關于頒布南京市建設項目容積率管理暫行規定的通知

　　第一條 為科學、集約利用土地與空間資源，規范建設用地容積率的規劃管理，根據有關法律、法規和規范，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于本市市區內建設項目容積率指標計算的規劃管理。

　　第三條 容積率是指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與建設項目土地使用權權屬用地面積的比值。表達公式為：

　　容積率=地上總建筑面積÷建設項目權屬用地面積。

　　其中，建設用地面積是指城市規劃確定的用地范圍中，建設單位土地使用權證登記的面積，不包括規劃的城市道路、河道、綠地、中小學等城市公共設施、市政設施等代征用地面積。

　　第四條 新建建筑被自然地形部分掩埋的，當掩埋長度不足本層建筑外墻周長(局部凹凸不計入，下同)三分之一時，該層建筑面積全部計入容積率;掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之一、不足三分之二時，該層建筑面積的二分之一計入容積率;掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之二時，該層建筑面積不計入容積率。

　　其中，住宅建筑頂板標高超出室外地坪標高1.2米以內的建筑部分、其它建筑頂板標高超出室外地坪標高1.5米以內的建筑部分，視為被掩埋。

　　建設單位為滿足建筑被掩埋需要而人工堆土的，仍按實際建筑面積計入容積率。

　　第五條 公共建筑底層布置凈高3.0米以上架空層的，除電梯井、門廳、過道等圍合部分外，其余部分可不計入容積率。架空層應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞;無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。

　　第六條 建筑層高應嚴格控制，其中住宅建筑層高不得超過3.6米，公寓(包括酒店式公寓)和辦公建筑層高不得超過4.8米，普通商業(門面房)建筑層高不得超過4.8米，超市、大型商場、電影院、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中布置的單一空間超過2000平方米的商業建筑層高根據審定的規劃方案確定具體層高。

　　以上各類建筑，凡超出上述規定的，計算容積率指標時，每超出2.2米，則該層建筑面積按該層實際建筑面積增加1倍計算，不足2.2米的，該層建筑面積按該層實際建筑面積增加0.5倍計算;其中住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建筑面積計算容積率。

　　建筑層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

　　第七條 建設項目使用建筑節能新技術導致建筑面積增加的，在符合建筑間距、退讓、高度、日照等規劃管理技術規定的情況下，增加部分可不計入容積率，但需提供住房和城鄉建設部門出具的建筑面積增加證明。

　　第八條 對容積率計算有特殊要求的，應在規劃設計條件中做出特別說明，并納入土地出讓合同。

　　第九條 本規定自20**年9月1日起施行。原“寧規規范字(20**)1號文中《南京市建設項目容積率管理暫行規定》、寧規字(20**)64號文”同時廢止。

篇2：建設項目報價/商務標評審細則

　　1.0目的:

　　加強公司對建設項目工程招投標中的規范化管理,保證為項目委托和發包進行的報價審核和商務標評審的工作質量。

　　2.0適用范圍:

　　公司所有建設項目工程招投標中商務標及確定施工單位的報價的評審工作。

　　3.0職責:

　　3.1 預算工程師負責招投標中商務標及報價的評審。

　　3.2 預算部經理負責商務標及報價的評審復審工作,確保其準確性。

　　3.1規劃中心

　　3.1.2負責及時的提供方案、有效的施工圖紙、圖紙會審紀要、材料選型等其它相關資料,并在所提供的圖紙資料上作標識(蓋章),保證所有用于工程量計算的圖紙資料均為現行有效的版本。

　　3.3 工程管理部

　　3.3.1負責提供施工組織設計、材料設備選型、開工計劃等相關資料。

　　3.4 合約管理部

　　3.4.1負責向預算部提供招標書、發包范圍、定額取費類別、甲供材范圍、分判計劃等相關資料;

　　3.4.2組織招標以及招標答疑,負責授標、分判、合同的簽訂。

　　3.5公司領導層

　　3.5.1參加開標及評標會議,確定中標單位。

　　3.5.2分管副總核準施工圖預算/確定合同價的造價文件。

　　4.0工作流程:

　　4.1商務標評審辦法

　　4.1.1規劃中心根據合約部的招標計劃,及時提供用于招投標的施工圖紙。

　　4.1.2合約部提供招標書、發包范圍、結算方式、甲供材范圍、分判計劃等相關資料。

　　4.1.3 預算部預算工程師根據4.1.2的條件,按《工程量清單、標底的編制細則》中5.1、 5.2 進行工程量清單、施工圖預算編制/審核,確定合同價。

　　4.1.4 預算部經理核準施工圖預算。

　　4.1.5 分管副總核準施工圖預算。

　　4.1.6 合約部按公司有關規定確定招標方式:直接發標;公開招標;邀請招標等。

　　4.1.7 如屬于直接發標,(來自:www.dewk.cn)預算部預算工程師測算有關數據,合約部有關領導、預算部經理參與商務洽談,工程部參與技術洽談。預算部根據施工圖預算,提供工程造價和其他有關數據的支持,確定合同價。

　　4.1.8.如屬于公開招標或邀請招標,由合約部負責招標。并提供招標書、發包范圍、結算方式、甲供材范圍、分判計劃等相關資料。組織投標單位現場踏勘、答疑。

　　4.1.9 需要編制標底時,預算部按《工程量清單、預算、標底的編制細則》中5.3 進行標底的編制。

　　4.1.10 施工單位投標或提供報價書。

　　4.1.11 合約部負責組織收標工作,并組織招標委員會開標工作。

　　4.1.12 預算部各專業預算工程師負責商務標的評審。首先將各投標單位報價按《工程量清單》順序,分專業分別在電腦錄入用E*cel軟件設計的《商務評標對比表》中。

　　4.1.13 錄入過程中特別注意投標單位有無對工程量修改,并對修改過的工程量作標識。并分析修改的工程量是否屬于:原工程量清單的漏項部分,還是計算有誤;或是由于投標單位理解錯誤。根據標書要求分別對待。如標書標明投標單位要核對工程量清單,總價包干,中標后不能對工程量調整的,修改部分的工程量的造價應列入該公司的造價中。如標書標明投標單位不能修改工程量清單,且總價包干、低價中標的。修改部分的工程量的造價先列入該公司的造價中參加評標,并做好標識。如該公司恰好又是中標單位的,在合同價中要扣除因投標單位理解有誤而增加的那部分的造價。

　　4.1.14 對照招標書,逐項對各家投標的響應性作出評價,如需填寫的表格和提交的文件樣板等。

　　4.1.15 在進行報價對比時,檢查各家報價中有無:a.報價異常和偏離;b.計算有誤,

　　并在《商務評標綜述表》作出評價。項目內容多,分多種工程類型、部位和系統時,應按類型、部位或系統分別匯總、統計、對比和評價。

　　4.1.16 將《商務評標對比表》各家的量、價相乘,匯總分部分項工程總價(注意考慮投標單位是否有下浮的承諾),得出該投標單位的真實造價(有計算錯誤時,該造價也稱修正后的造價))。將修正后的造價與原報價對比,對比結果以及分部分項工程總價小計、匯總在《商務評標綜述表》作出評價。

　　4.1.17 根據各投標單位的投標承諾書中下浮點數、稅金,計算出稅前(后)造價、下浮前(后)造價、修正后造價分別填入《商務評標綜述表》中,并按造價大小排序。

　　4.1.18 將各投標單位的投標承諾書,有關進度款、質量等級、工期/進退場時間、保修期、保函數量等分別列入《商務評標綜述表》中;

　　4.1.19 簡要說明招標書對報價要求;對整個報價及主材報價的總體水平作簡要說明并詳細列出各家報價的優缺點(客觀的)。填入《商務評標綜述表》中。

　　4.1.20 預算部經理核準后,將《商務評標綜述表》復印六份,待評標會時提供給招標委員會的各評委。

　　4.1.21 合約部負責組織招標委員會對招標工程進行評標,并評選出中標單位,合約部發中標通知書。

　　4.1.22 需要時,合約部負責組織預算部、公司有關領導進行合同商務條款洽談,預算部根據洽談結果確定合同價(單價、總價)。

　　4.1.23 預算部將目標成本與合同總價對照,跟蹤成本數據, 錄入部門成本數據庫中

　　4.1.24 預算部將有關報價信息錄入價格數據庫。

　　4.2 報價評審辦理

　　4.2.1.報價評審辦理基本按 4.1--24辦理,不同之處在于合作單位的確定過程簡化,可能不需要招標,根據公司有關規定執行。

　　5.0 支持性文件

　　《工程量清單、標底編制細則》

　　6.0 相關記錄和表格

　　《商務評標對比表》

　　《商務評標綜述表》

篇3：房產開發建設項目產品實現策劃控制工作程序

　　房產開發建設項目產品實現的策劃控制程序

　　1.目的

　　通過對項目開發的過程進行策劃，明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標，確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發建設項目的策劃。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃，編制"項目運作方案"，并監督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員，依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。

　　4.1.2各部門根據以下職責分工，進行運作方案的策劃：

　　a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃；

　　b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；

　　c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；

　　d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃；

　　e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3項目運作策劃的主要內容包括：

　　a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求；

　　b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求，應配置的有關職責、權限和資源；

　　c)采用的具體程序和作業文件，當現有的質量體系文件無法滿足時，應制定新的程序或作業文件。

　　4.2項目運作方案的編制

　　4.2.1各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發項目的整體運作方案。

　　4.2.2項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確，有嚴格的工作規劃；

　　b)明確各項工作的負責人員及工作要求；

　　c)項目建設的各個環節銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。

　　4.2.3項目運作方案經各部門責任人簽字后，報分管副總經理審核、總經理批準。

　　4.2.4批準后的"項目運作方案"由策劃與營銷中心下發各部門執行。

　　4.3項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1各部門在工程項目的開發建設中，應嚴格按"項目運作方案"的規定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責對將"項目運作方案"的執行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。

　　4.3.2對執行"項目運作方案"中，需要制定的新的程序和作業文件，由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。

　　4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證，全面總結項目開發建設的整體運作情況，執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》