縱觀發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗,社會保障性住房建設(shè)的共同特點是:政府制定計劃,直接或間接參與。主要有以下幾種方式:
1、政府直接建房方式。政府建房是通過設(shè)立專門機構(gòu),并提供運營資金。這種方式在住房短缺情況下更受政府的重視。
英國設(shè)立了直屬政府部門的住房公司,負責中央政府住房投資的分配。住房資金主要在中央政府的公共開支中列支,每年政府投資占住房總投資的比重一般為22%--35%左右。到1986年,除撒切爾政府已向居民出售的大約100萬套公房外,政府尚擁有600萬套公房,占住房總量的26.7%。
新加坡建屋發(fā)展局負責“公共組屋”的建設(shè),并向購買組屋的家庭發(fā)放政府抵押貸款。建設(shè)與貸款資金全部來自政府,售房虧損和出租虧損在政府財政預(yù)算中解決。截止1993年,新加坡政府共建成住房66萬套,占全國人口87.6%的居民住進了政府提供的組屋。
香港地區(qū)于1973年成立房屋委員會及其實施機構(gòu)房屋署,負責全港“公共住房”的建設(shè)與管理。房委會的資金投入主要是政府的土地投入和政府免息貸款。全港49%的人居住在政府建造的住房中。
政府公房依據(jù)收入線劃分而進行分配,主要面向中低收入居民出租,租金與住戶的收入水平相聯(lián)系。英國公房租金占住戶家庭收入的15%--20%,不足成本費用的50%。新加坡公共租屋的租金一般占住戶家庭收入的4%一15%。香港地區(qū)租屋的租金水平大約是同類房屋市場租金的29%,占住戶家庭收入的7--15%。
2.政府間接參與方式。政府提供優(yōu)惠貸款,實行貸款利息補貼,支持非盈利機構(gòu)發(fā)展低租金、低成本住房。
法國政府對低租金住房機構(gòu)提供長期低息貸款,年息1%,期限45年(市場上一般30年的貸款利息為5.22%)。低租金住房機構(gòu)資金不足時,可直接向特定的金融機構(gòu)借入資金,借、貸利息差額由政府補貼。20世紀70年代,新建住房中由政府資助和補貼的住房仍保持在50%以上。其租金水平一般為成本租金的55—60%。
日本既由地方政府通過自主建房、收購租賃民間住宅而向低收入人群提供的廉價租賃住宅----公營住宅,又由政府建立住宅金融公庫,作為政府向居民自建或購買住房提供長期、穩(wěn)定、低息貸款的機構(gòu),利息比市場利息低1--2個百分點。日本政府還與地方公共團體成立住宅供給公社,分別建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平嚴格按收入線確定,平均為市場租金的55%。
3、對對住房承租人補貼和住房購買人減稅的方式。
從20世紀70年代中期開始,西方國家的住房保障逐漸由“補磚頭”轉(zhuǎn)向“補人頭”。現(xiàn)在,幾乎所有發(fā)達國家和越來越多的發(fā)展中國家都不同程度地采取了發(fā)放住房補貼的辦法。
美國對住房購買人減稅的做法是:將住房購買人的貸款利息從其年收入中扣除,從而沖減年收入的納稅基數(shù),實質(zhì)上是降低了住房投資人的貸款利息。差額由政府承擔。
幾點討論:
1、在住房嚴重短缺、住房供求矛盾尖銳情況下,政府直接建房可以充分發(fā)揮政府的資源整合和調(diào)動的優(yōu)勢,保證在短時間內(nèi)增加住房總量,而且可以成為平抑房價的得力措施。從我國目前的情況看,為了加強政府的控制,應(yīng)該由政府設(shè)立專門機構(gòu),組織建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租住房。
2、應(yīng)設(shè)立專門的保障性住房的開發(fā)機構(gòu)。大部分國家都建立了隸屬于政府的專門開發(fā)機構(gòu),采取保本微利的經(jīng)營方針,服務(wù)于特定的收入階層。房屋的租售價格由政府根據(jù)成本而定。我國也亟應(yīng)建立這類開發(fā)機構(gòu)。
3、應(yīng)加快制定住宅發(fā)展計劃和相關(guān)法律。目前,幾乎所有國家都制定了專門的住房發(fā)展計劃。許多國家還制定了相應(yīng)的住宅法律,如美國的《住宅法》、日本的《公營住宅法》等。我國亦應(yīng)加緊制訂《住宅法》。
篇2：探討保障性住房物業(yè)管理模式
探討保障性住房物業(yè)管理模式
我國尚未形成一套成熟有效的保障性物業(yè)的管理和運營模式，因此，有必要加快保障性住房物業(yè)管理模式的研究，以便解決保障性住房住戶入住后能夠安居，鞏固保障性住房建設(shè)的成果。
一、保障性住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點
保障性住房是我國住房供應(yīng)體系中較具特殊性的住宅類型，具有社會保障性質(zhì)，一般包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用住房等幾種類型。其物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點如下：
1、廉租住房。
廉租住房的特殊性，主要表現(xiàn)在其福利性、公益性、補貼性、組成復(fù)雜性上。廉租住房具有單套建筑面積小（戶型小）的特點。伴隨這個特點，集中建設(shè)的廉租房小區(qū)還具有容積率大、人口密度大的特點。廉租房的物業(yè)管理必須考慮多重因素，應(yīng)該更多地體現(xiàn)社會效益。然而，體現(xiàn)社會效益并不是意味著就是回到計劃經(jīng)濟體制下的房屋管理體制，由國家、單位大包大攬的福利制度管理，而是如何根據(jù)其社會保障性質(zhì)，在公平和效率的基礎(chǔ)上充分考慮，加強廉租房社區(qū)物業(yè)管理，使其物業(yè)管理更加社會化、市場化、人文化。
2、公共租賃住房。
公共租賃住房，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積嚴格控制在60平方米以下，以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需要。以北京為例，公共租賃住房戶型設(shè)計建筑面積分為從30至60平方米不等的四種戶型。與廉租住房類似，公共租賃住房也具有單套建筑面積小（戶型小）的特點。集中建設(shè)的公共租賃住房小區(qū)具有容積率大、人口密度大的特點。
3、經(jīng)濟適用房。
經(jīng)濟適用住房的購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，具有商品性和保障性的雙重屬性。其經(jīng)濟型主要體現(xiàn)在銷售價格以政府指導(dǎo)價為準，出售對象為具有一定支付能力的低收入家庭,適用性體現(xiàn)在經(jīng)濟適用房的住房面積為能滿足基本居住需求的中小套型，同時房屋的建筑標準不能降低。相比普通商品房，經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的物業(yè)管理收費較低，目前北京經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準價標準為0.55元/建筑平方米/月，不得上浮，下浮不限。
二、保障性住房物業(yè)管理存在的問題
目前，國內(nèi)保障性住房物業(yè)管理普遍存在以下問題：
（1）物業(yè)服務(wù)提供方式方面的問題。
目前保障房物業(yè)服務(wù)提供方式方面存在管理模式單一的問題。要么是專門的政府部門，要么是產(chǎn)權(quán)單位（大多為政府相關(guān)部門或國有企業(yè)）自行或者由其委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。從責任主體來看，基本上是政府責任為主。這種責任界定就如同住房制度改革前計劃經(jīng)濟機制下政府對住房實行建設(shè)、分配、管理一體化的大包大攬做法，不利于保障性住房物業(yè)管理的可持續(xù)性發(fā)展，畢竟政府的財力、物力有限，社會對保障性住房的需求還有很大缺口。從服務(wù)方式上來看，沒有脫離專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)模式。專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)模式更適合商品房等房屋類型，而并不適合廉租住房和公共租賃住房。上文已提到，廉租住房的住戶中會有大量的富余勞動力，他們完全可以充實到秩序維護、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等服務(wù)事項上。這種方式一方面降低了物業(yè)服務(wù)成本，另一方面還能夠解決部分廉租住戶的就業(yè)問題。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔20**〕45號）中提出，“保障性住房小區(qū)可以實行住戶自我管理、自我服務(wù)，也可以聘請專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)。”但目前，尚未發(fā)現(xiàn)廉租住房和公共租賃住房由住戶自我管理、自我服務(wù)的實踐。
（2）物業(yè)服務(wù)標準不確定、不統(tǒng)一，與普通商品房物業(yè)服務(wù)標準并無二致。物業(yè)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)收費之間不平衡，質(zhì)價不相符。
各地普遍制定了廉租住房、公共租賃住房的《建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》等建設(shè)標準，卻完全沒制定保障性住房的物業(yè)服務(wù)標準。從保障性住房建設(shè)的初衷，以及從建筑面積、戶型設(shè)計、使用功能等方面的安排來看，從國家到地方對于保障性住房都有明確的定位，簡言之，就是為了解決城市中低收入家庭的住房困難，是為了滿足困難家庭的基本住房需求。對此問題，不論是政策制定者，還是保障房住戶，或者社會各界都應(yīng)當有清醒的認識。既然如此，我們對于保障性住房物業(yè)服務(wù)標準就應(yīng)當有準確的定位，而非目前的與普通商品房物業(yè)服務(wù)標準無差異。目前的保障房住戶和有些社會媒體，缺乏對于物業(yè)管理行業(yè)的基本了解，只知挑剔物業(yè)服務(wù)的標準和個別問題，而忽視了住戶是以超低限度的租金和物業(yè)服務(wù)費而享受了并不算低標準的物業(yè)服務(wù)這一現(xiàn)實。如果完全以從住戶手中收取的租金和物業(yè)服務(wù)費而提供物業(yè)服務(wù)的話，再懂經(jīng)營的企業(yè)也會虧損。
（3）物業(yè)服務(wù)收費標準低、費用收繳率低，相關(guān)費用遠遠不足以支付物業(yè)服務(wù)投入成本。
廉租住房或公共租賃住房物業(yè)管理方面的經(jīng)費主要來源于從住戶收取的租金、物業(yè)服務(wù)費，以及政府相關(guān)補貼。但目前的費用標準非常低，如天津地區(qū)物業(yè)服務(wù)費現(xiàn)行標準為平均每月每建筑平方米0.35元。而北京市僅向住戶收取租金，而不收取物業(yè)服務(wù)費。但由于保障房多采用專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)的模式，且物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準與普通的商品房物業(yè)服務(wù)并無很大差別，甚至保障房的人口密度大導(dǎo)致公用設(shè)施設(shè)備損耗快從而需要更大的維修養(yǎng)護成本投入。大家都知道建房子需要成本需要錢，卻忽略或根本無視物業(yè)服務(wù)也需要成本也需要錢。我們現(xiàn)在看一下物業(yè)服務(wù)成本狀況，按照北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會公布的普通商品住宅20**年第一季度物業(yè)服務(wù)成本結(jié)果：按北京市的政策，員工最低工資標準自20**年1月起為每月1160元，各類人員工資比上季度平均漲幅超過15%。僅此一項人工成本的大幅上漲就足以給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟壓力。因此，在目前保障性住房物業(yè)服務(wù)內(nèi)容并不少、服務(wù)標準并不低的情況下，僅從住戶收取的租金或物業(yè)服務(wù)費用并不足以抵消物業(yè)服務(wù)成本投入，根本無法支撐正常的物業(yè)管理和服務(wù)。
三、保障性住房物業(yè)管理模式選擇和對策建議
總體來說，政府要主導(dǎo)保障性物業(yè)的管理方向，加強住房社會保障效果。盡管各地保障性住房物業(yè)管理模式和運行機制各異，但體現(xiàn)政府實施社會救濟和保障，確保保障性住房的保障效果和可持續(xù)發(fā)展，是必須堅持的方向。
（1）要確立“以管謀建”的思路。
保障性住房的保障特征客觀要求，在每一個項目規(guī)劃時就應(yīng)該為今后的管理留有發(fā)展空間，把管理的可持續(xù)納入規(guī)劃建設(shè)同步謀劃。首先，在開發(fā)設(shè)計保障性住房時，要為后期的物業(yè)管理部門設(shè)計建造出盡量多的經(jīng)營用房，以保證保障性住房管理部門利用經(jīng)營用房的收入來補貼物業(yè)費的不足，以此來保證保障性住房維修的資金來源。其次，政府應(yīng)成立專門的經(jīng)濟適用房物業(yè)管理公司，對政府開發(fā)的保障性住房進行后期管理。這樣，管理部門用自己的施工隊伍對經(jīng)濟適用房進行維修、養(yǎng)護，就會相應(yīng)地減少后期管理成本及減少后期因質(zhì)量問題在維修中產(chǎn)生的推諉、扯皮現(xiàn)象，利用有限的物業(yè)管理費來維持經(jīng)濟適用房的其它常規(guī)養(yǎng)護。再次，政府應(yīng)對物業(yè)管理部門的稅收給予一定的優(yōu)惠政策，比如低稅率或者減免某些項目的稅收。
（2）在居住成本上保持福利的連貫性。
保障性住房的選址雖然是屬于保障性住房的建設(shè)問題，但是其也與后期的物業(yè)管理有著緊密的聯(lián)系。許多地方的保障性住房，大都建在城市的邊緣地帶，離市區(qū)很遠，而且城市基礎(chǔ)配套設(shè)施差，交通極不便利，大大增加了低收入群體的居住成本。這實際上無法體現(xiàn)公益性與福利性。搞好保障性住房的物業(yè)管理，保持福利的連貫性，先要考慮減少保障性住房的居住成本。盡量把保障性住房建在交通方便的市區(qū)，使低收入群體方便就近工作、上學和看病等，節(jié)約交通費用的開支，使其真正的安居樂業(yè)。國外的實踐經(jīng)驗已經(jīng)證明，實施經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房的配建舉措，能夠在一定程度上緩解因選址不同、業(yè)主不同而造成的保障性住房物業(yè)管理難題，從一定程度上保證保障性住房物業(yè)管理的質(zhì)量。
（3）創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)供應(yīng)方式。
改變過去單一由專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的做法，因小區(qū)制宜采取多樣化的服務(wù)供應(yīng)方式。充分吸納保障房住戶參與物業(yè)管理，實行小區(qū)自我管理與專業(yè)分包相結(jié)合的辦法，有條件的廉租或公租房小區(qū)，尤其是集中建設(shè)的項目，鼓勵住戶自我管理、自我服務(wù)。山東濟南的世紀中華城小區(qū)廉租房住戶王女士就曾對記者說：“對于我們廉租房住戶來說，經(jīng)濟上是承擔不起物業(yè)費支出的，好多鄰居都在商量，我們可否不需要物業(yè)服務(wù)，自己管理自己。”為什么不讓他們自己管呢？住戶不愿完全自我管理或者配建項目確實不適合承租戶自我管理的，也可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用一定比例的住戶充任秩序維護、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等工作。其他如設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作可分包出去由社會專業(yè)機構(gòu)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。這種方式不僅解決了承租戶的就業(yè)問題，減輕了他們的經(jīng)濟負擔，也減輕了政府和社會的負擔。而且，承租戶參與到小區(qū)的物業(yè)管理，能夠幫助他們更深刻的認識物業(yè)管理，自覺及帶動其他住戶履行有關(guān)義務(wù)。
（4）成立承租戶參與的保障房小區(qū)管理機構(gòu)。
改變單純由政府主導(dǎo)的管理模式。不但要吸納承租戶參與到具體的物業(yè)服務(wù)工作中去，還要吸納承租戶參與到保障房小區(qū)管理機構(gòu)。不論這個機構(gòu)的名稱叫“委員會”、“管委會”，還是叫“管理組”，總之，要讓承租戶代表參與到這個機構(gòu)中。這樣做的目的，就是充分發(fā)揮承租戶在物業(yè)管理中的積極作用，讓他們“在其位，謀其政”。
保障房小區(qū)管理機構(gòu)可以由以下單位或人員組成：住房保障部門、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、產(chǎn)權(quán)單位、承租戶代表。在集中建設(shè)的保障房小區(qū)，其管理機構(gòu)為小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的權(quán)力機構(gòu)（決策機構(gòu)），決定物業(yè)管理事項。屬于配建在其他類型房屋的保障房小區(qū)，其管理機構(gòu)為保障房住戶的代表機構(gòu)，在形成團體意見和建議后，通過產(chǎn)權(quán)單位（業(yè)主）行使物業(yè)管理相關(guān)權(quán)利。配建制下小區(qū)，在成立業(yè)主大會時，應(yīng)當為保障房住戶代表預(yù)留名額。
（5）制定適合保障房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標準。
前文已有論述，保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準應(yīng)有準確定位，而不應(yīng)與普通商品房小區(qū)等量齊觀。不論從國家財力角度，還是從社會公平正義角度，筆者認為，保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準應(yīng)當實行相對低標準。就北京市而言，建議實行北京市物業(yè)服務(wù)標準中的一級或二級標準。在經(jīng)濟適用房、普通商品房項目中配建的廉租房或公租房，其物業(yè)服務(wù)標準無法從原項目中割裂而單獨采取一種標準，因此，對于這種情況暫時納入統(tǒng)一管理和服務(wù)。
（6）多渠道募集保障房小區(qū)物業(yè)管理投入資本。
吸納承租住戶參與物業(yè)管理和服務(wù)，是降低成本的一個途徑。除此之外，建議采取以下措施：
1.政府購買服務(wù)聘請物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機構(gòu)對保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準進行測算，將測算結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，向社會公布。這種方式比政府定價、合同約定的方式更具有公平性、專業(yè)性、說服力。目前，北京可以做到。測算結(jié)果出來之后，再解決費用如何分攤的問題。
2.公開招標，采取激勵措施鼓勵企業(yè)承擔社會責任，參與保障房項目的物業(yè)服務(wù)。對于保障房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，如果業(yè)主、住戶選擇由專業(yè)化企業(yè)提供服務(wù)的方式，則采取向全社會公開招標的方式招聘企業(yè)。對于承接保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，制定激勵機制，將其作為優(yōu)良業(yè)績記入信用檔案，在資質(zhì)晉升、項目評優(yōu)等活動中給予優(yōu)先考慮。
3.給予承接保障房項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收優(yōu)惠。凡是承接保障房項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一律減免相關(guān)稅費，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)參與保障房項目管理的積極性。
4.善加經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)營收益補貼物業(yè)服務(wù)費不足。通過保障房項目的電梯、公告欄、外墻做廣告，經(jīng)營性用房的經(jīng)營等途徑，增加小區(qū)的公共收益并用于彌補物業(yè)服務(wù)費的不足。
5.社會參與。動員全社會愛心組織、人士關(guān)注和支持保障性住房物業(yè)管理的健康、可持續(xù)發(fā)展，鼓勵青年志愿者協(xié)會、相關(guān)慈善組織等非營利機構(gòu)和單位參與到保障房物業(yè)管理，鼓勵黨員干部到保障房小區(qū)義務(wù)勞動。
6.財政補貼。如果還有資金缺口，應(yīng)采取適當?shù)恼a貼輔助保障房小區(qū)順利開展物業(yè)服務(wù)活動。
（7）加強對承租住戶的信用管理，使其規(guī)范履行物業(yè)管理相關(guān)義務(wù)。
有些保障房小區(qū)物業(yè)管理活動混亂與住戶的違法違規(guī)行為不無關(guān)系。比如，無端拖欠租金、物業(yè)服務(wù)費、水費、電費，高空拋物、隨地吐痰、亂扔垃圾等等。可見，保障房小區(qū)物業(yè)管理也離不開住戶的支持與配合。《拿破侖法典》第627條規(guī)定，“使用權(quán)人及居住權(quán)人應(yīng)以善良管理人的注意享受其權(quán)利”。保障性住房的建設(shè)是黨中央、國務(wù)院為解決廣大中低收入家庭住房困難而做出的重要決策。也可以說，是舉全社會之力解決少部分人的困難。保障房家庭在承租廉租住房、公共租賃住房時有義務(wù)有責任自覺遵守相關(guān)法律規(guī)定、合同約定，應(yīng)當盡到“善良管理人的注意”義務(wù)。對于那些違反法律規(guī)定、《物業(yè)服務(wù)合同》、《租約規(guī)定》的住戶，可以將其違規(guī)行為按類別及輕重的不同，在住戶信用檔案中予以記錄，記分達到一定程度后，限制其續(xù)訂租約或直接要求其退出承租房，以嚴肅保障房物業(yè)管理秩序。
（8）健全業(yè)主組織，有效發(fā)揮業(yè)主大會作用。
針對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)規(guī)模較大、往往劃分為幾個物業(yè)管理區(qū)域的特點，將來也不排除，幾個業(yè)主大會組建一個業(yè)主組織協(xié)會，共同商討幾個物業(yè)區(qū)域共同使用的設(shè)施設(shè)備的維護等事宜。同時，應(yīng)鼓勵以樓宇和樓層建立業(yè)主組織，樓宇、樓層業(yè)主組織的運作模式，應(yīng)靈活多樣，無須刻意強求，如業(yè)主組織可以只設(shè)一個聯(lián)絡(luò)人，聯(lián)絡(luò)人可以采取輪班制，業(yè)主輪流坐莊，還可以選擇一個或幾個熱心公益且有閑暇的人做志愿服務(wù)，出面負責樓里的共同事務(wù)，總之可以采取多種模式，只要大家覺得公平、認可就可以。這也符合組織結(jié)構(gòu)普遍發(fā)展的規(guī)律，從權(quán)利延伸來說，應(yīng)該是先有個體自然人，再有聯(lián)合體，再有部落，再有社會，再有國家,自下而上來做。
（9）細分物業(yè)共用部分的權(quán)利責任主體。
以樓層、樓棟為單位，把相應(yīng)的物業(yè)共用部分維護權(quán)責劃分給使用者，采用“使用者付費”的原則，由每個單元門或樓層的業(yè)主自己修理和更換，將其所產(chǎn)生的費用從小區(qū)業(yè)主大會的物業(yè)費或者維修資金中剝離出去。同理，安全通道、房頂維護等物業(yè)共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關(guān)業(yè)主掏錢修理和維護。這樣，不僅有利于降低物業(yè)管理成本，還能使物業(yè)共用部分能夠及時維護。已經(jīng)有業(yè)主大會的，權(quán)責劃分工作由業(yè)主大會負責，沒有組建業(yè)主大會的經(jīng)濟適用房住宅區(qū)，應(yīng)盡快組建成立業(yè)主大會。
（10）推動物業(yè)管理模式的多樣化，鼓勵非盈利物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展。
物業(yè)管理模式可分為專業(yè)化物業(yè)管理和非贏利模式的物業(yè)管理的組織形式，其中非贏利物業(yè)管理模式又可以選擇多種模式：政府組建物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的行政化模式、社會組織從事物業(yè)服務(wù)的非贏利模式、社區(qū)內(nèi)業(yè)主自我管理的非贏利模式。對于物業(yè)公司不愿進駐且業(yè)主大會未成立的經(jīng)濟適用房住宅區(qū)，以街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，委托非營利社會機構(gòu)，提供物業(yè)服務(wù)，并統(tǒng)一經(jīng)營住宅區(qū)廣告、停車等業(yè)務(wù)，收益用于補足物業(yè)服務(wù)，業(yè)主大會組建完成后，自行決定物業(yè)管理方式，選擇通過他人進行物業(yè)管理的，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或非盈利物業(yè)服務(wù)機構(gòu)購買物業(yè)服務(wù)。比較行政化模式，社會組織從事物業(yè)服務(wù)的非贏利模式、社區(qū)內(nèi)業(yè)主自我管理的非贏利模式更有助于培育發(fā)展社區(qū)自治能力，減少對于政府的依賴，同時政府仍然應(yīng)當發(fā)揮引導(dǎo)、監(jiān)督和指導(dǎo)的職責。
作者系北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任
篇3：北京關(guān)于加強保障性住房等住房物業(yè)服務(wù)管理工作的通知（2015年）
北京關(guān)于加強保障性住房等住房物業(yè)服務(wù)管理工作的通知(20**)
各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)，東城、西城區(qū)住房城市建設(shè)委，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房地局，各有關(guān)單位：
為提高本市保障性住房(包括自住型商品住房，下同)項目物業(yè)服務(wù)水平，建設(shè)和諧居住社區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《北京(樓盤)市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，現(xiàn)就進一步加強項目物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)工作通知如下：
一、本通知所指范圍包括公共租賃住房(含廉租住房，下同)、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、自住型商品住房等。
二、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委)委托北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(以下簡稱物業(yè)協(xié)會)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績、信用信息記錄、社會反映等情況，建立承接保障性住房項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄，鼓勵資質(zhì)等級高、實力強的企業(yè)參與項目物業(yè)服務(wù)。未列入企業(yè)名錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得承接本市保障性住房項目前期物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
(一)進入承接保障性住房項目物業(yè)服務(wù)名錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同時具備以下條件：
1.具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(含)以上資質(zhì);
2.本市備案住宅項目累計超過20萬平方米;
3.申請入圍前兩年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人在信用信息系統(tǒng)無扣分記錄，物業(yè)服務(wù)活動中未出現(xiàn)違法違規(guī)行為;
4.擬任的物業(yè)服務(wù)項目負責人已經(jīng)取得本市物業(yè)服務(wù)項目負責人上崗證書;
5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部具有健全的管理規(guī)章制度;
6.其他規(guī)定應(yīng)具備的條件。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，記入不良監(jiān)管記錄，不予列入承接保障性住房項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄;已列入的，退出企業(yè)名錄。
1.因物業(yè)服務(wù)問題出現(xiàn)物業(yè)項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備重大安全隱患的;
2.因物業(yè)服務(wù)問題業(yè)主投訴后，行政管理部門責令物業(yè)服務(wù)企業(yè)改正，企業(yè)拒不改正的;
3.在物業(yè)服務(wù)期間發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)、違法群租，或接受委托后，發(fā)現(xiàn)保障性住房違規(guī)出租、出借、改變用途等行為未及時向相關(guān)部門報告的;
4.承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)后將整個或部分項目管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包或分包給他人的;
5.被確定承接保障性住房項目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，三次無故拒絕承接的;
6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人在信用信息系統(tǒng)有扣分記錄，物業(yè)服務(wù)活動中出現(xiàn)違法違規(guī)行為;
7.有其他違法違規(guī)行為的。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因存在不良監(jiān)管記錄未列入或退出企業(yè)名錄的，自退出之日起兩年內(nèi)沒有發(fā)生不良監(jiān)管記錄的，可以向物業(yè)協(xié)會提出書面申請再次列入企業(yè)名錄。經(jīng)審核通過后，可列入企業(yè)名錄。
三、新建保障性住房項目(含集中建設(shè)與商品住房配建)，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)簡化選聘程序，在辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前，通過搖號方式從企業(yè)名錄中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè);建設(shè)單位也可從企業(yè)名錄中直接確定一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)。
四、已竣工交用的保障性住房項目成立業(yè)主大會的，業(yè)主大會可按業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主大會尚未成立或已成立不履行職責的，由項目所在地社區(qū)居民委員會或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通過搖號方式，在企業(yè)名錄中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)。
五、集中建設(shè)的公共租賃住房項目，產(chǎn)權(quán)單位可組織住戶自我管理、自我服務(wù)，也可聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)。產(chǎn)權(quán)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)在公開配租前按照本通知第三條規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
六、保障性住房項目通過搖號方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按以下程序組織實施。
(一)項目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，選聘單位應(yīng)在物業(yè)協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布選聘通知，公布項目基本情況及選聘條件。選聘報名期限不少于15天。
(二)企業(yè)名錄中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在通知規(guī)定報名期限內(nèi)向選聘單位提出書面申請，明確項目負責人，選聘單位按照本辦法審核通過后，組織搖號確定中簽物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(三)規(guī)定期限內(nèi)無符合條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)報名的，選聘單位可從企業(yè)名錄中直接搖取5家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘單位根據(jù)搖號順序依次與中簽企業(yè)商談承接項目物業(yè)服務(wù)事宜，企業(yè)放棄承接的，后續(xù)中簽企業(yè)依次遞補，直至最終確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(四)搖號應(yīng)使用全市統(tǒng)一的搖號軟件。搖號、選聘結(jié)果應(yīng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和物業(yè)協(xié)會網(wǎng)站公布。
選聘單位全程錄像搖號過程，邀請業(yè)主代表、承租家庭代表及社會公眾現(xiàn)場監(jiān)督，接受項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及物業(yè)協(xié)會的監(jiān)督。
七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一個年度(從1月1日至12月31日止)內(nèi)新承接保障性住房項目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)數(shù)量，原則上一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過5個，二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過3個。
八、保障性住房項目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過3年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
九、公共租賃住房、限價商品住房和自住商品住房項目物業(yè)服務(wù)標準按照本市《住宅物業(yè)服務(wù)標準》執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行北京市相關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟適用住房項目物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費按照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
配建的公共租賃住房建設(shè)單位向買受人交付住房后，前期物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由買受人交納。
十、經(jīng)濟適用住房項目在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，可將區(qū)縣住房保障管理部門委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對經(jīng)濟適用住房使用情況進行調(diào)查并及時向相關(guān)部門報告等內(nèi)容列入選聘條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，與區(qū)縣住房保障管理部門單獨簽訂委托協(xié)議。
十一、新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)按照本市規(guī)劃設(shè)計指標，分區(qū)域建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，分別配套設(shè)備設(shè)施;實施統(tǒng)一物業(yè)管理的，建設(shè)單位不得通過增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割。
十二、保障性住房項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一物業(yè)管理、業(yè)主共用配套設(shè)施等內(nèi)容，將在保障性住房項目土地招拍掛文件及《保障性住房建設(shè)協(xié)議》中予以明確。
建設(shè)單位在與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他商品住房買受人簽訂購房合同中，應(yīng)約定本辦法。
十三、區(qū)縣房屋行政主管部門應(yīng)對本轄區(qū)內(nèi)的保障性住房項目物業(yè)服務(wù)工作實施有效監(jiān)督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認真做好物業(yè)服務(wù)等相關(guān)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
區(qū)縣住房保障管理部門應(yīng)配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區(qū)內(nèi)保障性住房項目物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作。
十四、物業(yè)協(xié)會要加強對承接保障性住房項目會員單位監(jiān)督管理，做好業(yè)務(wù)工作培訓(xùn)和指導(dǎo)，提高會員單位和從業(yè)人員物業(yè)服務(wù)水平，發(fā)現(xiàn)問題及時在行業(yè)內(nèi)部予以通報，并向社會媒體曝光，接受社會監(jiān)督。
十五、公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)對受托物業(yè)企業(yè)物業(yè)服務(wù)情況進行檢查考核，定期開展承租家庭物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，提升公共租賃住房項目物業(yè)服務(wù)水平。
十六、建設(shè)單位未按本通知規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自增設(shè)圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對獨立區(qū)域的，區(qū)縣房屋行政主管部門督促其按規(guī)定整改。拒不改正的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將信息記入信用檔案，3年內(nèi)不得在全市范圍內(nèi)參與保障性住房項目建設(shè)。
十七、已購經(jīng)濟適用住房家庭符合上市條件提出上市申請時，應(yīng)同時向區(qū)縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區(qū)縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請。
(一)物業(yè)服務(wù)費用結(jié)清證明(附件);
(二)司法部門出具的物業(yè)服務(wù)費糾紛判決書或裁定書;
(三)由人民法院確認的物業(yè)服務(wù)費調(diào)解書。
十八、本通知實施前同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同的按合同約定執(zhí)行。
十九、物業(yè)協(xié)會建立承接保障性住房項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄及搖號相關(guān)服務(wù)工作，不得收取費用。
二十、本通知自20**年8月1日起實施。此前規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。
附件：經(jīng)濟適用住房物業(yè)服務(wù)費用結(jié)清證明
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會
20**年6月23日