我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展探討

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀背景包括當(dāng)前的次貸危機(jī)影響、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式以及自身的市場(chǎng)化進(jìn)程。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出梯級(jí)的差異、供求的矛盾、商品性與保障性的碰撞的特點(diǎn)，未來(lái)發(fā)展形勢(shì)不容樂(lè)觀，重振房地產(chǎn)市場(chǎng)活力尚需時(shí)日，隨著保障性住房的加大建設(shè)，市場(chǎng)中商品房的累積現(xiàn)象將可能加重。

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷涌現(xiàn)出一系列的市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題，如泡沫、過(guò)熱、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、宏觀調(diào)控、中低收入者住房等，這些問(wèn)題或現(xiàn)象的出現(xiàn)讓我們開始懷疑房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來(lái)分析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，它的發(fā)展必然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力反映。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)遭受次貸危機(jī)洗禮的背景下，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出來(lái)的發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行深入的分析，有助于更真切地觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的運(yùn)行規(guī)律，以便對(duì)其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)作出判斷。

　　一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀背景

　　1、次貸危機(jī)的蔓延。

　　20**年以來(lái)，美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)表明，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產(chǎn)業(yè)本身，房地產(chǎn)業(yè)與其它市場(chǎng)尤其是資本市場(chǎng)聯(lián)系的越緊密，泡沫破裂后所波及的范圍就越大。前幾年美國(guó)住房市場(chǎng)繁榮，次貸市場(chǎng)迅速發(fā)展。在住房市場(chǎng)降溫后，房?jī)r(jià)下跌和利率上升使很多借款人無(wú)法按期償還借款，很多金融機(jī)構(gòu)遭遇財(cái)務(wù)困難甚至破產(chǎn)。至今，次貸危機(jī)的影響已經(jīng)從金融資本市場(chǎng)向全球的實(shí)體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)蔓延。

　　2、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。

　　從全球經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，中國(guó)被公認(rèn)為是快速發(fā)展的亞洲新興國(guó)家之一，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和繁榮起著越來(lái)越重要的作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的報(bào)告顯示，20**年至20**年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增速較世界平均水平高出五點(diǎn)五個(gè)百分點(diǎn)，較印度高出兩個(gè)百分點(diǎn)，比俄羅斯高出三點(diǎn)五個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)GDP居世界的位次亦由20**年的第六位上升到20**年的第四位。隨著中國(guó)綜合國(guó)力的大大增強(qiáng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正成為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力之一。雖然在20**年中國(guó)遭受了地震等自然災(zāi)害以及其他突發(fā)事件的影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展速度會(huì)低于前幾年，但是總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)依然良好。

　　3、房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以看作是市場(chǎng)化進(jìn)程逐步推進(jìn)的過(guò)程，一系列的國(guó)務(wù)院文件及國(guó)家法規(guī)、法律規(guī)定正逐步將各個(gè)層面上不同程度的非市場(chǎng)化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應(yīng)、金融監(jiān)管到二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作，越來(lái)越貼近市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際需求。“十一五”期間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)巨大的變化，伴隨著財(cái)稅改革、市場(chǎng)的完善、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)的利益分配機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)格局、區(qū)域分配格局將會(huì)面臨改變，房地產(chǎn)行業(yè)將變得更規(guī)范、市場(chǎng)化程度會(huì)更高，同時(shí)真正激烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代也已經(jīng)到來(lái)。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析

　　1、區(qū)域差異：區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的垂直梯級(jí)差異。

　　我國(guó)幅員遼闊，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡由來(lái)已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡不僅表現(xiàn)在東中西部的差異，在城鄉(xiāng)之間、大中小城市之間都存在著巨大的經(jīng)濟(jì)差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，已經(jīng)形成了不同區(qū)域之間顯著的垂直梯級(jí)差異。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是依托于國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和發(fā)展的，東中西部之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了城市的價(jià)值，城市的價(jià)值又進(jìn)一步?jīng)Q定著房地產(chǎn)的價(jià)值以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向與興衰。

　　隨著我國(guó)區(qū)域發(fā)展政策的調(diào)整以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺(tái)，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會(huì)逐步緩和。我國(guó)正在積極采取財(cái)稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施，推動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展,在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績(jī)。不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的區(qū)域差異也會(huì)逐漸由原來(lái)的垂直的梯級(jí)差異為主演變?yōu)闄M向的特性差異為主。

　　2、供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重。

　　目前，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國(guó)城市化水平為28.7%，20**年增長(zhǎng)為44.9%，年均增加1.5個(gè)百分點(diǎn)之多。快速城市化為城市輸送來(lái)大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過(guò)程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給予以適當(dāng)滿足。

　　面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性的特點(diǎn)所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來(lái)都是解釋市場(chǎng)現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在20**至20**年間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格上漲的原因如果排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

　　進(jìn)入20**年以后，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了滯脹現(xiàn)象，價(jià)格維持高位但銷量劇減。房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去幾年內(nèi)的大幅度上漲，導(dǎo)致居民的購(gòu)買力無(wú)法去承接市場(chǎng)的供給，出現(xiàn)當(dāng)前的供給大于需求的局面，觀望等待的市場(chǎng)氛圍逐漸形成。

　　3、商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問(wèn)題是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展一大問(wèn)題。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的幾年中，中低收入群體的住房問(wèn)題逐漸引起關(guān)注，在歷次出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，均把解決中低收入群體的住房問(wèn)題列為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設(shè)部發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從20**年底的22.8平方米增加到20**年底的約28平方米，城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)到83％。但同時(shí)，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬(wàn)戶，截至20**年10月底累計(jì)解決了68.1萬(wàn)戶，不到總數(shù)的7％。

　　住房的商品性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平交易中，住房的保障性則要體現(xiàn)在政府的扶持方面，但兩者是緊密關(guān)聯(lián)的。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法為中低收入群體提供適當(dāng)?shù)淖》康臅r(shí)候，政府要采取措施來(lái)保障中低收入者的居住權(quán)；當(dāng)政府提供的住房保障品不充分和不足夠的時(shí)候，一些中低收入者有不得不勉強(qiáng)到市場(chǎng)上去租賃和購(gòu)買住房，擴(kuò)大了市場(chǎng)需求。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展判斷

　　1、刺激內(nèi)需與減稅政策博弈“下滑”，重振房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力尚需時(shí)日。

　　自20**年底以來(lái)，我國(guó)一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“滯脹”乃至“下滑”的態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，20**年10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)小于100.0的城市共37個(gè)，等于100.0的有11個(gè)，大于100.0的有22個(gè)，全國(guó)70城市平均為99.7。為保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)

的穩(wěn)定發(fā)展，克服世界金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的不利影響，我國(guó)政府推出了十項(xiàng)旨在拉動(dòng)內(nèi)需的措施，加上之前財(cái)政部出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的減稅政策，可以看做是對(duì)疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種拯救。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的觀望氣氛一旦形成，不太容易會(huì)在短時(shí)間內(nèi)有很大轉(zhuǎn)變，當(dāng)前的交易一般是前面幾個(gè)月洽談的結(jié)果，在一定的降價(jià)刺激下促成的。因此可以判定后面一段時(shí)間的交易狀況仍會(huì)減少，一個(gè)充滿活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)的再現(xiàn)還需要一定的時(shí)日。

　　2、政策性住房建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房累積現(xiàn)象加重。

　　如前文所述，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高度繁榮的幾年間，由于住房保障工作的滯后加劇了住房?jī)r(jià)格的上漲。當(dāng)政府將主要精力放在保障性住房建設(shè)的時(shí)候，卻遭遇到當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑期。當(dāng)前政府和城鄉(xiāng)建設(shè)部門正在逐步加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，各地建設(shè)和住房保障部門正按照規(guī)定條件開展工作，各地區(qū)已經(jīng)開工的廉租住房建設(shè)項(xiàng)目也正在加快工程進(jìn)度。這不僅體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的滯后性，同時(shí)也反映了政策反應(yīng)的遲緩。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，從1999年到20**年8月末，累計(jì)商品房新開工面積共54.93億立方米，商品房竣工面積36.8億立方米，商品房銷售面積37.38億立方米。截至目前，商品房竣工面積和銷售面積基本平衡，但已開工未竣工的商品房面積超過(guò)17.55億立方米，并將在今后兩年陸續(xù)竣工投放市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，可能出現(xiàn)階段性供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，截至20**年8月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.3億立方米，同比增長(zhǎng)8.7%，其中空置商品住宅6555萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.7%。在后續(xù)的時(shí)間里，逐漸竣工的商品房項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)較大量的累積。

　　結(jié)合以上分析，在保障性住房大量建設(shè)和商品房大量積壓并存的局面下，可以嘗試將兩者進(jìn)行結(jié)合的思路，即由政府提供購(gòu)房補(bǔ)貼直接支持中低收入者購(gòu)買商品房。

　　【參考文獻(xiàn)】

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篇2：關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見

　　京建發(fā)〔20**〕72號(hào)

　　關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔20**〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見

　　各區(qū)、縣人民政府搜狐網(wǎng),市政府各委、辦、局,各市屬機(jī)構(gòu):

　　根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔20**〕4號(hào))精神,按照市政府統(tǒng)一部署,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,支持居民自住和改善型住房消費(fèi),遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭, 促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,結(jié)合我市實(shí)際情況,現(xiàn)提出如下實(shí)施意見:

　　一、增加住房建設(shè)用地供應(yīng),20**年全市政府土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)投資不低于1000億元。

　　加大政策性住房建設(shè)力度,調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。

　　二、切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng),對(duì)已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項(xiàng)目,各部門進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù),發(fā)揮行政審批綠色通道機(jī)制作用,促開工、促上市。

　　三、加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工作,結(jié)合保障性住房建設(shè),力爭(zhēng)再用兩年時(shí)間,全面完成三區(qū)三片棚戶區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護(hù)性修繕任務(wù)。進(jìn)一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護(hù)修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風(fēng)貌的整體保護(hù),疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。

　　四、嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　五、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

　　六、嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號(hào))中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。

　　七、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和批后監(jiān)管。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓規(guī)模,出讓面積原則上不超過(guò)20公頃。土地出讓價(jià)款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%,并嚴(yán)格按出讓合同約定的時(shí)限要求支付剩余出讓價(jià)款。加強(qiáng)對(duì)已出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目批后監(jiān)管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價(jià)款、開工、竣工的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),嚴(yán)格追究違約責(zé)任,并限制其參與土地出讓活動(dòng)。

　　八、加強(qiáng)商品房銷售管理。商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可最低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)、公開對(duì)外銷售。

　　九、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查力度,進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。市和區(qū)(縣)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門,嚴(yán)厲打擊無(wú)證售房、未按規(guī)定時(shí)限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為;國(guó)土資源部門要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為;發(fā)展改革部門要加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管,依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在房屋交易中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為;稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。::

　　十、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測(cè)goodfeel,完善房?jī)r(jià)分類統(tǒng)計(jì)和發(fā)布機(jī)制,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　十一、各區(qū)(縣)政府要按照本意見要求,切實(shí)落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決中低收入家庭住房困難的責(zé)任。市政府有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各區(qū)縣政府落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和保障性安居工程實(shí)施情況的指導(dǎo)支持和檢查,確保各項(xiàng)工作措施落到實(shí)處。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市發(fā)展和改革委員會(huì)

　　北京市財(cái)政局 北京市國(guó)土資源局

　　北京市規(guī)劃委員會(huì) 北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)

　　北京市地方稅務(wù)局 北京市統(tǒng)計(jì)局

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì) 中華人民銀行營(yíng)業(yè)管理部

　　中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

　　北京監(jiān)管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)△ 意見

　　抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室 20**年2月21日印發(fā)

篇3：市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性

　　“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”,在當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)的時(shí)代,這同樣是一句至理名言。而企業(yè)知已知彼的方法就是市場(chǎng)調(diào)查。

　　市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)方法,有目的、有計(jì)劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關(guān)市場(chǎng)活動(dòng)狀況的完整資料,為企業(yè)預(yù)測(cè)提供資料數(shù)據(jù),為經(jīng)營(yíng)決策、制定計(jì)劃提供依據(jù)。因此說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)了解市場(chǎng)情況,進(jìn)行市場(chǎng)判斷、預(yù)測(cè)、制定正確經(jīng)營(yíng)策略的前提,也可以說(shuō),市場(chǎng)調(diào)查直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金占?jí)毫看笄抑苻D(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn),因此如何正確地把握市場(chǎng),更具重要意義。

　　北京的房地產(chǎn)企業(yè)把市場(chǎng)調(diào)查作為一種預(yù)測(cè)市場(chǎng)、輔助決策的重要方法,在認(rèn)識(shí)上是有一個(gè)過(guò)程的。在1993年以前北京房地產(chǎn)市場(chǎng),可以說(shuō)不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查就可以把握市場(chǎng),因?yàn)槟菚r(shí)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯是賣方市場(chǎng)。只要你建,無(wú)論是住宅還是寫字樓,都不愁沒(méi)有買家,因此就不愁沒(méi)有錢掙,這可以說(shuō)是一個(gè)最淺顯的道理。在當(dāng)時(shí)所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,以及依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查而進(jìn)行的可行性研究報(bào)告、資金測(cè)算,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個(gè)步驟,僅僅是一個(gè)文件,幾張紙而已。在那個(gè)“時(shí)間就是金錢”的時(shí)代里,沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)浪費(fèi)時(shí)間認(rèn)真地去研究和分析市場(chǎng)究竟是什么樣的發(fā)展趨勢(shì),因?yàn)楫?dāng)時(shí)這樣做沒(méi)有必要。

　　但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,市場(chǎng)調(diào)查工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實(shí)起來(lái)。在是否購(gòu)買項(xiàng)目用地時(shí),不能再象以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋,憑經(jīng)驗(yàn)決定是否該買。對(duì)地價(jià)是多少才有盈利也需要認(rèn)真測(cè)算分析。這是因?yàn)榻鼛啄瓯本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化,已逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為買方市場(chǎng),而且買方也從過(guò)去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過(guò)渡為個(gè)人,如果不了解什么樣的項(xiàng)目才是市場(chǎng)真正需要,對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有明確、清醒的認(rèn)識(shí),盲目決策,如果一旦在購(gòu)買土地的決策上發(fā)生失誤,其后果將是致命的。因此越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查是十分關(guān)鍵的一步。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)也不盡相同。

　　(一)購(gòu)地前的宏觀調(diào)查

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動(dòng)性這一特點(diǎn),所以房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買土地之前,要對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)供給、需求狀況進(jìn)行宏觀的調(diào)查,尤其是對(duì)該地塊周邊的市場(chǎng)供需情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究,這一區(qū)域各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空置率及租金水平如何,結(jié)合該地區(qū)近兩年各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況,對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格走勢(shì)如何進(jìn)行預(yù)測(cè)。同時(shí)進(jìn)行需求方面的調(diào)查,了解該地區(qū)對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結(jié)果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位--是做哪一類房地產(chǎn)項(xiàng)目,即:住宅、寫字樓、商場(chǎng)或其它類型建筑。之后,對(duì)所確定的類型項(xiàng)目進(jìn)行更為細(xì)致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項(xiàng)目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內(nèi)銷,以及主要客戶層的范圍,再進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,即:進(jìn)行征地、拆遷、設(shè)計(jì)、市政、建安、銷售、財(cái)務(wù)等費(fèi)用的估算與預(yù)計(jì)收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤(rùn)率條件下,才能做出是否購(gòu)買的決策。應(yīng)該說(shuō)這一階段的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果往往是最為關(guān)鍵的,因?yàn)閾?jù)此做出的決策將直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗。

　　(二)購(gòu)地后項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析

　　在購(gòu)地后,就要進(jìn)行更為詳細(xì)而有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對(duì)同一檔次的項(xiàng)目市場(chǎng)供給情況及主要客戶層的具體需求進(jìn)行調(diào)查,以給要開發(fā)的產(chǎn)品提供更為細(xì)致的定位指導(dǎo)。以居住性項(xiàng)目為例,要根據(jù)主要客戶群體的消費(fèi)水平、職業(yè)特征、購(gòu)買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設(shè)比例,是采用什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)等。對(duì)于主要消費(fèi)群體的調(diào)查,可以通過(guò)直接向可能的潛在客戶調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶心態(tài),因?yàn)樽夥颗c買房的人對(duì)于房屋的渴望心理是相同的,他們對(duì)于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過(guò)對(duì)租賃者的調(diào)查去了解客戶的心態(tài)是最巧妙的捷徑。把調(diào)查來(lái)的素材去粗取精,去偽存真,進(jìn)行綜合分析研究,最后使產(chǎn)品的定位更加清晰。

　　以下是一次對(duì)潛在購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查的部分結(jié)果:

　　1、可接受價(jià)位在8000-10000元/平方米的客戶對(duì)建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價(jià)位下客戶的首選戶型是三室二廳。

　　3、經(jīng)過(guò)對(duì)于周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)所提供的三居以180平方米以上為供應(yīng)量最大。

　　供需兩方面綜合對(duì)比,可得出以下結(jié)論:即在該地區(qū)價(jià)位在8000-10000元/平方米的項(xiàng)目中,150-180平方米的三居室為市場(chǎng)供需的一個(gè)空白點(diǎn)。如果我們的項(xiàng)目已確定在這一價(jià)位內(nèi),就可以在項(xiàng)目戶型比例中給予考慮。

　　(三)配合產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行的調(diào)查

　　進(jìn)入設(shè)計(jì)階段,市場(chǎng)調(diào)查工作也應(yīng)不斷地深化。應(yīng)該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查,分析其在設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣勢(shì),以便在設(shè)計(jì)時(shí)有所依據(jù),因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng),所以在設(shè)計(jì)中必須具有超前意識(shí)。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒(méi)有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內(nèi)閃亮登場(chǎng)的“鳳凰城”項(xiàng)目之所以在短短幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)取得了銷售幾萬(wàn)平方米的矯人業(yè)績(jī),就是其充分利用市場(chǎng)調(diào)查這一有利工具輔助設(shè)計(jì)的結(jié)果。

　　該項(xiàng)目的發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前,就進(jìn)行了有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作,通過(guò)對(duì)大量購(gòu)房潛在客戶進(jìn)行詳細(xì)的需求調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的潛在客戶而言,小區(qū)內(nèi)的環(huán)境是除價(jià)格、位置、戶型、交通、周邊環(huán)境等因素外,對(duì)其購(gòu)買影響最大的因素之一。因此在社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮了小區(qū)內(nèi)的環(huán)境,特別聘請(qǐng)德國(guó)規(guī)劃師進(jìn)行園林景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì):精心保留了現(xiàn)狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區(qū)主入口設(shè)計(jì)了以噴泉為主題的庭院廣場(chǎng),小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環(huán)境自然、寧?kù)o、優(yōu)雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時(shí)即為住戶提供良好生活環(huán)境的項(xiàng)目,大大提升了該項(xiàng)目的品質(zhì)。

　　在戶型設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)需求調(diào)查的結(jié)果,客戶對(duì)朝向有著非常強(qiáng)烈的偏好,而朝向是塔樓設(shè)計(jì)中一個(gè)比較難解決的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲,在設(shè)計(jì)中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設(shè)的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設(shè)計(jì)中充分考慮了市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果,使其設(shè)計(jì)符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項(xiàng)目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場(chǎng)的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

　　(四)配合市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行的調(diào)查

　　為配合房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷,要對(duì)周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)之一是地域性,周邊同檔次的項(xiàng)目必將是強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,因此要對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查,尤其是對(duì)其銷售策略更要給予密切關(guān)注,以便公司隨時(shí)采取相應(yīng)對(duì)策,在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。比如經(jīng)過(guò)跟蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)周邊同檔次項(xiàng)目采取了降價(jià)促銷的策略,在項(xiàng)目的近期營(yíng)銷策劃中要考慮此情況,及時(shí)采取對(duì)策。并不一定也同時(shí)打降價(jià)牌,可以著重宣傳我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì),讓客戶了解,我項(xiàng)目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機(jī)提升我項(xiàng)目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關(guān)的調(diào)查,等到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策略已對(duì)市場(chǎng)造成影響,再事后反應(yīng),就會(huì)十分被動(dòng),失去十分寶貴的商機(jī)。

　　(五)其它方面的調(diào)查工作

　　在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中,還應(yīng)根據(jù)公司對(duì)某些具體方面的特殊要求,進(jìn)行一些專門性、一次性的調(diào)查,如:對(duì)新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的調(diào)查,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提供的服務(wù)的調(diào)查等,以為公司的一些具體決策提供依據(jù)。比如中關(guān)村地區(qū)的某個(gè)項(xiàng)目,經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術(shù),使該項(xiàng)目頗具吸引力。

　　總之,房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作應(yīng)該是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。有些人認(rèn)為:只有項(xiàng)目開發(fā)初期才需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,過(guò)后就不必要了。這種想法是錯(cuò)誤的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會(huì)發(fā)生變化,這些變化無(wú)疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響,可以說(shuō)市場(chǎng)和天氣一樣,無(wú)時(shí)不在變化。事實(shí)也確實(shí)如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時(shí),京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據(jù),如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場(chǎng)的寵兒,可見市場(chǎng)在瞬息萬(wàn)變。如果沒(méi)有經(jīng)常性的市場(chǎng)調(diào)查工作,就不可能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化情況和采取應(yīng)變措施。因此,具有遠(yuǎn)見卓識(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該選派專人,設(shè)立專職負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的工作部門或組織系統(tǒng),訂立合理的規(guī)章制度,讓房地產(chǎn)企業(yè)本身的市場(chǎng)調(diào)查工作不會(huì)時(shí)斷時(shí)續(xù),而是結(jié)合營(yíng)銷業(yè)務(wù)的實(shí)際需要不斷地改變調(diào)查的重點(diǎn),經(jīng)常性地發(fā)揮應(yīng)有的作用。使市場(chǎng)調(diào)查工作貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段,真正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。