商業(yè)地產(chǎn)前期策劃關(guān)于建筑設(shè)計(jì)的建議

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)從當(dāng)初以住宅開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過來，甚至對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理的重視程度已經(jīng)超過銷售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動(dòng)線等。

　　本文從后期經(jīng)營(yíng)、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)前期商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施的要求。以期在項(xiàng)目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計(jì)和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見，減少后期的改動(dòng)與損失。

　　一、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間

　　1、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體原則

　　商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式：

　?。?）室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場(chǎng)）

　　（2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）

　　（3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯(lián)購(gòu)物中心）

　?。?）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)）

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡迎的空間形式。

　　商業(yè)項(xiàng)目在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對(duì)得房率K（實(shí)際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達(dá)到80——90%，而室內(nèi)購(gòu)物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。

　　內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對(duì)的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：

　　（1）以主力店引導(dǎo)人流。

　　一般大型購(gòu)物中心都會(huì)引進(jìn)主力店來吸引人流，并對(duì)人流起到引導(dǎo)作用。通常會(huì)將主力店安排在整個(gè)人流動(dòng)線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過路線；例如很多大賣場(chǎng)會(huì)設(shè)置在相對(duì)比較靠里的位置，人流進(jìn)入大賣場(chǎng)必須要經(jīng)過較長(zhǎng)的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店?；蛘邔⒋筚u場(chǎng)設(shè)置在二樓，讓消費(fèi)者必須要從二樓經(jīng)過。

　　（2）以局部的造景、中庭聚集人流；

　　景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)檔次的符號(hào)。

　　景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地，迅速有針對(duì)性地引導(dǎo)人流。

　?。?）以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；

　　餐飲業(yè)態(tài)已被驗(yàn)證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場(chǎng)、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動(dòng)人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對(duì)人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。

　　餐飲業(yè)態(tài)有帶動(dòng)人氣的作用

　?。?）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；

　　出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會(huì)導(dǎo)致人流的流失以及商業(yè)動(dòng)線的混亂。通常商業(yè)項(xiàng)目的出入口會(huì)有主入口和次入口之分，主入口1~2個(gè)，次入口2~3個(gè)，視項(xiàng)目的具體面積而定。

　　出入口的位置通常是設(shè)置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。

　　商業(yè)街、商場(chǎng)的出入口設(shè)置比較

　　購(gòu)物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格，同時(shí)要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。

　　（1）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營(yíng)期購(gòu)物氣氛的營(yíng)造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　　（2）建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。

　　5、商業(yè)項(xiàng)目的無障礙設(shè)計(jì)

　　商場(chǎng)應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢(shì)群體提供良好的平等的購(gòu)物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　6、商業(yè)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)

　　豐富的綠化能營(yíng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺。如同其他設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始時(shí)就要拿出方案來，比如對(duì)種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。

　　7、公共部位的燈光照明設(shè)計(jì)

　　商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購(gòu)物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購(gòu)物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最大挑戰(zhàn)。

　　在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場(chǎng)、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。

　　在商業(yè)運(yùn)營(yíng)與建筑設(shè)計(jì)之間有時(shí)會(huì)產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會(huì)影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對(duì)新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性。

　　三、人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　人流系統(tǒng)是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)條件，失敗的人流規(guī)劃就會(huì)造成動(dòng)線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

　　商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對(duì)吸引人流及聚集人流具

有重要的意義。

　　1）人流規(guī)劃符合易達(dá)性

　　暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營(yíng)之根本。外部交通的易達(dá)性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。因此，商業(yè)項(xiàng)目必須具有非常好的易達(dá)性。

　　位于公交換乘站點(diǎn)、地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；過寬的主干道或者有護(hù)欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。

　　通?？梢愿鶕?jù)不同情況進(jìn)行如下設(shè)計(jì)：

　　*將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置

　　*在商場(chǎng)地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通

　　*設(shè)置過街人行天橋

　　*設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

　　2）停車體系

　　現(xiàn)代商業(yè)對(duì)停車要求越來越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動(dòng)線也越來越受到重視。人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計(jì)中最基本的一個(gè)滿足條件，越來越多的新建商業(yè)都會(huì)考慮專門的出租車上下客區(qū)。

　　對(duì)于大型商場(chǎng)而言，停車場(chǎng)地的設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的便捷性，并很大程度上影響到消費(fèi)者的購(gòu)物決定。從方便大多數(shù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，宜在商場(chǎng)外部周圍布置大量的地面停車場(chǎng)位，但在實(shí)際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫(kù)到商場(chǎng)內(nèi)部的動(dòng)線必須便捷、直達(dá)；另外，還需協(xié)調(diào)好商場(chǎng)的貨物運(yùn)輸、卸貨區(qū)及出租車?？奎c(diǎn)的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生相互干擾的影響。

　　大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見的是將車庫(kù)設(shè)置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫(kù)設(shè)置在地下一層，與家樂福賣場(chǎng)同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費(fèi)者購(gòu)物，也增加了商家的商業(yè)機(jī)會(huì)。

　　3）廣場(chǎng)

　　許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場(chǎng)周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營(yíng)銷活動(dòng)的空間。

　　大型商業(yè)的廣場(chǎng)，分為室內(nèi)和室外兩種情況：

　　室內(nèi)廣場(chǎng)中庭；是大型商場(chǎng)購(gòu)物中心必不可少的建筑元素。

　　室外廣場(chǎng)的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會(huì)設(shè)置在主入口或項(xiàng)目紅線。以溧陽(yáng)項(xiàng)目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設(shè)市民廣場(chǎng)。

　　一般廣場(chǎng)的用途主要有：

　　*設(shè)置地面停車場(chǎng)

　　*設(shè)置綠化、道路景觀

　　*設(shè)置消費(fèi)者休憩空間

　　4）外立面設(shè)計(jì)

　　形象鮮明、設(shè)計(jì)突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時(shí)也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。

　　從外立面設(shè)計(jì)的角度來看，符合產(chǎn)品、目標(biāo)客戶定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)型大型購(gòu)物中心的外立面不應(yīng)設(shè)計(jì)的太過高檔或另類，而是以暖色調(diào)、簡(jiǎn)約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計(jì)更為貼切普通大眾的審美觀點(diǎn)和消費(fèi)心理。

　　四、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計(jì)因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。

　　（一）物理因素

　　即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計(jì)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計(jì)。此類要求最好能夠在前期設(shè)計(jì)階段就明確下來，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過程中造成不必要的浪費(fèi)。

　?。ǘ┙ㄖO(shè)計(jì)因素

　　1、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價(jià)值。但在直線的人流動(dòng)線中，可以規(guī)劃幾個(gè)類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。

　　小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置，用于對(duì)人流的疏散引導(dǎo)。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價(jià)值。

　　2、為了有效拉動(dòng)次級(jí)通道商鋪的人流量，可將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，以拉升次級(jí)通道的人流量，同時(shí)也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。

　　3、如果商場(chǎng)面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。

　　為了最大限度的保證人流暢通，有時(shí)會(huì)將兩條通道之間的商鋪設(shè)計(jì)為前后通鋪，消費(fèi)者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設(shè)計(jì)也會(huì)存在一些問題，例如：

　　商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）

　　4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場(chǎng)的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。

　　適當(dāng)?shù)倪B廊設(shè)計(jì)會(huì)起到很好的人流引導(dǎo)作用，連廊可以比作為室內(nèi)的天橋，在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個(gè)商場(chǎng)格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。

　　5、在樓層之間設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)成剪刀式，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。

　　此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場(chǎng)里較為常見，這樣可以讓消費(fèi)者多繞半圈中庭，起到延長(zhǎng)行走路線的作用。

　　五、業(yè)態(tài)

　　1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場(chǎng)的中后端，在人流的影響下會(huì)極大的拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，最理想的人流拉動(dòng)策略是，將主力店設(shè)在高層。

　　2、按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買的目的，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上

　　3、按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，一般而言購(gòu)買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購(gòu)買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。

　　4、進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營(yíng)相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購(gòu)不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+1>2”的效果。

　　六、顧客生理、心理因素（緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感）

　　1、每層樓的人流過道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡(jiǎn)單易梳理的人流動(dòng)線，可以使消費(fèi)者更加輕松的行進(jìn)，而不會(huì)產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺，

從而喪失了再次光顧的情緒。

　　2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場(chǎng)的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。

　　3、在中庭小廣場(chǎng)設(shè)立休息區(qū)域，對(duì)不同的顧客進(jìn)行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。

　　4、應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識(shí)，方便顧客辨認(rèn)，避免了消費(fèi)者認(rèn)為商場(chǎng)像迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會(huì)再來的想法。

　　總之，通過對(duì)商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。

　　總結(jié)

　　以上從后期招商、經(jīng)營(yíng)的角度考慮了規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成功有哪些關(guān)鍵因素、商業(yè)建筑的人流系統(tǒng)規(guī)劃、時(shí)至今日最好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)生了哪些變化。主要對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)；人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行了著重的研究分析，注重在細(xì)節(jié)方面的要求，經(jīng)營(yíng)中問題的改進(jìn)，招商實(shí)踐中難點(diǎn)的建議。

篇2：建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化作業(yè)指導(dǎo)書

　　建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　中標(biāo)方案既已中標(biāo)，自有其高人一籌的亮點(diǎn)，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請(qǐng)纓更有高招。但中標(biāo)方案也并非完美無暇，總有拾遺補(bǔ)缺的優(yōu)化和細(xì)化的可能，要求總建筑師和本主辦崗位多方聽取意見，在眾說紛紜，七嘴八舌中提煉精華，環(huán)繞設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確的理念目標(biāo)，和設(shè)計(jì)師平等地研究探討，把建筑方案設(shè)計(jì)到滿意為止。

　　2.主管崗位總建筑師：主持專家評(píng)議會(huì)議，必要時(shí)與設(shè)計(jì)師討論交換意見，決定修改方案的取舍。

　　主辦崗位土建設(shè)計(jì)管理：收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建筑師的指示下和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。

　　3.規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化

　　3.1作業(yè)依據(jù)

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)的中標(biāo)方案，評(píng)標(biāo)組專家建議。

　　3.2緊前工作條件

　　規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。

　　3.3重點(diǎn)是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細(xì)調(diào)整：

　　3.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過次級(jí)道路與主干道連接；住宅前后的三級(jí)道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計(jì)成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細(xì)部的設(shè)計(jì)。

　　3.3.2要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。

　　3.3.3以鳥瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點(diǎn)高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽(yáng)臺(tái)，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。特別是板式建筑群。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯(cuò)位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。

　　3.3.4過分強(qiáng)調(diào)人車分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違，反而人車混雜。

　　3.3.5建設(shè)和維護(hù)城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長(zhǎng)期承擔(dān)很高的維護(hù)費(fèi)用。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對(duì)土地這種寶貴的社會(huì)資源的浪費(fèi)。

　　4.房型設(shè)計(jì)優(yōu)化

　　4.1作業(yè)依據(jù)

　　已通過審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。`

　　4.2緊前工作條件

　　從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設(shè)計(jì)開始之前。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對(duì)房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對(duì)細(xì)部尺度的調(diào)整。

　　4.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯人性化：

　　4.3.1按照客戶定位，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.3.2就算是特定的客戶群體，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。

　　4.3.3每個(gè)房間的長(zhǎng)寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學(xué)的原理。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。

　　4.3.4把最需要陽(yáng)光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽(yáng)光。

　　4.3.5敞開無必要封閉的空間，審視每扇門和窗的位置，有時(shí)只需稍作改動(dòng)，室內(nèi)通風(fēng)立刻得到改善。

　　4.3.6審視每垛內(nèi)墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質(zhì)的一定改成輕質(zhì)。

　　4.3.7注意避讓不便取消的柱和梁。

　　4.3.8室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。

　　4.3.9難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強(qiáng)修改效果更好。

　　5.立面造型優(yōu)化

　　5.1作業(yè)依據(jù)

　　規(guī)劃方案，擴(kuò)初方案和建筑施工圖。

　　5.2緊前工作條件

　　規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。

　　5.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯個(gè)性化：

　　5.3.1傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)觀只是讓新的建筑被動(dòng)地迎合和融合到現(xiàn)有的周圍環(huán)境里去，這長(zhǎng)期以來束膊了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新意識(shí)。應(yīng)該倡導(dǎo)一種主動(dòng)的協(xié)調(diào)觀念，那就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識(shí)的回味無窮，也可以有標(biāo)新立異的強(qiáng)烈對(duì)比。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。

　　5.3.2高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。上海地區(qū)的建筑屋頂從最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉(zhuǎn)*到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風(fēng)逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個(gè)性。

　　5.3.3清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異，個(gè)性特征難以體現(xiàn)。

　　5.3.4減少甚至取消如屋頂飄板等華而不實(shí)的非功能性裝飾，但遮陽(yáng)板，空調(diào)架，花盆架等有實(shí)際功能的外墻附件應(yīng)該有細(xì)部的裝飾設(shè)計(jì)。

　　5.3.5注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。

　　5.3.6精心布置用于墻面綠化的附屬構(gòu)件

，當(dāng)建筑投入使用后會(huì)使立面質(zhì)感和色感產(chǎn)生畫龍點(diǎn)睛的意外效果。

　　5.3.7不同的陽(yáng)臺(tái)形狀和布列會(huì)使立面產(chǎn)生不同陰影的效果。陽(yáng)臺(tái)欄板和扶手的用料最能調(diào)節(jié)建筑立面的虛實(shí)搭配。

　　5.3.8仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對(duì)隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。拖接的冷媒供徊管應(yīng)嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線槽內(nèi)，或在墻內(nèi)預(yù)埋套管內(nèi)穿接。

　　5.3.9外墻采取保溫構(gòu)造后要注意所有墻面附屬構(gòu)配件安裝的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)是否牢固和可靠。

　　5.3.10把握外墻裝飾材料的質(zhì)感和色彩關(guān)鍵在于搭配巧妙，并非價(jià)格貴的一定好。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會(huì)有滿意的效果。

　　5.3.11廣開思路，多請(qǐng)幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開言路，多請(qǐng)幾位不同年齡層次的專家審視評(píng)判。在這方面多花些時(shí)間和費(fèi)用非常值得。

篇3：建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化作業(yè)指導(dǎo)書

　　建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　中標(biāo)方案既已中標(biāo)，自有其高人一籌的亮點(diǎn)，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請(qǐng)纓更有高招。但中標(biāo)方案也并非完美無暇，總有拾遺補(bǔ)缺的優(yōu)化和細(xì)化的可能，要求總建筑師和本主辦崗位多方聽取意見，在眾說紛紜，七嘴八舌中提煉精華，環(huán)繞設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確的理念目標(biāo)，和設(shè)計(jì)師平等地研究探討，把建筑方案設(shè)計(jì)到滿意為止。

　　2.主管崗位總建筑師：主持專家評(píng)議會(huì)議，必要時(shí)與設(shè)計(jì)師討論交換意見，決定修改方案的取舍。

　　主辦崗位土建設(shè)計(jì)管理：收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建筑師的指示下和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。

　　3.規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化

　　3.1作業(yè)依據(jù)

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)的中標(biāo)方案，評(píng)標(biāo)組專家建議。

　　3.2緊前工作條件

　　規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。

　　3.3重點(diǎn)是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細(xì)調(diào)整：

　　3.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過次級(jí)道路與主干道連接；住宅前后的三級(jí)道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計(jì)成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細(xì)部的設(shè)計(jì)。

　　3.3.2要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。

　　3.3.3以鳥瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點(diǎn)高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽(yáng)臺(tái)，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。特別是板式建筑群。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯(cuò)位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。

　　3.3.4過分強(qiáng)調(diào)人車分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違，反而人車混雜。

　　3.3.5建設(shè)和維護(hù)城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長(zhǎng)期承擔(dān)很高的維護(hù)費(fèi)用。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對(duì)土地這種寶貴的社會(huì)資源的浪費(fèi)。

　　4.房型設(shè)計(jì)優(yōu)化

　　4.1作業(yè)依據(jù)

　　已通過審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。`

　　4.2緊前工作條件

　　從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設(shè)計(jì)開始之前。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對(duì)房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對(duì)細(xì)部尺度的調(diào)整。

　　4.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯人性化：

　　4.3.1按照客戶定位，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.3.2就算是特定的客戶群體，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。

　　4.3.3每個(gè)房間的長(zhǎng)寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學(xué)的原理。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。

　　4.3.4把最需要陽(yáng)光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽(yáng)光。

　　4.3.5敞開無必要封閉的空間，審視每扇門和窗的位置，有時(shí)只需稍作改動(dòng)，室內(nèi)通風(fēng)立刻得到改善。

　　4.3.6審視每垛內(nèi)墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質(zhì)的一定改成輕質(zhì)。

　　4.3.7注意避讓不便取消的柱和梁。

　　4.3.8室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。

　　4.3.9難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強(qiáng)修改效果更好。

　　5.立面造型優(yōu)化

　　5.1作業(yè)依據(jù)

　　規(guī)劃方案，擴(kuò)初方案和建筑施工圖。

　　5.2緊前工作條件

　　規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。

　　5.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯個(gè)性化：

　　5.3.1傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)觀只是讓新的建筑被動(dòng)地迎合和融合到現(xiàn)有的周圍環(huán)境里去，這長(zhǎng)期以來束膊了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新意識(shí)。應(yīng)該倡導(dǎo)一種主動(dòng)的協(xié)調(diào)觀念，那就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識(shí)的回味無窮，也可以有標(biāo)新立異的強(qiáng)烈對(duì)比。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。

　　5.3.2高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。上海地區(qū)的建筑屋頂從最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉(zhuǎn)*到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風(fēng)逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個(gè)性。

　　5.3.3清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異，個(gè)性特征難以體現(xiàn)。

　　5.3.4減少甚至取消如屋頂飄板等華而不實(shí)的非功能性裝飾，但遮陽(yáng)板，空調(diào)架，花盆架等有實(shí)際功能的外墻附件應(yīng)該有細(xì)部的裝飾設(shè)計(jì)。

　　5.3.5注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。

　　5.3.6精心布置用于墻面綠化的附屬構(gòu)件

，當(dāng)建筑投入使用后會(huì)使立面質(zhì)感和色感產(chǎn)生畫龍點(diǎn)睛的意外效果。

　　5.3.7不同的陽(yáng)臺(tái)形狀和布列會(huì)使立面產(chǎn)生不同陰影的效果。陽(yáng)臺(tái)欄板和扶手的用料最能調(diào)節(jié)建筑立面的虛實(shí)搭配。

　　5.3.8仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對(duì)隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。拖接的冷媒供徊管應(yīng)嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線槽內(nèi)，或在墻內(nèi)預(yù)埋套管內(nèi)穿接。

　　5.3.9外墻采取保溫構(gòu)造后要注意所有墻面附屬構(gòu)配件安裝的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)是否牢固和可靠。

　　5.3.10把握外墻裝飾材料的質(zhì)感和色彩關(guān)鍵在于搭配巧妙，并非價(jià)格貴的一定好。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會(huì)有滿意的效果。

　　5.3.11廣開思路，多請(qǐng)幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開言路，多請(qǐng)幾位不同年齡層次的專家審視評(píng)判。在這方面多花些時(shí)間和費(fèi)用非常值得。