小戶型風(fēng)潮之產(chǎn)品篇
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在小戶型的價(jià)格評(píng)判上 直面小戶型８大敏感話題
當(dāng)“小戶型”與年輕、時(shí)尚、獨(dú)立、低總價(jià)、自由等詞聯(lián)系起來(lái)的時(shí)候，似乎一夜間它就紅遍了京城上下。就如世界上從來(lái)沒(méi)有十全十美的事情一樣，小戶型的種種問(wèn)題也隨著ＳＯＬＯ和“非常男女”的入住暴露在大家面前。反思也好不屑也罷，今年的小戶型仍然高燒不退。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)上的小戶型項(xiàng)目已有２０多個(gè)，有的甚至有幾十萬(wàn)平方米的體量。
上周五，本報(bào)與焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ．ｃｎ合作，邀請(qǐng)了目前市場(chǎng)上比較有代表性的小戶型項(xiàng)目代表，在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)與網(wǎng)友就小戶型的若干敏感話題進(jìn)行了兩小時(shí)的網(wǎng)上直播。
第一關(guān)鍵詞：舒適
為了保證小面積，你們的小戶型是否犧牲了居住應(yīng)有的舒適？
吳江：我從三方面介紹一下后現(xiàn)代城的小戶型產(chǎn)品。一是后現(xiàn)代城是個(gè)從設(shè)計(jì)開(kāi)始的純粹小戶型，并非后期改造的，所以它從頭到腳都是按照小戶型的模式設(shè)計(jì)的，因此針對(duì)性比較強(qiáng)，避免了很多不足，考慮比較周到，功能分區(qū)和各種使用功能都比較齊全和完善。
二是我認(rèn)為小戶型的舒適度不應(yīng)該只看室內(nèi)，還要全面衡量舒適度，比如通風(fēng)、采光和周?chē)呐涮浊闆r、空間完善程度等，從這方面看后現(xiàn)代城是比較出色的。
三是后現(xiàn)代城的“梯戶比”，早期的小戶型項(xiàng)目一層有二三十套房子，而后現(xiàn)代城一層只容納五到八戶，兩部電梯，使得整個(gè)小戶型的舒展程度很好，通風(fēng)采光各方面自然比較出色，它的“梯戶比”實(shí)際在按照大戶型的模式做。
王卉：“鳳蝶獨(dú)立”與炫特區(qū)、后現(xiàn)代城的最大區(qū)別在于它不是純小戶型社區(qū)，社區(qū)賣(mài)了兩年，今年的“鳳蝶獨(dú)立”應(yīng)該是結(jié)盤(pán)產(chǎn)品，既然不是純小戶型社區(qū)，我們最多考慮的就是它的舒適度。居室、客廳和臥室的分區(qū)是非常明確的。從廚衛(wèi)的要求來(lái)講，小戶型保持了前期中等面積戶型廚衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在廚衛(wèi)不縮減面積的情況下，只把客廳和臥室的面積相對(duì)縮小，以達(dá)到居室面積功能分區(qū)相對(duì)舒適的要求。
郭玉山：北京市場(chǎng)上自始至終都有小戶型，但都是混雜在大戶型中的，純粹的小戶型是從這兩年開(kāi)始的。炫特區(qū)在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，產(chǎn)品是完全根據(jù)充分滿足客戶的功能要求設(shè)計(jì)的，比較舒適。比如炫特區(qū)的面積是從４０到８０平方米，廚房衛(wèi)生間都很獨(dú)立，居住功能是齊全的，而且客廳和起居室也是獨(dú)立分區(qū)。
第二關(guān)鍵詞：零居室
你們的小戶型是不是省掉廚房、起居室的迷你戶型？
吳江：現(xiàn)在來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)商品房的主力已經(jīng)從金字塔尖向大量的年輕人轉(zhuǎn)移，這部分年輕人需要的是首付、月還款壓力都小的房子，但絕不是功能不全的房子。我們認(rèn)為后現(xiàn)代城應(yīng)該叫緊湊型社區(qū)，戶型是緊湊型的戶型，因?yàn)樗谑褂霉δ苌虾途幼⊥晟菩陨厦?，是沒(méi)有任何問(wèn)題的。后現(xiàn)代城最小的戶型是將近５０平方米，這樣的話，它的使用功能會(huì)非常齊全和完善，一個(gè)人住或者一對(duì)夫妻住，都會(huì)覺(jué)得比較舒適。我們認(rèn)為，尊重客戶才能做出最好的產(chǎn)品。
王卉：我們的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，功能性考慮得就比較多。“鳳蝶獨(dú)立”的設(shè)計(jì)思路是絕不能把小戶型作成一個(gè)簡(jiǎn)單的宿舍，如果業(yè)主后期的發(fā)展非常好，更換比較大的住宅后，可以把“鳳蝶獨(dú)立”用作投資；如果業(yè)主后期發(fā)展不是很好，也可以把“鳳蝶獨(dú)立”當(dāng)作終身住宅，因?yàn)樗墓δ苄院苋?
郭玉山：炫特區(qū)的產(chǎn)品里邊沒(méi)有這種戶型。炫特區(qū)戶型的使用功能是齊全的，比如廚房，我們采用了燃?xì)獾膹N房，這對(duì)通風(fēng)要求較高，就要有獨(dú)立對(duì)外的窗。
第三關(guān)鍵詞：概念淖終
小戶型到底是什么東西？
吳江：我認(rèn)為小戶型實(shí)際上應(yīng)該是緊湊型的產(chǎn)品，并不是說(shuō)只要小就一切ＯＫ。小戶型是人成長(zhǎng)過(guò)程中的第一套住宅，也可能成為終身的住宅，因此小戶型也必須滿足使用功能齊全的條件。
王卉：這個(gè)“小”我認(rèn)為有兩重含義：一重是面積小，但不能因?yàn)槊娣e小就忽略它的功能性；另外就是月供和首付低。這也是小戶型應(yīng)市場(chǎng)而生的基本原因，它能夠滿足一部分投資客戶或滿足第一次置業(yè)的需求。
郭玉山：實(shí)際上小戶型是相對(duì)大戶型來(lái)說(shuō)的，沒(méi)有什么固定的模式，它的特點(diǎn)就是總價(jià)偏低，
還款壓力小，投資價(jià)值明顯。從市場(chǎng)上看，小戶型有它足夠的需求人群，有絕對(duì)的立足之地。第四關(guān)鍵詞：投資什么東西
現(xiàn)階段為了自住，以后更換大戶型，小戶型用來(lái)投資，是不是一個(gè)好的投資產(chǎn)品？
吳江：后現(xiàn)代城在銷(xiāo)售前期，購(gòu)買(mǎi)前面兩棟樓的業(yè)主大部分是自住，但是從第三棟樓到現(xiàn)在的二期，我們發(fā)現(xiàn)投資的客戶大量上升。為什么呢？我認(rèn)為剛開(kāi)始買(mǎi)后現(xiàn)代城的，大多數(shù)是因?yàn)樗鄬?duì)低的價(jià)格可以解決自己居住的問(wèn)題，而到后來(lái)更多的人看到了后現(xiàn)代城的投資潛力。這個(gè)投資潛力我個(gè)人認(rèn)為是對(duì)后現(xiàn)代城的評(píng)價(jià)。
后現(xiàn)代城是具有城市功能的大盤(pán)，我們把它定位為ＣＢＤ周邊的文化中心、休閑中心和輻射ＣＢＤ的商業(yè)磁點(diǎn)。這樣的樓盤(pán)，能夠持續(xù)提供升值和保值的動(dòng)力。我們認(rèn)為可能很多客戶看到了這一點(diǎn)，所以他們才會(huì)選擇后現(xiàn)代城做投資。
王卉：說(shuō)到小戶型投資，任何一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)伊始，投資狀況都是首要考慮因素?！傍P蝶獨(dú)立”的特點(diǎn)則決定它是以居住為主，投資為輔。原來(lái)我們認(rèn)為投資客戶可能只占到一成到二成，從開(kāi)盤(pán)一個(gè)多月的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，卻比我們預(yù)期的還要好一些。原因我們也考慮了一下，無(wú)外乎兩點(diǎn)：一是“鳳蝶獨(dú)立”周?chē)鷽](méi)有與它類似的物業(yè)存在，“鳳蝶獨(dú)立”有其唯一性；再有就是“鳳蝶獨(dú)立”周邊對(duì)小戶型的需求很強(qiáng)，這兩點(diǎn)是導(dǎo)致鳳蝶獨(dú)立在投資方面比我們前期預(yù)期要好的原因。
郭玉山：小戶型在市場(chǎng)上的投資價(jià)值應(yīng)該是一直存在的，尤其在東區(qū)，公司和年輕人的數(shù)量在不斷增加，需求自然上升，投資價(jià)值當(dāng)然也不弱。像炫特區(qū)這樣的年輕人社區(qū)針對(duì)性極強(qiáng)，定位明確，因此它實(shí)際上永遠(yuǎn)都是年輕人的社區(qū)，當(dāng)然是投資的好目標(biāo)。
第五關(guān)鍵詞：價(jià)格住，以后更換大戶
小戶型是否還是“低總價(jià)高單價(jià)”？
吳江：在小戶型的價(jià)格評(píng)判上，我認(rèn)為不應(yīng)只看它的單價(jià)或者總價(jià)，更要看它提供給你什么樣的生活，房子是有價(jià)的，但是你的生活是無(wú)價(jià)的。在后現(xiàn)代城你要看花多少錢(qián)買(mǎi)到美國(guó)式的后街生活，花了多少錢(qián)買(mǎi)到了比較舒適的戶型，花了多少錢(qián)買(mǎi)到了比較好的梯戶比，花了多少錢(qián)買(mǎi)到了精裝修的配置，這樣算下來(lái)它還是很值的。
郭玉山：炫特區(qū)在開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)是每平方米５６００元，總價(jià)基本上在３０～４０萬(wàn)左右，在價(jià)格和居住舒適度方面找到了比較好的平衡點(diǎn)。戶型也從最初的１．０版升級(jí)到３．０版，包括我們配送的家電、家具也是在不斷升級(jí)，是性價(jià)比很高的產(chǎn)品。
第六關(guān)鍵詞：壽命網(wǎng)聯(lián)合主辦小戶型
小戶型是不是過(guò)渡產(chǎn)品？
吳江：我一直在強(qiáng)調(diào)后現(xiàn)代城不是小戶型而是緊湊型戶型，而緊湊型的戶型絕不是過(guò)時(shí)或者過(guò)渡產(chǎn)品。認(rèn)定一個(gè)產(chǎn)品是否“過(guò)渡”有幾方面：
第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業(yè)主就沒(méi)有理由因?yàn)槭孢m度去調(diào)換房子。
第二，它是否能滿足基本的生活需要，而且在基本需求滿足的情況下，它是否有情調(diào)。如果一個(gè)產(chǎn)品在滿足生活需要的情況下又做出了情調(diào)，就有足夠的生命力。
比如說(shuō)后現(xiàn)代城每一個(gè)小戶型都有非常大的落地窗，在落地窗前面還放了一個(gè)非常有味道的小臺(tái)子，可以放床榻或者是可以用作休息；而且６０多平方米的房子做出９平方米的衛(wèi)生間。這些都賦予了房子更多的情調(diào)生活。
第三，它是否具有合理舒適的面積和人口密度。在后現(xiàn)代城的樓道里看不到密密麻麻的樓門(mén)和電梯，看到的是非常舒適的過(guò)道和開(kāi)敞的大堂，每層的戶數(shù)只有５到８戶，從這點(diǎn)看后現(xiàn)代城也不渡過(guò)度性產(chǎn)品。
最后，看它是否有城市功能。我們這兒有一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，就是白領(lǐng)帶著父母一起入住。我認(rèn)為這些業(yè)主實(shí)際上看重的是我們這個(gè)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期居住的價(jià)值。作為一個(gè)白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，他在平時(shí)日常工作中間很忙，回到家以后，他可以去會(huì)所，可以健身，可以在兩公里長(zhǎng)的十字商業(yè)街上來(lái)回逛……后現(xiàn)代城具有微縮城市的功能，除了居住功能，還具有娛樂(lè)文化等城市功能。這種產(chǎn)品第一是具有升值潛力的產(chǎn)品，第二是不屬于過(guò)渡性產(chǎn)品，而且會(huì)在ＣＢＤ商圈占據(jù)非常重要的位置。
郭玉山：從產(chǎn)品和市場(chǎng)的角度來(lái)看，炫特區(qū)應(yīng)該是一個(gè)年輕人的社區(qū)，為什么我們一直在突出年輕人的社區(qū)呢？因?yàn)榍嗄曩?gòu)房者是會(huì)長(zhǎng)期存在的，所以這種產(chǎn)品在市場(chǎng)的需求也是長(zhǎng)期的。所以，無(wú)論是出租還是出售，都會(huì)有良好的市場(chǎng)消化能力。所以從這個(gè)角度講，我們的產(chǎn)品不是一種過(guò)渡的產(chǎn)品。
第七關(guān)鍵詞：配套
小戶型面積經(jīng)濟(jì)，配套是否也精簡(jiǎn)？
吳江：說(shuō)后現(xiàn)代城的配套不能脫離它所處的大環(huán)境。后現(xiàn)代城北部是一個(gè)城市鐵路的貨運(yùn)站，這個(gè)貨運(yùn)站雖然沒(méi)有什么噪音，但是在景觀上面是比較差的，過(guò)了貨運(yùn)站就是通惠河，通惠河那邊有奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園。后現(xiàn)代城
針對(duì)這些，第一在隔絕社區(qū)外的不良景觀和東四環(huán)噪音方面做了很多的工作；第二在對(duì)著貨運(yùn)站的地方，建了兩棟商務(wù)樓，起到街墻的作用，阻隔了社區(qū)外的噪音。后現(xiàn)代城的規(guī)劃是十字交叉街，把社區(qū)分為四塊，在交叉街上營(yíng)造了美國(guó)后街生活，我們希望它成為北京繼東三環(huán)、東四環(huán)以及三里屯以后，一個(gè)非常時(shí)尚、熱鬧，年輕人愿意光顧的街道。除此之外，我們還設(shè)計(jì)了２．３萬(wàn)平米的會(huì)所。后現(xiàn)代城定義為城市運(yùn)營(yíng)的概念，開(kāi)發(fā)商不只在做一個(gè)社區(qū)，而是在做城市運(yùn)營(yíng)商，希望通過(guò)這里的配套和設(shè)施吸引ＣＢＤ的人到這里來(lái)娛樂(lè)購(gòu)物。王卉：我們自己有一個(gè)成熟的會(huì)所，非常適應(yīng)年輕人的需求，配有茶室、書(shū)屋等，以及其他比較適合中關(guān)村人的配套。另外中關(guān)村的社區(qū)還有一個(gè)特別突出的優(yōu)勢(shì)，就是教育配套相當(dāng)完善，這種優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。
郭玉山：炫特區(qū)在配套上的完善也是銷(xiāo)售比較旺的原因之一。炫特區(qū)在配套上完全依照年輕人的需求設(shè)置，比如青鳥(niǎo)會(huì)所，有７０００平方米，包括室內(nèi)游泳池、球類等。另外我們還有主題私會(huì)所，給年輕人提供交流的空間。
第八關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)配套是否也精簡(jiǎn)
小戶型存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避？
吳江：小戶型的最大風(fēng)險(xiǎn)在于社區(qū)日后的管理中會(huì)面臨經(jīng)常更換房東和房客所帶來(lái)的不安全和不舒適的居住氛圍。
后現(xiàn)代城一直強(qiáng)調(diào)緊湊型的戶型，吸引的租客是高素質(zhì)的租客，而不是經(jīng)常在換房的短期租客。
第二，開(kāi)發(fā)商新松集團(tuán)目前在北京至少有６個(gè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況都非常好，實(shí)力也非常強(qiáng)。后現(xiàn)代城不存在是否有錢(qián)把房子蓋起來(lái)的問(wèn)題。
第三，大家擔(dān)心裝修的問(wèn)題，后現(xiàn)代城在做完樣板間后歡迎客戶去參觀，客戶可以跟我們多做交流，發(fā)展商將盡心盡責(zé)做好這個(gè)工作。
王卉：客戶對(duì)小戶型的顧慮大概集中在這么幾個(gè)問(wèn)題，首先是使用率偏低，其次是后期裝修質(zhì)量得不到保證。小戶型產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)就存在使用率偏低的弊端，這無(wú)法避免，但客戶在理解到之后還是可以接受的?！傍P蝶獨(dú)立”的小戶型使用率可以達(dá)到近８０％，這種使用率在小戶型產(chǎn)品里應(yīng)該算是比較高的?！傍P蝶獨(dú)立”的精裝修是在考慮再三、長(zhǎng)期調(diào)研后才推出來(lái)的，我們力求在入住階段不發(fā)生任何爭(zhēng)議。在合同簽定執(zhí)行階段，客戶提出來(lái)的要求我們會(huì)盡可能滿足。
郭玉山：在精裝修上，我們希望盡可能不出問(wèn)題，或者少出問(wèn)題。我們采取了很多的措施，包括業(yè)主監(jiān)理會(huì)。我們還為精裝修專門(mén)聘請(qǐng)了專業(yè)的家庭住宅裝修監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理。
另外，炫特區(qū)目前銷(xiāo)售回款６個(gè)多億，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，已經(jīng)沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)了。對(duì)于廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)，也沒(méi)有必要擔(dān)心開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金投入、沒(méi)有實(shí)力等等，目前炫特區(qū)的投資商還沒(méi)有跟銀行貸過(guò)款。
篇2：小戶型購(gòu)買(mǎi)行為分析小戶型目標(biāo)群
小戶型購(gòu)買(mǎi)行為分析及小戶型的目標(biāo)群
隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購(gòu)買(mǎi)行為變得越來(lái)越理性化，人們?cè)絹?lái)越懂得享受生活和投資生活。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有高檔市場(chǎng)向大眾市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運(yùn)而生。
1、小戶型市場(chǎng)的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購(gòu)買(mǎi)小戶型的主要目的是投資謀取回報(bào)。
2、推廣計(jì)劃及建議
1）4P和4C理論的應(yīng)用
所謂4P即指產(chǎn)品、價(jià)格、促銷(xiāo)及渠道，四者相輔相成，密不可分。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個(gè)層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價(jià)格以產(chǎn)品為依托；促銷(xiāo)并不能夠開(kāi)拓市場(chǎng)，而是刺激客戶對(duì)產(chǎn)品的有效需求；有效的營(yíng)銷(xiāo)渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。
對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來(lái)的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營(yíng)銷(xiāo)推廣中置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。這就要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，不僅要注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)前期的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問(wèn)題。房地產(chǎn)價(jià)格的定位一定要?jiǎng)?wù)實(shí)，以產(chǎn)品為依托，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重高性價(jià)比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免"有價(jià)無(wú)市"。促銷(xiāo)是營(yíng)銷(xiāo)中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場(chǎng)中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷(xiāo)可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的促銷(xiāo)模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷(xiāo)提高一個(gè)層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個(gè)值得深究的課題?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)，樓盤(pán)的銷(xiāo)售，基本上還是項(xiàng)目做廣告，銷(xiāo)售員在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)"守株待兔"，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡可能為客戶提供方便，為客戶節(jié)省時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本，多方面、復(fù)合渠道搭建一個(gè)開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品和消費(fèi)者交流溝通的互動(dòng)平臺(tái)。
4C即消費(fèi)者的欲望和需求、消費(fèi)者獲取滿足的成本，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的方便性和企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。
4C理論的營(yíng)銷(xiāo)主張注重消費(fèi)者導(dǎo)向，其精髓是由消費(fèi)者定位產(chǎn)品，它的核心理念是"請(qǐng)注意消費(fèi)者，而不是請(qǐng)消費(fèi)者注意"。
現(xiàn)代社會(huì)是崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。特別對(duì)于小戶型的目標(biāo)客戶，多為年輕時(shí)尚一族，他們充滿好奇心，他們消費(fèi)的時(shí)候更感性，他們購(gòu)買(mǎi)房子更側(cè)重于對(duì)一種生活模式的追求，所以產(chǎn)品的包裝，產(chǎn)品的形象就顯得更加重要，了解消費(fèi)者的真正需求，宣揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。
消費(fèi)者獲取滿意度的成本包括實(shí)際成本、時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。事實(shí)上，只有消費(fèi)者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現(xiàn)實(shí)。人們購(gòu)買(mǎi)小戶型的目的就是為了節(jié)約成本?？們r(jià)低節(jié)約的是實(shí)際成本，這也是小戶型熱銷(xiāo)的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節(jié)約了時(shí)間成本；客戶購(gòu)買(mǎi)小戶型可以節(jié)約租房的租金，節(jié)約機(jī)會(huì)成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機(jī)會(huì)成本?？蛻糍?gòu)買(mǎi)格林假日小戶型的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本不占優(yōu)勢(shì)，推廣中應(yīng)在實(shí)際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價(jià)，使物業(yè)的實(shí)際價(jià)格低于消費(fèi)者的心理價(jià)格，則可以引發(fā)購(gòu)買(mǎi)熱潮。
消費(fèi)者的購(gòu)房行為是一個(gè)程序相當(dāng)復(fù)雜、涉及面較廣、跨度時(shí)間較長(zhǎng)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，消費(fèi)者投入的不僅是數(shù)額巨大的資金，還要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。格林假日小戶型因?yàn)槲飿I(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購(gòu)買(mǎi)后給客戶節(jié)省時(shí)間成本，但我們可以在產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)期，給客戶以無(wú)微不至的關(guān)懷，盡可能為消費(fèi)者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)，網(wǎng)上定購(gòu)，或電話定購(gòu)，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車(chē)，以及進(jìn)行全程服務(wù)代理。只有不斷完善購(gòu)房服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，方便消費(fèi)者，才能獲得消費(fèi)者。
在接受了多年房地產(chǎn)廣告等促銷(xiāo)方式的教育后，消費(fèi)者日益成熟老練、對(duì)樓宇的綜合素質(zhì)的高下有著自己明確的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，普通的廣告說(shuō)辭、概念設(shè)計(jì)已經(jīng)難以讓他們動(dòng)心。營(yíng)銷(xiāo)中應(yīng)多注重一些溝通，少一些呆板的促銷(xiāo)，如定期回訪老客戶，客戶滿意度調(diào)查等等，將增加樓盤(pán)的美譽(yù)度，促進(jìn)樓盤(pán)的長(zhǎng)期銷(xiāo)售。
隨著社會(huì)的發(fā)展，人們消費(fèi)變得越來(lái)越理智，人們的生活方式、生活習(xí)慣也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，年輕人購(gòu)房時(shí)，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費(fèi)，這樣房地產(chǎn)的市場(chǎng)就放大了。
近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢(shì)，金字塔將變成菱形，人們的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，社會(huì)的有效需求擴(kuò)大。小戶型的市場(chǎng)需求進(jìn)一步放大。
跟隨而來(lái)的是小戶型市場(chǎng)放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時(shí)間就進(jìn)入完全競(jìng)爭(zhēng)階段。
篇3：小戶型房產(chǎn)分析
小戶型房產(chǎn)的分析
一、小戶型的概念
目前關(guān)于小戶型還沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的界定，不同的國(guó)家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟(jì)水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶型主要是從面積上來(lái)界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型，而將套內(nèi)的使用面積在15～30平方米左右的住宅定義為超小戶型。
二、小戶型住宅的區(qū)域分布規(guī)律
小戶型住宅的分布是依據(jù)其客戶的來(lái)源，不難看出小戶型住戶的年齡具有兩極分化的特點(diǎn)——年輕人和老年人，由于這兩類人對(duì)于城市公共交通的依賴性比較大，所以小戶型對(duì)地帶的分布，又會(huì)明顯地表現(xiàn)出聚居性。無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家的哪個(gè)城市中，從城市空間的分布，我們可以看出小戶型多聚居在以下三類地區(qū)：
一是鬧市中心，包括CBD區(qū)域和市中心，這種地段小戶型的出現(xiàn)，主要是由于地段的原因在起作用。比如在紐約CBD的核心區(qū)，就有許多出租的小戶型公寓，這樣公寓的業(yè)主往往是某個(gè)歷史悠久的商業(yè)世家，這種繁華地段的出租物業(yè)為他們的家族創(chuàng)造了一代又一代人的財(cái)富，而這些小戶型的租戶則多是一些商界新銳人物，要么是投資公司的操盤(pán)手，要么是廣告公司的創(chuàng)意總監(jiān)，對(duì)他們而言時(shí)間永遠(yuǎn)是最珍貴的，所以他們不可能把大量的時(shí)間用在乘車(chē)進(jìn)城和乘車(chē)下班的路上，所以他們大多選擇租用鬧市區(qū)的小戶型公寓，另外再購(gòu)買(mǎi)一幢郊區(qū)的別墅，過(guò)一種典型的“5+2”式生活。
第二類小戶型集中的地方則是城市輕軌交通的車(chē)站附近，在此居住的居民多為年輕的上班一族，他們由于買(mǎi)不起市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時(shí)到市中心去上班，所以他們最樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)輕軌車(chē)站附近的小戶型物業(yè)，這樣住宅與車(chē)站在15分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘地鐵上下班，而軌道交通最大的特點(diǎn)就是沒(méi)有紅綠燈，準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)，所以輕軌快速交通的車(chē)站附近，總會(huì)聚集大量的小戶型物業(yè)，這也就是國(guó)外通常所說(shuō)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)的概念。
第三類小戶型聚居地則是以工作為導(dǎo)向的。比如在大學(xué)城附近部分學(xué)生和教師的聚居，在科技園附近IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺(tái)附近廣告人的聚居等等。這種聚居也都會(huì)為這附近帶來(lái)相當(dāng)一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個(gè)專項(xiàng)區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。
從上述三種聚居不難看出，小戶型的聚居地往往和時(shí)間有著重要的關(guān)系，人們暫居于小戶型的目的往往大多數(shù)是為了求得時(shí)間上的節(jié)約，這種節(jié)約要么通過(guò)接近工作場(chǎng)地，要么通過(guò)接近城市交通設(shè)施，之所以有這種需要，還是由于小戶型的暫居性決定的，因?yàn)樾粜蜁壕右蛔宥际侨鄙贂r(shí)間的人。
三、小戶型發(fā)展的歷史進(jìn)程及趨勢(shì)
小戶型的劃分應(yīng)當(dāng)具體到產(chǎn)品的局部特征，至少可以劃分為五代小戶型：
第一代小戶型只是單純的小面積住宅，從生活需求、心理需求、室內(nèi)環(huán)境這三個(gè)因素講，第一代小戶型存在很多不足，例如容積率高、空間過(guò)于狹小、配套設(shè)施相對(duì)落后；
第二代小戶型是在對(duì)市場(chǎng)與產(chǎn)品進(jìn)行了仔細(xì)分析、定位后，整合各類資源，在產(chǎn)品理念與營(yíng)銷(xiāo)企劃上都有所突破和創(chuàng)新，全裝修概念開(kāi)始現(xiàn)身；
第三代小戶型使用功能越來(lái)越完善，除酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店以外，還引入了商務(wù)概念，在房型設(shè)計(jì)上出現(xiàn)了“買(mǎi)平面、送立體”的復(fù)式房型；
第四代小戶型在硬件方面朝國(guó)際上流行的酒店公寓看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶，使住戶真正享受到星級(jí)酒店的硬件設(shè)施，在管理方面聘請(qǐng)境外知名管理公司實(shí)現(xiàn)真正的酒店式管理；
第五代小戶型走“小戶型、大社區(qū)”的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性。小戶型和普通住宅混合的形式出現(xiàn)，小戶型既可以享受以前類似產(chǎn)品沒(méi)有的綠化景觀，又可以以一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域不被小區(qū)的普通客戶打擾。
綜述：
未來(lái)小戶型發(fā)展將呈現(xiàn)三大特征：
趨勢(shì)之一：雖說(shuō)小戶型是暫居性、投資性很強(qiáng)的房屋、但小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配置等許多地方會(huì)有更高的要求；
趨勢(shì)之二：小戶型以最小的面積單位為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，同時(shí)具備可持續(xù)發(fā)展的空間，空間可根據(jù)客戶不同的要求進(jìn)行再次調(diào)整，真正做到“量體裁衣”如：北京的“空間蒙太奇”；
趨勢(shì)之三：小戶型實(shí)行菜單式全裝修是住宅的大飛躍，它實(shí)現(xiàn)了住宅從半成品走向成品。菜單式裝修將促進(jìn)土建設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)相結(jié)合，使未來(lái)房型的居住功能更為完善。
說(shuō)到底，小戶型是供人們居住的房屋，因此，無(wú)論如何發(fā)展，小戶型將對(duì)居住功能最大化回歸，走最大化地適合人們的居住需求的方向，最大化地滿足人們對(duì)居住要求的不斷提高。
四、小戶型的特點(diǎn)及功能上的創(chuàng)新
小戶型住宅具有暫居性的特點(diǎn)，投資性和居住性同樣重要。
小戶型是過(guò)渡性產(chǎn)品，長(zhǎng)期回報(bào)率低，利潤(rùn)空間較大戶型要小。
小戶型并不意味著不舒適，而且我們同樣也要明白另外一個(gè)方面，那就是小戶型特別是一居室的小戶型，從其使用功能上肯定還是要受到許多面積上的限制，都不可能成為真正理想化的家居場(chǎng)所，所以小戶型在其使用屬性上也就更多的表現(xiàn)出暫居性。
所謂暫居性，通俗點(diǎn)講就是一個(gè)反正是要搬的家，一個(gè)帶有過(guò)渡性質(zhì)的家，而不是永久的理想居所。正是由于小戶型的這種暫居性使它表現(xiàn)出以下三種明顯的特點(diǎn)：
特點(diǎn)一：是住戶年齡的兩極分化，即：要么是三十歲以下的年輕人，要么是六十歲以上的老年人。這兩段時(shí)光恰恰是一個(gè)人一生住房生活中的兩個(gè)時(shí)段——開(kāi)始時(shí)段與結(jié)束時(shí)段。這兩個(gè)時(shí)段中的居民都會(huì)表現(xiàn)出一種明顯的過(guò)渡心態(tài)，在這種過(guò)渡心態(tài)的作用下，他們都會(huì)接受雖然不太舒適但卻足以合用的小戶型，但這種接受都只是一個(gè)時(shí)段內(nèi)的，特別對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，一旦他們立業(yè)成家，他們就總要從小戶型搬去一間更大的房子，由于這種轉(zhuǎn)換的存在使他們可能有兩種選擇——要么在一開(kāi)始就選擇租小戶型，要么在住完以后將自己所購(gòu)的小戶型出租；
特點(diǎn)二：小戶型具有投資性，例如購(gòu)買(mǎi)大戶型不同于買(mǎi)小戶型的業(yè)主將更多地考慮出租的可能，對(duì)小戶型業(yè)主而言，只有在未來(lái)具有合理投資回報(bào)的情況下，他們才會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)小戶型，否則他們寧可選擇租小戶型而不是購(gòu)買(mǎi)。但無(wú)論是租還是購(gòu)，這些年輕人總有一段時(shí)光要在小戶型中暫居，所以，從這種意義上講，小戶型的銷(xiāo)售時(shí)尚將永遠(yuǎn)是存在的。小戶型的投資空間也將是永遠(yuǎn)存在的。
特點(diǎn)三：就是對(duì)配套設(shè)施的依賴性。由于戶型小，內(nèi)部能容納的功能少，再加上居住小戶型的年輕一族往往是收入條件較好，但時(shí)間緊張的創(chuàng)業(yè)階段的年輕人，所以，他們往往更傾向于花錢(qián)買(mǎi)方便，用金錢(qián)換得時(shí)間，所以小戶型一般都建立在周邊社區(qū)環(huán)境較好的成熟區(qū)域。并且也往往處于交通易達(dá)性比較好的地區(qū)。只有這樣才能滿足其中的居民對(duì)城市配套設(shè)施的依賴。
總之，小戶型住宅住戶年齡的兩極化以及對(duì)配套設(shè)施的依賴性還有可投資性都是區(qū)別于其它物業(yè)類型的特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)從本質(zhì)上說(shuō)都
來(lái)自于小戶型的最本質(zhì)屬性——暫居性。基于以上小戶型的特點(diǎn)，小戶型在功能上已從租住功能向商務(wù)功能轉(zhuǎn)變。因?yàn)樾粜筒还馐怯脕?lái)住的，將商務(wù)區(qū)中以居住為主的小戶型項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成商務(wù)功能的小空間總比將一個(gè)大戶型社區(qū)改成小戶型要來(lái)得方便得多。目前，一些想自己創(chuàng)業(yè)或剛剛創(chuàng)業(yè)的年輕人面對(duì)寫(xiě)字樓高昂的租金望而卻步，商住兩用式的公寓也為了追求辦公的舒適性而將面積做得比較大。對(duì)于一個(gè)首付幾萬(wàn)元，月供不到兩千元的小戶型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，正是為這些人提供了一個(gè)可以承受的性價(jià)比優(yōu)良的辦公室。目前，還沒(méi)有一個(gè)小戶型項(xiàng)目明確提出這種類型，在不久的將來(lái)，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一批定位于年輕創(chuàng)業(yè)者的“小office”，為他們提供一個(gè)角逐商場(chǎng)的騰飛基地。
五、小戶型住宅客戶群的特點(diǎn)
目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：
1、投資型需求者。
在大城市，商務(wù)流動(dòng)人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶型可以用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所青睞。
2、自住型需求者。
?、賱倓偩蜆I(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買(mǎi)大住宅，或者在組建家庭之前沒(méi)有必要購(gòu)置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。
②中低收入階層。他們沒(méi)有能力承擔(dān)大戶型很高的房?jī)r(jià)，也許一生就只能購(gòu)買(mǎi)這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個(gè)人群是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。
③異地置業(yè)者。他們由于工作的關(guān)系暫時(shí)居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計(jì)，選擇購(gòu)買(mǎi)小戶型，將來(lái)可以出租或出售，還可以獲得一定的回報(bào)。
?、芡獾馗改概c兒女團(tuán)聚用。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來(lái)會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)小戶型給父母居住，這種趨勢(shì)在今后會(huì)更為明顯。
調(diào)查資料例舉：
20**年7月，《北京青年報(bào)》策劃了一次對(duì)北京市民就經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的面積要求是不同的。家庭年收入在3萬(wàn)元以下的人接近一半(44.9％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超過(guò)3萬(wàn)元的人希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在70-100平方米。綜合看來(lái)，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過(guò)了90％。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明面積較小的房子是普通人的首選。
潛在客戶：
在成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)中，小戶型的消費(fèi)者還有另外一個(gè)大類，那就是老年人，他們居住的小戶型通常不在市中心，而多在城市邊緣組團(tuán)的區(qū)域內(nèi)。
老年人居住的郊區(qū)小戶型通常都不是需要太大的面積，但由于地價(jià)相對(duì)較低，所以也不必修城里的小戶型那樣斤斤計(jì)較，一般而言，這種小戶型都要多留出一間房子作為自己的子女來(lái)探望父母時(shí)居住之用，從而從精神上滿足老年人對(duì)家庭生活的需要，這樣的小戶型設(shè)計(jì)可以說(shuō)是解決老年人住宅問(wèn)題的理想方法。
但這種客戶現(xiàn)在還存在一定的局限性，比如有的老人會(huì)在城市邊緣區(qū)域?yàn)樽约旱淖优I(mǎi)房，而自己依然留在城市中居住，究其原因主要有三點(diǎn)：一是他們城市內(nèi)的住宅往往為福利分房時(shí)的舊房子，居住條件與新購(gòu)住房不可同日而語(yǔ)，所以，他們的子女往往更傾向選擇新房子。二是由于我們的城市邊緣往往密度過(guò)大，反而沒(méi)有什么環(huán)境，老年人搬到這里，連找個(gè)公園散步都不可能，與市里相比，環(huán)境反而成了劣勢(shì)。三是這些城市邊緣組團(tuán)的配套設(shè)施都比較差，而老年人對(duì)這些配套設(shè)施，尤其是醫(yī)療設(shè)施的依賴性比較強(qiáng)，所以他們無(wú)法選擇在此居住。
六、小戶型住宅的舒適度需進(jìn)一步完善
面積小、總價(jià)低是小戶型的獨(dú)特之處，但僅有這些是不夠的。小戶型的居住舒適性當(dāng)然不如大戶型，但小戶型產(chǎn)品同樣應(yīng)該講究親和性和舒適度。小戶型的親和性必須要通過(guò)精密設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。容積率要低、綠化面積要大、通風(fēng)條件要好、人口密度要小、建筑用材要環(huán)保。為了達(dá)到降低小區(qū)的容積率和提高社區(qū)的綠化率這一目的，開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)不惜增加開(kāi)發(fā)成本，降低市場(chǎng)利潤(rùn)。
小戶型在開(kāi)發(fā)工藝上應(yīng)廣泛采用新技術(shù)、新工藝、新材料是提高住宅品質(zhì)的關(guān)鍵因素。我們現(xiàn)在采用的現(xiàn)澆樓板比起以前采用的預(yù)制樓板就是一種進(jìn)步，現(xiàn)澆樓板不僅可增強(qiáng)樓體的抗震性，也將商品房的凈高提高３厘米到５厘米，增強(qiáng)了居住舒適度。小戶型產(chǎn)品也要實(shí)現(xiàn)２４小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)，健康中央空調(diào)系統(tǒng)。
小戶型居住區(qū)內(nèi)更應(yīng)該注重綠化。小區(qū)內(nèi)綠化樹(shù)木、花草品種的選擇應(yīng)以吸塵、吸收二氧化碳等對(duì)人體有害氣體和釋放芳香氣味為主，在進(jìn)出入口處選擇種植吸收灰塵為主的花草樹(shù)木，在小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)循環(huán)道種植以吸收二氧化碳?xì)怏w為主的樹(shù)木花草，在集中綠化的地方種植以吸收有害氣體和釋放芳香為主的花草樹(shù)木，起到降溫增濕、改善小區(qū)熱環(huán)境的作用，為業(yè)主締造適宜人生活氛圍的功能。
七、小戶型住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)性
在近年房產(chǎn)市場(chǎng)中，小戶型投資是熱中之熱，據(jù)相關(guān)銷(xiāo)售公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，小戶型的購(gòu)買(mǎi)者中投資者占了半數(shù)。盡管近來(lái)小戶型在市場(chǎng)上銷(xiāo)售火爆、供不應(yīng)求，但也有種種跡象表明，小戶型投資已存在不少風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)之一
是小戶型的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題。以前市場(chǎng)上的不少小戶型是由 一些存量房改建而來(lái)的，房型、朝向等均存在一些問(wèn)題。即便是現(xiàn)在推出的一些小戶型，也是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計(jì)而成，朝向、走道等都存在一些問(wèn)題。如有的小戶型是全朝北設(shè)計(jì)，不利于居住健康。
風(fēng)險(xiǎn)之二
租金問(wèn)題。一幢樓中均為投資型的小戶型，在交付使用后，肯定在同一地點(diǎn)集中出現(xiàn)上百套的出租小戶型，于是出現(xiàn)了出租者大于求租者的現(xiàn)象，一些急于求成的出租者會(huì)降低租金，購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)原來(lái)打算月租2500 元的，現(xiàn)在只能降到2000 元了，如此造成投資回報(bào)率的下降和投資回收期的延長(zhǎng)。
風(fēng)險(xiǎn)之三
發(fā)展商心理價(jià)位提高的問(wèn)題。依據(jù)產(chǎn)品本身，小戶型的單價(jià)高于其他住宅１０％－２０％是正常的，但現(xiàn)在市場(chǎng)上的小戶型已經(jīng)將價(jià)格拔升至４０％－５０％，這就是一種超高暴利心態(tài)的體現(xiàn)。例如現(xiàn)在一些樓盤(pán)的小戶型均為東西向，但單價(jià)卻高過(guò)周邊相似樓盤(pán)的大戶型價(jià)格，這里固然包括家住成本的因素，但也不乏存在一種開(kāi)發(fā)商對(duì)小戶型抱有一種超高的暴利心態(tài)的趨勢(shì)。
另外，小戶型還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜及安全和社會(huì)問(wèn)題多等弊病。因此我們認(rèn)為投資小戶型還是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
八、小戶型開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的問(wèn)題
?、俚乩砦恢玫倪x擇方面。由于小戶型在近期的購(gòu)買(mǎi)者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便
捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。?、谠诜课莸慕Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面。為避免小戶型將來(lái)因面積小而遭到淘汰的厄運(yùn)，在建造和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采用先進(jìn)的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒(méi)有承重墻，廚衛(wèi)管線進(jìn)行適當(dāng)處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。
?、墼谶m應(yīng)市場(chǎng)需求方面。由于對(duì)小戶型的需求是社會(huì)中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開(kāi)發(fā)上，要注意不能一哄而起。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)居民對(duì)住宅需求的戶型也必然會(huì)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)，因而開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)需求的變化而及時(shí)地調(diào)整自己的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
總述：從上面這幾點(diǎn)我們不難分析出，小戶型住宅在現(xiàn)有市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力愈來(lái)愈強(qiáng)，市場(chǎng)占有率愈來(lái)愈高的態(tài)勢(shì)。雖然其存在一定的弊端和風(fēng)險(xiǎn)，但在進(jìn)行有效地分析和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位后，我認(rèn)為對(duì)于小戶型商務(wù)性的定位，應(yīng)該在未來(lái)幾年內(nèi)為這個(gè)小家伙注入新的活力，從而為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)。