十分有效

特惠單位 有部分單位缺陷明顯樓盤 尾盤期 新街口等 對(duì)價(jià)格很敏感人群 對(duì)部分尾盤有效 有時(shí)反而適得其反

一口價(jià) 所剩無(wú)幾的樓盤 入伙后一段時(shí)間 麗陽(yáng)天下 對(duì)價(jià)格很敏感人群、投資客 不一定 開發(fā)商急于回籠全部資金,往往有較大讓利,但如不能一舉成功則陷入絕境

送保險(xiǎn)費(fèi)/律師費(fèi) 開發(fā)商與銀行關(guān)系較好樓盤 免交保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi) 海闊天空 無(wú)特定針對(duì)人群 較小 由于金額較小,所以效果不大,只是一種輔助手段

買樓收租 地段有投資價(jià)值的樓盤 有一定的反租或投資回報(bào)率 金茂禮都、東方時(shí)代廣場(chǎng)等 投資客 提高樓盤價(jià)格 若沒有得到投資客的追捧即失敗

折上折 普遍適用 用于開盤后,針對(duì)某種戶型或某樓棟 新街口 誠(chéng)意但未能購(gòu)到低價(jià)單位的客戶 對(duì)其針對(duì)的對(duì)象促銷效果好 其實(shí)是一種變相的降價(jià),用于彌補(bǔ)層高引起的價(jià)高

節(jié)日大禮包 普遍適用 逢年過(guò)節(jié) 新街口 誠(chéng)意客戶及新客戶 對(duì)逼定誠(chéng)意客戶及吸引新客戶的效果都很好 還可為現(xiàn)場(chǎng)吸引人氣

送購(gòu)物卡/消費(fèi)券 適用于發(fā)展商有相關(guān)資源樓盤 一定時(shí)期內(nèi)購(gòu)房送可用于大商場(chǎng)的購(gòu)物卡 時(shí)代都會(huì) 喜愛消費(fèi)的青年/小戶型業(yè)主 對(duì)逼定客戶有效 與知名大型商場(chǎng)/企業(yè)聯(lián)盟,間接可以提高樓盤形象

六、小戶型活動(dòng)集錦

1、游園會(huì)
2、燒烤野餐會(huì)
3、音樂(lè)會(huì)
4、化妝舞會(huì)
5、水果節(jié)
6、異國(guó)風(fēng)情節(jié)
7、咖啡節(jié)
8、紅酒節(jié)
9、大盆菜
10、美食節(jié)
11、文化休閑節(jié)
12、刨冰節(jié)
13、裝修講座
14、美容講座
15、抽獎(jiǎng)活動(dòng)
16、跆拳道活動(dòng)
17、經(jīng)典電影回放活動(dòng)
18、歡樂(lè)家庭游戲賽
19、交友PARTY
20、節(jié)日PARTY
21、攝影展
22、藝術(shù)畫展

篇2：小戶型概念推廣形象包裝

　　小戶型概念推廣及形象包裝

　　1、小戶型物業(yè)營(yíng)銷特點(diǎn)

　　1) 小戶型營(yíng)銷更加注重概念的運(yùn)用和形象的塑造

　　相對(duì)于其他物業(yè)類型而言，小戶型更加注重形象的塑造，這主要是由于小戶型的物業(yè)特點(diǎn)決定的，小戶型物業(yè)面對(duì)的客戶群目前主要是年輕人，這類人群思想觀念先進(jìn)，易于接受新概念、新思想、同時(shí)也喜歡新事物的沖擊。

　　因而，小戶型物業(yè)的營(yíng)銷顯得十分奪目，經(jīng)常讓人有耳目一新的感覺，新概念、新形象層出不窮。這些從案名、推廣主題、形象包裝等都可見一斑。蘋果園、檸檬印象;鈺龍園、炫特區(qū)、易構(gòu)空間、蘋果社區(qū)、蜂鳥社區(qū)、非常男女等案名都能讓人感覺到一種強(qiáng)烈的沖擊感。

　　從包裝來(lái)看，炫目的色彩、大量時(shí)尚元素的運(yùn)用極大的豐富了人們的視線，給人們帶來(lái)了視覺享受，使客戶在不知不覺中就陷入了美麗的"陷阱"之中。

　　2) 小戶型營(yíng)銷的手法更加多元化，也更易創(chuàng)新

　　概念演繹：小戶型大多會(huì)演繹某個(gè)概念作為形象的支撐和社會(huì)的關(guān)注點(diǎn)

　　主題活動(dòng)：組織網(wǎng)絡(luò)文學(xué)征集大賽

　　支付方式：零首付等

　　名人走秀 ：崔永元實(shí)話實(shí)說(shuō)皇庭世紀(jì)的開盤、中國(guó)女排東方都會(huì)的走秀。等等。

　　3) 小戶型營(yíng)銷更加注重文化營(yíng)銷

　　營(yíng)銷打出"文化牌"，當(dāng)?shù)囟魏蛢r(jià)格不再成為樓市競(jìng)爭(zhēng)的惟一因素的時(shí)候，文化營(yíng)銷的塑造成為一道亮麗風(fēng)景。如果說(shuō)在整體的市場(chǎng)容量和市場(chǎng)影響力上小戶型還沒有成為樓市的主流，那么在營(yíng)銷上，小戶型的營(yíng)銷卻是當(dāng)之無(wú)愧的最為引人注目的現(xiàn)象之一。相對(duì)一些大戶型項(xiàng)目客戶組成復(fù)雜，小戶型的目標(biāo)客戶集中明確，基本上是22至35歲之間的年輕白領(lǐng)，志趣相近，積極向上。而現(xiàn)代的流行文化，基本上是一種屬于年輕人的文化。

　　這種特點(diǎn)使得小戶型項(xiàng)目在營(yíng)銷過(guò)程中，可以更好的利用文化的力量來(lái)抓住目標(biāo)客戶。因而更多的利用文化營(yíng)銷的力量，包括各種晚會(huì)、時(shí)尚表演在小戶型社區(qū)具有廣泛的群眾基礎(chǔ)。

　　2、小戶型營(yíng)銷推廣概念解析

　　小戶型尤其注重概念推廣，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)、樹立市場(chǎng)形象，提升物業(yè)價(jià)值，吸引市場(chǎng)注意力。

　　1) 小戶型推廣概念

　　概念 基本特征 代表樓盤

　　Studio 小空間個(gè)性化辦公、居住 財(cái)富廣場(chǎng)B棟、歐陸經(jīng)典

　　SOHO Smalloffice&Home office的縮寫，居住辦公 建外SOHO

　　Loft LOFT英語(yǔ)的意思是指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層沒有內(nèi)墻隔斷的開放式平面布置的住宅 嘉銘桐城、金谷1號(hào)

　　Solo 精準(zhǔn)居住空間、原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房 綠景苑SOLO、金茂、金茂禮都

　　Montage 以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，可按積木式自由組合（即α-room ） 空間;蒙太奇

　　MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是移動(dòng)、辦公、居住 。

　　Condo 功能延展；國(guó)際condo標(biāo)準(zhǔn)的陽(yáng)光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與 麗陽(yáng)天下

　　2) 小戶型推廣概念案例

　　STUDIO --財(cái)富廣場(chǎng)-B

　　STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在國(guó)內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型，在國(guó)際上也沒有形成定論。概念要素包括：針對(duì)中小型服務(wù)企業(yè)-- "發(fā)展中企業(yè)"；相對(duì)于寫字樓面積更小；對(duì)地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計(jì)；共享一流資源，包括共享律師、共享會(huì)計(jì)師、共享秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊(cè)；商住兩用等。

　　消費(fèi)群體：STUDIO的消費(fèi)群體，是所謂的"發(fā)展中公司"，這些公司一般的規(guī)模在10 人以下，尚未形成強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支柱，又迫切需要發(fā)展并注重形象。此類公司一般為服務(wù)性行業(yè)，靠"腦力"經(jīng)營(yíng)。比如創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂(lè)、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)(包括網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì))等新興行業(yè)。

　　典型案例：財(cái)富廣場(chǎng)B棟。財(cái)富廣場(chǎng)根據(jù)后工業(yè)時(shí)代無(wú)限事業(yè)空間（OPEN HOUSE）項(xiàng)目形象定位，項(xiàng)目在推廣中的主題演變?yōu)?整體：國(guó)際商務(wù)窗口 深圳財(cái)富門戶；B棟：國(guó)際STUDIO。"推廣策略是先期以高檔商務(wù)整體形象面市，統(tǒng)一形象，整體推廣；后續(xù)根據(jù)A,B棟的實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)，調(diào)整B棟形象為國(guó)際STUDIO，使B棟形象更加鮮明，營(yíng)造形象差異，以加速B棟銷售。A棟面向成熟期公司（大中型辦公），注重辦公形象與空間的使用效率；B棟面向知識(shí)型公司（小型辦公），關(guān)注空間分隔與開放辦公的均衡性。最終市場(chǎng)表現(xiàn)/客戶認(rèn)同是：深圳商務(wù)銷售冠軍、深圳最佳地鐵物業(yè)、提升企業(yè)形象，一步到位的選擇。

　　SOHO --建外SOHO

　　SOHO（家庭辦公）：一詞起源于80年代的紐約，因藝術(shù)家云集而出名，那里風(fēng)情獨(dú)特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來(lái)有日本人在建筑中引用了SOHO這個(gè)詞，即是"Small Office Home Office"的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。

　　典型個(gè)案：建外SOHO，位于長(zhǎng)安街上，國(guó)貿(mào)中心正對(duì)面，是北京的商業(yè)心臟。 建外SOHO總占地面積為12.28公頃（東西長(zhǎng)約760米），總建筑面積約為70萬(wàn)平米，地下建筑面積為19萬(wàn)平米，地上建筑面積約51萬(wàn)平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所。

　　LOFT --嘉銘桐城和金谷1號(hào)

　　LOFT概念：英語(yǔ)的意思是指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。LOFT發(fā)源于六七十年代美國(guó)紐約的建筑，逐漸演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。

　　消費(fèi)群體：LOFT是同時(shí)支持商住兩用的樓型，所以主要消費(fèi)群體包括個(gè)性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺(tái)演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等；作為個(gè)性上的考慮，許多年輕人以及藝術(shù)家都是LOFT的消費(fèi)群體，甚至包括一些IT企業(yè)。

　　典型個(gè)案： 嘉銘桐城位于亞運(yùn)村北苑路以東，地處新圈定的"奧運(yùn)村"址的門戶之上，北面是將由大陸和港臺(tái)三方共同興建、緊鄰中心市區(qū)的多功能高爾夫球場(chǎng)；嘉銘桐城的半圍合式建筑是國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司---加拿大B+H國(guó)際建筑事務(wù)所大師之作。300米長(zhǎng)的天然梧桐大道，社區(qū)最集中、最富有藝術(shù)氣息的文化休閑走廊，此刻

、即使不在法國(guó)你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之約，其實(shí)在嘉銘。桐城無(wú)論是林陰大道、還是會(huì)所概念下的文化體育設(shè)施或個(gè)性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉銘。

　　SOLO --時(shí)代SOLO

　　概念：原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店、24小時(shí)自助式健身房等。

　　消費(fèi)群體：SOLO的消費(fèi)群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨(dú)立的年輕人。共同點(diǎn)是：大學(xué)畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，通常有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。

　　典型個(gè)案："時(shí)代SOLO"地處崇外大街新世界商場(chǎng)西側(cè)，為崇文門新世界商圈的核心區(qū)域。以新世界百貨，新世界萬(wàn)怡酒店、正仁大廈等為核心，大康大廈、廖氏文德大廈、金綸大廈及眾多寫字樓，各種餐飲娛樂(lè)設(shè)施組成了成熟完善、商務(wù)氣氛濃厚的新世界商圈。"時(shí)代SOLO"位于崇外大街與即將通車的祈年殿大街之間，得兩路之便利，同時(shí)也肩負(fù)著溝通兩個(gè)商圈的責(zé)任。周邊：商圈核心區(qū)商務(wù)氣氛濃厚，周邊被*廣場(chǎng)、前門、天壇、明城墻遺址公園等所包圍，堪稱最具北京特色的商務(wù)區(qū)。主力戶型在30-50平方米(建筑面積)，以京城寫字樓前所未有的面積出售。可以以銷售戶型為基礎(chǔ)自由組合，可大可小，可進(jìn)可退。配合精準(zhǔn)辦公室所推出的"精英商務(wù)"辦公服務(wù)模式，將公司日常事務(wù)性工作全部剝離出來(lái)，連同財(cái)務(wù)、法律等服務(wù)由"精英商務(wù)"辦公體系一并向您提供，使您從消耗性固定資產(chǎn)投入、低頻使用空間，行政人員聘用等繁雜的事務(wù)中脫離出來(lái)。

　　蒙太奇(montage) --空間蒙太奇

　　蒙太奇(montage)屬設(shè)計(jì)原理。最突出的特點(diǎn)是以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型。其樓內(nèi)無(wú)承重墻，空間過(guò)渡沒有任何明梁、暗梁。大空間平面（free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購(gòu)買時(shí)就可以按需訂做…。通俗地講，如果你對(duì)戶內(nèi)的格局不滿或更進(jìn)一步，想實(shí)現(xiàn)戶與戶之間的合并，不管你對(duì)空間有什么想法，馬上會(huì)被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實(shí)現(xiàn)。所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購(gòu)買時(shí)就可以按需訂做。

　　典型個(gè)案："空間蒙太奇"是現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)技術(shù)的革命；大跨度預(yù)應(yīng)力樓板技術(shù)的使用；使樓內(nèi)的墻均可拆移，沒有任何明梁和暗梁；可以象搭積木一樣自由組合各種形態(tài)的戶型；二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶；甚至能組合出京城最大的1000平方米戶型--一層做一戶；也可以分割出京城最小的戶型50余平方米。

　　Condo--麗陽(yáng)天下

　　Condo概念：condo緣起（in America）:60年代以后發(fā)展起來(lái)的一種新興物業(yè)形式，首先在美國(guó)立法建造；"任何集合式的社區(qū)，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo為了使生活更為簡(jiǎn)易、方便，除了一般性的休閑設(shè)施外，更有加入餐廳、購(gòu)物中心、娛樂(lè)設(shè)備等，有些更提供退休老人照護(hù)服務(wù)，使住入Condo的住戶，更能自給自足"。

　　事實(shí)上，按照原有的 condo定義，目前我們居住的小區(qū)都是condo。時(shí)至今日，在美國(guó)condo已發(fā)展為一種高級(jí)商務(wù)公寓，主要用于投資，相當(dāng)于目前深圳的酒店式公寓。Condo在發(fā)展變遷的過(guò)程中在物業(yè)的形式上有了很大的改變，但并沒有改變它所倡導(dǎo)的精神。

　　典型個(gè)案：麗陽(yáng)天下地處深圳市濱河路新洲立交東南角，陽(yáng)光四季花園正南，緊鄰新洲路和石廈中學(xué)。項(xiàng)目占地6731平米，總建筑面積61776平米，由2棟32層塔樓組成，其中1-2層為4500平米的商業(yè)裙樓，3樓架空，4樓以上為住宅。項(xiàng)目毗鄰中心區(qū)，地理位置一流；周邊配套成熟，交通便利，居家生活相當(dāng)方便。

篇3：小戶型概念

　　小戶型的概念

　　"小戶型"是一個(gè)由市場(chǎng)形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴(kuò)大到60平米。"小戶型"已成為樓市中最搶眼的一個(gè)概念。

　　狹義的小戶型就是指一居室，或者是15-20平方米的戶型，其實(shí)不僅僅是這些。小戶型有一個(gè)共同的特點(diǎn)，相對(duì)于過(guò)去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來(lái)的90、100平米變成60-70平米；三居由原來(lái)的130、140平米變成100-110平米上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒有降低。

　　房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，小戶型是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果。小戶型的熱銷表明需求市場(chǎng)的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場(chǎng)已經(jīng)從為"有錢人"服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。