我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題及對(duì)策、建議

　　借鑒對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究，通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中缺乏合理規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)比重過(guò)大、供需結(jié)構(gòu)失調(diào)、市場(chǎng)體制不健全四個(gè)主要問(wèn)題的分析，歸納出導(dǎo)致問(wèn)題產(chǎn)生的深層次原因，即政府職能失調(diào)和市場(chǎng)機(jī)制失靈的，并提出合理定位城鎮(zhèn)化目標(biāo)、發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、提升市場(chǎng)化程度、構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)四點(diǎn)對(duì)策與建議。

　　隨著我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)步入快速發(fā)展階段，城市住宅和城市公共設(shè)施建設(shè)將面臨巨大的缺口，城市開(kāi)發(fā)將擁有巨大的發(fā)展空間。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要?jiǎng)恿Γ浅擎?zhèn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可忽視的推動(dòng)力量，因而房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)的關(guān)系及其互動(dòng)理論正受到日益廣泛的關(guān)注，并成為學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)之一。

　　一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系分析

　　從國(guó)內(nèi)外研究上看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者之間從本質(zhì)上體現(xiàn)出高度的一致性，二者相輔相成、協(xié)調(diào)推進(jìn)，關(guān)系極為密切。先來(lái)看看城鎮(zhèn)化的定義：城鎮(zhèn)化的基本內(nèi)涵包含以下五點(diǎn)，一是產(chǎn)業(yè)水平和社會(huì)水平的提升，即勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人類社會(huì)從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)化社會(huì)轉(zhuǎn)變；二是城鄉(xiāng)人口分布結(jié)構(gòu)的變換，越來(lái)越多的人口由分散的農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)規(guī)模和數(shù)量不斷增多；三是城鎮(zhèn)空間形態(tài)的變化，城鎮(zhèn)用地規(guī)模不斷擴(kuò)大，新的城鎮(zhèn)地域、城鎮(zhèn)景觀涌現(xiàn)，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)設(shè)施不斷完善；四是社會(huì)文化特征的轉(zhuǎn)換，城市文明、城市生活方式和價(jià)值觀念向鄉(xiāng)村地區(qū)普及和擴(kuò)散，傳統(tǒng)鄉(xiāng)村文明走向現(xiàn)代城鎮(zhèn)文明；五是經(jīng)濟(jì)要素集聚方式的創(chuàng)新，在技術(shù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新的雙重推動(dòng)下，人口、資本等經(jīng)濟(jì)要素更健康、高效地在城鄉(xiāng)之間流動(dòng)、重組。

　　從此定義可以看出，城鎮(zhèn)化的核心就是人口就業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化過(guò)程和城鄉(xiāng)空間社區(qū)結(jié)構(gòu)的變遷過(guò)程。在這一過(guò)程中，城鎮(zhèn)通過(guò)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、休閑娛樂(lè)、文化、衛(wèi)生等城市功能的不斷完善，為承載空間社區(qū)改造，與人口聚集依存的城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因而房地產(chǎn)運(yùn)行是城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要形式和體現(xiàn)。

　　另一方面，房地產(chǎn)運(yùn)行又是城市發(fā)展的重要組成部分，任何城市都是依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先行，使聚集到城市的人口有棲身和活動(dòng)場(chǎng)所。房地產(chǎn)業(yè)隨著城市自身功能定位和功能結(jié)構(gòu)的演化而不斷更新，通過(guò)對(duì)城市人口的再聚集、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的再調(diào)整、經(jīng)濟(jì)規(guī)模再擴(kuò)大，為城鎮(zhèn)化建設(shè)的再運(yùn)行提供了空間和資源的可能。表現(xiàn)為，房地產(chǎn)在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過(guò)程中需要大量的資金流和物資流通流。向前能夠帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械、金融業(yè)，向后又帶動(dòng)裝修、家電、園林、旅游及金融、保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，與幾十個(gè)行業(yè)息息相關(guān)，具有較強(qiáng)的乘數(shù)作用。

　　二、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題

　　雖然城鎮(zhèn)化進(jìn)程同房地產(chǎn)建設(shè)相互依存、相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，但是由于我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程過(guò)快，且房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)存在著許多體制問(wèn)題和機(jī)構(gòu)性問(wèn)題，使得城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不平衡、不健康，而房地產(chǎn)業(yè)的不健康發(fā)展又會(huì)影響城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

　　1、城鎮(zhèn)建設(shè)缺乏合理規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)無(wú)序化

　　目前我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，普遍存在著城鎮(zhèn)規(guī)劃趕不上城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的速度，城市規(guī)劃被市場(chǎng)推著走、規(guī)劃滯后于開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。長(zhǎng)遠(yuǎn)的、科學(xué)的、有預(yù)見(jiàn)性的總體規(guī)劃的缺失或滯后會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)功能分區(qū)不明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)無(wú)序乃至失控的局面，從而使得城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展與資源、生態(tài)、環(huán)境之間的矛盾和沖突日益突出和嚴(yán)重，最終導(dǎo)致城鎮(zhèn)土地資源使用效率偏低，城市景觀缺乏層次感，生態(tài)平衡被破壞等嚴(yán)重后果。某些小城鎮(zhèn)，仍存在著城鎮(zhèn)功能定位不明確、鎮(zhèn)域規(guī)劃、中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃未被審批就各自開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。

　　2、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重過(guò)大，造成城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析，房地產(chǎn)業(yè)往往是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱型產(chǎn)業(yè)，是城鎮(zhèn)財(cái)政收入的主要來(lái)源，同時(shí)其還具有明顯的輻射效應(yīng)，能夠有效的拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如建材行業(yè)、裝飾行業(yè)等的發(fā)展，因而地方政府在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中容易片面強(qiáng)調(diào)房地業(yè)對(duì)城市建設(shè)的重要貢獻(xiàn)，而忽視了房地產(chǎn)業(yè)的超規(guī)模開(kāi)發(fā)對(duì)城市公共設(shè)施建設(shè)和其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源的占用，如建設(shè)用地、勞動(dòng)力等，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，資源嚴(yán)重浪費(fèi)，給城鎮(zhèn)的后續(xù)發(fā)展造成巨大的隱患。

　　3、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制不健全，造成巨大的交易成本

　　由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育還不成熟，還缺乏相關(guān)監(jiān)管手段和法律法規(guī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)隱性交易活躍，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)價(jià)格混亂，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等一系列問(wèn)題。同時(shí)由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模局限和歷史延革，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)往往開(kāi)發(fā)缺乏有實(shí)力、規(guī)范化的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)主體多是本地企業(yè)或?qū)哟屋^低中、小型開(kāi)發(fā)商，很容易形成低層次、低技術(shù)含量的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，而忽略了住宅的質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)、景觀設(shè)計(jì)等高層次的東西，從而使得城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次較低、房屋質(zhì)量充滿風(fēng)險(xiǎn)、缺乏城市文化氣息等問(wèn)題。

　　三、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中存在問(wèn)題的原因分析

　　通過(guò)對(duì)以上存在問(wèn)題的分析，結(jié)合現(xiàn)代有關(guān)城鎮(zhèn)化建設(shè)的研究和實(shí)踐，我們可以看出，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)力量主要來(lái)自兩個(gè)方面：一是政府拉動(dòng)，由于城市間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，而房地產(chǎn)業(yè)存在很強(qiáng)的乘數(shù)效應(yīng)，政府投入力度不斷加大；二是市場(chǎng)拉動(dòng)，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)了城市無(wú)限擴(kuò)張。但是，也正是這兩種拉動(dòng)力量導(dǎo)致了城鎮(zhèn)化進(jìn)程同城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不協(xié)調(diào)和諸多問(wèn)題的產(chǎn)生。

　　1、政府職能失調(diào)

　　在城市化進(jìn)程中，地方政府通過(guò)房地產(chǎn)拉動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展，本是雙贏的發(fā)展模式，但是由于地方政府眼界的狹隘性和本身的局限性，沒(méi)能有效的發(fā)揮在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，包括城市定位、土地調(diào)配、投資融資、商業(yè)模型、城市規(guī)劃等經(jīng)濟(jì)和行政職能，反而成為房地產(chǎn)商最大的利益相關(guān)者，成為除市場(chǎng)內(nèi)生的動(dòng)力之外的促進(jìn)土地快速貨幣化進(jìn)程的重要推動(dòng)者，因?yàn)橥恋刎泿呕浅鋵?shí)地方財(cái)政的重要來(lái)源。只要土地貨幣化過(guò)程不能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，即土地使用權(quán)的價(jià)值無(wú)法通過(guò)或不完全通過(guò)市場(chǎng)手段實(shí)現(xiàn)，那么地方政府就會(huì)有足夠的積極性不斷推升土地價(jià)格。

　　2、市場(chǎng)機(jī)制失靈

　　廣義的市場(chǎng)失靈不僅指由于市場(chǎng)配置資源的能力不足從而缺乏效率的表現(xiàn)，還包括市場(chǎng)機(jī)制在配置資源過(guò)程中所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及按市場(chǎng)分配原則而導(dǎo)致的收入分配不公平現(xiàn)象。

　　實(shí)際上，市場(chǎng)體制不健全一直是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的深層約束，而這也不斷影響著城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。由于我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展迅速，房地場(chǎng)市場(chǎng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)體系、市場(chǎng)規(guī)則、市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)中介、市場(chǎng)分配、市場(chǎng)保障、市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)對(duì)接等建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制必需的要素條件無(wú)法得到充分滿足，也無(wú)法在較短的時(shí)間內(nèi)滿足，從而引發(fā)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)的行為缺乏約束。市場(chǎng)隱性交易活躍等扭曲市場(chǎng)機(jī)制的行為，最終將導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制失靈，無(wú)法充分發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的推動(dòng)作用。

　　四、解

決城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)存在的題的對(duì)策

　　通過(guò)分析可以看出，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)面臨這政府職能失調(diào)和市場(chǎng)體制不健全等深層次問(wèn)題，通過(guò)理論聯(lián)系實(shí)際，本文將從以下幾個(gè)方面提出對(duì)策建議。

　　1、從區(qū)域角度合理定位城鎮(zhèn)化目標(biāo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展

　　構(gòu)建合理的城鎮(zhèn)體系，這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，也是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必然選擇。所謂城鎮(zhèn)體系，是指在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，要有大城市、中等城市、小城市和中心建制鎮(zhèn)組成的網(wǎng)絡(luò)體系，只有內(nèi)在的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)，才能推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。按照城市規(guī)模和城市產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化過(guò)程中的城市類型可以劃分為以下四類，以便合理進(jìn)行城市定位：工業(yè)型城鎮(zhèn)，城市規(guī)模一般，以工業(yè)生產(chǎn)為主導(dǎo)；消費(fèi)型城鎮(zhèn)，城市規(guī)模較小，以休閑旅游、各類娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；貿(mào)易型城鎮(zhèn)，城市規(guī)模較小，以深加工和貿(mào)易產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；綜合型城鎮(zhèn)，地理區(qū)域廣大，交通發(fā)達(dá)，各產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。通過(guò)完善城鎮(zhèn)體系，建立區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃，從宏觀上合理進(jìn)行各級(jí)城鎮(zhèn)定位，有效調(diào)配各級(jí)政府職能，完善區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)分配、市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)對(duì)接等市場(chǎng)機(jī)制，從而使得大、中、小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)形成城市特色，得到均衡發(fā)展，有效的推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　2、推動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)現(xiàn)"政府為主、市場(chǎng)為輔"向"市場(chǎng)為主、政府為輔"的轉(zhuǎn)變

　　據(jù)前分析，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中政府主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化中各類資源的有效配置，反而為地方政府利益提供了滲透途徑，需要引入制衡的力量打破這一模式，走市場(chǎng)為主、政府為輔的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，弱化政府在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的市場(chǎng)職能，強(qiáng)化其引導(dǎo)、規(guī)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及服務(wù)職能，從而保證城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。包括：提高政府政務(wù)的透明度和對(duì)法律系統(tǒng)的反應(yīng)靈敏度，通過(guò)立法強(qiáng)化政府行為責(zé)任制，以防止地方政府濫用職權(quán)，避免城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)政策的扭曲和急功近利；健全地方政府業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，將人文、社會(huì)、環(huán)境指標(biāo)同經(jīng)濟(jì)和效率指標(biāo)一起納入地方政府業(yè)績(jī)考核指標(biāo)體系中，尤其要注重任期內(nèi)對(duì)城鎮(zhèn)功能和產(chǎn)業(yè)支撐力的提升，注重城鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展能力的提升，增加城鎮(zhèn)科技教育投入、基礎(chǔ)設(shè)施投入、資源的開(kāi)發(fā)與保護(hù)投入、環(huán)境生態(tài)效益等項(xiàng)目在評(píng)價(jià)體系中的權(quán)重，使地方政府的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)正確反映其努力程度。

　　3、加快城鎮(zhèn)房地產(chǎn)配套體制和法規(guī)的完善，提升城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完全市場(chǎng)化程度

　　現(xiàn)代城鎮(zhèn)化的最終目的就是將農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)、將農(nóng)村富余人口由農(nóng)村居住轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程應(yīng)進(jìn)一步突破戶籍制度，包括依附于它的基礎(chǔ)教育、就業(yè)、計(jì)生政策等行政管理體制和財(cái)政體制的制約，以及土地制度以及與之相聯(lián)系的社會(huì)保障、土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村宅基地等制度的制約，打破城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的"二元結(jié)構(gòu)"現(xiàn)象，即城鎮(zhèn)常住人口房地產(chǎn)市場(chǎng)和城鎮(zhèn)流動(dòng)人口房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)要素的自由流動(dòng)和價(jià)格市場(chǎng)的形成。政府職能應(yīng)更多地體現(xiàn)在：對(duì)大規(guī)則的制訂，通過(guò)財(cái)政政策、貨幣政策等宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完全市場(chǎng)化程度。

　　4、發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，合理構(gòu)建城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)

　　城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最終目標(biāo)應(yīng)是在提高效率的前提下，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的公平性、確保"人人有住房"為基本目標(biāo)，但是從房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的發(fā)展規(guī)律和運(yùn)作模式上看，從最高端的別墅、到中間層的商品房，直至最低端的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房都是完全不同的商品，他們的融資規(guī)律、價(jià)格波動(dòng)、運(yùn)行趨勢(shì)都有非常大的差異。政府要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)運(yùn)行涉及相應(yīng)的住房標(biāo)準(zhǔn)，政策適用范圍、優(yōu)惠程度、操作次序選擇、布局調(diào)整和運(yùn)行監(jiān)控等問(wèn)題，進(jìn)行總體設(shè)計(jì)和把握。一方面，按照城鎮(zhèn)定位以及人口結(jié)構(gòu)，合理培育城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)；另一方面，通過(guò)提高開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入門檻，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，提高從業(yè)人員資格審查，構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍的層次結(jié)構(gòu)，以確保城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程正步入快速軌道，而城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展相互依存、相互促進(jìn)，房地產(chǎn)對(duì)于加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有推動(dòng)作用，反之，城鎮(zhèn)化又對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生影響。相信通過(guò)政府宏觀調(diào)控和杠桿調(diào)節(jié)作用的增強(qiáng)，市場(chǎng)體制和配套法律法規(guī)的逐步完善，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)逐步走向健康發(fā)展的道路。

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篇2：房地產(chǎn)業(yè)的核心從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向金融運(yùn)作

　　前沿

　　房地產(chǎn)商向投資商轉(zhuǎn)變,類似房地產(chǎn)基金的操作大量出現(xiàn),房地產(chǎn)進(jìn)入金融運(yùn)作時(shí)代。

　　20**年房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。僅從房地產(chǎn)信托來(lái)看,根據(jù)云南信托的有關(guān)統(tǒng)計(jì),20**年全國(guó)約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,募集金額約122億元。

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商。如上海復(fù)地、順馳等地產(chǎn)商與摩根士丹利先后合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目;北京、上海等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到了荷蘭國(guó)際集團(tuán)以及排名世界前三強(qiáng)的荷蘭房地產(chǎn)基金ING等的巨資投入。資料顯示,近一年來(lái)僅在北京就有近20 個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引入了外資投資,總建筑面積在500萬(wàn)平方米以上,涉及投資總額近30億元。

　　通過(guò)分析和研究目前房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資創(chuàng)新和模式,我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生一場(chǎng)革命性的變革,這場(chǎng)變革的核心就是房地產(chǎn)行業(yè)的重心將由土地運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)變。這場(chǎng)革命最終將可能產(chǎn)生兩個(gè)結(jié)果:一是現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式,向美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)模式靠近。而且在這一過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)的走向必然分化出不同的路徑,像萬(wàn)科、金地、招商地產(chǎn)這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)投資商和運(yùn)營(yíng)管理商,還有一部分公司將轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐?成為開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。二是隨著這種變化趨勢(shì)的出現(xiàn),現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)食物鏈也將發(fā)生根本性的變化,最終房地產(chǎn)基金和投資商將成為主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩種主流業(yè)態(tài)。

　　從美國(guó)等成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,當(dāng)土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開(kāi)供給后,土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格將基本體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)土地未來(lái)價(jià)值的預(yù)期;與此同時(shí),土地交割以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提,銀行將不再向開(kāi)發(fā)商放款以支付土地價(jià)款。結(jié)果是開(kāi)發(fā)商將難以從低價(jià)囤積土地并高價(jià)賣出中獲取暴利,也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下,開(kāi)發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力以支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的巨量需求。否則,失去土地和資金兩方面的尋租能力,開(kāi)發(fā)商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業(yè)能力賺取與其付出相適應(yīng)的合理利潤(rùn)。近期萬(wàn)通宣稱參與集資建房并擔(dān)任承建商的角色,其期望的利潤(rùn)率據(jù)稱為“8%-15%”。

　　招商地產(chǎn)董秘陳宇認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,行業(yè)內(nèi)的專業(yè)分工將越來(lái)越細(xì)。結(jié)果是政府賺土地的錢,投資商(也可以包括個(gè)人集資)賺取資金的回報(bào),建造商賺取產(chǎn)品創(chuàng)造的價(jià)值。

　　開(kāi)發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變

　　在一系列政策的影響下,房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化,其實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開(kāi)發(fā)營(yíng)建向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移,而房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式也由開(kāi)發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變。迄今為止的一些房地產(chǎn)與金融結(jié)合的方式,正越來(lái)越清晰地展示了這種轉(zhuǎn)變的路徑。

　　土地供應(yīng)方式的市場(chǎng)化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強(qiáng)力進(jìn)入等,沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。20年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這一產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中,土地是房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行開(kāi)發(fā)的原始支點(diǎn),融資只不過(guò)是整個(gè)運(yùn)作的一個(gè)環(huán)節(jié)而已。

　　然而在近兩年房地產(chǎn)企業(yè)尋求資金渠道多元化的運(yùn)作過(guò)程中,一些主流房地產(chǎn)商越來(lái)越重視融資環(huán)節(jié),將這一環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度,而且其金融運(yùn)作展示了一種行業(yè)趨勢(shì):房地產(chǎn)商正面臨角色轉(zhuǎn)換,即由開(kāi)發(fā)商向投資商、運(yùn)營(yíng)管理商轉(zhuǎn)變。

　　金地集團(tuán)轉(zhuǎn)向投資商的嘗試

　　金地集團(tuán)參與金信雙龍房地產(chǎn)信托計(jì)劃是其向投資商轉(zhuǎn)變的嘗試;而與摩根士丹利等聯(lián)手參與銀行不良資產(chǎn)的操作,則體現(xiàn)了其將多年積累的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到存量物業(yè)的管理和再開(kāi)發(fā),向運(yùn)營(yíng)管理商轉(zhuǎn)變的思路

　　20**年6月,央行“121號(hào)文件”出臺(tái),幾乎所有的房地產(chǎn)商都深刻體會(huì)到資金已是一個(gè)嚴(yán)重制約發(fā)展的瓶頸。對(duì)于資金密集型行業(yè),解決好融資問(wèn)題成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。作為上市公司,金地集團(tuán)(600383)除了尋求以增發(fā)等形式再融資外,也在房地產(chǎn)信托等領(lǐng)域進(jìn)行了嘗試。

　　20**年12月18日,金地集團(tuán)公告稱,公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。根據(jù)《金信雙龍房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃》及信托合同,金地集團(tuán)為特別委托人和受益人,金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產(chǎn)品的運(yùn)作模式借鑒了房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的基本原理,以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主(圖1)。

　　從運(yùn)作模式看,金地集團(tuán)第二大股東金信信托作為融資平臺(tái)推出雙龍房地產(chǎn)信托計(jì)劃,金地集團(tuán)、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和通和置業(yè)(金地集團(tuán)第四大股東通和控股旗下企業(yè))是該信托計(jì)劃的特別委托人,其中金地集團(tuán)委托金額為2500萬(wàn)元。

　　西南證券信托研究專家孟輝認(rèn)為,該產(chǎn)品的一個(gè)突出特點(diǎn)是金地集團(tuán)及其股東等利益相關(guān)各方,將各自的優(yōu)勢(shì)資源捆綁在一起,以達(dá)到合理的風(fēng)險(xiǎn)匹配和利益共享。從該信托計(jì)劃的幾個(gè)特別委托人的背景來(lái)看,都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,“通過(guò)設(shè)立信托的方式,特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺(tái)的支持,獲得了一條新的融資渠道。”

　　從目前該信托計(jì)劃資金投入的項(xiàng)目來(lái)看,特別委托人如通和置業(yè)在杭州的一個(gè)項(xiàng)目、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在合肥的一個(gè)項(xiàng)目都獲得了該信托計(jì)劃資金的支持。盡管目前該信托計(jì)劃融資規(guī)模不大,已使用了31份信托計(jì)劃籌集了2.79億元,“但預(yù)計(jì)未來(lái)的融資目標(biāo)是30-50億元。”金地集團(tuán)董秘、企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理郭國(guó)強(qiáng)告訴《新財(cái)富》。

　　值得注意的是,金信信托與金地集團(tuán)、通和置業(yè)等特別委托人之間的股權(quán)關(guān)系和戰(zhàn)略合作關(guān)系是實(shí)現(xiàn)這種模式的一個(gè)重要基礎(chǔ)。對(duì)于房地產(chǎn)信托這類具有高風(fēng)險(xiǎn)特征的信托產(chǎn)品而言,風(fēng)險(xiǎn)管理能力的高低幾乎決定了產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成功與否。金地集團(tuán)、通和置業(yè)作為開(kāi)發(fā)商,能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目管理方面提供專業(yè)建議,保證了信托產(chǎn)品能夠成功推出和持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

　　在這一案例中,“房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)+融資平臺(tái)”成了金地集團(tuán)房地產(chǎn)金融運(yùn)作的基本要素。“金地集團(tuán)+金信信托進(jìn)行的其實(shí)是房地產(chǎn)金融運(yùn)作,而且它們擔(dān)當(dāng)?shù)氖峭顿Y商的角色。”孟輝認(rèn)為。

　　金地集團(tuán)作為專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,在如何實(shí)現(xiàn)專業(yè)技能與融資功能的緊密結(jié)合方面一直在進(jìn)行探索。20**年6月22日,公司公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV(簡(jiǎn)稱MSREF)、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司,共同投資中國(guó)的不良資產(chǎn)。合作方式是三方共同出資設(shè)立一家項(xiàng)目公司,項(xiàng)目公司注冊(cè)資本約為5億元,股東出資比例為:金地集團(tuán)出資約7500萬(wàn)元,占注冊(cè)資本的15%;MSREF出資約27500萬(wàn)元,占注冊(cè)資本的55%;上海盛融投資有限公司出資約1 5000萬(wàn)元,占注冊(cè)資本的30%。

　　該項(xiàng)目公司受讓中國(guó)建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包,包括了中國(guó)建設(shè)銀行16家分行分布在華中和華南地區(qū)的154項(xiàng)資產(chǎn)。這些資產(chǎn)大多為中國(guó)主要城市中的商業(yè)物業(yè),其中部分資產(chǎn)為在建工程。從該項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成看,“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問(wèn)題。”郭國(guó)強(qiáng)說(shuō),金地集團(tuán)在不良資產(chǎn)處置(如再開(kāi)發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等)中,將在這些物業(yè)的再開(kāi)發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然金地集團(tuán)扮演的是運(yùn)營(yíng)管理商的角色。

　　萬(wàn)科加緊調(diào)整融資結(jié)構(gòu)

　　萬(wàn)科通過(guò)發(fā)行可轉(zhuǎn)債、利用信托資金、與外資合作等,拓寬融資渠道、調(diào)整融資結(jié)構(gòu);通過(guò)收購(gòu)做大規(guī)模,追尋美國(guó)Pulte Homes公司的腳步,其欲成為專業(yè)房地產(chǎn)投資商的意圖日益明顯

　　萬(wàn)科近年來(lái)力圖打造更加合理的融資模式和融資結(jié)構(gòu)。

　　作為上市公司,萬(wàn)科充分利用了資本市場(chǎng)的融資功能,兩年來(lái)通過(guò)發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集資金34.9億元。

　　與此同時(shí),萬(wàn)科也嘗試?yán)眯磐匈Y金。20**年12月31日,萬(wàn)科與新華信托達(dá)成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議,用于深圳大梅沙萬(wàn)科東海岸項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。20**年6月9 日,萬(wàn)科全資附屬子公司深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司又與新華信托達(dá)成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議,用于深圳十七英里項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。該貸款資金由新華信托發(fā)行“新華信托?萬(wàn)科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”的方式籌集,同時(shí),投資者可以享受十七英里項(xiàng)目購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)。20**年12月22日,萬(wàn)科又與深圳國(guó)際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協(xié)議,用于“深圳萬(wàn)科云頂項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)。

　　值得一提的是,萬(wàn)科“新華信托?萬(wàn)科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”頗有特色。該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式,實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%,與同期銀行貸款利率5.49%相比,低了1.49個(gè)百分點(diǎn),按照2.602億元的融資規(guī)模,萬(wàn)科每年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬(wàn)元。

　　另一方面,房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)特殊的商品,本身有其獨(dú)特的使用價(jià)值,該信托產(chǎn)品在設(shè)計(jì)過(guò)程中通過(guò)對(duì)這一使用價(jià)值的挖掘,加入了購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán),使得萬(wàn)科十七英里信托計(jì)劃具有獨(dú)特的賣點(diǎn)。信托計(jì)劃的投資者在購(gòu)買該產(chǎn)品的同時(shí),不僅享有通常意義的投資收益,更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房?jī)r(jià)格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。

　　而且,在海外資金紛紛投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之際,萬(wàn)科也適時(shí)跟上了潮流。20**年7月,萬(wàn)科與德國(guó)銀行Hypo Real Estate Bank International(簡(jiǎn)稱“HI公司”)簽訂了合作協(xié)議,為即將開(kāi)發(fā)的中山項(xiàng)目進(jìn)行融資安排,合作方式是HI公司為中山項(xiàng)目提供總額不超過(guò)3500萬(wàn)美元,最長(zhǎng)不超過(guò)42個(gè)月的貸款。為實(shí)現(xiàn)上述融資安排,萬(wàn)科將中山公司80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司、永達(dá)中國(guó)投資有限公司,永達(dá)中國(guó)又將這80%的中山項(xiàng)目與HI成立合資項(xiàng)目公司BGI(Best Gain Investment),占35%股份。上述轉(zhuǎn)讓完成后,萬(wàn)科對(duì)中山公司直接和間接擁有的權(quán)益為48%(圖3)。20**年11月21日萬(wàn)科集團(tuán)子公司成都萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司的子公司?新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(簡(jiǎn)稱RZP)簽訂協(xié)議,將其持有的成都萬(wàn)科置業(yè)95%股權(quán)中的40%轉(zhuǎn)讓給RZP,共同開(kāi)發(fā)成都“萬(wàn)科新城”項(xiàng)目。

　　從萬(wàn)科在較短時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)行兩期可轉(zhuǎn)債,以及信托融資、與海外房地產(chǎn)基金合作來(lái)看,其房地產(chǎn)金融運(yùn)作的技巧日益嫻熟,融資結(jié)構(gòu)也漸趨合理。

　　如果說(shuō)拓寬融資渠道是所有房地產(chǎn)商的題中應(yīng)有之意,那么收購(gòu)南都集團(tuán)相關(guān)股權(quán)一案則昭示了萬(wàn)科欲成為專業(yè)投資商的意圖。

　　20**年3月4日,萬(wàn)科公告以18.58億元收購(gòu)南都有關(guān)股權(quán)。根據(jù)有關(guān)協(xié)議,萬(wàn)科此次受讓資產(chǎn)為上海中橋集團(tuán)持有的上海南都70%的股權(quán)及與之相對(duì)應(yīng)的股東權(quán)益、蘇州南都49%的股權(quán)及與之相對(duì)應(yīng)的股東權(quán)益、浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)20%的股權(quán)及與之相對(duì)應(yīng)的股東權(quán)益。交易定價(jià)主要依據(jù)標(biāo)的公司的凈資產(chǎn)值、所擁有的項(xiàng)目的評(píng)估值,同時(shí)考慮了標(biāo)的公司的品牌價(jià)值。交易金額18.58億元,涉及21項(xiàng)物業(yè),占地面積627.57萬(wàn)M2,建筑面積598萬(wàn)M2,按權(quán)益算,本項(xiàng)交易完成后,萬(wàn)科權(quán)益土地儲(chǔ)備增加194萬(wàn)M2。

　　我們的分析表明,這項(xiàng)收購(gòu)使萬(wàn)科的權(quán)益土地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平方米建筑面積,有利于完善萬(wàn)科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局,使其大大增強(qiáng)了持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　被萬(wàn)科視為未來(lái)發(fā)展新標(biāo)桿的美國(guó)Pulte Homes公司的運(yùn)作模式,可能是萬(wàn)科意圖的最佳注解:在房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)地位的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),作為上市公司的PulteHomes,其主導(dǎo)權(quán)不在公眾基金手中,而是以房地產(chǎn)投資商的身份,采取收購(gòu)兼并的方式做大規(guī)模,鞏固自己的市場(chǎng)占有率。目前該公司在美國(guó)市場(chǎng)的占有率約為5.3%,而美國(guó)前十名地產(chǎn)商的市場(chǎng)占有率不到20%。

　　其實(shí)還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也敏感地看到了這種轉(zhuǎn)型的脈絡(luò)。“我們也正在思考向?qū)I(yè)房地產(chǎn)投資管理公司轉(zhuǎn)型的可能。”百仕達(dá)地產(chǎn)副總裁羅雷說(shuō)。

　　房地產(chǎn)業(yè)食物鏈正在發(fā)生變異

　　從金地集團(tuán)和萬(wàn)科的金融運(yùn)作中可以清楚地看到,大投資商、信托資金及海外房地產(chǎn)基金的介入,正在顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)食物鏈:20多年來(lái)長(zhǎng)期處于食物鏈頂端的開(kāi)發(fā)商不得不將壟斷利潤(rùn)與這些參與者分享

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條顯示,開(kāi)發(fā)商是整個(gè)鏈條的上端,也是利益?zhèn)鲃?dòng)的第一環(huán)。而且開(kāi)發(fā)商往往也利用這種“核心”的優(yōu)勢(shì),通過(guò)帶資承包等形式使得施工企業(yè)承擔(dān)部分開(kāi)發(fā)資金利息、出讓他們應(yīng)得的部分利益,通過(guò)預(yù)售的形式讓消費(fèi)者承擔(dān)部分開(kāi)發(fā)資金利息,等等,實(shí)施對(duì)施工企業(yè)、消費(fèi)者的掠奪。

　　但在投資商、信托資金以及海外房地產(chǎn)基金參與的項(xiàng)目中,它們參與瓜分了以前由開(kāi)發(fā)商獨(dú)自享有的高額利潤(rùn)。顯然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和利益分配模式已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　&n bsp; 事實(shí)上,目前海外房地產(chǎn)基金及其他投資商與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的合作,基本上都如HI公司與萬(wàn)科中山公司的合作方式一樣,一般都是成立項(xiàng)目公司,雙方各自持有項(xiàng)目公司一定比例的股權(quán),并按此比例享有項(xiàng)目利潤(rùn)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比,這意味著站在整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條上端的除了開(kāi)發(fā)商以外,還有海外房地產(chǎn)基金以及其他投資商,它們共同瓜分房地產(chǎn)項(xiàng)目的大部分利潤(rùn)。

　　我們認(rèn)為,隨著各種主體的投資商以及海外房地產(chǎn)基金越來(lái)越深入地介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),它們將連同由開(kāi)發(fā)商嬗變而來(lái)的專業(yè)房地產(chǎn)投資商一起共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。而這種變化趨勢(shì),可能正是推動(dòng)萬(wàn)科、金地集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極向投資商和運(yùn)營(yíng)管理商轉(zhuǎn)變的根本動(dòng)力。

　　房地產(chǎn)基金及大投資商將主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來(lái)的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存量及未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?只要政策許可,未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)基金從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到美國(guó)目前的水平是完全可能的。而隨著房地產(chǎn)業(yè)食物鏈的變異,那些具有豐富的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資商也將成為左右市場(chǎng)的重要力量

　　眾所周知,目前房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源中,銀行貸款和其他資金(包括定金及預(yù)收款等)規(guī)模過(guò)大。20**年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款迅速擴(kuò)張,規(guī)模達(dá)3138.3億元,分別相當(dāng)于從1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏觀調(diào)控后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的貸款增幅放慢,但1-10月仍然增長(zhǎng)5.9%。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心的張海旺認(rèn)為,目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的主要來(lái)源仍是國(guó)內(nèi)貸款,其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定,這給銀行系統(tǒng)帶來(lái)很大的不確定因素。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來(lái)源。20**年1-10月,國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款合計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比重超過(guò)六成,達(dá)61.3%,比宏觀調(diào)控前的20**年1-2月份非但沒(méi)有下降,反而提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資因國(guó)內(nèi)貸款下降減輕對(duì)銀行資金依賴的同時(shí),由于個(gè)人住房貸款迅速增長(zhǎng),又間接深化了對(duì)銀行資金的占用。“這間接加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)銀行資金的依賴。”

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,中國(guó)目前的這種狀況與當(dāng)年美國(guó)出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》時(shí)的情況基本一致:一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資存在瓶頸,特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制,另一方面是普通投資者有參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長(zhǎng)的強(qiáng)烈沖動(dòng),普通投資者只能通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)及信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn),而不能分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的超額利潤(rùn),因?yàn)闆](méi)有集合投資的合法渠道。投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見(jiàn)一斑。

　　房地產(chǎn)信托基金若能推出,無(wú)疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明,中國(guó)目前具備了房地產(chǎn)信托基金生存和發(fā)展的土壤。因?yàn)橹袊?guó)實(shí)際上已存在類“REITs產(chǎn)品”。與美國(guó)收益型REITs相比,目前深滬1300多家上市公司中,中國(guó)國(guó)貿(mào)(600007)、小商品城(600415)兩家具有“REITS產(chǎn)品”的部分特性(附文1)。

　　中國(guó)國(guó)貿(mào)收入的主要來(lái)源是國(guó)貿(mào)大廈寫字樓和商場(chǎng)、中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)飯店的出租收入(表2),符合REIT產(chǎn)品收入來(lái)源的要求。但與真正的REITs相比,中國(guó)國(guó)貿(mào)沒(méi)有稅收優(yōu)惠,所得稅率為33%,盈利的大部分也沒(méi)有分派給股東。而國(guó)外REITs不交所得稅,應(yīng)稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。

　　商業(yè)零售房地產(chǎn)將拔得頭籌

　　中國(guó)目前的居民消費(fèi)率約為55%,大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費(fèi)率的觸底反彈對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長(zhǎng)期的需求。因此我們預(yù)計(jì),在各種類型的房地產(chǎn)中,商業(yè)零售房地產(chǎn)將可能成為房地產(chǎn)基金(REITs)投資的首選目標(biāo)

　　20**年底中國(guó)商業(yè)零售業(yè)已全面對(duì)外開(kāi)放,在此前后,中外零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張幾近瘋狂,競(jìng)爭(zhēng)近乎白熱化,但從中也可清楚地看到這個(gè)市場(chǎng)的巨大潛力。

　　從兩家外資零售業(yè)巨頭在中國(guó)的擴(kuò)張情況看,20**年起沃爾瑪就已明顯在中國(guó)市場(chǎng)加快了開(kāi)店速度,三年新開(kāi)店數(shù)是過(guò)去五年的一倍。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,截至20**年2月,沃爾瑪在中國(guó)的門店數(shù)達(dá)到44家,其計(jì)劃今年還要再

　　開(kāi)15家門店。而家樂(lè)福更是迫不及待,以近乎瘋狂的速度擴(kuò)軍,僅20**年1至8月就新開(kāi)了8家門店,平均每月一家,在20**年最后兩個(gè)月內(nèi)更是狂開(kāi)15家店鋪。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至20**年2月,家樂(lè)福在中國(guó)的門店數(shù)已達(dá)53家。

　　其他外資零售業(yè)巨頭也不甘落后。德國(guó)零售和批發(fā)業(yè)巨頭麥德龍目前在中國(guó)擁有21家倉(cāng)儲(chǔ)式商店,為酒店和餐館等商業(yè) 客戶服務(wù),該公司年初宣布,20**年將再開(kāi)10家店。

　　而且目前世界零售企業(yè)500強(qiáng)已有70%在中國(guó)搶灘登陸,截至20**年6月,國(guó)內(nèi)已有外資商業(yè)企業(yè)268家,店鋪數(shù)4502個(gè)。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國(guó)零售企業(yè)都在緊鑼密鼓、大幅度地?cái)U(kuò)大對(duì)中國(guó)內(nèi)地的投資。

　　國(guó)內(nèi)連鎖巨頭國(guó)美、蘇寧等也加快了擴(kuò)張步伐。據(jù)悉,國(guó)美20**年在全國(guó)的門店總數(shù)將達(dá)到400家,而且在北京等主要城市將以大面積店為主。

　　而且,內(nèi)外資零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張并不會(huì)是一個(gè)短暫的現(xiàn)象。因?yàn)槟壳爸袊?guó)消費(fèi)率約為55%,大大低于70%的世界平均水平。專家認(rèn)為,隨著消費(fèi)的復(fù)蘇,消費(fèi)率將觸底反彈,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長(zhǎng)期的需求。

　　更重要的是,“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將回歸理性,以租賃為主的運(yùn)營(yíng)模式將成為主流。”清華大學(xué)中國(guó)金融研究中心研究員張寧認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)將成為外資房地產(chǎn)基金或大投資商的首選,它們通過(guò)將這些物業(yè)出租給商業(yè)企業(yè)以獲取穩(wěn)定的租金收入。

　　目前深國(guó)投與新加坡嘉德集團(tuán)合資投資及經(jīng)營(yíng)在重慶、長(zhǎng)沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業(yè)中心,其運(yùn)作模式已具有房地產(chǎn)基金的雛形,也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個(gè)很好的范本。

　　1995年,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),深國(guó)投與沃爾瑪中國(guó)在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司,20**年經(jīng)批準(zhǔn)更名為沃爾瑪深國(guó)投百貨有限公司,沃爾瑪持股65%,深國(guó)投持股35%。為配合沃爾瑪在中國(guó)的快速發(fā)展,深國(guó)投成立了深圳國(guó)投商用置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“國(guó)投置業(yè)”),專門開(kāi)發(fā)商用物業(yè),主要為沃爾瑪提供營(yíng)業(yè)場(chǎng)地。

　　20**年底,深國(guó)投與新加坡嘉德置地集團(tuán)(下稱嘉德集團(tuán))簽訂了合作框架協(xié)議書,在中國(guó)商用地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域進(jìn)行合作。該合作框架協(xié)議書涉及項(xiàng)目20個(gè),而此前雙方已經(jīng)簽署了全國(guó)6個(gè)不同城市的深國(guó)投商業(yè)中心項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓合同?嘉德以9.98億元收購(gòu)了6家商場(chǎng),這些商場(chǎng)主要租給沃爾瑪,嘉德占股份51%,深國(guó)投占股49%。

　　從操作模式看,以湖南項(xiàng)目為例:國(guó)投置業(yè)持有湖南深圳國(guó)投商業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱湖南發(fā)展)49%的股權(quán),嘉德集團(tuán)全資子公司凱德商用中國(guó)投資有限公司持有51%的股權(quán)。在該項(xiàng)目的操作工程中,深國(guó)投大股東?深圳國(guó)際信托投資公司在20**年底發(fā)行了“深國(guó)投商業(yè)中心(長(zhǎng)沙)集合資金信托計(jì)劃”,為湖南發(fā)展項(xiàng)目提供貸款融資。

　　梳理其中的關(guān)系,可以清晰地看出,該項(xiàng)目的運(yùn)作類似房地產(chǎn)基金的運(yùn)作。其中國(guó)投置業(yè)既相當(dāng)于 REITs投資工具,又與凱德商用一起擔(dān)當(dāng)這個(gè)REITs的投資者,湖南發(fā)展是REITs投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而該項(xiàng)目建成后出租給沃爾瑪深國(guó)投百貨開(kāi)設(shè)沃爾瑪商場(chǎng),相應(yīng)的租金和管理回報(bào)收入就是國(guó)投置業(yè)和凱德商用的投資收益。

　　而且,國(guó)投置業(yè)在項(xiàng)目的不同開(kāi)發(fā)期間可以得到大股東深國(guó)投不同形式的融資支持,使其相當(dāng)于一個(gè)開(kāi)放式的房地產(chǎn)基金。例如在土地收購(gòu)期間,通過(guò)發(fā)行股權(quán)信托,支持深國(guó)投置業(yè)購(gòu)買土地;在項(xiàng)目進(jìn)行期間,可以根據(jù)工程的進(jìn)度,從財(cái)務(wù)成本最小化的原則,通過(guò)發(fā)行貸款信托或股權(quán)信托的方式保證項(xiàng)目如期竣工交付使用,而且借助深國(guó)投與沃爾瑪長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系,保證了房產(chǎn)穩(wěn)定的銷售渠道,并以此獲得穩(wěn)定的租金收入;發(fā)行受益權(quán)信托,不僅可以及時(shí)變現(xiàn),保證資金的流動(dòng)性,而且可以充分享受商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大化價(jià)值。

　　該操作模式也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個(gè)很好的范本。而且未來(lái)只要中國(guó)法律許可,類似深圳國(guó)投這樣的企業(yè)可能就會(huì)利用多年積累的經(jīng)驗(yàn),發(fā)起成立房地產(chǎn)基金,投資有穩(wěn)定租戶的商業(yè)零售房地產(chǎn),而不需要與海外房地產(chǎn)基金合作。

　　未來(lái)會(huì)產(chǎn)生一批大投資商

　　在未來(lái)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式下,會(huì)產(chǎn)生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風(fēng)格的房地產(chǎn)基金公司,發(fā)行房地產(chǎn)基金;一旦政策允許,銀行系基金公司也可以發(fā)行房地產(chǎn)基金產(chǎn)品,投資房地產(chǎn)項(xiàng)目或完成銀行抵押貸款資產(chǎn)的證券化,從而成為房地產(chǎn)市場(chǎng)大投資商。

　　中國(guó)目前房地產(chǎn)存量非常龐大,占用了銀行大量資金。據(jù)統(tǒng)計(jì),中國(guó)金融機(jī)構(gòu)18萬(wàn)多億貸款中,超過(guò)50%的貸款都是以房產(chǎn)作為抵押的,未來(lái)房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展將改善開(kāi)發(fā)商、投資商、銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

　　即將由銀行推出的房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,無(wú)疑為商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)基金開(kāi)了一扇窗。據(jù)悉,中華人民銀行已批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行在20**年推出房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體(SPV,是為資產(chǎn)證券化設(shè)立的有限責(zé)任公司,以之為載體收購(gòu)可證券化的特殊資產(chǎn)),其運(yùn)作的基本方式是:首先,商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV;其次,SPV將所獲得的住房貸款匯總重組,經(jīng)信用擔(dān)保及評(píng)級(jí)后,發(fā)行住房貸款證券;最后,SPV持有資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流,用于對(duì)投資者支付本息以及評(píng)估、擔(dān)保、承銷或其他證券化費(fèi)用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是一種類似美國(guó)抵押型房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品。

　　&nb sp; 而且從現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中也將分化出一批專業(yè)投資商,如萬(wàn)科這樣擁有開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理品牌、資本運(yùn)作能力強(qiáng)的公司,通過(guò)不斷的資本運(yùn)作和資本積累未來(lái)將轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)房地產(chǎn)投資商。一部分通過(guò)成立房地產(chǎn)基金公司,發(fā)行房地產(chǎn)基金,轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的房地產(chǎn)投資管理公司,其它一些不能及時(shí)調(diào)整以適應(yīng)變革的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將被淘汰出局。

　　附文

　　美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式

　　中國(guó)和美國(guó)有許多相似的地方,同樣是地域同樣遼闊、房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣高度分散,都面臨著城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的問(wèn)題,地價(jià)差距也很大。我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式會(huì)逐步向美國(guó)模式逼近。

　　美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展,以房地產(chǎn)基金(REITs)為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá),開(kāi)發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下,房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作而非開(kāi)發(fā)營(yíng)建,房地產(chǎn)基金或者投資商成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者,地產(chǎn)建造商或中介商只不過(guò)是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。

　　金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成,其中最大部分是房地產(chǎn)基金,美國(guó)的投資商主要是從事物業(yè)投資,而非物業(yè)開(kāi)發(fā),因此美國(guó)真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域,銀行是金融產(chǎn)業(yè)鏈中比例最小的一部分,由于有基金和投資商的支撐,美國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)很小。經(jīng)過(guò)近40多年的發(fā)展,美國(guó)目前大約有300多只 REITs在運(yùn)作之中,管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元,而且其中有近2/3在全國(guó)性的證券交易所上市交易。

　　按照REITs組織形態(tài)不同,美國(guó)REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開(kāi)放式兩類。根據(jù)REITs資金投向的不同,可以將它們分為三大類:1)權(quán)益型:投資并擁有房地產(chǎn),主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)的租金,所以也稱收益型。2)抵押型:投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS),收益主要來(lái)源于房地產(chǎn)貸款的利息。3)混合型:它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托,具有資產(chǎn)類REITs和抵押類REITs的雙重特點(diǎn),即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí),自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),美國(guó)的REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資,約占所有REITs 的96%.,每個(gè)REIT 根據(jù)各自的專長(zhǎng)選擇投資領(lǐng)域,有的以地理區(qū)域?yàn)閷ｉL(zhǎng),如地區(qū)、州、市的地產(chǎn);有的專長(zhǎng)于各種行業(yè)地產(chǎn),如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn);有些REITs 選擇廣泛的投資類型,包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。在各種房地產(chǎn)的投資中,零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分,總計(jì)超過(guò)總投資的74%。

　　1992年以后,美國(guó)房地產(chǎn)基金引入傘式伙伴房地產(chǎn)基金(UPREITs)結(jié)構(gòu)(詳見(jiàn)《新財(cái)富》20**年8月號(hào)《美國(guó)地產(chǎn)的資金流》)

　　REITs的操作模式是:先發(fā)行股票籌集資金,發(fā)行方式有募集和公開(kāi)發(fā)行等,讓人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金組織等機(jī)構(gòu)投資者和一般投資者認(rèn)購(gòu)。發(fā)起成立REIT的公司對(duì)認(rèn)購(gòu)者會(huì)有一定的要求,如美國(guó)威爾士房地產(chǎn)投資信托公司就要求其投資者必須滿足擁有金融資產(chǎn)4.5萬(wàn)美元并且年收入高于4.5萬(wàn)美元,而且對(duì)一次性認(rèn)購(gòu)的數(shù)額也有一定的規(guī)定。資金籌集完后,將資金交給一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)公司,然后進(jìn)行一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家,甚至全球化的操作。

　　不過(guò)正是因?yàn)檫@種獨(dú)特的發(fā)展模式,使美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)始終無(wú)緣全球財(cái)富500強(qiáng),因?yàn)榉康禺a(chǎn)的利潤(rùn)實(shí)際上被多個(gè)環(huán)節(jié)瓜分了。

　　在美國(guó),一些大的金融集團(tuán),如摩根大通、摩根士丹利有相當(dāng)一部分盈利來(lái)自于房地產(chǎn)盈利的貢獻(xiàn)。美國(guó)房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)非常專業(yè)化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)追求增值,因此,在美國(guó),預(yù)售的銷售模式基本不存在。

篇3：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)代表職責(zé)說(shuō)明

　　崗位名稱:業(yè)務(wù)代表 崗位編號(hào):

　　直屬上級(jí):銷售公司分公司經(jīng)理 所屬部門:銷售部分公司

　　崗位設(shè)置目的:負(fù)責(zé)完成公司下達(dá)的銷售任務(wù)

　　工作內(nèi)容:

　　1.完成個(gè)人的銷售任務(wù);

　　2.承擔(dān)市調(diào)任務(wù)及銷售信息和相關(guān)資料的搜集工作;

　　3.接待客戶,進(jìn)行洽談,宣傳企業(yè)和產(chǎn)品,解決客戶的疑問(wèn),完成銷售;

　　4.做好客戶的售前、售中、售后服務(wù)工作;

　　5.承擔(dān)銷售合同的簽訂和變更工作;

　　6.承擔(dān)客戶入住的通知工作;

　　7.承擔(dān)辦理產(chǎn)證和按揭手續(xù)的通知工作;

　　8.負(fù)責(zé)客戶的收款和清欠工作;

　　9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性工作。

　　權(quán)限與責(zé)任:

　　1.權(quán)限:

　　1)對(duì)所在分公司年度銷售計(jì)劃制定的參與權(quán);

　　2)對(duì)公司戰(zhàn)略決策的建議權(quán);

　　3)對(duì)公司考核結(jié)果或管理決議的申訴權(quán);

　　4)對(duì)公司政策、管理方案等相關(guān)信息的知情權(quán)。

　　2.責(zé)任:

　　1)對(duì)分公司下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)的完成負(fù)責(zé);

　　2)對(duì)所接待客戶的服務(wù)滿意度負(fù)責(zé);

　　3)對(duì)所調(diào)查的市場(chǎng)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　所受上級(jí)的指導(dǎo):銷售部分公司經(jīng)理

　　同級(jí)溝通:項(xiàng)目管理部,策劃部,財(cái)務(wù)部,按揭部,綜合業(yè)務(wù)部,物業(yè)公司,辦公室等部門員工

　　所予下級(jí)的指導(dǎo):無(wú)

　　崗位資格要求:

　　教育背景:市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)等相關(guān)專業(yè)專科以上學(xué)歷。

　　經(jīng)驗(yàn):從事?tīng)I(yíng)銷1年以上經(jīng)驗(yàn)。

　　崗位技能要求:

　　專業(yè)知識(shí):市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí),房地產(chǎn)知識(shí),法律常識(shí)。

　　能力與技能:

　　"較強(qiáng)的交流、溝通能力和學(xué)習(xí)能力。