關(guān)于頒布南京市建設(shè)項目容積率管理暫行規(guī)定的通知

　　第一條 為科學(xué)、集約利用土地與空間資源，規(guī)范建設(shè)用地容積率的規(guī)劃管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于本市市區(qū)內(nèi)建設(shè)項目容積率指標(biāo)計算的規(guī)劃管理。

　　第三條 容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與建設(shè)項目土地使用權(quán)權(quán)屬用地面積的比值。表達公式為：

　　容積率=地上總建筑面積÷建設(shè)項目權(quán)屬用地面積。

　　其中，建設(shè)用地面積是指城市規(guī)劃確定的用地范圍中，建設(shè)單位土地使用權(quán)證登記的面積，不包括規(guī)劃的城市道路、河道、綠地、中小學(xué)等城市公共設(shè)施、市政設(shè)施等代征用地面積。

　　第四條 新建建筑被自然地形部分掩埋的，當(dāng)掩埋長度不足本層建筑外墻周長(局部凹凸不計入，下同)三分之一時，該層建筑面積全部計入容積率;掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之一、不足三分之二時，該層建筑面積的二分之一計入容積率;掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之二時，該層建筑面積不計入容積率。

　　其中，住宅建筑頂板標(biāo)高超出室外地坪標(biāo)高1.2米以內(nèi)的建筑部分、其它建筑頂板標(biāo)高超出室外地坪標(biāo)高1.5米以內(nèi)的建筑部分，視為被掩埋。

　　建設(shè)單位為滿足建筑被掩埋需要而人工堆土的，仍按實際建筑面積計入容積率。

　　第五條 公共建筑底層布置凈高3.0米以上架空層的，除電梯井、門廳、過道等圍合部分外，其余部分可不計入容積率。架空層應(yīng)滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞;無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。

　　第六條 建筑層高應(yīng)嚴(yán)格控制，其中住宅建筑層高不得超過3.6米，公寓(包括酒店式公寓)和辦公建筑層高不得超過4.8米，普通商業(yè)(門面房)建筑層高不得超過4.8米，超市、大型商場、電影院、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中布置的單一空間超過2000平方米的商業(yè)建筑層高根據(jù)審定的規(guī)劃方案確定具體層高。

　　以上各類建筑，凡超出上述規(guī)定的，計算容積率指標(biāo)時，每超出2.2米，則該層建筑面積按該層實際建筑面積增加1倍計算，不足2.2米的，該層建筑面積按該層實際建筑面積增加0.5倍計算;其中住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建筑面積計算容積率。

　　建筑層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

　　第七條 建設(shè)項目使用建筑節(jié)能新技術(shù)導(dǎo)致建筑面積增加的，在符合建筑間距、退讓、高度、日照等規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的情況下，增加部分可不計入容積率，但需提供住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具的建筑面積增加證明。

　　第八條 對容積率計算有特殊要求的，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計條件中做出特別說明，并納入土地出讓合同。

　　第九條 本規(guī)定自20**年9月1日起施行。原“寧規(guī)規(guī)范字(20**)1號文中《南京市建設(shè)項目容積率管理暫行規(guī)定》、寧規(guī)字(20**)64號文”同時廢止。

篇2：建設(shè)項目報價/商務(wù)標(biāo)評審細則

　　1.0目的:

　　加強公司對建設(shè)項目工程招投標(biāo)中的規(guī)范化管理,保證為項目委托和發(fā)包進行的報價審核和商務(wù)標(biāo)評審的工作質(zhì)量。

　　2.0適用范圍:

　　公司所有建設(shè)項目工程招投標(biāo)中商務(wù)標(biāo)及確定施工單位的報價的評審工作。

　　3.0職責(zé):

　　3.1 預(yù)算工程師負責(zé)招投標(biāo)中商務(wù)標(biāo)及報價的評審。

　　3.2 預(yù)算部經(jīng)理負責(zé)商務(wù)標(biāo)及報價的評審復(fù)審工作,確保其準(zhǔn)確性。

　　3.1規(guī)劃中心

　　3.1.2負責(zé)及時的提供方案、有效的施工圖紙、圖紙會審紀(jì)要、材料選型等其它相關(guān)資料,并在所提供的圖紙資料上作標(biāo)識(蓋章),保證所有用于工程量計算的圖紙資料均為現(xiàn)行有效的版本。

　　3.3 工程管理部

　　3.3.1負責(zé)提供施工組織設(shè)計、材料設(shè)備選型、開工計劃等相關(guān)資料。

　　3.4 合約管理部

　　3.4.1負責(zé)向預(yù)算部提供招標(biāo)書、發(fā)包范圍、定額取費類別、甲供材范圍、分判計劃等相關(guān)資料;

　　3.4.2組織招標(biāo)以及招標(biāo)答疑,負責(zé)授標(biāo)、分判、合同的簽訂。

　　3.5公司領(lǐng)導(dǎo)層

　　3.5.1參加開標(biāo)及評標(biāo)會議,確定中標(biāo)單位。

　　3.5.2分管副總核準(zhǔn)施工圖預(yù)算/確定合同價的造價文件。

　　4.0工作流程:

　　4.1商務(wù)標(biāo)評審辦法

　　4.1.1規(guī)劃中心根據(jù)合約部的招標(biāo)計劃,及時提供用于招投標(biāo)的施工圖紙。

　　4.1.2合約部提供招標(biāo)書、發(fā)包范圍、結(jié)算方式、甲供材范圍、分判計劃等相關(guān)資料。

　　4.1.3 預(yù)算部預(yù)算工程師根據(jù)4.1.2的條件,按《工程量清單、標(biāo)底的編制細則》中5.1、 5.2 進行工程量清單、施工圖預(yù)算編制/審核,確定合同價。

　　4.1.4 預(yù)算部經(jīng)理核準(zhǔn)施工圖預(yù)算。

　　4.1.5 分管副總核準(zhǔn)施工圖預(yù)算。

　　4.1.6 合約部按公司有關(guān)規(guī)定確定招標(biāo)方式:直接發(fā)標(biāo);公開招標(biāo);邀請招標(biāo)等。

　　4.1.7 如屬于直接發(fā)標(biāo),(來自:www.dewk.cn)預(yù)算部預(yù)算工程師測算有關(guān)數(shù)據(jù),合約部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、預(yù)算部經(jīng)理參與商務(wù)洽談,工程部參與技術(shù)洽談。預(yù)算部根據(jù)施工圖預(yù)算,提供工程造價和其他有關(guān)數(shù)據(jù)的支持,確定合同價。

　　4.1.8.如屬于公開招標(biāo)或邀請招標(biāo),由合約部負責(zé)招標(biāo)。并提供招標(biāo)書、發(fā)包范圍、結(jié)算方式、甲供材范圍、分判計劃等相關(guān)資料。組織投標(biāo)單位現(xiàn)場踏勘、答疑。

　　4.1.9 需要編制標(biāo)底時,預(yù)算部按《工程量清單、預(yù)算、標(biāo)底的編制細則》中5.3 進行標(biāo)底的編制。

　　4.1.10 施工單位投標(biāo)或提供報價書。

　　4.1.11 合約部負責(zé)組織收標(biāo)工作,并組織招標(biāo)委員會開標(biāo)工作。

　　4.1.12 預(yù)算部各專業(yè)預(yù)算工程師負責(zé)商務(wù)標(biāo)的評審。首先將各投標(biāo)單位報價按《工程量清單》順序,分專業(yè)分別在電腦錄入用E*cel軟件設(shè)計的《商務(wù)評標(biāo)對比表》中。

　　4.1.13 錄入過程中特別注意投標(biāo)單位有無對工程量修改,并對修改過的工程量作標(biāo)識。并分析修改的工程量是否屬于:原工程量清單的漏項部分,還是計算有誤;或是由于投標(biāo)單位理解錯誤。根據(jù)標(biāo)書要求分別對待。如標(biāo)書標(biāo)明投標(biāo)單位要核對工程量清單,總價包干,中標(biāo)后不能對工程量調(diào)整的,修改部分的工程量的造價應(yīng)列入該公司的造價中。如標(biāo)書標(biāo)明投標(biāo)單位不能修改工程量清單,且總價包干、低價中標(biāo)的。修改部分的工程量的造價先列入該公司的造價中參加評標(biāo),并做好標(biāo)識。如該公司恰好又是中標(biāo)單位的,在合同價中要扣除因投標(biāo)單位理解有誤而增加的那部分的造價。

　　4.1.14 對照招標(biāo)書,逐項對各家投標(biāo)的響應(yīng)性作出評價,如需填寫的表格和提交的文件樣板等。

　　4.1.15 在進行報價對比時,檢查各家報價中有無:a.報價異常和偏離;b.計算有誤,

　　并在《商務(wù)評標(biāo)綜述表》作出評價。項目內(nèi)容多,分多種工程類型、部位和系統(tǒng)時,應(yīng)按類型、部位或系統(tǒng)分別匯總、統(tǒng)計、對比和評價。

　　4.1.16 將《商務(wù)評標(biāo)對比表》各家的量、價相乘,匯總分部分項工程總價(注意考慮投標(biāo)單位是否有下浮的承諾),得出該投標(biāo)單位的真實造價(有計算錯誤時,該造價也稱修正后的造價))。將修正后的造價與原報價對比,對比結(jié)果以及分部分項工程總價小計、匯總在《商務(wù)評標(biāo)綜述表》作出評價。

　　4.1.17 根據(jù)各投標(biāo)單位的投標(biāo)承諾書中下浮點數(shù)、稅金,計算出稅前(后)造價、下浮前(后)造價、修正后造價分別填入《商務(wù)評標(biāo)綜述表》中,并按造價大小排序。

　　4.1.18 將各投標(biāo)單位的投標(biāo)承諾書,有關(guān)進度款、質(zhì)量等級、工期/進退場時間、保修期、保函數(shù)量等分別列入《商務(wù)評標(biāo)綜述表》中;

　　4.1.19 簡要說明招標(biāo)書對報價要求;對整個報價及主材報價的總體水平作簡要說明并詳細列出各家報價的優(yōu)缺點(客觀的)。填入《商務(wù)評標(biāo)綜述表》中。

　　4.1.20 預(yù)算部經(jīng)理核準(zhǔn)后,將《商務(wù)評標(biāo)綜述表》復(fù)印六份,待評標(biāo)會時提供給招標(biāo)委員會的各評委。

　　4.1.21 合約部負責(zé)組織招標(biāo)委員會對招標(biāo)工程進行評標(biāo),并評選出中標(biāo)單位,合約部發(fā)中標(biāo)通知書。

　　4.1.22 需要時,合約部負責(zé)組織預(yù)算部、公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行合同商務(wù)條款洽談,預(yù)算部根據(jù)洽談結(jié)果確定合同價(單價、總價)。

　　4.1.23 預(yù)算部將目標(biāo)成本與合同總價對照,跟蹤成本數(shù)據(jù), 錄入部門成本數(shù)據(jù)庫中

　　4.1.24 預(yù)算部將有關(guān)報價信息錄入價格數(shù)據(jù)庫。

　　4.2 報價評審辦理

　　4.2.1.報價評審辦理基本按 4.1--24辦理,不同之處在于合作單位的確定過程簡化,可能不需要招標(biāo),根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　5.0 支持性文件

　　《工程量清單、標(biāo)底編制細則》

　　6.0 相關(guān)記錄和表格

　　《商務(wù)評標(biāo)對比表》

　　《商務(wù)評標(biāo)綜述表》

篇3：房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目產(chǎn)品實現(xiàn)策劃控制工作程序

　　房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃控制程序

　　1.目的

　　通過對項目開發(fā)的過程進行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達到的目標(biāo)，確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項目的策劃。

　　3.職責(zé)

　　3.1策劃與營銷中心負責(zé)組織有關(guān)部門對項目的整體運作進行策劃，編制"項目運作方案"，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部按照各部門的職責(zé)分工對項目運作進行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責(zé)組織項目運作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。

　　4.1.2各部門根據(jù)以下職責(zé)分工，進行運作方案的策劃：

　　a)策劃與營銷中心負責(zé)對項目的立項、可行性研究、市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進行策劃；

　　b)工程部負責(zé)組織項目部對項目建設(shè)的報建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；

　　c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責(zé)對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；

　　d)策劃與營銷中心負責(zé)對項目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預(yù)算、項目開發(fā)運作過程中的招標(biāo)等工作的策劃；

　　e)總經(jīng)理工作部負責(zé)對項目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3項目運作策劃的主要內(nèi)容包括：

　　a)項目整體運作和各個環(huán)節(jié)運作應(yīng)達到的目標(biāo)、措施和檢驗的標(biāo)準(zhǔn)要求；

　　b)針對開發(fā)項目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源；

　　c)采用的具體程序和作業(yè)文件，當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。

　　4.2項目運作方案的編制

　　4.2.1各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項目運作方案，按規(guī)定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。

　　4.2.2項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃；

　　b)明確各項工作的負責(zé)人員及工作要求；

　　c)項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》。

　　4.2.3項目運作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后，報分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　4.2.4批準(zhǔn)后的"項目運作方案"由策劃與營銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。

　　4.3項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1各部門在工程項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按"項目運作方案"的規(guī)定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責(zé)對將"項目運作方案"的執(zhí)行情況納入公司的計劃管理當(dāng)中，及時在周例會和月度經(jīng)營計劃會上進行調(diào)度。

　　4.3.2對執(zhí)行"項目運作方案"中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進行制訂下發(fā)。

　　4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監(jiān)督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關(guān)部門對項目運作方案的執(zhí)行情況和實施效果進行驗證，全面總結(jié)項目開發(fā)建設(shè)的整體運作情況，執(zhí)行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規(guī)定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規(guī)定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》