建筑容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則

　　一、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-20**）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。

　　二、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

　　三、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米＋2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

　　四、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2＋2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

　　五、計(jì)算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽臺部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。

　　六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。

　　如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。

　　七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-20**）的規(guī)定執(zhí)行。

　　八、設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值。

篇2：房產(chǎn)項(xiàng)目容積率計(jì)算公式

　　房產(chǎn)項(xiàng)目容積率計(jì)算公式

　　一、專業(yè)解釋

　　容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。

　　計(jì)算公式：

　　容積率=總建筑面積÷總用地面積

　　當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。

　　容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

　　所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

　　二、通俗解釋

　　說到底就是小區(qū)里戶數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關(guān)系，當(dāng)然戶越少、人越少，面積越大越舒服了。

　　三、容積率多少合適？

　　以下是我查到的資料，僅供參考：

　　1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

　　2、容積率0.3--0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了。

　　3、容積率0.5--0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3--4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。

　　4、容積率0.8--1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。

　　5、容積率1.2--1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。

　　6、容積率1.5--2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。

　　7、容積率2.0--2.5，正常的小高層項(xiàng)目。

　　8、容積率2.5--3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。

　　9、容積率3.0--6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。

　　10、容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目

篇3：最佳容積率計(jì)算方法(最大利潤化模型)

　　最佳容積率的計(jì)算方法（最大利潤化模型）

　　容積率是在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。

　　通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。

　　容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C?H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

　　容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平：

　　房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)

　　樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率

　　因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。

　　容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，由于占地面積是一定的，地價(jià)確定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益.社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

　　一、容積率與物業(yè)類別

　　充分了解容積率對項(xiàng)目品質(zhì)的影響，對項(xiàng)目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此說一說各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。

　　1.容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

　　2.容積率0.3-0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅.聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了。

　　3.容積率0.5-0.8，一般的雙拼.聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。

　　4.容積率0.8-1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。另外容積率在0.8-1.0時(shí)也可以考慮疊加別墅(3-4層)；容積率在1.0-1.2時(shí)也可以考慮做花園洋房(4-5層)；

　　5.容積率1.2-1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。

　　6.容積率1.5-2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。

　　7.容積率2.0-2.5，正常的小高層項(xiàng)目。

　　8.容積率2.5-3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目(18層以內(nèi))。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。

　　9.容積率3.0-6.0，高層項(xiàng)目(19-33層，樓高100米以內(nèi))。

　　10.容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目

　　注：按《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB 50045-95)：在我國凡 10層及 10層以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設(shè)計(jì)上的慣例一致，故細(xì)分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個(gè)樓層分段。

　　二、容積率與物業(yè)類別的綜合運(yùn)用

　　1.各類物業(yè)面積計(jì)算與容積率：通過各類物業(yè)容積率范圍建立不等式方程求解即可計(jì)算出每類物業(yè)的最大或最小面積。

　　2.參考地段位置，結(jié)合開發(fā)商特點(diǎn)與市場情況選擇物業(yè)配置。

　　三、最佳容積率的相關(guān)模型

　　1.理論基礎(chǔ)

　　在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費(fèi)者對高層或高密度住宅愿意支付的價(jià)格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r(jià)降低，當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，因此，兩者之間存在一個(gè)利潤最大化的理論值。

　　一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下，項(xiàng)目的利潤取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量，也就是總面積。

　　容積率決定了總面積，也決定了單價(jià)，而隨著項(xiàng)目容積率的上升，售價(jià)并非等比例下降，(容積率1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了)。

　　因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)候，產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降，售價(jià)下降，利潤下降。在最適容積率點(diǎn)上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。

　　2.土地增值模型

　　在房地產(chǎn)評估中，通常運(yùn)用以下兩種模型對方案進(jìn)行評價(jià)，以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值，因此，當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時(shí)，即是該項(xiàng)目適合的開發(fā)物業(yè)類型，而此時(shí)的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計(jì)算時(shí)，需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對各方案進(jìn)行模擬評估。

　　模型假設(shè)條件：設(shè)每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為*i，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則：

　　每平米土地增值(Zi)=[售價(jià)×(1-營業(yè)稅及附加)-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷售費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)-利息費(fèi)用]×參考容積率-每平米土地費(fèi)用

　　利潤最大值Yma*=(∑Zi**i)D

　　其中：0≤*i≤1

　　∑*i≤1

　　∑*i*Ri≤J

　　示例：假設(shè)一項(xiàng)目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費(fèi)用為5000萬元；多層售價(jià)5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價(jià)8500元/平米，參考容積率0.5。

　　多層住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元

　　別墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元

　　別墅與多層住宅費(fèi)用簡表

　　通過計(jì)算機(jī)可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時(shí)，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達(dá)到最大值4845萬元。

　　某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實(shí)際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計(jì)算，找到項(xiàng)目開發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實(shí)際之間的差距。

　　3.求解步驟

　　首先，通過前期的市場調(diào)查，了解市場上各物業(yè)形態(tài)的售價(jià)及銷售情況，給產(chǎn)品定位提供必要

信息；同時(shí)，結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標(biāo)，對各種物業(yè)形態(tài)的可行性進(jìn)行初步分析。

　　第二步，通過模型計(jì)算，求出各物業(yè)類型的土地增值大小，并對其進(jìn)行由高到低的排序，找出適合項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)組合，以減少不必要的計(jì)算過程。

　　第三步，確定合理的容積率。

　　最后，結(jié)合總平規(guī)劃對項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)實(shí)際需求。

　　4.相關(guān)運(yùn)用

　　提高容積率可以有效地分擔(dān)地價(jià)成本，因此，很多項(xiàng)目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。

　　A.不改變?nèi)莘e率，但改變物業(yè)類型

　　在建筑密度不變時(shí)，容積率的提高，表現(xiàn)為層數(shù)的增加；而當(dāng)容積率不變時(shí)，層數(shù)的增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低。有些項(xiàng)目就利用容積率與建筑密度的換算關(guān)系，把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。

　　此手法主要運(yùn)用于江景、湖景、海景等觀景項(xiàng)目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時(shí)有有利于景觀價(jià)值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價(jià)值。

　　如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設(shè)計(jì)高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿(mào)集團(tuán)開發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。

　　B.降低容積率

　　由于容積率的降低，居住品質(zhì)得到有效提升，從而提高項(xiàng)目售價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。此種做法常見于別墅或豪宅項(xiàng)目的開發(fā)，針對的多為高端客群，其對售價(jià)不敏感，但注重居住品質(zhì)及良好的生態(tài)環(huán)境。如北京CLASS——建于果嶺的上層建筑，其在板樓、塔樓林立的望京地區(qū)建設(shè)以低密度高品質(zhì)住宅一度引起市場爭議，但其開盤二十天就取得了6.5個(gè)億的銷售記錄，證明了降低容積率也可以作為市場差異化的有效手段。

　　實(shí)現(xiàn)利潤最大化是企業(yè)追求的目標(biāo)，但是如果能夠多從消費(fèi)者角度出發(fā)，多考慮消費(fèi)者的需求與利益，企業(yè)就能有更好地發(fā)展，實(shí)現(xiàn)更大的、更長期的利益。