分析樓市起伏對中國經濟產生的影響

　　本文回顧了中國樓市10年來的發展歷程，對房地產市場波動可能產生的影響進行了分析，并結合當前世界金融危機和中國經濟發展狀況，對如何解決樓市波動所造成的影響，促進中國經濟發展，提出了幾點看法。

　　中國房地產市場經過十年的瘋狂發展，在20**年歲末似乎感覺到陣陣涼意。回首十年歷程，國家政策和樓市的每一次變動，都牽動著千家萬戶的心。面對日漸式微的房地產市場，將走向何方，對社會經濟環境將產生怎樣的影響，中國房地產市場是如何經歷狂熱又趨于平淡？

　　一、波瀾壯闊的十年

　　1998年7月3日，國務院正式頒發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，決定從該年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。自此，中國的房地產市場進入了公認的黃金十年發展期，主要表現在以下幾個方面。

　　1、房價急劇飆升

　　1998年以后，人們才真正對“房價”有了普遍意義的關注，房屋價格成為老百姓口頭一個熱門話題。但一個不可否認的現實是，商品房價格如脫韁野馬一路狂奔，老百姓無不望樓興嘆。1998年和20**年房價比較（如表1）。

　　表11998-20**年主要年份房價比較表

　　年份　房價

　　1998—1999

　　1998年全國平均商品房屋銷售價格2063元/m2

　　商品住宅銷售價格1854元/m2

　　2000—20**

　　2000年全國平均商品房屋銷售價格2112元/m2

　　商品住宅銷售價格1948元/m2

　　主要大城市均價北京 5722元/m2上海 4895元/m2廣州 3042元/m2

　　20**—20**

　　20**年全國商品房屋銷售價格2759元/m2

　　主要大城市均價 北京 4747元/m2上海 6385元/m2廣州 4018元/m2

　　20**-20**

　　20**年全國商品房屋銷售價格3005.7元/m2

　　主要大城市均價北京 6770元/m2上海 6698元/m2 深圳 7140元/m2

　　20**

　　20**年全國商品房屋銷售價格3791.7元/m2

　　主要大城市均價北京 12436.2元/m2上海 8253元/m2廣州 8507元/m2

　　深圳 13369元/m2成都 7023元/m2杭州 9590元/m2

　　（資料來源：《中國20**年統計年鑒》。）

　　從表1可以看出，1998—20**年不到十年時間內，全國商品房均價從2063元上升到3791元，以平均每年6.3%的速度遞增。其中，一線城市房價更是以每年10%的漲幅不斷攀升，有的年份甚至更高。

　　2、調控力度前所未有

　　隨著房價的節節攀升，各種社會問題也相繼涌現。面對幾近狂熱的房地產市場，從20**年起，政府不斷出臺政策對房地產市場進行規范和管理，密度頻繁，調控力度大。近年來政府對房地產市場的政策各式各樣。

　　（1）20**年，5月13日出臺《經濟適用住房管理辦法》；9月2日，中國銀監會公布《商業銀行房地產貸款風險指引》；10月29日，央行九年來首次加息，這意味著購房的貸款成本增加，也意味著央行正式使用市場調節杠桿來對房地產市場進行調節。

　　（2）20**年，3月17日，央行調整房貸利率，利息第二次上調；3月26日，國務院印發《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，共有八條內容

　　簡稱舊“國八條”。4月27日，國務院召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題，公布新“國八條”。5月17日—30日，國務院頒布《關于加強房地產稅收管理的通知》，加強對房地產稅收的征收。

　　（3）20**年，5月17日頒布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，俗稱“國六條”。5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，即九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化。5月31日，國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，規定20**年6月1日后，個人將購買不足5年的住房進行銷售的，全額征收總房價5.5%的營業稅。7月26日，國稅總局發布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓20%的個人所得稅。

　　（4）20**年8月13日，國務院下發《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責。9月27日，提高房貸及二次及多次置業首付比例和貸款利率水平。

　　盡管國家一再打壓房價，但是房屋價格和銷售量似乎沒有受到調控政策的影響。許多樓盤在開盤前夜購房者排成長龍，銷售不到十天就被搶購一空，整個房地產市場甚至陷入“越壓越高”、“越調越火”的怪圈之中，整個社會似乎都被房價上升的迷霧所籠罩。

　　3、相關行業迅猛發展

　　房地產業的不斷升溫，帶動了相關產業的迅猛發展。其中，直接從事房地產開發的公司首當其沖。以龍頭老大萬科為例，在房地產的“黃金十年”中，從1998年到20**年短短6年的時間里，主營業務收入從22.69億元增長到76.67億元，利潤從2.51億元增長到8.78億元；而從20**年到20**年，用不到3年的時間，其主營業務收入從76.67億元增長到355.3億元，利潤從8.78億元增長到48.4億元。與房地產相關的附屬產業也顯現出一片欣欣向榮的景象。各大城市房屋中介如雨后春筍，一夜之間遍布大街小項。據不完全統計，在房地產開始火爆的20**年到20**年，上海房產中介數量從7000多家發展到1.4萬家，兩年時間數量幾乎翻了一倍。同時，國外游資紛紛房地產市場，各路炒房大軍不斷涌現，其中以山西、浙江等地尤為著名，和房地產業密切相關的建筑、金屬、裝修、制造等行業發展速度是一日千里。

　　二、20**年房地產市場的強勢整理

　　20**年下半年，當整個房地產行業仍然處于狂熱之中時，一場前所未有的寒潮卻悄然而至。20**年9月27日，國務院決定提高房貸二次置業首付比例和貸款利率水平。其核心內容為：對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套

(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中華人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，并且進一步明確以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位來認定房貸次數。隨后，政府又提出，20**年實行貨幣從緊政策等。

　　如果說，政策出臺后，樓市仍然處于一個相對平穩的階段，那么，20**年12月13日，萬科董事長王石在北京某新聞發布會上的一句話：“我承認樓市拐點確實已經出現了”，就成為壓倒駱駝的最后一根稻草。盡管當時業內人士對此言大加駁斥，“還不能稱之為拐點”、“樓市拐點仍然遙遙無期”之類的辯論不絕于耳，但是房價普跌，房地產市場暴風驟雨的來臨已成為不爭的事實。上海、深圳等城市房屋貸款斷供、高價購房者要求開發商補償差價而引發官司的新聞不絕于耳；樓盤打折、變相降價廣告屢見不鮮。房地產開發商們十年來首次感到了資金周轉困難的壓力，部分中小開發商和房屋中介開始倒閉、關門。手中有多套存房的囤積者日益難以為繼，甚至出現副資產。20**年10月，政府終于打破沉默，下調了首次購房者的契稅稅率和首付比例。但從新政實施以來的情況來看，效果并不明顯，大部分購房者仍然在觀望，期待房價進一步下跌。同時，隨著中央和地方政府救市措施的出臺，反對救市的言論也塵囂掀起。

　　三、房地產市場波動的深層次原因

　　經濟學規律指出，商品的價格是由價值決定，一旦商品的價格和價值嚴重背離時，將會有一種趨向正常價格回歸的力量鉗制價格的上漲。縱觀中國十年房地產發展歷程，房屋的價格早已遠遠超出了其價值，那么，除政府抬高地價、因經濟發展而造成的物價、原材料價格自然上漲等因素之外，房地產市場出現“虛高”的原因，主要有以下幾點。

　　1、國內外熱錢對房地產市場起到了“托市”的作用

　　資金向利潤率高的地方走，是經濟學的一條基本規律。中國房地產市場剛起步就表現出了熱火朝天的勢頭，不可避免的吸引國內外大量資金流入樓市。國際熱錢進入中國市場后，拼命投資房地產業，當房地產價格因背離價值而向下波動時，熱錢通過“托市”再把它抬高，反復如此，給人的表象就是房產價格決沒有偏離價值，導致房價越漲越高。從國內來看，為了獲得高額利潤，各省市出現了以炒作房地產為職業的“炒房團”，他們動用大筆資金，拼命購買房屋囤積。這對房地產市場的升溫起到了推波助瀾的作用。

　　2、房價上漲刺激購房者提前消費，對房地產時常的升溫起到了推動作用

　　受房價長期不斷走高的影響，“投資房產賺錢保值”、“晚買房不如早買房”等觀念，在人們頭腦中已形成思維定勢。導致相當一部分當前無購房計劃的消費者或者投資者，爭先恐后地把資金投入到樓市中來，造成商品房價格越買越高，越高越買的現實。對未來走勢過于樂觀，繼續將價格推高，使房地產價格明顯脫離了其內在價值。

　　3、銀行貸款資金是促進房地產市場的攀升的重要因素

　　房地產開發的先決條件是資金。不少房地產開發商動輒動用幾億、幾十億購買地皮和開發樓盤，而資金來源最簡單、最常見的途徑，就是銀行貸款。和火爆的房地產市場相比，每月六厘七厘的利息對“日日新”的房價來說簡直不值一提，開發商和各類購房者瘋狂地向銀行貸款。銀行業被火熱的房地產市場所迷惑，堅信不僅能回收本金，還能獲得利息收入。不斷上升的房價，造成了貨幣需求量和待售商品價相符的假象。這不僅進一步推高了房價，還為金融業埋下了巨大隱患。

　　4、房地產商自身的經營“策略進一步推動了房價的非理性上漲

　　在樓市十年瘋狂中，房地產商捂盤惜售司空見慣，價格貓膩層出不窮、信息迷亂真真假假。房地產商利用手中掌握的資源，通過信息的不對稱，強行扭曲市場，一再促使房價不斷上漲。

　　四、房地產市場低迷對經濟的影響

　　對于普通百姓來說，房價下跌無疑是個好消息。如果房價能夠從一萬下跌到兩千，似乎意味著住房夢將得到實現，意味著手中的錢更值錢了。出現嚴重泡沫的中國房地產市場如果真的急劇下滑，甚至跌到1998年的水平，對國民經濟和人民生活會產生以下幾方面的影響。

　　1、房價急劇下跌可能導致嚴重的信貸危機

　　當前，席卷全球的金融*越演越烈，而引起金融風暴的導火線是美國次貸危機。其起因，正是由于美國房地產價格泡沫破滅和市場利率上升而引起的，暴露出了貸款機構降低信貸標準、忽視風險管理，借款人過度借貸、監管部門監管不力等嚴重問題。這和中國各大銀行對房地產業的貸款如出一轍。從中國目前的情況來看，按揭購房者比例不少于70%，一旦樓市大落、房價大跌，無論是炒房者還是購房者資產必定會劇烈縮水，甚至出現原有貸款住房現在價格遠遠低于銀行貸款的現象，即所謂的“零資產”、“負資產”。這樣的后果，將直接導致大量按揭購房者“斷供”，即寧愿把房產賠付給銀行，也不愿再繼續償還貸款，這樣就會導致銀行資金鏈斷裂，無錢借貸放息，甚至會出現倒閉、關門。

　　2、房價急劇下跌可能導致嚴重的通貨膨脹

　　所謂通貨膨脹，就是流通中的貨幣量超出了實際需要的貨幣量，造成物價上漲。在房地產價格急劇膨脹時期，銀行為了獲得利息，向開發商和購房者發放了大筆貸款。為了放貸，中央銀行印刷了大量鈔票，在房地產火熱時期，這些紙幣或者電子貨幣在樓市中不斷流動，不斷上漲的房屋價格支撐著這些紙幣的價值，給人以紙幣數量和待售商品價值量等值的假象。但是，如果房地產市場一旦崩盤，這筆資金必將流入到社會經濟的各個領域，那么社會中將會多出幾千上萬億的紙幣。在整個社會待售商品沒有發生變化的情況下，必然會導致普通商品價格上漲，產生嚴重的通貨膨脹。

　　3、房價急劇下跌將導致大量企業倒閉，失業率提高，進而引發經濟危機

　　在相當大一部分城市，房地產是帶動其它產業發展的龍頭產業。房地產業的繁榮與否直接影響著該地建筑、建材、家電、設計裝潢、金融保險、廣告傳媒、旅游休閑、餐飲娛樂等多個行業的發展，同時，也是地方政府稅收和財政收入的重要來源。一旦房價下降，房地產業萎縮，不僅會造成中小房地產商破產，中介關門，還將嚴重影響該地區相關產業的發展，造成大量企業倒閉，失業率不斷上升，政府財政收入減少，福利保障、公共服務經費短缺等問題。由于缺乏穩定的經濟來源，相關人群購買力就被限制到一個相對較低的范圍內，造成社會商品大量積壓。惡性循環的圈子一經形成，整個社會經濟體系瀕臨崩潰。經濟基礎決定上層建筑，若經濟發展出現嚴重問題，必定會反映到作為上層建筑的社會領域中。

　　五、努力實現房地產市場和國民經濟協調發展

　　目前中國經濟受到世界金融危機和自身問題的雙重壓力，房地產已經牢牢綁架中國經濟。面對已經形成泡沫經濟的市場，黨和政府面臨兩難境地。不救市，房地產市場崩盤，將引起連鎖反應致使經濟衰退：救市不當，可能形成更大的泡沫。要解決好房地產市場出現的泡沫問題，保證國民經濟實現“軟著陸”，關鍵在于三個方面。

　　1、穩定市場，推動房價理性回歸

　　如果放任房地產市場無

限下跌或推動繼續上漲，都是不可取的。要解決這一問題，應穩定市場。既要避免房價的快速下跌，又要防止房價的再次上揚，通過增長工資，上調準備金率等政策，逐步消除房價波動帶來的通貨膨脹、信貸危機等影響，使房屋價格通過一段時間的逐步調整，回到原有價值，消除經濟泡沫。目前政府推行的政策，在不同程度上體現了這一點。20**年10月27日，國務院宣布“救市”，下調了首次購房者的契稅稅率和首付比例，但其對房地產價格影響較大的二套房貸款政策和5.5%營業稅的征收時限沒有發生改變。從中我們可以看出，政府對房地產市場調控的矛盾心態。房價下調已經是一個趨勢，如何實現“軟著陸”，實現價格理性回歸，把影響減少到最小，還將任重而道遠。

　　2、健全制度，通過刺激消費的方式推動經濟平穩發展

　　促進經濟發展的三套馬車是：投資、出口和消費。在金融危機席卷全球的今天，不能把希望放在擴大投資、提高出口上，就只能把促進發展的重任落在消費身上了。一般來說，愿意把錢存放在銀行的多為中產階級或普通老百姓，但這部分人寧肯把錢長期存在銀行或者購買理財產品，也不愿意把它取出來消費。這是因為醫療、住房、教育三座大山占用了普通百姓的大部分經濟收入。老百姓不是不愿意消費，而是不敢消費。若沒有足夠的資金做后盾，醫療、住房、教育任何一個環節出問題，都無法承擔。這要求政府建立更完善的保障體系，讓廣大老百姓看得起病、讀得起書，買得起房。政府在這些方面也進行了一定的努力，如推行降低首次購房付款比例，加大經濟實用房投資力度，減免學費，進行醫療體制改革等措施。可預測，一旦老百姓能夠騰出手來消費，中國經濟必將會在消費領域異軍突起，繼續獨占世界經濟引擎的鰲頭。

　　3、擴大就業，通過拉動內需解決經濟泡沫后遺癥

　　經濟泡沫破裂，必將造成企業倒閉，失業者增加。這不僅會影響經濟發展，還會帶來一系列嚴重的社會問題。要解決這一問題，絕不是某個企業或者社會團體能夠解決的，必須依靠政府力量進行宏觀調控，發揮社會主義制度優勢，集中人力、財力、物業建設大型工程，制造就業機會。這樣不僅能有效緩減失業問題，還可以提高國家硬件建設速度，加速城市化進程。通過近期國家公布的建設規劃不難發現，今年國務院批復的鐵路投資額達到2萬億元，其中在建項目的投資規模超過了1.2萬億；汶川地震災區重建提前進行，這些措施都是在拉動內需方面進行努力。可預見，隨著世界金融危機影響的加重，此類投資的速度和數量也將逐步增加，成為拉動經濟增長的重要亮點。

　　【參考文獻】

　　[1] 陳陽：次貸危機與房地產市場走勢20**-10-30

　　[2] 鐘偉：房地產如果崩盤 中國經濟將付出沉重代價[N].南方周末，20**-6-15.

篇2：海外基金遭遇中國樓市的七年之癢

　　誰的面孔在悄悄改變?

　　【策劃人語】以海外基金為代表的外資從上世紀90年代開始進入市場化不久的中國房地產市場,目前報得出名的海外基金最早一宗投資案例應該屬于1999年荷蘭國際集團(ING)參與開發上海網球俱樂部公寓。

　　轉瞬之間,七年過去了,許多事情發展到這樣的階段都會或多或少出現一些問題。

　　如今,這種“七年之癢”開始降臨到曾經如魚得水的海外基金頭上。在鼓勵和限制之間,政府的“調控之手”已經提起,海外基金的沖動和博弈,開發商的渴求和艱辛、個人投資者的慶幸與煩惱,成了這個夏天的中國房地產金融市場不能回避的典型面孔。我們不禁想探討,在金融市場日益全球化的趨勢下,國際性的資本逐利和本土化的房地產市場到底有多少契合點?又應該在多大的尺度空間、以怎樣的方式規避可能的金融和房地產風險?

　　事實上,這種對撞和磨合還只是剛剛開始。(柯鵬)

　　政府:開始學習“挑選”境外資金

　　□本報記者于兵兵

　　[關鍵詞一:鼓勵]

　　盡管外資進入中國房地產市場起步于上世紀90年代,但真正流行開來卻始于20**年中國政府對外資收購不良資產的鼓勵。

　　據了解,當時中國四大資產管理公司信達、東方、華融、長城等尚未處置完的不良資產還有上萬億元。為謀求雙贏和有效快捷地處置不良資產,四大資產管理公司開始向境外投資者整體出售打包后的不良資產,而境外投資者也看到了不良資產背后巨大的房地產價值空間。

　　另外,一直存在于產業政策中的外資優惠也促使外資大量流入房地產,比如外資企業的稅收減免。“目前很多海外基金在國內操作項目都會在境外注冊公司,以享受優惠待遇。”專家介紹。

　　在物業類型上,雖然根據相關規定,只有外商投資普通住宅的開發建設才屬于鼓勵項目,但由于各地舊城改造建設規模大、任務重,實力雄厚的外資企業仍是地方政府主要合資、合作的對象。而新設外資房地產企業在資本金流入結匯上又沒有很多政策限制,流入房地產的資金量不斷攀升。

　　而走到20**年的宏觀調控,銀行對房地產開發的信貸收緊,卻給了外資進入一把也許是最后但卻是最有力的推動。中國的金融業部分專家也認為,要鼓勵多種融資渠道進入房地產市場,以緩解銀行獨撐的房地產融資局面,降低銀行信貸風險---于是,從20**年開始,海外基金“濫情”于中國房地產。

　　[關鍵詞二:限制]

　　經濟調控的難度在于各因素的牽制性矛盾。

　　中國房地產市場需要外資的金融支持,但政府也不愿意看到因頻繁“聯姻”起到市場投資過熱的反效果。幾乎也是在20**年,外匯管理局等部門開始表態,稱海外基金等境外資本的介入助推了房價走高。

　　于是,市場開始流傳“抑制海外投資”的政策風向。最近的一次表態來自中國商務部外資司副司長林哲瑩,據她稱中國本月底可能宣布限制外資投資國內房地產的規定,內容包括調整對進入房地產領域的外資一直享有的所得稅減免等優惠,對房地產企業中的外資比重和房地產企業的外債規模作出限制,從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施等。

　　對此,中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,外資進入與國內房價存在很大的關聯性,限制外資政策確有必要。易憲容稱,根據國際經驗,在資本賬戶沒有完全開放的情況下,除了直接投資,外資進入房地產市場都應該有嚴格限制。

　　“房地產暴利的根本原因是掠奪性的制度缺陷,比如稀缺的土地資源與廉價的勞動力。在這種情況下,如果讓大量的外資進入國內房地產,那就等于把國家財富拱手相讓給外國投機者。”易憲容表示。

　　但是,一些業內人士并不贊同完全的抑制。“由于限制政策涉及未來的外資進入,同時也會影響已經在市場內的外資走向,因此應更加謹慎。”仲量聯行中國區董事陳立民表示。他認為,雖然決策層擔心海外基金可能造成對高端物業的壟斷性收購,但最后整體退出并帶來金融風險的可能性不大。相反,在20**年底中國金融市場全面開放的形勢下,如果因為金融體系弱而害怕外資進入,這樣只會使國內行業經濟進入長期低效的惡性循環。

　　陳立民建議,根據國際經驗,用稅收的隱性調節方式可以將外資納入監管視野,比如取消境外企業的稅收優惠,令其轉而將公司注冊在境內,這樣就可以從容調控其市場行為。

　　個人:追隨海外基金“路線圖”

　　□本報記者唐文祺

　　[關鍵詞一:慶幸]

　　“受到調控影響,以前的江浙炒房客紛紛撤出,現在是海外個人投資客進入的新一波行情。”專門替海外投資客在上海尋找樓盤的徐先生說。

　　實際上,從20**年下半年開始,海外個人投資客便以“考察團”的形式陸續進入上海房地產市場考察。

　　徐先生認為,目前雖然面臨新一輪調控,但對于海外投資客不一定是個壞消息,“如果政策影響樓市結構并使房價產生調整,也許那些海外投資客青睞的高檔住宅的升值空間還會大些。”

　　另外,國內的個人投資者也對海外基金涉足抱一定的迎合態度。“海外基金更愿意做整體包裝,他們不僅帶來了資金,也帶來了高素質的團隊與管理、服務,結果是對物業價值起到提升作用。如果我也是對外出租的,更可以以外資包裝后提升的租金作標準,我的報價就跟著外資走。”

　　[關鍵詞二:煩惱]

　　不過,對一些買房自住的購房者來說,他們可不這樣看。在被大摩收購了部分的陸家嘴中央公寓擁有一套房子的陳先生就對此表示擔心,“那么多房源被海外基金收購,入住以后空蕩蕩的,一點居住氛圍也沒有。”

　　陳先生在2年前還購買過一個樓盤的房子,該樓盤大部分的購買者為投資客,曾有一段時間,整個樓層只有陳先生家里一盞燈是亮著的。“雖然不知道海外基金收購之后會采取什么形式脫手,可能會促進樓盤升值,但對于我來說總是感覺不舒服,況且他們走了,樓盤價格難保不跌。”

　　開發商:海外基金---皇帝的女兒不好娶

　　□本報記者于兵兵

　　[關鍵詞一:渴求]

　　與海外基金大舉收購內地成熟物業相反,能夠與海外基金攜手合作的國內開發商少之又少。比如萬科與德國國際房地產投資銀行,復地與荷蘭ING,順馳與凱雷,還有最近的瑞士信貸集團旗下DLJ房地產基金、崇德基金等聯手注資易居中國等,都是房地產界可以排進前20位的大企業。

　　但其實,需要資金支持、技術支持甚至上市協助的房地產企業隨處可尋。從20**年開始,宏觀調控政策給開發商設的貸款門檻是自有資金比重需要達到35%且四證齊全,根據這一規定,大部分的開發商是無法從銀行貸到錢了。而此時,海外基金以雄厚的資金實力越來越受到開發商的關注。

　　相比于銀行貸款,海外基金的融資方式靈活很多,除了整體收購物業外,股權投資和債權投資等可以適用不同需求的房地產企業。一個最新的趨勢是,一些商業地產開發商醞釀將旗下物業打包,同時尋找海外基金合作,期待上市融資。

　　[關鍵詞二:艱辛]

　　然而近一年來,很多原本看好與海外基金合作的房地產企業卻又在市場上沒了聲音。

　　“運作下來才發現實在不容易。”一位從事上海商業地產開發的公司負責人告訴記者。瑞士信貸銀行上海副總裁張力也表示,除了要擁有大量優質的收租物業外,海外基金需要考核管理團隊、財務指標等一系列條件,并進行嚴格的盡職調查和信息披露管理,REITs之路門檻極高。

　　一則新消息是,著名的大連萬達集團欲牽手麥格理銀行到中國香港REITs上市的計劃也暫告擱淺。雖然 萬達和麥格理正在進行一場注資“搶救”行動,力挺上市成功,但萬達此次的融資無疑已經*重重。看來,中小開發商乃至大型房地產集團,要想與海外基金聯姻并成功融資似乎都并非易事。

　　跨國逐利仍在“急行軍”

　　海外基金:跨國逐利仍在“急行軍”

　　□本報記者于兵兵

　　[關鍵詞一:沖動]

　　用“沖動”一詞來形容海外基金當初進入中國房地產市場的狀態,大多數基金管理者也許并不同意。正如荷蘭ING中國區投資總監蔡麗麗所言,只是有幾家大的海外基金在較短的時間里同時發生了收購或投資的案例,市場才對海外基金有了“山雨欲來”的感覺。

　　但若不是中國房地產市場的日益蓬勃且有利可圖,也不會有這么多海外基金紛至沓來。毫無疑問,從20**年起,海外基金進入中國房地產市場的速度和規模正以幾何級的方式遞增。一邊是基金從業者奔走于各種論壇,推廣海外基金的投資流程和對市場可能起到的支持作用;另一邊,各種物業被海外基金收購的信息也隨之不停地傳出。

　　一份來自上海某咨詢機構的數據是,20**年外資進入中國房地產市場的總額只有幾億美元,而20**年已經倍升,且約有70%是于調控政策出臺之后的20**年下半年進入的。

　　進入20**年,盡管中國房地產市場的政策調控如火如荼,但海外基金的投資熱情依然不減。在20**年3月舉行的一次投資峰會上,50多只來自北美、澳大利亞、日本、泰國乃至中東地區的海外基金在上海亮相,它們中間不僅有投資中國多年的大鱷,也包括GE、IN-VESCO、Latitude Capital以及ABP退休基金等一些新面孔。

　　“今年進入中國的海外基金所代表的投資總額將是一個天文數字。”一家投資公司總裁稱,“中國的宏觀調控控制了房地產市場的融資渠道,這給了海外基金進入的空間,大多數海外基金已經著眼預見5年后的市場收益。”

　　[關鍵詞二:博弈]

　　海外基金是逐利資本,這一點毋庸置疑。在外資粉飾良好的“長期投資”的說辭下,其短期套利的心思在市場看來是再明白不過。

　　近兩年被海外基金收購的物業究竟會在何時、以怎樣的收益效果被海外基金吐出?以往的案例可以給出借鑒:上海網球俱樂部公寓是荷蘭ING1999年進入上海的招牌產品,一期只租不售,二期則于20**年3月開始公開發售,投資回報率達到12%。不少業內人士也指出,大基金所謂的長期持有的真實目標也許都會在3年至5年后開始顯現。

　　面對中國市場的置疑,海外基金需要做的另一個重要解釋是熱錢炒匯嫌疑。“因為看好人民幣升值,我們在中國就是做短期投資。”進入20**年,在人民幣升值預期的進一步帶動下,大大小小的基金開始潮水一樣涌入,其中一些小基金毫不掩飾真實想法。

　　當然,大多數大型基金并不愿意承認其投資策略中包括人民幣升值的投機目的。大摩執行董事Garth Peterson介紹,房地產基金的投資要求是只關注房地產行業內的升值空間,并通過對沖的方式規避匯率的不穩定性。具體做法是在確定一個投資項目之前就鎖定一個出手時的匯率,以此評估投資的利潤率和可行性---Garth Peterson的話相當玄妙,但他其實并沒有否認其他負責匯率考量的部門將匯率的投資收益作為投資指標上報決策層。

　　但也許對于大量的外資而言,他們也有自己的委屈。在目前的國際經濟環境下,資金流動性過剩不僅是中國的問題,也是世界的問題。當大量的養老、保險基金沒有更多更好的投資渠道,流入中國房地產市場似已成為一種必然選擇。

篇3：樓市整體形勢+營銷手法研判

　　20**樓市整體形勢+營銷手法的研判

　　總之，【住宅方面】：從20**－20**年的高低端住宅產品兩極分化到20**之后會出現階段性維穩分化再到徹底分化；【商業地產方面】：黃金十年才過2年，空間已經被挖掘七七八八，未來穩中上升可能性大于猛升可能性。

　　一、20**樓市整體形勢研判

　　【政策】三限政策整體持續、房產稅將擴大。

　　下半年有可能取消大戶型豪宅限購令，但強推房產稅。

　　【信貸】適度放松信貸，信托等產品被監察。

　　最近8大信號也表明信貸政策可能適度放松，尤其是首套放貸可能放松，但信托產品可能成為“搞死”房企的一大原因，信托等產品應該被嚴控。

　　【開發商】優勝劣汰持續，加速寡頭地產形成。

　　每一輪宏觀調控期都是優勝劣汰期，這一輪更不例外。一般說來，每輪嚴厲的調控將導致房企減少15%－30%。強者愈強，二八定律、寡頭地產正逐漸成現實，當然，寡頭地產真正成形還需要至少十年。

　　【消費者】不再純觀望，該出手時就出手。

　　深圳地產成熟，消費者多數都理性而有價值觀，無需多言，他們很懂價值與價格關系，觀望是為了準確出手。地板家出現、外企大進入、信貸放松……這是消費者包括自住、投資客出手良機。

　　【營銷】花樣百出，但有核心表現力。

　　團購、電商、跨界、二三級聯動、保值回購等創新營銷將是20**年樓市持續看點。以下詳情。

　　二、20**開發商營銷手法概述

　　如果評選20**年中國地產關鍵詞，當包括限購、限價、限貸、降價、團購、電商、保障房、觀望、完不成任務等詞匯和詞組，20**年的調控顯然比20**年“來得更狠一些”，能在“三限關”中游刃有余完成任務甚至以創新影響行業的房企并不多。

　　逆市出營銷天才，20**年，全民營銷年，硝煙彌漫的營銷戰全國打響，深圳30年來首次爆發全城營銷，營銷手法呈現“新式、快速、互動”現象。

　　【慣用營銷手法】：降價、送精裝、送名車、送折扣、二三級聯動、團購等。

　　【經典營銷手法】：萬科萬團大戰、招商“第一電商”、鷺湖的家族聯合會、益田大運城邦全年文化季、公園大地換房革命、中海塞納時光首個限價房營銷、花半里全年“過山車”營銷亂花眼、招商果嶺的“愛情宣言”等。

　　三、20**開發商營銷手法預測

　　同時，我們不得不面對一個事實：20**年開始，樓市已由賣方市場轉為買方市場。開發商主宰市場的時代一去不復返，“客戶是上帝”的概念在20**年樓市中得到完美演繹。房地產下一個階段的創新重點就是整合，業界也正在大力探索，這也是一個系統工程，把服務做深做實就是品牌的真正內涵，讓業主和市場產生信任和依賴。

　　根據世界知名營銷大師科特勒的最新營銷理論，營銷2.0時代強調的是對產品價值利益點的溝通，對每一個清晰的產品利益點進行闡述；現在中國進入營銷3.0時代，而營銷3.0時代的重點則在于從對人性價值關注的角度，從而能夠打造一整套需求的解決方案。如何“打造一整套需求的解決方案”？這是開發商們都需要思考的問題。

　　總之，美亨認為：20**年樓市依然過“寒冬”，團購、電商、跨界、二三級聯動、保值回購等創新營銷將是20**年樓市持續看點，不過細則手法將會有新的演繹和提煉——也就是誰能解決“打造一整套需求的解決方案”，誰可能更能“營銷成功”。

　　萬科啟動萬團大戰，活動歷時一個多月，參與活動的房源預計達10000套，真是史上罕見啊

　　而此次大戰就像是一劑強心針，對不同人生階段的生活需求入手，打造出大規模、多種類和廣地域的產品陣營來滿足購房者不同的需求，從而引起市場和客戶的共鳴

　　看來品牌、配套、低總價等等也是得到眾多青年置業者追捧的重要原因

　　信息時代的到來給人們的生活帶來了巨大的變革

　　坐在家中只需上網輕點鼠標就可以買到自己想要的東西，你有試過在網上買房子么？

　　招商地產就是這樣率先在深圳推出第一個網上銷售新盤——招商果嶺，由此開啟了深圳地產行業電商時代，這樣一來，購房者就可輕而易舉的完成網上購房的交易流程

　　聽過“大象抱團”么？

　　鷺湖國際住區，由四大境內外地產大腕招商、金地、城建及和記黃埔聯合打造

　　我想從來沒有一個片區能夠同時吸引這么多的開發商同時進駐吧，“大象抱團“就是這樣得來的哈

　　一提起文化營銷，就想起益田大運城邦的全年文化季

　　大力開展了各種不同的文化公益活動，如郎朗公益鋼琴賽；潛心發展文化教育事業，舉辦系列教育公開課程、蔡博士講座等；與深圳衛視聯合舉辦深圳跨年演唱會，“愛在美好年華·我愛記歌詞”等等

　　可想而知，益田把文化營銷演繹得淋漓盡致。

　　公園大地全國首創“換房革命”，構建了一個針對換房者的平臺，以舊換新

　　只需認購公園大地新品山景及中央園景板式樓王單位，即可參與公園大地的“3000萬無憂換房計劃，解決消費者限購問題

　　“換房革命”一經公布，即席卷全城，在行業內引起了強烈反響，出現深圳罕有的換房熱潮

　　中海康城國際、塞納時光：首個限價房

　　限貸、限購、限價的大背景下，中海地產率先推出千套“限價房”，千套房源當天一搶而空，拉開了深圳限價房銷售的序幕。

　　當天現場無比壯觀，人群擠擠